Archiv der Kategorie: Trick: Angebote nicht genug, unvollständig od. pauschal

…und immer wieder Angebote mit “Pauschalpositionen”

Statt detaillierter Kostenvoranschläge präsentiert der WEG-Verwalter nur Angebote mit Pauschalpositionen. Warum?

Kostenvoranschläge und Angebote mit höheren Beträgen sollten detailliert und somit vergleichbar sein.
Manchen Hausverwaltungen passt soviel Transparenz nicht, sie versuchen, Beschlüsse auf Basis undurchsichtigen Pauschalangeboten durchzusetzen. Oft zu Gunsten “verwalternaher” Unternehmen oder Unternehmen. Die Folge: während oder nach den Arbeiten müssen die Kosten “überraschenderweise” nach oben korrigiert werden. Dann ist es aber zu spät einen anderen Anbieter zu wählen oder die Intransparenz der vorliegenden Kostenvoranschläge zu kritisieren. Viele Eigentümer interessieren sich auch nicht dafür, ob die Gründe für die Kostenerhöhung berechtigt sind, sie glauben der WEG-Hausverwaltung blind.

Es ist Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die vorliegenden Angebote vor einer Eigentümerversammlung geprüft zu haben. Dies ist leider oft nicht der Fall. Gerade Beiräte, die ein besonders gutes Verhältnis zur Hausverwaltung haben – und denen für diese “gute Einvernehmen” auf der jährlichen Eigentümerversammlung vom Verwalter besonders gedankt wird – glauben dem Verwalter “blind”. Angebote werden nicht geprüft, sie werden oft noch nicht einmal angefordert oder durchgelesen. So fallen auch intransparente Pauschalangebote nicht auf.

Wie fallen Angebote mit Pauschal-Positionen auf?
1. Zunächst müssen die Angebote den Wohnungseigentümern vorliegen.
Und genau dies ist in den meisten Fällen nicht der Fall.
Empfehlung: kümmern S i e  sich selber! Verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
In der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung erscheint der Tagesordnungspunkt, Die betreffenden Angeboten sind der Einladung in der Regel  n i c h t  beigefügt.
Bitten Sie die Hausverwaltung sofort nach Erhalt der Einladung um Zusendung der betroffenen und bei der Verwaltung vorliegenden Kostenvoranschläge

2. Kostenvoranschläge mit Pauschalpositionen fallen durch eine einzige Position auf,
wie z.B. “1 Stück”. “1,000 psch”, “1,00 pauschal” , ” 1 Stk.” und einen einzigen (Gesamt-)Betrag auf.

Was tun, wenn in der Tat Angebote mit Pauschalpositionen vorliegen?
Bitten Sie die Hausverwaltung und den Beirat – dessen Pflicht es war, die Angebote vorab zu prüfen – um eine Stellungnahme und eine Erklärung.
Laut Handwerkskammer ist es  n i c h t  normal, auf Pauschalbasis Arbeiten auszuführen.
Jeder Handwerker, jeder Dienstleister ist angehalten, eine detaillierte Rechnung zu erstellen.

Nur wenn von Seiten des Auftraggebers ausdrücklich auf eine detaillierte Rechnung verzichtet wird oder vorab ein Pauschal-Angebot angenommen wurde – darf der Handwerker auch eine Pauschalrechnung erstellen.
Rechnungen mit Pauschal-Positionen sind also nicht die Norm – sondern die Ausnahme!

Und wann immer es sich um “Ausnahmen” handelt – fragt man sich warum? zu wessen Nutzen?? Zur Erstellung eines Angebots mit Pauschalpositionen muss der Dienstleister zuvor sowieso alle Einzelkosten und Einzelpositionen berechnen. Die Einzelpositionen sind also bekannt. Also, warum nicht mitteilen, was man weiß? Weil sich die Hausverwaltung kritisch Fragen zu den Kostenvoranschlägen ersparen möchte? Weil die Hausverwaltung die Eigentümer gerne unwissend halten möchte und auf Intransparenz setzt?
Dies kann nicht im Sinne und zum Vorteil der Wohnungseigentümer sein.

Beispiele für Kostenvoranschläge mit Pauschal-Positionen. In diesem Fall gab es kein einziges detailliertes und vergleichbares Angebot – nur Angebote mit Pauschal-Positionen.
Beispiel 1:
Beispiel 2:

Beispiel 3:

Empfehlung:
Eine WEG-Hausverwaltung, die Kostenvoranschläge der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht einreicht oder nur unwillig zusendet und deren Angebote aus Pauschal-Positionen bestehen sollten Sie näher betrachten. Denn dieses Verhalten ist nicht normal, diese Verwaltung bedient sich der Intransparenz.

