Archiv der Kategorie: 4 Trick INTRANSPARENZ / Augenwischerei

Hausverwalter: Macht durch Intransparenz und Augenwischerei

Bei Anträgen zur Tagesordnung (TOPs) – immer Antragsteller benennen!

In der Einladung zur WEG- Versammung sollten die Antragsteller / Initiatoren des Antrags klar erkennbar sein.

Aus Gründen der Bequemlichkeit oder einer für sie vorteilhaften Intransparenz neigen manche Hausverwalter dazu, den Namen des Antragstellers eines eingereichten Tagesordnungspunkts nicht immer zu erwähnen.

Die Nicht-Erwähnung des Antragstellers betrifft vornehmlich Anträge der Hausverwaltung, manchmal auch des Beirats oder verwalternaher Miteigentümer.
Wer den Antragsteller nicht kennt, kennt seine Beweggründe nicht. Und hier stellt sich die Frage, wem diese TOPs wirklich nutzen und ob sie für die Gemeinschaft wirklich sinnvoll sind. Weiterlesen

Akteneinsicht und angeblicher “Datenschutz”

Praxisfall:
Ankunft eines Miteigentümers beim WEG-Hausverwalter zur Prüfung der Jahresabrechnung:
“Guten Tag, ich komme zur Belegeinsicht.”
– “Ach, hatten Sie denn einen Termin?…”
” Ich hatte mehrere Emails geschrieben und meinen Besuch angekündigt. Leider hat niemand meine Emails beantwortet.”
– “An welche Email-Adresse hatten Sie denn geschrieben?”
“An die von Ihrem Büro.”
– ” Da haben Sie aber Glück, dass ich gerade da bin. Die Unterlagen bringe ich Ihnen gleich.”

Verwalter erscheint mit Akten im Besprechungsraum
– “Hier die Unterlagen. Sie wissen ja, dass Sie keine Photos machen dürfen und nichts einscannen dürfen”
“Warum?”
– “Datenschutz!”
“Das hatten wir doch schon mal anwaltlich besprochen, Herr….”
– “Na, dann ist ja gut.”
“Nein, es war zu meinen Gunsten. Ich darf das.”

Der Verwalter verschwindet daraufhin kommentarlos.

Empfehlung:
Dieser Verwalter reagiert zum wiederholten Male n i c h t auf Anfragen zur Belegeinsicht. Deshalb: anmelden, nochmals bestätigen und hingehen.

Auch versucht er wiederholt das Einscannen und Photographieren – also das Dokumentieren der Belege für eine spätere genauerer Prüfung – zu vermeiden. Neu ist seit kurzem das angebliche aber haltlose Argument “Datenschutz”. Warum? Was hat er zu verbergen?
Deshalb: Handscanner mit nehmen und nutzen.

Prüfung Jahresabrechnung: Verwalter verneint Vorliegen von Heizkosten-Einzelabrechnungen

Lügen bei der Akten- und Belegeinsicht beim WEG-Hausverwalter

Lügen können gehört scheinbar zu den Einstellungskriterien für Mitarbeiter einer Hausverwaltung, wie das untenstehende Beispiel zeigt.

Praxisfall:
Am 21.05. nimmt ein Wohnungseigentümers Einsicht in die Abrechnungsunterlagen des letzten Jahres. Dabei fällt ihm auf, dass die Heizkosten-Abrechnungen für alle Wohnungseigentümer einer größeren WEG nicht vorliegen. Diese Einsicht/Prüfung ist wichtig. Oft genug gibt es Fehler der Ablesefirmen oder “Kosten-Ausreißer”, also stärkere Kostenabweichungen, die unbedingt untersucht werden sollten.

Der Mitarbeiter der WEG-Hausverwaltung wird darum gebeten, er kommt kurz darauf mit einem einzelnen Blatt zurück: “Bitte schön.”
“Danke, aber das ist ja nur die Gesamtabrechnung mit dem der Gesamtbetrag.” Weiterlesen

Einsicht und Auskunftsrechte der Wohnungseigentümer

Ich möchte Unterlagen beim Verwalter einsehen. Darf ich das?

Zusatzinfo:
Ja, Sie haben auch ausdrücklich das Recht von den Unterlagen Photokopien/Scans oder Photos zu erstellen! Denn zwischen Miteigentümern gibt es keinen Datenschutz.

