Archiv der Kategorie: Beschluss + Protokoll

Der excessive Hang zur Einstimmigkeit unseriöser Verwalter

Psychologischer Druck und unkorrekte Protokollierung von Abstimmungsergebnissen in der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft

Geteilter Meinung zu sein ist ein Zeichen der Demokratie. Nur aus autoritären Regimen und Diktaturen kennt man die immerwährende Einstimmigkeit.

Ein Zeichen unseriöser Hausverwaltungen ist der Hang zur Einstimmigkeit.
Warum? Eine “mehrheitliche Entscheidung” hat doch in der Regel die gleiche Gültigkeit (“der Beschluss wurde angenommen”).
Aber darum geht es nicht. Eine bestimmte Art Hausverwalter sieht es gerne, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft “geschossen” hinter den von der Verwaltung vorgeschlagenen Tagesordnungspunkten steht.
Abweichler unerwünscht. Kritiker genauso. Enthaltungen dito. Deshalb werden diese ignoriert.

Der Gruppenzwang auf einer Eigentümerversammlung ist normalerweise dermaßen groß, dass Entscheidungen, die einzelne Wohnungseigentümer zuvor für sich selbst getroffen haben, oft nicht gehalten werden. Es ist deutlich leichter mit der Masse zustimmen, als dagegen. Deshalb versuchen Sie es einmal mit Enthaltungen. Schon ein mutiger Schritt, den nicht viele wagen.
Sie werden merken, dass zu viele Enthaltungen oder gar Nein-Stimmen bei unseriösen  Verwaltern eine “Abstrafung” zur Folge haben werden. D.h. sie werden bestraft (ja, richtig gelesen!) – oder bekommen zumindest das Prädikat “unerwünschte Person”.
Unseriöse Hausverwalter herrschen oft diktatorisch.
Die übrigen Wohnungseigentümer bleiben schweigsam und beobachtet still das triste Los der Abweichler. Nein, zu diesen möchte man nicht gehören. Deshalb: je mehr Abweichler vom Verwalter abgestraft werden, desto größer ist der (feige) Rückhalt hinter ihm.

Der Plan ist folgender: nach der Diskriminierung Einzelner und der Einschüchterung der Menge kann der Hausverwalter schließlich machen, was er möchte. Er weiß, dass er nur Dienstleister ist, aber dies zu erkennen verbieten zu diesem Zeitpunkt schon die selbst angelegten Scheuklappen der Wohnungseigentümer-Hammelherde.

Deshalb die Empfehlung: Nein zu sagen, wenn man es meint – und auch von der Möglichkeit der Enthaltung Gebrauch zu machen.

Da für einen unseriösen Hausverwalter selbst eine “Enthaltung” an Revoluzzertum grenzt, wünscht der Diktator-Verwalter die Elimination: Enthaltungen sollen eliminiert und nicht gewertet werden.

Beispiel: einem Beschluss stimmen alle Miteigentümer zu, 2 enthalten sich.
Keine Nein-Stimmen.
Im Versammlungsprotokoll wird der Beschluss überraschend als “einstimmig” aufgeführt.

Der Verwalter: “Alle stimmen zu, 2 Enthaltungen, das ist für mich einstimmig”.
– “Aber wir haben uns doch enthalten. Wäre es dann nicht mehrheitlich?”
– “Nein, das ist für mich einstimmig! Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.”

Es ist selbstredend dass dieser Verwalter für das Protokoll  n i c h t  das exakte Abstimmungsergebnis festhielt, sondern nur seine geschönte Version der Einstimmigkeit (“Der Beschluss wurde einstimmig angenommen”).
Im Extremfall von 10 Stimmen und 9 Enthaltungen, würde auch dann wohl ein “einstimmig angenommener Beschluss” protokolliert.

Wikipedia: Eine einstimmige Entscheidung ist gegeben, wenn alle Abstimmenden ein positives Votum abgeben”.
D. h. im Umkehrschluss: wenn dies nicht gegeben ist, dann ist die Entscheidung NICHT einstimmig und nur mehrstimmig.