“Wir haben ein Angebot der Firma YX vorliegen…..”

Dieser banale Satz eines WEG-Hausverwalters lässt nichts Gutes erahnen.

Oft ist es der Fall, dass den versammelten Eigentümern erst in der Eigentümerversammlung Kenntnis von einem vorliegenden Sanierungsangebot und einer anstehenden Sanierung gegeben wird.

Warum ist diese Situation von für die Eigentümer so unvorteilhaft / problematisch?

1. Es ist davon auszugehen, dass das Thema der bevorstehenden Sanierungsmaßnahme, auf die sich das Angebot bezieht, noch  n i c h t  ausgiebig besprochen wurde.
Welches sind die Gründe, die Ursachen des Sanierungsbedarfs?
Handelt sich ggf. um einen Fall der Gewährleistung, einen Fall der von der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft oder der Haftpflichtversicherung eines einzelnen Eigentümers getragen werden muss?
Welche Dringlichkeit liegt vor? Oder kann die Sanierung später ausgeführt werden – ggf. gleichzeitig mit weiteren, anstehenden Sanierungen?
Welche Alternativen gibt es?

2. Die thematisierte Sanierung wurde in der Einladung zur Eigentümerversammlung wahrscheinlich kaum – oder nur in einem Satz – erwähnt.

3. Es ist davon auszugehen, dass das “vorliegende Angebot”, nur dem Verwalter vorliegt – und leider nicht jedem Miteigentümer.
Warum nicht? Waren die Kopierkosten so hoch?

Durch das Nicht-Aushändigen von Kostenvoranschlägen/Angeboten v o r  der Eigentümerversammlung möchte der unseriöse Verwalter vermeiden, dass sich die Eigentümer mit dem Thema beschäftigen und sich das Angebot durchlesen.
Gerade  beim Lesen eines Angebots kommen dem einen oder andern Eigentümer Gedanken, Ideen oder Vorschläge.
Auch ein Gedankenaustausch innerhalb der Eigentümergemeinschaft wäre bei vorliegendem Kostenvoranschlag möglich, was vermieden werden soll.

4. Hinzukommt, dass die Formulierung “uns liegt ein Angebot der Fa. XY vor…” – in der Regel ausschließt, dass mehrere Angebote zur geplanten Sanierungsmaßnahme vorliegen.
Das Vermeiden von Alternativ-Angeboten und das “Durchdrücken” nur eines einzigen Angebotes gehört zur klassischen Handlungsweise unseriöser Hausverwalter.

Oft gilt: je teurer – desto weniger Angebote!
Der Verwalter, obwohl durch das Verwalterhonorar bereits bezahlt, versucht die Einholung weiterer Angebote zu vermeiden:
a) Dazu gibt er sich besonders ermüdet, von der unzumutbaren Last, weitere Angebote  einholen zu müssen.
b) Auch wäre ihm der Dienstleister des vorliegenden Sanierungsangebots gut bekannt, er wäre seriöse, würde toll arbeiten und preislicher günstiger würde es ja sowieso nicht werden.
c) Schließlich greift sich der Verwalter noch den “kritischen Miteigentümer” heraus, der es gewagt hat, das Thema auf “mehrere” Kostenvoranschläge zu lenken und putzt in vor versammelter Eigentümergemeinschaft herunter.
Damit ist das Thema durch – niemand wird es mehr wagen, weitere Alternativangebote einzufordern!

5. “Macht durch Intransparenz” ist eines der Schlüsselworte, die die Tätigkeit unseriöser Hausverwalter beschreibt.
Je weniger Wissen die Eigentümer haben – desto mehr Macht hat der Verwalter.
Und da bekannt ist, dass unseriöse Hausverwalter ihre Haupteinnahmequelle nicht aus dem Verwalterhonorar beziehen, sondern aus Schmiergeld, Bakschisch und Gefälligkeiten von Seiten der verschiedenen Dienstleister, ist “Intransparenz” eine Grundvoraussetzung.
Wo nur ein einziges Angebot vorliegt, ggf. in Höhe von mehreren 10.000 € und wo die Berechtigung für diese Kosten nicht ansatzweise geprüft wird – da kommt es oft zu überhöhten oder unnötigen Sanierungsmaßnahmen.
In beiden Fällen fließt viel Geld – in die Taschen unseriöser Hausverwalter.  Und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft, die überteuerte Rechnungen bezahlt oder nicht die Leistung/die Qualität erhält, die bezahlt wurde.

