Archiv der Kategorie: Trick: Verwalter handelt anders als zuvor beschlossen

Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts.

Erst als der Miteigentümer, dessen Wohnung aufgrund des maroden Dachs seit Jahren unvermietbar war, nach zahlreichen Mahnungen und Schreiben des Rechtsanwalts im nächsten Jahr bei Gericht die Zwangssanierung beantragte …. kam Bewegung in den Beschluß.
Aber es entstanden auch Zusatzkosten für den zusätzlichen Gerichtsantrag, dessen Kosten die Gemeinschaft zahlten musste. Diese weigerte sich, wodurch weitere Rechtsanwalts- und Mahngebühren entstanden…. die ebenfalls der Eigentümergemeinschaft in Rechnung gestellt wurde. Wie so oft hatte der eigentliche Verursacher, der Hausverwalter, keinerlei Kosten zu tragen….

Weitere Fehler:
1) der Beirat hat keine Entscheidungskompetenz!  “..ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden.”
Nein, die Entscheidung hat einzig die Gemeinschaft per Beschluß zu treffen.
2) “Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn….”
Der Miteigentümer kann gerne Angebote einholen – aber bitte  v o r  der Versammlung.
Denn vor der Versammlung müssen die Angebote vorliegen. Sonst ist der Beschluss anfechtbar.

Empfehlung:
* Prüfen Sie immer, ob die Beschlüsse des Vorjahres umgesetzt wurden. Fragen Sie den Verwalter und Beirat nach dem Stand der Arbeiten.
* Achten Sie darauf, dass die Gemeinschaft entscheidet. Es gibt keinen Grund, eine wichtige Entscheidung dem Beirat zu übertragen. Nur so wird Transparenz geschaffen.
* Achten Sie darauf, dass der Verwalter zwingend alle Angebote vor der Versammlung vorliegen hat und schauen Sie diese gerne ein.

* Verwalter, die wiederholt Beschlüsse nicht oder nur nach Mahnung umsetzen, die es gewohnt sind, die Entscheidungskompetenz dem Beirat zu übertragen oder die Angebote erst nach der Versammlung einholen möchten…. können nicht als seriös bezeichnet werden.

Hausverwalter setzt Beschluss nicht um: Reparaturen am maroden Dach doch nicht ausführt

Unter dem Einfluss eines Miteigentümers, der die geplante Dachsanierung auf jeden Fall vermeiden möchte, gibt ein Verwalter fälschlicherweise vor, alle beschlossenen Reparaturen seien ausgeführt worden.

In einer WEG mit 13 Wohneinheiten ist das Dach aus den 60er Jahren seit langem in schlechtem Zustand. Die Dachpfannen sind so alt, dass sie “bröseln” und sich langsam auflösen, es fehlt eine wasserdichte Unterschutzbahn, so dass es in der Vergangenheit zu eindringender Feuchtigkeit (=Wasserschäden) kam.
Leidtragende waren die Eigentümer der Dachgeschosswohnung.

Aufgrund des katastrophalen Zustands des Dach soll auf der kommenden Eigentümerversammlung ein entsprechender Beschluss der Dachgeschoss-Eigentümer verabschiedet werden.
Den maroden Zustand des Dachs hat zuvor ein Gutachter festgestellt, der ebenfalls zur Versammlung kommt und seine Sicht der WEG darlegt.
Strikt gegen die Sanierung ist der Eigentümer zweier Wohnungen im 1. OG.
Er möchte Kosten, die ihm nicht direkte zu Gute kommen, vermeiden.
Eine Fassadenverschönerung hält er für angebrachter, zumal er beabsichtigt seine Wohnung in einigen Jahren zu verkaufen.

