Archiv der Kategorie: Trick: Verwalter manipuliert Beschlüsse

Protokollberichtigung erst nach Beschlussanfechtung möglich

Ohne Anfechtung werden auch fehlerhafte oder nicht beschlossene Beschlüsse gültig, wenn sie im Protokoll stehen!

Dass Hausverwalter “vergessen”, nach der Besprechung eines Tagesordnungspunkts abzustimmen, weil sie davon ausgehen, dass alle zustimmen, ist keine Seltenheit.
Dass danach im Protokoll doch ein Abstimmungsergebnis festgehalten wird verwundert nicht.
Wer dies nicht akzeptieren möchte, denkt zunächst an eine Protokollberichtigung.

Wichtig: verlassen Sie sich nicht auf die Zusage des Verwalters, das Protokoll würde noch korrigiert. Denn die Voraussetzung den WEG-Hausverwalter zur Korrektur des Protokolls zu zwingen ist eine Beschlussanfechtung. Und die Frist verstreicht 1 Monat nach Versammlungsdatum.

Extrem ausgedrückt: auch ein erfundenes Abstimmungsergebnis wird zusammen mit dem Beschluss wirksam, wenn der Beschluss nicht rechtzeitig angefochten wird!
Deshalb erneut die Aufforderung, in der Eigentümerversammlung die Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse handschriftlich mitzuprotokollieren. Es ist kaum vorstellbar, wie sehr dort getrickst wird und welche Freiheiten sich Verwalter in Bezug auf die Formulierung von Beschlüssen und Abstimmungsergebnissen nehmen!

Beschlüsse können sogar inhaltlich ins Gegenteil verdreht Gültigkeit erlangen, wenn niemand das Protokoll genau prüft und die Beiräte sich mit dem Verwalter verbündet haben.

WEG-Verwalter: mit Trick-Beschluss reich werden

Teil 2 zu dem zuvor verfassten Artikel: “WEG-Hausverwaltung fordert Blanco-Vollmacht..”

So einfach geht’s:
1. Hausverwalter verfasst Tagesordnungspunkt für die nächste WEG-Versammlung und lässt sich per Beschluss Reparaturarbeiten irgendwo im Gebäude ohne Kostenbegrenzung genehmigen.
Z.B.: “Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmassnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird. Finanzierung über die laufende Instandhaltung.”
Zur info: in diesem Fall belaufen sich die “Instandsetzungsmaßnahmen” auf Beträge im 5-stelligen €-Bereich!

2. Hausverwalter verschweigt den Miteigentümer, dass diese Art Reparaturen, wenn sie denn irgendwann wirklich nötig werden würden, von der Gebäudeversicherung bezahlt werden würden.

3. Handwerker (Installateur) arbeitet im Haus des Hausverwalters oder in einem seiner Häuser.
Die Rechnung stellt er auf den Namen der Eigentümergemeinschaft aus.

4. Die Hausverwaltung reicht diese Rechnung bei der Gebäudeversicherung ein.

5. Die Gebäudeversicherung erstattet den Betrag und überweist ihn auf ein WEG-fremdes Konto (“Verwalter-Konto” oder ähnliches).

6. Die Hausverwaltung lässt die Handwerkerrechnung in die Abrechnung der WEG einfliessen und bezahlt diesen Betrag aus dem WEG-Vermögen (Verwalter-Bankvollmacht macht’s möglich).

7. Der Handwerker erhält sein Geld, die Rechnung ist ausgeglichen.
8. Aufgrund des Schadens wird die Gebäudeversicherungsprämie etwas erhöht. Die Kosten zahlt die Eigentümergemeinschaft.

 

Unterm Strich sieht’s so aus:
a) die Hausverwaltung erhält eine kostenlose, private Handwerkerleistung – und (!) eine Geldüberweisung in gleicher Höhe.

b) die Eigentümergemeinschaft zahlt für Reparaturen, die eigentlich von der Gebäudeversicherung abgedeckt sind und nimmt dazu noch eine Erhöhung der Versicherungsprämie in Kauf.

c) der Beirat oft entweder gerissen-korrupt oder dumm-doof, teilt den übrigen Miteigentümern mit, alles wäre fein. Niemand schöpft Verdacht.