Empfohlene Maßnahmen
Bei größeren Sanierungsmaßnahmen vor der WEG-Versammlung immer mehrere Angebote anfordern, als Kopien zusenden lassen und durchlesen…

Mindestens 3 vollständige, vergleichbare Angebote sollten VOR Beschluss vorliegen

Praxisfall:
Wieder ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen: das “Durchdrücken” eines einzelnen Anbieters, eines einzelnen Kostenvoranschlag, oft überteuert.
Die Geldhöhe spielt natürlich auch eine Rolle. Für  eine übersichtliche Instandsetzungsmaßnahme müssen sicher nicht 3 Angebote vorliegen. Dies ist auch nicht praktikabel, da sonst zahlreiche Handwerkerbetriebe und  Dienstleister viel Zeit auf das Erstellen von Angeboten verwenden, deren Umfang und Budget den Aufwand für die Angebotserstellung unterschreitet.

Aber bei Maßnahmen von mehreren 10.000 € sollten schon mehrere vergleichbare und vor allem vollständige Angebote vorliegen.

Da dies von vielen unseriösen WEG-Hausverwaltern immer noch ignoriert wird, zitieren wir untenstehend den Kommentar der Richterin Vandenhouten aus dem Buch “WEG-Kommentare”:

“Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt. …
Durch die Einholung … soll nämlich gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden….
Kein Eigentümer kann verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten  auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst noch eingeholt werden sollen (BayObLG 2 Z BR 130/98, LG Hamburg 318 S 164/11)…..”

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Niedenführ / Vandenhouten:

WEG – Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht

 

 

Empfohlene Maßnahmen:

Hinweis der Eigentümer-Schutzvereinigung “Hausgeldvergleich e.V.” (www.http://hausgeld-vergleich.de):

“….es kommt auch auf die Geldhöhe (die persönliche Belastung des Miteigentümers) an, ob hierfür mehrere Angebote erforderlich sind.  Also gut abwägen, ob sich eine Klage auch wirtschaftlich lohnt oder eine Belehrung des Verwalters anhand des obigen Textes für die Zukunft Abhilfe schaffen und ausreichen könnte.”

Manipulation durch gefilterte und selektierte Informationen – Rauchmelder (1)

Manche WEG-Hausverwalter versuchen durch eine Übermaß an Information Einfluss auf Entscheidungen zu nehmen. Gerne zu Gunsten bestimmter Unternehmen.

Beispiel: Information über die neue Rauchmelder-Pflicht
In der Beispiel-WEG befassten sich nicht weniger als 4 (!) Tagesordnungspunkte mit diesem Thema. Beigefügt zur Einladung war eine 4-seitige Dokumentation. Diese stammt scheinbar von einem bestimmten Rauchmelder-Hersteller. Vordergründig sollen so Hausverwaltungen die Eigentümer leichter über die neue Gesetzgebung informieren.
Im Grunde geht es aber um Auftragsvergabe an die Rauchmelderfirma, die auch diese Dokumentation erstellte (siehe Seite 4)

Frage: Warum werden keine Alternativ-Angebote beigefügt?
Warum wird wieder einmal nur diese eine, von verschiedenen Verwalterverbänden “empfohlene” Rauchmelderfirma in Erwägung gezogen? Gibt es in Deutschand keine anderen Unternehmen, die sich mit der Anbringung von Rauchmeldern befassen?
Oder was ist es, das diese Firma für Hausverwaltungen so überaus attraktiv macht?
Gibt es Sanktionen bei Nicht-Beauftragung – oder das Gegenteil?
Hierauf angesprochen entgegnet der WEG-Verwalter dieser Eigentümergemeinschaft:

“Nein, ihm wäre es egal, er hätte nichts davon. Aber das “K o n z e p t” der Firma O. hätte ihn überzeugt….”

 

