Archiv der Kategorie: 2 BESCHLÜSSE / PROTOKOLL

Rauchmelder: Wer steckt hinter der erfolgreichen Firma Objektus ?

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Dieses Unternehmen wird von verschiedenen Hausverwalterverbänden empfohlen.
Jeder Verband unzählige Mitglieder, alles Hausverwaltungen.
Die Hausverwaltungen empfehlen quasi konkurrenzlos die Produkte der Fa. O für die  Installation von Rauchmeldern und Abschluss von Rauchmelder-Wartungsverträgen.

Nicht ohne Grund entwickelte sich die Bilanzsumme dieser GmbH von ca. 42.000 €
Ende 2010  zu erstaunlichen 2,08 Mio. € knappe 2 Jahre später, um Ende 2014 2,5 Mio. € zu erreichen.

Lässt sich dies allein mit der Verteilung von buntem Prospektmaterial oder bunten 4-5 seitigen Power-Point-Darstellungen erklären? Sicher nicht.

Überraschend ist, das bei zwei unterschiedliche Hausverwaltungen, die zwei unterschiedlichen Dachverbänden (Hausverwalterverbände) angehören – in der WEG-Versammlung, in der die Anbringung von Rauchmeldern Thema der Tagesordnung war, quasi die gleichen Formulierungen in der Einladung zur WEGVersammlung und Beauftragung nutzen. Wie lässt sich dies erklären? Weiterlesen

Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.
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“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Gegen-Antrag zur Tagesordnung einreichen, um Miteigentümer zu informieren.

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“
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Unsinnsbeschlüsse: Neue Haustüren – und keine Ahnung wie sie aussehen werden..

Praxisfall:
Eine größere WEG beschließt auf Wunsch eines einzelnen Beirats neue Haustüren im Wert von 35.000 € einbauen zu lassen. Das selbständige Denken ist in dieser WEG nicht sehr vertreten. Die alten Hauseingangstüren waren gerade für ca 1500 € neu gestrichen worden.  Auch gab es mit den bisherigen Türen kein Problem. Dies war bereits bei Abstimmung wieder vergessen.
Wo die Rücklage einen hohen Betrag aufweist, da muß auch Geld ausgegeben werden. Ob sinnvoll oder nicht…

Auch das Aussehen der neuen Türen ist den Wohnungseigentümer völlig unbekannt. Denn eine Skizze oder ein Photo lag den Kostenvoranschlägen nicht beilag.
Auch in der Eigentümerversammlung konnte keine Info zum Aussehen der künftigen Türen gemacht werden. Weder der Verwaltung noch dem – ach so engagierten -Beirat lagen Photos oder Skizzen vor. Macht das Sinn..?

Darf man von der Verwaltung und vom Beirat etwas mehr Vorbereitung erwarten?
Oder handelt es sich nur um ein Machtspiel auf Kosten der unwissenden Miteigentümer?
Oder wollte dieser Beirat einfach nur seine eigenen Willen durchsetzen, ein Zeichen setzen?

Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts. Weiterlesen

Protokollberichtigung erst nach Beschlussanfechtung möglich

Ohne Anfechtung werden auch fehlerhafte oder nicht beschlossene Beschlüsse gültig, wenn sie im Protokoll stehen!

Dass Hausverwalter “vergessen”, nach der Besprechung eines Tagesordnungspunkts abzustimmen, weil sie davon ausgehen, dass alle zustimmen, ist keine Seltenheit.
Dass danach im Protokoll doch ein Abstimmungsergebnis festgehalten wird verwundert nicht.
Wer dies nicht akzeptieren möchte, denkt zunächst an eine Protokollberichtigung.

Wichtig: verlassen Sie sich nicht auf die Zusage des Verwalters, das Protokoll würde noch korrigiert. Denn die Voraussetzung den WEG-Hausverwalter zur Korrektur des Protokolls zu zwingen ist eine Beschlussanfechtung. Und die Frist verstreicht 1 Monat nach Versammlungsdatum.

Extrem ausgedrückt: auch ein erfundenes Abstimmungsergebnis wird zusammen mit dem Beschluss wirksam, wenn der Beschluss nicht rechtzeitig angefochten wird!
Deshalb erneut die Aufforderung, in der Eigentümerversammlung die Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse handschriftlich mitzuprotokollieren. Es ist kaum vorstellbar, wie sehr dort getrickst wird und welche Freiheiten sich Verwalter in Bezug auf die Formulierung von Beschlüssen und Abstimmungsergebnissen nehmen!

Beschlüsse können sogar inhaltlich ins Gegenteil verdreht Gültigkeit erlangen, wenn niemand das Protokoll genau prüft und die Beiräte sich mit dem Verwalter verbündet haben.