WEG-Hausverwaltung fordert Balanco-Vollmacht für zudem unnötige (!) Reparaturen

Man glaubt, man hat alles gesehen und wird dann doch wieder von der Realität eingeholt 🙂

In der Tat versuchte eine Hausvewaltung mit einem Balanco-Beschluss ohne Budget-Begrenzung frei und nach Belieben handeln zu können.
Vorgegeben wurden angeblich nötige Reparaturen am Hauptabflussrohr. Zwar wären Reparaturen zur Zeit nicht nötig, aber für den Fall, dass sie irgendwann nötig werden sollten, wollte die Hausverwaltung bereits heute das OK der Eigentümergemeinschaft für die Auftragsvergabe einholen.

Kurios: das Rohr scheint tadellos. Da es im Keller frei zugänglich und sichtbar ist, kann sich jeder davon überzeugen.
Hier und da scheinen irgendwann in der Vergangenheit Reparaturarbeiten vorgenommen worden zu sein – aber nur in sehr kleinem Rahmen.

Zunächst ein Blick auf die Formulierung des Tagesordnungspunkt in der Einladung:

TOP 12 –  Sanierung der Hauptfallleitung Keller
Für die Sanierung der Hauptfallleitung im Keller konnten keine Angebote eingeholt werden. Diese Arbeiten können schlecht kalkuliert werden, die Nichtbenutzung während der Arbeiten kann nicht gewährleistet werden. Das Fallrohr wurde an nur wenigen Stellen repariert und kann nach und nach saniert werden.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmaßnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird.
Finanzierung über laufende Instandhaltung.

einladung top blanco-beschluss

Ein sehr interessanter Fall, typisch für eine unseriöse Hausverwaltung.

1. Es soll ein “Blanco-Beschluss” verabschiedet werden, d.h. ohne finanziellen Rahmen.
Hiervon ist grundsätzlich abzuraten, da dies Tür und Tor öffnet für jede Art von Missbrauch.
Eine einer Hausverwaltung die solche Anträge stellt, sollte man näher betrachten – dort wird noch mehr Erstaunliches zu finden sein….

2. In der Tat: es geht weiter mit einer Lüge zu den voraussichtlichen Kosten:

Auf die Frage eines Miteigentümers, mit welchem Kostenrahmen gerechnet werden muss, teilt die Verwalterin mit, dass das Thema ja bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung besprochen worden war. Der Kostenrahmen für Reparaturen an einem 1/3 des ca 15 m langen Rohrs, würde, so die Verwalterin, bei ca. 5000 € liegen.

Falsch, sagte daraufhin ein Miteigentümer und schaute in den mitgebrachten Unterlagen der letzten Versammlung nach. Dort waren die Kosten für 1/3 des Rohrs mit 15.000 € angegeben!

3. Verwalter drängt zu einer schnellen Abstimmung
Dass Miteigentümer Dinge von einem Jahr zum anderen behalten und entsprechende Unterlagen mit zur WEG-Versammlung mitbringen, damit hatte der Verwalter nicht gerechnet.
Umsomehr drängte er nun zur Abstimmung.
Über die Zwischenrufe einiger Miteigentümer inweg begann der Verwalter unbeirrt mit dem Abstimmverfahren.

Die Zwischenrufe mussten deutlicher und lauter werden, bevor er endlich innehielt.

4. Unnötige Kosten

Die Zwischenrufe und die Unterbrechnung war gerechtfertigt. Denn ein Miteigentümer stellte die berechtigte Frage, ob eventuellen Reparaturkosten an dem Abflussrohr nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt werden würden. Dies hatte der Verwalter nämlich im Vorjahr bestätigt.
Nun also erneut diese Frage, die den ganzen Unsinn dieses Tagesordnungspunkts hervorhob.
Ja, so der Verwalter, eventuelle Kosten würden in der Tat über die Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.
Damit, so der Miteigentümer, hätte sich die Diskussion – und die Abstimmung – wohl erledigt.

Dem hatte der Verwalter nichts mehr entgegenzusetzen. Dieser Beschluss wurde im Protokoll als “abgelehnt” ausgewiesen – ganz ohne Abstimmung, denn zu der war es nicht mehr gekommen…
Eigenlich wieder eine Unkorrektheit und willkürliche Handlung des Verwalters…

abgelehnter beschluss

Zusammenfassung:

Der Verwalter hatte versucht einen Blanco-Beschluss zu einer nicht aktuellen Reparaturmassnahme, ohne Kostenrahmen und unter Vortäuschung falscher voraussichtlicher Kosten zu verabschieden. Es handelt sich um unnötige Kosten, da alle Reparaturkosten über die Gebäudeversicherung abgerechnet hätten werden können, was der Verwalter den Eigentümern ebenfalls zu verschweigen versuchte.

