Archiv der Kategorie: 6 BEGÜNSTIGUNG

Eine unseriöse Hausverwaltung braucht Helfer um ihre eigenen Interessen durchzusetzen. Die Helfer erhält die Verwaltung durch Begünstigung. D.h. entweder Geldzahlungen oder dinglichen Vorteilen.

Rauchmelder: Wer steckt hinter der erfolgreichen Firma Objektus ?

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Dieses Unternehmen wird von verschiedenen Hausverwalterverbänden empfohlen.
Jeder Verband unzählige Mitglieder, alles Hausverwaltungen.
Die Hausverwaltungen empfehlen quasi konkurrenzlos die Produkte der Fa. O für die  Installation von Rauchmeldern und Abschluss von Rauchmelder-Wartungsverträgen.

Nicht ohne Grund entwickelte sich die Bilanzsumme dieser GmbH von ca. 42.000 €
Ende 2010  zu erstaunlichen 2,08 Mio. € knappe 2 Jahre später, um Ende 2014 2,5 Mio. € zu erreichen.

Lässt sich dies allein mit der Verteilung von buntem Prospektmaterial oder bunten 4-5 seitigen Power-Point-Darstellungen erklären? Sicher nicht.

Überraschend ist, das bei zwei unterschiedliche Hausverwaltungen, die zwei unterschiedlichen Dachverbänden (Hausverwalterverbände) angehören – in der WEG-Versammlung, in der die Anbringung von Rauchmeldern Thema der Tagesordnung war, quasi die gleichen Formulierungen in der Einladung zur WEGVersammlung und Beauftragung nutzen. Wie lässt sich dies erklären? Weiterlesen

Keine Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern!

Ein "Klasssiker" unseriöser Hausverwalter - und deppiger WEGs: Sonderrechnte für einzelne, verwalternahe Miteigentümer

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümerin hatte von der Gemeinschaft einen Tiefgaragenstellplatz angemietet, der im Gemeinschaftseigentum steht. Seit März 2006 hat sie diesen Stellplatz den Mietern einer in der Anlage befindlichen Wohnung untervermietet.

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Unterschiedliche Behandlung einer gleichen Situation

Wenn der Verwalter mit zweierlei Maß misst

Ein seriöser Verwalter kann mit berechtigter Kritik umgehen – ein unseriöser Verwalter nicht.

Umso mehr willkommen ist jede Situation die der unseriöse Verwalter ausnutzen kann, um kritischen Miteigentümern zu schaden. Verwaltertreue Miteigentümer erfreuen sich ihrerseits einer bevorzugten Behandlung durch den Verwalter, der seinerseits bereits vergessen zu haben scheint, dass er nicht Großgrundbesitzer sondern nur Dienstleister ist.

Praxisbeispiel:
bei der Renovierung einer Wohnung fällt auf der Aussenseite des Gebäudes außer Reichweite eine Lüftungsklappe heraus, die eine ungeschützte Öffnung von ca. 10x 10 cm in der gedämmten Wand hinterlässt.

Zunächst übermittelt der verwalterhörige Hausmeister die Info an den Verwalter, der daraufhin den verwalterkritischen Miteigentümer auffordert, den “Schaden sofort zu beheben” und die Lüftungsklappe wieder in der Wand zu befestigen.
Da sich die Wohnung in einem höheren Geschoß befindet wird der kritische Miteigentümer aufgefordert einen Kranwagen zu bestellen und – natürlich – sämtliche Kosten zu tragen, die sich auf mehrere Hundert Euro belaufen sollen.

Dank seinem Geschick gelingt es dem kritischen Miteigentümers mittels Besen, Kehrbleck, doppelseitigem Klebeband und Silikon die Lüftungsklappe – und zum grenzenlosen Erstaunen des mißliebigen Hausmeisters -wieder an ihrem Platz in der Hauswand zu befestigen.

Ein halbes Jahr später wird die Nachbarwohnung renoviert – und zur Überraschung fällt auch dort die Lüftungsklappe heraus. Der Eigentümer dieser Wohnung versteht sich gut mit dem Verwalter, deshalb drängt weder Verwalter noch Hausmeister auf eine zügige Behebung des “Schadens”, d.h. dem Verschließen der ca 10 x 10 cm großen Öffnung in der wärmegedämmten Fassade. Der kritische Nachbar erfährt von dem “Schaden” und bietet dem Hausmeister an, auch beim Nachbarn in bekannter Manier die Lüftungsklappe wieder einzusetzen. Die Hilfe wird abgelehnt.

Ein Jahr bleibt die Öffnung bestehen, bei Regen und Schnee, scheinbar ohne die zuvor vom Verwalter angeführte Gefahr für die Gebäudesubstanz.
Als Dachdecker / Gebäudekletterer an anderer Stelle im Gebäude tätig sind…. wird ihre Anwesenheit genutzt um unauffällig die Lüftungsklappe wieder an Ort und Stelle zu bringen.

Eine Aufforderung, einen teuren Krankwagen zu bestellen, hat der verwalterfreundliche Miteigentümer nie vom Verwalter erhalten.
Die Kosten für den Einsatz wurde mit den anderen Arbeiten der Gebäudekletterer vom Gemeinschaftskonto bezahlt.

Geschenke des Verwalters an Hausmeister – ohne Wissen aber auf Kosten der WEG

Wie WEG-Hausverwalter sich durch Geschenke die Zuneigung des Hausmeister erhalten - und zusätzlich daran verdienen

Ein Verwalter hat gerne alles im Blick. Nur kann er nicht immer überall vor Ort sein. Hilfreich sind da “Hausmeister”, auch wenn die einzige Tätigkeit darin besteht, zweimal wöchentlich die Mülltonnen an den Straßenrand zu stellen.
Wenn sie fest angestellt sind, kann es sein, dass dieser Personen überbezahlt sind. Sinnvoll ist deshalb ein externer Hausmeisterdienst, der flexibler kündbar ist.

