Archiv der Kategorie: Trick: Begünstigung von Beiräten oder Verwalter-naher Miteigentümer

Eine unseriöse Hausverwaltung braucht Helfer um ihre eigenen Interessen durchzusetzen. Trick: Begünstigung von Beiräten oder Verwalter-naher Miteigentümer

Verwaltung bezahlt Privatrechnung des Beirats, unkorrekte und verfälschte Protokollierung

Schmankel für den Verwaltungsbeirat: private Energieberatung für seine Wohnung – zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Abgesegnet wurde die Abrechnung von den Beiräten und Nutznießern…

Praxisfall:
Die Jahresabrechnung des Wohnungseigentumsverwalters wird in der Regel von den Verwaltungsbeiräten geprüft. Nach dieser Prüfung werden die übrigen Miteigentümer gebeten diese Abrechnung per Beschluss als korrekt und richtig anzuerkennen.

Es lohnt sich aber auch für Nicht-Beiräte Einblick in die Jahresabrechnung zu nehmen. Besonders interessant wird es, wenn private Entgegenkommen von Seiten des Verwalters jedoch zu finanziellen Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft auftauchen.

So auch in diesem Fall, wo einige Nicht-Beiräte erstaunt eine Rechnung der Verbraucherzentrale vorfanden. Inhalt: Energieberatung der Privatwohnung eines Beirats. Ausgestellt war die Rechnung zu dem nicht wie zu erwarten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sondern auf den Namen des Beirats.

“Leistung: am 16.03.20xx – Energieberatung bei Ihnen zu Hause. Kosten inkl. MwSt. xx €”

Soweit so gut. Aber was macht eine private Rechnung im Belegordner der Hausgeldabrechnung der WEG?
Die Antwort zeigt der unten aufgesetzte, buchhalterische Stempel: diese Rechnung ließ die Hausverwaltung in die Abrechnung der WEG mit einfließen.

Auf die Empörung einiger Eigentümer hin, wurde dieser Punkt auf der kommenden WEG-Versammlung im Rahmen der Jahresabrechnung besprochen.

Auf dieser Versammlung sah die Hausverwaltung sich immer noch nicht im Unrecht. Unterstützt wurde sie von dem zweiten Beirat, Herrn B., der sich nicht nur ebenfalls Privatrechnungen hatte bezahlen lassen. Er verteidigte auch die angeblich so korrekte Abrechnung der Verwaltung, denn…. er habe sie geprüft und alles habe seine Richtigkeit!

Speziell auf die Engieberatungs-Rechnung angesprochen, entgegnete der erste Beirat, Herr. R., es habe sich um eine Beratung gehandelt, die das gesamte Haus betreffe und somit von allen Miteigentümern zu zahlen sei. Eine dreiste Lüge, denn Informationen, Unterlagen usw. die dies belegen könnten besaß er nicht. Überhaupt konnte er sich an nichts und gar nichts mehr erinnern.

Da die Rechnung der Verbraucherzentrale auf den Namen und die Adresse des Beirats ausgestellt war und da die Gemeinschaft von der privaten Energieberatung des Beirats keinerlei Nutzen zieht – warum sollte die Gemeinschaft dann die Rechnung zahlen?

 

Aber die Verwaltung setzt noch einen drauf, indem sie bewußt unkorrekt zu Protokoll gibt:

“Energieberatung bei Herrn R. am 16.11.20xx – xx €
Am 16.03.20xx hatte die Verbraucherzentrale einen Besuch bei Herrn R.
Thema des Gesprächs war eine Energieberatung.
Ob dieses Beratungsgespräch mit der Energieverbrauchsoptimierung für die gesamte WEG oder einem individuellen Anliegen von Herrn R. zu tun hatte, ist der Verwaltung nicht bekannt.
Herr R. hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.”

Wieder eine glatte Lüge: die im Protokoll von der Verwaltung aufgeworfene Frage,
“Ob dieses Beratungsgespräch mit der Energieverbrauchsoptimierung für die gesamte WEG oder einem individuellen Anliegen von Herrn R. zu tun hatte, ist der Verwaltung nicht bekannt. ….” – stellt sich überhaupt nicht.
Die Antwort ist nämlich allen bekannt, auch der Verwaltung und wurde bereits in der Versammlung festgestellt:
Es handelte sich um eine Privatrechnung – ohne Einbeziehung oder Interesse für die Gemeinschaft.

