Archiv der Kategorie: 2 BESCHLÜSSE / PROTOKOLL

Anzeige gegen den Verwalter wegen Untreue und Sachbeschädigung (Entwendung Fahrräder)

Praxisfall: Miteigentümer wehrt sich gegen die willkürliche “Entsorgung” von Fahrrädern durch den WEG-Hausverwalter

 

Betr: Anzeige wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung
gegen Herrn X. Y., Musterstrasse, Musterstadt
(tätig als Hausverwalter für das Haus MusterWEG, Musterstadt)

Sehr geehrte Damen und Herren von der Staatsanwaltschaft,

ohne Auftrag und oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft MusterWEG hat der als Hausverwalter tätige X. Y. in Eigeninitiative kürzlich zahlreiche Fahrräder entsorgen lassen.
Diese Fahrräder gehörten allesamt entweder den Mietern oder den Wohnungseigentümern der o.g. Häuser. Die „Entsorgung“ fand scheinbar in den Monaten April bis Juni 20…statt.
Alle Fahrräder waren mit Fahrradschlössern abgeschlossen und befanden sich in einem separaten Fahrradkeller im Untergeschoss des Hauses MusterWEG, der ebenfalls immer verschlossen ist.

Verwalter X.Y. beauftragte den Hausmeisterdienst H.M. willkürlich ausgesuchte Fahrräder mit “roten Bändern“ zu versehen.  Obwohl die Besitzer der Fahrräder die vom Hausmeister angebrachten Markierungen immer wieder entfernten, fand trotzdem eine „Entsorgung“ der Fahrräder statt.

Auffällig ist, dass auch viele gute und teure Marken-Fahrräder als „Schrotträder“ markiert wurden. Es liegt die Vermutung nahe, dass der Verwalter wirtschaftliche Interessen verfolgte und die Frühjahr-/Sommersaison nutzen wollte, um diese Räder zu verkaufen.
Zur Erinnerung: einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft hierzu gab es nie!

Wie hartnäckig und wie willkürlich Fahrräder immer wieder zur „Entsorgung“ markiert wurden zeigt untenstehendes Photo: die Bewohnerin sieht sich gezwungen, ein Schild „Kein Schrottrad“ an ihrem guten und soliden Fahrrad dauerhaft anzubringen. Zuvor war auch dieses Fahrrad mittels Markierung zur „Entsorgung“ vorgesehen worden.
Ebenfalls gut sichtbar: die dicke Verschlusskette am Hinterrad– gegen die Handhabe des Verwalter X.Y und des Hausmeisters H.M. jedoch nutzlos.

mit schild kein schrottrad_kasch_kl

Herr X. Y. scheint generell ein eher entspanntes Verhältnis zur Recht und Unrecht zu haben. So ist er bereits durch einen Titelmissbrauch (StA Berlin 283 Js 30…….) aufgefallen: jahrelang hatte er sich als „Diplom-Betriebswirt“ ausgegeben und diesen akademischen Titel für seine beruflichen Zwecke (Kundengewinnung) genutzt. Dass ihm dieser Titel nie verliehen worden war störte ihn nicht.

Da meine wiederholten Schreiben an die Hausverwaltung X. Y. bezüglich der „entsorgten“ Fahrräder bisher ohne Antwort blieben stelle ich nun Strafantrag gegenHerrn X. Y. wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung.

Ich bedanke mich im voraus für Ihre Hilfe und Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen,

 

 

Anlage:
Aushang wie er irgendwann zufällig im Treppenhaus MusterWEG vorgefunden wurde

aushang 2_kasch_kl

WEG-Beschlüsse: erst prüfen – dann beschliessen! – Bleiberecht einer “erhaltenswerten Linde”

Voreilig beschlossen und dann nicht umsetzbar: ein Zeichen fauler, bequemer Hausverwaltungen

Nervig und in der Regel teuer sind unzureichend vorbereitete Tagesordnungspunkte.

Praxisfall
In einer WEG soll zur Entlastung der Müllschlucker vor dem Wohnhaus ein Mülltonnenhaus errichtet werden.
Die Hausverwaltung schlug zunächst vor, das Häuschen teilweise auf vorhandene Parkplätze, teilweise auf eine Grünanlage zu stellen.
In der Versammlung kam es zu Einwänden gegen die Vernichtung der ohnehin knappen Parkplätze, woraufhin die Hausverwaltung das Mülltonnenhaus gänzlich auf der Fläche der Grünanlage errichten wollte.

Es wurde daraufhin folgender Beschluss gefasst:
“Die Eigentümer beschließen, dass die Müllabwurfschächte im Haus geschlossen werden. Die Firma … wird beauftragt, ein Mülltonnenhaus zu bauen neben dem ostseitigen Parkplatz auf dem Grünstreifen nach beiliegender Skizze ca. 7,40 m x 3,80 m. Die Hausverwaltung versucht das Tonnenhaus möglichst klein zu halten und das Dach schallschützend auszuführen. Finanzierung durch die Rücklage.”
beschluss unzureichend_kasch

Dumm, wenn etwas beschlossen wird, was zuvor nicht geprüft wurde.
Glück gehabt, wenn sich einzelne Miteigentümer engagieren und selber Gedanken machen:  in diesem Fall mit dem Zollstock in der Hand – auf der betreffenden Grünanlage.
Es wird knapp mit dem Tonnenhaus, dann dort steht ein Baum.

Info der Hausverwaltung an die Eigentümer: der Baum kommt weg.
Hinweis der kritische Miteigentümer an die Hausverwaltung: Bitte prüfen, ob der Baum ggf. stehen bleiben muss (Grünflächenverordnung usw.)

Ergebnis nach Prüfung: der Baum bleibt! Es handelt sich um eine “erhaltenswerte Linde”.