Dies zu verweigern – gerne auch mit Verweis auf einen angeblichen “Datenschutz” ist ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen und ist für diesen Verwalter sehr bezeichnend.
Da die wenigsten über ein photographisches Gedächnis verfügen, können zur gründlichen Prüfung der Verwaltertätigkeit nur gedruckte Dokumente dienen. Und die erhalten Sie am besten durch Einscannen der Unterlagn mittels Handscanner oder ggf. durch Photos per Smartphone.

Untenstehend eine gute, verständliche Zusammenfassung der Webseite: https://www.rechtsanwalt.immobilien/weg-recht/eigentuemer/einsicht-auskunft/: Weiterlesen

Recht auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen VOR der WEG-Versammlung

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Verwalter: Verweigerung der Belegeinsicht

Wohnungseigentümer hat vor Eigentümer­versammlung Anspruch auf Einsicht in Unterlagen der Verwaltung

Steht eine Eigentümer­versammlung bevor, steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu. Dieses Einsichtsrecht ist nur bei einem Rechtsmissbrauch oder bei Schikane ausgeschlossen. Ist das Einsichtsrecht nicht gewährt worden, ist der spätere Wohnungs­eigentümer­beschluss angreifbar. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. hervor.
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Behinderung der Akten- und Belegeinsicht

Praxisfall: Typisches Verhalten eines unseriöser WEG-Hausverwalter

Was erhofft sich ein Hausverwalter von der behinderten Belegeinsicht?
Dass der Eigentümer nicht  v o r  sondern erst  n a c h  der Versammlung Einblick in die ihm zustehenden Unterlagen der Eigentümergemeinschaft erhält?
Dass er ohne Kenntnis der Abrechnungsunterlagen den unseriösen Hausverwalter weniger kritisieren kann? Dass er dem verwaltertreuen und sonst etwas “treudoofen” Beirat vorwirft nicht richtig geprüft zu haben?
Wichtig zu wissen: die Frist für die Anfechtung von Beschlüssen endet einen Monat nach dem Versammlungstermin. Die Zusendung des Protokolls ist hier ohne Bedeutung.

Die behinderte oder verweigerte Akten- und Belegeinsicht darf als Kompliment gewertet werden: Sie machen alles richtig! Je erschwerter sie ist, desto mehr wird sich eine Akteneinsicht lohnen. Und man wird  i m m e r  fündig… 🙂
Was diese Verwalter sehr wohl wissen….

Praxisfall:
Untenstehend ein Beispiel für eine behinderte Belegeinsicht: eine Woche dauerte es, bis der Verwalter einen Termin anbot, der dann erst einen Monat später wahrgenommen werden konnte.
Das Nicht-Antworten während mehrerer Tage und das erste Verschieben von mehreren Wochen war reine Schikane, das zweite Verschieben, nur wenige Stunden vor der geplanten Belegeinsicht, diente dazu, in letzter Minute bisher übersehene, aber wichtige Unterlagen  (Rechnungen) verschwinden zu lassen und neue dafür zu erstellen.


Von: Miteigentümer
Gesendet: Dienstag, 4. Juli  13:00
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht Freitag, 14.07.
Wichtigkeit: Hoch

Sehr geehrter Herr….,
ich werde Ende der nächsten Woche in der Stadt sein und würde gerne die Akten und Belege der Jahresabrechnung der WEG …..einsehen. Ich möchte hierzu den o.g. Termin vormittags vorschlagen. Vielen für Ihr Verständnis und Entgegenkommen.
Mit freundlichen Grüßen,


Von: Hausverwalter  
Gesendet: Donnerstag, 6. Juli  14:42
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Freitag, 14.07.

Guten Tag Herr……,
das Büro ist am Freitag leider schon besetzt.
Wir werden Ihnen auf Wunsch gerne wieder Vorschläge zukommen lassen und Sie können daraus auswählen. Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,


Von: Miteigentümer  
Gesendet: Donnerstag, 6. Juli  14:48
An: Hausverwalter
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07., 9 h

Guten Tag, Herr …..,
dann würde ich gerne am Vortag, dem Donnerstag, gehen 9 h vorbeikommen.
Freundliche Grüße,


 Von: Miteigentümer  
Gesendet: Freitag, 7. Juli  07:16
An: Hausverwalter
Betreff: WG: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.
Wichtigkeit: Hoch
[keine Reaktion des Verwalters]


Von: Miteigentümer  
Gesendet: Montag, 10. Juli  11:08
An: Hausverwalter
Betreff: WG: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.
Wichtigkeit: Hoch
[keine Reaktion des Verwalters]


Von: Hausverwalter  
Gesendet: Mittwoch, 12. Juli  13:29
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Donnerstag,13.07.

