Archiv der Kategorie: Trick: Begünstigung von Beiräten oder Verwalter-naher Miteigentümer

Unterschiedliche Behandlung einer gleichen Situation

Wenn der Verwalter mit zweierlei Maß misst

Ein seriöser Verwalter kann mit berechtigter Kritik umgehen – ein unseriöser Verwalter nicht.

Umso mehr willkommen ist jede Situation die der unseriöse Verwalter ausnutzen kann, um kritischen Miteigentümern zu schaden. Verwaltertreue Miteigentümer erfreuen sich ihrerseits einer bevorzugten Behandlung durch den Verwalter, der seinerseits bereits vergessen zu haben scheint, dass er nicht Großgrundbesitzer sondern nur Dienstleister ist.

Praxisbeispiel:
bei der Renovierung einer Wohnung fällt auf der Aussenseite des Gebäudes außer Reichweite eine Lüftungsklappe heraus, die eine ungeschützte Öffnung von ca. 10x 10 cm in der gedämmten Wand hinterlässt.

Zunächst übermittelt der verwalterhörige Hausmeister die Info an den Verwalter, der daraufhin den verwalterkritischen Miteigentümer auffordert, den “Schaden sofort zu beheben” und die Lüftungsklappe wieder in der Wand zu befestigen.
Da sich die Wohnung in einem höheren Geschoß befindet wird der kritische Miteigentümer aufgefordert einen Kranwagen zu bestellen und – natürlich – sämtliche Kosten zu tragen, die sich auf mehrere Hundert Euro belaufen sollen.

Dank seinem Geschick gelingt es dem kritischen Miteigentümers mittels Besen, Kehrbleck, doppelseitigem Klebeband und Silikon die Lüftungsklappe – und zum grenzenlosen Erstaunen des mißliebigen Hausmeisters -wieder an ihrem Platz in der Hauswand zu befestigen.

Ein halbes Jahr später wird die Nachbarwohnung renoviert – und zur Überraschung fällt auch dort die Lüftungsklappe heraus. Der Eigentümer dieser Wohnung versteht sich gut mit dem Verwalter, deshalb drängt weder Verwalter noch Hausmeister auf eine zügige Behebung des “Schadens”, d.h. dem Verschließen der ca 10 x 10 cm großen Öffnung in der wärmegedämmten Fassade. Der kritische Nachbar erfährt von dem “Schaden” und bietet dem Hausmeister an, auch beim Nachbarn in bekannter Manier die Lüftungsklappe wieder einzusetzen. Die Hilfe wird abgelehnt.

Ein Jahr bleibt die Öffnung bestehen, bei Regen und Schnee, scheinbar ohne die zuvor vom Verwalter angeführte Gefahr für die Gebäudesubstanz.
Als Dachdecker / Gebäudekletterer an anderer Stelle im Gebäude tätig sind…. wird ihre Anwesenheit genutzt um unauffällig die Lüftungsklappe wieder an Ort und Stelle zu bringen.

Eine Aufforderung, einen teuren Krankwagen zu bestellen, hat der verwalterfreundliche Miteigentümer nie vom Verwalter erhalten.
Die Kosten für den Einsatz wurde mit den anderen Arbeiten der Gebäudekletterer vom Gemeinschaftskonto bezahlt.

Wasser-Absperrventil in Etagenwohnung: Kosten trägt der Eigentümer – nicht die WEG

Kosten der Erneuerung eines Absperrventils in der Wohnung eines Eigentümers nicht zu Lasten der WEG

Bei der Akten- und Belegeinsicht im Büro des Hausverwalters wurde festgestellt, dass eine Rechnung für die Reparatur eines Wasser-Absperrventils in der Wohnung eines Miteigentümers vom Gemeinschaftskonto bezahlt wurde und als “Instandhaltung” verbucht worden war.
Der Verwalter, der seit vielen Jahren zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschafte betreut, entgegnet darauf, dass dies so korrekt sei:  Absperrventile wären immer und zwingend Gemeinschafseigentum. Und deshalb wäre die Instandhaltung auch von der Gemeinschaft zu zahlen.

Aus der vom Handwerker eingereichten Rechnung war zu entnehmen:
1 Std. Monteur – 40,50 €
1 pauschal Kundendienstfahrzeug – 23,50 €
1 An- und Abfahrt bis 30 km – 38,58 €
1 Grohe Innenoberteil 3/4′ für Unterputzventil mit kurzer Spindel – 39 €
1 Farbset Costa neu für UP-Ventil 20-80 mm mit Metallgriff Grohe – 30,30 €
Summe: 171,86 €
+ MwSt., Gesamtbetrag 204,51 €

Aus dem Arbeitsbericht war zu entnehmen: defektes OPV-Oberteil ausgewechselt, neues Oberteil geliefert.

Da der Arbeitsbericht auf den Namen der Hausverwaltung ausgestellt wird und die Rechnung auf den Name der WEG c/o Hausverwaltung lässt die Vermutung zu, dass die Eigentümerin davon ausging, die Kosten würden von der Gemeinschaft übernommen. Ebenfalls scheint die Hausverwaltung davon ausgegangen zu sein, denn die Verbuchung erfolgte im Konto ” Instandhaltungen” und die Rg. wurde vom Gemeinschaftskonto bezahlt.

Lt. Internetseite “HAUFE” wird unterschieden zwischen einer Strangabsperrung und der Absperrung in einer Wohnung:

Absperrventil (Strangabsperrung)
Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten Strangs oder Teilbereichs eines Gebäudes dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies selbst dann, wenn es sich im Bereich des Sondereigentums befindet, da es dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder einiger Wohnungseigentümer dient.

Absperrventil (Wohnung)
Ein Absperrventil, welches der Absperrung lediglich einer Wohneinheit dient, ist Bestandteil des Sondereigentums.

Link: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/abc-sonder-und-gemeinschaftseigentum-3-abc-gemeinschaftseigentumsondereigentum_idesk_PI17574_HI1435053.html

Auf diesen Hinweis hin wurden die Kosten der Gemeinschaft gutgeschrieben und dem Sondereigentümer belastet.

Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung über die Fachkenntnisse verfügt, damit mit solchen Rechnungen korrekt umgegangen wird ?
Streng genommen hätte die Verwaltung diese Rechnung gar nicht annehmen dürfen, sie hätte direkt auf den Namen des Sondereigentümern erstellt werden müssen.