Fakt ist, dass es in dieser WEG einen Gross-Eigentümer gibt. Dieser Gross-Eigentümer ist ebenfalls der Eigentümer einiger benachbarter Häuser, die nicht Teil der WEG sind.
Der Gross-Eigentümer ist aber auch Eigentümer/Geschäftsführer/Gesellschafter der Hausverwaltung.

Es liegt somit nahe, dass die Hausverwaltung diesen Blanco-Reparatur-Beschluss durchsetzen wollte, um einerseits anfallende Reparaturrechnungen über die WEG abzurechnen und ihr in Rechnung zu stellen, anderseits sich diese Beträge von der Gebäudeversicherung erstatten zu lassen.

Weiter gibt es sicherlich auch in den benachtbarten Gebäuden, die dem Grosseigentümer gehören, von Zeit zu Zeit Bedarf an Installateurarbeiten.
Es ist ein Leichtes den Eigentümern regelmässigen Reparaturbedarf am Hauptfallrohr vorzutäuschen und die wirklichen Installateurarbeiten in den benachbarten Gebäuden des Grosseingentümers ausführen zu lassen.

Warum ist dies so einfach? Weil kaum ein Miteigentümer selber im Haus wohnt, es sind ca 90% der Wohnungen vermietet.
Die meisten Eigentümer verlassen sich auf den Beirat der seit Jahrzenten amtiert, immer noch keine Ahnung – weder buchhalterischer noch technischer Art – hat.

Der Beirat, alle jenseits der 70 Jahre, liest weder Kostenvoranschläge noch versteht er die Abrechnung, noch ist er per Email oder dem Internet mit der Welt verbunden.
Treudoof und dödelig nickt er alles ab, was die Hausverwaltung seit 40 Jahren verbockt – und bekommt dafür jedes Jahr in der Versammlung von Seiten der Hausverwaltung den wärmsten Dank für die “wunderbare Zusammenarbeit” ausgesprochen.
Empfohlene Maßnahmen:

Beirat abwählen, Hausverwaltung abwählen.

Beschlüsse der WEG – Zusammenfassung von zwei unterschiedlichen Themen zu einem TOP

verbundene themen zu einem top_kl

Dieser Tagesordnungspunkt (TOP) wurde vom WEG-Verwalter bewußt in dieser Weise verfaßt: die Danksagung des Beirats wird mit der Entlastung des Verwalters zu einem Beschluss zusammengefasst.
Grund: der Verwalter möchte entlastet werden.

Es gehört zum guten Ton, dem Beirat für seine ehrenamtliche Beiratstätigkeit zu danken. Obwohl manchmal Zweifel oft berechtigt sind, bemühen sich der Verwalter und Verwalter-nahe Miteigentümer diese Zweifel überhaupt nicht gelten zu lassen und die Zweifelnden als chronische Nörgler darzustellen (die Meinungsfreiheit lässt grüßen!).
Kurz: Kritik an der Leistung des Beirats ist nicht erlaubt, auch wenn sie ggf. berechtigt wäre.

Dem “Zwang zum Danksagung” folgt der “Zwang zur Entlastung des Verwalters”.
Ist eine offizielle Beirats-Danksagung in Form eines Tagesordnungspunkt eigentlich unnötig – so ist eine Entlastung der Verwaltung noch unnötiger!
rettungsring_kl2
Der Befürchtung, er würde keine Entlastung erhalten, versucht der Verwalter mit einer Koppelung an die “Beiratsdanksagung” entgegenzutreten und hält sich an dieser fest, wie an einem Rettungsring.

Zusammenfassung: Wo zwei verschiedene Themen gekoppelt als ein einziger Tagesordnungspunkt aufgeführt werden, stimmt etwas nicht. Hier versucht der Verwalter zu manipulieren!
Zudem stellen gekoppelte Themen eine Schwierigkeit in Sachen Vollmacht dar. Wie soll entschieden werden, wenn man einmal mit JA und einmal mit NEIN stimmen möchte?

Empfohlene Maßnahmen:
Bitten Sie den Verwalter, gekoppelte Themen zu trennen und in verschiedenen TOPs aufzunehmen. Wenn es in diesem Jahr zu spät ist, weil die Einladungen schon versandt wurden – dann bitten Sie den Verwalter dies für die nächste Versammlung zu berücksichtigen. Sollte er sich weigern und präsentiert er im Folgejahr erneut “gekoppelte TOPs” – wirft dies kein gutes Licht auf den WEG-Verwalter.