Guten Tag Herr…..,
leider haben wir auch am Donnerstag keine freien Termine zur Verfügung.
Wir können Ihnen folgende Termine anbieten:
Dienstag, den 08.08. von 10:00Uhr bis 12:00Uhr oder am Donnerstag, den 10.08., ebenfalls in der Zeit von 10:00Uhr bis 12:00Uhr. Wenn Sie sich hier für einen Termin entscheiden könnten.
Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,


Von: Miteigentümer  
Gesendet: Mittwoch, 12. Juli  13:51
An: Hausverwalter
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Hallo Herr ….,
dann werde ich am Dienstag, 08.08. um 10 h ins Büro kommen.
Freundl. Grüsse,


Von: Hausverwalter
Gesendet: Montag, 7. August  13:48
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Guten Tag Herr …,
leider müssen wir Ihnen den Termin für die Belegeinsicht am Dienstag, den 08.08. in unseren Büroräumen aufgrund eines Wasserschadens innerhalb unserer Büroräume absagen. Wir bitten höflichst um Ihr Verständnis. Für Rückfragen stehen wir gern zur Verfügung.
Es grüßt freundlichst,

[Diese Absage, am Vortag der geplanten Belegeinsicht wurde vom Miteigentümer schon erwartet. Der wahre Grund: bei der Vorab-Durchsicht der Unterlagen, die der Verwalter am nächsten Tag zur Verfügung stellen wollte, hatte er Rechnungsbelege entdeckt, die sich negativ auf sein aktuelles polizeiliches Verfahren auswirken würde.  Die Belegeinsicht musste nun verschoben werden, um in dieser Zeit „passendere“ Rechnungsbelege nachträglich zu erstellen.
Leider fielen auch diese bei der späteren Belegeinsicht als offensichtlich nachfabriziert auf und wurden so auch an die ermittelnde Staatsanwaltschaft weitergegeben….  ]


Von: Miteigentümer
Gesendet: Mittwoch, 9. August  09:28
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht

Hallo Herr …. ,
ich hoffe, dass Ihr Wasserschaden bald behoben und Ihr Büro in Kürze wieder nutzbar ist. Die bisher nicht ermöglichte Beleg- und Akteneinsicht möchte ich gerne am Freitag in einer Woche, am 18.07.17, ab 9.30 h wahrnehmen. Bitte um Bestätigung.
Mit freundlichen Grüßen,


Von: Hausverwalter
Gesendet: Mittwoch, 9. August  11:39
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht

Guten Tag Herr …,
ja, die Arbeiten zur Schadensbehebung sind erledigt. Wir mussten das Büro mit unserem Archiv füllen, weil dort Instand gesetzt werden musste. Danke für Ihr Verständnis. Ich bestätige Freitag, den 18.08.2017 um 09:30Uhr. Ab 12:00 Uhr ist die anwesende Kollegin dann bereits weiter verpflichtet, weshalb ich die Sichtung bis 11:45 Uhr zeitlich eingrenzen muss. Aber das sollte reichen, Sie kennen sich ja aus. Es grüßt freundlichst,


Von: Miteigentümer
Gesendet: Mittwoch, 9. August  12:00
An: Hausverwalter
Betreff: Termin Belegeinsicht Fr 18.08.

Hallo Herr …,
dann schlage ich vor, bereits kurz nach 9 Uhr zu kommen.
Dann haben Sie genug zeitlichen Spielraum gegen Mittag.
Freundliche Grüße,


Von: Hausverwalter
Gesendet: Donnerstag, 10. August  15:19
An: Miteigentümer
Betreff: AW: Termin Belegeinsicht Fr 18.08.