Hausverwalter zahlt Schweigegeld

Damit die Unregelmäßigkeiten der Sanierung vertuscht bleiben

Im Verbund mit dem Beiratsvorsitzenden zahlt dieser WEG-Hausverwalter “Schweigegeld” an eine Miteigentümerin, damit seine Schwarzgeldzahlungen nicht weitere Unregelmässigkeiten nicht aufgedeckt werden sollten.

Praxisfall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte im Vorjahr eine Balkon-Sanierung stattgefunden.
Das Wohnhaus bestand auch aus 2 Erdgeschoss- und 2 Dachgeschoss-Wohneinheiten, die nicht über einen Balkon verfügten. Die übrigen 8 Wohnungen verfügten über Balkone. Von der Balkonsanierung profitierten einzig die Wohnungen mit Balkon.

Auf der folgenden WEG-Versammlung teilte der Beiratsvorsitzende mit, er habe die Jahresabrechnung eingehend geprüft und nichts zu bemängeln. Er empfahl diese als korrekt zu verabschieden, die WEG folgte seiner Empfehlung.
Kurz nach der Versammlung  kamen der Eigentümerin einer Dachgeschoßwohnung Zweifel:  war es wirklich korrekt, dass sie- ohne Balkon – finanziell die Kosten einer Balkonsanierung der übrigen Wohnungen zu zahlen hatte?

Sie kontaktierte einen Rechtsanwalt, der sich der Sache annahm und den Verwalter um Einblick in die Abrechnungsunterlagen anschrieb. Dies ist eine übliche Bitte: der Anwalt wollte vor einer eventuellen  Beschlussanfechtung Fakten sammeln. Hierzu gehörten natürlich auch das Einholen von Rechnungskopien der Balkonsanierung.

Diese Anfrage beunruhigte den WEG-Verwalter. Nicht ohne Grund.
Hatte er doch die Balkonsanierung größtenteils in bar und ohne Handwerker-Rechnung ausführen lassen.  “Ohne Rechnung” bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch “ohne Handwerker-Garantie”.
Dies war besonders prekär, da eine spätere Prüfung der Handwerkskammer zeigte, dass die involvierten Handwerker nicht die nötigen Fachkenntnisse hatten, also  nicht “befähigt” waren, die Arbeiten einer Balkonsanierung auszuführen. Auch war die Kostenhöhe zu hinterfragen: waren die Kosten berechtigt oder zu hoch? Oder wurden im Rahmen der Balkonsanierung noch Sanierungen an anderen Häusern durchgeführt, wie z.B. im Haus des Verwalters oder des verwalternahen Beiratsvorsitzenden?

Auch die Handwerker hatten einen Vorteil: sie hatten diese Einnahmen nicht versteuert, da es keine offizielle Rechnung gab und der Betrag in bar bezahlt wurde.

Den Bargeldtransport hatte der Verwalter vorgenommen. Er war mehrmals mit höheren Barabhebungen von der Band der WEG zum weiter entfernten Wohnort der Handwerker gefahren.

Zurück zur Anfrage des Rechtsanwalt, Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen.
Dies Anfrage beunruhigte und führte beim Verwalter sowie dem Beiratsvorsitzenden zu dem “spontanen” Vorschlag, sich mit der kritischen Dachgeschossbewohnerin zu einigen. Weitere Fragen und Beleg-Einsichtsforderungen ihres Rechtsanwalts sollten so vermieden werden. Juristisch handelte es sich dabei um den Vorschlag einer “außergerichtlichen” Einigung. Weder der Verwalter noch der Beiratsvorsitzende waren bevollmächtigt, eine solche Einigung ohne das Wissen der übrigen Miteigentümer auszuhandeln. Durch den handschriftlichen Vermerk “Vollmacht liegt vor” sollte die Miteigentümerin getäuscht werden.
Trotzdem wurde ihr diese Vereinbarung vorgelegt:

Vereinbarung
zwischen Frau..
und WEG … vertreten durch das Beiratsmitglied….

Frau und die WEG sind sich darüber einig, dass die Teilungserklärung des Notars Herrn Dr. .. vom 29.12…. betreffend des Objekts…. in Hinblick auf die Frage, ob die Balkone ganz oder teilweise zum Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht eindeutig geklärt ist.
Zur Beilegung des WEG-Verfahrens vor dem Amtsgericht….. 291 II 221/…. und zur Vermeidung weiterer gerichtlicher Streitigkeiten und Kosten begründen beide Parteien den nachstehenden Vergleich:

I) Frau …. wird das WEG-Verfahren vor dem Amtsgericht… Aktenzeichen 291 II 221/…. durch Rücknahme ihres Anfechtungsantrags in Hinblick auf TOP 2 und TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 12.07…. bis zum 28.08….. zurücknehmen.

II) Frau …. wird das Schreiben ihrer Bevollmächtigten zum 17.08…. geltend gemachte Begehren auf Herausgebe der Abrechnung der …. durchgeführten Sanierungsmaßnahme nebst Rechnungen nicht weiter verfolgen und die Beschlußfassungen in der  Eigentümergemeinschaft vom 07.06….. keiner gerichtlichen Überprüfung unterstellen.

III) Im Gegenzug erhält Frau… den auf sie anfallenden Anteil der  Sanierungsmaßnahme für die Balkone in Höhe von 1580,36 sobald Frau … nachgewiesen hat, das der Antrag (I) von ihr zurückgenommen wurde.

……, den 19.08….
Unterschrift: Eigentümerin und   
i.A. ……. (Hausverwalter), handschriftlicher Vermerk: “Vollmacht liegt vor”

Aber es kam noch schlimmer: die übrigen Miteigentümer wurden nicht nur nicht informiert, sie wurden auch zur Kasse geben, da der Verwalter den Betrag der “außerordentlichen Einigung” – sprich Schweigegeld – vom Konto der WEG bezahlte.
Und zwar in enger Zusammenarbeit mit dem Beiratsvorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, der dieses Verhalten vertuschte, das er alle Jahresabrechnungen des Verwalters als geprüft, korrekt und einwandfrei verteidigte.