Wohin man auch schaut, überall im Web wird diese Sichtweise bestätigt.
Warum biegen sich unseriöse Hausverwalter die Abstimmungsergebnisse schön? –
Weil Abweichler nicht nur abgestraft sondern auch  von Beginn an ignoriert werden sollen. Nach dem Motto: es hat doch keinen Sinn mit Enthaltung zu stimmen, die Stimme wird doch nicht gewertet.

So unkorrekt sich diese Art Verwalter verhält, sie tut doch allen einen Gefallen: er offenbart sich.
Ein solches Verhalten weist eindeutig auf einen unseriösen Hausverwalter hin.
Danke wir ihm.

 

WEG-Beschlüsse: erst prüfen – dann beschliessen! – Bleiberecht einer “erhaltenswerten Linde”

Voreilig beschlossen und dann nicht umsetzbar: ein Zeichen fauler, bequemer Hausverwaltungen

Nervig und in der Regel teuer sind unzureichend vorbereitete Tagesordnungspunkte.

Praxisfall
In einer WEG soll zur Entlastung der Müllschlucker vor dem Wohnhaus ein Mülltonnenhaus errichtet werden.
Die Hausverwaltung schlug zunächst vor, das Häuschen teilweise auf vorhandene Parkplätze, teilweise auf eine Grünanlage zu stellen.
In der Versammlung kam es zu Einwänden gegen die Vernichtung der ohnehin knappen Parkplätze, woraufhin die Hausverwaltung das Mülltonnenhaus gänzlich auf der Fläche der Grünanlage errichten wollte.

Es wurde daraufhin folgender Beschluss gefasst:
“Die Eigentümer beschließen, dass die Müllabwurfschächte im Haus geschlossen werden. Die Firma … wird beauftragt, ein Mülltonnenhaus zu bauen neben dem ostseitigen Parkplatz auf dem Grünstreifen nach beiliegender Skizze ca. 7,40 m x 3,80 m. Die Hausverwaltung versucht das Tonnenhaus möglichst klein zu halten und das Dach schallschützend auszuführen. Finanzierung durch die Rücklage.”
beschluss unzureichend_kasch

Dumm, wenn etwas beschlossen wird, was zuvor nicht geprüft wurde.
Glück gehabt, wenn sich einzelne Miteigentümer engagieren und selber Gedanken machen:  in diesem Fall mit dem Zollstock in der Hand – auf der betreffenden Grünanlage.
Es wird knapp mit dem Tonnenhaus, dann dort steht ein Baum.

Info der Hausverwaltung an die Eigentümer: der Baum kommt weg.
Hinweis der kritische Miteigentümer an die Hausverwaltung: Bitte prüfen, ob der Baum ggf. stehen bleiben muss (Grünflächenverordnung usw.)

Ergebnis nach Prüfung: der Baum bleibt! Es handelt sich um eine “erhaltenswerte Linde”.

Antwort des Amtes für Stadtplanung an die Hausverwaltung:
“Sehr geehrte Damen und Herren,
der Fachgutachter der Unteren Naturschutzbehörde führte am 29.08.20…. eine Ortsbesichtigung durch.
Bei der beantragten Linde handelt es sich um einen vitalen und sehr erhaltenswerten bis erhaltenswerten Baum.
Als Fällungsgrund geben Sie den Bau eines Tonnenhauses an.
Vor Ort stellte unser Fachgutachter fest, dass für die Errichtung des Tonnenhäuschens auf der anderen Seite der Parkplatzzufahrt eine mögliche Alternativfläche vorhanden ist (siehe Anhang). Bitte prüfen Sie, ob dieser Standort für die Aufstellung geeignet ist und teilen uns anschließend das Ergebnis mit.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Referat für Stadtplanung und Bauordnung”

email stadtplanung_kasch_kl

Frage: Dürfen die Eigentümer erwarten, dass sich die Hausverwaltung v o r  einer Beschlussfassung Gedanken zu Alternativen und der Umsetzung des gefassten Beschlusses macht?