Weiter: “Herr R. hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.”
Nein, auch dies ist falsch wiedergegeben: Herr R. hat in der Versammlung genau das Gegenteil erklärt: er hätte keinerlei Unterlagen oder Informationen und könne deshalb auch nichts zur Verfügung stellen.
Diese Aussage verdreht die Verwaltung dreist  und behauptet ins Gegenteil “hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen”.
– Es gab nichts, was hätte zur Verfügung gestellt werden können und dies wurde so auch klar und deutlich in der WEG-Versammlung vermittelt.

Durch falsche Wiedergabe und die unnötige Fragestellung versucht die Verwaltung von den Tatsachen und von ihrer Verantwortung in dieser Sache bewußt abzulenken.


Versagen der Hausverwaltung:

1. Eine private Rechnung, ausgestellt auf den Namen eines Miteigentümers und inhaltlich rein zu Gunsten des Miteigentümers hat in der Abrechnung einer WEG nichts zu tun.
2. Die Verwaltung nimmt die Beiräte in Schutz
3. Und erstellt ein in zweifacher Hinsicht fehlerhaftes und verfälschtes Protokoll.

Versagen der Beiräte:
Beide Beiräte ließen sich Privatrechnungen in die WEG-Jahresabrechnung einfließen, beide “prüften” im Auftrag und stellvertretend für die übrigen Miteigentümer diese Abrechnung. Sie hielten dieses Verhalten für korrekt und die Jahresabrechnung für einwandfrei.

 

Die Angelegenheit ging später, mit weiteren Unregelmässigkeiten dieser WEG-Verwaltung, zum Amtsgericht. Auszug aus dem Urteil (290a C 9422/12):

Im Rechtsstreit…. hat das Amtsgericht…. auf der mündliche Verhandlung vom ….durch die Richterin am Amtsgericht ….für Recht erkannt:…
Der Beschluss zu TOP 1 wird insofern für ungültig erklärt, als dass in den Einzelabrechnungen die …. Kosten der Energieberatung von xx € … auf alle Wohnungseigentümer statt auf den Wohnungseigentümer R. umgelegt worden sind.

T a t b e s t a n d
Der klagende Eigentümer  …. beanstandet angeblich zu Unrecht vom WEG-Konto beglichene und auf alle Wohnungseigentümer umgelegte Rechnungen…..
Ferner rügt er verbuchte Kosten von xx € für eine Energieberatung beim Beklagten Herrn R……..Die Klägerin ist der Ansicht, die von ihr beanstandeten Positionen seien zu Unrecht vom WEG-Konto beglichen worden…..
Im Übrigen seien rein private Kosten abgebucht worden, die den Sondereigentümern allein in Rechnung zustellen seien.
Der klagende Eigentümer beantragt sinngemäß, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom ….. TOP 1 und TOP 3.1 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen vor, die beanstandeten Kosten seien abzurechnen, da sie gezahlt worden seien.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die Klage hat im Tenor bezeichneten Umfang Erfolg….
Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, in der alle tatsächlich in dem betreffenden Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben einzustellen sind, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind.
Daher kann im Rahmen der Abrechnung offen bleiben, ob die von der Klägerin beanstandete Position zu Recht vom Konto beglichen wurde oder nicht.

Die Einzelrechnungen sind hinsichtlich …. der Energieberatung zu beanstanden….
In den Einzelabrechnungen sind die anfallenden Kosten nach dem jeweils geltenden Verteilungsschlüssel umzulegen.
Eine Sonderbelastung einzelner Wohnungseigentümer kann nur dann erfolgen, wenn die einzelnen Positionen diesen Wohnungseigentümern eindeutig zugeordnet werden können, sei es dass Forderungen tituliert, anerkannt sind oder sonst eindeutig den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden können. Denn anderenfalls würden die Wohnungseigentümer sich durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung eine Anspruchsgrundlage gegenüber dem entsprechenden Wohnungseigentümer verschaffen, wozu ihnen jedoch die Beschlusskompetenz fehlt.

Kurz: durch die eindeutige Zuordnung der Rechnung (Name, Adresse des Beirats) wird sie diesem Miteigentümer zugeordnet. Eine Aufteilung der Kosten zu Lasten der Eigentümergemeinschaft ist nicht zulässig.
Es wurde daraufhin eine neue Abrechnung erstellt.
Diese Urteil wurde den Eigentümern  jedoch nie bekanntgegeben noch auf einer der folgenden Eigentümerversammlungen – unter der Regie eines neuen Verwalters – thematisiert oder besprochen. Die meisten Eigentümer wissen immer noch nichts von diesem Urteil.
Die WEG-Verwaltung ist nach wie vor und in großem Umfang tätig.

