Archiv der Kategorie: Abrechnung: unnötige oder unötig hohe Kosten

Falsche Handwerker, unbekannte Sub-Unternehmer, überteuerte Rechnungen und fehlerhafte Ausführungen

Der Alptraum: unbekannte Sub-Unternehmer, falsche Handwerker, überteuerte Rechnungen, fehlerhafte Ausführungen – alles abgenommen von einem nicht qualifizierten und befähigten Hausmeister

Praxisfall aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 75 Miteigentümer und bestehend aus 8 Häusern:
Auf einem Balkon mit gemauerter Brüstung musste der bisherige, unzureichende Notablauf durch zwei neue, größere Notablaufrohre ersetzt werden.  Die Brüstung musste somit 2x durchbohrt werden, es waren 2 sogenannte “Kernbohrungen” nötig.

Die Verwaltung, ein namenhaftes, deutschlandweit vertretendes Unternehmen, bat daraufhin statt einem Dachdecker, der üblicherweise für solche Arbeiten genommen wird, einen Malermeister, Firma L., ein Angebot zu erstellen.
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Nach Abschluss der Arbeiten stellt der betroffene Wohnungseigentümer bestürzt fest, dass die Ausführung der Arbeiten nicht ansatzweise zufriedenstellend ist: die Notabläufe, die stehendes Wasser auf dem Balkon vermeiden sollten, waren zu hoch (!) angesetzt und lagen sinnigerweise auf gleicher Höhe wie die Balkonschwelle zur Wohnung.
Im gegebenen Fall wäre der Balkon in der Tat entwässert worden – und zwar auch durch das Wohnzimmer der Wohnung!

Erst nachdem der Wohnungseigentümer den Verwalter mehrfach aufforderte, dies zu klären, meldete sich der Handwerksbetrieb, der diese Arbeiten ausgeführt hatte: Überraschung! Es war nicht Malermeister L. der das Angebot eingereicht hatte, sondern ein Sub-Unternehmen, eine bis dato unbekannte Bauklempnerei & Dachdeckerei.

Hätte der Wohnungseigentümer die Arbeiten nicht bemängelt und eine Erklärung eingefordert – es wäre nie aufgefallen, dass die Arbeiten nicht vom Malermeister sondern vom sub-unternehmenden Dachdecker ausgeführt worden waren.
Einzig der Hausmeister wusste genau Bescheid…..

Die Hausverwaltung hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Es wurde der falsche Handwerker gewählt: nicht ein Malermeister war zu beauftragen sondern ein Dachdecker.
Erklärungsversuch der Verwaltung: “Wir arbeiten immer mit dieser Firma zusammen und übertragen ihnen alle Arbeiten bezüglich der Balkone.”
Darf man von einer Verwaltung mehr Fachwissen erwarten? Darf man von einer Verwaltung erwarten, dass sie zumindest in der Lage ist, den  r i c h t i g e n  Handwerker auszuwählen?
Der Verwaltervertrag gibt hierzu Auskunft und weist das “Einholen von Kostenanfragen” (6.c.) als Grundleistung der Verwaltung aus:
einholung von angeboten

2. Die Arbeiten wurden fehlerhaft ausgeführt – und zwar trotz der Vorahnung des Eigentümers, der bei Auftragsvergabe extra darauf hinwies, man möge die Notabläufe doch bodennah bzw. -boden-berührend anbringen.
Trotz diesem Wissen und dem Wissen um die Fehlerhaftigkeit wurden die Arbeiten abgenommen.

3. Die Abnahme der Handwerkerarbeiten geschah nicht wie zu erwarten und wie im Verwaltervertrag vorgesehen durch den Verwalter, sondern durch den Hausmeister der Anlage. Die Verwaltung hatte ihn bequemerweise mit der Abnahme beauftragt.

4. Die Rechnung war mit +50% über dem üblichen Marktwert deutlich überteuert.
Warum holte die Verwaltung nur ein einziges Angebot ein, das zudem noch überteuert war?

5. “Fruchtbare Zusammenarbeit” zwischen beauftragender Verwaltung, beauftragtem Malermeister, ausführendem + unbekanntem Dachdecker-Sub-Unternehmer und die Handwerksarbeiten abnehmendem Hausmeister.

Der Grund: man “kannte” sich – und “unterstützte” sich gegenseitig:
Die Verwaltung beauftragte “immer” den Malermeister, egal ob er für diese Arbeiten befähigt war oder nicht.
Der Malermeister nahm alle Aufträge von der Verwaltung an, dankt ihr und gibt unpassende Aufträge weiter an andere Handwerker.
Hier mischte der Hausmeister fröhlich mit, der Gott-und-die-Welt kannte und zufälligerweise auf der gleichen Straße wohnte wie der o.g. Dachdecker.
Der Sub-Unternehmer Dachdecker, überglücklich über den Auftrag, dankt dem Hausmeister und dem Malermeister.

Bei soviel gegenseitigem Dank kann es nicht verwundern, dass die Rechnung dieser (zudem fehlerhaft ausgeführten) Arbeiten um + 50% über dem üblichen Niveau liegt.
Was der Verwaltung aber pieps-egal ist.
Denn zahlen werden diese Kosten eh die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Und diese hat der Verwalter, unterstützt von eigennützigen Verwaltungsbeiräten, seit langem “im Griff”.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Im Verwaltervertrag prüfen: welche Aufgaben hat die Verwaltung? Fordern Sie mehrere Angebote ein.
2. Holen Sie zu preislichen Orientierung ggf. weitere, private Angebote ein
3. Wer übernimmt lt. Verwaltervertrag die Abnahme der Handwerkerarbeiten?
4. Fordern Sie von der Verwaltung eine Korrektur der fehlerhaft ausgeführten Arbeiten und eine Erklärung für die überteuerte Beauftragung.

Überflüssig und maßlos überteuert: der eigene Verwalter als „Hausmeister“

Hausverwalter versucht sich als Hausmeister – zu finanziellen Lasten der WEG

Der Einfallsreichtum unseriöser WEG-Verwalter, die Eigentümer in unnötige und überhöhte Kosten zu stürzen ist scheinbar grenzenlos. Wie folgender Praxisfall zeigt:

In einer Eigentümergemeinschaft von 24 Parteien stellt ein Miteigentümer seit Jahren regelmässig die Mülltonnen heraus.
Dafür erhielt er monatlich 100 € – , zzgl. der gesetzl. Abgaben an die Versicherung/Knappschaft usw.

