Archiv der Kategorie: Verwalter-Sonderhonorar zu hoch / nicht berechtigt

Sonderhonorar, Zusatzhonorar des WEG-Hausverwalters zu hoch in Rechnung gestellt oder nicht berechtigt

Honorarerhöhung im Wirtschaftsplan versteckt – bei Nichtakzeptanz: Kündigung

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Normalerweise wird die Erhöhung des Verwalterhonorars entweder in der Eigentümerversammlung als Beschluss verabschiedet – oder sie wird im Verwaltervertrag an einen Index gekoppelt, z.B. den Preisindex, Tariferhöhungen usw.
In beiden Fällen ist diese Erhöhung schriftliche festgehalten und beziffert und dadurch klar.

Unklar ist jedoch folgender Praxisfall:
Bei der Durchsicht des Verwaltervertags stoßen Miteigentümer erstaunt auf folgenden Passus:
“Eine Gebührenerhöhung während der Vertragslaufzeit bedarf der mehrheitlichen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Diese ist durch Beschlußfassung des jeweiligen Wirtschaftsplans, im Rahmen der allgemeinen Kostensteigerung, zu genehmigen.” honorarerhöhung im wp2

Anders ausgedrückt: im jährlich erstellten Wirtschaftsplan darf unauffällig eine zum Vorjahr erhöhte Kostenposition “Verwalterhonorar”  aufgeführt werden.
Festgestellt werden, ob sich der Betrag dieser Position verändert hat, lässt sich nur im direkten Vergleich mit dem Wirtschaftsplan des Vorjahrs.
Hierfür gibt es aber in der Regel keinen Grund – und wird selten gemacht.

Denn Sinn und Zweck des Wirtschaftsplans ist nicht, dort eine versteckte Honorarerhöhung des Verwalters unterzubringen, sondern – siehe § 28 des Wohnungseigentumsgesetz – dort die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Beitragszahlung der vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung zu beziffern.

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Den Wirtschaftsplan für seine Zwecke zu missbrauchen, ist der schäbige Trick eines unseriösen Hausverwalters.

Aber nicht genug:
Ein Wirtschaftsplan wird normalerweise korrekt erstellt und deshalb selten bemängelt.
Eine versteckte Honorarerhöhung des Verwalters wird deshalb auch nicht auffallen.

Für den unwahrscheinlichen Fall, dass sein Trick auffällt, hält sich dieser unseriöse Verwalter eine Hintertür auf:
“Sollte einer Anpassung nicht zugestimmt werden, steht dem Verwalter ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ende des laufenden Wirtschaftsjahres zu.”honorarerhöhung kuendigung

D. h.: fällt der Trick auf und ist die Eigentümergemeinschaft mit der versteckten Honorarerhöhung des Verwalters nicht einverstanden – hat dieser das Recht alles “hinzuwerfen” und zum Jahresende zu kündigen.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Fordern Sie eine Kopie des Verwaltervertrags vor der Unterzeichnung und nach der Unterzeichnung durch den neuen Verwalter an. Lassen Sie ihn ggf. fachmännisch prüfen.
2. Bitten Sie den Verwalter um Erklärung dieses Passuses und um Streichung.
Eine alternative wäre der Beschluss durch die Gemeinschaft. Bei einer guten Verwaltertätigkeit wird diese sicher keiner Erhöhung des Honorars im Wege stehen.

Überflüssig und maßlos überteuert: der eigene Verwalter als „Hausmeister“

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Hausverwalter versucht sich als Hausmeister – zu finanziellen Lasten der WEG

Der Einfallsreichtum unseriöser WEG-Verwalter, die Eigentümer in unnötige und überhöhte Kosten zu stürzen ist scheinbar grenzenlos. Wie folgender Praxisfall zeigt:

In einer Eigentümergemeinschaft von 24 Parteien stellt ein Miteigentümer seit Jahren regelmässig die Mülltonnen heraus.
Dafür erhielt er monatlich 100 € – , zzgl. der gesetzl. Abgaben an die Versicherung/Knappschaft usw.