Antwort des Amtes für Stadtplanung an die Hausverwaltung:
“Sehr geehrte Damen und Herren,
der Fachgutachter der Unteren Naturschutzbehörde führte am 29.08.20…. eine Ortsbesichtigung durch.
Bei der beantragten Linde handelt es sich um einen vitalen und sehr erhaltenswerten bis erhaltenswerten Baum.
Als Fällungsgrund geben Sie den Bau eines Tonnenhauses an.
Vor Ort stellte unser Fachgutachter fest, dass für die Errichtung des Tonnenhäuschens auf der anderen Seite der Parkplatzzufahrt eine mögliche Alternativfläche vorhanden ist (siehe Anhang). Bitte prüfen Sie, ob dieser Standort für die Aufstellung geeignet ist und teilen uns anschließend das Ergebnis mit.
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Referat für Stadtplanung und Bauordnung”

email stadtplanung_kasch_kl

Frage: Dürfen die Eigentümer erwarten, dass sich die Hausverwaltung v o r  einer Beschlussfassung Gedanken zu Alternativen und der Umsetzung des gefassten Beschlusses macht?


Empfohlene Maßnahmen:
Fordern Sie die Hausverwaltung auf, künftige Tagesordnungspunkte genauer und umfassender vorzubereiten.
Hinterfragen Sie alles. Auch wenn Sie der einzige im Raum sind.
Wenn es erscheint, dass die geplante Maßnahme (hier Auswahl des Stellplatzes für das geplante, zu errichtende Mülltonnenhaus) nicht genügend durchdacht wurde: lassen Sie den Beschluss auf die nächste Vers. verschieben. Geben Sie der Hausverwaltung Zeit zur Vorbereitung. Dies ist besser als ggf. zig-Tausend Euro umsonst auszugeben.

Geht doch: Nachträgliche Korrektur einer Beschluss-Protokollierung

Einer allzu phantasievoll ausgeschmückte Beschlussprotokollierung konnten die Eigentümer dieser WEG entgegentreten.
Das Protokoll wurde neu verfasst und der Tagesordnungspunkt “TOP 3 – Wirtschaftsplan” so festgehalten, wie er besprochen und beschlossen worden war – ohne nachträglich angebrachte Veränderungen des Verwalters.

Beispiel einer positiven Vorher-Nachher-Veränderung:

Nachträglich korrigierter Beschlusstext

“TOP 3 – Beschlussfassung
Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans für das Jahr 2016/17
Genehmigung des Gesamt- und jew. Einzelwirtschaftsplans
Fälligkeit und Dauer der festgelegten Vorauszahlungen (Hausgeld)”

“Die Eigentümer mögen beschließen:
Der von der Verwalterin vorgelegte Gesamtwirtschaftsplan und die daraus resultierenden Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2016 mit einem Gesamtvolumen von 41.300 € wird genehmigt. Das mit der Beschlussfassung des Wirtschaftsplans auf die einzelnen Einheiten entfallende Hausgeld ist in monatlichen Teilbeträgen von jeweils 1/12 der Jahressummen spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig. Der Wirtschaftsplan wird rückwirkend ab 01.01.2016 in Kraft gesetzt. Die Differenz von 01.01.2016 bis zum Ablauf des Monats Juli 2016 ist von den Eigentümern zum 01.07.2016 auf das Gemeinschaftskonto zu entrichten.

Abstimmungsergebnis: Ja: alle …… Nein…… Enthaltung:….
Der VL verkündet: die Beschlussvorlage ist einstimmig angenommen.”

korrektur top 3_kl

 

Vom Verwalter zuvor formulierter Beschlusstext

“TOP 3 – Beschlussfassung
Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans für das Jahr 2016/17
Genehmigung des Gesamt- und jew. Einzelwirtschaftsplans
Fälligkeit und Dauer der festgelegten Vorauszahlungen (Hausgeld)”

“Die Eigentümer mögen beschließen:
Der von der Verwalterin vorgelegte Gesamtwirtschaftsplan und die daraus resultierenden Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2016 mit einem Gesamtvolumen von 41.300 € wird resp. werden genehmigt. Das mit der Beschlussfassung des Wirtschaftsplan auf die einzelnen Einheiten entfallende Hausgeld ist in monatlichen Teilbeträgen von jeweils 1/12 der Jahressumme spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig, erstmals am 01.07.2016. Die Differenz vom 01.1.2016 bis zum Ablauf des Monats Juni 2016 ist von den Eigentümern zum 01.07.2016 auf das Gemeinschaftskonto nach zu entrichten. Soweit die Eigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen, erfolgt der Einzug der Differenzen auf Veranlassung der Verwalterin. Kommt der Wohnungseigentümer für zwei aufeinanderfolgende Termin mit Entrichtungen der Hausgeldrate oder eines nicht unerheblichen Teils derselben in Verzug oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Fälligkeitstermin erstreckt, mit der Entrichtung des Hausgeldes in Höhe eines Betrags in Verzug, der das Hausgeld für zwei Monate erreicht, wird der gesamte noch geschuldete Jahresrestbetrag sofort zur Zahlung fällig gestellt. Scheidet der säumige Wohnungseigentümer während des Kalenderjahres aus der Gemeinschaft aus, lebt die monatsweise Zahlungsverpflichtung für den Rechtsnachfolger wieder auf. Der ausgeschiedene Eigentümer ist in diesem Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines Ausscheidens zu zahlen. (entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch). Die monatsweise Zahlungsverpflichtung lebt ebenfalls wieder auf, wenn während des Kalenderjahrs des Zwangsverwaltungs- oder Insolvenzverfahrens über die betreffende Wohneinheit eröffnet wird.
Der beschlossene Gesamtplan sowie die Einzelpläne gelten als Anspruchsgrundlage auch über das angegebene Wirtschaftsjahr hinaus bis zur Beschlussfassung über den folgenden Wirtschaftsplan, längstens bis zum 31.12. des Folgejahres auf den Wirtschaftsplan. Der Verwalter wird ermächtigt, Mittel der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Der hierfür verwandte Betrag darf insgesamt 1/4 der Plansumme des Jahreswirtschaftsplans nicht überschreiten.