Aufgrund der Beeinflussung dieses einen Miteigentümers, der gleichzeitig Beiratsvorsitzender ist, wird auf der Versammlung der Beschluss zur Dachsanierung a b g e l e h n t.
Man wolle erst noch weiter “reparieren” und mit der Sanierung noch 5-6 Jahre warten
Die Verwalter hätte zu diesem Zeitpunkt einschreiten müssen –  zum Wohle der Eigentümergemeinschaft. Denn: zu reparieren gab es an diesem Dach nichts mehr, dies hatte der Dachdecker bereits mehrfach nach Ortsterminen bekanntgegeben: die Dachpfannen waren in einem solch schlechten Zustand, dass sie sich auflösten…..

Der Verwalter stand sehr unter dem Einfluss des Beiratsvorsitzenden und formulierte einen Beschuss zur Verschiebung der Sanierung. Zunächst sollten erhaltenden Reparaturen ausgeführt werden.

In den Folgejahren, als es erneut zu Wasserschäden kam,  wurde den Eigentümern immer wieder erklärt, die Dachreparaturen seien gleich nach der Versammlung ausgeführt worden.
Doch der Verwalter log.

Ein Blick in die Abrechnungsunterlagen zeigt lediglich eine einzige Reparaturmaßnahme: der Austausch eines scheinbar undichten Dachfensters auf dem Speicher. Und zwar dort, wo der Beiratsvorsitzende seinen Abstellraum/Abstellverschlag hatte.

Rechnung Nr. 29197 / 29342
Erneuerung eines Ausstiegsfensters, diverse Kleinreparaturen, ausgeführt am…
Materialverbrauch: VELUX Dachausstieg, Tuben Silikon,
Lohn-, Fahrt-, Geräte- und Entsorgungskosten: 9 Stunden…

rg_zache_230909_S1_kasch2
In den Vorjahren hatte der Beiratsvorsitzende bereits zusammen mit dem Vor-Verwalter die schräge – scheinbar doch undichte – Dachfläche abgedichtet. Nur seinen Abstellraum, versteht sich. Die der  übrigen, erhielten keine Abdichtung.
Und nun hatte er erreicht, dass nur das Dachfenster in seinem Verschlag ausgetauscht werden würde.

Und das war es.
K e i n e 
weiteren, “erhaltenden Dachreparaturen”, wie auf der Versammlung beschossen.
Es machte lt Dachdecker ja auch keinen Sinn.

Es kam daraufhin zu den zu erwartenden, weiteren Wasserschäden in den Dachgeschoßwohnungen.
Der Verwalter log jahrelang, behauptete bis zum Schluss, das Dach wäre nach der Versammlung und auf Beschluss der WEG hin, repariert worden…

Empfohlene Gegenmaßnahmen
Prüfen Sie die Aussagen der Verwalter. Macht der Verwalter einen unseriösen Eindruck, überprüfen Sie a l l e aussagen. Zahlreiche Verwalter haben den Bezug zur Realität und zu wahrheitsgemäßen Aussagen verloren.
Sprechen Sie mit den Handwerkern.
Schauen Sie in die Abrechnungsunterlagen und machen Sie Kopien (!) aller, auch nur ansatzweise wichtigen Unterlagen.
Viele Beiräte, die eigentlich die Interessen der Eigentümergemeinschaft als Ganzes vertreten sollten, verfolgen nur ihre eigenen Interessen. Stellen sie ihre Aussagen in Frage, überprüfen sie alles.

“Tendenzbeschlüsse” – Beschlüsse ohne genügend Vergleichsangebote

Bei größeren Ausgaben sind zuvor mindestens 3 Vergleichsangebote vom Verwalter einzuholen und den Miteigentümern vorzustellen.

Unseriöse Verwalter vermeiden dies sehr gerne. Manchen ist diese Arbeit zu anstrengend, andere möchten gerne ihre “eigenen” Handwerker beauftragen. Dies geht am leichtesten mit Lügen und dem Vortäuschen falscher Tatsachen.