Empfohlene Maßnahmen:
Fordern Sie die Hausverwaltung auf, künftige Tagesordnungspunkte genauer und umfassender vorzubereiten.
Hinterfragen Sie alles. Auch wenn Sie der einzige im Raum sind.
Wenn es erscheint, dass die geplante Maßnahme (hier Auswahl des Stellplatzes für das geplante, zu errichtende Mülltonnenhaus) nicht genügend durchdacht wurde: lassen Sie den Beschluss auf die nächste Vers. verschieben. Geben Sie der Hausverwaltung Zeit zur Vorbereitung. Dies ist besser als ggf. zig-Tausend Euro umsonst auszugeben.

Kostenvoranschläge müssen v o r der Eigentümerversammlung vorliegen!

Zitat eines Beitrags von dem Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Andreas Reng, München:

“Zusammenfassung:
1. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe einer größeren Instandhaltungsmaßnahme müssen den Eigentümern mindestens 3 [vollständige und vergleichbare] Kostenvoranschläge von konkurrierenden Firmen vorliegen.
2. Die Größe der Instandhaltungsmaßnahme kann nicht daran gemessen werden, welcher Etat einer Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt zur Verfügung steht.
3. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausverwaltung im Rahmen der Beschlussfassung zur Einholung von weiteren Angeboten und zur Vergabe des Auftrags an den “günstigsten Anbieter” verpflichtet wird.

LG  München I, Urteil vom 06.07.2015
WEG § 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2

Problem / Sachverhalt
Die Eigentümergemeinschaft berät in deiner Versammlung über die Anschaffung einer Winterbrunnenabdeckung sowie die Erneuerung der Torantriebe für die Tiefgarage. Die Hausverwaltung legt jeweils ein Angebot einer Fachfirma vor, welches Kosten in Höhe von 34.867 Euro für die Winterbrunnenabdeckung und von 17.619,14 € für die Torantriebe ausweisen. Daraufhin beschließt die  Eigentümergemeinschaft, dass die jeweiligen Aufträge erteilt werden, wobei die Hausverwaltung noch jeweils zwei weitere Angebote einholen soll und ermächtigt wird, „den Auftrag an den günstigsten Anbieter zu vergeben“.
Mehrere Eigentümer fechten die betreffenden Beschlüsse an. Sie monieren, dass bei Baumaßnahmen dieser Größenordnung die Eigentümer selbst über die Vergabe an eine bestimmte Firma zu entscheiden haben. Die Gegenseite wendet unter anderem ein, es handle sich schon nicht um finanziell bedeutende Maßnahmen. Die Gemeinschaft bestehe aus 800 Miteigentümern und verfüge über einen Jahresetat von 3 Mio. Euro, so dass jedem einzelnen Eigentümer durch die Beschlüsse nur unwesentliche Aufgaben entstünden.

Entscheidung
Das LG München I gibt, wie schon zuvor das Amtsgericht, den anfechtenden Eigentümern Recht. Es kann den angefochtenen Beschlüssen nicht entnommen werden, was unter „günstig“ zu verstehen ist. Möglicherweise ist darunter das preisgünstigste Angebot zu verstehen, zwingend ist das jedoch nicht. Darüber hinaus liegt eine nicht mehr zulässige Delegation von Befugnissen auf die Verwaltung vor. Grundsätzlich ist über entsprechende Maßnahmen in der Eigentümerversammlung zu entscheiden. Damit die Eigentümer von ihrem Ermessen auch Gebrauch machen können, müssen bereits vor der Beschlussfassung mindestens drei Vergleichsangebote von konkurrierenden Unternehmen vorliegen. Auf dieses Erfordernis kann nur bei Maßnahmen mit sehr geringem wirtschaftlichem Wert oder bei Folgeaufträgen verzichtet werden. Dabei kann die Größe der Instandsetzungsmaßnahme nicht am Etat der Gemeinschaft gemessen werden. Bei einem Auftragsumfang von 17.000  Euro liegt keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung vor. Einzelnen Eigentümern muss auch das Reicht gegeben werden, eine Auswahl nicht nur in Hinblick auf verschiedene Preise, sonder auch auf gegebenenfalls unterschiedliche Qualitäten zu treffen.