Nach Unterschreiben der Einigung begannen die Verhandlungen zur den Zahlungen an die Miteigentümerin. Als Gegenleistung verlangten Verwalter und Beiratsvorsitzender dass
a) die Beschlussanfechtungsklage nicht weiter betrieben würde und
b)  n i e m a n d  in der Wohnungseigentümergemeinschaft von dieser “außergerichtlichen” Einigung erfahren solle. Ins besondere nicht der Eigentümer der Nachbarwohnung, der in der gleichen Situation ohne Balkon war.

Der Verwalter hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Er hat unqualifizierte Handwerker für diese Sanierungsarbeiten beauftragt.
2. Es gab keine Rechnungen
3. Es gab keine Gewähr für diese Arbeiten, die sich in den Jahren darauf als mangelhaft und erneut sanierungsbedürftig herausstellten.
4. Die Handwerker wurden in bar bezahlt
5. Der Verwalter betätigte sich als Geldbote indem er mehrfach Teilbeträge in bar zwischen der Bank der WEG und dem Wohnort der Handwerker transportierte
6. Genau welche Handwerkerarbeiten bezahlt wurden ist unklar. Bekannt wurde später, dass  die Bäder der Beirats-Wohnungen neu sanierte wurden. Vom gleichen Handwerker-Team und zur gleichen Zeit. Aber auch der Verwalter wird persönliche Vorteile erhalten haben…..
7. Die Absicht des Miteigentümers, den Beschluss der Jahresabrechnung anzufechten,  hätte den übrigen Miteigentümern bekanntgegeben werden müssen.
8. Ohne nötigen Beschluss handelte der Verwalter eine Geldzahlung und den Inhalt der “außergerichtlichen” Einigung aus.
9. Das Verheimlichen dieser “außergerichtlichen” Einigung vor den übrigen Miteigentümern kann nicht Inhalt und Bedingung derselben sein!
10. Unkorrekterweise wies sich der Beiratsvorsitzende als “von der WEG bevollmächtigt” aus.
11. Ohne nötigen Beschluss wurde diese Geldzahlung vom WEG-Konto gezahlt.

Der oben genannte Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig.

WEG-Abrechnung: Hausverwalter “vergißt” Forderungen gegenüber Miteigentümern

Praxisbeispiel:
Eine Eigentümergemeinschaft beschloss 2013 mehrheitlich die Kostenerstattung von Rechnungen zweier Miteigentümer, die die Fenster in ihren Wohnungen ausgetauscht hatten.
Nur zwei Tage nach der Versammlung zahlte die Hausverwaltung die Beträge bereits aus:
€ 1.221,53  an Miteigentümer C und 2.101,98  an Miteigentümer W.
Belastet wurde hierbei das buchhalterisch Konto “Instandhaltung”.
2013_instand_b2

Der Beschluss wurde fristgerecht und mit Erfolg angefochten und per Amtsgerichtsurteil vom 25.11.2013 aufgehoben.
D.h. es ist so, als wäre der Beschluss nicht gefasst worden. Was wiederum heisst, dass die bereits voreilig von der Hausverwaltung ausgezahlten “Erstattungen” an die beiden Miteigentümer C. und W. zurückgezahlt werden müssen.

Da die Zahlungsausgänge über das buchhalterische Konto “Instandhaltung” verbucht wurden – hätten im Herbst 2013 auch die Zahlungseingänge von Seiten dieser beiden Miteigentümer auch auf diesem Konto sichtbar sein müssen. Doch wir sehen .. nichts.

Nun sollte diese Forderung zumindest in der Darstellung des Vermögensstatus der Jahresabrechnung 2013 auftauchen. Aber abgesehen von einer Hausgeld-Forderung gegenüber dem ehemaligen Miteigentümer B. in Höhe von € 399,51 – ist nichts zu finden!vermögensstatus_2013b3

Zusammenfassung: die Erstattungsbeträge an die beiden Miteigentümer sind ausgezahlt worden. Aber weder ist zum Jahresende eine Rückzahlung auf dem Konto “Instandhaltung” ausgewiesen – noch eine entsprechend hoher Betrag als “offene Forderung” im Vermögensstatus. Es ist davon auszugehen, dass auch in den Einzelabrechnungen 2013 dieser beiden Miteigentümer die beiden Beträge n i c h t   auftauchen.

Es handelt sich hier um einen Fall des “Vergessens”, “Vertuschens”, “unter den Tisch fallen lassens”. Typisch, wenn Hausverwalter und Miteigentümer sich besonders gut verstehen oder verbandelt sind.
Da es sich im o.g. Fall im neue Miteigentümer handelt, darf davon ausgegangen werden, dass die Hausverwaltung diese beiden Verkäufe angebahnt hat, ggf. eine Provision erhalten hat, verbunden mit der Zusage, der Austausch der alten Fenster würde von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden.

Gleiche Situation im Folgejahr 2014: keine Einzahlung auf das Konto “Instandhaltung” und kein Ausweis dieser Forderung im “Vermögensstatus”. Lediglich die Altforderung gegen den ehemaligen Miteigentümer B. in Höhe von € 399,51 wird erwähnt.
Von den per Gerichtsurteil zurückzuzahlenden Beträgen € 1.221,53 und2.101,98 – keine Spur! 2014_instand_b2

vermögensstatus_2014b

Den beiden ehrlichen, aber unbedarften und nicht fachkundigen Beiräten erklärte die Hausverwaltung, dass diese beiden Beträge auf jeden Fall im nächsten Jahr zurückkommen würden. Es war zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt, dass der  fachkundigere der beiden Beiräte das nächst Jahr kaum erleben würde, da schwer erkrankt.
Der Hausverwalter hatte dennoch die Stirn, ihn anzulügen, wohl wissend, das
k e i n  Betrag “zurückkommen” würde – und gleichzeitig persönlich auf seiner Beerdigung zu erscheinen.

Da praktisch nur diese beiden Beiräte über die noch offene Forderung in Höhe von insgesamt € 3.323,51 informiert waren, hatte der Verwalter wohl die berechtigte Hoffnung, mit dem Beirat auch sein “Problem” zu beerdigen.
Zynisch, aber wahr.

Dumm nur, wenn es anders läuft und ein “fachkundiger” Miteigentümer nachrückt.
In diesem Fall doppelt dumm, da es sich um den Beschlussanfechter von 2013 handelte, der mit dem Thema bestens vertraut war.