So werden vom Verwalter geplante Sanierungsarbeiten gerne o h n e  die erforderliche Anzahl von 3 Angeboten als Tagesordnungspunkt in die Einladung gesetzt.
Wenn nicht gleichzeitig mit der Einladung eine Beschußvorlage, d.h. der beabsichtigte Beschußtext wortwörtlich vorliegt – ist Mißtrauen gegenüber dem Verwalter angebracht.

Dummes Geschwätz wie man wolle die Eigentümergemeinschaft “befragen”, die “Stimmung erforschen”, “Vorstellungen und Wünschen” ein Gehör geben – alles Schmarrn!

Eine Eigentümerversammlung ist keine Kuschelveranstaltung, auch wenn unseriöse Verwalter dies gerne unbedarften Eigentümern und zu ihrem eigenen Vorteil suggerieren …

Kostenvoranschläge können enorm abweichen. Bei gleichen Leistungen können große Preisspannen existieren. Umso mehr wenn nur “ein einziges” Angebot als Grundlage für eine “Tendenzabstimmung” herhält.
Dieses – ggf. maßlos überteuerte Angebot – wird als repräsentatives, durchschnittliches Angebot ausgewiesen.
Was Sanierungsarbeiten angeht sind die meisten Miteigentümer vollkommen unbedarft.
Kein Problem, denn sie haben ja die Hausverwaltung.

Deshalb: kein Beschluss ohne Vorlage von mehreren vollständigen und vergleichbaren Kostenvoranschlägen.

Eine seriöse Verwaltung würde zunächst die Notwendigkeit – oder eben nicht – der geplante Sanierungsmaßnahme erörtern. Vieles kann nämlich auch warten.
So muss z.B. nicht immer nach 30 Jahren eine komplette Fenstererneuerung durchgeführt werden, auch wenn dies unseriöse Verwalter gerne vorgeben “Die Fenster sind doch schon 30 Jahre alt”. – Wenn sie dicht sind können sie auch noch viele Jahrzehnte halten. Warum nicht?

Sobald den Eigentümern von der unseriösen Verwaltung der gefällige “Kuschelkurs” angeboten wird mit Sätzen wie “Was meinen Sie denn…?”, “Wie stehen Sie zu einer ….-Erneuerung?” – geben Sie Acht!

“Tendenzabstimmungen” oder “Tendenzbeschlüsse” auf Basis unzureichender Information und nur einem Kostenvoranschlag, der ggf. absichtlich überteuert und wirklichkeitsfremd ist, sind kein seriöses Aushängeschild einer Verwaltung.
Hinzu kommt der Eindruck, der Verwalter wäre schlichtweg faul.
Meistens ist er aber “nur” gerissen – und hat Absichten, die nicht zum finanziellen Vorteil der  Miteigentümer sind.

Praxisfall 1: Verwalter wünscht Beschluss obwohl nur 1 einziges Angebot vorliegt
Der Verwalter stellte auf der Versammlung seine Gedanken zu einer neu geplanten Balkonsanierung vor. Um die Eigentümer zu sensibilisieren hatte er bereits 2 Angebote eingeholt. Da es zwei verschiedene Sanierungsvarianten gab – eine mit Erhalt und eine ohne Erhalt des gemauerten Balkons – bat der Verwalter die Eigentümer um eine “Tendenzabstimmung”: er wollte wissen, für welche Variante sich die Eigentümer “tendenziell” entscheiden würden.
Es wurde somit abgestimmt (“Wer ist tendenziell eher für eine Sanierung….”), und das  Abstimmungsergebnis notiert. Die Mehrheit hatte sich “tendenziell” für eine bestimmte Sanierungsvariante entschieden.

Sehr erstaunt waren einige Eigentümer, als ihnen 2 Wochen später die Handwerker begegneten und ihnen mittteilten: “Nächste Woche wird das Gerüst aufgebaut.”