Guten Tag Herr….,
bitte erst pünktlich zu 09:30 Uhr, wir haben vorher bereits Termine. Vielen Dank!
Es grüßt freundlichst,

Verweigerte Beleg-“Einsicht” durch WEG-Verwalter

WEG-Hausverwalter gestattet nur die "Zusendung" von kostenpflichtigen Kopien

Jeder Miteigentümer hat das Recht auf EINSICHT der Abrechnungsunterlagen, meist in den Räumen der Hausverwaltung. Solle er aufgrund der räumlichen Distanz diese Einsicht nicht wahrnehmen können, so hat er ein Recht auf Zusendung kostenpflichtiger Kopien.
D.h. aber auch – möchte ein Miteigentümer Einsicht nehmen, darf der Verwalter ihm nicht nur die Zusendung von kostenpflichtigen Kopien gewähren wie im untenstehenden Email-Austausch.

Praxisfall:
Um eine Schwarzgeld-Sanierung zu vertuschen hat er nicht nur – in Abstimmung mit dem Beirat – Schweigegeld aus der WEG-Kasse gezahlt sondern sich ganze 2 Jahre geweigert, Einsicht in die Original-Belege zu gewähren. Er ist heute noch als Verwalter tätig, wenn auch nicht in dieser WEG.
Untenstehender email-Austausch wird aufgeführt, damit bekannt wird, auf welch’ aberwitzigen Situationen man kritischer Miteigentümer treffen kann. Eigentlich gehört all dies in eine Kiste mit der Aufschrift “Kurioses/Humor”.

Von: Verwalter H
Gesendet: 22.05. 15:18
 An:  Miteigentümer M.
Betreff: Belege Rechtskosten K. [betreffend Schwarzgfeld-Sanierung und Schweigegeldzahlung]
Sehr geehrter Herr M.,
wie mit Herrn T. [verwaltertreuer Beirat] besprochen übersende ich Ihnen die Kopien der Rechtskosten K. Ich bitte Sie um Kenntnisnahme, daß ich diese Zusendung ausnahmsweise kostenfrei durchführen werde.
Mit freundlichen Grüßen,
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Von: Miteigentümer M.
An: Verwalter H.
Kopie: verwaltertreuer Beirat T.
Datum: 22.05.  23:28:
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr H.,
sollte es wirklich möglich sein, dass ich nun – 2 Jahre nach meiner ersten Anfrage diesbezüglich – endlich Einblick in die Unterlagen gewinnen darf? Das wäre zu schön.
Mit freundlichen Grüßen,
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Von: Verwalter H.
An: Miteigentümer M.
Datum: 23.05. 10:01:11
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr M.,
bitte halten Sie sich mit Ihrer unangebrachten Ironie zurück. Den Einblick in die Belege hätten Sie bereits vorzeitiger erhalten können, wenn Sie es über sich gebracht und die entsprechenden Kopiekosten entrichtet hätten. Ihre Sparsamkeit stand in diesem Punkt aber wohl vor dem Interesse an den Belegen.
Die weiteren Kopien erhalten Sie jedoch wie mehrfach mitgeteilt nur gegen Kostenerstattung.
Mit Herrn T. [verwaltertreuer Beirat] war nur die Zusendung der Rechtskosten K. vereinbart.
Im Gegenzug hatten Sie ihm zugesagt, die Streitigkeiten niederzulegen.
[-> Anmerkung M.: dies wurde nie gesagt oder zugesagt! Warum auch??]
Mit freundlichen Grüßen
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Von: Miteigentümer M.
An: Verwalter H.
Kopie: verwaltertreuer Beirat T
Datum: 28.05. 13:59
Betreff: Re: Belege Rechtskosten K.
Sehr geehrter Herr H.,
es tut mir leid, aber Ihnen kann man nur noch mit Ironie begegnen!
Nun bitte ich Sie – mit der freundlichen Unterstützung von Herrn T.- um Zusendung der Unterlagen und ich erhalte: 2 DIN A –Seiten!.
Herr H., das kann doch nicht alles sein!
Ich wiederhole nun meine schon so oft gestellte Bitte um – kostenlose – Belegeinsicht.
Und ich möchte alle diesen Vorgang betreffenden Dokumente einsehen: die Kostenvoranschläge und die Rechnungen der Balkonsanierung, die Kontobewegungen, die Bankauszüge usw….
Bitte nennen Sie mir Ihre Bürozeiten, bzw. wann und wo dies möglich ist.
Oder brauchen Sie hierfür eine Aufforderung durch das Amtsgericht?
Es wird Ihnen nicht entgangen sein, dass ich einen diesbezüglichen Antrag gestellt habe.
Diese beiden mir zugestellten Seiten bestätigen mich  e x t r e m  in der Vermutung, dass Ihre Verwaltung alles andere als ordnungsgemäß ist.
Auch ist eine verweigerte Belegeinsicht Grund genug für eine fristlose Kündigung.
Ich würde mich freuen, wenn diese ganze Angelegenheit bald restlos aufgeklärt würde.
Mit freundlichen Grüßen,

