Archiv der Kategorie: Trick: Sachverständige, Architekten als verlängerter Arm des Verwalters

Wie sieht ein Bau-Abnahmeprotokoll NICHT aus?

Nachdem seit Ende der Sanierungsarbeiten “Fassadenanstrich und Balkonsanierung” zwei Jahre vergangen waren und einige Wohnungseigentümers ich wunderten, dass immer noch überall Mängel vorhanden waren, die einfach nicht behoben wurden und auch das Bau-Abnahmeprotokoll bisher auf sich warten liess – präsentierte der Hausverwalter in der letzten Wohnungseigentümer-Versammlung untenstehendes “Abnahmeprotokoll”

1. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll”
Ja, so der Verwalter,  dies sei das seit Jahren eingeforderte Abnahmeprotokoll für die durch einen Architekten begleitete Sanierungsmaßnahme (Kostenvolumen ca. 300.000 €).
Klasse, sagte sich ein Eigentümer, und fing an zu lesen:

“Bauvorhaben: …. upps, warum steht dort die Adresse des WEG-fremden Nachbarhauses?
Bauteil: Ausbesserungsarbeiten an Fassadenrückseite
Gewerk: Maler /Lackierer
Bauvertrag: –
Leistungszeitraum: 15.06. – 15.06.”

Bei der präsentierten “Abnahmebescheinigung” handelte sich um punktuelle und an einem Tag (15.06) ausgeführte Reparaturarbeiten am angrenzenden Nachbarhaus. Während der Sanierungsarbeiten waren scheinbar unwillentlich Schäden am angrenzenden Nachbarhaus entstanden, die am 15.06. vom Maler/Lackierer behoben wurde.

Frage: Warum präsentiert der Verwalter allen Ernstes dieses “Abnahmebescheinigung” für kleinere Reparaturarbeiten als “Bauabnahmeprotokoll” einer mehrere Jahre dauernden und 300.000 € teuren Fassadensanierung?
Es ist kein Versehen, denn der Verwalter sendete obiges nichtssagendes Dokument allen Miteigentümern zu. Als Beleg für die korrekt erfolgte Bauabnahme.

Empfohlene Maßnahmen:
Die betroffenen Wohnungseigentümer mögen sich bitte die Frage stellen, für wie blöd der Verwalter sie hält. Setzt er noch nicht einmal voraus, dass die Eigentümer lesen und schreiben können? Dass eie erkennen können, dass die erwähnt Hausnummer des Nachbarhauses nicht zu ihrer WEG gehört?
Kaum zu fassen aber wahr: der Hausverwalter wäre mit seinem Vorhaben beinahe durchgekommen, hätte nicht ein einziger, kritischer Eigentümer angefangen, das Dokument laut vorzulesen und sich zu wundern…..


2. Lüge: “Ja, dies ist das Abnahmeprotokoll” – zweiter Versuch

Nachdem der Hausverwalter seinen “Irrtum” zugeben musste, griff er erneut in die Trickkiste und präsentierte untenstehendes “Bau-Abnahmeprotokoll”.
Auch hier gilt wieder: wer lesen kann ist klar im Vorteil. Denn wie der Titel schon sagt handelt es sich um eine “Aktennotiz – (Fa. XY – Schlussarbeiten/Restarbeiten)” des Architekten, der die Baumaßnahme begleitete.
Es handelt sich um eine To-Do-Liste der noch anstehenden Arbeiten. Z.B. “Alle Balkonabdeckungen sin dzu überprüfen, scharfe bzw. lose Kante sind zu verlöten. Alle Balkonabeckungen sind bzgl. der ausreichenden Besfestungen zu prüfen. Oberflächen der Abdeckungen bzgl. Ausbeulungen ggf. zu glätten. Whg… verstopfter Abfluss? “ usw.

Der Verwalter verwies dreist auf dieses “Bau-Abnahmeprotokoll”, zeigte sich gereizt und wollte bereits zum nächsten Tagesordnungspunkt übergehen, als dann doch der Groschen fiel, einige Eigentümer wach wurden und sich doch über den Titel “Aktennotiz” dieses “Bau-Abnahmeprotokolls” wunderten.