Ein Blick ins Protokoll zeigte den Grund: aus dem angeblichen Tendenzbeschluss war ein ganz normaler Beschluss geworden!
Das Abstimmungsergenbis war korrekt wiedergegeben, der Beschluss hiess: “Die Eigentümergemeinschaft beschliesst die Balkonsanierung ohne Erhalt der gemauerten Balkonbrüstung”.

Praxisfall 2: Verwalter wünscht Beschluss, obwohl kein einziges Angbot vorliegt
Bei diesem Fall kann der vorliegende Kostenvoranschluss nicht bemängelt werden – er existiert noch nicht!
Was auch immer der Verwaltung an Erklärung zur Hand hat: Vorsicht ist geboten!
Gerade wenn noch nicht einmal ein Handwerkerangebot, noch nicht einmal eine realistische Kostenschätzung vorlieg – dann ist der Sinn dieser Maßnahme ggf zweifelhaft!

Im vorliegenden Fall  lagen Heizungsrohre im Boden und in der Wand der Wohnungen.
Es handelte sich um ca 15 Wohnungen in 2 Gebäuden.
Da es immer wieder zu Wasserschäden kam, weil diese Heizungsrohre anscheinend defekt waren schlug der Verwalter vor, alle Unterputz liegenden Rohre nach “außen”, also vor die Wand, anbringen zulassen. Ein unglaublicher Aufwand, da sämtlichen Wände hätten aufgeschlagen, Möbel verrückt werden müssen… von Staub und Dreck nicht zu reden.

Auf die Frage, welche Kostenvoranschläge für diese Arbeiten vorliegen würden, antwortete der Verwalter noch kurz vor der Versammlung: “Keine”.
Er wollte sich von den Eigentümern zunächst den Beschluss “holen” und dann anfangen, Angebote einzuholen.

Auf die Frage nach der zwingenden Notwendigkeit, da doch die Versicherung bisher alle Schäden bezahlt hatte, entgegnete der Verwalter, ja, aber die Prämie wäre nach den Schäden im letzten Jahr erhöht worden: um 7.000 €. Insgesamt würde die Versicherung – für alle Wohnungen – nun 12.000 € kosten. Außerdem bestünde die Gefahr, dass die Versicherung – aufgrund der Wasserschäden – “kündigen” würde.

Also, sicher wissen wir nur: es kam zu unangenehmen Wasserschäden, die Versicherung erhöhte daraufhin ihre Prämiel
Ob die Versicherung wirklich Kündigungsabsichten hat, ist direkt bei der Vers. zu prüfen.
Ob die Versicherung das Herausreißen der eingemauerten Heizungsrohre in 15 Wohnungen der 1990er Jahre zur Auflage macht, um den Vertrag weiterzuführen, auch.
Oder ist es nur Phantasie-Gedankenwerk des Verwalters?
Stattdessen schlägt der Verwalte sehr aufwendige “Sanierungsarbeiten” vor, o h n e  realistische Kostenschätzung, o h n e  zu wissen ob die Kosten ansatzweise zumutbar sind und o h n e zu wissen, ob diese überhaupt eine sinnvolle Maßnahme ist.

Typisch für einen unseriösen Verwalter, dem es nur darum geht, Kosten und Handwerkeraufträge zu generieren. Sinn, Zweck und Kosten sind nebensächlich.

Steuerlicher Aspekt:
die Vericherungsprämien der Gebäudeversicherngen – in welcher Höhe auch immer – werden bei vermieteten Wohneinheiten an die Mieter weitergegben und von diesen getragen.
Großsanierungen, wie oben vorgesehen, werden ausschließlich von den Eigentümern getragen. Schon in dieser Hinsicht sollten Sanierungsvorschläge der Verwaltung geprüft werden…


Empfohlene Gegenmaßnahmen

Verweigern Sie bei “Tendenzbeschlüssen” den Beschluss.
Bitten Sie den Verwalter freundlich, weitere, vergleichbare und vollständige Angebote einzuholen.
Empfehlen Sie dabei gerne Unternehmen, die Ihnen als seriös bekannt sind und von denen ausgegangen werden kann, dass sie realistische Kostenvoranschläge erstellen.

