Archiv der Kategorie: Trick: Verwalter handelt ohne nötigen Beschluss

Anzeige gegen den Verwalter wegen Untreue und Sachbeschädigung (Entwendung Fahrräder)

Praxisfall: Miteigentümer wehrt sich gegen die willkürliche “Entsorgung” von Fahrrädern durch den WEG-Hausverwalter

 

Betr: Anzeige wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung
gegen Herrn X. Y., Musterstrasse, Musterstadt
(tätig als Hausverwalter für das Haus MusterWEG, Musterstadt)

Sehr geehrte Damen und Herren von der Staatsanwaltschaft,

ohne Auftrag und oder Beschluss der Eigentümergemeinschaft MusterWEG hat der als Hausverwalter tätige X. Y. in Eigeninitiative kürzlich zahlreiche Fahrräder entsorgen lassen.
Diese Fahrräder gehörten allesamt entweder den Mietern oder den Wohnungseigentümern der o.g. Häuser. Die „Entsorgung“ fand scheinbar in den Monaten April bis Juni 20…statt.
Alle Fahrräder waren mit Fahrradschlössern abgeschlossen und befanden sich in einem separaten Fahrradkeller im Untergeschoss des Hauses MusterWEG, der ebenfalls immer verschlossen ist.

Verwalter X.Y. beauftragte den Hausmeisterdienst H.M. willkürlich ausgesuchte Fahrräder mit “roten Bändern“ zu versehen.  Obwohl die Besitzer der Fahrräder die vom Hausmeister angebrachten Markierungen immer wieder entfernten, fand trotzdem eine „Entsorgung“ der Fahrräder statt.

Auffällig ist, dass auch viele gute und teure Marken-Fahrräder als „Schrotträder“ markiert wurden. Es liegt die Vermutung nahe, dass der Verwalter wirtschaftliche Interessen verfolgte und die Frühjahr-/Sommersaison nutzen wollte, um diese Räder zu verkaufen.
Zur Erinnerung: einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft hierzu gab es nie!

Wie hartnäckig und wie willkürlich Fahrräder immer wieder zur „Entsorgung“ markiert wurden zeigt untenstehendes Photo: die Bewohnerin sieht sich gezwungen, ein Schild „Kein Schrottrad“ an ihrem guten und soliden Fahrrad dauerhaft anzubringen. Zuvor war auch dieses Fahrrad mittels Markierung zur „Entsorgung“ vorgesehen worden.
Ebenfalls gut sichtbar: die dicke Verschlusskette am Hinterrad– gegen die Handhabe des Verwalter X.Y und des Hausmeisters H.M. jedoch nutzlos.

mit schild kein schrottrad_kasch_kl

Herr X. Y. scheint generell ein eher entspanntes Verhältnis zur Recht und Unrecht zu haben. So ist er bereits durch einen Titelmissbrauch (StA Berlin 283 Js 30…….) aufgefallen: jahrelang hatte er sich als „Diplom-Betriebswirt“ ausgegeben und diesen akademischen Titel für seine beruflichen Zwecke (Kundengewinnung) genutzt. Dass ihm dieser Titel nie verliehen worden war störte ihn nicht.

Da meine wiederholten Schreiben an die Hausverwaltung X. Y. bezüglich der „entsorgten“ Fahrräder bisher ohne Antwort blieben stelle ich nun Strafantrag gegenHerrn X. Y. wegen Untreue StGB § 266 und Sachbeschädigung.

Ich bedanke mich im voraus für Ihre Hilfe und Unterstützung.

Mit freundlichen Grüßen,

 

 

Anlage:
Aushang wie er irgendwann zufällig im Treppenhaus MusterWEG vorgefunden wurde

aushang 2_kasch_kl

Verwalterwillkür: Entsorgung von Fahrrädern ohne WEG-Beschluss

Traditionell willkürlich verhält sich dieser WEG-Hausverwalter.