Mehr Flexibilität – durch nachträgliches Ändern der Abstimmungsergebnisse

Nachweislich “wissentlich” (Zitat Gerichtsurteil) fälschte ein WEG-Verwalter das Abstimmungsergebnis eines wichtigen Beschlusses um mit dieser Änderung ein anderes Ergebnis zu erzielen.

Praxisfall Balkonsanierung:  Nachträgliches Anpassen von Abstimmungsergebnissen

Auszug  aus der Einladung zur Eigentümerversammlung:
Tagesordnung:
„Balkonsanierung: Vorstellung der Sanierungsformen und Ausschreibungsergebnisse durch Architekt F. mit anschließender Beschlussfassung über Balkonsanierung.“

Es standen 2 verschiedene Sanierungsvarianten zur Auswahl:
1.) “mit Abriss der gemauerten Balkonbrüstungen und Vorsetzen eines Metallgestells mit Füllplatten und
2. ) mit die Belassung der gemauerten Brüstung

Die Herren des Beirats und der Verwalter bemühten sich seit Jahren die Variante 1  “mit Abriss der Balkonbrüstungen” durchzusetzen. Da es sich um eine sogenannte “Bauliche Veränderung” handelte, bei der ein bestimmtes Mehrheitsverhältnis erforderlich ist, forderten vorausschauende Eigentümer in der Versammlung um eine  “namentliche” Abstimmung gebeten. Bei dieser werden der Name und die Wahl separat protokolliert. Unregelmässigkeiten, wie in der Vergangenheit vorgekommen, sollten so vermieden werden.

Bevor Frau R. , eine 80jährige Miteigentümerin, ihre Stimme abgab, wurde sie in der Versammlung und vor aller Augen von Beirat D. bedrängt, doch ihre Stimme für die Variante „mit Abriss der Balkonbrüstung“ zu geben.
Fr. R. ließ sich jedoch nicht irritieren und bleib bewusst hartnäckig. Nein, sie wolle „ihr Mäuerchen behalten“ (= die gemauerte Balkonbrüstung).

Nach Befragung jedes einzelnen und Berechnung des Ergebnisses verkündete der Verwalter, dass die Gemeinschaft für die Variante „mit Abriss der Balkonbrüstung“ gestimmt habe.

Nach Erhalt des Versammlungsprotokolls bemerkte ein Eigentümer die geänderte und falsche Protokollierung der – wie sich später herausstelle, entscheidenden Stimme von Frau R..
Erstaunt und um Korrektur bittend sprach dieser Eigentümer den Beiratsvorsitzenden L. an, der – nicht erstaunt –  antwortete: „Was ist denn so schlimm daran, wenn sich jemand nachträglich [= nach der Abstimmung und nach der Versammlung] um-entscheidet ?.“

Der Beiratsvorsitzende wusste also, dass
1. die Stimme der Miteigentümerin R. falsch festgehalten worden war und gab
2. zur Erklärung, die Dame hätte sich nach (!!!)  der Versammlung “um-entschieden” und
3. ja, dies wäre rechtens, nicht schlimm und gültig.

Grund: dem Verwalter und den Beiräten war scheinbar  n a c h der Versammlung aufgefallen, dass der Verwalter seinem Wunschdenken nachgegeben und irrtümlich das falsche Ergebnis verkündet hatte. Denn: es fehlte eine Stimme!

Was genau Verwalter und Beirat anstellten, um die Dame umzustimmen, wurde erst später bekannt. Fakt ist, dass die 80jährige Miteigentümerin, die wie viele andere Miteigentümer den rauen Umgangston des Beirats D. fürchtet, ihre “Meinung” änderte.

Und zwar in einem Umfang, dass sie nun fest behauptete, sie habe sich schon  i n  der Versammlung ausdrücklich f ü r  die vom Beirat bevorzugte Sanierungsvariante 1 ausgesprochen. Deshalb sei ihre Stimme auch korrekt protokolliert worden.