Die jährlichen Kosten betrugen in den letzten Jahren 1.306,03 €/pro Jahr.
Hier ein Auszug aus der Jahresabrechnung dieser WEG:

bisherige kosten HM kl

Aufgrund seines Urlaubs benötigte die WEG eine Vertretung. Verschiedene Miteigentümer bemühten sich in Eigenregie eine Lösung zu finden. Untenstehend ein Aushang am “Schwarzen Brett” des Hauses, das zu Erfolg führte:

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Ein Beirat fand einen bereitwilligen Nachbarn und informierte hierüber hocherfreut die Hausverwaltung.
Dort teilte man ihm jedoch mit, man habe schon einen Hausmeister gefunden und der Verwalter hätte bestimmt, dass nur dieser diese Arbeiten ausführen würde.

Die Frage des Beirats nach dem Namen und den Kosten dieses neuen Hausmeisters verweigerte ihm die Büroangestellte.

In den folgenden Monaten waren die Mülltonnen immer herausgestellt, der neue “Hausmeister” hatte sich jedoch weder vorgestellt noch wurde er wahrgenommen.

So staunten einige Miteigentümer bei der Durchsicht der Jahresabrechnung nicht schlecht als sie eine entsprechende Rechnung über 742,56 € vorfanden.
Glücklicherweise hatte die Hausverwaltung zwischenzeitlich gewechselt: der ehemalige Verwalter hatte selber gekündigt, weil man ihm einiges nachweisen konnten und auch die Staatsanwaltschaft ihmgegenüber mittlerweile aktiv geworden war.

Zurück zur Hausmeister-Rechnung für das Herausstellen der Mülltonnen:
eine Rechnung von 742,56 € befand sich in den Unterlagen – und zwar für den Zeitraum vom 14.Oktober – 07. November, also für nur 3 Wochen!

Nicht nur die Höhe der Rechnung erstaunt. Auch die in der Rechnung aufgeführten Leistungen “Säubern des Müllraums”, “Hausbegehung” und “Kellerbegehung” waren weder verlangt, noch ausgeführt worden, nur berechnet!
Und von wem: vom Hausverwalter persönlich!

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Um sich selber die Möglichkeit zu geben, “nebenberuflich” tätig zu werden und so überteuerte und nicht erbrachte Leistungen zu berechnen, hatte diese Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich die Befreiung von §181 BGB aufgenommen.

Nicht nur dies: bei der damaligen Verwalter-Neuwahl veranlasste dieser Verwalter, der sich bereits vor seiner Wahl der Zusammenarbeit eines “vereinnahmten und hörigen” Beiratsvorsitzenden versicherte, dass der Wunsch der WEG, den anstehenden Verwaltervertrag anwaltlich prüfen zu lassen, ausgehebelt wurde!

Ohne vorherige, fachmännische Prüfung des Verwaltervertrags, unter Mitarbeit eines unseriösen Beirats wurde diese Klausel im Vertrag verankert.
Um die Miteigentümer unwissend zu lassen, verweigerte der Verwalter strikt das Aushändigen einer Kopie seines Verwaltervertrags!
Mehr Verschlagenheit gibt es kaum!

Zur überteuerten Hausmeister-Rechnung:
dieser deutlich überhöhte Betrag wurde vom Hausverwalter an den Dienstleister mit gleichem Namen unverzüglich überwiesen.
Die Geschädigten waren einmal wieder die Eigentümer.

Dieser Verwalter, der sich zudem über Jahre hin mit einem akademischen Titel auswies, der ihm nie verliehen wurde, ist heute immer noch hauptberuflich als Hausverwalter tätig.
Es ist gegen ihn erneut Anzeige erstattet wurden.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Verwalter-Neuwahl: lassen Sie den Vertrag vorab anwaltlich oder über eine Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer prüfen.
2. Verwaltervertrag: eine Befreiung von §181 BGB ist zu vermeiden, dieser Passus sollte gestrichen werden. Wenn der Verwalter dann abspringt – umso besser für Sie: er war sicher nicht die beste Wahl.
3. Eine Kopie des Verwaltervertrags gehört in jede Wohnungs-Stammakte eines jeden Wohnungseigentümers. Studieren Sie den Vertrag.
4. Prüfen Sie selber die Beleg der Jahresabrechnung und verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
5. Bemühen Sie sich um das Bekanntwerden innerhalb und außerhalb der Eigentümergemeinschaft solcher oder ähnlicher Umstände.
Unseriöse Verwalter mögen so etwas nicht und kündigen dann gerne.

Heizkostenabrechnung mit Phantasiewerten

Die Heizkostenabrechnung wird meist von externen Firmen erstellt und danach von der Hausverwaltung nicht weiter hinterfragt. Deshalb sollten die Wohnungseigentümer diese Abrechnung besonders hinterfragen…..

Praxisfall:
Die Wohnungen einer Eigentümergemeinschaft sind mit Wärmemesszählern ausgestattet. Die Zentralheizung wird mit Öl betrieben. Der Heizverbrauch jeder Wohnung wird mit digitalen, nicht per Funk betriebenen Wärmemessern ermittelt. Diese Wärmemesser werden von einer der großen, externen  Dienstleister wie Brunata, Ista, Techem usw. abgelesen.

Die Werte der WEG werden gesammelt und mit der Information des Verwalters zu dem Verbrauch an Öl usw wird eine Heizkostenabrechnung erstellt.
Ein Mitarbeiter eines der großen Wärmemess-Unternehmen begibt sich jedes Jahr in diese Wohnungen und übernimmt die in der Anzeige der Messgeräte ausgewiesenen Werte. Diese Werte sind auch für den Wohnungseigentümer erkennbar.

In einer Wohnung befinden sich 4 Wärmemess-Geräte, je in Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer.