Hausverwalter manipuliert Beschlußsammlung

Für Verwalter unbequeme Tagesordnungspunkte der Versammlung werden nicht in die Beschlußsammlung aufgenommen

Seit der WEG-Reform muss in jeder Gemeinschaft eine solche Sammlung geführt werden.
Das ergibt sich aus § 24 Abs. 7 WEG. 
Mit Hilfe der Beschluss-Sammlung können sich Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger bei Bedarf schnell einen Überblick über die Beschlusslage der WEG verschaffen. Besonders wichtig ist dies für Rechtsnachfolger, denn die Beschlüsse der Wohnungseigentümer wirken gegenüber diesen ohne Eintragung im Grundbuch.

Die in der Beschlußsammlung aufgeführten Beschlüsse müssen nach spätestens 1 Woche nach Versammlungstermin dort aufgeführt werden.

Nicht so bei diesem WEG-Verwalter. Drei Wochen nach der Versammlung fehlt nicht nur das Protokoll, die Beschlüsse dieser Versammlung sind in der Beschlusssammlung unvollständig aufgeführt.
Der Verwalter hatte für ihn unangenehme Beschlüsse des Vorjahres unterschlagen wollen und sie ein Jahr später – vor einem drohenden Rechtsstreit – schnell noch eingefügt.

Praxisfall:
Da das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16.11. auch am 11.12. noch nicht da wurde im Büro des Verwalters um einen Auszug aus der Beschlußsammlung gebeten.
Der letzte, notierte Beschluss war Beschluss Nr. 48 auf Seite 21. 
Der Inhalt:  “TOP 15 – Verwalterbestellung” der Eigentümerversammlung vom 16.11.
Danach folgten nur noch leere Zeilen bis zum Seitenende (siehe unten).

Nach Durchsicht der Einladung gab es aber insgesamt 18 Tagesordnungspunkte. TOP 15 konnte deshalb nicht der letzte, eingetragene Beschluss sein. Wo waren die fehlenden Beschlüsse der TOPs 16-18?

Rückruf beim Verwalter mit dem Hinweis, die am 11.12. ausgehändigte Beschlußsammlung wäre wohl unvollständig.
Antwort-Email des Verwalters: “Wir werden Ihnen ein PDF per Mail morgen/übermorgen zukommen lassen. Meine Kollegin muss noch etwas korrigieren, da die letzte Änderung nicht von der EDV gespeichert wurde.”
Armer Verwalter: die EDV hat versagt und die Beschlüsse wurden nicht gespeichert. 

Am 13.12. wurde eine “neue” Beschlußsammlung zur Verfügung gestellt.
Nach dem bisherigen letzten Beschluss (TOP 15 – Verwalterbestellung) wurde noch der TOP 18 aufgeführt. Die TOPs 16 und 17 waren ohne Beschluss geblieben.

Warum war der TOP 18 zuvor ausgelassen worden?
Der Grund: der ausgelassene TOP 18 hatte 7 Unterpunkte, die alle die Verwaltertätigkeit und das Verhalten des Beirats kritisierten. Im Einzelnen:

1) Offenlegung der Gesamtkosten einer Fassadensanierung, bei der sich die Kosten verdoppelt hatten (von 150.000 auf 300.000 €). Der Verwalter weigerte sich seit Jahren die Gründe hierfür noch die genauen Kosten zu benennen.

2) Die Beiräte wurden aufgefordert Stellung zu beziehen zu den 30 Sonderhonorar-Rechnungen der Verwaltung mit einem Gesamtbetrag ähnlich des vereinbarten Verwalterhonorar (über 6.000 €).
Weiter: Stellungnahme des Beirat zu nicht nachvollziehbaren und überhöhten Pauschalpositionen (4.000 €) in Handwerkerrechnungen
Weiter: Stellungnahme des Beirats zu der Dokumentation von gravierenden Mängeln der 300.000-Euro-Fassadensanierung, wobei der Verwalter ca 2.000 € Sonderhonorar berechnete,  nur für die “Dokumentation der Mängel” …. die übrigens immer noch nicht behoben sind.

3) Rechtsstreit mit Vorverwalter
Frage an die Verwaltung, warum die er unsinnigerweise aber zu seinem finanziellen Vorteil tausende Seiten Schriftsätze des Rechtsanwalts und des Gerichts an die Miteigentümer erstellte, verteilte und vor allem berechnete. So übertreffen allein die unnötigen Kopiekosten des Verwalters den Streitwert des Prozesses!