Der Verwalter wurde unter Fristsetzung aufgefordert mit dem Architekten zunächst das Gebäude zu begehen und alle Mängel festzuhalten.
Nach Behebung aller Mängel soll ein richtiges Abnahmeprotokoll der Sanierungsmaßnahme erstellt werden.

Empfohlene Maßnahmen:
Für viele Hausverwalter gehört die Lüge zum Handwerk. Skrupel? – Fehlanzeige!
Überprüfen Sie alles.  Glauben Sie dem Verwalter nicht, bis Sie sich selbst überzeugt haben.

Verwalter beauftragt Ingenieur und verneint es, bis ihm die Eigentümer die Rechnung zeigen

Hausverwalter handelt ohne nötigen, vorherigen Beschluss

Wie eigenmächtig manche Verwalter handeln und wie wenig sie zu ihrem Handeln stehen, zeigt das folgende Beispiel:
Auf der Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 13.08. fanden die Eigentümer erstaunt folgenden Tagesordnungspunkt:
“TOP 6  – Dachsanierung, weitere Vorgehensweise und Finanzierung dazu”.tagesordnung_kl

Das Thema “Dachsanierung” war allen Miteigentümern neu – hatte es doch bisher keine Probleme oder Wasserschäden gegeben und das Dach erschien in einem altersgemäßen, aber korrekten Zustand. Umso mehr staunten die Eigentümer über die scheinbare Dringlichkeit der Sanierung. Hatte der Hausverwalter doch extra einen Ingenieur eingeladen, der zum Thema “Geplante Dachsanierung” referierte.

Auf Nachfrage, ob es wahr sei, dass der Verwalter bereits im Vorfeld diesen Ingenieur mit der Vorbereitung der Dachsanierung, deren Notwendigkeit doch zunächst zu prüfen war,  beauftragt habe, entgegnete dieser:

“Nein, das habe ich nicht! Das soll doch jetzt alles erst besprochen werden.”

Die Aussage des Verwalters war falsch. Er hatte gelogen.
Einige Miteigentümer hatten vor der Versammlung Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des laufenden Jahres genommen und dabei die Unterlagen zur Beauftragung des Ingenieurs und auch seine bereits bezahlte Rechnung in Höhe von 1.818,90 € entdeckt. 

Der Ingenieur war am 17.02. vom Hausverwalter für die Erstellung eines Sanierungskonzeptes beauftragt worden, am 14.03. wurde die Rechnung erstellt, die am 01.04. von der Hausverwaltung beglichen wurde. Lange vor der Versammlung am 13.08.

In den Abrechnungs-Unterlagen ebenfalls zu finden war die Berechnung des Ingenieur-Honorars (“Honorarermittlung”), aus der hervorgeht, dass für den Ingenieur ein Gesamthonorar von 21.835 € vorgesehen war.

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Aufgrund dieser offensichtlichen Lüge des Verwalters entschieden sich die Eigentümer, das Thema vorerst zu verschieben.

Typisch: Größere Sanierungsmaßnahmen kurz vor Verwalter-Neuwahl
Interessanterweise stand für das nächste Jahr eine Verwalter-Neuwahl an.
Um eine “Abwahl” zu erschweren neigen gewissen Verwalter dazu, größere  Sanierungsmaßnahmen – ob notwendig oder nicht – einzuschieben. Diese ziehen sich zeitlich über den Zeitpunkt der Verwalter-Neuwahl hinaus, so dass die Eigentümergemeinschaft wenig geneigt ist “mitten in einer Sanierung” den Verwalter zu wechseln. Der Hausverwalter sichert so seinen Verwaltervertrag.


Empfohlene Maßnahmen

Schauen Sie sich sehr genau die Einladung zur Eigentümerversammlung an.
Holen Sie sich im Vorfeld alle Informationen zu den aufgelisteten Tagesordnungspunkten. Entweder sendet Ihnen der Verwalter freundlicherweise die Unterlagen zu oder Sie nehmen beim Hausverwalter Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.
Prüfen Sie, wann der Verwaltervertrag ausläuft und ob ggf. eine Verwalter-Neuwahl ansteht.