Die jährlichen Kosten betrugen in den letzten Jahren 1.306,03 €/pro Jahr.
Hier ein Auszug aus der Jahresabrechnung dieser WEG:

bisherige kosten HM kl

Aufgrund seines Urlaubs benötigte die WEG eine Vertretung. Verschiedene Miteigentümer bemühten sich in Eigenregie eine Lösung zu finden. Untenstehend ein Aushang am “Schwarzen Brett” des Hauses, das zu Erfolg führte:

hausmeistersuche_kaschkl

Ein Beirat fand einen bereitwilligen Nachbarn und informierte hierüber hocherfreut die Hausverwaltung.
Dort teilte man ihm jedoch mit, man habe schon einen Hausmeister gefunden und der Verwalter hätte bestimmt, dass nur dieser diese Arbeiten ausführen würde.

Die Frage des Beirats nach dem Namen und den Kosten dieses neuen Hausmeisters verweigerte ihm die Büroangestellte.

In den folgenden Monaten waren die Mülltonnen immer herausgestellt, der neue “Hausmeister” hatte sich jedoch weder vorgestellt noch wurde er wahrgenommen.

So staunten einige Miteigentümer bei der Durchsicht der Jahresabrechnung nicht schlecht als sie eine entsprechende Rechnung über 742,56 € vorfanden.
Glücklicherweise hatte die Hausverwaltung zwischenzeitlich gewechselt: der ehemalige Verwalter hatte selber gekündigt, weil man ihm einiges nachweisen konnten und auch die Staatsanwaltschaft ihmgegenüber mittlerweile aktiv geworden war.

Zurück zur Hausmeister-Rechnung für das Herausstellen der Mülltonnen:
eine Rechnung von 742,56 € befand sich in den Unterlagen – und zwar für den Zeitraum vom 14.Oktober – 07. November, also für nur 3 Wochen!

Nicht nur die Höhe der Rechnung erstaunt. Auch die in der Rechnung aufgeführten Leistungen “Säubern des Müllraums”, “Hausbegehung” und “Kellerbegehung” waren weder verlangt, noch ausgeführt worden, nur berechnet!
Und von wem: vom Hausverwalter persönlich!

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Um sich selber die Möglichkeit zu geben, “nebenberuflich” tätig zu werden und so überteuerte und nicht erbrachte Leistungen zu berechnen, hatte diese Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich die Befreiung von §181 BGB aufgenommen.

Nicht nur dies: bei der damaligen Verwalter-Neuwahl veranlasste dieser Verwalter, der sich bereits vor seiner Wahl der Zusammenarbeit eines “vereinnahmten und hörigen” Beiratsvorsitzenden versicherte, dass der Wunsch der WEG, den anstehenden Verwaltervertrag anwaltlich prüfen zu lassen, ausgehebelt wurde!

Ohne vorherige, fachmännische Prüfung des Verwaltervertrags, unter Mitarbeit eines unseriösen Beirats wurde diese Klausel im Vertrag verankert.
Um die Miteigentümer unwissend zu lassen, verweigerte der Verwalter strikt das Aushändigen einer Kopie seines Verwaltervertrags!
Mehr Verschlagenheit gibt es kaum!

Zur überteuerten Hausmeister-Rechnung:
dieser deutlich überhöhte Betrag wurde vom Hausverwalter an den Dienstleister mit gleichem Namen unverzüglich überwiesen.
Die Geschädigten waren einmal wieder die Eigentümer.

Dieser Verwalter, der sich zudem über Jahre hin mit einem akademischen Titel auswies, der ihm nie verliehen wurde, ist heute immer noch hauptberuflich als Hausverwalter tätig.
Es ist gegen ihn erneut Anzeige erstattet wurden.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Verwalter-Neuwahl: lassen Sie den Vertrag vorab anwaltlich oder über eine Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer prüfen.
2. Verwaltervertrag: eine Befreiung von §181 BGB ist zu vermeiden, dieser Passus sollte gestrichen werden. Wenn der Verwalter dann abspringt – umso besser für Sie: er war sicher nicht die beste Wahl.
3. Eine Kopie des Verwaltervertrags gehört in jede Wohnungs-Stammakte eines jeden Wohnungseigentümers. Studieren Sie den Vertrag.
4. Prüfen Sie selber die Beleg der Jahresabrechnung und verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
5. Bemühen Sie sich um das Bekanntwerden innerhalb und außerhalb der Eigentümergemeinschaft solcher oder ähnlicher Umstände.
Unseriöse Verwalter mögen so etwas nicht und kündigen dann gerne.