4) Antrag auf  Rückabwicklung einer großzügigen Geldverteilungsaktion des Verwalters zu Gunsten eines verwalternahen Miteigentümers. Verteilt wurde spontan, ohne Hinweis in er Einladung ein Betrag “Differenz Vorverwalter” in Höhe von 28.000 €. Verteilt wurde die Summe im Verhältnis des Miteigentumsanteils, wobei ein einzelner Miteigentümer stark begünstigt war, da er nie im Verhältnis des MEA in die Rücklage eingezahlt hatte und abgesehen davon seine Ansprüche in keiner Weise belegen konnte. Schaden für die WEG: 3.000 €.

5) Durch Fehlentscheidungen der Verwaltung entstanden Kosten, die die Eigentümer in bekannt dämlicher weise auch gerne selber trugen: Schaden für die WEG: 2.000 €

6) Überhöhtes Sonderhonorar für die Änderung von Verteilungsschlüsseln

7) Überhöhtes Sonderhonorar für Schriftsatz-Kopien im Prozess gegen den Vorverwalter

Weiter überrascht hat die Tatsache, dass durch das nachträgliche Ergänzen von TOP 18 …. sich die Beschlußnummern und die Seiten zahl änderten.
Die neue “letzte” Seitenzahl war die Nr. 25. Der letzte eingetragene Beschluss (TOP 18) war Beschluss Nr. 58. Warum? Was war passiert?

Eine Prüfung ergab, dass noch 2 weiter Beschlüsse der Versammlung vom 16.11. “vergessen worden waren”! Zudem 7 weitere Beschlüsse der Versammlung des Vorjahres!!

Nach Bemängelung der unvollständigen Beschlußsammlung sind zwischen dem 11.12. und dem 13.12. ganze 10 Beschlüsse nachträglich die Sammlung aufgenommen worden!

Im Detail handelt es sich um 3 Beschlüsse der letzten WEG-Versammlung vom 16.11. die  “nachgetragen” wurden – und ganze 7 Beschlüsse des Vorjahres (30.11.).

Hier die Übersicht der ursprünglichen Beschlußsammlung, wie sie am 11.12. vom Verwalter ausgehändigt wurde:

Hier die Übersicht der Beschlußsammlung, wie sie am 13.12. vom Verwalter ausgehändigt wurde. Die braun markierten Beschlüsse wurden nachträglich aufgenommen.
Neben dem bereits erwähnten verwalterkritischen TOP 18 mit den 7 Unterpunkten … wurden diese weiteren verwalterkritischen Tagesordnungspunkte zunächst nicht aufgenommen:

Tagesordnungspunkte und Beschlüsse der Versammlung vom 30.11 des Vorjahres, die “vergessen” wurden:

Beschluß 34 – TOP 2 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürlicher Abriss von Terrassen-Trennmauern durch den Verwalter. Schaden 2.200 €

Beschluß 35 – TOP 3 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürlicher Abriss von 5 Balkon-Trennmauern durch den Verwalter, dadurch Statikprobleme. Schaden 30.000 €”

Beschluß 36 – TOP 5 vom 30.11. Vorjahr – “Unnötiger Abriss von Fensterbänken: Schaden 7.000 €”

Beschluß 37 – TOP 6 vom 30.11. Vorjahr – “Nicht-Einreichen von Graphitti-Entfernungs-Rechnungen bei der Gebäudeversicherung: Schaden 590 €

Beschluß 38 – TOP 7 vom 30.11. Vorjahr – “Berechnung von nicht gerechtfertigtem Sonderhonorar Auskunft Creditreform. Schaden 386 €”

Beschluß 39 – TOP 8 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürliche Entnahme von Geldern des Gemeinschaftskontos durch den Verwalter (außerhalb der Jahresabrechnung!!)”

Beschluß 40 – TOP 10 vom 30.11. Vorjahr – “Beauftragung Brandschutz-Sachverständiger”


Tagesordnungspunkte und Beschlüsse der Versammlung vom 16.11. des aktuellen Jahres, die “vergessen” wurden:

Beschluß 51 – TOP 4 vom 16.11 – “Entlastung Beirat”

Beschluß 55 – TOP 11 vom 16.11 – “Aufhebung des Beschlußes vom Vorjahr bezüglich unkorrekter Verteilung 28.000 €”

Beschluß 58 – TOP 18 vom 16.11 – “Kritike Fragen an Verwalter und Beirat”

Dieser WEG-Verwalter ist Mitglied im Dachverband BVI und im BFW, dem Bundesfachverband für Wohnungs- und Immobilienverwalter.
Glückwunsch zu diesem Mitglied.

Wie Entscheidungen von der Hausverwaltung manipuliert werden

Manipulation oder Unfähigkeit? Wem nützt es?