Praxishinweis
Das Urteil präzisiert die Voraussetzungen, unter denen ein Beschluss über eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme ordentlicher Verwaltung entspricht. Die Notwendigkeit der Einholung von Vergleichsangeboten ist schon viele Jahre ständige Rechtsprechung. Ausnahmen hiervon werden nach dem vorliegenden Urteil restriktiv gehandhabt.
Dies ist im Hinblick auf die notwendige Transparenz bei Auftragsvergaben von Wohnungseigentümergemeinschaften auch erfreulich. Verwaltungen und Eigentümer sollten nunmehr darauf achten, die Vorgaben wirklich ernst zu nehmen.”

beitrag reng_kl

LG München

 

 

TOP Sonstiges – immer wieder gerne missbraucht!

Den Tagesordnungspunkt (TOP) scheinen gewissen Hausverwaltungen mit Freude dahingehend zu nutzen, um alle möglichen, ihnen gefälligen jedoch nicht gefassten Beschlüsse unterzubringen.

So auch folgendes Beispiel.

Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung: TOP 14 Sonstiges (ohne weitere Infos).

einladung top sonstiges_kasch

In dem Protokoll, dass die Beiräte brav unterschrieben hatten, finden wir jedoch folgenden – nicht gefassten (!) – Beschluss:

TOP 14  Sonstiges:

“Es wurde festgestellt, dass ein Durchbruch, der zwischen 2 benachbarten Wohnungen ausgeführt wurde, nicht den derzeit geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht. Nach Recherche der Hausverwaltung gab es bis ins Jahr 1999 einen Herrn R., der beide Wohnungen besaß. Bis zum heutigen Tag wechseltgen die Besitzer bis zu dreimal. Um Herrn R. bzw. Erben ausfindig und Ansprüche gegen ihn geltend zu machen zu können, müsste ein Anwalt beauftragt werden. Die Kosten würden den Aufwand, diesen Durchbruch nach geltenden Vorschriften zu schliessen, übersteigen. Nachdem es isch um eine Gemeinschaftseigentum handelt, werden Angebote eingeholt, um den Durchbruch fachgerecht zu verschliessen. Kosten werden über die laufende Instandhaltung gedeckt.”

prot top sonstiges_kasch_kl

Fehler der Hausverwaltung:
1. Es kann nichts beschlossen werden, was in der Einladung nicht ausdrücklich erwähnt wurde. In diesem Fall wurde unter “Sonstiges” in der Einladung nicht ein einziges Wort erwähnt – es kann also auch keinen Beschluss geben!

2. Die Verwaltung protokollierte Wunschdenken.
Die Angelegenheit des leichteren Mauerwerks (ehemaliger Durchbruch) zwischen 2 Wohnungen wurde erst vor kurzem festgestellt, hatte also 17 Jahre lang niemanden gestört.
Die Sache wurde nun erstmalig diskutiert und zur Kenntnis gegeben.
Auch wurde die Verwaltung beauftragt, sich im Grundbuch zu erkunden, wem die Wohnung zuvor gehört hatte.
Die Erkenntnis, dass dort zuvor ein Herr R. gewohnt hatte, war zum Zeitpunkt der Versammlung noch unbekannt.

Nicht beauftragt wurde die Verwaltung auch, Angebote einzuholen und Arbeiten ausführen zu lassen.
Von einer Kostendeckung durch die Instandhaltung war nie die Rede.
Ein typisches Beispiel einer grund-unseriösen Hausverwaltung.

Empfohlene Maßnahmen:
alles Prüfen und ggf. mit Beschlussanfechtung drohen bzw. umsetzen.

 

Antrag zur Tagesordnung (TOP): Einholen von Forderungen gegenüber dem Vor-Verwalter

Am Nicht-Nachhalten von Aussenständen erkennen Sie einen unseriösen Hausverwalter.
In der Jahresabrechnung werden Aussenstände im “Vermögensstatus” ausgewiesen – wenn dieser denn erstellt wird. Denn verpflichtend ist dies für den Verwalter nicht, so dass er oft nicht oder falsch erstellt wird.