Auf die Unstimmigkeit angesprochen zeigte sich der Beiratsvorsitzende mürrisch.
Weder Beirat noch Verwalter sahen einen Grund, das offensichtlich falsche Abstimmungsergebnis freiwillig zu korrigieren, was unweigerlich zu einer Entscheidung für die andere Sanierungsvariante 2 “mit Erhalt der Balkonbrüstung” geführt hätte. So blieb keine andere Wahl, als den Beschluss anzufechten.

Die Angelegenheit ging erst zum Amtsgericht, wo der Antrag aufgrund eines Formfehlers des Rechtsanwalts der klagenden Miteigentümer zunächst abgelehnt wurde.
Das Landgericht entschied daraufhin zu  Gunsten der klagenden Miteigentümer.
So kam das Verfahren zurück ans Amtsgericht.

Dort wurde zur Klärung der Geschehnisse vom Versammlungsabend eine Zeugenbefragung durchgeführt: geladen war die Miteigentümerin R. und die damals neben ihr sitzende Nachbarin, Miteigentümerin G.

Der Verwalter und die Beiräte die sonst an jeder Verhandlung teilnahmen, fehlten bezeichnenderweise.

Frau R., die ältere Miteigentümerin, der der Verwalter und auch der Beirat nahegelegt hatten, sich “umzuentscheiden” und ihre Abstimmung auf der Versammlung zu leugnen, konnte sich – wie zuvor mit Verwalte und Beirat abgesprochen – “an nichts erinnern”.

Glücklicherweise hatte ihre Tischnachbarin vom besagten Abend, Frau G., ein besseres Gedächnis: sie berichtete wahrheitsgemäß was sich zugetragen hatte, und dass Frau R. ausdrücklich (!) auf der Durchsetzung der Sanierungsvariante “mit Erhalt der Balkonbrüstung” (“Ich möchte mein Mäuerchen behalten”) bestanden habe und entsprechend abgestimmt habe.

Nach der Vernehmung war allen Anwesenden bewußt, dass das Lügengerüst des Beirats und Verwalters zusammengebrochen war.

Das anschließende Urteil des Amtsgerichts ging den Eigentümern n i e offiziell zu.
Noch wurden Sie über das Urteil des Amtsgerichts informiert!
Weder der Verwalter noch der Beirat hatten ein Interesse daran.

In dem Urteil führte das Gericht aus, der Verwalter habe wissentlich das Abstimmungsergebnis verändert um eine anderen Sanierungsvariante herbeizuführen.

Die Kosten des Verfahrens in Höhe von ca. 11.000 € waren von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
Der Verwalter beantragte die vorzeitige Auflösung seines Vertrags und verabschiedete sich zum Ende des Jahres. Er ist heute noch für zahlreiche WEGs als Verwalter tätig.

Nach dem Abgang des Verwalters wurde bekannt, wie es wirklich zu der Meinungsänderung von Frau R. gekommen war: der Verwalter hatte sie am Tag nach der Versammlung zu Hause angerufen. Es sei ihm beim Auszählen der Stimmen zu diesem Beschluss ein Fehler unterlaufen und er forderte die Miteigentümerin R. auf, ihre Meinung zu ändern.
Gleichzeitig übten die Herren vom Beirat ebenfalls Druck auf die hochbetagte und verwitwete Miteigentümerin aus.
Ob diese Aufforderung zur nachträglichen Meinungsänderung durch “Verlockungen” oder “Drohungen” unterstrichen wurde, bleibt ungeklärt.
Der maßgebliche Beiratsvorsitzende L. führte noch einige Zeit sein Unwesen in der Eigentümergemeinschaft, verursachte weiteren finanziellen Schaden, bevor er seine Wohnung verkaufte.

Ein Gefühl des Unrechts hatte sich bei keinem der Beiräte noch beim Verwalter je eingestellt.

“Beirats-Fortbildungsseminar” – organisiert von unseriöser Hausverwaltung für unseriöse Beiräte

WEG-Hausverwalter lädt auf Kosten der Wohnungseigentümer ein

Praxisfall:
“Hand in Hand” und zum gegenseitigen Vorteil arbeitet die Hausverwaltung mit einem als unseriös zu bezeichnende Beirat: bei der Prüfung der Jahresabrechnung akzeptierte der Beirat Rechnungen der Verwaltung für Leistungen, die die Verwaltung nie erbracht hatte.