Stehen wichtige Entscheidungen an legt die Hausverwaltung Übersichten und Tabellen zur Entscheidungshilfe vor.
Bei unqualifizierten oder manipulierenden Hausverwaltungen sind diese Unterlage zu hinterfragen. Oft gibt es ganz erhebliche Abweichungen oder die präsentierte Zahlen halten einer rechnerischen Prüfung nicht stand.
Deshalb sind die Fragen berechtigt “Wie sind Sie zu diesen Zahlen gekommen?” und “Wie erklären Sie diese Beträge”.
Bei Antworten wie  “Das ist so. Wir haben das geprüft. Das müssen Sie jetzt g l a u b e n.”…. empfiehlt sich das Gegenteil: die detaillierte Überprüfung aller von der Verwaltung vorgelegten Zahlen.

Sobald Verständnisfragen auftauchen, die Logik nicht einsichtig ist oder Auskünfte verweigert werden stellt sich, wie in Kriminalfällen, die Frage: cui bono – wem nützt es?

Praxisbeispiel:
Eine WEG stellt Überlegungen zur Neuorganisation der Aufgaben Hausmeisterarbeiten, Treppenhausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege an.
Möglichkeiten:
a) Beauftragung eines Hausmeisters in Vollzeit
b) Beauftragung von externen Firmen

Zum Zeitpunkt dieser Überlegung ist ein Hausmeister für die WEG tätig und mit all diesen Arbeiten beauftragt. Recherchen haben ergeben, dass der Hausmeister seine Arbeit nicht immer zufriedendstellend erledigt und weiter seine Arbeitsauslastung bei ca. 40 % liegt. Gezahlt wird aber ein Gehalt auf Basis einer 100%igen Arbeitsleistung.
Der Hausmeister versteht sich mit der Hausverwaltung bestens. Eine Änderung wünscht er nicht.

In Vorbereitung der kommenden WEG-Versammlung in der eine Entscheidung getroffen werden soll weigert sich der Hausverwalter zunächst überhaupt irgendwelche Angebote von externen Dienstleistern einzuholen. Er wollte die Miteigentümer auf der Versammlung zunächst fragen, wie sie vom Gefühl aus entscheiden würden….

Nachdem diese Haltung auf Kritik von Seiten einzelner Miteigentümer stößt, präsentiert der Verwalter eine Kostenvergleichs-Tabelle:

Wie gut erkennbar ist, sind die Kosten des angestellten Hausmeisters deutlich niedriger als die Tätigkeit externer Dienstleister.
Womit der Verwalter nicht gerechnet hatte, war die Hinterfragung seiner Zahlen:
a) die Kosten bezüglich des Hausmeisters waren nicht vollständig und
b) ist es n i c h t  zwingend notwendig alle Tätigkeiten an einen einzigen externen Dienstleister zu vergeben. Es ist ohne weiteres möglich, die Gartenpflege oder Hausreinigung unterschiedlichen Unternehmen zu übertragen.

Eine vollständige Kostenaufstellung ergab Gesamtkosten von 36.390 € für den Hausmeister.
Bezüglich der Beauftragung an externe Firmen präsentierte die Hausverwaltung diese Übersicht, die Gesamtkosten 27.167,41 € ergaben.


Noch günstiger und ohne weiteres realisierbar ist die Vergabe an verschiedene Unternehmen mit Gesamtkosten von 24.984 €.

Zusammenfassung:
Nach anfänglicher Aussage der Hausverwaltung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 32.000€ und für die externen Dienstleister bei 38.000 € jährlich.
Nach kritischer Hinterfragung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 36.400€ und für die externen Dienstleister bei 25.000 € jährlich.

Zur Erinnerung: der Hauswart verstand sich sehr gut mit der Hausverwaltung.
Ohne kritische Prüfung von Seiten einzelner Wohnungseigentümer wären der Wohnungseigentümergemeinschaft jährliche Mehrkosten von über 10.000 € jährlich entstanden.
Honi soit qui mal y pense…. 

Der excessive Hang zur Einstimmigkeit unseriöser Verwalter

Psychologischer Druck und unkorrekte Protokollierung von Abstimmungsergebnissen in der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft

Geteilter Meinung zu sein ist ein Zeichen der Demokratie. Nur aus autoritären Regimen und Diktaturen kennt man die immerwährende Einstimmigkeit.

Ein Zeichen unseriöser Hausverwaltungen ist der Hang zur Einstimmigkeit.
Warum? Eine “mehrheitliche Entscheidung” hat doch in der Regel die gleiche Gültigkeit (“der Beschluss wurde angenommen”).
Aber darum geht es nicht. Eine bestimmte Art Hausverwalter sieht es gerne, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft “geschossen” hinter den von der Verwaltung vorgeschlagenen Tagesordnungspunkten steht.
Abweichler unerwünscht. Kritiker genauso. Enthaltungen dito. Deshalb werden diese ignoriert.

