Archiv der Kategorie: Trick INTRANSPARENZ / Augenwischerei

Hausverwalter: Macht durch Intransparenz und Augenwischerei

Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.

Praxisfall aus Landau:
So wie im konkreten Fall, in dem der Vermieter das Dach saniert, das Gebäude wärmegedämmt und die Fenster erneuert hatte.
Den Streit mit einem Mieter entschied das Landgericht Landau zu dessen Gunsten (1 S 226/07). Konsequenz: Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen wiederholen und kann die höhere Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt kassieren.

In seinem Schreiben zur Mieterhöhung sei die Stellungnahme zu den Kosten der Dachsanierung nicht detailliert genug, beanstandete das Landgericht.
Darüber hinaus fehlten Angaben zum Zustand der Wärmeisolierung vor der Modernisierung: So könnten die Mieter nicht nachvollziehen, inwiefern Heizenergie eingespart werde.
Vermieter müssten zwar kein bestimmtes Maß der Einsparung angeben. Werde ein Gebäude wärmeisoliert, sollten sie aber den Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile benennen (U-Wert vorher und nachher).

Wenn gleichzeitig Maßnahmen der Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden – wie hier bei der Sanierung der Fenster -, müssten Vermieter diese verständlich voneinander abgrenzen, weil sie verpflichtet seien, Instandhaltungskosten selbst zu tragen. Auch das sei hier nicht geschehen.

Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Vom Verwalter akzeptiert: überteuerte Handwerker-Rechnungen mit Pauschalpositionen

Nicht vergleichbare, nicht überprüfbare, oft überteuerte Rechnungen - zum finanziellen Schaden der Eigentümergemeinschaft

Von Handwerkern erstellte Pauschalrechnungen sind weder vergleichbar noch nachvollziehbar und oft maßlos überteuert.

Ein Handwerker, der diese Art von Rechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber ausstellt, will “Kasse machen”. Dies geht nur in Abstimmung mit einem unseriösen Hausverwalter, denn ein seriöser würde sich gegen diese Art Rechnung wehren.
Und wenn der Handwerker sehr gut verdient – ist das Wohl des unseriösen Hausverwalters auch nicht weit entfernt. All dies geht zu finanziellen Lasten der Eigentümergemeinschaft.

Denn die Gemeinschaft wird bei einem verwaltertreuen Beirat über diese Art der Unregelmäßigkeit nicht informiert. Warum auch? Wo ein “Happen” für den Verwalter abfällt ist auch ein “Happen” für den Beirat möglich.

Beispiel für ein Rechnung mit Pauschalpositionen:
In diesem Fall muss angenommen werden, dass der “Schimmel” in der Wohnung durch einen Haar-Riß im oberliegenden Balkon verursacht wurde, verbunden mit wochenlang stehendem Wasser, da der Ablauf über längere Zeit unzufriedenstellend war.

Kurioserweise werden die Malerarbeiten von der gleichen Firma ausgeführt, die zuvor den oberliegenden Balkon bearbeitet hatten. Es ist selbstredend, dass die Ursache für die Feuchtigkeit in der unterliegenden Wohnung “natürlich nicht” in einem Fehler in der Bearbeitung des oberliegenden Balkons zu finden ist.

Der Architekt, mit dem die Balkonsanierung zuvor stattgefunden hatte, hatte diese Handwerkerfirma finanziell “kurz gehalten”, so dass auf ihren Rechnungen manche Positionen nicht bezahlt und gestrichen wurden.
Nun werden sie von der Hausverwaltung beauftragt ihren eigenen Schaden zu reparieren und haben dazu die Möglichkeit, dies ohne begleitenden Architekt zu tun, dem die Unverhältnismäßigkeit dieser Rechnung sicher aufgefallen wäre.
Also eine Möglichkeit, ausgefallenen Gewinn einzuholen.
Denn Verwalter und Beirat prüfen nicht auf Sinn und Sinnhaftigkeit der Rechnung.

Die Handwerkskammer teilte auf Nachfrage mit, dass ein Handwerker diese Art Pauschal-Rechnung nur erstellen darf, wenn er die Zustimmung des Auftraggebers (Verwalters) hat bzw. zuvor ein entsprechendes “Pauschal-Angebot” eingereicht hatte, das akzeptiert wurde.

Ein Verwalter ist verpflichtet wirtschaftlich zu handeln.
Dies ist hier eindeutig  n i c h t  der Fall, sondern das Gegenteil.
Der Verwalter hat in mehrfacher Weise unwirtschaftlich und entgegen den Interessen der Eigentümer gehandelt.

