Archiv der Kategorie: 2 BESCHLÜSSE / PROTOKOLL

WEG-Hausgeldabrechnung: …und immer wieder “Pauschal”-Rechnungen!

Nicht nachvollziehbar, nicht vergleichbar, in der Regel deutlich überteuert

Grundsätzliches
Rechnungen von Dienstleistern (Handwerker usw.), die – entgegen ihrer üblichen Praxis – nicht detaillierte Rechnungen mit Ausweis von Arbeitszeit, Stundenlohn, Material- und Anfahrtskosten ausweisen, sind ungewöhnlich.
Hier lohnt es immer genauer hinzuschauen!

Die Handwerkskammer teilte, dass Rechnungen mit Pauschalpositionen nur dann zu akzeptieren sind, wenn sie zuvor genau so in Auftrag gegeben wurde.

Für eine Eigentümergemeinschaft heißt dies aufpassen: tauschen bei der Belegeinsicht Rechnungen mit Pauschalpositionen auf -> sofort die schriftliche Beauftragung einsehen.
Wenn diese vorhanden ist -> den Verwalter zur Rede stellen, warum er von einer üblichen Beauftragung mit Ausweis von Arbeitsstunden, Stundensatz und Materialkosten abgewichen ist.
Denn die Kosten sind für die Eigentümer nicht prüfbar und nachvollziehbar.
Die Erfahrung zeigt, dass diese Rechnungen mit Pauschalpositionen zu ca. 50% überteuert sind.

Unklare Darstellungen, wie als Pauschalpositionen / Pauschalbeträge, sollen immer etwas kaschieren oder verstecken. Was möchte der Verwalter, der doch als Dienstleister die Interessen der Eigentümer zu vertreten hat, verstecken? Vor wem? Vor den Eigentümern? Was möchte er verstecken? Dass er ggf. “gemeinsame Sache” mit dem Dienstleister macht und sich den Gewinn der überhöhten Rechnung mit ihm teilt?

Nein, ein Schelm der Böses hierbei denkt.
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WEG-Beschlüsse: .. und immer wieder die “Brutto-Netto-Falle”

Manche Hausverwaltungen interpretieren Kostenrahmen frei - auch inhaltlich wird vom Beschluß gerne abgewichen!

Praxisbeispiel:
Beschlusstext einer Eigentümergemeinschaft für das Fällen von 2 Bäumen…und einem Kostenrahmen von 3.500 €

Beschluss über die Fällung der Birke am Parkplatz und der Tanne und über Ersatzpflanzungen zu Lasten der Rücklage.
Die Gemeinschaft beschließt die Fällung der Birke und der Tanne durch eine Fachfirma gemäß den verschiedenen Angeboten. Die Auftragsvergabe durch die Verwaltung erfolgt nach Überprüfung des Fällumfangs und der Nachverhandlungen mit den anbietenden Firmen und in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat. Der Kostenrahmen liegt bei maximal Euro 3500 € und geht zu Lasten der Rücklage. …”

Schließlich berechnet wurde ein Betrag von 4.063,60 brutto.
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Beschluss der WEG über Rückgriff auf ­Instandhaltungsrücklage bei ­Liquiditätsengpässen

Beschluss darf nicht zu unbestimmt sein!

Die Wohnungseigentümer können den Verwalter ermächtigen, auf die Instandhaltungsrücklage
zuzugreifen, um einen Liquiditätsengpass zu überbrücken. Die Modalitäten der Ermächtigung
müssen aber genau geregelt sein.

Praxisfall:
Wohnungseigentümer hatten in einer Eigentümerversammlung beschlossen, dass es dem
Verwalter erlaubt sein soll, bei Liquiditätsengpässen bis zur Höhe von 10.000 Euro kurzfristig auf die Instandhaltungsrücklage zurückzugreifen. Die Instandhaltungsrücklage hatte bei Beschlussfassung einen Stand von 180.000 Euro.
Ein Wohnungseigentümer meint, der Beschluss entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und wendet sich mit der Anfechtungsklage gegen den Beschluss.

Die Anfechtungsklage hat Erfolg.
Der Beschluss entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil er zu weit gefasst ist.
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Dreistes WEG-Beirats-Trio: “Wir machen uns die Welt, so wie sie uns gefällt… ” :-)

Mitglieder des WEG-Verwaltungsbeirats setzen sich über Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft hinweg....