Abstimmungsergebnis: Ja: alle …… Nein…… Enthaltung:….
Der VL verkündet: die Beschlussvorlage ist einstimmig angenommen.”

beschlussfassung top 3 wp_kl

 

Empfohlene Maßnahmen:
Achten Sie penibel darauf, was wirklich protokolliert wird.
In diesem Beispiel handelte es sich “nur” um die Formulierung des Wirtschaftsplans.
Die Praxis des nachträglichen, phantasievollen Ausschmückens der Beschlüsse war in dieser WEG üblich. Es war auch nie aufgefallen.
Leider kam es deshalb in der Vergangenheit zu kostspieligen Beschlussanfechtungen, deren Grundlage auch das nachträgliche Ausschmücken der Beschlüsse durch den Verwalter war.
Sämtliche Prozesskosten hatte die WEG zu tragen.

Kostenvoranschläge müssen v o r der Eigentümerversammlung vorliegen!

Zitat eines Beitrags von dem Rechtsanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Andreas Reng, München:

“Zusammenfassung:
1. Bei der Beschlussfassung über die Vergabe einer größeren Instandhaltungsmaßnahme müssen den Eigentümern mindestens 3 [vollständige und vergleichbare] Kostenvoranschläge von konkurrierenden Firmen vorliegen.
2. Die Größe der Instandhaltungsmaßnahme kann nicht daran gemessen werden, welcher Etat einer Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt zur Verfügung steht.
3. Es entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Hausverwaltung im Rahmen der Beschlussfassung zur Einholung von weiteren Angeboten und zur Vergabe des Auftrags an den “günstigsten Anbieter” verpflichtet wird.

LG  München I, Urteil vom 06.07.2015
WEG § 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2

Problem / Sachverhalt
Die Eigentümergemeinschaft berät in deiner Versammlung über die Anschaffung einer Winterbrunnenabdeckung sowie die Erneuerung der Torantriebe für die Tiefgarage. Die Hausverwaltung legt jeweils ein Angebot einer Fachfirma vor, welches Kosten in Höhe von 34.867 Euro für die Winterbrunnenabdeckung und von 17.619,14 € für die Torantriebe ausweisen. Daraufhin beschließt die  Eigentümergemeinschaft, dass die jeweiligen Aufträge erteilt werden, wobei die Hausverwaltung noch jeweils zwei weitere Angebote einholen soll und ermächtigt wird, „den Auftrag an den günstigsten Anbieter zu vergeben“.
Mehrere Eigentümer fechten die betreffenden Beschlüsse an. Sie monieren, dass bei Baumaßnahmen dieser Größenordnung die Eigentümer selbst über die Vergabe an eine bestimmte Firma zu entscheiden haben. Die Gegenseite wendet unter anderem ein, es handle sich schon nicht um finanziell bedeutende Maßnahmen. Die Gemeinschaft bestehe aus 800 Miteigentümern und verfüge über einen Jahresetat von 3 Mio. Euro, so dass jedem einzelnen Eigentümer durch die Beschlüsse nur unwesentliche Aufgaben entstünden.

Entscheidung
Das LG München I gibt, wie schon zuvor das Amtsgericht, den anfechtenden Eigentümern Recht. Es kann den angefochtenen Beschlüssen nicht entnommen werden, was unter „günstig“ zu verstehen ist. Möglicherweise ist darunter das preisgünstigste Angebot zu verstehen, zwingend ist das jedoch nicht. Darüber hinaus liegt eine nicht mehr zulässige Delegation von Befugnissen auf die Verwaltung vor. Grundsätzlich ist über entsprechende Maßnahmen in der Eigentümerversammlung zu entscheiden. Damit die Eigentümer von ihrem Ermessen auch Gebrauch machen können, müssen bereits vor der Beschlussfassung mindestens drei Vergleichsangebote von konkurrierenden Unternehmen vorliegen. Auf dieses Erfordernis kann nur bei Maßnahmen mit sehr geringem wirtschaftlichem Wert oder bei Folgeaufträgen verzichtet werden. Dabei kann die Größe der Instandsetzungsmaßnahme nicht am Etat der Gemeinschaft gemessen werden. Bei einem Auftragsumfang von 17.000  Euro liegt keine Maßnahme von untergeordneter Bedeutung vor. Einzelnen Eigentümern muss auch das Reicht gegeben werden, eine Auswahl nicht nur in Hinblick auf verschiedene Preise, sonder auch auf gegebenenfalls unterschiedliche Qualitäten zu treffen.

Praxishinweis
Das Urteil präzisiert die Voraussetzungen, unter denen ein Beschluss über eine Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme ordentlicher Verwaltung entspricht. Die Notwendigkeit der Einholung von Vergleichsangeboten ist schon viele Jahre ständige Rechtsprechung. Ausnahmen hiervon werden nach dem vorliegenden Urteil restriktiv gehandhabt.
Dies ist im Hinblick auf die notwendige Transparenz bei Auftragsvergaben von Wohnungseigentümergemeinschaften auch erfreulich. Verwaltungen und Eigentümer sollten nunmehr darauf achten, die Vorgaben wirklich ernst zu nehmen.”

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LG München

 

 

Verwalterwillkür: Entsorgung von Fahrrädern ohne WEG-Beschluss

Traditionell willkürlich verhält sich dieser WEG-Hausverwalter.