Wir fassen zusammen:
die Handwerksfirma behebt ihren eigenen Schaden und berechnet diese Arbeiten

die Handwerksfirma reicht ein Pauschal-Angebot ein bzw. der Hausverwalter akzeptiert eine nicht nachprüfbare, nicht vergleichbare Rechnung aus Pauschalpositionen

ein Vergleichs-Angebot von einem anderen Handwerker holte der Verwalter nicht ein

die vorherigen Rechnungen für die Balkonsanierung dieser Handwerkerfirma waren zuvor vom Architekten gekürzt worden

die Summe der Pauschalrechnung von über 4000 € scheinen deutlich zu hoch

Die Positionen der Rechnung, die nur aus Pauschalpositionen besteht:
1,00 pschl. Abdecken und Abkleben …150,00 €
1,00 pschl. Staubwand erstgellen und Entfernen … 350,00 €
1,00 pschl. Reinigen der befallenen Schadstellen … 50,00 €
1,00 pschl. Tapete entfernen … 100,00 €

1,00 pschl. Decke- und Wandflächen mit Kalkglätte …1.750,00 €
aufbringen und Glätten (Kalziumsilikatplatten kleben)
vorgenannten Fläche mit Silikatgrundierung streichen und rollen,
wie vor mit einer Innensilikatfarbe, weiss leicht getönt streichen und rollen.

2,00 Trocknungsgerät aufstellen à 75 € … 150,00 €
2,00 Miete für 11 Tage à 30,00 € … 660,00 €

1,00 Stk Baustelle einrichten … 100,00 €
1,00 Stk fachgerechte Entsorgung … 75,00 €

Summe 3.385,00 € + MwSt. 643,15 € = 4.028,15 €

Behinderung der Akten- und Belegeinsicht

Praxisfall: Typisches Verhalten eines unseriöser WEG-Hausverwalter

Was erhofft sich ein Hausverwalter von der behinderten Belegeinsicht?
Dass der Eigentümer nicht  v o r  sondern erst  n a c h  der Versammlung Einblick in die ihm zustehenden Unterlagen der Eigentümergemeinschaft erhält?
Dass er ohne Kenntnis der Abrechnungsunterlagen den unseriösen Hausverwalter weniger kritisieren kann? Dass er dem verwaltertreuen und sonst etwas “treudoofen” Beirat vorwirft nicht richtig geprüft zu haben?
Wichtig zu wissen: die Frist für die Anfechtung von Beschlüssen endet einen Monat nach dem Versammlungstermin. Die Zusendung des Protokolls ist hier ohne Bedeutung.

Die behinderte oder verweigerte Akten- und Belegeinsicht darf als Kompliment gewertet werden: Sie machen alles richtig! Je erschwerter sie ist, desto mehr wird sich eine Akteneinsicht lohnen. Und man wird  i m m e r  fündig… 🙂
Was diese Verwalter sehr wohl wissen….

Praxisfall:
Untenstehend ein Beispiel für eine behinderte Belegeinsicht: eine Woche dauerte es, bis der Verwalter einen Termin anbot, der dann erst einen Monat später wahrgenommen werden konnte.
Das Nicht-Antworten während mehrerer Tage und das erste Verschieben von mehreren Wochen war reine Schikane, das zweite Verschieben, nur wenige Stunden vor der geplanten Belegeinsicht, diente dazu, in letzter Minute bisher übersehene, aber wichtige Unterlagen  (Rechnungen) verschwinden zu lassen und neue dafür zu erstellen.


Von: Miteigentümer
Gesendet: Dienstag, 4. Juli  13:00
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht Freitag, 14.07.
Wichtigkeit: Hoch

Sehr geehrter Herr….,
ich werde Ende der nächsten Woche in der Stadt sein und würde gerne die Akten und Belege der Jahresabrechnung der WEG …..einsehen. Ich möchte hierzu den o.g. Termin vormittags vorschlagen. Vielen für Ihr Verständnis und Entgegenkommen.
Mit freundlichen Grüßen,


Von: Hausverwalter  
Gesendet: Donnerstag, 6. Juli  14:42
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Freitag, 14.07.