Da auch in der Abrg. 2015 erneut keine Einzahlung im Konto “Instandhaltungsrücklage” zu erkenenn war und auch der Vermögensstatus als offene Forderung lediglich wieder den Alt-Eigentümer B. auswies – wurde die Hausverwaltung nun unmißverständlich aufgefordert, Klarheit zu schaffen und endlich die ausstehenden Beträge einzuholen….

PS: Dieser Hausverwalter wirbt als “zertifizierter” Verwalter und ist Mitglied in einem Verwalterverband.

“Außenstände/Forderungen” der Eigentümergemeinschaft – oft falsche Angaben

Jeder Kiosk- oder Dönerbudenbetreiber hat eine nachvollziehbarere Buchhaltung als manche Wohnungseigentümergemeinschaft.
Ein Eldorado für Betrug, Missbrauch und Abzocke.

1. Rückstand Hausgeld-Zahlungen
Wenn Hausgeldforderungen von einem Teil der Hausverwalter korrekt ausgewiesen wird – gibt es von anderen keine diesbezügliche Info. Dann reicht es, wenn sich ein im Hausgeld-Zahlungsverzug stehender Beirat oder Miteigentümer mit dem Verwalter gut versteht. Da der Beirat die Hausgeldabrechnung prüft kann es passierten, dass die eigenen Zahlungsaussenstände übersehen werden.
Da die meisten Wohnungseigentümer dem Beirat vertrauen und ihm glauben, geht die Rechnung wunderbar auf (an anderer Stelle mehr zu den naiv-dummen Entscheidungen der Wohnungseigentümer bei der Beiratswahl).
Nicht selten werden bei Übernahme der Verwaltung durch einen seriösen Hausverwalter zig-Tausende Euro an nicht gezahltem Hausgeld aufgedeckt. In der Regel ist es dann zu spät um die Beträge noch einzuholen: nach wenigen Jahren verjährt alles.

2.) Sonstige Erstattungen von Miteigentümern
in diesem Fall wurden Kosten von der Wohnungseigentümergemeinschaft getragen, die darauf dem Sondereigentümer in Rechnung gestellt wurden.
Beispiel: die WEG beauftragt einen Handwerker mit der Anbringung eines Balkondachs für einen Sondereigentümer.
D.h. Kosten trägt zunächst die WEG, sie werden dann aber in der Jahresabrechnung in der Einzelabrechnung dem Sondereigentümer belastet.
Diese Konstellation sollte im Rahmen des Möglichen immer vermieden werden – jeder Miteigentümer sollte private Handwerkerrechnungen selber tragen und nicht über die WEG abwickeln lassen. Genauso wenig sollte sich der Verwalter anbieten, diese Arbeiten über die WEG zu beauftragen und über das WEG-Konto zu begleichen.

Es gibt mehrere Gründe:
der Verwalter beauftragt die Arbeiten, die Gemeinschaft streckt die Kosten vor und muss sie sich zurückholen. Hier gibt es immer Anfechtungspotential, da es generell so ist, dass der zahlt, der beauftragt. Es muss in diesem Fall also
a) das Einverständnis des Sondereigentümers vorliegen (am besten schriftlich!),
b) die Zahlungsfähigkeit des Sondereigentümers gewährleistet sein, sowie
c) das “Nachhalten” dieser Forderung von Seiten der Hausverwaltung.
Wenn der Sondereigentümer entgegnet “Das habe ich nie bestellt oder gewollt, das muss ein Missverständnis sein!” – oder nicht zahlen kann, da insolvent oder die Hausverwaltung sich sehr gut mit dem Sondereigentümer/Beirat versteht, so dass die Notiz mit der Verpflichtung zur Rückzahlung im Papierkorb landet… dann zahlt die Wohnungseigentümergemeinschaft – oder kann bestenfalls den Verwalter verklagen, was so gut wie nie vorkommt.

Wie wenig gerade dieser letzte Punkt von einem seriösen Beirat kontrollierbar ist, zeigt die Tatsache, dass im Rahmen der vom Verwalter vorgeschlagenen  “Belegprüfung” oft nur die Belege und die Gesamtabrechnung vorliegen. D.h. es liegt z.B. die Handwerkerrechnung für das neue Balkondach von Sondereigentümer X vor – die Verteilung zu Lasten von Herrn X geht aber nur in der Einzelabrechnung hervor, die zum Zeitpunkt der Belegprüfung gerne nicht vorliegt.
Die Info des Verwalters, “das Balkondach wird Miteigentümer X zu 100% in Rechnung gestellt” ist ggf. nur eine hohle Versprechnung, um den seriösen Prüfer zu beschwichtigen, ist aber nicht nachprüfbar, solange die Einzelabrechnung von Miteigentümer X nicht vorliegt.

Dies heißt: in der Belegprüfung werden oft nur die Positionen geprüft. Nicht aber die Verteilung bzw. Belastung an Sondereigentümer.
In der WEG-Versammlung mit Beschluss der Jahresabrechnung wird a) der Gesamtsaldo der Jahresabrechnung beschossen und b) die Einzelabrechnungen!
Letztere wurden aber vom Beirat nicht geprüft. Ob nun Herr X eine Belastung in Höhe von 100% der Kosten seines neuen Balkondachs erhalten hat oder nicht – das weiss eigentlich nur der Verwalter und Herr X. Hinzukommt, dass diese Sachverhalten nicht klar und offen benannt werden, oft verschwinden diese Zahlen in größeren Kontenpositionen, die für Außenstehende bzw. die übrigen Miteigentümer nicht aussagekräftig sind.