“Tendenzbeschlüsse” – Beschlüsse ohne genügend Vergleichsangebote

Bei größeren Ausgaben sind zuvor mindestens 3 Vergleichsangebote vom Verwalter einzuholen und den Miteigentümern vorzustellen.

Unseriöse Verwalter vermeiden dies sehr gerne. Manchen ist diese Arbeit zu anstrengend, andere möchten gerne ihre “eigenen” Handwerker beauftragen. Dies geht am leichtesten mit Lügen und dem Vortäuschen falscher Tatsachen.

So werden vom Verwalter geplante Sanierungsarbeiten gerne o h n e  die erforderliche Anzahl von 3 Angeboten als Tagesordnungspunkt in die Einladung gesetzt.
Wenn nicht gleichzeitig mit der Einladung eine Beschußvorlage, d.h. der beabsichtigte Beschußtext wortwörtlich vorliegt – ist Mißtrauen gegenüber dem Verwalter angebracht.

Dummes Geschwätz wie man wolle die Eigentümergemeinschaft “befragen”, die “Stimmung erforschen”, “Vorstellungen und Wünschen” ein Gehör geben – alles Schmarrn!

Eine Eigentümerversammlung ist keine Kuschelveranstaltung, auch wenn unseriöse Verwalter dies gerne unbedarften Eigentümern und zu ihrem eigenen Vorteil suggerieren …

Kostenvoranschläge können enorm abweichen. Bei gleichen Leistungen können große Preisspannen existieren. Umso mehr wenn nur “ein einziges” Angebot als Grundlage für eine “Tendenzabstimmung” herhält.
Dieses – ggf. maßlos überteuerte Angebot – wird als repräsentatives, durchschnittliches Angebot ausgewiesen.
Was Sanierungsarbeiten angeht sind die meisten Miteigentümer vollkommen unbedarft.
Kein Problem, denn sie haben ja die Hausverwaltung.

Deshalb: kein Beschluss ohne Vorlage von mehreren vollständigen und vergleichbaren Kostenvoranschlägen.

Eine seriöse Verwaltung würde zunächst die Notwendigkeit – oder eben nicht – der geplante Sanierungsmaßnahme erörtern. Vieles kann nämlich auch warten.
So muss z.B. nicht immer nach 30 Jahren eine komplette Fenstererneuerung durchgeführt werden, auch wenn dies unseriöse Verwalter gerne vorgeben “Die Fenster sind doch schon 30 Jahre alt”. – Wenn sie dicht sind können sie auch noch viele Jahrzehnte halten. Warum nicht?

Sobald den Eigentümern von der unseriösen Verwaltung der gefällige “Kuschelkurs” angeboten wird mit Sätzen wie “Was meinen Sie denn…?”, “Wie stehen Sie zu einer ….-Erneuerung?” – geben Sie Acht!

“Tendenzabstimmungen” oder “Tendenzbeschlüsse” auf Basis unzureichender Information und nur einem Kostenvoranschlag, der ggf. absichtlich überteuert und wirklichkeitsfremd ist, sind kein seriöses Aushängeschild einer Verwaltung.
Hinzu kommt der Eindruck, der Verwalter wäre schlichtweg faul.
Meistens ist er aber “nur” gerissen – und hat Absichten, die nicht zum finanziellen Vorteil der  Miteigentümer sind.

Praxisfall 1: Verwalter wünscht Beschluss obwohl nur 1 einziges Angebot vorliegt
Der Verwalter stellte auf der Versammlung seine Gedanken zu einer neu geplanten Balkonsanierung vor. Um die Eigentümer zu sensibilisieren hatte er bereits 2 Angebote eingeholt. Da es zwei verschiedene Sanierungsvarianten gab – eine mit Erhalt und eine ohne Erhalt des gemauerten Balkons – bat der Verwalter die Eigentümer um eine “Tendenzabstimmung”: er wollte wissen, für welche Variante sich die Eigentümer “tendenziell” entscheiden würden.
Es wurde somit abgestimmt (“Wer ist tendenziell eher für eine Sanierung….”), und das  Abstimmungsergebnis notiert. Die Mehrheit hatte sich “tendenziell” für eine bestimmte Sanierungsvariante entschieden.