Bis irgendwann ein kritischer Miteigentümer oder engagiert Beirat nachforscht. Dies ist die Ausnahme und so bleiben viele Aussenstände, z.B. aus Hausgeldnachzahlungen – gerne auch von Verwalter-nahen oder Beirats-nahen Miteigentümern (!) – über Jahre unentdeckt.
Irgendwann sind sie verjährt. Zum finanziellen Schaden der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Praxisfall:
nicht der neue WEG-Verwalter, sondern ein engagierte Miteigentümer deckt auf, dass ein einzelner Miteigentümer seit 5 Jahren Außenstände angehäuft hatte, die vorm Vor-Verwalter weder angemahnt noch der Eigentümergemeinschaft je bekanntgegeben wurden.

Vorgehensweise:
zu untersuchen ist, welcher Betrag gegenüber dem Miteigentümer bereits verjährt ist und welcher nicht. Der nicht verjährte Betrag sollte vom aktuellen Hausverwalter umgehend angemahnt werden. Für den verjährten Betrag sollte umgehend der Vor-Verwalter in Haftung genommen werden.
Wenn es aufgrund der auch hier geltenden Verjährungsfristen noch möglich ist, empfiehlt sich folgeder Antrag zur Tagesordnung, den jeder Miteigentümer stellen kann:


Betreff:
Ergänzung der Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung um den Tagesordnungspunkt (TOP):
„Forderungen gegenüber dem Vorverwalter Z……..in Höhe von ..… €“

Sehr geehrte Damen und Herren,
hiermit bitte ich Sie, den nachfolgenden Tagesordnungspunkt in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung und mit der Einberufung zur Versammlung bekannt zu geben.

TOP: „Forderungen gegenüber dem Vor-Verwalter Z….. in Höhe von …… €”

Begründung: Die Forderungen gegenüber dem Miteigentümer XY belaufen sich zum Ende des letzten Jahres auf insgesamt……. €. Dieser Betrag wurde vom Vor-Verwalter Z weder angemahnt noch eingeholt. Davon sind bereits ………………€ gegenüber dem Miteigentümer XY verjährt und müssen nun kurzfristig gegenüber dem Vor-Verwalter Z geltend gemacht werden.

Beschlussfassung:
Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Beauftragung und Ermächtigung des [akutellen] Hausverwalters, den Betrag von ……. € [ = gegenüber Miteigentümer bereits verjährter Betrag] gegenüber dem Vor-Verwalter Z. Z. , Z-Straße, 00000 Z-Ort, einzufordern. Dieser Betrag resultiert aus den verjährten Hausgeldzahlungen des Miteigentümers XY. Sollte Herr Z diese Forderung nicht ausgeglichen, wird die Verwaltung beauftragt und bevollmächtigt, die Forderung unter Zuhilfenahme eines Rechtsanwaltes, notfalls auch gerichtlich, geltend zu machen.“

Da dieser Beschlussantrag den Grundsätzen ordentlicher Verwaltung entspricht,
bitte ich um die Aufnahme dieses Tagesordnungspunktes in die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung. Ich bitte Sie, meiner berechtigten Forderung fristgerecht nachzukommen und den Tagesordnungspunkt genau so wie von mir formuliert aufzunehmen. Ich bitte um Bestätigung bis zum ..……….. [ca. 14 Tage Frist].
Besten Dank!

 Mit freundlichen Grüßen,

 

Senden Sie diesen Antrag rechtzeitig, d.h. gerne einige Wochen und Monate  v o r  der nächsten WEG-Versammlung dem Verwalter zu. Per email und zusätzlich per Einschreiben. Damit der Antrag nicht verloren geht…
Warum sollten Sie diesen Antrag stellen? Ist das Einholen von Aussenständen nicht Aufgabe des aktuellen Hausverwalters? Ja, aber viele (wenig seriöse) Verwalter arbeiten nicht wunschgemäß und zieren sich gegen einen Vor-Verwalter tätig zu werden – “eine Krähe hackt der anderen kein Auge aus”…

“Die Entlastung des Verwalters ist nicht sinnvoll!“

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

Es ist immer noch ein bekanntes “Ritual” auf Eigentümerversammlungen – die Entlastung des Verwalters.
Doch Vorteile bringt das für den Eigentümer nicht. Das Gegenteil ist der Fall.