Besonders wenig seriöse Hausverwalter legen Wert auf ein besonders gutes Verhältnis zum “Hausmeister”.  Auch wenn seine Leistung bereits überbezahlt ist…. zu Weihnachten möchte sich der Verwalter festlich-dankbar für die gute Zusammenarbeit zeigen und lässt Geschenk-Korbe und Präsente (Weine, Schokoladen usw.) durch eine externe zusammenstellen und ausliefern.

Die Geschenke lässt der Hausverwalter dem Hausmeister zukommen….. die Kosten hierfür tragen die Miteigentümer.

Es fällt auf:
– Die Eigentümer werden in der Regel über ihre großzügigen Gesten/Geschenke n i c h t  informiert.
– die Beiräte, die diese Rechnungen im Rahmen der Belegprüfung sehen sollte, ignorieren sie oder schweigen gegenüber den übrigen Miteigentümern.
– bestellt werden die Geschenke im November, ausgeliefert an den Hausmeister im Dezember
– die Weiterbelastung dieser Kosten – die zudem die die Eigentümergemeinschaft trägt und nicht der Verwalter – erfolgt gerne im nächsten Jahr.
Warum? Wären nicht Zeit genug vorhanden, die Berechnung im Auslieferungsjahr erfolgen zu lasen?
Natürlich. Aber wie so oft, wo es nicht auffallen soll, werden Dienstleistung und Rechnung/Bezahlung jährlich getrennt.
Der Grund: ein Prüfung soll erschwert werden und der Zusammenhang vertuscht.

Praxisfall:
Ein Hausverwalter lässt sich von einer Spirituosen-Firma 60 Präsentpakete erstellen und liefern.. Ware und Verpackung netto 1.570,52 €, inkl. MwSt: 1.822,60 €

Zusatzinfo auf der Rechnung an den Verwalter vom 28.11.: “Wir haben 60 Präsentkörbe im wertmäßig fast gleichem Inhalt zusammengestellt. Wert je Korb: 30,38 €.”

Die Kontrolle ergibt: 1.822,60 / 60 = 30,38 € brutto. Stimmt also.
Der Nettowert je Paket beträgt 1.570,52 / 60 = 26,17 €.
Der Verwalter hat also 60 Körbe für 60 Hausmeister o.ä. bestellt.

Obwohl  zwischen Erhalt der Rechnung (28.11.) und dem Jahresende (31.12) noch genug Zeit wäre, die Rechnung für die finanzielle Weiterbelastung an die Eigentümer zu erstellen…. befindet sich keine diesbezügliche Rechnung in den Abrechnungsunterlagen.
Ein Grund mehr, sich schon die Belege des nächsten Jahres anzusehen – und – bingo! – es gibt eine Rechnung und zwar vom 02. Januar des Folgejahres.

Der Verwalter schreibt einer Rechnung an die WEG, die von ihrem Glück nichts weiß  (einen diesbezüglichen Beschluss oder eine Info des Hausverwalters/Beirats gab es nie). Auch diese  Rechnung haben die Eigentümer nie gesehen, weil der Verwalter sie praktischerweise an sich selber schreibt. Auffallend die unsinnige Argumentation und die schwulstige Ausdrucksweise, typisch für unseriöse Hausverwalter:

An die WEG Mustergemeinschaft,
c/o Hausverwalter XY
Hausverwalterstr. 10
0000 Hausverwalterstadt

Rechnung-Nr. ….            Datum: 02. Januar…….
“Mit Rücksicht darauf, dass aus sozialversicherungs- und steuertechnischen Gründen in den meisten Fällen das sonst übliche Weihnachtsgeld ab 1999 nicht mehr gezahlt werden kann, habe wir im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Motivationsanreiz folgenden Mitarbeiter/Mitarbeiterin ein attraktives Weihnachtsgeschenk überbringen lassen: für Herrn …(Name des Hausmeisters)


Freundliche Grüße,
Unterschrift Verwalter
Steuernummer vorhanden,, Kontoverbindung fehlt auf dieser Rechnung. Warum?

Was fällt auf?
Gekauft hat der Hausverwalter die Präsente inkl. Verpackung für 30,38 € brutto.
Weiterberechnet an die Eigentümer wurden diese Präsente für 52,70 €  (49,70 € + 3 €).
Differenz: 22,32 €.
x 60 Präsente = 1.339,20 €

Der Verwalter hat nicht nur die Bindung zum bereits überbezahlten “Hausmeister” gestärkt, er hat ganz nebenbei und ohne Leistung – nur durch das Schreiben von Rechnungen – 1.340 € dazuverdient.
Die Eigentümer sind hierüber nicht informiert. Weder vom Verwalter noch vom Verwalter-nahen Beirat.

Wie Entscheidungen von der Hausverwaltung manipuliert werden

Manipulation oder Unfähigkeit? Wem nützt es?

Stehen wichtige Entscheidungen an legt die Hausverwaltung Übersichten und Tabellen zur Entscheidungshilfe vor.
Bei unqualifizierten oder manipulierenden Hausverwaltungen sind diese Unterlage zu hinterfragen. Oft gibt es ganz erhebliche Abweichungen oder die präsentierte Zahlen halten einer rechnerischen Prüfung nicht stand.
Deshalb sind die Fragen berechtigt “Wie sind Sie zu diesen Zahlen gekommen?” und “Wie erklären Sie diese Beträge”.
Bei Antworten wie  “Das ist so. Wir haben das geprüft. Das müssen Sie jetzt g l a u b e n.”…. empfiehlt sich das Gegenteil: die detaillierte Überprüfung aller von der Verwaltung vorgelegten Zahlen.