Die Heizkostenabrechnung 2012 wies folgende unten stehende Werte aus:
Info: der “Ablesewerte ALT”, d.h. der Stand zu Beginn des Jahres, war korrekt
Nicht so der “Ablesewert NEU”, der den Jahresendstand auswies und auf der Heizkostenabrechnung wie folgt bezifferte:
K = Küche: 10.999
S = Schlafzimmer: 12.562
W = Wohnzimmer: 12.587
HK2012

Als der Eigentümer im März 2014 die tagesaktuellen Zählerstände notieren wollte, traute er seinen Augen nicht:
K = Küche: 10.685
S = Schlafzimmer: 11.017
W = Wohnzimmer: 11.291

kueche_klschlafzi_kl   wozi_kl

Bei allen drei Zählern waren die für Ende 2012 ausgewiesenen Endwerte (Ablesewerte NEU) noch nicht erreicht! Wie konnte das sein?
Die in der Abrechnung 2012 ausgewiesenen Verbrauchswerte (“Differenz”) von:
K = Küche: 358,00
S = Schlafzimmer: 1.365,00
W = Wohnzimmer: 1.740,00  konnten unmöglich korrekt sein.

Nun erinnerten sich zwei Eigentümer dieses Hauses: der Heizungsableser  war in der Tat im Januar 2013 im Hause gewesen, um die Zähler-Endstände für das Jahr 2012 zu notieren.
Er hatte aber nur wenige Wohnungen betreten, dann etwas besorgen wollen und wäre danach nicht wiedergekommen. Vergeblich hatte man auf ihn gewartet.

Dies heißt, dass die auf der Heizkostenabrechnung 2012 augewiesenen Zählerendstände (“Ablesewerte NEU”,)  n i e  abgelesen worden waren.
Es musste sich um Phantasiewerte handeln, die der Heizungsableser in seinen Unterlagen notiert hatte und so weitergegeben hatte.
Aber nicht nur die Heizgeräte waren betroffen: auch die Wasseruhren waren nicht abgelesen worden.
In der Tat stellte sich heraus, dass im Haus über die Hälfte der Ablesungen nicht stattgefunden hatten und durch “Einschätzungen des Ablesers” ersetzt worden waren.

Möglich war dies, da die Wohnungsnutzer seit der Einführung der Digital-Messgeräte keine schriftlichen Belege bezüglich der Ablesedaten erhielten.
Es kam ein Fachmann, der las ab, fertig.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
Notieren Sie jedes Jahr und zusammen mit dem Heizungsableser den Stand der Wärmemesser. Notieren Sie das Datum der Ablesung und ggf. den Namen es Ablesers.

Hausmeister: Wirklicher Arbeitsaufwand völlig unbekannt

WEG-Hausverwaltung weigert sich den genauen Stunden-Arbeitsaufwand für einen fest angestellten Hausmeister zu prüfen. Obwohl er in Vollzeit bezahlt wird – gibt es nur Arbeit für  30-40%. D.h. über 15 Jahre hat die Eigentümergemeinschaft bzw. die Mieter wohl über 200.000 € zuviel bezahlt.

Eine Hausverwaltung erstellt den Vertrag für den Hausmeister und hält darin fest:
“Die wöchentliche Arbeitszeit richtet sich nach den Erfordernissen, dem Arbeitsanfall und den Wetterverhältnissen. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt in der Regel 40 Stunden.
Im Winter wir eine erhöhte Anwesenheit erwartet.”
arbeitsvertrag Kobelt2

Eine genaue Aufstellung der auszuführenden Arbeiten lässt sich dem Vertrag nicht entnehmen, ein detailliertes Leistungs- oder Aufgabenverzeichnis fehlt.
Eine Aufwandsschätzung der einzelnen Aufgaben lag somit nie vor.

Auf Grundlage, welcher Informationen konnte die Verwaltung die Regelarbeitszeit mit “40 Stunden/Woche” einschätzen?
War überhaupt Arbeit für eine 40-Std.-Woche vorhanden?
Oder handelt es sich hierbei nur um “Bereitschaftszeit”?

Die Verwaltung verweigert die Auskunft. Angeblich liegen keine Informationen vor.
Dafür sind die Kosten des Hausmeisters aus der Jahresabrechnung bekannt: sie beliefen sich im Vorjahr auf sage-und-schreibe 33.381 €.

Es herrschte schon seit langem Unmut, da der wenig motivierte und auf “Zusatzeinnahmen” bedachte Hausmeister viele Arbeiten  seines Vertrags in nicht zufriedenstellender Weise ausführte.

Um endlich Klarheit über die Angemessenheit der Hausmeisterkosten zu erhalten erstellte ein Wohnungseigentümer in eine Übersicht über die möglichen Aufgaben des Hausmeisters: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumdienst im Winter, Kleinreparaturen… sowie eine grobe Aufwandsschätzung.

Diese ergab einen geschätzten Arbeitsaufwand von 55 – 60 Std./Monat!
Dies sind 30 – 40% der von der Hausverwaltung veranschlagten Arbeitszeit.

Zur weiteren Überprüfung wurden alternative, externe Dienstleister gebeten, Angebote für o.g. Leistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege usw. einzureichen.

Die Auswertung der eingeholten Angebote ergaben Kostenschätzungen von 10.015 € – 13.350 €/Jahr. Zu diesem Betrag sind selbständige Unternehmen bereit, für die WEG zu arbeiten und die Aufgaben des Hausmeisters zu übernehmen.
Auch diese Schätzung entsprach ca. 30-40% der jährlichen Hausmeisterkosten von 33.381 €.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Eigentümergemeinschaft 15 Jahren lang deutlich zuviel für die Hausmeisterleistung gezahlt hatte.
Allein für das Vorjahr waren von der Hausverwaltung ca. 20.030 – 23.240 € berechnet worden, dem keine Leistung gegenüber standen.
Betrachtet man über den Zeitraum seit Einstellung des Hausmeisters, so ergibt sich ein “Fehlbetrag” von ca. 250.000 €.

Leidtragende: außer den Eigentümern – auch die Mieter
50 % der Bewohner sind Mieter, denen die Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung übertragen werden. Auch Mieter haben die Möglichkeit, Prozesse zu führen und diese zu gewinnen. Leider nutzen sie diese Möglichkeit zu selten. Grund sind in der Regel fehlende Informationen.