Er entscheidet – ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft – Fahrräder der Eigentümer und Mieter aus dem Fahrradkeller zu entfernen.
Einen Beschuss der Wohnungseigentümergemeinschaft gab es nie und gibt es nicht.
Auch meint der selbstbewußte Verwalter, es genüge ein Aushang im Treppenhaus, um alle Eigentümer – auch diejenigen, die ihre Wohnung vermietet haben und ausserhalb wohnen – zu informieren:

Entsorgung von “Fahrradleichen”

Guten Tag werte Bewohner/Eigentümer,

in der …. Str. … [Name der WEG] stehen wieder einige “Schrottfahrradräder”.
Wir bitten die Bewohner höflichst Ihre Fahrräder in den jeweiligen Kellerverschlag unterzustellen oder falls diese gar nicht mehr genutzt werden, die Fahrräder entsprechend zu entsorgen.

Fahrräder, die offensichtlich fahruntauglich oder lange nicht benutzt worden sind, werden durch den Hauswart-Service mit roten Bändern markiert.
Wir bitten um Verständnis, dass wir hier eine Frist bis zum 10.02.2016 setzen müssen und nach Ablauf dieser Frist, die Fahrräder im Keller der …. Str. … unterstellen und nach weiteren 4 Wochen, die Entsorgung veranlassen werden.
Wir hoffen, dass es soweit nicht kommen muss und bitten um entsprechende Veranlassung.
Vielen Dank.
Es grüßt   gez. K. H.

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Beim Betreten des Fahrradkellers stellt sich heraus, dass fast die Hälfte der dortigen Fahrräder mit einem roten Band markiert wurde.
Die Auswahl fand willkürlich statt: auch gute, teure Fahrräder waren zur Entsorgung markiert. Es reichte, dass sie – nach den langen Wintermonaten, in denen die Räder kaum benutzt wurden – etwas verstaubt waren oder dass die Luft der Reifen herausgegangen war: sofort wurde dieses Rad als “Schrottrad” markiert und für den Abtransport vorgesehen.

Die ganze Aktion hatte weniger den Anschein, für mehr Platz im Fahrradkeller sorgen zu wollen – für das der Verwalter übrigens auch einen Vorab-Beschluss der Eigentümergemeinschaft und eine Beauftragung erhalten hätte müssen.
Nein, das Ganze hatte den Anschein eines sehr routinierten Nebengewerbes: in enger Zusammenarbeit mit dem Hausmeisterdienst, der dem Verwalter sehr nahe stand, scheinen beide aus der willkürlichen und grundlosen Entsorgung von Fahrrädern (der Eigentümer und Mieter) eine Art Handel zu betreiben.

Fakt ist, dass der Verwalter hier seine Kompetenzen überschreitet.
Das es ihm selber nicht auffällt, zeigt wie er seinem Gutherren-Denken verhaftet ist.

Die Eigentümer sind leider naiv und seit langem zu abgestumpft durch die Bevormundung des Verwalters.
Aufklärungsversuche blieben fruchtlos. Selbst der Beirat, zusammengesetzt aus 3 freundlichen, aber dumm-einfältigen Eigentümern, sah keinen Handlungsbedarf und lässt den Verwalter gewähren.

Empfohlene Maßnahme:
Zeigen Sie den Hausverwalter an!
Musteranzeige wird in den nächsten Tagen in den Blog gestellt.

Grenzenlose Phantasie des Verwalters bei der Beschlussprotokollierung

Praxisfall:
Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung, die von einer sogenannten “zertifizierten” (?!) Hausverwaltung durchgeführt wurde:

“TOP 3 – Beschlussfassung
Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans für das Jahr 2016/17
Genehmigung des Gesamt- und jew. Einzelwirtschaftsplans
Fälligkeit und Dauer der festgelegten Vorauszahlungen (Hausgeld)”

Es handelt sich um die gleiche Eigentümergemeinschaft und die gleiche Versammlung, die zuvor erwähnt wurde und in der der lust- und antriebslose Verwalter von den Eigentümern quasi durch die Versammlung “getragen” werden musst.

Beschlossen wurde in der Versammlung, dass der neue Wirtschaftsplan ab dem 01.07. gültig werden sollte.
Die Durchführung der Abstimmung vergaß der Verwalter zunächst, sie wurde dann aber auf Zuruf eines Miteigentümers doch noch durchgeführt, der Beschluss “einstimmig” beschlossen.
Kurz: ausser “einstimmig” und dem neuen Geltungsdatum “01.07.” wurde zu diesem TOP nichts erwähnt.

Ohne Rücksprache der Beiräte wurde das Protokoll einige Zeit später versendet.
Erstaunt nahmen die Miteigentümer folgenden Beschlussprotokollierung zu Kenntnis.
Was folgte war ein 21-Zeilen-Pampflet wie es rein der Phantasie der Hausverwaltung entsprang. Alles erlogen. Nichts ist wahr.

Wichtig hervorzuheben ist, dass 1. zuvor der Einladung k e i n e Beschlussvorlage/keine Beschlussvorschlag beigefügt war und 2. kein Beschlusstext in welcher Form auch immer in der Versammlung selbst verlesen und beschlossen worden war!