Sobald Verständnisfragen auftauchen, die Logik nicht einsichtig ist oder Auskünfte verweigert werden stellt sich, wie in Kriminalfällen, die Frage: cui bono – wem nützt es?

Praxisbeispiel:
Eine WEG stellt Überlegungen zur Neuorganisation der Aufgaben Hausmeisterarbeiten, Treppenhausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege an.
Möglichkeiten:
a) Beauftragung eines Hausmeisters in Vollzeit
b) Beauftragung von externen Firmen

Zum Zeitpunkt dieser Überlegung ist ein Hausmeister für die WEG tätig und mit all diesen Arbeiten beauftragt. Recherchen haben ergeben, dass der Hausmeister seine Arbeit nicht immer zufriedendstellend erledigt und weiter seine Arbeitsauslastung bei ca. 40 % liegt. Gezahlt wird aber ein Gehalt auf Basis einer 100%igen Arbeitsleistung.
Der Hausmeister versteht sich mit der Hausverwaltung bestens. Eine Änderung wünscht er nicht.

In Vorbereitung der kommenden WEG-Versammlung in der eine Entscheidung getroffen werden soll weigert sich der Hausverwalter zunächst überhaupt irgendwelche Angebote von externen Dienstleistern einzuholen. Er wollte die Miteigentümer auf der Versammlung zunächst fragen, wie sie vom Gefühl aus entscheiden würden….

Nachdem diese Haltung auf Kritik von Seiten einzelner Miteigentümer stößt, präsentiert der Verwalter eine Kostenvergleichs-Tabelle:

Wie gut erkennbar ist, sind die Kosten des angestellten Hausmeisters deutlich niedriger als die Tätigkeit externer Dienstleister.
Womit der Verwalter nicht gerechnet hatte, war die Hinterfragung seiner Zahlen:
a) die Kosten bezüglich des Hausmeisters waren nicht vollständig und
b) ist es n i c h t  zwingend notwendig alle Tätigkeiten an einen einzigen externen Dienstleister zu vergeben. Es ist ohne weiteres möglich, die Gartenpflege oder Hausreinigung unterschiedlichen Unternehmen zu übertragen.

Eine vollständige Kostenaufstellung ergab Gesamtkosten von 36.390 € für den Hausmeister.
Bezüglich der Beauftragung an externe Firmen präsentierte die Hausverwaltung diese Übersicht, die Gesamtkosten 27.167,41 € ergaben.


Noch günstiger und ohne weiteres realisierbar ist die Vergabe an verschiedene Unternehmen mit Gesamtkosten von 24.984 €.

Zusammenfassung:
Nach anfänglicher Aussage der Hausverwaltung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 32.000€ und für die externen Dienstleister bei 38.000 € jährlich.
Nach kritischer Hinterfragung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 36.400€ und für die externen Dienstleister bei 25.000 € jährlich.

Zur Erinnerung: der Hauswart verstand sich sehr gut mit der Hausverwaltung.
Ohne kritische Prüfung von Seiten einzelner Wohnungseigentümer wären der Wohnungseigentümergemeinschaft jährliche Mehrkosten von über 10.000 € jährlich entstanden.
Honi soit qui mal y pense…. 

Wasser-Absperrventil in Etagenwohnung: Kosten trägt der Eigentümer – nicht die WEG

Kosten der Erneuerung eines Absperrventils in der Wohnung eines Eigentümers nicht zu Lasten der WEG

Bei der Akten- und Belegeinsicht im Büro des Hausverwalters wurde festgestellt, dass eine Rechnung für die Reparatur eines Wasser-Absperrventils in der Wohnung eines Miteigentümers vom Gemeinschaftskonto bezahlt wurde und als “Instandhaltung” verbucht worden war.
Der Verwalter, der seit vielen Jahren zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschafte betreut, entgegnet darauf, dass dies so korrekt sei:  Absperrventile wären immer und zwingend Gemeinschafseigentum. Und deshalb wäre die Instandhaltung auch von der Gemeinschaft zu zahlen.

Aus der vom Handwerker eingereichten Rechnung war zu entnehmen:
1 Std. Monteur – 40,50 €
1 pauschal Kundendienstfahrzeug – 23,50 €
1 An- und Abfahrt bis 30 km – 38,58 €
1 Grohe Innenoberteil 3/4′ für Unterputzventil mit kurzer Spindel – 39 €
1 Farbset Costa neu für UP-Ventil 20-80 mm mit Metallgriff Grohe – 30,30 €
Summe: 171,86 €
+ MwSt., Gesamtbetrag 204,51 €

Aus dem Arbeitsbericht war zu entnehmen: defektes OPV-Oberteil ausgewechselt, neues Oberteil geliefert.

Da der Arbeitsbericht auf den Namen der Hausverwaltung ausgestellt wird und die Rechnung auf den Name der WEG c/o Hausverwaltung lässt die Vermutung zu, dass die Eigentümerin davon ausging, die Kosten würden von der Gemeinschaft übernommen. Ebenfalls scheint die Hausverwaltung davon ausgegangen zu sein, denn die Verbuchung erfolgte im Konto ” Instandhaltungen” und die Rg. wurde vom Gemeinschaftskonto bezahlt.

Lt. Internetseite “HAUFE” wird unterschieden zwischen einer Strangabsperrung und der Absperrung in einer Wohnung:

Absperrventil (Strangabsperrung)
Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten Strangs oder Teilbereichs eines Gebäudes dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies selbst dann, wenn es sich im Bereich des Sondereigentums befindet, da es dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder einiger Wohnungseigentümer dient.

Absperrventil (Wohnung)
Ein Absperrventil, welches der Absperrung lediglich einer Wohneinheit dient, ist Bestandteil des Sondereigentums.

Link: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/abc-sonder-und-gemeinschaftseigentum-3-abc-gemeinschaftseigentumsondereigentum_idesk_PI17574_HI1435053.html

Auf diesen Hinweis hin wurden die Kosten der Gemeinschaft gutgeschrieben und dem Sondereigentümer belastet.

Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung über die Fachkenntnisse verfügt, damit mit solchen Rechnungen korrekt umgegangen wird ?
Streng genommen hätte die Verwaltung diese Rechnung gar nicht annehmen dürfen, sie hätte direkt auf den Namen des Sondereigentümern erstellt werden müssen.

Hausverwalter zahlt Schweigegeld

Damit die Unregelmäßigkeiten der Sanierung vertuscht bleiben

Im Verbund mit dem Beiratsvorsitzenden zahlt dieser WEG-Hausverwalter “Schweigegeld” an eine Miteigentümerin, damit seine Schwarzgeldzahlungen nicht weitere Unregelmässigkeiten nicht aufgedeckt werden sollten.

Praxisfall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte im Vorjahr eine Balkon-Sanierung stattgefunden.
Das Wohnhaus bestand auch aus 2 Erdgeschoss- und 2 Dachgeschoss-Wohneinheiten, die nicht über einen Balkon verfügten. Die übrigen 8 Wohnungen verfügten über Balkone. Von der Balkonsanierung profitierten einzig die Wohnungen mit Balkon.

Auf der folgenden WEG-Versammlung teilte der Beiratsvorsitzende mit, er habe die Jahresabrechnung eingehend geprüft und nichts zu bemängeln. Er empfahl diese als korrekt zu verabschieden, die WEG folgte seiner Empfehlung.
Kurz nach der Versammlung  kamen der Eigentümerin einer Dachgeschoßwohnung Zweifel:  war es wirklich korrekt, dass sie- ohne Balkon – finanziell die Kosten einer Balkonsanierung der übrigen Wohnungen zu zahlen hatte?

Sie kontaktierte einen Rechtsanwalt, der sich der Sache annahm und den Verwalter um Einblick in die Abrechnungsunterlagen anschrieb. Dies ist eine übliche Bitte: der Anwalt wollte vor einer eventuellen  Beschlussanfechtung Fakten sammeln. Hierzu gehörten natürlich auch das Einholen von Rechnungskopien der Balkonsanierung.

Diese Anfrage beunruhigte den WEG-Verwalter. Nicht ohne Grund.
Hatte er doch die Balkonsanierung größtenteils in bar und ohne Handwerker-Rechnung ausführen lassen.  “Ohne Rechnung” bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch “ohne Handwerker-Garantie”.
Dies war besonders prekär, da eine spätere Prüfung der Handwerkskammer zeigte, dass die involvierten Handwerker nicht die nötigen Fachkenntnisse hatten, also  nicht “befähigt” waren, die Arbeiten einer Balkonsanierung auszuführen. Auch war die Kostenhöhe zu hinterfragen: waren die Kosten berechtigt oder zu hoch? Oder wurden im Rahmen der Balkonsanierung noch Sanierungen an anderen Häusern durchgeführt, wie z.B. im Haus des Verwalters oder des verwalternahen Beiratsvorsitzenden?

Auch die Handwerker hatten einen Vorteil: sie hatten diese Einnahmen nicht versteuert, da es keine offizielle Rechnung gab und der Betrag in bar bezahlt wurde.

Den Bargeldtransport hatte der Verwalter vorgenommen. Er war mehrmals mit höheren Barabhebungen von der Band der WEG zum weiter entfernten Wohnort der Handwerker gefahren.

Zurück zur Anfrage des Rechtsanwalt, Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen.
Dies Anfrage beunruhigte und führte beim Verwalter sowie dem Beiratsvorsitzenden zu dem “spontanen” Vorschlag, sich mit der kritischen Dachgeschossbewohnerin zu einigen. Weitere Fragen und Beleg-Einsichtsforderungen ihres Rechtsanwalts sollten so vermieden werden. Juristisch handelte es sich dabei um den Vorschlag einer “außergerichtlichen” Einigung. Weder der Verwalter noch der Beiratsvorsitzende waren bevollmächtigt, eine solche Einigung ohne das Wissen der übrigen Miteigentümer auszuhandeln. Durch den handschriftlichen Vermerk “Vollmacht liegt vor” sollte die Miteigentümerin getäuscht werden.
Trotzdem wurde ihr diese Vereinbarung vorgelegt:

Vereinbarung
zwischen Frau..
und WEG … vertreten durch das Beiratsmitglied….

Frau und die WEG sind sich darüber einig, dass die Teilungserklärung des Notars Herrn Dr. .. vom 29.12…. betreffend des Objekts…. in Hinblick auf die Frage, ob die Balkone ganz oder teilweise zum Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht eindeutig geklärt ist.
Zur Beilegung des WEG-Verfahrens vor dem Amtsgericht….. 291 II 221/…. und zur Vermeidung weiterer gerichtlicher Streitigkeiten und Kosten begründen beide Parteien den nachstehenden Vergleich:

I) Frau …. wird das WEG-Verfahren vor dem Amtsgericht… Aktenzeichen 291 II 221/…. durch Rücknahme ihres Anfechtungsantrags in Hinblick auf TOP 2 und TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 12.07…. bis zum 28.08….. zurücknehmen.

II) Frau …. wird das Schreiben ihrer Bevollmächtigten zum 17.08…. geltend gemachte Begehren auf Herausgebe der Abrechnung der …. durchgeführten Sanierungsmaßnahme nebst Rechnungen nicht weiter verfolgen und die Beschlußfassungen in der  Eigentümergemeinschaft vom 07.06….. keiner gerichtlichen Überprüfung unterstellen.

III) Im Gegenzug erhält Frau… den auf sie anfallenden Anteil der  Sanierungsmaßnahme für die Balkone in Höhe von 1580,36 sobald Frau … nachgewiesen hat, das der Antrag (I) von ihr zurückgenommen wurde.