Verantwortlichkeit der Hausverwaltung
Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung, also ein von der WEG bezahlter Dienstleister, in der Lage ist, den Arbeitsaufwand eines Hausmeisters realistisch einzuschätzen?
Warum liegt dem Vertrag kein detailliertes Leistungsverzeichnis bei?
Warum fiel der Hausverwaltung 15 Jahre nichts auf? Wo war der Beirat?
Darf für diesen Schaden die Haftpflichtversicherung der Verwaltung in Anspruch genommen werden?

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Prüfen Sie die Jahresabrechnungsunterlagen und lassen Sie sich die entsprechenden, zugrundeliegenden Verträge zeigen.
2. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage der Beiräte, alles wäre in bester Ordnung.
3. Holen Sie von der Hausverwaltung alle nötigen Informationen ein. Falls diese sich weigert, machen Sie dies bekannt und verweisen Sie auf die Pflichten der Verwaltung.
4. Holen Sie eingenständig Hintergrundinfos zum Leistungsverzeichnis oder Arbeitsaufwand eines Hausmeisters ein.
5. Holen Sie Infos und Musterverträge von alternativen Hausverwaltungen ein….

Buchhalterisch falsch zugeordnete Rechnung: Jahresabrechnung unkorrekt

Die Buchhaltung mancher Hausverwalter lässt sehr zu wünschen übrig.
Entsprechend unkorrekt sieht dann die Jahresabrechnung aus.

Praxisfälle:

1. Zu Prüfen ist zunächst, ob die verbuchte und in die Jahresabrechnung eingeflossene Rechnung überhaupt die Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft!
Nicht selten werden Rechnungen fremder WEG versehentlich aufgenommen oder private Rechnungen des Beirats bzw. des Hausverwalters vom Gemeinschaftskonto beglichen (der Verwalter hat ja die Vollmacht über dieses Konto).

2. Das Verwalterhonorar für die “Zustimmung des Verwalters zum Verkauf” wird in der Regel vom erwerbenden, neuen Miteigentümer bezahlt.Gegebenenfalls wird diese Rechnung auch zunächst von der WEG bezahlt und erst in einem zweiten Schritt dem neuen Miteigentümer belastet. Dies ist je Wohnungseigentümergemeinschaft zu klären.

Unkorrekt ist es auf jeden Fall eine solche Rechnung in der Jahresabrechnung unter der buchalterischen Kontierung “Rechtsanwaltskosten Beschlußanfechung” zu verbuchen.
Mit einem Prozess oder einer Beschlussanfechtung hat diese Rechnung nichts zu tun!
Hier war der Verwalter zu faul oder zu unfähig, um die Rechnung buchhalterisch korrekt zu verbuchen.

Empfohlene Gegenmaßnahme:
Prüfen Sie die Abrechnung genau. Nehmen Sie sich Zeit, machen Sie Kopien von Rechnungen und Belegen, die sie nicht verstehen.
Verlassen Sie sich nicht auf die Beiräte.

Mehr Flexibilität – durch nachträgliches Ändern der Abstimmungsergebnisse

Nachweislich “wissentlich” (Zitat Gerichtsurteil) fälschte ein WEG-Verwalter das Abstimmungsergebnis eines wichtigen Beschlusses um mit dieser Änderung ein anderes Ergebnis zu erzielen.

Praxisfall Balkonsanierung:  Nachträgliches Anpassen von Abstimmungsergebnissen

Auszug  aus der Einladung zur Eigentümerversammlung:
Tagesordnung:
„Balkonsanierung: Vorstellung der Sanierungsformen und Ausschreibungsergebnisse durch Architekt F. mit anschließender Beschlussfassung über Balkonsanierung.“

Es standen 2 verschiedene Sanierungsvarianten zur Auswahl:
1.) “mit Abriss der gemauerten Balkonbrüstungen und Vorsetzen eines Metallgestells mit Füllplatten und
2. ) mit die Belassung der gemauerten Brüstung

Die Herren des Beirats und der Verwalter bemühten sich seit Jahren die Variante 1  “mit Abriss der Balkonbrüstungen” durchzusetzen. Da es sich um eine sogenannte “Bauliche Veränderung” handelte, bei der ein bestimmtes Mehrheitsverhältnis erforderlich ist, forderten vorausschauende Eigentümer in der Versammlung um eine  “namentliche” Abstimmung gebeten. Bei dieser werden der Name und die Wahl separat protokolliert. Unregelmässigkeiten, wie in der Vergangenheit vorgekommen, sollten so vermieden werden.

Bevor Frau R. , eine 80jährige Miteigentümerin, ihre Stimme abgab, wurde sie in der Versammlung und vor aller Augen von Beirat D. bedrängt, doch ihre Stimme für die Variante „mit Abriss der Balkonbrüstung“ zu geben.
Fr. R. ließ sich jedoch nicht irritieren und bleib bewusst hartnäckig. Nein, sie wolle „ihr Mäuerchen behalten“ (= die gemauerte Balkonbrüstung).

Nach Befragung jedes einzelnen und Berechnung des Ergebnisses verkündete der Verwalter, dass die Gemeinschaft für die Variante „mit Abriss der Balkonbrüstung“ gestimmt habe.

Nach Erhalt des Versammlungsprotokolls bemerkte ein Eigentümer die geänderte und falsche Protokollierung der – wie sich später herausstelle, entscheidenden Stimme von Frau R..
Erstaunt und um Korrektur bittend sprach dieser Eigentümer den Beiratsvorsitzenden L. an, der – nicht erstaunt –  antwortete: „Was ist denn so schlimm daran, wenn sich jemand nachträglich [= nach der Abstimmung und nach der Versammlung] um-entscheidet ?.“

Der Beiratsvorsitzende wusste also, dass
1. die Stimme der Miteigentümerin R. falsch festgehalten worden war und gab
2. zur Erklärung, die Dame hätte sich nach (!!!)  der Versammlung “um-entschieden” und
3. ja, dies wäre rechtens, nicht schlimm und gültig.

Grund: dem Verwalter und den Beiräten war scheinbar  n a c h der Versammlung aufgefallen, dass der Verwalter seinem Wunschdenken nachgegeben und irrtümlich das falsche Ergebnis verkündet hatte. Denn: es fehlte eine Stimme!