Verwalter ignoriert Beschluss und will “eigene, preiswertere” Handwerker durchsetzen

Der Wunsch “eigene” und auf den ersten Blick angeblich preiswertere Handwerker für geplante Sanierungsmaßnahmen durchzusetzen – ist den meisten unseriösen WEG-Verwaltern gemeinsam.

Praxisfall:
Aus dem Vorjahr lag ein konkreter Beschluss zu einer geplanten Balkon- und Fassadensanierung vor. Die vorgesehenen und zu beauftragenden Handwerker waren namentlich genannt. Diese Handwerksfirmen waren der Eigentümergemeinschaft bekannt, sie hatten einen guten Ruf und mit diesen sollte die Sanierung durchgeführt werden.

Die im Jahr zuvor tätige Hausverwaltung hatte zwischenzeitlich gekündigt, da man ihr  Unregelmässigkeiten nachweisen konnte. Deshalb hatte die Eigentümergemeinschaft seit Anfang des Jahres einen neuen Verwalter.

Im Frühjahr erwarteten die Eigentümer, dass mit der Sanierung begonnen würde.
Aber es tat sich nichts.
Der August kam … und der neue Verwalter lud die Beiräte zu sich ins Büro ein.

Diese staunten nicht schlecht, als man ihnen dort nahelegte für die geplante Fassadensanierung – entgegen dem bereits gefaßten Beschluss –  andere, “preiswertere” Handwerker zu beauftragen.
D.h. der Verwalter wollte die Beiräte aufzufordern, hinter dem Rücken der Eigentümergemeinschaft den bereits gefassten WEG-Beschluss zu sabotieren.

Dieses Vorgehen war für den Verwalter nicht neu – und in der Regel auch mit Erfolg gekrönt. Denn er leistete Vorarbeit: nicht umsonst bemühte er sich bei der Neuwahl der Beiräte manipulativ einzuwirken: es sollten junge und neue, vor kurzem erst eingezogene Miteigentümer gewählt werden (= diejenigen, die noch keine Ahnung vom WEG-Gesetzt hatten). Nein, die alt-eingesessenen Miteigentümer (= nämlich diejenigen, mit Ahnung) sollten doch bitte den Jungen den Vortritt lassen usw….

Bei diesen Ahnungslosen hatte der Verwalter bisher auch mit seiner konspirativen Verbrüderung punkten können: denn alles, was gerade beim Verwalter besprochen wurde, sollte streng geheim bleiben! Wörtlich: „Alles was wir heute besprechen bleibt unter uns!“

Leider traf er auf Beiräte mit Rückrat, die sich weigerten, einen bereits gefassten Beschluss zu untergraben, die Geheimbündelei des Verwalters ignorieren und empört sein Büro verließen.

Anmerkung:
Es ging dem Verwalter natürlich  n i c h t  darum, wirklich preiswerterer Handwerker vorzuschlagen.
Es ging ihm darum, mit Handwerkern zusammenzuarbeiten, die korrupt genug waren, sich für den von der Hausverwaltung erhaltenen Auftrag “in besonderer Weise dankbar” zu zeigen. Entweder in Form von Schwarzgeldzahlungen oder bei Arbeiten im privaten Wohnhaus des Verwalters…..

Die Zeche zahlen die Eigentümer, den diese Beträge werden an die Eigentümergemeinschaft weitergeleitet und direkt oder indirekt in Rechnung gestellt.
Meist in Form von “unvorhergesehenen Kosten”, überteuerten Preisen oder minderer Qualität der genutzten Materialien.

Schauen Sie sich doch einmal die Privatwohnungen der Verwalter an…. nicht umsonst werden die Adressen ungern genannt….