……, den 19.08….
Unterschrift: Eigentümerin und   
i.A. ……. (Hausverwalter), handschriftlicher Vermerk: “Vollmacht liegt vor”

Aber es kam noch schlimmer: die übrigen Miteigentümer wurden nicht nur nicht informiert, sie wurden auch zur Kasse geben, da der Verwalter den Betrag der “außerordentlichen Einigung” – sprich Schweigegeld – vom Konto der WEG bezahlte.
Und zwar in enger Zusammenarbeit mit dem Beiratsvorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, der dieses Verhalten vertuschte, das er alle Jahresabrechnungen des Verwalters als geprüft, korrekt und einwandfrei verteidigte.

Nach Unterschreiben der Einigung begannen die Verhandlungen zur den Zahlungen an die Miteigentümerin. Als Gegenleistung verlangten Verwalter und Beiratsvorsitzender dass
a) die Beschlussanfechtungsklage nicht weiter betrieben würde und
b)  n i e m a n d  in der Wohnungseigentümergemeinschaft von dieser “außergerichtlichen” Einigung erfahren solle. Ins besondere nicht der Eigentümer der Nachbarwohnung, der in der gleichen Situation ohne Balkon war.

Der Verwalter hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Er hat unqualifizierte Handwerker für diese Sanierungsarbeiten beauftragt.
2. Es gab keine Rechnungen
3. Es gab keine Gewähr für diese Arbeiten, die sich in den Jahren darauf als mangelhaft und erneut sanierungsbedürftig herausstellten.
4. Die Handwerker wurden in bar bezahlt
5. Der Verwalter betätigte sich als Geldbote indem er mehrfach Teilbeträge in bar zwischen der Bank der WEG und dem Wohnort der Handwerker transportierte
6. Genau welche Handwerkerarbeiten bezahlt wurden ist unklar. Bekannt wurde später, dass  die Bäder der Beirats-Wohnungen neu sanierte wurden. Vom gleichen Handwerker-Team und zur gleichen Zeit. Aber auch der Verwalter wird persönliche Vorteile erhalten haben…..
7. Die Absicht des Miteigentümers, den Beschluss der Jahresabrechnung anzufechten,  hätte den übrigen Miteigentümern bekanntgegeben werden müssen.
8. Ohne nötigen Beschluss handelte der Verwalter eine Geldzahlung und den Inhalt der “außergerichtlichen” Einigung aus.
9. Das Verheimlichen dieser “außergerichtlichen” Einigung vor den übrigen Miteigentümern kann nicht Inhalt und Bedingung derselben sein!
10. Unkorrekterweise wies sich der Beiratsvorsitzende als “von der WEG bevollmächtigt” aus.
11. Ohne nötigen Beschluss wurde diese Geldzahlung vom WEG-Konto gezahlt.

Der oben genannte Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig.

Wie sieht ein Bau-Abnahmeprotokoll NICHT aus?

Nachdem seit Ende der Sanierungsarbeiten “Fassadenanstrich und Balkonsanierung” zwei Jahre vergangen waren und einige Wohnungseigentümers ich wunderten, dass immer noch überall Mängel vorhanden waren, die einfach nicht behoben wurden und auch das Bau-Abnahmeprotokoll bisher auf sich warten liess – präsentierte der Hausverwalter in der letzten Wohnungseigentümer-Versammlung untenstehendes “Abnahmeprotokoll”

1. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll”
Ja, so der Verwalter,  dies sei das seit Jahren eingeforderte Abnahmeprotokoll für die durch einen Architekten begleitete Sanierungsmaßnahme (Kostenvolumen ca. 300.000 €).
Klasse, sagte sich ein Eigentümer, und fing an zu lesen:

“Bauvorhaben: …. upps, warum steht dort die Adresse des WEG-fremden Nachbarhauses?
Bauteil: Ausbesserungsarbeiten an Fassadenrückseite
Gewerk: Maler /Lackierer
Bauvertrag: –
Leistungszeitraum: 15.06. – 15.06.”

Bei der präsentierten “Abnahmebescheinigung” handelte sich um punktuelle und an einem Tag (15.06) ausgeführte Reparaturarbeiten am angrenzenden Nachbarhaus. Während der Sanierungsarbeiten waren scheinbar unwillentlich Schäden am angrenzenden Nachbarhaus entstanden, die am 15.06. vom Maler/Lackierer behoben wurde.

Frage: Warum präsentiert der Verwalter allen Ernstes dieses “Abnahmebescheinigung” für kleinere Reparaturarbeiten als “Bauabnahmeprotokoll” einer mehrere Jahre dauernden und 300.000 € teuren Fassadensanierung?
Es ist kein Versehen, denn der Verwalter sendete obiges nichtssagendes Dokument allen Miteigentümern zu. Als Beleg für die korrekt erfolgte Bauabnahme.

Empfohlene Maßnahmen:
Die betroffenen Wohnungseigentümer mögen sich bitte die Frage stellen, für wie blöd der Verwalter sie hält. Setzt er noch nicht einmal voraus, dass die Eigentümer lesen und schreiben können? Dass eie erkennen können, dass die erwähnt Hausnummer des Nachbarhauses nicht zu ihrer WEG gehört?
Kaum zu fassen aber wahr: der Hausverwalter wäre mit seinem Vorhaben beinahe durchgekommen, hätte nicht ein einziger, kritischer Eigentümer angefangen, das Dokument laut vorzulesen und sich zu wundern…..


2. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll” – zweiter Versuch

Nachdem der Hausverwalter seinen “Irrtum” zugeben musste, griff er erneut in die Trickkiste und präsentierte untenstehendes “Bau-Abnahmeprotokoll”.
Auch hier gilt wieder: wer lesen kann ist klar im Vorteil. Denn wie der Titel schon sagt handelt es sich um eine “Aktennotiz – (Fa. XY – Schlussarbeiten/Restarbeiten)” des Architekten, der die Baumaßnahme begleitete.
Es handelt sich um eine To-Do-Liste der noch anstehenden Arbeiten. Z.B. “Alle Balkonabdeckungen sin dzu überprüfen, scharfe bzw. lose Kante sind zu verlöten. Alle Balkonabeckungen sind bzgl. der ausreichenden Besfestungen zu prüfen. Oberflächen der Abdeckungen bzgl. Ausbeulungen ggf. zu glätten. Whg… verstopfter Abfluss? “ usw.

Der Verwalter verwies dreist auf dieses “Bau-Abnahmeprotokoll”, zeigte sich gereizt und wollte bereits zum nächsten Tagesordnungspunkt übergehen, als dann doch der Groschen fiel, einige Eigentümer wach wurden und sich doch über den Titel “Aktennotiz” dieses “Bau-Abnahmeprotokolls” wunderten.

Der Verwalter wurde unter Fristsetzung aufgefordert mit dem Architekten zunächst das Gebäude zu begehen und alle Mängel festzuhalten.
Nach Behebung aller Mängel soll ein richtiges Abnahmeprotokoll der Sanierungsmaßnahme erstellt werden.

Empfohlene Maßnahmen:
Für viele Hausverwalter gehört die Lüge zum Handwerk. Skrupel? – Fehlanzeige!
Überprüfen Sie alles.  Glauben Sie dem Verwalter nicht, bis Sie sich selbst überzeugt haben.

“Entscheidungshilfe” – Manipulation durch den Verwalter zur Wahl eines bestimmten Dienstleisters

Nach Erreichen des Rentenalters muss ein Ersatz für die bisher tätige Hausmeisterin gefunden werden. Sie hatte sich bisher um die Treppenhausreinigung und die allgemeinen Hausmeisterarbeiten gekümmert.

Die Einladung zur WEG-Versammlung verfasste der Verwalter wie folgt:

“Tagesordnungspunkt (TOP) 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Vergabe von Hausreinigungs- / und Hauswart- / Gartenpflegearbeiten

1. Frau L. wird gegen 50 € Honorar monatlich weiterhin mit kleinen Aufgaben betreut. Hierzu könnte die Schlüsselverwaltung und Mängelübermittlung an den Verwalter gehören. Für die Aufgaben der Hausreinigung sowie die Gartenpflege würden externe Unternehmen beauftragt.

2. Frau L. scheidet vollständig aus und alle Aufgaben werden an externe Unternehmen vergeben. Zur Übersicht und Entscheidungsgrundlage, haben wir bereits drei Kostenangebote für die Tätigkeit Hauswartservice, Hausreinigung und Gartenpflege beigefügt. Eine Zusammenfassung haben wir Ihnen als Deckblatt erstellt.

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Eigentlich eine zu würdigende, mühevolle Arbeit – wäre da nicht die vollkommen unsinnige Zeile “Zusammenfassung / Kosten pro [!] Firma”.

Wer gibt vor, dass diese von einander unabhängigen Arbeiten nur gemeinsam und  nur an e i n e n Dienstleister vergeben werden können?
Wäre es nicht sinnvoller, bunt zu mischen?

Hier vermischt der Verwalter “Äpfel und Birnen” bzw. hier setzt seine Manipulation an: nicht die monatlichen “Kosten pro Firma” sind relevant  – sondern ein Vergleich der drei Firmen pro Aufgabe (Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege). Diese Aufgaben können sehr wohl von einander getrennt werden und müssen nicht und unbedingt von ein und der selben Firma ausgeführt werden müssen.

Pro Aufgabenbereich wären die preiswertesten Anbieter gewesen:
für die Hausreinigung: Firma J. mit 267,51 €
für die Gartenpflege: Firma H. mit 196,35 €
für den Hausmeister-Service: Firma D. mit 41,65 €

Summe pro Monat bei dieser Beauftragung: 505,51 €

Aber hier zunächst die Berechnung der Gesamtkosten, wie vom Verwalter unsinnigerweise und nur zu Manipulationszwecken erstellt (siehe Tabelle unten):
Fa. D. – 755,55 €
Fa. J. – 776,24 €
Fa. H. – 782,13 €

Die Darstellung “Kosten pro Firma” stellen die Fa. M. als preiswertesten Anbieter dar.
Erstaunlich: in den Disziplinen “Hausreinigung” und “Gartenpflege” ist die Fa. D. deutlich teurer als die anderen Anbieter, nur den Hausmeisterdienst bietet D. unschlagbar preiswert mit 41,65 €/monatlich an.

Aufgrund der Darstellung des Verwalters, die Kosten pro Firma – statt pro Aufgabenbereich – zu summieren und seine Einflussnahme während der Versammlung stimmten die Eigentümer für Fa. D. mit den Arbeitsgebieten:
Hausreinigung: 470,05 €
Gartenpflege: 243,95 €
Hauswartservice: 41,65 €

 

Dieser unseriöse Verwalter hatte sein Ziel erreicht:
1. Durch das Summieren unsinniger Faktoren vermittelte der Verwalter, der Eigentümergemeinschaft bewußt, ein “Schnäppchen” gemacht zu haben, als sie sich für den Anbieter D. entscheiden, der in der Summe aller Arbeitsbereiche mit 755,65 € am preiswertesten war.
Hätte der Verwalter die Eigentümer korrekt beraten und die Dienstleistungen gemischt – was in diesem Fall leicht möglich gewesen wäre – dann hätte sich die Gesamtsumme auf nur 505, 51 € belaufen (siehe oben).