Im Gegenzug bemühte sich die Verwaltung über die Maßen um das “Wohl” der Beiräte.
So liess sie – auf Kosten der Eigentümergemeinschaft  –  Arbeiten im Sondereigentum der Beiräte ausführen, die nie hätten in Auftrag gegeben werden dürfen.
Auch wurden Rechnungen und Erstattungen zu Gunsten der Beiräte vom Gemeinschaftskonto bezahlt, die nie hätten bezahlt werden dürfen.
“Eine Hand wäscht die andere” – zu finanziellen Lasten der übrigen Miteigentümer.

Umso grotesker das weitere Entgegenkommen diese unseriösen Hausverwaltung diese nur als unseriös zu bezeichnenden Beiräten weiter “einzustilen” – und zwar mittels “Beirats-Fortbildungsseminar”!

Was genau eine solche Hausverwaltung solchen Beiräten noch zu übermitteln hat ist ungewiss. Gewiß ist jedoch, dass diese Veranstaltung ohne Wissen der übrigen Miteigentümer stattfand, wohl aber von ihrem Gemeinschaftskonto bezahlt wurde.

och irgendwie wurde die Sache bekannt und die Beiräte wurden zur Rede gestellt.
Auf die Frage nach dem Inhalt der Beiratsschulung wussten die Herren nicht viel zu sagen, alles hätte jedoch in einem  “großen Hotel mit gutem Essen” stattgefunden.

Kurz: es war wohl ein netter Tag, es gab viel zu Essen und zu Trinken, das Beiratsdasein machte besondere Freude. Auch die Hausverwaltung erfreute die Vollversammlung der bereits als  “zuverlässig” und linientreu erprobten Beiräte.

Da die Eigentümergemeinschaft keinen Nutzen in einer solchen Fortbildung ihrer Beiräte sah, forderte die Rückzahlung der “Seminarkosten”.
Erst nachdem der Betrag per Amtsgericht eingeklagt werden konnte, wurden die Fortbildungskosten erstattet.

Die Hausverwaltung, der noch weiteren Unregelmäßigkeiten nachgewiesen werden konnte, kündigte zum Jahresende.

Wirtschaftsplan wird den Wünschen angepasst

Die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist im Wohnungseigentumsgesetz verankert und wie folgt beschrieben:

“Der Wirtschaftsplan enthält:
1. die voraussichtlichen (!) Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;…
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der … vorgesehenen Instandhaltungsrücklage”

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Dies hinderte manche Verwalter jedoch nicht daran – auf Wunsch der Beiräte – die “voraussichtlichen” Kosten zu ignorieren.

Hierzu: die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist keine Lust-und-Laune-vielleicht-oder-auch-nicht Veranstaltung.
Er muss erstellt werden und er muss Sinn machen.
Beiräte die dies nicht einsehen, sollten ihren Hut nehmen und gehen.

Ziel einer realistischen Einschätzung der Zahlen des Wirtschaftsplan ist, das Hausgeld entsprechend hoch anzusetzen und Nachzahlungen im Rahmen des Möglichen zu vermeiden.

Ein Negativbeispiel ist folgende WEG:
die Eigentümer hatten sich auf eine bestimme Höhe des Hausgeldes mit dem Verwalter “geeinigt”. Dies ist ok, wenn jedes Jahr Guthaben ausgezahlt werden – war in dieser WEG jedoch nicht der Fall.

Beispiel der letzten Abrechnung:
Gesamtausgaben des Jahres 2013: 82.365 €
Von 26 Einheiten hatten 6 Eigentümer Guthaben und 20 Eigentümer Nachzahlungen.
Die Nachzahlungen allein beliefen sich auf 11.282 €., durchschnittlich 564 €.

Normalerweise steigen die Ausgaben jedes Jahr.
Um Nachzahlungen zu vermeiden sollte der neue Wirtschaftsplan immer über den Gesamtausgaben des Vorjahres liegen.
Daraufhin wurde ein neuer Wirtschaftsplan erstellt.
Bzw. übernommen, denn er war seit Jahren gleich und betrug jährlich 80.796 € (zur Erinnerung: die Höhe des Hausgeldes sollte ja gleich bleiben).
Somit lag der neue Wirtschaftsplan unter (!) der Gesamtausgaben des Vorjahres.

Ist das noch zu verantworten? Ist dies der Sinn eines Wirtschaftsplan?
Wer kommt für Aussenstände auf, die nicht mehr einzutreiben sind?