Völlig selbstverständlich setzt sich ein Beirats-Trio den Beschluss der Eigentümergemeinschaft hinweg.

Praxisfall:
Es ging um die Erneuerung der Hauseingangstüren einer größeren Wohnanlage mit mehreren Häusern. Die vorhandenen Haustüren waren in einem guten Zustand und gerade erst aufwendig und für einen 4stelligen Betrag neu gestrichen worden.
Nichts desto trotz wünscht sich speziell ein Beiratsmitglied neue und  modernere Türen.
In der anstehenden Eigentümerversammlung wurden die vorliegenden Angebote besprochen.

Es wurde folgender Beschluss gefasst:
“Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt die Erneuerung der Haustüren…..”
Bedingung für die Beauftragung ist die Weiterverwendung der Schließzylinder.”

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WEG: unnötige + überteuerte Wartungverträge – “Dachrinnenwartung”

Immer wieder die gleiche Masche: Pauschalpositionen und nicht Kosten - zu Lasten von Mietern und Eigentümern

Die Jahresabrechnung weist unter Betriebskosten die Position “Dachrinnenreinigung – 1.261,40 €”. Wie kommt es zu diesem hohen Betrag?

Eine Belegeinsicht empfiehlt sich.
Die Rechnung einer Dachdeckerfirma werden kleinere Reparaturen und Reinigungsarbeiten auf dem Dach aufgeführt.
Die Wartung wird pauschal in Rechnung gestellt:
1 Stk. Dachwartung – 530 € netto (davon Materialverbrauch. 22,80 €,  Lohnarbeit: 507,20 €)

Warum? Welchen Vorteil hat hiervon die Eigentümergemeinschaft?
Antwort: Keinen!
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Rauchmelder: Wer steckt hinter der erfolgreichen Firma Objektus ?

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Dieses Unternehmen wird von verschiedenen Hausverwalterverbänden empfohlen.
Jeder Verband unzählige Mitglieder, alles Hausverwaltungen.
Die Hausverwaltungen empfehlen quasi konkurrenzlos die Produkte der Fa. O für die  Installation von Rauchmeldern und Abschluss von Rauchmelder-Wartungsverträgen.

Nicht ohne Grund entwickelte sich die Bilanzsumme dieser GmbH von ca. 42.000 €
Ende 2010  zu erstaunlichen 2,08 Mio. € knappe 2 Jahre später, um Ende 2014 2,5 Mio. € zu erreichen.

Lässt sich dies allein mit der Verteilung von buntem Prospektmaterial oder bunten 4-5 seitigen Power-Point-Darstellungen erklären? Sicher nicht.

Überraschend ist, das bei zwei unterschiedliche Hausverwaltungen, die zwei unterschiedlichen Dachverbänden (Hausverwalterverbände) angehören – in der WEG-Versammlung, in der die Anbringung von Rauchmeldern Thema der Tagesordnung war, quasi die gleichen Formulierungen in der Einladung zur WEGVersammlung und Beauftragung nutzen. Wie lässt sich dies erklären? Weiterlesen

Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.
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“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Gegen-Antrag zur Tagesordnung einreichen, um Miteigentümer zu informieren.

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“
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Unsinnsbeschlüsse: Neue Haustüren – und keine Ahnung wie sie aussehen sollen…

Angebote müssen vor der Versammlung vorliegen. Beschlusstext zu ungenau.

Praxisfall:
Eine größere WEG beschließt auf Wunsch eines einzelnen, neu gewählten Beirats neue Haustüren im Wert von 35.000 € einbauen zu lassen. Das selbständige Denken ist in dieser WEG nicht sehr vertreten, denn die aktuellen Hauseingangstüren waren gerade für ca. 1500 € neu gestrichen worden.  Auch gab es mit den bisherigen Türen kein Problem.

Tagesordnungspunkt der Einladung, wie von dem Beiratsmitglied eingereicht.

“TOP – Beschluss über den Austausch der Haustüren (Neuer Antrag Herr X)
Unsere Hauseingangstüren dürften noch aus dem Jahre 1954 stammen. Diese sind mittlerweile stark verzogen, schließen daher nicht mehr richtig und haben weiterhin eine katastrophale Wärmedämmung durch Einfachverglasung. Auch die Schließfunktion ist sehr laut. Durch die schlechte Wärmedämmung entstehen erhöhte Heizungskosten, die die Eigentümer jedes Jahr zu tragen haben.
Die Eigentümerversammlung beschließt die Anschaffung neuer Hauseingangstüren zu Lasten der Instandhaltungsrücklage
.”