Der Gruppenzwang auf einer Eigentümerversammlung ist normalerweise dermaßen groß, dass Entscheidungen, die einzelne Wohnungseigentümer zuvor für sich selbst getroffen haben, oft nicht gehalten werden. Es ist deutlich leichter mit der Masse zustimmen, als dagegen. Deshalb versuchen Sie es einmal mit Enthaltungen. Schon ein mutiger Schritt, den nicht viele wagen.
Sie werden merken, dass zu viele Enthaltungen oder gar Nein-Stimmen bei unseriösen  Verwaltern eine “Abstrafung” zur Folge haben werden. D.h. sie werden bestraft (ja, richtig gelesen!) – oder bekommen zumindest das Prädikat “unerwünschte Person”.
Unseriöse Hausverwalter herrschen oft diktatorisch.
Die übrigen Wohnungseigentümer bleiben schweigsam und beobachtet still das triste Los der Abweichler. Nein, zu diesen möchte man nicht gehören. Deshalb: je mehr Abweichler vom Verwalter abgestraft werden, desto größer ist der (feige) Rückhalt hinter ihm.

Der Plan ist folgender: nach der Diskriminierung Einzelner und der Einschüchterung der Menge kann der Hausverwalter schließlich machen, was er möchte. Er weiß, dass er nur Dienstleister ist, aber dies zu erkennen verbieten zu diesem Zeitpunkt schon die selbst angelegten Scheuklappen der Wohnungseigentümer-Hammelherde.

Deshalb die Empfehlung: Nein zu sagen, wenn man es meint – und auch von der Möglichkeit der Enthaltung Gebrauch zu machen.

Da für einen unseriösen Hausverwalter selbst eine “Enthaltung” an Revoluzzertum grenzt, wünscht der Diktator-Verwalter die Elimination: Enthaltungen sollen eliminiert und nicht gewertet werden.

Beispiel: einem Beschluss stimmen alle Miteigentümer zu, 2 enthalten sich.
Keine Nein-Stimmen.
Im Versammlungsprotokoll wird der Beschluss überraschend als “einstimmig” aufgeführt.

Der Verwalter: “Alle stimmen zu, 2 Enthaltungen, das ist für mich einstimmig”.
– “Aber wir haben uns doch enthalten. Wäre es dann nicht mehrheitlich?”
– “Nein, das ist für mich einstimmig! Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.”

Es ist selbstredend dass dieser Verwalter für das Protokoll  n i c h t  das exakte Abstimmungsergebnis festhielt, sondern nur seine geschönte Version der Einstimmigkeit (“Der Beschluss wurde einstimmig angenommen”).
Im Extremfall von 10 Stimmen und 9 Enthaltungen, würde auch dann wohl ein “einstimmig angenommener Beschluss” protokolliert.

Wikipedia: Eine einstimmige Entscheidung ist gegeben, wenn alle Abstimmenden ein positives Votum abgeben”.
D. h. im Umkehrschluss: wenn dies nicht gegeben ist, dann ist die Entscheidung NICHT einstimmig und nur mehrstimmig.

Wohin man auch schaut, überall im Web wird diese Sichtweise bestätigt.
Warum biegen sich unseriöse Hausverwalter die Abstimmungsergebnisse schön? –
Weil Abweichler nicht nur abgestraft sondern auch  von Beginn an ignoriert werden sollen. Nach dem Motto: es hat doch keinen Sinn mit Enthaltung zu stimmen, die Stimme wird doch nicht gewertet.

So unkorrekt sich diese Art Verwalter verhält, sie tut doch allen einen Gefallen: er offenbart sich.
Ein solches Verhalten weist eindeutig auf einen unseriösen Hausverwalter hin.
Danke wir ihm.

 

Verwalter-Entlastung: psychologischer Druck durch Verbindung von 2 TOPs

Um die Wahrscheinlichkeit einer Hausverwalter-Entlastung auf der jährlichen Wohnungseigentümerversammlung möglichst sicher entgegensehen zu können wenden (unseriöse) Verwalter gerne folgenden Trick an: sie verbinden zwei völlig verschiedene Themen und “zwingen” die Eigentümer damit psychologisch zur Entlastung.

Beispiel:
Aufgelistet auf der Einladung findet sich der Tagesordnungspunkt (TOP):
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss”

Verbunden werden hier die “Danksagung an den Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit während des letzten Jahres” mit dem Beschluss “Entlastung des Hausverwalters in Bezug auf seine Tätigkeit des letzten Jahres”.
Der Verwalter versucht den Eigentümern zu suggerieren, diese beiden unterschiedlichen Themen wären verbunden, würden zusammengehören und es wäre nur selbstverständlich sie in einem Tagesordnungspunkt zu präsentieren.