Verwaltung vergißt, Rohrbruch bei der Versicherung anzumelden

Ein "Klassiker" unfähiger Hausverwaltungen

Praxisfall:
am 20.11. repariert ein Installateur einen Rohrbruch im Keller. Rohrbrüche sind in den meisten Fällen Versicherungsfälle. Die Gebäudeversicherungen verlangen heute eine Photo-Dokumentation des Schadens mit Vorher-Nachher-Photos.
Diese Photos erstellt auch die Installationsfirma.
Die Rechnung wird kurz darauf am 01.12. erstellt und die Photo-Dokumentation beigefügt, damit die Hausverwaltung alles hat, um den Schaden bei der Versicherung einzureichen.

Und dann passiert…. nichts!
Werder im Jahr des Schadens, in den folgenden Monaten. Die Rechnung wurde zu Lasten der WEG bezahlt – eine Anmeldung des Schadens bei der Gebäudeversicherung erfolgte nicht.

Ein halbes Jahr später, bei der Belegprüfung, fiel es den Beiräten auf. Der Geschäftsführer der Hausverwaltung zeigte sich irritiert und wollte kurzfristig klären, ob der Schaden der Gebäudeversicherung gemeldet worden sei.

Aber so verhalten wie die Hausverwaltung sich bei der ursprünglichen Anmeldung des Schadens zeigte, so untätig zeigte sich nun der Geschäftsführer.
Trotz Zusage, die Sache zu untersuchen – keine Rückmeldung!

So blieb den Beiräten wieder einmal nur zu Mahnen. Nach drei Wochen und drei Mahnungen – endlich eine Reaktion des Geschäftsführers: ja, der Schaden sei angemeldet worden. Die Frage, wann denn genau der Schaden angemeldet worden sei wurde zunächst wieder nicht beantwortet, nach einer weiteren Nachfrage schließlich die Antwort: am Tag der dritten Beiratsmahnung, drei Wochen nach Bekanntmachung durch den Beirat und ein mehr als ein halbes Jahr nach Schadenseintritt……

So war es nur den aufmerksamen Beiräten zu verdanken, dass diese nicht unerhebliche Rechnung zur Erstattung eingereicht wurde und Schaden durch die Hausverwaltung vermieden werden konnte.

Korrekt erstellte Rechnung und detaillierte Photo-Dokumentation des Installateurs:

Der Vermögensstatus – was ist das?

logo-haufe-de  Zitat aus www.Haufe.de zum Thema Jahresabrechnung:

Eine weitere Möglichkeit einer Plausibilitätskontrolle der rechnerischen Richtigkeit der Gesamtabrechnung bietet die Aufstellung eines Vermögensstatus auf den Schlusstag des Wirtschaftsjahres.
Im Schrifttum vielfach als zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung gefordert, wird der Vermögensstatus von der herrschenden Rechtsprechung als freiwillige Leistung des Verwalters angesehen, die nicht Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung ist. Dies hat auch der BGH klargestellt.
Wird der Vermögensstatus in die Jahresabrechnung aufgenommen, muss er für den einzelnen Wohnungseigentümer verständlich sein. Bilanzmäßige Darstellungen haben in Jahresabrechnungen jedenfalls nichts zu suchen. Der durchschnittliche Wohnungseigentümer ist nämlich ohne spezifische buchhalterische Kenntnis nicht in der Lage, diese Art der Darstellung zu verstehen.
Plausibilitätskontrolle:

  • Geldbestände • Banksalden, ggf. Kassenbestand
  • zzgl. Forderungen • z. B. Nachzahlungen Vorjahr/Gut­haben Abrechnung Fernwärme/rückständige Hausgeldvorauszahlungen ausgeschiedener Eigentümer
  • zzgl. aktive Rechnungsabgrenzung • z. B. Heizölbestand
  • abzgl. Verbindlichkeiten • z. B. Guthaben Vorjahr/Gaslieferung ­Dezember/Kosten Wärmedienst
  • abzgl. passive Rechnungsabgrenzung • z. B. Simulationsabrechnung Gas oder Fernwärme
  • = Nettovermögen (= Instandhaltungs­rücklage)

Über die Gleichung weist der Vermögensstatus ebenfalls die rechnerische Richtigkeit der Gesamtabrechnung nach und erfüllt darüber hinaus betriebswirtschaftlich wesentliche Funktionen.
Systematische Einflüsse auf die Liquiditätsstruktur des Rücklagevermögens in Abhängigkeit von der Art der Heizungsanlage (Liquiditätsbindung durch Ölbevorratung oder Liquiditätsschonung durch monatliche Abrechnung von Gaslieferungen) und Forderungen, die ausfallbedroht sind, werden offengelegt.

Hinsichtlich seiner Aussagekraft wird der Vermögensstatus in der Verwaltungspraxis überwiegend als der Entwicklung des Banksaldos überlegen angesehen. Dem formalen Mangel des Vermögensstatus, nicht den Banksaldo zu Beginn des Wirtschaftsjahres auszuweisen, kann dadurch begegnet werden, dass der Vermögensstatus auf den Schlusstag des Vorjahres (definitorisch identisch mit einem Status auf den Beginn des Referenzjahres) ebenfalls der Abrechnung beigefügt wird.”

Beispiel Vermögensstatus (Dank an die Musterabrg. Fa ALCO):

beispiel-vermoegensstatus-fa-alco
Empfohlene Maßnahmen:
Schauen Sie sich den Vermögensstatus an, der der Jahresabrechnung beigefügt wurde. Ist er Ihnen verständlich? Werden die aufgeführten Beträge nachvollziehbar erklärt?
Falls der Vermögensstatus fehlt: fordern Sie ihn vom Verwalter ein. Wenn er verweigert wird, so ist dies nicht ohne Grund.

Verwalter: “Vermögensstatus? – Den kriegen Sie nicht!” – Beirat: “Vermögensstatus? – Den brauchen wir auch nicht!”

Das, was sich auf dieser Eigentümerversammlung abspielte, ähnelte einem schlechten Film.

Da das Mahn-Management der als unseriös bekannten Hausverwaltung seit Jahren inexistent war, d.h. es wurde praktisch nie gemahnt und war deshalb in der Vergangenheit öfters zu verjährten Hausgeldforderungen gekommen, forderte ein kritischer Miteigentümer vom Verwalter den Vermögensstatus, den er in den Unterlagen der kürzlich verteilten Hausgeld-Jahresabrechnung nicht vorfand.

Der Vermögensstatus gibt Auskunft über den Stand der Bankenkonten – und über alle Forderungen und Verbindlichkeiten der WEG.
Hierzu zählen auch die Hausgeldnachzahlungen des aktuellen Jahr sowie der Vorjahre.
Ggf handelt es sich um hohe Beträge von mehreren Zehntausend Euro.

Doch auf diese Bitte antwortete der Verwalter – an diesem Abend im feinem Zwirn und Lackschuhen gekleidet, um von seiner Haudegen-Manier abzulenken – in bekannt-diktatorischem Ton: “Den kriegen Sie nicht!”

Die übrigen Miteigentümer reagierten zunächst nicht.
Scheinbar wussten sie nicht, was unter einem “Vermögensstatus” zu verstehen war. Doch nach der enormen Verärgerung des Verwalter zu schließen … musste es schon etwas arg Unanständiges sein. Etwas, mit dem man in den feinen Kreisen dieser WEG nichts zu tun haben wollte.
“Wollen Sie den Verwalter absichtlich verärgern?” raunte es vom Nachbartisch.

Doch schon erwiderte der Beiratsvorsitzende und kam dem aufgebrachten Verwalter in vorauseilendem Gehorsam entgegen: “Wir bilanzieren. Einen Vermögensstatus brauchen wir auch nicht!”

Diese absurde Szene spiegelt das Problem vieler Eigentümergemeinschaften wieder.
Statt einen (unseriösen) Hausverwalter zur Rede zu stellen und überaus wichtige Unterlagen vehement einzufordern – wenn sie denn wider Erwarten nicht automatisch von der Hausverwaltung zur Verfügung gestellt werden – meiden die Eigentümer jeglichen Konflikt.