Bei einem solchen Tagesordnungspunkt und einem solchen Beschlussvorschlag hätte ein seröser Hausverwalter sofort eingreifen müssen: das Thema war unzureichend vorbereitet und der vorgesehene Beschlusstext für die Tonne.

Denn zu kritisieren ist:
-> Es liegen überhaupt keine Angebote vor. Keine Idee, wie die Haustüren später aussehen sollen, kein Kostenrahmen, nix. Alle Angebote zu Bechlüssen müssen VOR der Versammlung vorliegen!

-> Würde der Beschluss, wirklich wie folgt protokolliert:
“Die Eigentümerversammlung beschließt die Anschaffung neuer Hauseingangstüren zu Lasten der Instandhaltungsrücklage
kann er leicht und mit Erfolg angegriffen werden, da diese Beschlussformulierung zu ungenau ist. Wie sollen die neuen Türen aussehen? Was sollen sie kosten? – Keine Ahnung.

In der Versammlung wurde dieser Beschluss-Entwurf durch das Eingreifen engagierter Miteigentümer verhindert und stattdessen folgender Beschluss gefasst: “Die Eigentümergemeinschaft beschließt den Zustand der Hauseingangstüren durch eine Fachfirma überprüfen zu lassen. Nach Erhalt einer Einschätzung wird dieser Punkt erneut zur Beschlussfassung gestellt.”

Fazit:
Darf man von der Verwaltung und vom Beirat etwas mehr Vorbereitung erwarten?
Oder handelt es sich nur um ein Machtspiel auf Kosten der unwissenden Miteigentümer?
Oder wollte dieser Beirat einfach nur seine eigenen Willen durchsetzen?

Zur Erinnerung:
ein WEG-Verwaltungsbeirat wird gewählt, um die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu vertreten. Es ist kein Freibrief für die Durchsetzung eigener Interessen und Vorteile!

Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts. Weiterlesen

Protokollberichtigung erst nach Beschlussanfechtung möglich

Ohne Anfechtung werden auch fehlerhafte oder nicht beschlossene Beschlüsse gültig, wenn sie im Protokoll stehen!

Dass Hausverwalter “vergessen”, nach der Besprechung eines Tagesordnungspunkts abzustimmen, weil sie davon ausgehen, dass alle zustimmen, ist keine Seltenheit.
Dass danach im Protokoll doch ein Abstimmungsergebnis festgehalten wird verwundert nicht.
Wer dies nicht akzeptieren möchte, denkt zunächst an eine Protokollberichtigung.

Wichtig: verlassen Sie sich nicht auf die Zusage des Verwalters, das Protokoll würde noch korrigiert. Denn die Voraussetzung den WEG-Hausverwalter zur Korrektur des Protokolls zu zwingen ist eine Beschlussanfechtung. Und die Frist verstreicht 1 Monat nach Versammlungsdatum.

Extrem ausgedrückt: auch ein erfundenes Abstimmungsergebnis wird zusammen mit dem Beschluss wirksam, wenn der Beschluss nicht rechtzeitig angefochten wird!
Deshalb erneut die Aufforderung, in der Eigentümerversammlung die Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse handschriftlich mitzuprotokollieren. Es ist kaum vorstellbar, wie sehr dort getrickst wird und welche Freiheiten sich Verwalter in Bezug auf die Formulierung von Beschlüssen und Abstimmungsergebnissen nehmen!

Beschlüsse können sogar inhaltlich ins Gegenteil verdreht Gültigkeit erlangen, wenn niemand das Protokoll genau prüft und die Beiräte sich mit dem Verwalter verbündet haben.

Hausverwalter manipuliert Beschlußsammlung

Für Verwalter unbequeme Tagesordnungspunkte der Versammlung werden nicht in die Beschlußsammlung aufgenommen

Seit der WEG-Reform muss in jeder Gemeinschaft eine solche Sammlung geführt werden.
Das ergibt sich aus § 24 Abs. 7 WEG. 
Mit Hilfe der Beschluss-Sammlung können sich Wohnungseigentümer und deren Rechtsnachfolger bei Bedarf schnell einen Überblick über die Beschlusslage der WEG verschaffen. Besonders wichtig ist dies für Rechtsnachfolger, denn die Beschlüsse der Wohnungseigentümer wirken gegenüber diesen ohne Eintragung im Grundbuch.