 

“TOP 3 – Beschlussfassung
Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans für das Jahr 2016/17
Genehmigung des Gesamt- und jew. Einzelwirtschaftsplans
Fälligkeit und Dauer der festgelegten Vorauszahlungen (Hausgeld)”

“Die Eigentümer mögen beschließen:
Der von der Verwalterin vorgelegte Gesamtwirtschaftsplan und die daraus resultierenden Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2016 mit einem Gesamtvolumen von 41.300 € wird resp. werden genehmigt. Das mit der Beschlussfassung des Wirtschaftsplan auf die einzelnen Einheiten entfallende Hausgeld ist in monatlichen Teilbeträgen von jeweils 1/12 der Jahressumme spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig, erstmals am 01.07.2016. Die Differenz vom 01.1.2016 bis zum Ablauf des Monats Juni 2016 ist von den Eigentümern zum 01.07.2016 auf das Gemeinschaftskonto nach zu entrichten. Soweit die Eigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen, erfolgt der Einzug der Differenzen auf Veranlassung der Verwalterin. Kommt der Wohnungseigentümer für zwei aufeinanderfolgende Termin mit Entrichtungen der Hausgeldrate oder eines nicht unerheblichen Teils derselben in Verzug oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Fälligkeitstermin erstreckt, mit der Entrichtung des Hausgeldes in Höhe eines Betrags in Verzug, der das Hausgeld für zwei Monate erreicht, wird der gesamte noch geschuldete Jahresrestbetrag sofort zur Zahlung fällig gestellt. Scheidet der säumige Wohnungseigentümer während des Kalenderjahres aus der Gemeinschaft aus, lebt die monatsweise Zahlungsverpflichtung für den Rechtsnachfolger wieder auf. Der ausgeschiedene Eigentümer ist in diesem Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines Ausscheidens zu zahlen. (entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch). Die monatsweise Zahlungsverpflichtung lebt ebenfalls wieder auf, wenn während des Kalenderjahrs des Zwangsverwaltungs- oder Insolvenzverfahrens über die betreffende Wohneinheit eröffnet wird.
Der beschlossene Gesamtplan sowie die Einzelpläne gelten als Anspruchsgrundlage auch über das angegebene Wirtschaftsjahr hinaus bis zur Beschlussfassung über den folgenden Wirtschaftsplan, längstens bis zum 31.12. des Folgejahres auf den Wirtschaftsplan. Der Verwalter wird ermächtigt, Mittel der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Der hierfür verwandte Betrag darf insgesamt 1/4 der Plansumme des Jahreswirtschaftsplans nicht überschreiten.

Abstimmungsergebnis: Ja: alle …… Nein…… Enthaltung:….
Der VL verkündet: die Beschlussvorlage ist einstimmig angenommen.”
beschlussfassung top 3 wp_kl
Zusammenfassung:
der Verwalter verfasst nicht nur einen Phantasie-Beschluss – er lügt auch, wenn er behauptet, die “Beschlussvorlage” sei angenommen worden. Denn: eine Beschlussvorlage lag nie vor und war auch nicht vorgelesen worden.

Noch beunruhigender als dieses Protokoll ist die Schlussfolgerung, all die vergangenen Protokolle betreffend.
Denn nicht nur dieses Protokoll – und wir erwähnen hier nur einen einzigen Tagesordnungspunkt – ist fehlerhaft und unwahr – auch die Protokolle und Beschlüsse der letzten Jahre und Jahrzehnte sind anzuzweifeln! Wie viele Beschlüsse sind absichtlich vom Verwalter eigenmächtig falsch protokolliert worden?

Empfohlende Maßnahmen:
Den Verwalter zur Rede stellen und freundlich seine “Versammlungsnotizen” anfordern (diese Notizen macht der Verwalter in der Versammlung und nutzt sie als Grundlage zur Protokollerstellung).

Muster-Anschreiben:
“Sehr geehrter Herr Verwalter,
zur Klärung der von Ihnen verfassten Protokolltexte bitte ich Sie freundlich um Zusendung der Kopie Ihrer Versammlungs-Aufzeichnungen und -Notizen. Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen…”

Widerwillig und nach dreimaligem Mahnen sendet der Verwalter dies Infos endlich zu.
Es ist ersichtlich, dass unsere und seine Notizen übereinstimmen:
a) Gültigkeit des neuen Wirtschaftsplans: 01.07.2016
b) Abstimmung: einstimmig

auszug vers notiz top 3_kl

So hätte die Beschlussfassung ganz einfach heissen sollen:
“Die Gemeinschaft beschließt den vorgelegten Wirtschaftsplan. Er tritt am 01.07.2016 in Kraft.
Abstimmung: Ja: alle – Nein: – Enthaltung: –
Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.”

Warum diese abweichende Beschlussprotokollierung mit Angaben, die in der Versammlung weder angesprochen noch beschlossen wurden?
Wie kann es angehen, dass ein WEG-Hausverwalter n a c h  einer Versammlung einen Beschluss so verfasst, wie er ihn gerne hätte?
Willkür des Verwalters? – Ja, und zwar schon seit Jahren!
Seit Jahren setzt sich dieser “zertifizierte” WEG-Verwalter über die Anforderungen einer ordnungsgemäßen Protokollierung der Beschlüsse hinweg – ohne die gutgläubigen Eigentümer hiervon zu unterrichten.

“Hausverwaltung nach Gutsherrenart” ist der üblicherweise genutzte Begriff, der widerspiegelt wer in der Eigentümergemeinschaft das Sagen hat.

 

Soviel vom “zertifizierten Fachverwalter von Wohnungseigentum” mit TÜV-Prüfsiegel. Dieser Verwalter ist ein “zertifizierter” Alptraum.

zertifizierter Verwalter_kasch

tüv

TOP Sonstiges – immer wieder gerne missbraucht!

Den Tagesordnungspunkt (TOP) scheinen gewissen Hausverwaltungen mit Freude dahingehend zu nutzen, um alle möglichen, ihnen gefälligen jedoch nicht gefassten Beschlüsse unterzubringen.

So auch folgendes Beispiel.

Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung: TOP 14 Sonstiges (ohne weitere Infos).

einladung top sonstiges_kasch

In dem Protokoll, dass die Beiräte brav unterschrieben hatten, finden wir jedoch folgenden – nicht gefassten (!) – Beschluss:

TOP 14  Sonstiges:

“Es wurde festgestellt, dass ein Durchbruch, der zwischen 2 benachbarten Wohnungen ausgeführt wurde, nicht den derzeit geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht. Nach Recherche der Hausverwaltung gab es bis ins Jahr 1999 einen Herrn R., der beide Wohnungen besaß. Bis zum heutigen Tag wechseltgen die Besitzer bis zu dreimal. Um Herrn R. bzw. Erben ausfindig und Ansprüche gegen ihn geltend zu machen zu können, müsste ein Anwalt beauftragt werden. Die Kosten würden den Aufwand, diesen Durchbruch nach geltenden Vorschriften zu schliessen, übersteigen. Nachdem es isch um eine Gemeinschaftseigentum handelt, werden Angebote eingeholt, um den Durchbruch fachgerecht zu verschliessen. Kosten werden über die laufende Instandhaltung gedeckt.”

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Fehler der Hausverwaltung:
1. Es kann nichts beschlossen werden, was in der Einladung nicht ausdrücklich erwähnt wurde. In diesem Fall wurde unter “Sonstiges” in der Einladung nicht ein einziges Wort erwähnt – es kann also auch keinen Beschluss geben!

2. Die Verwaltung protokollierte Wunschdenken.
Die Angelegenheit des leichteren Mauerwerks (ehemaliger Durchbruch) zwischen 2 Wohnungen wurde erst vor kurzem festgestellt, hatte also 17 Jahre lang niemanden gestört.
Die Sache wurde nun erstmalig diskutiert und zur Kenntnis gegeben.
Auch wurde die Verwaltung beauftragt, sich im Grundbuch zu erkunden, wem die Wohnung zuvor gehört hatte.
Die Erkenntnis, dass dort zuvor ein Herr R. gewohnt hatte, war zum Zeitpunkt der Versammlung noch unbekannt.

Nicht beauftragt wurde die Verwaltung auch, Angebote einzuholen und Arbeiten ausführen zu lassen.
Von einer Kostendeckung durch die Instandhaltung war nie die Rede.
Ein typisches Beispiel einer grund-unseriösen Hausverwaltung.

Empfohlene Maßnahmen:
alles Prüfen und ggf. mit Beschlussanfechtung drohen bzw. umsetzen.

 

WEG-Verwalter: mit Trick-Beschluss reich werden

Teil 2 zu dem zuvor verfassten Artikel: “WEG-Hausverwaltung fordert Blanco-Vollmacht..”

So einfach geht’s:
1. Hausverwalter verfasst Tagesordnungspunkt für die nächste WEG-Versammlung und lässt sich per Beschluss Reparaturarbeiten irgendwo im Gebäude ohne Kostenbegrenzung genehmigen.
Z.B.: “Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmassnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird. Finanzierung über die laufende Instandhaltung.”
Zur info: in diesem Fall belaufen sich die “Instandsetzungsmaßnahmen” auf Beträge im 5-stelligen €-Bereich!

2. Hausverwalter verschweigt den Miteigentümer, dass diese Art Reparaturen, wenn sie denn irgendwann wirklich nötig werden würden, von der Gebäudeversicherung bezahlt werden würden.

3. Handwerker (Installateur) arbeitet im Haus des Hausverwalters oder in einem seiner Häuser.
Die Rechnung stellt er auf den Namen der Eigentümergemeinschaft aus.

4. Die Hausverwaltung reicht diese Rechnung bei der Gebäudeversicherung ein.

5. Die Gebäudeversicherung erstattet den Betrag und überweist ihn auf ein WEG-fremdes Konto (“Verwalter-Konto” oder ähnliches).

6. Die Hausverwaltung lässt die Handwerkerrechnung in die Abrechnung der WEG einfliessen und bezahlt diesen Betrag aus dem WEG-Vermögen (Verwalter-Bankvollmacht macht’s möglich).

7. Der Handwerker erhält sein Geld, die Rechnung ist ausgeglichen.
8. Aufgrund des Schadens wird die Gebäudeversicherungsprämie etwas erhöht. Die Kosten zahlt die Eigentümergemeinschaft.

 

Unterm Strich sieht’s so aus:
a) die Hausverwaltung erhält eine kostenlose, private Handwerkerleistung – und (!) eine Geldüberweisung in gleicher Höhe.

b) die Eigentümergemeinschaft zahlt für Reparaturen, die eigentlich von der Gebäudeversicherung abgedeckt sind und nimmt dazu noch eine Erhöhung der Versicherungsprämie in Kauf.

c) der Beirat oft entweder gerissen-korrupt oder dumm-doof, teilt den übrigen Miteigentümern mit, alles wäre fein. Niemand schöpft Verdacht.

WEG-Hausverwaltung fordert Balanco-Vollmacht für zudem unnötige (!) Reparaturen

Man glaubt, man hat alles gesehen und wird dann doch wieder von der Realität eingeholt 🙂

In der Tat versuchte eine Hausvewaltung mit einem Balanco-Beschluss ohne Budget-Begrenzung frei und nach Belieben handeln zu können.
Vorgegeben wurden angeblich nötige Reparaturen am Hauptabflussrohr. Zwar wären Reparaturen zur Zeit nicht nötig, aber für den Fall, dass sie irgendwann nötig werden sollten, wollte die Hausverwaltung bereits heute das OK der Eigentümergemeinschaft für die Auftragsvergabe einholen.

Kurios: das Rohr scheint tadellos. Da es im Keller frei zugänglich und sichtbar ist, kann sich jeder davon überzeugen.
Hier und da scheinen irgendwann in der Vergangenheit Reparaturarbeiten vorgenommen worden zu sein – aber nur in sehr kleinem Rahmen.