Er entscheidet – ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft – Fahrräder der Eigentümer und Mieter aus dem Fahrradkeller zu entfernen.
Einen Beschuss der Wohnungseigentümergemeinschaft gab es nie und gibt es nicht.
Auch meint der selbstbewußte Verwalter, es genüge ein Aushang im Treppenhaus, um alle Eigentümer – auch diejenigen, die ihre Wohnung vermietet haben und ausserhalb wohnen – zu informieren:

Entsorgung von “Fahrradleichen”

Guten Tag werte Bewohner/Eigentümer,

in der …. Str. … [Name der WEG] stehen wieder einige “Schrottfahrradräder”.
Wir bitten die Bewohner höflichst Ihre Fahrräder in den jeweiligen Kellerverschlag unterzustellen oder falls diese gar nicht mehr genutzt werden, die Fahrräder entsprechend zu entsorgen.

Fahrräder, die offensichtlich fahruntauglich oder lange nicht benutzt worden sind, werden durch den Hauswart-Service mit roten Bändern markiert.
Wir bitten um Verständnis, dass wir hier eine Frist bis zum 10.02.2016 setzen müssen und nach Ablauf dieser Frist, die Fahrräder im Keller der …. Str. … unterstellen und nach weiteren 4 Wochen, die Entsorgung veranlassen werden.
Wir hoffen, dass es soweit nicht kommen muss und bitten um entsprechende Veranlassung.
Vielen Dank.
Es grüßt   gez. K. H.

hamel_aushang_kasch_kl
Beim Betreten des Fahrradkellers stellt sich heraus, dass fast die Hälfte der dortigen Fahrräder mit einem roten Band markiert wurde.
Die Auswahl fand willkürlich statt: auch gute, teure Fahrräder waren zur Entsorgung markiert. Es reichte, dass sie – nach den langen Wintermonaten, in denen die Räder kaum benutzt wurden – etwas verstaubt waren oder dass die Luft der Reifen herausgegangen war: sofort wurde dieses Rad als “Schrottrad” markiert und für den Abtransport vorgesehen.

Die ganze Aktion hatte weniger den Anschein, für mehr Platz im Fahrradkeller sorgen zu wollen – für das der Verwalter übrigens auch einen Vorab-Beschluss der Eigentümergemeinschaft und eine Beauftragung erhalten hätte müssen.
Nein, das Ganze hatte den Anschein eines sehr routinierten Nebengewerbes: in enger Zusammenarbeit mit dem Hausmeisterdienst, der dem Verwalter sehr nahe stand, scheinen beide aus der willkürlichen und grundlosen Entsorgung von Fahrrädern (der Eigentümer und Mieter) eine Art Handel zu betreiben.

Fakt ist, dass der Verwalter hier seine Kompetenzen überschreitet.
Das es ihm selber nicht auffällt, zeigt wie er seinem Gutherren-Denken verhaftet ist.

Die Eigentümer sind leider naiv und seit langem zu abgestumpft durch die Bevormundung des Verwalters.
Aufklärungsversuche blieben fruchtlos. Selbst der Beirat, zusammengesetzt aus 3 freundlichen, aber dumm-einfältigen Eigentümern, sah keinen Handlungsbedarf und lässt den Verwalter gewähren.

Empfohlene Maßnahme:
Zeigen Sie den Hausverwalter an!
Musteranzeige wird in den nächsten Tagen in den Blog gestellt.

Manipulation durch gefilterte und selektierte Informationen – Rauchmelder (2)

Nun eine neue, andere Wohnungseigentümergemeinschaft – und der 4-teilige-Tagesordnungspunkt zum Thema Rauchmelder-Installation kommt uns bekannt vor.

Identisch ist:
a) die Gliederung des Themas in 4 Unterpunkte
b) die Beauftragung der Wartung
c) die Rechtsanwaltdrohung bei Zuwiderhandeln
d) fehlende alternative Angeobte/Dienstleister
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Tagesordnungspunkt aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
“TOP 8: a) Installation von Rauchwarnmeldern gemäß Bestimmung in den Wohnungen/Kauf bzw. Miete mit Beschluss
b)  Beauftragung einer Fachfirma/jährliche Wartungsverpflichtungen/Verkehrssicherungspflicht mit Beschluss
c) Erwerb eines “Rundum-Sorglos-Paketes” (jährlich ca. € 5,- je Rauchmelder) mit Beschluss
d) Rechtsanwaltsbeauftragung wegen Installationsverweigerung durch die WEG mit Beschluss.”
rauchmelder_o_3

Während der WEG-Versammlung präsentiert der Verwalter 2 Rauchmeldermodelle: einen ansprechenden (siehe Photo) und einen deutlich hässlicheren. Die beiden Modelle befinden sich im Versammlungsraum des Hausverwalters und wurden wohl schon einige Male gezeigt.