Guten Tag Herr……,
das Büro ist am Freitag leider schon besetzt.
Wir werden Ihnen auf Wunsch gerne wieder Vorschläge zukommen lassen und Sie können daraus auswählen. Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,


Von: Miteigentümer  
Gesendet: Donnerstag, 6. Juli  14:48
An: Hausverwalter
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07., 9 h

Guten Tag, Herr …..,
dann würde ich gerne am Vortag, dem Donnerstag, gehen 9 h vorbeikommen.
Freundliche Grüße,


 Von: Miteigentümer  
Gesendet: Freitag, 7. Juli  07:16
An: Hausverwalter
Betreff: WG: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.
Wichtigkeit: Hoch
[keine Reaktion des Verwalters]


Von: Miteigentümer  
Gesendet: Montag, 10. Juli  11:08
An: Hausverwalter
Betreff: WG: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.
Wichtigkeit: Hoch
[keine Reaktion des Verwalters]


Von: Hausverwalter  
Gesendet: Mittwoch, 12. Juli  13:29
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.

Guten Tag Herr…..,
leider haben wir auch am Donnerstag keine freien Termine zur Verfügung.
Wir können Ihnen folgende Termine anbieten:
Dienstag, den 08.08. von 10:00Uhr bis 12:00Uhr oder am Donnerstag, den 10.08., ebenfalls in der Zeit von 10:00Uhr bis 12:00Uhr. Wenn Sie sich hier für einen Termin entscheiden könnten.
Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,


Von: Miteigentümer  
Gesendet: Mittwoch, 12. Juli  13:51
An: Hausverwalter
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Hallo Herr ….,
dann werde ich am Dienstag, 08.08. um 10 h ins Büro kommen.
Freundl. Grüsse,


Von: Hausverwalter
Gesendet: Montag, 7. August  13:48
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Guten Tag Herr …,
leider müssen wir Ihnen den Termin für die Belegeinsicht am Dienstag, den 08.08. in unseren Büroräumen aufgrund eines Wasserschadens innerhalb unserer Büroräume absagen. Wir bitten höflichst um Ihr Verständnis. Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,

[Diese Absage, am Vortag der geplanten Belegeinsicht wurde vom Miteigentümer schon erwartet. Der wahre Grund: bei der Vorab-Durchsicht der Unterlagen, die der Verwalter am nächsten Tag zur Verfügung stellen wollte, hatte er Rechnungsbelege entdeckt, die sich negativ auf sein aktuelles polizeiliches Verfahren auswirken würde.  Die Belegeinsicht musste nun verschoben werden, um in dieser Zeit „passendere“ Rechnungsbelege nachträglich zu erstellen.
Leider fielen auch diese bei der späteren Belegeinsicht als offensichtlich nachfabriziert auf und wurden so auch an die ermittelnde Staatsanwaltschaft weitergegeben….  ]


Von: Miteigentümer
Gesendet: Mittwoch, 9. August  09:28
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht

Hallo Herr …. ,
ich hoffe, dass Ihr Wasserschaden bald behoben und Ihr Büro in Kürze wieder nutzbar ist. Die bisher nicht ermöglichte Beleg- und Akteneinsicht möchte ich gerne am Freitag in einer Woche, am 18.07.17, ab 9.30 h wahrnehmen. Bitte um Bestätigung.
Mit freundlichen Grüßen,


Von: Hausverwalter
Gesendet: Mittwoch, 9. August  11:39
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Guten Tag Herr …,
ja, die Arbeiten zur Schadensbehebung sind erledigt. Wir mussten das Büro mit unserem Archiv füllen, weil dort Instand gesetzt werden musste. Danke für Ihr Verständnis. Ich bestätige Freitag, den 18.08.2017 um 09:30Uhr. Ab 12:00 Uhr ist die anwesende Kollegin dann bereits weiter verpflichtet, weshalb ich die Sichtung bis 11:45 Uhr zeitlich eingrenzen muss. Aber das sollte reichen, Sie kennen sich ja aus. Es grüßt freundlichst,


Von: Miteigentümer
Gesendet: Mittwoch, 9. August  12:00
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht Fr 18.08.

Hallo Herr …,
dann schlage ich vor, bereits kurz nach 9 Uhr zu kommen.
Dann haben Sie genug zeitlichen Spielraum gegen Mittag.
Freundliche Grüße,


Von: Hausverwalter
Gesendet: Donnerstag, 10. August  15:19
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Fr 18.08.

Guten Tag Herr….,
bitte erst pünktlich zu 09:30 Uhr, wir haben vorher bereits Termine. Vielen Dank!
Es grüßt freundlichst,

Verweigerte Beleg-“Einsicht” durch WEG-Verwalter

WEG-Hausverwalter gestattet nur die "Zusendung" von kostenpflichtigen Kopien

Jeder Miteigentümer hat das Recht auf EINSICHT der Abrechnungsunterlagen, meist in den Räumen der Hausverwaltung. Solle er aufgrund der räumlichen Distanz diese Einsicht nicht wahrnehmen können, so hat er ein Recht auf Zusendung kostenpflichtiger Kopien.
D.h. aber auch – möchte ein Miteigentümer Einsicht nehmen, darf der Verwalter ihm nicht nur die Zusendung von kostenpflichtigen Kopien gewähren wie im untenstehenden Email-Austausch.