Was genau Verwalter und Beirat anstellten, um die Dame umzustimmen, wurde erst später bekannt. Fakt ist, dass die 80jährige Miteigentümerin, die wie viele andere Miteigentümer den rauen Umgangston des Beirats D. fürchtet, ihre “Meinung” änderte.

Und zwar in einem Umfang, dass sie nun fest behauptete, sie habe sich schon  i n  der Versammlung ausdrücklich f ü r  die vom Beirat bevorzugte Sanierungsvariante 1 ausgesprochen. Deshalb sei ihre Stimme auch korrekt protokolliert worden.

Auf die Unstimmigkeit angesprochen zeigte sich der Beiratsvorsitzende mürrisch.
Weder Beirat noch Verwalter sahen einen Grund, das offensichtlich falsche Abstimmungsergebnis freiwillig zu korrigieren, was unweigerlich zu einer Entscheidung für die andere Sanierungsvariante 2 “mit Erhalt der Balkonbrüstung” geführt hätte. So blieb keine andere Wahl, als den Beschluss anzufechten.

Die Angelegenheit ging erst zum Amtsgericht, wo der Antrag aufgrund eines Formfehlers des Rechtsanwalts der klagenden Miteigentümer zunächst abgelehnt wurde.
Das Landgericht entschied daraufhin zu  Gunsten der klagenden Miteigentümer.
So kam das Verfahren zurück ans Amtsgericht.

Dort wurde zur Klärung der Geschehnisse vom Versammlungsabend eine Zeugenbefragung durchgeführt: geladen war die Miteigentümerin R. und die damals neben ihr sitzende Nachbarin, Miteigentümerin G.

Der Verwalter und die Beiräte die sonst an jeder Verhandlung teilnahmen, fehlten bezeichnenderweise.

Frau R., die ältere Miteigentümerin, der der Verwalter und auch der Beirat nahegelegt hatten, sich “umzuentscheiden” und ihre Abstimmung auf der Versammlung zu leugnen, konnte sich – wie zuvor mit Verwalte und Beirat abgesprochen – “an nichts erinnern”.

Glücklicherweise hatte ihre Tischnachbarin vom besagten Abend, Frau G., ein besseres Gedächnis: sie berichtete wahrheitsgemäß was sich zugetragen hatte, und dass Frau R. ausdrücklich (!) auf der Durchsetzung der Sanierungsvariante “mit Erhalt der Balkonbrüstung” (“Ich möchte mein Mäuerchen behalten”) bestanden habe und entsprechend abgestimmt habe.

Nach der Vernehmung war allen Anwesenden bewußt, dass das Lügengerüst des Beirats und Verwalters zusammengebrochen war.

Das anschließende Urteil des Amtsgerichts ging den Eigentümern n i e offiziell zu.
Noch wurden Sie über das Urteil des Amtsgerichts informiert!
Weder der Verwalter noch der Beirat hatten ein Interesse daran.

In dem Urteil führte das Gericht aus, der Verwalter habe wissentlich das Abstimmungsergebnis verändert um eine anderen Sanierungsvariante herbeizuführen.

Die Kosten des Verfahrens in Höhe von ca. 11.000 € waren von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
Der Verwalter beantragte die vorzeitige Auflösung seines Vertrags und verabschiedete sich zum Ende des Jahres. Er ist heute noch für zahlreiche WEGs als Verwalter tätig.

Nach dem Abgang des Verwalters wurde bekannt, wie es wirklich zu der Meinungsänderung von Frau R. gekommen war: der Verwalter hatte sie am Tag nach der Versammlung zu Hause angerufen. Es sei ihm beim Auszählen der Stimmen zu diesem Beschluss ein Fehler unterlaufen und er forderte die Miteigentümerin R. auf, ihre Meinung zu ändern.
Gleichzeitig übten die Herren vom Beirat ebenfalls Druck auf die hochbetagte und verwitwete Miteigentümerin aus.
Ob diese Aufforderung zur nachträglichen Meinungsänderung durch “Verlockungen” oder “Drohungen” unterstrichen wurde, bleibt ungeklärt.
Der maßgebliche Beiratsvorsitzende L. führte noch einige Zeit sein Unwesen in der Eigentümergemeinschaft, verursachte weiteren finanziellen Schaden, bevor er seine Wohnung verkaufte.

Ein Gefühl des Unrechts hatte sich bei keinem der Beiräte noch beim Verwalter je eingestellt.

“Beirats-Fortbildungsseminar” – organisiert von unseriöser Hausverwaltung für unseriöse Beiräte

WEG-Hausverwalter lädt auf Kosten der Wohnungseigentümer ein

Praxisfall:
“Hand in Hand” und zum gegenseitigen Vorteil arbeitet die Hausverwaltung mit einem als unseriös zu bezeichnende Beirat: bei der Prüfung der Jahresabrechnung akzeptierte der Beirat Rechnungen der Verwaltung für Leistungen, die die Verwaltung nie erbracht hatte.

Im Gegenzug bemühte sich die Verwaltung über die Maßen um das “Wohl” der Beiräte.
So liess sie – auf Kosten der Eigentümergemeinschaft  –  Arbeiten im Sondereigentum der Beiräte ausführen, die nie hätten in Auftrag gegeben werden dürfen.
Auch wurden Rechnungen und Erstattungen zu Gunsten der Beiräte vom Gemeinschaftskonto bezahlt, die nie hätten bezahlt werden dürfen.
“Eine Hand wäscht die andere” – zu finanziellen Lasten der übrigen Miteigentümer.

Umso grotesker das weitere Entgegenkommen diese unseriösen Hausverwaltung diese nur als unseriös zu bezeichnenden Beiräten weiter “einzustilen” – und zwar mittels “Beirats-Fortbildungsseminar”!

Was genau eine solche Hausverwaltung solchen Beiräten noch zu übermitteln hat ist ungewiss. Gewiß ist jedoch, dass diese Veranstaltung ohne Wissen der übrigen Miteigentümer stattfand, wohl aber von ihrem Gemeinschaftskonto bezahlt wurde.

och irgendwie wurde die Sache bekannt und die Beiräte wurden zur Rede gestellt.
Auf die Frage nach dem Inhalt der Beiratsschulung wussten die Herren nicht viel zu sagen, alles hätte jedoch in einem  “großen Hotel mit gutem Essen” stattgefunden.