Auszug aus dem Protokoll der WEG-Versammlung:

Es fällt auf, dass der Name des beauftragten Dienstleisters für die Anbringung der Rauchmelder nicht genannt wird. Weiter werden die Kosten der Anschaffung nicht beziffet. Auf die Modalitäten des Wartungsvertrags wird überhaupt nicht eingegangen.

a) Installation von Rauchwarnmeldern gemäß gesetzlicher Bestimmung in den Wohnungen/Kauf bzw. Miete mit Beschluss. Die WEG wünscht, dass einheitliche Rauchmelder in allen Schlafräumen und Fluren der Wohnungen installiert werden.
Die Geräte sollen gekauft werden. Die Kosten sind der Rücklage zu belasten.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: Einstimmiger Beschluss
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

b) Beauftragung einer Fachfirma/jährliche Wartungsverpflichtung/ Verkehrssicherungspflicht mit Beschluss
Die Prüfungs- und Dokumentationspflicht ist einem Dienstleister in Auftrag zu geben.
Die Kosten sind umlagefähig und mit der Abrechnung nach MEA zu erfassen.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: 6.265,2 MEA
Dagegen: 0 MEA
Enthaltung: 830,82 MEA
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

c) Erwerb eines „Rundum-Sorglos-Paketes” (jährlich ca. € 5,– je Rauchmelder) mit Beschluss. Um eventuellen Haftungsproblemen zu entgehen, wird der Verwalter bevollmächtigt, einen entsprechenden Vertrag abzuschließen. Die Kosten sind entsprechend nach MEA umzulegen.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: 6.265,2 MEA
Dagegen: 0 MEA
Enthaltung: 830,82 MEA
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

d) Rechtsanwaltsbeauftragung wegen Installationsverweigerung durch die WEG mit Beschluss:
Vorsorglich beschließt die WEG, dass der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Die Kosten trägt die WEG. Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: Einstimmiger Beschluss
Beschlussergebnis: der Antrag wird angenommen”protokoll_seite1_top8_kl

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Im Hausflur hängt seitdem ein Schild der Rauchmelder-Firma O. :
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Beauftragung von Ingenieur ohne Zustimmung der WEG

Mit beeindruckendem Selbstbewußtsein informierte diese WEG-Verwaltung die Wohnungseigentümer, dass sie ohne nötigen Beschluss einen Ingenieur beauftragt habe

Untenstehendes “Infoschreiben an die Miteigentümer” erhielten die erstaunten Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft:

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir geben Ihnen hiermit zum derzeitigen Stand Ihrer Wohnanlage einige Infos, die u.a. auch auf der kommenden Eigentümerversammlung [die 6 Monate später stattfand] zur Diskussion gestellt werden.
Nach einer Besichtigung der Dachflächen auf mögliche Schäden haben wir von der hierfür beauftragten Firma den Hinweis erhalten, dass sämtliche Dachflächen einer notwendigen Überarbeitung bedürfen.
Mit dieser Erkenntnis haben wir einen Sachverständigen beauftragt, um eine neue Kostenermittlung als Diskussionsgrundlage für die kommende Eigentümerversammlung vorlegen zu können.
Als Anlage 1 zu unserem Schreiben überlassen wir Ihnen die vorläufige Kostenermittlung mit Bebilderung, auszugsweise Seiten 1-3.