Empfohlene Maßnahmen
Prüfen Sie vor allem die Positionen verbunden mit den “Hausgeldzahlungen”, die Positionen “Sonstiges” , “Reparaturen” und “Instandhaltungsrücklage”, auch der vergangen Jahre.
Schauen Sie sich die Beschlüsse der WEG an, wenn dort beschlossen wird, dass Miteigentümer Kosten erstatten müssen.
Belegeinsicht: wenn die Hausverwaltung  o h n e  vorherigen Beschluss Handwerkeraufträge für Sondereigentümer beauftragt und vom Gemeinschaftskonto bezahlt hat – “nageln” Sie den Verwalter auf seine Aussage fest.
Lassen Sie es sich ggf. schriftlich von ihm geben, dass er den Miteigentümer X mit den Kosten…. €  (Betrag nennen!) in der Einzelabrechnung belasten wird.
Prüfen Sie am besten die Einzelabrechnung des Miteigentümers X nach Erstellung. Lassen Sie sie sich vom Hausverwalter in Kopie zusenden.
Prüfen Sie 2 Monate nach der Versammlung, ob wirklich (!) Zahlungseingänge erfolgt sind.
Oder ob dies Forderung von beiden Seiten – Hausverwalter und Sondereigentümer – “vergessen” wurde…

Kein Einzelfall: Bestechung von Beiäten durch unseriöse WEG-Hausverwalter

Vor Kurzem ist endlich belegt worden was immer vermutet wurde: eine große, bekannte Hausverwaltungsfirma bot einem Beirat einen 4stelligen Betrag in bar an, damit er allen Vorschlägen dieser WEG-Verwaltung zustimmt und sie unterstützt.
Dieser Beirat lehnt ab. Aber dies ist wohl eher die Ausnahme…

 

“Das Dach ist dicht!” – WEG-Verwalter verursacht durch Untätigkeit hohen finanziellen Schaden

Wie ein Mantra wieder holte ein Verwalter jahrelang diesen Satz.
Vielleicht um sich selber davon zu überzeugen und sich dies einzureden.

Die Tatsachen sprachen dagegen: das in den 60er Jahren erbaute Dach hatte sein Lebensende erreicht. Es war mit den damals zur Verfügung stehenden Mitteln gebaut worden und doch die vergangen Jahrzehnten zogen nicht spurlos vorbei: die Dachpfannen lösten sich langsam in Einzelteile auf auf und von dem Mörtel, der die Dachpfannen verband und gegen eindringenden Wasser schützen sollte, war nach über 50 Jahren kaum noch etwas vorhanden. Eine Wasserdichtigkeit – wie noch zu Baubeginn durch neue Dachpfannen und verbindenden Mörtel – war nicht mehr vorhanden.
Auch eine heute übliche, wasserabweisende “Unterspannbahn”, – eine Plastikfolie, die unter den Dachpfannen angebracht war und vor eventuell endringendem Wasser schützen sollte – war nicht angebracht worden.

Da sich das Spitzdach nicht nur über den Speicher erstreckte sondern auch hinab in die oberste Etage (Dachgeschosswohnung) ragte, reichte somit auch das nicht mehr wasserdichte Dach in den Wohnbereich der obersten Etage hinein.
Eine weitere Undichtigkeit stellten die Gauben der Dachgeschosswohnung dar.
Auch sie stammten aus den 60er Jahren, waren altersschwach und vor einigen Jahren zudem unfachmännisch und von nicht befähigten Handwerkern “sanierte” worden.
Ausführende Kräfte waren gute Bekannte des Verwalters. Rechnungen gab es nicht, eine Gewähr für die Arbeiten auch nicht, bezahlt wurde in bar und zu deutlich überhöhten Preisen.

Aufgrund dieser Situation war es in den vergangen Jahren zu mehreren Wasserschäden gekommen, die der erste Verwalter mit  “schlechtem  und unzureichendem Lüften” der  Mieter erklärte, der zweite Verwalter mit Wasserleitungen, die defekt wären….

Glücklicherweise bestätigten ein unabhängige Gutachter und mehrere Dachdecker, dass dieses Dach undicht und dringendst sanierungsbedürftig sei.

Es handelte sich um eine 12-köpfige Eigentümergemeinschaft.
Der Beiratsvorsitzende beabsichtigte seit geraumer Zeit, auszuziehen und seien Wohnung zu verkaufen. Damit er für seine Wohnung einen höheren Preis verlangen konnte , sollte die Rücklage und das Bankkonto der WEG möglichst hoch sein.

Dies würde sie jedoch nicht sein, wenn eine Dachsanierung in Höhe von ca. 60.000 € beschlossen werden würde. Außerdem störte ihn persönlich das undichte Dach nicht: Ärger hatten nur die Miteigentümer, deren Wohnung im Dachgeschoss lag.
Er selber wohnte in der ersten Etage. Er hatte also kein Problem.

Das Thema des zu erneuernde Dach hin nun schon seit 10 Jahren über der Eigentümergemeinschaft. Geld war vorhanden nicht das Thema – es sollte, lt. Beiratsvorsitzendem nur  n i c h t  für eine Dacherneuerung ausgegeben werden: er wünschte sich eine Fassadensäuberung und -sanierung, damit seine Wohnung in der 1. Etage besser zur Geltung käme. Der Verwalter, dem Beiratsvorsitzenden hörig, war ganz seiner Meinung.

Ein Gutachter wurde geladen, der schriftlich bestätigte: das Dach ist nicht wasserdicht!
Statt aber nun endlich eine Komplettsanierung zu beauftragen, entschieden sich die uninteressierten übrigen Miteigentümer (sie wohnten alle auf den unteren Etagen, im Trockenen), und unterstützt vom Verwalter, dass vorerst nur “Reparaturen” ausgeführt werden sollen. Das Dach wolle man dann in 5-6 Jahren erneuern lassen.

Daraufhin passiserte – nichts!
Keine Reparaturen am maroden Dach. Wo auch? Die Dachpfannen bröselten und zerfielen in Einzelteile, sobald ein Dachdecker das Dach bestieg.
Lediglich ein Ausstiegsfenster auf dem Speicher war wohl undicht oder musste erneuert werden. Dieses befand sich just in dem Teil des Speichers, wo der Beiratsvorsitzende seinen Abstellverschlag hatte. In diesen sollte es nicht hineinregnen. Dehalb das neue Speicherfenster. Und das war es: keine weiteren Maßnahmen.

Ein Jahr später war es dann wieder soweit: in einer der Dachgeschoßwohnungen wurden beim Auszug des Mieters deutliche Wasserflecken entdeckt. Ausserdem lösten sich erneut die Tapete von genau der Wand, die 2 Jahre zuvor nach einem ersten durch das marode Dach verursachten Feuchtigkeitsschaden neu tapeziert und gestrichen worden war.
Der Grund: erneut eintretende Feuchtigkeit durch das marode Dach.