Einladung zu WEG-Versammlung: Tagesordnungspunkte bezüglich “Rauchmelder”
“TOP 6 – Information des Verwalters: Rauchwarnmelder-Pflicht in NRW
Nachrüstpflicht bis 31.12.2016
TOP 7 – Beschlussfassung: Nachrüstpflicht als Aufgabe der Gemeinschaft
Mindestausstattung erfolgt in den Wohnungen ggf. Erweiterung (Keller, Büro, ect.)
TOP 8 – Beschlussfassung: Finanzierung der Anschaffungskosten aller Rauchmelder (Kauf oder Miete). Finanzierung der Wartungs- und  Dokumentationskosten aller Rauchmelder. Festlegung der Kostenverteilung.
TOP 9 – Beschlussfassung: Ermächtigung der Verwaltung zur gesetzlichen Durchsetzung der Beschlussumsetzung zu TOP 7 nebst Beauftragung eines Rechtsanwalts im Falle von Zuwiderhandlungen oder Weigerung einzelner Bewohner.”
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Der Einladung beigefügte, 4-seitige Power-Point-Dokumentation der bekannten Firma O.:zusatzinfo1_kasch_kl
zusatzinfo2_kasch_kl
zusatzinfo3_kasch_kl
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Entsprechend fallen die Beschlüsse aus, in denen nur die Fa. O. mit dem Einbau von Rauchmeldern beauftragt wird. Der Preis des Melders und auch die Wartungskosten werden hier – im Gegensatz zu anderen WEGs genannt – nicht aber das Modell.
Da die Firma O. zwei unterschiedliche 2 Modelle im Angebot hat, wäre dies schon interessant zu wissen.
Übrigens, umgesetzt wurde dieser Beschluss vom Vorjahr noch nicht. Lt. Hausverwaltung hat die beauftragte Firma sooo viel zu tun und kommt mit dem Abwickeln der Auftrag kaum nach.
Kein Wunder, wenn dank der “Empfehlung” hunderter Hausverwaltungen in den Eigentümergemeinschaften immer nur ein und dieselbe Firma beauftragt wurde!

“TOP 6  Information des Verwalters – Rauchwarnmelder-Pflicht
in NRW Nachrüstungspflicht bis 31.12.2016
Der Versammlungsleiter hat auf die Bestimmungen der Landesbauordnung betreffend die Pflicht zur Ausrüstung auch von Bestandsimmobilien (Schlafräume, Kinderzimmer und Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen) mit Rauchwarnmeldern bis zum Ablaufe des 31.12.2016 sowie auf die Verpflichtung der unmittelbaren Besitzer, die Betriebs-bereitschaft der Rauchwarnmelder sicherzustellen, soweit der Eigentümer diese Pflicht nicht übernommen hat, hingewiesen.
Hingewiesen wurde dabei insbesondere darauf, dass die anerkannten Regeln der Technik einzuhalten sind (DIN 17676 für Planung, Einbau, Betrieb und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern / DIN 14604 für die Anforderungen an die Geräte und die zu-verwendende Montagetechnologie).
Hingewiesen wurde ferner auf die Entscheidung des BGH (Urt. v. 08.02.2013 – V ZR 238/11, ZMR 2013, 642). Der Versammlungsleiter empfiehlt daher dringend zur Vermeidung einer privat- oder öffentliche-rechtlichen Haftung der Wohnungseigentümer / der Gemeinschaft die Umsetzung der Ausstattung des Objektes mit Rauchwarnmeldern nebst der Sicherheitsstellung deren Betriebsbereitschaft durch die Gemeinschaft.

TOP 7  Beschlussfassung Nachrüstungspflicht als Aufgabe der Gemeinschaft
Mindestausstattung erfolgt in den Wohnungen ggf. Erweiterungen (Keller, Büro etc.)
Die Eigentümer mögen beschließen:
Es wird beschlossen, dass der Verband der Wohnungseigentümer die den einzelnen Wohnungseigentümern gem. Landesbauordnung obliegenden Rechte und Pflichten betreffend die Ausstattung der betroffenen Räume mit Rauchwarnmeldern sowie die Übernahme der Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft zur Ausübung an sich zieht. Hierfür wird die Verwalterin ermächtigt, namens und im Auftrag sowie auf Kosten des Verbandes der Wohnungseigentümer die Firma O…. zum Preis von 25,59 € brutto pro Stück mit der Ausstattung der betroffenen Räume mit Rauchwarnmeldern sowie der Sicherstellung deren Betriebsbereitschaft nach den Vorgaben der Landesbauordnung und den anerkannten Regeln der Technik zu beauftragen.
Es wird weiterhin beschlossen, dass mit dem zu beauftragenden Unternehmen vereinbart wird, die vorbeschlossenen Maßnahmen nicht vor dem 01.09.2015 ausführen zulassen, um denjenigen Wohnungseigentümern, die ihr Wohnungseigentum vermietet oder sonst Dritten zum Gebrauch überlassen haben, Gelegenheit zu geben, die Durchführung der vorbeschlossenen Maßnahmen gegenüber den jeweiligen Mietern Nutzern anzukündigen bzw. mit diesen eine Vereinbarung über den Einbau  und die Wartung der Rauchwarnmelder sowie die Tragung der umlagefähigen Kosten zu treffen, was den betroffenen Eigentümern ausdrücklich angeraten wird.
Abstimmungsergebnis: Ja: alle    Nein: –     Enthaltung: –
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist einstimmig angenommen.