Hinweis: Im Jahr 1989 wurden die Dachflächen letztmalig, mit der Aufbringung einer zusätzlichen Wärmedämmung, gem. Wärmeschutzverordnung 1986, erneuert.
infoschreiben_hv_dachsanierung

Das übergroße Engagement der Hausverwaltung sollten nicht zu positiv bewertet werden.
Nicht wenige Hausverwaltungen “initiieren” Sanierungsbedarf aus reinem Eigennutz.. So kommt es zu unnötigen und überteuerten Sanierungsmahßnahmen.
Denn sehr viele unseriöse Hausverwaltungen “finanzieren” sich vor allem über die Sanierungsmaßnahmen ihrer Schützlinge, sprich der Eigentümergemeinschaften, da der
“Dank” der mit Aufträgen bedachten Handwerker und Dienstleister sich in Worte allein nicht ausdrücken lässt…..

So ist es nicht erstaunlich, dass viele Hausverwaltungen jedes Jahr erneut und ohne Rücksicht auf Notwendigkeit, Angemessenheit und finanzielle Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft sanieren, sanieren, sanieren…!

Im diesem Fall sah der Verwaltervertrag nicht vor, dass die Hausverwaltung ohne einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft einen “Sachverständigen”/Ingenieur usw. beauftragen darf.
Bzw. darf sie natürlich – nur dann darf sie die Kosten nicht auf die WEG abwälzen, dann muss die Hausverwaltung diese Kosten selber tragen.

Hier nun die Beauftragung des Ingenieurs Peter H. durch die Hausverwaltung – auch wenn mit großen Lettern dort “Wohnungseigetümer-Gemeinschaft” steht – es war die Hausverwaltung, die diesen Auftrag erteilte. Die Gemeinschaft wußte zu diesem Zeitpunkt am 17.02. noch von nichts. Das an sie adressierte “Info-Schreiben” wurde erst am Tag nach der Beauftragung geschrieben.

“Wohnungseinentümer-Gemeinschaft…..
Auftrag-Nr. WE-15-0288 vom 17.02….
Hiermit erteilen wir Ihnen aufgrund Ihrer Honorarermittlung vom 12.02.2015 folgenden Auftrag: Hiermit beauftragen wir die Leistungsphase 2 (inkl. Leistungsphase 1 und 3) zum Gesamtpreis von 1.818,91 €.
Arbeitsbeginn/Ausführungsfrist: sofort.
Unterschrift Verwalter W.”

beauftragung ing_kasch

So leicht geht diese Hausverwaltung mit dem Geld anderer um!
Ohne nötigen Beschuss wird über den Kopf der Gemeinschaft ein Honorar für eine Dachsanierung zugesagt.
Der o.g.  Betrag von 1.818,91 € wurde der Honorartabelle des Ingenieurs herausgenommen. Das Gesamthonorar dieses begleitenden Ingenieurs für eine überhaupt fragliche Dachsanierung sollte also 21.835, 63 € kosten.
rg ing_kaschkl

Und das alles ohne geklärte Notwendigkeit -. weder der Dachsanierung überhaupt noch der Notwendigkeit eines “begleitenden” Ingenieurs. Denn qualifizierte Dachdeckerfirmen können auch prima alleine arbeiten – und brauchen keinen “Sachverständigen”!

Auf der nächsten WEG-Versammlung wollte der Verwalter in der Tat die von ihm geplante Dachsanierung durchboxen, siehe Tagesordnung Nr. 6  in der Einladung zur Versammlung:
tagesordnung_130815kl

Dank dem Engagement mehrerer Miteigentümer konnte eine Beauftragung dieser Dachsanierung vermieden werden.
Wie später klarer erkannt wurde war es nicht das Dach das sanierungsbedürftig war – sondern die Dachdeckerfirma die dringend saniert und vor der drohenden Insolvenz (Eigenkapital lt. letzter Bilanz gleich Null!) bewahrt werden sollte.

Zusammenfassend: ohne wirkliche Notwendigkeit wurde eine Dachsanierung initiiert um Dachdeckerfirma und unnötigerweise begleitenden Ingenieur “in Brot und Arbeit zu bringen”.
Der “Dank” dieser Dachdeckerfirma gegenüber der Hausverwaltung, die dies in die Wege geleitet hätte, wäre in Worte allein nicht auszudrücken gewesen…..

Empfohlene Maßnahmen
Nichts wie weg von dieser Verwaltung!

Dies Hausverwaltung ist heute noch hauptberuflich tätig.