2. Ziel war es, Firma D., dessen Geschäftsführer ein enger Vertrauter des Verwalters ist, mit den Bereichen Hausreinigung und Gartenpflege zu beauftragen.
Nicht aber mit dem defizitären Bereich “Hauswartservice” mit den sehr günstigen 41,65 €.
Dieser Aufgabenbereich diente nur als Köder und als fiktiver Betrag, um die Gesamtsumme der Firma M. mit unsinnigen, angeblich günstigen “755,65 €” auszuweisen.

3. “Fiktiv” will heißen: dieser Aufgabenbereich sollte n i c h t  beauftragt werden. Auch wenn dies so beschlossen und den Eigentümern vermittelt wurde.
Nein, der “Hausmeisterservice” musste von der Bildfläche verschwinden.
Für den Verwalter kein Problem: das Protokoll wurde “angepasst”. Der Begriff “Hausmeisterservice” verschwand aus dem Beschlusstext. Der Beirat, naiv und deppert wie immer, unterschrieb das Protokoll, ohne es auch nur vorher zu lesen. Aber auch dann wäre ihm nichts aufgefallen.

Auf Nachfragen hin, warum die sehr wohl beschlossene Dienstleistung “Hausmeisterservice” im Protokoll nicht auftaucht, antwortet der Verwalter gewohnt dreist: “Sie sehen doch, dass dort nichts steht. Also ist auch nichts beschlossen worden!”
Allein hieran zeigt sich die Routine dieses unseriösen Verwalters….

Fazit: Die “Entscheidungshilfe” des Verwalters stellte sich so als teure “Fehl-Entscheidungshilfe” heraus.
Der Beirat sowie die übrigen Eigentümer haben bis heute nicht verstanden, wie sie manipuliert wurden….

Vom Verwalter sorgfältig ausgesucht und empfohlen: quasi-insolvente Dienstleister

Unseriöse Hausverwalter leisten gerne Erste Hilfe für insolvente und quasi-insolvente Unternehmen, indem sie diese für Arbeiten an den Gebäuden der Wohnungseigentümergemeinschaft vorschlagen. Typisch ist, dass Konkurrenz-Angebote fehlen.

Vorteile für diese Dienstleister:
a) sie erhalten einen gut bezahlten Auftrag
b) es fehlen Vergleichsangebote, so dass es den Wohnungseigentümern nicht möglich ist, einzuschätzen, ob es sich ggf. um einen überteuerten Auftrag handelt.
c) der Dienstleister, der bereits die Insolvenz plant, weiß, dass er für eine Gewährleistung seiner Arbeiten nicht mehr herangezogen werde kann: er ist zu diesem Zeitpunkt von der Bildfläche verschwunden. So kann er intern zu geringeren Kosten arbeiten und preiswerter die geplanten Arbeiten ausführen. Dh. es wird ggf. qualitativ schlecht und ungenügend gearbeitet.
Die Bezahlung ist die gleiche. So macht er mehr Gewinn als wenn er mit Gewährleistungsansprüchen der Auftraggeber (WEG) rechnen müsste.

Vorteile für die unseriöse Hausverwaltung:
a) Arbeitserleichterung, weil nur ein einziges Angebot vorliegt und nicht wie gesetzlich gefordert 3 vollständige und vergleichbare Kostenvoranschläge
b) den Dank der quasi-insolvente Firma  für die Auftragsvergabe lässt sich der unseriöse Verwalter bar auszahlen.
c) es ist im egal ob die beauftragte Firma gut arbeitet oder nicht. Falls nicht, mimt er den von der plötzlichen, unvorhergesehenen Insolvenz des Dienstleisters überraschten Verwalter.
Sollten Mängel auftreten, fehlt die Gewährleistung und geht das Spiel von vorne los. Mit neuen, “außervertraglichen” Einnahmequellen durch andere “dankbare” Dienstleister.

Nachteile für die Wohnungseigentümergemeinschaft:
unnötig hohe Kosten, schlecht ausgeführte Arbeiten, keine Gewährleistung und erneute Nachbesserungen / Kosten durch eine weitere Firma.

Praxisfall: Einladung zur WEG-Versammlung

TOP 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Beseitigung der Aussenwandfeuchte im Keller wegseitig Hochhaus

Wie bereits auf der letzten Wohnungseigentümerversammlung vom 25.05.20…. unter TOP Sonstiges besprochen.
Im Mai 20… fand mit Herrn K., Fa. …….. Ingenieurbau, eine Besichtigung der der Feuchteschäden innerhalb des Kellers ………..statt.
Das Fachingenieurbüro hat die Wände untersucht…….
…..
Anbei übersenden wir Ihnen das Kostenangebot der Firma….  Ingenieurbüro vom 25.05.20… zur Kenntnisnahme. Ein weiteres Angebot ist angefordert und wird, wenn möglich zur Wohnungseigentümerversammlung vorgelegt.”
Das Angebot beläuft sich auf über 42.000 €.
Die Beschlussvorlage fehlt auf der Einladung.

Dieser WEG-Verwalter, ist für seine Unregelmässigkeiten bekannt.
Es reicht genau zu lesen, um die Schwachstellen zu finden:
1. “Das Fachingenieurbüro…” – diese hochtrabende und manipulative Beschreibung nutzt er gerne zur Augenwischerei.
Statt sich einlullen zu lassen, sollte ein genauerer Blick auf diese Fa. geworfen werden.
2. “Ein weiteres Angebot ist angefordert und wird, wenn möglich, zur WEG-Vers. vorgelegt” – wenn möglich ist sehr vage formuliert. Erfahrungsgemäß wird sich diese Möglichkeit nicht zeigen und es wird zum Versammlungstermin wohl nur ein einziges Angebot, nämlich das des o.g.  “Fachingenieurbüros”, vorliegen.
Auskunft gibt – wie so oft – die Internetseite www.unternehmensregister.de
unternehmensregister-de
Dort geben wir den Namen des Ingenieurbüros an und schauen uns die letzten Bilanzzahlen an.  Diese stammen vom vorletzten Jahr, für das letzte Jahr sind noch keine Bilanzen eingereicht worden, obwohl dies bis zum 30.06. hätte der Fall sein sollen.