Im Protokoll findet sich der TOP später wie folgt:
“TOP 3 – Danksagung Beirat und Entlastung Verwaltung mit Beschluss
Der Verwalter bedankt sich für die WEG bei dem Beirat für seine ehrenamtliche Tätigkeit.
Die Entlastung des Verwalters wird beschlossen.”

Upps,  nach Lektüre der Einladung hätte man vermuten sollen, dass sich die Eigentümergemeinschaft beim Beirat bedankt. Nach Lektüre des Protokolls bedankt sich nun der Verwalter.
Ein Beispiel für zu knapp formulierte  und irreführende Tagesordnungspunkte – oder eine unkorrekte Protokollierung des Beschlusses? – Wer an der Versammlung nicht teilnehmen konnte wird es nie erfahren.

Durch die Verbindung “Dank an den Beirat”  und “Entlastung des Verwalters” fühlten sich auch in diesem Fall die meisten Eigentümer dazu verpflichtet, bei diesem Beschluss mit JA zu stimmen.

Das Abstimmungsergebnis im Protokoll wird wir folgt aufgeführt:
Dafür: 7450,14 MEA – Dagegen: 803,53 MEA – Enthaltung: 0
Der Plan des Verwalters ging also auf.

Einzig eine Partei wollte dieses Spiel nicht mitmachen und stimmte mit “Nein”. Nicht nur weil das Verbinden von 2 verschiedenen Themen unkorrekt ist – sondern auch weil grundsätzlich eine Entlastung des Verwalters abgelehnt wird.

Wie so oft, so auch hier:  “Abweichler” werden abgestraft.
In dem an alle Miteigentümer versendeten Protokoll, wurde die Nein-Stimme auffällig mit einem Kreuz und dem Namen des Abweichlers versehen.

Warum? Um den “Abweichler Schulte” bloßzustellen und als künftige Warnung an alle anderen Miteigentümer.

Empfohlene Maßnahme:
Bitten Sie den Verwalter schriftlich, künftig grundsätzlich die Tagesordnungspunkte “Dank an den Beirat” und “Entlastung des Verwalters” zu trennen. So gäbe es die Möglichkeit, dem Beirat zu danken ohne zwangsweise den Verwalter entlasten zu müssen.

Im übrigen: DANK an diesen Verwalter, denn er gibt sich durch dieses Verhalten als unseriöser Verwalter zu erkennen.

“Entscheidungshilfe” – Manipulation durch den Verwalter zur Wahl eines bestimmten Dienstleisters

Nach Erreichen des Rentenalters muss ein Ersatz für die bisher tätige Hausmeisterin gefunden werden. Sie hatte sich bisher um die Treppenhausreinigung und die allgemeinen Hausmeisterarbeiten gekümmert.

Die Einladung zur WEG-Versammlung verfasste der Verwalter wie folgt:

“Tagesordnungspunkt (TOP) 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Vergabe von Hausreinigungs- / und Hauswart- / Gartenpflegearbeiten

1. Frau L. wird gegen 50 € Honorar monatlich weiterhin mit kleinen Aufgaben betreut. Hierzu könnte die Schlüsselverwaltung und Mängelübermittlung an den Verwalter gehören. Für die Aufgaben der Hausreinigung sowie die Gartenpflege würden externe Unternehmen beauftragt.

2. Frau L. scheidet vollständig aus und alle Aufgaben werden an externe Unternehmen vergeben. Zur Übersicht und Entscheidungsgrundlage, haben wir bereits drei Kostenangebote für die Tätigkeit Hauswartservice, Hausreinigung und Gartenpflege beigefügt. Eine Zusammenfassung haben wir Ihnen als Deckblatt erstellt.

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Eigentlich eine zu würdigende, mühevolle Arbeit – wäre da nicht die vollkommen unsinnige Zeile “Zusammenfassung / Kosten pro [!] Firma”.

Wer gibt vor, dass diese von einander unabhängigen Arbeiten nur gemeinsam und  nur an e i n e n Dienstleister vergeben werden können?
Wäre es nicht sinnvoller, bunt zu mischen?

Hier vermischt der Verwalter “Äpfel und Birnen” bzw. hier setzt seine Manipulation an: nicht die monatlichen “Kosten pro Firma” sind relevant  – sondern ein Vergleich der drei Firmen pro Aufgabe (Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege). Diese Aufgaben können sehr wohl von einander getrennt werden und müssen nicht und unbedingt von ein und der selben Firma ausgeführt werden müssen.