Die in der Beschlußsammlung aufgeführten Beschlüsse müssen nach spätestens 1 Woche nach Versammlungstermin dort aufgeführt werden.

Nicht so bei diesem WEG-Verwalter. Drei Wochen nach der Versammlung fehlt nicht nur das Protokoll, die Beschlüsse dieser Versammlung sind in der Beschlusssammlung unvollständig aufgeführt.
Der Verwalter hatte für ihn unangenehme Beschlüsse des Vorjahres unterschlagen wollen und sie ein Jahr später – vor einem drohenden Rechtsstreit – schnell noch eingefügt.

Praxisfall:
Da das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 16.11. auch am 11.12. noch nicht da wurde im Büro des Verwalters um einen Auszug aus der Beschlußsammlung gebeten.
Der letzte, notierte Beschluss war Beschluss Nr. 48 auf Seite 21. 
Der Inhalt:  “TOP 15 – Verwalterbestellung” der Eigentümerversammlung vom 16.11.
Danach folgten nur noch leere Zeilen bis zum Seitenende (siehe unten).

Nach Durchsicht der Einladung gab es aber insgesamt 18 Tagesordnungspunkte. TOP 15 konnte deshalb nicht der letzte, eingetragene Beschluss sein. Wo waren die fehlenden Beschlüsse der TOPs 16-18?

Rückruf beim Verwalter mit dem Hinweis, die am 11.12. ausgehändigte Beschlußsammlung wäre wohl unvollständig.
Antwort-Email des Verwalters: “Wir werden Ihnen ein PDF per Mail morgen/übermorgen zukommen lassen. Meine Kollegin muss noch etwas korrigieren, da die letzte Änderung nicht von der EDV gespeichert wurde.”
Armer Verwalter: die EDV hat versagt und die Beschlüsse wurden nicht gespeichert. 

Am 13.12. wurde eine “neue” Beschlußsammlung zur Verfügung gestellt.
Nach dem bisherigen letzten Beschluss (TOP 15 – Verwalterbestellung) wurde noch der TOP 18 aufgeführt. Die TOPs 16 und 17 waren ohne Beschluss geblieben.

Warum war der TOP 18 zuvor ausgelassen worden?
Der Grund: der ausgelassene TOP 18 hatte 7 Unterpunkte, die alle die Verwaltertätigkeit und das Verhalten des Beirats kritisierten. Im Einzelnen:

1) Offenlegung der Gesamtkosten einer Fassadensanierung, bei der sich die Kosten verdoppelt hatten (von 150.000 auf 300.000 €). Der Verwalter weigerte sich seit Jahren die Gründe hierfür noch die genauen Kosten zu benennen.

2) Die Beiräte wurden aufgefordert Stellung zu beziehen zu den 30 Sonderhonorar-Rechnungen der Verwaltung mit einem Gesamtbetrag ähnlich des vereinbarten Verwalterhonorar (über 6.000 €).
Weiter: Stellungnahme des Beirat zu nicht nachvollziehbaren und überhöhten Pauschalpositionen (4.000 €) in Handwerkerrechnungen
Weiter: Stellungnahme des Beirats zu der Dokumentation von gravierenden Mängeln der 300.000-Euro-Fassadensanierung, wobei der Verwalter ca 2.000 € Sonderhonorar berechnete,  nur für die “Dokumentation der Mängel” …. die übrigens immer noch nicht behoben sind.

3) Rechtsstreit mit Vorverwalter
Frage an die Verwaltung, warum die er unsinnigerweise aber zu seinem finanziellen Vorteil tausende Seiten Schriftsätze des Rechtsanwalts und des Gerichts an die Miteigentümer erstellte, verteilte und vor allem berechnete. So übertreffen allein die unnötigen Kopiekosten des Verwalters den Streitwert des Prozesses!

4) Antrag auf  Rückabwicklung einer großzügigen Geldverteilungsaktion des Verwalters zu Gunsten eines verwalternahen Miteigentümers. Verteilt wurde spontan, ohne Hinweis in er Einladung ein Betrag “Differenz Vorverwalter” in Höhe von 28.000 €. Verteilt wurde die Summe im Verhältnis des Miteigentumsanteils, wobei ein einzelner Miteigentümer stark begünstigt war, da er nie im Verhältnis des MEA in die Rücklage eingezahlt hatte und abgesehen davon seine Ansprüche in keiner Weise belegen konnte. Schaden für die WEG: 3.000 €.