Eine Entlastung des Verwalters wirkt auf alle Vorgänge, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden müssen. Es zeigt sich immer wieder, dass in der Praxis der Nachweis, was man nicht wissen konnte, nicht einfach ist.

Die Verwalterentlastung bringt u.a. folgende Nachteile:
– Der Verwalter wird von Schadenersatzansprüchen frei gestellt, die zum Zeitpunkt der Entlastung bekannt sein mussten.
– Die Eigentümer verzichten auf Ansprüche aus der Geschäftsbesorgung des Verwalters.
– Aus unberechtigter Bereicherung Erlangtes ist nicht mehr herauszugeben.
– Abberufung und Kündigung des Verwalters können sich nicht auf Zeiträume erstrecken, für die Entlastung erteilt wurde.
– Der Verwalter kann Auskünfte verweigern, die den Zeitraum der Entlastung umfassen, insbesondere wenn Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter vorbereitet werden sollen.
-Der Verwalter ist von noch nicht erfüllten Verwaltungsobliegenheiten für die Jahre befreit, für die Entlastung erteilt wurde.

Deshalb folgender Tipp:
Da nach dem Gesetz eine Entlastung für den Verwalter nicht vorgesehen ist, sollten Eigentümer auf einen derartigen Entlastungs-Beschluss vorsorglich verzichten.
Die Eigentümer erhaben davon keinerlei Vorteil. Der Vorteil liegt ausschließlich beim Verwalter. Somit gibt es auch keinen Grund für den Eigentümer, einem Verwalter Entlastung zu erteilen.

Eine Ausnahme davon besteht nur dann, wenn der Verwalter laut Teilungserklärung oder Verwaltervertrag Anspruch auf eine Entlastung hat, wenn beim Beschluss gegen ihn mögliche Schadensersatzansprüche oder Haftungen nicht erkennbar sind.

Ein Entlastungsbeschluss kann demnach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen. Auf Antrag eines Eigentümers kann der Beschluss zur Entlastung vom Gericht aufgehoben werden, wenn es Gründe gegen die Entlastung gibt.

Um solch unnötigen Klärungen und Kosten aus dem Weg zu gehen, sollte der Verwalter auf seine Entlastung verzichten.
Denn wenn er ordnungsgemäß verwaltet, was von einem guten Verwalter erwartet werden kann, so bedarf er der Entlastung nicht.
Viele Verwalter verzichten deshalb von sich aus bereits auf die Entlastung.logo hausgeld-vergleich 2

Der “Klassiker”: zu spätes Zusenden des Versammlungsprotokolls

Ein unseriöser WEG-Verwalter weiß, was er tut und versucht deshalb Kritik oder schlimmer noch: Beschlussanfechtungen zu vermeiden.

Der einfachste Weg ist das zu späte Zusenden des Protokolls der Eigentümerversammlung, in dem die Beschlüsse der Gemeinschaft verbindlich festgehalten wurden.
Doch: nicht jeder Verwalter protokolliert wirklich das, was besprochen und beschlossen wurde. Auch das Abstimmungsergebnis wird gerne falsch und gefälscht wiedergegeben.
Oft mit Zustimmung und unter Mitwirkung des Verwaltungsbeirats.

Die Anfechtungsfrist für in der Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse liegt bei
1 Monat nach Versammlungstag!
NICHT bei 1 Monat nach Zusendung des Protokolls!

So denkt sich der unseriöse Verwalter. halten wir die Zusendung doch einfach zurück!
Die Erklärungen und Ausreden … – Gähn! – sind immer die gleichen: z.B. der Beirat hat das Protokoll noch nicht gegengezeichnet, der Verwalter war in Urlaub, die Unterlagen sind verlorengegangen, nur bei einigen bestimmten, kritischen Miteigentümern ist das Protokoll verspätet angekommen usw.