Pro Aufgabenbereich wären die preiswertesten Anbieter gewesen:
für die Hausreinigung: Firma J. mit 267,51 €
für die Gartenpflege: Firma H. mit 196,35 €
für den Hausmeister-Service: Firma D. mit 41,65 €

Summe pro Monat bei dieser Beauftragung: 505,51 €

Aber hier zunächst die Berechnung der Gesamtkosten, wie vom Verwalter unsinnigerweise und nur zu Manipulationszwecken erstellt (siehe Tabelle unten):
Fa. D. – 755,55 €
Fa. J. – 776,24 €
Fa. H. – 782,13 €

Die Darstellung “Kosten pro Firma” stellen die Fa. M. als preiswertesten Anbieter dar.
Erstaunlich: in den Disziplinen “Hausreinigung” und “Gartenpflege” ist die Fa. D. deutlich teurer als die anderen Anbieter, nur den Hausmeisterdienst bietet D. unschlagbar preiswert mit 41,65 €/monatlich an.

Aufgrund der Darstellung des Verwalters, die Kosten pro Firma – statt pro Aufgabenbereich – zu summieren und seine Einflussnahme während der Versammlung stimmten die Eigentümer für Fa. D. mit den Arbeitsgebieten:
Hausreinigung: 470,05 €
Gartenpflege: 243,95 €
Hauswartservice: 41,65 €

 

Dieser unseriöse Verwalter hatte sein Ziel erreicht:
1. Durch das Summieren unsinniger Faktoren vermittelte der Verwalter, der Eigentümergemeinschaft bewußt, ein “Schnäppchen” gemacht zu haben, als sie sich für den Anbieter D. entscheiden, der in der Summe aller Arbeitsbereiche mit 755,65 € am preiswertesten war.
Hätte der Verwalter die Eigentümer korrekt beraten und die Dienstleistungen gemischt – was in diesem Fall leicht möglich gewesen wäre – dann hätte sich die Gesamtsumme auf nur 505, 51 € belaufen (siehe oben).

2. Ziel war es, Firma D., dessen Geschäftsführer ein enger Vertrauter des Verwalters ist, mit den Bereichen Hausreinigung und Gartenpflege zu beauftragen.
Nicht aber mit dem defizitären Bereich “Hauswartservice” mit den sehr günstigen 41,65 €.
Dieser Aufgabenbereich diente nur als Köder und als fiktiver Betrag, um die Gesamtsumme der Firma M. mit unsinnigen, angeblich günstigen “755,65 €” auszuweisen.

3. “Fiktiv” will heißen: dieser Aufgabenbereich sollte n i c h t  beauftragt werden. Auch wenn dies so beschlossen und den Eigentümern vermittelt wurde.
Nein, der “Hausmeisterservice” musste von der Bildfläche verschwinden.
Für den Verwalter kein Problem: das Protokoll wurde “angepasst”. Der Begriff “Hausmeisterservice” verschwand aus dem Beschlusstext. Der Beirat, naiv und deppert wie immer, unterschrieb das Protokoll, ohne es auch nur vorher zu lesen. Aber auch dann wäre ihm nichts aufgefallen.

Auf Nachfragen hin, warum die sehr wohl beschlossene Dienstleistung “Hausmeisterservice” im Protokoll nicht auftaucht, antwortet der Verwalter gewohnt dreist: “Sie sehen doch, dass dort nichts steht. Also ist auch nichts beschlossen worden!”
Allein hieran zeigt sich die Routine dieses unseriösen Verwalters….

Fazit: Die “Entscheidungshilfe” des Verwalters stellte sich so als teure “Fehl-Entscheidungshilfe” heraus.
Der Beirat sowie die übrigen Eigentümer haben bis heute nicht verstanden, wie sie manipuliert wurden….

Vom Verwalter sorgfältig ausgesucht und empfohlen: quasi-insolvente Dienstleister

Unseriöse Hausverwalter leisten gerne Erste Hilfe für insolvente und quasi-insolvente Unternehmen, indem sie diese für Arbeiten an den Gebäuden der Wohnungseigentümergemeinschaft vorschlagen. Typisch ist, dass Konkurrenz-Angebote fehlen.

Vorteile für diese Dienstleister:
a) sie erhalten einen gut bezahlten Auftrag
b) es fehlen Vergleichsangebote, so dass es den Wohnungseigentümern nicht möglich ist, einzuschätzen, ob es sich ggf. um einen überteuerten Auftrag handelt.
c) der Dienstleister, der bereits die Insolvenz plant, weiß, dass er für eine Gewährleistung seiner Arbeiten nicht mehr herangezogen werde kann: er ist zu diesem Zeitpunkt von der Bildfläche verschwunden. So kann er intern zu geringeren Kosten arbeiten und preiswerter die geplanten Arbeiten ausführen. Dh. es wird ggf. qualitativ schlecht und ungenügend gearbeitet.
Die Bezahlung ist die gleiche. So macht er mehr Gewinn als wenn er mit Gewährleistungsansprüchen der Auftraggeber (WEG) rechnen müsste.