Aufgrund der mantra-mäßigen Aussage des Verwalters “Das Dach ist dicht” mit der Abwandlung “Die Gemeinschaft will keine Dacherneuerung”  und der Tatsache, dass die Miteigentümer über die beschlossenen, aber nicht (!) ausgeführten Reparaturmaßnahmen nicht unterrichten wurden, hielt dieser Zustand noch weitere 3 Jahre an.

Über drei Jahre lang war die geschädigte Dachgeschosswohnung aufgrund der weiter eindringenden Feuchtigkeit nicht vermietbar.
Mehrere Gutachter empfahlen dringend eine Sanierung, aber gegen das Mantra der Verwaltung “Das Dach ist dicht!” kamen sie nicht an.
Schliesslich fällte das Gericht einen Urteil, der die WEG dazu zwang, das Dach zu erneuern.

Wieder nichts. Der Beiratsvorsitzende hatte noch nicht seine Wohnung verkauft, deshalb durfte das Dach noch nicht erneuert werden.

Der Miteigentümer der Dachgeschosswohnung war danach gezwungen, bei Gericht einen “Antrag auf Ersatzvornahme” zu stellen, sprich einen Antrag auf Zwangssanierung: wenn die WEG es nicht machen wollte, so wolle es nun der geschädigte Miteigentümer für die WEG machen.

Erst als dieser Antrag bei Gericht einging und dem Verwalter bekannt wurde, kam Bewegung in die Sache.

Teures Gutachten für Privatwohnung des Beirats – ohne Notwendigkeit und ohne Beschluss

Beschüsse darf es nur geben, zu Tagesordnungspunkten (TOPs), die auf der Einladung zur Versammlung der Wohnungseigentümer aufgelistet und damit zuvor bekanntgegeben wurden.
Oft schließt sich an die Liste de TOPs ein letzter Tagesordnungspunkt “Sonstiges” an.
Hier werden allgemeine Dinge besprochen und protokolliert – z.B. Miteigentümer Y wird gebeten sein Fahrrad künftig an einem anderen Ort abzustellen” oder “Es wird gebeten, die auf die Mülltrennung zu achten.” usw.

Es dürfen unter diesem Punkt “Sonstiges”  k e i n e  wichtige Entscheidungen und Beschlüsse getroffen, die nicht zuvor in der Einladung speziell aufgelistet wurden.
Doch: diese Beschlüsse sind gültig, wenn sie nicht rechtzeitig – d.h. innerhalb der Monatsfrist nach Versammlung – angefochten werden.

Praxisfall: Einladung zur WEG-Versammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft:

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Umso überraschender das Protokoll der Versammlung:
TOP 6 – Sonstiges
Der Hausverwalter informiert die WEG darüber, dass in der Wohnung 07 starke Schimmelbildung an der Außenwand vorhanden ist. Der Hausverwalter wird beauftragt, ein Gutachten mit der Ursachenfeststellung zu beantragen.
In diesem Zug soll von diesem auch die Seitenwand Wohnung Nr. 02 [Anmerkung: die des Beiratsvorsitzenden] [und] das Schlafzimmer der Wohnung Nr. 06 besichtigt und der Wärmedurchgangswert der vorhandenen Außenwände ermittelt werden.

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Dieser Beschluss zur Beauftragung eines Gutachtens zur Ermittlung der in Wohnung
Nr. 07 vorgefundenen starken “Schimmelbildung”, hat – weil nicht in der Tagesordnung aufgeführt .- auch gar nichts im Protokoll zu suchen.

Unter dem Oberbegriff  “Sonstiges” dürfen keine Beschlüsse gefasst werden.
Eine Ausnahme ist wohl gegeben, wenn alle Miteigentümer persönlich anwesend sind und Einstimmigkeit herrscht. Dies war hier nicht gegeben.

In der Folge wurde ein teures Gutachten in Höhe von ca. 900 € erstellt. Aber nicht für die mit “starker Schimmelbildung” befallene Außenwand der Wohnung Nr. 07 – sondern für die Seitenwand der Wohnung  Nr. 02, nämlich die des Beiratsvorsitzenden!
Diese sollten – lt. dem “Beschluss” unter Sonstiges jedoch nur “besichtigt” und “der Wärmedurchgangswert” ermittelt werden.

Versagen der Hausverwaltung:
1. Es wurde unter dem TOP “Sonstiges” ein Beschuss zur Beauftragung eines Gutachtens herbeigeführt – der in der Einladung nicht ausgewiesen war

2. Der Beschluss wurde  zu Gunsten des Verwalter-nahen Beiratsvorsitzenden “verdreht”, so dass nun ein Gutachten, nicht für für eine schimmelbefallene Wohnung in Auftrag gegeben wurde, sonder für eine Wohnung bei der sich die Außenwand “kalt anfühlte” (Zitat Beiratsvorsitzender). Da der Beirat seine Wohnung in nächster Zeit verkaufen wollte, kam  ihm ein Gutachten sehr gelegen.

3. Es wurde nicht nur ein Gutachten für eine falsche Wohnung erstellt – das Gutachten war mit 900 € auch nicht preiswert. Sicher hätte es günstigere Möglichkeiten gegeben.
Doch dem Verwalter waren die Kosten egal.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Prüfen Sie in der Versammlung, ob zu verabschiedende Beschlüsse zuvor in der Einladung ausgewiesen wurden. Wenn nicht: Verweisen Sie den Verwalter auf die Anfechtbarkeit des zu fassenden Beschluss
2. Lesen Sie genau das Protokoll: dito. Verweisen Sie den Verwalter auf die Anfrechtbarkeit des von ihm unter “Sonstiges” gefassten Beschlusses.
3. Bei Rechnungsprüfung: verweigern Sie die Zustimmung zur Kostenübernahme eines Gutachtens für die falsche Wohnung (hier. Whg. Nr. 02 statt 07).

 

Beiratsvorsitzender verschönert seinen Balkon – auf Kosten der WEG

Im Rahmen einer unklaren Balkonsanierung erhält der Beiratsvorsitzende, dem ein Doppelbalkon gehört, eine “Erstattung” über 250 €.

Lt. Quittungsblock des Verwalters für “Balkonabdeckung 1 h”.