TOP 8  Beschlussfassung
Finanzierung der Anschaffungskosten aller Rauchwarnmeldern (Kauf oder Miete) Finanzierung der Wartungs – und Dokumentationskosten aller Rauchwarnmelder Festlegung der Kostenverteilung
Die Eigentümer mögen beschließen:
Die Anschaffung der Rauchwarnmelder erfolgt durch den Ankauf der Geräte und wird wie folgt finanziert: Die Kosten der Anschaffung und Installation der Rauchwarnmeldern werden als gesonderte Position im Verhältnis der Miteigentumsanteile abgerechnet. Bezugnehmend auf die jährliche Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder soll das Wartungspaket “Marktpaket 1” Preis von € 2,20 brutto
(€ 1,85 netto) je Gerät p. a. [pro Jahr] beauftragt werden. Die Umlage der Kosten für die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder erfolgt nach Miteigentumsanteilen über die Kostenposition Wartung Rauchwarnmelder

Abstimmungsergebnis: Ja: 13    Nein: –   Enthaltung: 1
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist ohne Gegenstimme angenommen.

TOP 9  Beschlussfassung – Ermächtigung der Verwaltung zur gerichtlichen Durchsetzung der Beschlussumsetzung zu TOP 7 nebst Beauftragung eines Rechtsanwaltes im Falle von Zuwiderhandlungen oder Weigerungen einzelner Bewohner
Die Eigentümer mögen beschließen:
Es wird rein vorsorglich für den Fall, dass die Ausführung der vorstehend beschlossenen Maßnahmen zur Ausrüstung des Objektes mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung dadurch behindert werden, dass die Gestattung des Betretens einer Wohnung oder die Duldung der Vornahme notwendiger Arbeiten in der Wohnung verweigert oder untersagt wird, beschlossen, die Verwalterin zu ermächtigen, im Auftrag sowie auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt mit der außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung des Anspruches auf Duldung der o. g. Maßnahmen sowie Vornahme der gebotenen Mitwirkungshandlungen zu beauftragen.
Abstimmungsergebnis: Ja: 13    Nein: –    Enthaltung: 1
Die VL verkündet: Die Beschlussvorlage ist ohne Gegenstimme angenommen.”

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protokoll_teil2_kl

Sanierungsbeschlüsse: fehlende Zweit- und Drittangebote

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Hausverwalter

Ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen ist das Bereitstellung von nur einem einzigen Kostenvoranschlag.

Und aufgrund dieses einen Kostenvoranschlag soll ein Auftrag vergeben werden. Gesetzlich vorgeschrieben sind für größere Aufträge das Einholen von mindestens drei vollständigen und vergleichbare Kostenvoranschlägen.

Nicht selten sollen Wohnungseigentümer in der Versammlung “überrumpelt” werden.

Praxisfall:
Tagesordnungspunkt: Sanierung des Dachs
Zum Zeitpunkt der Versammlung lag nur ein einziger Kostenvoranschlag einer Dachdeckerfirma vor: Fa. K.
Mit Fa. K. arbeitete die Verwaltung erst sein neuestem wieder zusammen. Warum?
Was ist mit anderen Dachdeckerfirmen?
Warum gibt es keine Alternativ-Angebote?

Ausweichende Erklärung des Verwalter : „Die Firma K. uns schon seit vielen Jahren als zuverlässiger Dachdecker bekannt und im Schadenfall häufig noch am selben Tag tätig.
Gerade in den letzten Jahren haben wir verstärkt auch andere Firmen beauftragt um mehr Auswahl von geeigneten Fachbetrieben zu haben.“ 

Und das heißt konkret?!!?


Empfohlende Gegenmaßnahmen

Sobald Sanierungspläne bekannt werden – spätestens aber nach Erhalt der Einladung zur Versammlung mit Auflistung der entsprechenden Tagesordnungspunkte – sollten die Eigentümer Kopien aller vorliegenden Angebote einfordern.

Liegt für wichtige Sanierungen nur ein einziges Angebot vor – VORSICHT!
Dieses Angebot kann überteuert sein oder unnötige Komponenten beinhalten.

Es ist kein Zufall, es ist Absicht und ein “Klassiker” unseriöser Verwaltungen.
Weisen Sie die Verwaltung darauf hin und fordern Sie weitere Angebote ein.
Alternativ wird empfohlen den Beschluss zu verweigern oder zu verschieben um der Hausverwaltung die Möglichkeit zu geben, weitere Angebote zur Kostenschätzung einzuholen.