Kurz: es war wohl ein netter Tag, es gab viel zu Essen und zu Trinken, das Beiratsdasein machte besondere Freude. Auch die Hausverwaltung erfreute die Vollversammlung der bereits als  “zuverlässig” und linientreu erprobten Beiräte.

Da die Eigentümergemeinschaft keinen Nutzen in einer solchen Fortbildung ihrer Beiräte sah, forderte die Rückzahlung der “Seminarkosten”.
Erst nachdem der Betrag per Amtsgericht eingeklagt werden konnte, wurden die Fortbildungskosten erstattet.

Die Hausverwaltung, der noch weiteren Unregelmäßigkeiten nachgewiesen werden konnte, kündigte zum Jahresende.

Fassadendämmung – Lügen zur angeblichen “gesetzlichen Verpflichtung”

Das Verdrehen von Tatsachen, die nicht  wahrheitsgemäße Aussage, früher “Lüge” genannt, scheint heute keine moralische Verfehlung mehr zu sein, sondern legitimes Mittel zur Durchsetzung eigener Interessen.

Praxisfall:
In einer Wohnanlage sollen mehrere nebeneinander stehenden Gebäuden großflächig mit einer Fassadendämmung versehen werden.
Dafür werden sämtliche Fenster ausgetauscht und alle vorhandenen,stilechten Balkone abgerissen und durch gleichgroße verzinkte Stahlkonstruktionen ersetzt.
Verschiedene Balkone können nicht mehr wiederaufgebaut werden. Diese Mieter müssen sich künftig mit einem Fenster begnügen. Pech gehabt!
Alle Mieter erhalten eine außerordentliche Sanierungs-Mieterhöhung von ca. 1.200 € jährlich. Dafür werden sie – mit etwas Glück – 100 € im Jahr an Heizkosten sparen.

In Anbetracht dieser unsinnigen und extrem kostspieligen Angelegenheit fragt ein Mieter bei der Hausverwaltung, die gleichzeitig Eigentümer ist, nach. Unten stehend die Antwort:

“Sehr geehrter Herr…..,
wie Sie bereits erfahren haben, werden wir im kommenden Jahr in unseren Gebäuden in der Musterstraße eine Modernisierung durchführen. Dies Maßnahme wird notwendig, da der Gesetzgeber uns hierzu aufforderte und verpflichtete.
Im Moment befinden wir uns noch in der Planungsphase. Sobald feststeht, was wir im Einzelnen durchführen werden, wir eine Mieterversammlung stattfinden.
Den Termin werden wir rechtzeitig bekanntgeben und Sie dazu einladen.
Gerne stehen Ihnen dann die Verantwortlichen für Ihre Fragen zur Verfügung.”

Der Hausverwalter irrt.
Um gesetzlich zu einer Wärmedämmung “verpflichtet” zu sein, müssen mehr als 15% der Fassadenfläche stark sanierungsbedürftig sein, das heißt, die Fassade müsste in einem solch schlechten Zustand, dass der Putz auf einer Fläche von mehr als 15% abgeschlagen werden muss. Die Größe der so “sanierungsbedürftigen Fläche” sollte sich rechnerisch und auf den Quadratmeter genau ermitteln lassen.

In dieser Wohnanlage gibt es jedoch keine “sanierungsbedürftige” Fassadenfläche.
Ein Erdbeben, das vor einigen Jahren in der Region stattfand, hat einen millimetergroßen Haarriss an zwei, drei Stellen der Fassade verursacht.
Diese Risse wurden schon vor Jahren fachmännisch versiegelt und haben sich in den letzten Jahren nicht verändert, so dass man nicht von einer Verschlechterung oder einer Gefährdung dieses Zustands sprechen könnte.

Der technische Leiter machte jedoch genau diese beiden schmalen, bereits versiegelten Rissen zur Grundlage einer “Verpflichtung zur Fassadendämmung“.

Und von einem Vorteil durch eingesparte Heizkosten kann auch nicht die Rede sein.
Wenn überhaupt spricht man allgemein von einer Einsparung von ca. 20-30%.
Bei der betroffenen Mietergemeinschaft sind dem Vermieter die Heizkosten der Mieter zudem nicht bekannt, da individuelle Gasthermen genutzt werden.
Das Argument, die Mieter würden über die anzubringende Wärmedämmung günstigere Heizkosten erzielen, ist deshalb haltlos.

Empfohlene Maßnahme
Machen Sie sich fachkundig! Überprüfen Sie Aussagen und Behauptungen, die Sie nicht nachvollziehen können.
Bitten Sie die Verwaltung um eine Stellungnahme. Machen Sie ggf. alles publik.

Verwalter ignoriert Beschluss und will “eigene, preiswertere” Handwerker durchsetzen

Der Wunsch “eigene” und auf den ersten Blick angeblich preiswertere Handwerker für geplante Sanierungsmaßnahmen durchzusetzen – ist den meisten unseriösen WEG-Verwaltern gemeinsam.

Praxisfall:
Aus dem Vorjahr lag ein konkreter Beschluss zu einer geplanten Balkon- und Fassadensanierung vor. Die vorgesehenen und zu beauftragenden Handwerker waren namentlich genannt. Diese Handwerksfirmen waren der Eigentümergemeinschaft bekannt, sie hatten einen guten Ruf und mit diesen sollte die Sanierung durchgeführt werden.

Die im Jahr zuvor tätige Hausverwaltung hatte zwischenzeitlich gekündigt, da man ihr  Unregelmässigkeiten nachweisen konnte. Deshalb hatte die Eigentümergemeinschaft seit Anfang des Jahres einen neuen Verwalter.

Im Frühjahr erwarteten die Eigentümer, dass mit der Sanierung begonnen würde.
Aber es tat sich nichts.
Der August kam … und der neue Verwalter lud die Beiräte zu sich ins Büro ein.