Welche Arbeiten hatte der Beiratsvorsitzende, der selber kein Handwerker war, vorgenommen?
Warum war dort Handlungsbedarf?
Ist überhaupt etwas am Balkon verändert worden oder war es nur ein Auszahlung zu Gunsten des Beiratsvorsitzenden. Vielleicht eine Aufwandsentschädigung für seine Hilfe und Unterstützung einer undurchsichtigen Sanierungsmaßnahme ?

Herr T., der als Beirat ebenfalls für die Prüfung der Jahresabrechnung zuständig war, hatte an dieser nichts zu bemängeln und empfahl den Beschluss zur “Verabschiedung”.
Die übrigen Miteigentümer sind über diese Auszahlung aus dem gemeinsamen WEG-Konto nie informiert worden.

 

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
I m m e r  selber Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen. Wichtige oder unklare Belege kopieren und den Verwalter um Klärung bitten.

Ungültige Stimmvollmachten – da als email eingereicht

Stimmvollmachten für Versammlungen der Eigentümergemeinschaften sind leider nicht immer gültig.

So ist eine als Email eingegangene Vollmacht und ohne Originalunterschrift nicht gültig. Das sollte vor allem der Verwalter wissen, doch dieser ignorierte dies und akzeptierte diese Vollmacht zugunsten eines Verwalter-nahen Miteigentümers.

Email des verhinderten Miteigentümers A. O. vom 12.08.2015:
“Sehr geehrter Herr Sch. [Name des bevollmächtigte Miteigentümers],
hiermit erteile ich Ihnen Vollmacht, mich auf der Eigentümerversammlung am 13.08.2015 zu vertreten. Keine Stimmzuweisung.
Mit freundlichen Grüßen…O. A.email_a_o_kaschiert

Den Beweis, dass diese email-Vollmacht in der Tat vom Verwalter akzeptiert wurde belegt der Auszug aus der Anwesenheitsliste, versehen mit der Unterschrift des Verwalter-nahen Miteigentümers:anwesenheitsliste_kasch_o_a

Versagen der Hausverwaltung:
Die Prüfung der Vollmachten war unzureichend.
Diese Vollmacht hätte als fehlerhaft verworfen werden müssen.
Bei dem bevollmächtigten Eigentümer Sch… handelt es sich um eine verwalternahe Person, die gerne im Sinne und zu Gunsten der Verwaltung abstimmt.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
Genaues Prüfen a l l e r  Vollmachten, noch vor Beginn der WEG-Versammlung.

Fensterprüfung nur für Beiräte und beiratsnahe Miteigentümer

Immer wieder: Verwalter veranlaßt Vergünstigungen und Entgegenkommen ausschliesslich für den Beirat – auf Kosten der gesamten WEG

In der Regel sind die Fenster eines Gebäudes Gemeinschaftseigentum der  Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).
Zur Vermeidung von kostspieliger, unnötigen Fenstererneuerungen wird empfohlen, die vorhandenen Fenster regelmässig, z.B. alle 5 Jahre, von einem Fachmann prüfen zu lassen.
Dieses Vorgehen sollte zuvor der Eigentümerversammlung besprochen und beschlossen werden. Die Kosten gehen zu Lasten der Gemeinschaft.

Erstaunt fand ein Miteigentümer im Ordner der Jahresabrechnung der WEG zwei Rechnungen zu Fensterprüfungen.
Sie betrafen die beiden Beiräte B. und R., sowie drei weitere Miteigentümer, also insgesamt fünf Parteien in einer Gemeinschaft von 24 Parteien.

Für dieses Vorgehen gab es keinerlei Beschluss, nur eine Beauftragung durch den Verwalter, der die Beiräte scheinbar bevorzugt behandeln wollte.

Die übrigen Miteigentümer waren in keiner Weise informiert worden oder eingeladen worden, auch ihre Fenster prüfen zu lassen.
Was den Verwalter nicht abhielt, die genannte Rechnung vom gemeinschaftlichen Bankkonto der WEG zu bezahlen.

Verwaltung bezahlt Privatrechnung des Beirats, unkorrekte und verfälschte Protokollierung

Schmankel für den Verwaltungsbeirat: private Energieberatung für seine Wohnung – zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Abgesegnet wurde die Abrechnung von den Beiräten und Nutznießern…

Praxisfall:
Die Jahresabrechnung des Wohnungseigentumsverwalters wird in der Regel von den Verwaltungsbeiräten geprüft. Nach dieser Prüfung werden die übrigen Miteigentümer gebeten diese Abrechnung per Beschluss als korrekt und richtig anzuerkennen.

Es lohnt sich aber auch für Nicht-Beiräte Einblick in die Jahresabrechnung zu nehmen. Besonders interessant wird es, wenn private Entgegenkommen von Seiten des Verwalters jedoch zu finanziellen Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft auftauchen.

So auch in diesem Fall, wo einige Nicht-Beiräte erstaunt eine Rechnung der Verbraucherzentrale vorfanden. Inhalt: Energieberatung der Privatwohnung eines Beirats. Ausgestellt war die Rechnung zu dem nicht wie zu erwarten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sondern auf den Namen des Beirats.

“Leistung: am 16.03.20xx – Energieberatung bei Ihnen zu Hause. Kosten inkl. MwSt. xx €”

Soweit so gut. Aber was macht eine private Rechnung im Belegordner der Hausgeldabrechnung der WEG?
Die Antwort zeigt der unten aufgesetzte, buchhalterische Stempel: diese Rechnung ließ die Hausverwaltung in die Abrechnung der WEG mit einfließen.

Auf die Empörung einiger Eigentümer hin, wurde dieser Punkt auf der kommenden WEG-Versammlung im Rahmen der Jahresabrechnung besprochen.

Auf dieser Versammlung sah die Hausverwaltung sich immer noch nicht im Unrecht. Unterstützt wurde sie von dem zweiten Beirat, Herrn B., der sich nicht nur ebenfalls Privatrechnungen hatte bezahlen lassen. Er verteidigte auch die angeblich so korrekte Abrechnung der Verwaltung, denn…. er habe sie geprüft und alles habe seine Richtigkeit!

Speziell auf die Engieberatungs-Rechnung angesprochen, entgegnete der erste Beirat, Herr. R., es habe sich um eine Beratung gehandelt, die das gesamte Haus betreffe und somit von allen Miteigentümern zu zahlen sei. Eine dreiste Lüge, denn Informationen, Unterlagen usw. die dies belegen könnten besaß er nicht. Überhaupt konnte er sich an nichts und gar nichts mehr erinnern.