Zunächst ein Blick auf die Formulierung des Tagesordnungspunkt in der Einladung:

TOP 12 –  Sanierung der Hauptfallleitung Keller
Für die Sanierung der Hauptfallleitung im Keller konnten keine Angebote eingeholt werden. Diese Arbeiten können schlecht kalkuliert werden, die Nichtbenutzung während der Arbeiten kann nicht gewährleistet werden. Das Fallrohr wurde an nur wenigen Stellen repariert und kann nach und nach saniert werden.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmaßnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird.
Finanzierung über laufende Instandhaltung.

einladung top blanco-beschluss

Ein sehr interessanter Fall, typisch für eine unseriöse Hausverwaltung.

1. Es soll ein “Blanco-Beschluss” verabschiedet werden, d.h. ohne finanziellen Rahmen.
Hiervon ist grundsätzlich abzuraten, da dies Tür und Tor öffnet für jede Art von Missbrauch.
Eine einer Hausverwaltung die solche Anträge stellt, sollte man näher betrachten – dort wird noch mehr Erstaunliches zu finden sein….

2. In der Tat: es geht weiter mit einer Lüge zu den voraussichtlichen Kosten:

Auf die Frage eines Miteigentümers, mit welchem Kostenrahmen gerechnet werden muss, teilt die Verwalterin mit, dass das Thema ja bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung besprochen worden war. Der Kostenrahmen für Reparaturen an einem 1/3 des ca 15 m langen Rohrs, würde, so die Verwalterin, bei ca. 5000 € liegen.

Falsch, sagte daraufhin ein Miteigentümer und schaute in den mitgebrachten Unterlagen der letzten Versammlung nach. Dort waren die Kosten für 1/3 des Rohrs mit 15.000 € angegeben!

3. Verwalter drängt zu einer schnellen Abstimmung
Dass Miteigentümer Dinge von einem Jahr zum anderen behalten und entsprechende Unterlagen mit zur WEG-Versammlung mitbringen, damit hatte der Verwalter nicht gerechnet.
Umsomehr drängte er nun zur Abstimmung.
Über die Zwischenrufe einiger Miteigentümer inweg begann der Verwalter unbeirrt mit dem Abstimmverfahren.

Die Zwischenrufe mussten deutlicher und lauter werden, bevor er endlich innehielt.

4. Unnötige Kosten

Die Zwischenrufe und die Unterbrechnung war gerechtfertigt. Denn ein Miteigentümer stellte die berechtigte Frage, ob eventuellen Reparaturkosten an dem Abflussrohr nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt werden würden. Dies hatte der Verwalter nämlich im Vorjahr bestätigt.
Nun also erneut diese Frage, die den ganzen Unsinn dieses Tagesordnungspunkts hervorhob.
Ja, so der Verwalter, eventuelle Kosten würden in der Tat über die Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.
Damit, so der Miteigentümer, hätte sich die Diskussion – und die Abstimmung – wohl erledigt.

Dem hatte der Verwalter nichts mehr entgegenzusetzen. Dieser Beschluss wurde im Protokoll als “abgelehnt” ausgewiesen – ganz ohne Abstimmung, denn zu der war es nicht mehr gekommen…
Eigenlich wieder eine Unkorrektheit und willkürliche Handlung des Verwalters…

abgelehnter beschluss

Zusammenfassung:

Der Verwalter hatte versucht einen Blanco-Beschluss zu einer nicht aktuellen Reparaturmassnahme, ohne Kostenrahmen und unter Vortäuschung falscher voraussichtlicher Kosten zu verabschieden. Es handelt sich um unnötige Kosten, da alle Reparaturkosten über die Gebäudeversicherung abgerechnet hätten werden können, was der Verwalter den Eigentümern ebenfalls zu verschweigen versuchte.

Fakt ist, dass es in dieser WEG einen Gross-Eigentümer gibt. Dieser Gross-Eigentümer ist ebenfalls der Eigentümer einiger benachbarter Häuser, die nicht Teil der WEG sind.
Der Gross-Eigentümer ist aber auch Eigentümer/Geschäftsführer/Gesellschafter der Hausverwaltung.

Es liegt somit nahe, dass die Hausverwaltung diesen Blanco-Reparatur-Beschluss durchsetzen wollte, um einerseits anfallende Reparaturrechnungen über die WEG abzurechnen und ihr in Rechnung zu stellen, anderseits sich diese Beträge von der Gebäudeversicherung erstatten zu lassen.

Weiter gibt es sicherlich auch in den benachtbarten Gebäuden, die dem Grosseigentümer gehören, von Zeit zu Zeit Bedarf an Installateurarbeiten.
Es ist ein Leichtes den Eigentümern regelmässigen Reparaturbedarf am Hauptfallrohr vorzutäuschen und die wirklichen Installateurarbeiten in den benachbarten Gebäuden des Grosseingentümers ausführen zu lassen.

Warum ist dies so einfach? Weil kaum ein Miteigentümer selber im Haus wohnt, es sind ca 90% der Wohnungen vermietet.
Die meisten Eigentümer verlassen sich auf den Beirat der seit Jahrzenten amtiert, immer noch keine Ahnung – weder buchhalterischer noch technischer Art – hat.

Der Beirat, alle jenseits der 70 Jahre, liest weder Kostenvoranschläge noch versteht er die Abrechnung, noch ist er per Email oder dem Internet mit der Welt verbunden.
Treudoof und dödelig nickt er alles ab, was die Hausverwaltung seit 40 Jahren verbockt – und bekommt dafür jedes Jahr in der Versammlung von Seiten der Hausverwaltung den wärmsten Dank für die “wunderbare Zusammenarbeit” ausgesprochen.
Empfohlene Maßnahmen:

Beirat abwählen, Hausverwaltung abwählen.

Manipulation durch gefilterte und selektierte Informationen – Rauchmelder (2)

Nun eine neue, andere Wohnungseigentümergemeinschaft – und der 4-teilige-Tagesordnungspunkt zum Thema Rauchmelder-Installation kommt uns bekannt vor.