Diese staunten nicht schlecht, als man ihnen dort nahelegte für die geplante Fassadensanierung – entgegen dem bereits gefaßten Beschluss –  andere, “preiswertere” Handwerker zu beauftragen.
D.h. der Verwalter wollte die Beiräte aufzufordern, hinter dem Rücken der Eigentümergemeinschaft den bereits gefassten WEG-Beschluss zu sabotieren.

Dieses Vorgehen war für den Verwalter nicht neu – und in der Regel auch mit Erfolg gekrönt. Denn er leistete Vorarbeit: nicht umsonst bemühte er sich bei der Neuwahl der Beiräte manipulativ einzuwirken: es sollten junge und neue, vor kurzem erst eingezogene Miteigentümer gewählt werden (= diejenigen, die noch keine Ahnung vom WEG-Gesetzt hatten). Nein, die alt-eingesessenen Miteigentümer (= nämlich diejenigen, mit Ahnung) sollten doch bitte den Jungen den Vortritt lassen usw….

Bei diesen Ahnungslosen hatte der Verwalter bisher auch mit seiner konspirativen Verbrüderung punkten können: denn alles, was gerade beim Verwalter besprochen wurde, sollte streng geheim bleiben! Wörtlich: „Alles was wir heute besprechen bleibt unter uns!“

Leider traf er auf Beiräte mit Rückrat, die sich weigerten, einen bereits gefassten Beschluss zu untergraben, die Geheimbündelei des Verwalters ignorieren und empört sein Büro verließen.

Anmerkung:
Es ging dem Verwalter natürlich  n i c h t  darum, wirklich preiswerterer Handwerker vorzuschlagen.
Es ging ihm darum, mit Handwerkern zusammenzuarbeiten, die korrupt genug waren, sich für den von der Hausverwaltung erhaltenen Auftrag “in besonderer Weise dankbar” zu zeigen. Entweder in Form von Schwarzgeldzahlungen oder bei Arbeiten im privaten Wohnhaus des Verwalters…..

Die Zeche zahlen die Eigentümer, den diese Beträge werden an die Eigentümergemeinschaft weitergeleitet und direkt oder indirekt in Rechnung gestellt.
Meist in Form von “unvorhergesehenen Kosten”, überteuerten Preisen oder minderer Qualität der genutzten Materialien.

Schauen Sie sich doch einmal die Privatwohnungen der Verwalter an…. nicht umsonst werden die Adressen ungern genannt….

Rheinische Post: Luft statt Heizöl – Experten warnen vor Betrug

Wie sich Kunden vor Betrügereien bei Öllieferungen schützen

Die Rheinische Post Online schreibt:


Frankfurt/Main (rpo)
. Mit den sinkenden Temperaturen steigen die Heizkosten. In diesem Jahr der Preiserhöhungen ganz besonders. Etliche Haushalte geben nun wieder ihre Heizölbestellung auf. Doch Vorsicht: Experten warnen vor Tricks der Lieferanten und geben Tipps, wie man sich davor schützen kann.

Für rund sechs Millionen deutsche Haushalte wird es nun Zeit für die große Heizölbestellung. Das wird in diesem Jahr ziemlich teuer – um so ärgerlicher, wenn dann jede Menge Luft statt Heizöl in den Tank gepumpt wird. Das ist keine Seltenheit, warnen die Eichämter der Länder. Die Beamten haben bei ihren Kontrollen hunderte Möglichkeiten entdeckt, Tankwagen zu manipulieren. Nachfolgend die Ratschläge der Experten und wie sich Kunden vor dem Betrug schützen können:

DIE TRICKS: Manche Fahrer lassen die Messuhr an ihrem Tankwagen mit einem Magneten schneller laufen. Andere pumpen einen Teil des Öls durch einen versteckten Schlauch zurück. Beliebt sind auch illegale Schläuche, die mehr Luft als Brennstoff durchdrücken. Nach einer Schätzung der Eichbehörden kann ein Lieferant allein dadurch leicht 10.000 Euro pro Monat erschwindeln. Die meisten Heizöl-Betrüger arbeiten jedoch mit simpleren Methoden: Da wird ein Lappen lässig über die Messuhr geworfen, damit der Kunde nicht sehen kann, dass der Zähler nicht bei Null anfängt, sondern bei 300 Litern. Oder der Schlauch wird einfach abgequetscht. Auch beliebt: Mit einem Keil wird das Ventil kurzerhand verschlossen – so lässt sich beliebig viel Luft verkaufen.

DER SCHUTZ: Der Kunde sollte dem Tankwagenfahrer bei der Anlieferung auf die Finger schauen, auch wenn das unangenehm ist.

Eigentümergemeinschaften oder Hausverwaltungen werden deshalb öfter betrogen, weil sie dem Lieferanten einfach den Schlüssel zum Heizkeller geben. Neben dem Eichsiegel sollte geprüft werden, ob der Zähler auf Null steht. Das Sichtglas muss beim Tanken immer mit Heizöl gefüllt sein – ohne Blasen. Damit nicht mehr abgerechnet wird als bestellt, zum Schluss unbedingt die Zählerstände notieren. Die Liefermenge wird, da sich Öl bei Wärme ausdehnt, auf eine Temperatur von 15 Grad umgerechnet. Kunden sollten wegen der Manipulationsgefahr Lieferanten meiden, die per Hand umrechnen. Wer glaubt, betrogen worden zu sein, sollte den Lieferschein nicht unterschreiben, den Händler sofort um Kontrolle bitten und sich an das Eichamt des Bundeslandes wenden.

Abwarten oder volltanken? Wann sollte der Tank befüllt werden?

Angesichts der hohen Preise fragen sich nun viele, ob sie noch abwarten sollen. Klar ist: Der Winter wird teuer für Hausbesitzer und Mieter. Mit den steigenden Rohölpreisen hat auch Heizöl neue Rekordwerte erklommen. Am Ölmarkt in Rotterdam werden für eine Tonne Heizöl derzeit zwischen 375 und 380 Dollar (308 bis 312 Euro) gezahlt, sagt Barbara Meyer-Bukow vom Mineralölwirtschaftsverband (MWV) in Hamburg. Die Endverbraucherpreise liegen laut Marktexperten im Schnitt bei 43,2 Cent je Liter. Bei einer Bestellung von 3000 Litern muss der Kunde damit derzeit 1296 Euro zahlen, rund 130 Euro mehr als vor einem Jahr. Wenn Vermieter zu diesen Preisen ihre Tanks füllen, müssen Mieter bei der Heizkostenabrechnung zum Jahresende bis zu 30 Prozent nachzahlen, errechnete der Deutsche Mieterbund.