Auf der Passiva werden die 4 Positionen Eigenkapital, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen.
ur_bilanz-ingbuero

Wir werfen einen Blick auf das Eigenkapital:  -169.622,18 €

ek-bilanz
Weiter finden wir die Information, dass die beiden Ingenieure, die das Unternehmen 2008 zusammen gründete, im vorletzten Jahr ihre Position als Geschäftsführer aufgaben (“Nicht mehr Geschäftsführer:….”). Das vorletzte Jahr ist das Jahr der letzten, vorliegenden Bilanz mit einem EK von (minus!) -169.622,18 €. Geschäftsführer ist nun jemand anderes. Ein Zusammenhang?

 

Empfohlene Maßnahmen:
Fordern Sie den Verwalter auf, bei größeren Sanierungsmaßnahmen immer mehrere Angebote einzuholen.
Holen Sie sich Auskünfte zu diesen Firmen ein.
Wenn ein Hausverwalter insolvente Dienstleister beauftragt oder beauftragen möchte – dann fehlt es ihm an kaufmännischen Sachverstand und Verantwortungsgefühl.
Es ist ein Wechsel der Verwaltung zu empfehlen.

Bonitätsprüfung leicht gemacht

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Eine Auskunft kostet nur ca. 9 € und muss vorab gezahlt werden.
Mit diesem Guthaben können sie dann die Auskunft abrufen. Der Vorteil: es werden die Ergebnisse mehrerer Auskunfteien (arvato, Bürgel, Boniversum) angefragt und ausgewiesen.

Weitere Vorteile:
keine Mitgliedschaftsgebühr
keine Einrichtungsgebühr
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einfache Handhabung

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Empfohlene Maßnahmen:
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung vermieten möchten, prüfen Sie bitte immer die Bonität Ihrer eventuellen Mieter – v o r  Erstellung des Mietvertrags

Verwalter empfiehlt Treppenhausreinigung – Schwarzarbeit?

Typisch für unseriöse WEG-Hausverwaltungen ist die Tatsache, dass sie Bekannte, Verwandte und Freunde in Brot und Arbeit bringen möchten. Gerne auch wenig Arbeit für viel Geld – die Eigentümergemeinschafen prüfen in der Regel überhaupt nichts, kritische oder fachkundige Miteigentümern sind sehr selten und die Beiräte hat die Verwaltung sowieso im Griff, entweder durch Komplimente oder durch Bares/Naturalien.

Umso interessanter ist es, die Vorschläge der Verwaltung genauer zu prüfen.
Dank dem Internet gibt es zahllose Möglichkeiten.

Da die Hausmeister, auch mit der Treppenhausreinigung beauftragt, sich seit Jahren weigert, diese Arbeiten korrekt auszuführen, wurde die Verwaltung gebeten, eine Alternativ-Angebot einzuholen. Gesagt, getan und mit besten Grüssen zugesendet:
Beurteilung:
Wie fast zu erwarten, handelt es sich auch hier um ein weiteres Pauschal-Angebot, wie es diese Hausverwaltung bevorzugt.
Es ist somit nicht möglich, dieses Angebot überhaupt zu beurteilen, da die Mengen und Stundenangeben fehlen.
Noch ist es möglich Vergleiche anzustellen oder andere, vergleichbare Angebote einzuholen, was die Verwaltung wohl verhindern möchte.

Die Büro-und Objektbetreuungsfirma Sch. ist ein Einzelunternehmen, also keine GmbH oder ähnliches.
Wir vermissen Steuernummer, die auf dem Briefbogen erkenntlich sein sollte.
Eine Bankverbindung wäre auch zu erwarten, ist aber nicht vorhanden.
Eine eigene Internetseite zu Vorstellungs- und Werbezwecken hat Herr Sch. nicht, auch die email-Adresse ist von gmx.de
Der letzte Satz des Angebots, “Die Ware bleibt bis zu vollständigen Bezahlung unser Eigentum.” ist hier fehl am Platze und scheint sich auf einen andere, von Herrn Sch. erbrachte Tätigkeit zu beziehen. Vielleicht betreibt er auch ein Handelsgeschäft… ?

Kurz: ein Angebot der etwas ungewöhnlichen Art – aber vollkommen im Stil der Hausverwaltung.

angebot treppe1_kasch_kl

angebot treppe2_kasch_kl

Wir erkundigen uns daraufhin im Telefonbuch.
Wir geben Name, Vorname und Ort an und finden – Nichts!

“Ihre Suche war leider nicht erfolgreich und wir konnten keinen Treffer finden.”

dasoertliche_kasch_kl

erfolglose suche

Nanü, sagt man sich, das kann doch nicht sein.

Wir nutzen die Umkehrsuche und geben den Strassennamen mit Hausnummer der Büro- und Objektbetreuung Sch. ein.
Aber auch dort: keine Spur dieser Firma. Unter der im Angebot angegebenen Adresse befindet sich lediglich der Name einer Annette H.
umkehrsuche_kasch_kl

Zusammenfassung:
von dieser von der Hausverwaltung empfohlenen Büro- und Objektbetreuung ist unbedingt abzuraten.
Es liegt nur ein nicht nachvollziehbares Pauschalangebot vor, die Steuernummer ist auf dem Angebot nicht vorhanden, eine Internetseite gibt es nicht genauso wie ein Eintrag im Telefonbuch.
Dass die Hausverwaltung mit diesem Anbieter in verschiedenen Objekten zusammenarbeitet spricht weder für den Anbieter noch für die Hausverwaltung, die möglichst bald verabschiedet werden sollte….

Empfohlene Maßnahmen:
Niemandem glauben, immer alles selber prüfen.