Sehr erstaunt waren einige Eigentümer, als ihnen 2 Wochen später die Handwerker begegneten und ihnen mittteilten: “Nächste Woche wird das Gerüst aufgebaut.”

Ein Blick ins Protokoll zeigte den Grund: aus dem angeblichen Tendenzbeschluss war ein ganz normaler Beschluss geworden!
Das Abstimmungsergenbis war korrekt wiedergegeben, der Beschluss hiess: “Die Eigentümergemeinschaft beschliesst die Balkonsanierung ohne Erhalt der gemauerten Balkonbrüstung”.

Praxisfall 2: Verwalter wünscht Beschluss, obwohl kein einziges Angbot vorliegt
Bei diesem Fall kann der vorliegende Kostenvoranschluss nicht bemängelt werden – er existiert noch nicht!
Was auch immer der Verwaltung an Erklärung zur Hand hat: Vorsicht ist geboten!
Gerade wenn noch nicht einmal ein Handwerkerangebot, noch nicht einmal eine realistische Kostenschätzung vorlieg – dann ist der Sinn dieser Maßnahme ggf zweifelhaft!

Im vorliegenden Fall  lagen Heizungsrohre im Boden und in der Wand der Wohnungen.
Es handelte sich um ca 15 Wohnungen in 2 Gebäuden.
Da es immer wieder zu Wasserschäden kam, weil diese Heizungsrohre anscheinend defekt waren schlug der Verwalter vor, alle Unterputz liegenden Rohre nach “außen”, also vor die Wand, anbringen zulassen. Ein unglaublicher Aufwand, da sämtlichen Wände hätten aufgeschlagen, Möbel verrückt werden müssen… von Staub und Dreck nicht zu reden.

Auf die Frage, welche Kostenvoranschläge für diese Arbeiten vorliegen würden, antwortete der Verwalter noch kurz vor der Versammlung: “Keine”.
Er wollte sich von den Eigentümern zunächst den Beschluss “holen” und dann anfangen, Angebote einzuholen.

Auf die Frage nach der zwingenden Notwendigkeit, da doch die Versicherung bisher alle Schäden bezahlt hatte, entgegnete der Verwalter, ja, aber die Prämie wäre nach den Schäden im letzten Jahr erhöht worden: um 7.000 €. Insgesamt würde die Versicherung – für alle Wohnungen – nun 12.000 € kosten. Außerdem bestünde die Gefahr, dass die Versicherung – aufgrund der Wasserschäden – “kündigen” würde.

Also, sicher wissen wir nur: es kam zu unangenehmen Wasserschäden, die Versicherung erhöhte daraufhin ihre Prämiel
Ob die Versicherung wirklich Kündigungsabsichten hat, ist direkt bei der Vers. zu prüfen.
Ob die Versicherung das Herausreißen der eingemauerten Heizungsrohre in 15 Wohnungen der 1990er Jahre zur Auflage macht, um den Vertrag weiterzuführen, auch.
Oder ist es nur Phantasie-Gedankenwerk des Verwalters?
Stattdessen schlägt der Verwalte sehr aufwendige “Sanierungsarbeiten” vor, o h n e  realistische Kostenschätzung, o h n e  zu wissen ob die Kosten ansatzweise zumutbar sind und o h n e zu wissen, ob diese überhaupt eine sinnvolle Maßnahme ist.

Typisch für einen unseriösen Verwalter, dem es nur darum geht, Kosten und Handwerkeraufträge zu generieren. Sinn, Zweck und Kosten sind nebensächlich.

Steuerlicher Aspekt:
die Vericherungsprämien der Gebäudeversicherngen – in welcher Höhe auch immer – werden bei vermieteten Wohneinheiten an die Mieter weitergegben und von diesen getragen.
Großsanierungen, wie oben vorgesehen, werden ausschließlich von den Eigentümern getragen. Schon in dieser Hinsicht sollten Sanierungsvorschläge der Verwaltung geprüft werden…


Empfohlene Gegenmaßnahmen

Verweigern Sie bei “Tendenzbeschlüssen” den Beschluss.
Bitten Sie den Verwalter freundlich, weitere, vergleichbare und vollständige Angebote einzuholen.
Empfehlen Sie dabei gerne Unternehmen, die Ihnen als seriös bekannt sind und von denen ausgegangen werden kann, dass sie realistische Kostenvoranschläge erstellen.