Identisch ist:
a) die Gliederung des Themas in 4 Unterpunkte
b) die Beauftragung der Wartung
c) die Rechtsanwaltdrohung bei Zuwiderhandeln
d) fehlende alternative Angeobte/Dienstleister
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Tagesordnungspunkt aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
“TOP 8: a) Installation von Rauchwarnmeldern gemäß Bestimmung in den Wohnungen/Kauf bzw. Miete mit Beschluss
b)  Beauftragung einer Fachfirma/jährliche Wartungsverpflichtungen/Verkehrssicherungspflicht mit Beschluss
c) Erwerb eines “Rundum-Sorglos-Paketes” (jährlich ca. € 5,- je Rauchmelder) mit Beschluss
d) Rechtsanwaltsbeauftragung wegen Installationsverweigerung durch die WEG mit Beschluss.”
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Während der WEG-Versammlung präsentiert der Verwalter 2 Rauchmeldermodelle: einen ansprechenden (siehe Photo) und einen deutlich hässlicheren. Die beiden Modelle befinden sich im Versammlungsraum des Hausverwalters und wurden wohl schon einige Male gezeigt.

Auszug aus dem Protokoll der WEG-Versammlung:

Es fällt auf, dass der Name des beauftragten Dienstleisters für die Anbringung der Rauchmelder nicht genannt wird. Weiter werden die Kosten der Anschaffung nicht beziffet. Auf die Modalitäten des Wartungsvertrags wird überhaupt nicht eingegangen.

a) Installation von Rauchwarnmeldern gemäß gesetzlicher Bestimmung in den Wohnungen/Kauf bzw. Miete mit Beschluss. Die WEG wünscht, dass einheitliche Rauchmelder in allen Schlafräumen und Fluren der Wohnungen installiert werden.
Die Geräte sollen gekauft werden. Die Kosten sind der Rücklage zu belasten.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: Einstimmiger Beschluss
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

b) Beauftragung einer Fachfirma/jährliche Wartungsverpflichtung/ Verkehrssicherungspflicht mit Beschluss
Die Prüfungs- und Dokumentationspflicht ist einem Dienstleister in Auftrag zu geben.
Die Kosten sind umlagefähig und mit der Abrechnung nach MEA zu erfassen.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: 6.265,2 MEA
Dagegen: 0 MEA
Enthaltung: 830,82 MEA
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

c) Erwerb eines „Rundum-Sorglos-Paketes” (jährlich ca. € 5,– je Rauchmelder) mit Beschluss. Um eventuellen Haftungsproblemen zu entgehen, wird der Verwalter bevollmächtigt, einen entsprechenden Vertrag abzuschließen. Die Kosten sind entsprechend nach MEA umzulegen.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: 6.265,2 MEA
Dagegen: 0 MEA
Enthaltung: 830,82 MEA
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

d) Rechtsanwaltsbeauftragung wegen Installationsverweigerung durch die WEG mit Beschluss:
Vorsorglich beschließt die WEG, dass der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Die Kosten trägt die WEG. Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: Einstimmiger Beschluss
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Im Hausflur hängt seitdem ein Schild der Rauchmelder-Firma O. :
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WEG-Verwalter lässt Stimmvollmachten vordatieren

Ein Miteigentümer hatte für den geplanten WEG-Versammlungstermin, dem 12.05., bereits eine Reise gebucht. Deshalb besuchte er den WEG-Verwalter am 03.05. in seinem Büro, besprach verschiedene Themen und überließ ihm seine Stimmvollmacht.
Beim Ausfüllen des Formulars bestand der Verwalter auf einem “Ausstellungsdatum” identisch dem des Versammlungstermins.
So unterschrieb der Miteigentümer mit Datum vom 12.05.

Am 06.05. kam jedoch ins Gespräch mit einem Nachbarn (Miteigentümer) und bat nun diesen, stellvertretende für den Verwalter, seine Stimmvollmacht auszuüben. Da bereits die Vollmacht an den Verwalter ausgestellt war, wurde eine erneute Vollmacht ausgestellt, diesmal auf den Namen des Nachbarn und datiert auf den 06.05.
Zusätzlich wurde vermerkt, dass “alle zuvor ausgestellten Vollmachten, insbesondere zugunsten der Hausverwaltung, ungültig” seien.

Am Tag der Versammlung wurde diese Vollmacht dem Verwalter überreicht.
“Die Vollmacht gebe ich Ihnen gleich wieder zurück, die können Sie wieder mitnehmen. Ich habe eine Vollmacht neueren Datums.”

Auf die erstaunten Blicke des bevollmächtigen Miteigentümers hin, entgegnet der Verwalter: “Diese Vollmacht hat mir Herr XY gestern in die Hand gedrückt. Er war zufällig in der Gegend und ist ins Büro gekommen.”

Der bevollmächtigte Miteigentümer zeigte sich erstaunt und bat den Verwalter um eine Kopie dieser Vollmacht “vom Vortag”. Dies wurde ihm verweigert, doch konnte ein Photo gemacht werden.vollmacht_orig_kasch2_kl

Der verreiste Miteigentümer konnte leider erst am Folgetag erreicht werden.
Er war in der Tat verreist und war  n i c h t  am Vortag der Versammlung, wie vom Verwalter behauptet, in dessen Büro gewesen.

Der Verwalter hatte nicht nur eine Vollmacht absichtlich – und zu seinem Zwecke – vordatieren lassen, so dass jede später ausgestellte Vollmacht automatisch ungültig werden würde. Er lügt auch und redet völligen Unsinn in Bezug auf den Besuchstermin des Miteigentümers, der am 03.05. stattgefunden hatte – und nicht am 11.05.