Vorteile für die unseriöse Hausverwaltung:
a) Arbeitserleichterung, weil nur ein einziges Angebot vorliegt und nicht wie gesetzlich gefordert 3 vollständige und vergleichbare Kostenvoranschläge
b) den Dank der quasi-insolvente Firma  für die Auftragsvergabe lässt sich der unseriöse Verwalter bar auszahlen.
c) es ist im egal ob die beauftragte Firma gut arbeitet oder nicht. Falls nicht, mimt er den von der plötzlichen, unvorhergesehenen Insolvenz des Dienstleisters überraschten Verwalter.
Sollten Mängel auftreten, fehlt die Gewährleistung und geht das Spiel von vorne los. Mit neuen, “außervertraglichen” Einnahmequellen durch andere “dankbare” Dienstleister.

Nachteile für die Wohnungseigentümergemeinschaft:
unnötig hohe Kosten, schlecht ausgeführte Arbeiten, keine Gewährleistung und erneute Nachbesserungen / Kosten durch eine weitere Firma.

Praxisfall: Einladung zur WEG-Versammlung

TOP 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Beseitigung der Aussenwandfeuchte im Keller wegseitig Hochhaus

Wie bereits auf der letzten Wohnungseigentümerversammlung vom 25.05.20…. unter TOP Sonstiges besprochen.
Im Mai 20… fand mit Herrn K., Fa. …….. Ingenieurbau, eine Besichtigung der der Feuchteschäden innerhalb des Kellers ………..statt.
Das Fachingenieurbüro hat die Wände untersucht…….
…..
Anbei übersenden wir Ihnen das Kostenangebot der Firma….  Ingenieurbüro vom 25.05.20… zur Kenntnisnahme. Ein weiteres Angebot ist angefordert und wird, wenn möglich zur Wohnungseigentümerversammlung vorgelegt.”
Das Angebot beläuft sich auf über 42.000 €.
Die Beschlussvorlage fehlt auf der Einladung.

Dieser WEG-Verwalter, ist für seine Unregelmässigkeiten bekannt.
Es reicht genau zu lesen, um die Schwachstellen zu finden:
1. “Das Fachingenieurbüro…” – diese hochtrabende und manipulative Beschreibung nutzt er gerne zur Augenwischerei.
Statt sich einlullen zu lassen, sollte ein genauerer Blick auf diese Fa. geworfen werden.
2. “Ein weiteres Angebot ist angefordert und wird, wenn möglich, zur WEG-Vers. vorgelegt” – wenn möglich ist sehr vage formuliert. Erfahrungsgemäß wird sich diese Möglichkeit nicht zeigen und es wird zum Versammlungstermin wohl nur ein einziges Angebot, nämlich das des o.g.  “Fachingenieurbüros”, vorliegen.
Auskunft gibt – wie so oft – die Internetseite www.unternehmensregister.de
unternehmensregister-de
Dort geben wir den Namen des Ingenieurbüros an und schauen uns die letzten Bilanzzahlen an.  Diese stammen vom vorletzten Jahr, für das letzte Jahr sind noch keine Bilanzen eingereicht worden, obwohl dies bis zum 30.06. hätte der Fall sein sollen.

Auf der Passiva werden die 4 Positionen Eigenkapital, Rückstellungen, Verbindlichkeiten und Rechnungsabgrenzungsposten ausgewiesen.
ur_bilanz-ingbuero

Wir werfen einen Blick auf das Eigenkapital:  -169.622,18 €

ek-bilanz
Weiter finden wir die Information, dass die beiden Ingenieure, die das Unternehmen 2008 zusammen gründete, im vorletzten Jahr ihre Position als Geschäftsführer aufgaben (“Nicht mehr Geschäftsführer:….”). Das vorletzte Jahr ist das Jahr der letzten, vorliegenden Bilanz mit einem EK von (minus!) -169.622,18 €. Geschäftsführer ist nun jemand anderes. Ein Zusammenhang?

 

Empfohlene Maßnahmen:
Fordern Sie den Verwalter auf, bei größeren Sanierungsmaßnahmen immer mehrere Angebote einzuholen.
Holen Sie sich Auskünfte zu diesen Firmen ein.
Wenn ein Hausverwalter insolvente Dienstleister beauftragt oder beauftragen möchte – dann fehlt es ihm an kaufmännischen Sachverstand und Verantwortungsgefühl.
Es ist ein Wechsel der Verwaltung zu empfehlen.