Verwalter ignoriert Verwaltervertrag und beauftragt Ingenieur/Sachverständigen

Erstaunt reagierte der Verwalter, als die Miteigentümer ihm in der letzten Versammlung mitteilten, er hätte seinen Kompetenzen überschritten.

Zur Vorbereitung einer angeblich (!) dringenden und notwendigen Dacherneuerung hatte der Verwalter – ohne aus dem Verwaltervertrag heraus bevollmächtigt zu sein und ohne vorherigen Beschuss der Eigentümergemeinschaft – einen Ingenieur mit Vorarbeiten für diese Dacherneuerung beauftragt.

Den Miteigentümer, denen das Thema “Dacherneuerung” fremd war, zumal es bisher zu keinerlei Wasserschäden gekommen war, sahen weder den Handlungsbedarf noch einen Grund zu der Eile, mit der der Verwalter sein Handeln zu rechtfertigen suchte.

“Warum? Wieso darf die Hausverwaltung keinen Sachverständigen beauftragen?”
– “Nein, dürfen Sie nicht! Bitte schauen Sie in den Verwaltervertrag!”

In der Tat findet sich dort kein Passus, der den Verwalter ermächtigt, ohne vorherigen Beschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Gutachter / Sachverständigen / Ingenieur / Architekt usw zu beauftragen.vollmachten hv2kl(oben: Auszug aus dem Verwaltervertrag)

So musste der Verwalter deutlichen Kritik und klare Worte einstecken – und sich als unwissend oder vorsätzlich handelnd von den Miteigentümern vorführen lassen.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Die Kopie des Verwaltervertrags gehört zu den grundlegenden Unterlagen eines jeden Wohnungseigentümers. Lesen sie ihn aufmerksam durch.
2. Prüfen Sie die Abrechnungsbelege – und verlassen Sie sich nicht auf die Aussage oder die Empfehlung des Beirats, alles wäre in bester Ordnung.
3. Informieren Sie interessierte Miteigentümer und thematisieren Sie die Überschreitung der Verwalterkompetenzen auf der nächsten Versammlung. Denn so etwas darf nicht sein.

Lüge des Verwalters: der empfohlener Architekt war angeblich nicht erreichbar…

Hausverwalter suchte einen “gefügigen”, ihm hörigen Architekten zur Begleitung von Sanierungsmaßnahmen einer Eigentümergemeinschaft

Im Vorfeld einer anstehenden Sanierung gab sich der WEG-Verwalter offen und forderte die Eigentümer auf, ihm Vorschläge für einen zu bennenden Architekten einzureichen.

Der Verwalter war schon zuvor durch sein manipulatives und unkorrektes Verhalten aufgefallen, es war bereits deshalb zu Prozessen gekommen. Durch die Unterstützung des ebenfalls unseriösen Beirats konnten die Wohnungseigentümer jedoch manipuliert und eingeschüchtert werden.

Dieses Mal nun, wollte der Verwalter sauber und mit offenen Karten spielen und forderte die Wohnungseigentümer auf, Ihm Vorschläge für zu beauftragenden Architekten einzureichen.

So erhielt er u.a. von einem Eigentümer unten stehendes Schreiben:

ak_kasch_kl

Obwohl der Verwalter die Adressdaten des Dipl-Ing. Ernst W. auf diesem Schreiben vorfand – und sie selber handschriftlich um die Faxnummer ergänzte (!) – behauptete er , er dieser Architekt wäre nicht zu kontaktieren gewesen.
Der Praxistest bewies das Gegenteil: der Dipl-Ing. war durchaus erreichbar gewesen und hatte sogar auf den Anruf des Verwalters gewartet.

Der wahre Grund: der Architekt Ernst W. war weder “hörig” noch “vereinnahmbar”, wie es der Verwalter wünschte.

Doch er noch fündig – und so kam es in der Tat später zu den so.g. Manipulierungen von Zahlen, Kostenvoranschlägen und Tabellen… die in einem neuen Prozess endeten..

Versagen der Hausverwaltung
Das Problem unseriöser und korrupter Verwalter ist, dass sie nur mit Ihresgleichen wirklich gut zusammenarbeiten können