“Bloß nicht den Verwalter verstimmen” scheint es in ihren Köpfen zu warnen.
Diese Herrschaften haben weder verstanden, dass der Hausverwalter nur Dienstleister ist – noch verfügen sie über grundlegendes Wissen zur WEG und zur Abrechnung.
Statt dessen: kuschen, brav sein und bloß keine “dummen” Fragen stellen.

Doch was nützt alles unselige Gerede zur “Bilanzierung”  – wenn doch niemand weiß, welche Hausgeldnachzahlungen in der Tat noch offen sind?

Ein Beirat, der bei einem solch wichtigen Thema bewußt abwehrend reagiert, kommt selber unter Verdacht.
Nicht selten werden Außenstände (Nachzahlungen, Erstattungen usw.) von Beiräten oder Verwalter-nahen Miteigentümern … “vergessen”.
Denn sie erscheinen nur auf dem Vermögensstatus.
Und diesen wollte in dieser WEG niemand sehen….. Warum??

 

Empfohlenen Maßnahmen:
Vermögensstatus immer einfordern.
Lassen Sie ihn sich vom Beirat oder vom Verwalter genau und verständlich erklären.

Trick: Zu spätes Zusenden der Jahresabrechnung

WEG-Hausverwalter versucht so Belegeinsicht und Abrechnungsprüfung zu vermeiden

Praxisfall:
Die Prüfung der Hausgeld-Jahresabrechnung möchte dieser unseriöse WEG-Hausverwalter vermeiden. Damit hat er schlechte Erfahrung. Zu vieles war bei den vergangenen Abrechnungen unstimmig, unlogisch und nicht nachvollziehbar.

Um einer unangenehmen Prüfung durch kritische Eigentümer zu entgehen, beschloss er dieses Jahr, die Abrechnung extrem spät – nur wenige Tage vor der WEG-Versammlung – den Eigentümern zuzusenden:
Die jährliche WEG-Versammlung hat er für den 13.10. einberufen.
Die Abrechnungen liegen den Eigentümern am 9.10. aber immer noch nicht vor!

Das Problem für die Eigentümer: während das Gesetz eine Frist für die Zusendung der Einladung zur Versammlung vorschreibt (mind. 14 Tage) …. gibt es keine Vorschriften für die Zusendung von entscheidungsrelevanten Unterlagen, wie der Jahresabrechnung.

Auf Rückfrage erklärt die Hausverwaltung: doch, die Abrechnungen wären schon unterwegs.
Grund für das verspätete Zusenden: die vom Wärmedienstleister erstellte Heizkostenabrechnung wäre angeblich erst am 05.10. in der Verwaltung eingetroffen.
Auf die Frage, ob denn in der Kürze der Zeit eine Abrechnungsprüfung durchgeführt worden wäre? – Keine Antwort.
Wird es also erneut eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung geben?
Fakt ist, dass der Verwalter diese Abrechnung selber nicht versteht und es in der Vergangenheit immer wieder Probleme gab.

Ziel des Verwalters: eine Prüfung der Abrechnung durch Belegeinsicht auf Basis der vorliegenden Abrechnung  zu vermeiden.
Wenn die so ist, die Frage, WARUM: was stimmt bei der Abrechnung nicht? Möchte der Verwalter ggf. eigene Fehler vertuschen? Gibt es ggf. Begünstigungen zugunsten verwalternaher Miteigentümer

Ein WEG-Hausverwalter, der sich dieser Situation bedient um die Eigentümer möglichst lange unwissend zu lassen, um sie dann unvorbereitet mit Beschlüssen festzulegen, kann nur als “unseriös” bezeichnet werden.

Empfohlene Maßnahmen:
eine WEG-Hausverwaltung, die die Zusendung der Hausgeldabrechnung wiederholt so plant, dass den Eigentümern keine Möglichkeit der Prüfung gegeben wird sollte schnellstens abgewählt werden. Die Abrechnungen sollten doppelt gründlich geprüft werden. Hier ist die Arbeit und die Stellung des Verwaltungsbeirats genauer zu prüfen. Auch sollte der Beirat um eine ausdrückliche und klare Stellungnahme gebeten werden.