Da die Rechnung der Verbraucherzentrale auf den Namen und die Adresse des Beirats ausgestellt war und da die Gemeinschaft von der privaten Energieberatung des Beirats keinerlei Nutzen zieht – warum sollte die Gemeinschaft dann die Rechnung zahlen?

 

Aber die Verwaltung setzt noch einen drauf, indem sie bewußt unkorrekt zu Protokoll gibt:

“Energieberatung bei Herrn R. am 16.11.20xx – xx €
Am 16.03.20xx hatte die Verbraucherzentrale einen Besuch bei Herrn R.
Thema des Gesprächs war eine Energieberatung.
Ob dieses Beratungsgespräch mit der Energieverbrauchsoptimierung für die gesamte WEG oder einem individuellen Anliegen von Herrn R. zu tun hatte, ist der Verwaltung nicht bekannt.
Herr R. hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.”

Wieder eine glatte Lüge: die im Protokoll von der Verwaltung aufgeworfene Frage,
“Ob dieses Beratungsgespräch mit der Energieverbrauchsoptimierung für die gesamte WEG oder einem individuellen Anliegen von Herrn R. zu tun hatte, ist der Verwaltung nicht bekannt. ….” – stellt sich überhaupt nicht.
Die Antwort ist nämlich allen bekannt, auch der Verwaltung und wurde bereits in der Versammlung festgestellt:
Es handelte sich um eine Privatrechnung – ohne Einbeziehung oder Interesse für die Gemeinschaft.

Weiter: “Herr R. hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.”
Nein, auch dies ist falsch wiedergegeben: Herr R. hat in der Versammlung genau das Gegenteil erklärt: er hätte keinerlei Unterlagen oder Informationen und könne deshalb auch nichts zur Verfügung stellen.
Diese Aussage verdreht die Verwaltung dreist  und behauptet ins Gegenteil “hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen”.
– Es gab nichts, was hätte zur Verfügung gestellt werden können und dies wurde so auch klar und deutlich in der WEG-Versammlung vermittelt.

Durch falsche Wiedergabe und die unnötige Fragestellung versucht die Verwaltung von den Tatsachen und von ihrer Verantwortung in dieser Sache bewußt abzulenken.


Versagen der Hausverwaltung:

1. Eine private Rechnung, ausgestellt auf den Namen eines Miteigentümers und inhaltlich rein zu Gunsten des Miteigentümers hat in der Abrechnung einer WEG nichts zu tun.
2. Die Verwaltung nimmt die Beiräte in Schutz
3. Und erstellt ein in zweifacher Hinsicht fehlerhaftes und verfälschtes Protokoll.

Versagen der Beiräte:
Beide Beiräte ließen sich Privatrechnungen in die WEG-Jahresabrechnung einfließen, beide “prüften” im Auftrag und stellvertretend für die übrigen Miteigentümer diese Abrechnung. Sie hielten dieses Verhalten für korrekt und die Jahresabrechnung für einwandfrei.

 

Die Angelegenheit ging später, mit weiteren Unregelmässigkeiten dieser WEG-Verwaltung, zum Amtsgericht. Auszug aus dem Urteil (290a C 9422/12):

Im Rechtsstreit…. hat das Amtsgericht…. auf der mündliche Verhandlung vom ….durch die Richterin am Amtsgericht ….für Recht erkannt:…
Der Beschluss zu TOP 1 wird insofern für ungültig erklärt, als dass in den Einzelabrechnungen die …. Kosten der Energieberatung von xx € … auf alle Wohnungseigentümer statt auf den Wohnungseigentümer R. umgelegt worden sind.

T a t b e s t a n d
Der klagende Eigentümer  …. beanstandet angeblich zu Unrecht vom WEG-Konto beglichene und auf alle Wohnungseigentümer umgelegte Rechnungen…..
Ferner rügt er verbuchte Kosten von xx € für eine Energieberatung beim Beklagten Herrn R……..Die Klägerin ist der Ansicht, die von ihr beanstandeten Positionen seien zu Unrecht vom WEG-Konto beglichen worden…..
Im Übrigen seien rein private Kosten abgebucht worden, die den Sondereigentümern allein in Rechnung zustellen seien.
Der klagende Eigentümer beantragt sinngemäß, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom ….. TOP 1 und TOP 3.1 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen vor, die beanstandeten Kosten seien abzurechnen, da sie gezahlt worden seien.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die Klage hat im Tenor bezeichneten Umfang Erfolg….
Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, in der alle tatsächlich in dem betreffenden Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben einzustellen sind, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind.
Daher kann im Rahmen der Abrechnung offen bleiben, ob die von der Klägerin beanstandete Position zu Recht vom Konto beglichen wurde oder nicht.

Die Einzelrechnungen sind hinsichtlich …. der Energieberatung zu beanstanden….
In den Einzelabrechnungen sind die anfallenden Kosten nach dem jeweils geltenden Verteilungsschlüssel umzulegen.
Eine Sonderbelastung einzelner Wohnungseigentümer kann nur dann erfolgen, wenn die einzelnen Positionen diesen Wohnungseigentümern eindeutig zugeordnet werden können, sei es dass Forderungen tituliert, anerkannt sind oder sonst eindeutig den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden können. Denn anderenfalls würden die Wohnungseigentümer sich durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung eine Anspruchsgrundlage gegenüber dem entsprechenden Wohnungseigentümer verschaffen, wozu ihnen jedoch die Beschlusskompetenz fehlt.

Kurz: durch die eindeutige Zuordnung der Rechnung (Name, Adresse des Beirats) wird sie diesem Miteigentümer zugeordnet. Eine Aufteilung der Kosten zu Lasten der Eigentümergemeinschaft ist nicht zulässig.
Es wurde daraufhin eine neue Abrechnung erstellt.
Diese Urteil wurde den Eigentümern  jedoch nie bekanntgegeben noch auf einer der folgenden Eigentümerversammlungen – unter der Regie eines neuen Verwalters – thematisiert oder besprochen. Die meisten Eigentümer wissen immer noch nichts von diesem Urteil.
Die WEG-Verwaltung ist nach wie vor und in großem Umfang tätig.