Praxisfall:
Um eine Schwarzgeld-Sanierung zu vertuschen hat er nicht nur – in Abstimmung mit dem Beirat – Schweigegeld aus der WEG-Kasse gezahlt sondern sich ganze 2 Jahre geweigert, Einsicht in die Original-Belege zu gewähren. Er ist heute noch als Verwalter tätig, wenn auch nicht in dieser WEG.
Untenstehender email-Austausch wird aufgeführt, damit bekannt wird, auf welch’ aberwitzigen Situationen man kritischer Miteigentümer treffen kann. Eigentlich gehört all dies in eine Kiste mit der Aufschrift “Kurioses/Humor”.

Von: Verwalter H
Gesendet: 22.05. 15:18
 An:  Miteigentümer M.
Betreff: Belege Rechtskosten K. [betreffend Schwarzgfeld-Sanierung und Schweigegeldzahlung]
Sehr geehrter Herr M.,
wie mit Herrn T. [verwaltertreuer Beirat] besprochen übersende ich Ihnen die Kopien der Rechtskosten K. Ich bitte Sie um Kenntnisnahme, daß ich diese Zusendung ausnahmsweise kostenfrei durchführen werde.
Mit freundlichen Grüßen,
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Von: Miteigentümer M.
An: Verwalter H.
Kopie: verwaltertreuer Beirat T.
Datum: 22.05.  23:28:
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr H.,
sollte es wirklich möglich sein, dass ich nun – 2 Jahre nach meiner ersten Anfrage diesbezüglich – endlich Einblick in die Unterlagen gewinnen darf? Das wäre zu schön.
Mit freundlichen Grüßen,
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Von: Verwalter H.
An: Miteigentümer M.
Datum: 23.05. 10:01:11
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr M.,
bitte halten Sie sich mit Ihrer unangebrachten Ironie zurück. Den Einblick in die Belege hätten Sie bereits vorzeitiger erhalten können, wenn Sie es über sich gebracht und die entsprechenden Kopiekosten entrichtet hätten. Ihre Sparsamkeit stand in diesem Punkt aber wohl vor dem Interesse an den Belegen.
Die weiteren Kopien erhalten Sie jedoch wie mehrfach mitgeteilt nur gegen Kostenerstattung.
Mit Herrn T. [verwaltertreuer Beirat] war nur die Zusendung der Rechtskosten K. vereinbart.
Im Gegenzug hatten Sie ihm zugesagt, die Streitigkeiten niederzulegen.
[-> Anmerkung M.: dies wurde nie gesagt oder zugesagt! Warum auch??]
Mit freundlichen Grüßen
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Von: Miteigentümer M.
An: Verwalter H.
Kopie: verwaltertreuer Beirat T
Datum: 28.05. 13:59
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr H.,
es tut mir leid, aber Ihnen kann man nur noch mit Ironie begegnen!
Nun bitte ich Sie – mit der freundlichen Unterstützung von Herrn T.- um Zusendung der Unterlagen und ich erhalte: 2 DIN A –Seiten!.
Herr H., das kann doch nicht alles sein!
Ich wiederhole nun meine schon so oft gestellte Bitte um – kostenlose – Belegeinsicht.
Und ich möchte alle diesen Vorgang betreffenden Dokumente einsehen: die Kostenvoranschläge und die Rechnungen der Balkonsanierung, die Kontobewegungen, die Bankauszüge usw….
Bitte nennen Sie mir Ihre Bürozeiten, bzw. wann und wo dies möglich ist.
Oder brauchen Sie hierfür eine Aufforderung durch das Amtsgericht?
Es wird Ihnen nicht entgangen sein, dass ich einen diesbezüglichen Antrag gestellt habe.
Diese beiden mir zugestellten Seiten bestätigen mich  e x t r e m  in der Vermutung, dass Ihre Verwaltung alles andere als ordnungsgemäß ist.
Auch ist eine verweigerte Belegeinsicht Grund genug für eine fristlose Kündigung.
Ich würde mich freuen, wenn diese ganze Angelegenheit bald restlos aufgeklärt würde.
Mit freundlichen Grüßen,