Beispiel 1:
Der Versammlungstag war der 29.06. und Eingang des Protokolls war der 28.07.
Ein Verwalter, der das Protokoll einen Monat nach der Versammlung zusendet – handelt absichtlich so, um eine Beschlussanfechtung der kritischen Miteigentümer zu vermeiden – oder er ist so schlecht organisiert, dass er den Beruf wechseln sollte.

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Beispiel 2:
Der Versammlungstag war der 14.12.2015, das Versanddatum des Protokolls der 19.01.2016 – wieder viel zu spät, da mehr als 1 Monat nach Versammlungstermin!
Die Erklärung: “es lag an den Beiräten…”

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Empfohlene Maßnahmen

Weisen Sie den Verwalter auf die zu späte Zusendung des Versammlungsprotokolls hin.
Zeigen Sie ihm dadurch, dass Sie wissen, was gespielt wird – und dass Sie dies nicht akzeptieren.
Gerade bei einer zu späten Zusendung des Protokolls: prüfen Sie es und vergleichen Sie die Beschlüsse und Abstimmungsergebnisse mit ihren Notizen der Versammlung und ihrem angefertigten Gedächnisprotokoll.

Stellen Sie zur nächsten Versammlung den Antrag auf Zusendung des Protokolls innerhalb einer Frist von 20 Tagen höchstens.

Seien Sei bei diesem Verwalter auf der Hut – da wird noch einiges an Fragwürdigem “hochkommen”.

Vorausschauenderweise hätte man eine Frist zum Zusenden des Protokolls in den zu unterschreibenden Verwaltervertrag mit aufnehmen können. Denn dies muss extra vereinbart werden: gesetzlich vorgeschrieben ist nur die Einsichtmöglichkeit ins Protokoll – nicht die Zusendung.

Noch vor Protokoll-Erhalt: Beschluss-Sammlung ermöglicht kurzfristige Überprüfung der gefassten Beschlüsse

Für den Gesetzgeber ist der “Beschluss” der Eigentümergemeinschaft von Bedeutung. Auch bei einer “Beschlussanfechtungen”, die innerhalb von 1 Monat nach Versammlungsdatum (nicht nach Erhalt des Protokolls!) beim Gericht eingegangen sein muss.

Die Zusendung des Protokolls zögern unseriöse Verwalter gerne bis nach dieser Frist hinaus. So ist die Frist verstrichen und er kann sicher sein, dass was auch immer er als Beschluss verfasst hat, Rechtsgültigkeit hat. Denn nicht immer protokolliert der WEG-Verwalter was wirklich beschlossen wurde.

Um den betroffenen Eigentümern trotzdem die Möglichkeit zu geben, Einblicke in die Beschlüsse zu nehmen  wurde 2007 die “Beschluss-Sammlung” ins Leben gerufen.
Es handelt sich um eine knappe Kurz-Protokollierung der gefassten Beschlüsse.

Das Wichtigste:
Der Verwalter muss diese Beschluss-Sammlung “unverzüglich” zur Verfügung stellen – und das heißt spätestens nach 5-6 Werktagen (1 Woche), je nach Rechtsprechung.

Obwohl es sich nur um kurzgehaltene “abgespeckte” Zusammenfassungen der Beschlüsse handelt, ist nun schon 1 Woche nach der Versammlung eine Einsicht in diese Unterlagen möglich.
Es scheint auch, dass der Verwalter verpflichtet ist, einem Eigentümer eine Kopie dieser Beschluss-Sammlung (gegen Entgelt) auszuhändigen.
Sonst hat jeder Eigentümer, wie auch in Bezug auf Akten- und Belegeinsicht, die Möglichkeit Unterlagen zu scannen oder zu photographieren.

“WEG § 24 – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
Absatz 7:
Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den

1. Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken.
Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat.
Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen.
Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.”

beschluss-sammlung weg24

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