5) Durch Fehlentscheidungen der Verwaltung entstanden Kosten, die die Eigentümer in bekannt dämlicher weise auch gerne selber trugen: Schaden für die WEG: 2.000 €

6) Überhöhtes Sonderhonorar für die Änderung von Verteilungsschlüsseln

7) Überhöhtes Sonderhonorar für Schriftsatz-Kopien im Prozess gegen den Vorverwalter

Weiter überrascht hat die Tatsache, dass durch das nachträgliche Ergänzen von TOP 18 …. sich die Beschlußnummern und die Seiten zahl änderten.
Die neue “letzte” Seitenzahl war die Nr. 25. Der letzte eingetragene Beschluss (TOP 18) war Beschluss Nr. 58. Warum? Was war passiert?

Eine Prüfung ergab, dass noch 2 weiter Beschlüsse der Versammlung vom 16.11. “vergessen worden waren”! Zudem 7 weitere Beschlüsse der Versammlung des Vorjahres!!

Nach Bemängelung der unvollständigen Beschlußsammlung sind zwischen dem 11.12. und dem 13.12. ganze 10 Beschlüsse nachträglich die Sammlung aufgenommen worden!

Im Detail handelt es sich um 3 Beschlüsse der letzten WEG-Versammlung vom 16.11. die  “nachgetragen” wurden – und ganze 7 Beschlüsse des Vorjahres (30.11.).

Hier die Übersicht der ursprünglichen Beschlußsammlung, wie sie am 11.12. vom Verwalter ausgehändigt wurde:

Hier die Übersicht der Beschlußsammlung, wie sie am 13.12. vom Verwalter ausgehändigt wurde. Die braun markierten Beschlüsse wurden nachträglich aufgenommen.
Neben dem bereits erwähnten verwalterkritischen TOP 18 mit den 7 Unterpunkten … wurden diese weiteren verwalterkritischen Tagesordnungspunkte zunächst nicht aufgenommen:

Tagesordnungspunkte und Beschlüsse der Versammlung vom 30.11 des Vorjahres, die “vergessen” wurden:

Beschluß 34 – TOP 2 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürlicher Abriss von Terrassen-Trennmauern durch den Verwalter. Schaden 2.200 €

Beschluß 35 – TOP 3 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürlicher Abriss von 5 Balkon-Trennmauern durch den Verwalter, dadurch Statikprobleme. Schaden 30.000 €”

Beschluß 36 – TOP 5 vom 30.11. Vorjahr – “Unnötiger Abriss von Fensterbänken: Schaden 7.000 €”

Beschluß 37 – TOP 6 vom 30.11. Vorjahr – “Nicht-Einreichen von Graphitti-Entfernungs-Rechnungen bei der Gebäudeversicherung: Schaden 590 €

Beschluß 38 – TOP 7 vom 30.11. Vorjahr – “Berechnung von nicht gerechtfertigtem Sonderhonorar Auskunft Creditreform. Schaden 386 €”

Beschluß 39 – TOP 8 vom 30.11. Vorjahr – “Willkürliche Entnahme von Geldern des Gemeinschaftskontos durch den Verwalter (außerhalb der Jahresabrechnung!!)”

Beschluß 40 – TOP 10 vom 30.11. Vorjahr – “Beauftragung Brandschutz-Sachverständiger”


Tagesordnungspunkte und Beschlüsse der Versammlung vom 16.11. des aktuellen Jahres, die “vergessen” wurden:

Beschluß 51 – TOP 4 vom 16.11 – “Entlastung Beirat”

Beschluß 55 – TOP 11 vom 16.11 – “Aufhebung des Beschlußes vom Vorjahr bezüglich unkorrekter Verteilung 28.000 €”

Beschluß 58 – TOP 18 vom 16.11 – “Kritike Fragen an Verwalter und Beirat”

Dieser WEG-Verwalter ist Mitglied im Dachverband BVI und im BFW, dem Bundesfachverband für Wohnungs- und Immobilienverwalter.
Glückwunsch zu diesem Mitglied.