Zwar sind sich Experten einig, dass die Preise bis zum Frühjahr wieder fallen. Doch wer kann schon so lange warten? “Viele Leute müssen jetzt tanken”, sagt Aribert Peters vom Bund der Energieverbraucher. “Wir hatten zunächst geraten abzuwarten, und das war richtig.” Doch nun hält Peters die Zeit für gekommen, zuzuschlagen, “bevor der nachfragebedingte Preisauftrieb einsetzt”, wenn alle, die bisher gezögert haben, gleichzeitig ihre Tanks auffüllen müssen.

Das sieht Hans Diehl vom Tankgerätehersteller Tecson im holsteinschen Felde anders. “Die Preise fallen”, sagt Diehl, der den Heizölmarkt beobachtet. Bis Ende September, Anfang Oktober werde der Preis pro Liter auf 36 Cent zurückgehen, ist er sich sicher. Wer jetzt dringend tanken muss, sollte “je nach Anlage nur 1000 bis 1500 Liter einfüllen und warten, bis es günstiger wird”, rät Diehl.

“Die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise zum November runter gehen, ist hoch”, sagt auch MWV-Sprecherin Meyer-Bukow. Allerdings könne niemand sagen, ob es in den USA zu einem frühen Kälteeinbruch kommt. “Weil die Tanks dort kleiner sind, kaufen die Amerikaner dann sofort.” Das schlage ebenso schnell auf die Preise in Rotterdam durch. “Das haben wir schon die letzten zwei bis drei Jahre erlebt.”

Auch Diehl sieht seine Prognose vom Wetter bedroht: “Wenn der Oktober kalt wird, werden die Preise nicht so stark fallen.” Die Deutschen hätten nicht besonders viel Heizöl gebunkert, sagt Günter Jäckel, Geschäftsführer des Gesamtverbandes des Deutschen Brennstoff- und Mineralölhandels. “Wenn alle auf einmal kommen, kann es Probleme geben”, sagt er. Nicht nur, dass die Lieferanten dann nicht mehr hinterher kommen. Sie können bei hoher Nachfrage auch mehr verlangen. Verbandsvertreter Jäckel wirbt deshalb für baldige Bestellungen: “Im Zweifel ist jetzt ein guter Zeitpunkt zu tanken.”

Verwalter beauftragt Ingenieur und verneint es, bis ihm die Eigentümer die Rechnung zeigen

Hausverwalter handelt ohne nötigen, vorherigen Beschluss

Wie eigenmächtig manche Verwalter handeln und wie wenig sie zu ihrem Handeln stehen, zeigt das folgende Beispiel:
Auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 13.08. fanden die Eigentümer erstaunt folgenden Tagesordnungspunkt:
“TOP 6  – Dachsanierung, weitere Vorgehensweise und Finanzierung dazu”.tagesordnung_kl

Das Thema “Dachsanierung” war allen Miteigentümern neu – hatte es doch bisher keine Probleme oder Wasserschäden gegeben und das Dach erschien in einem altersgemäßen, aber korrekten Zustand. Umso mehr staunten die Eigentümer über die scheinbare Dringlichkeit der Sanierung. Hatte der Hausverwalter doch extra einen Ingenieur eingeladen, der zum Thema “Geplante Dachsanierung” referierte.

Auf Nachfrage, ob es wahr sei, dass der Verwalter bereits im Vorfeld diesen Ingenieur mit der Vorbereitung der Dachsanierung, deren Notwendigkeit doch zunächst zu prüfen war,  beauftragt habe, entgegnete dieser:

“Nein, das habe ich nicht! Das soll doch jetzt alles erst besprochen werden.”

Die Aussage des Verwalters war falsch. Er hatte gelogen.
Einige Miteigentümer hatten vor der Versammlung Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des laufenden Jahres genommen und dabei die Unterlagen zur Beauftragung des Ingenieurs und auch seine bereits bezahlte Rechnung in Höhe von 1.818,90 € entdeckt. 

Der Ingenieur war am 17.02. vom Hausverwalter für die Erstellung eines Sanierungskonzeptes beauftragt worden, am 14.03. wurde die Rechnung erstellt, die am 01.04. von der Hausverwaltung beglichen wurde. Lange vor der Versammlung am 13.08.

In den Abrechnungs-Unterlagen ebenfalls zu finden war die Berechnung des Ingenieur-Honorars (“Honorarermittlung”), aus der hervorgeht, dass für den Ingenieur ein Gesamthonorar von 21.835 € vorgesehen war.

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Aufgrund dieser offensichtlichen Lüge des Verwalters entschieden sich die Eigentümer, das Thema vorerst zu verschieben.

Typisch: Größere Sanierungsmaßnahmen kurz vor Verwalter-Neuwahl
Interessanterweise stand für das nächste Jahr eine Verwalter-Neuwahl an.
Um eine “Abwahl” zu erschweren neigen gewissen Verwalter dazu, größere  Sanierungsmaßnahmen – ob notwendig oder nicht – einzuschieben. Diese ziehen sich zeitlich über den Zeitpunkt der Verwalter-Neuwahl hinaus, so dass die Eigentümergemeinschaft wenig geneigt ist “mitten in einer Sanierung” den Verwalter zu wechseln. Der Hausverwalter sichert so seinen Verwaltervertrag.


Empfohlene Maßnahmen

Schauen Sie sich sehr genau die Einladung zur Eigentümerversammlung an.
Holen Sie sich im Vorfeld alle Informationen zu den aufgelisteten Tagesordnungspunkten. Entweder sendet Ihnen der Verwalter freundlicherweise die Unterlagen zu oder Sie nehmen beim Hausverwalter Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Prüfen Sie, wann der Verwaltervertrag ausläuft und ob ggf. eine Verwalter-Neuwahl ansteht.