Archiv der Kategorie: 5 Trick MANIPULATION und MACHTAUSÜBUNG

Hausmeister: Wirklicher Arbeitsaufwand völlig unbekannt

WEG-Hausverwaltung weigert sich den genauen Stunden-Arbeitsaufwand für einen fest angestellten Hausmeister zu prüfen. Obwohl er in Vollzeit bezahlt wird – gibt es nur Arbeit für  30-40%. D.h. über 15 Jahre hat die Eigentümergemeinschaft bzw. die Mieter wohl über 200.000 € zuviel bezahlt.

Eine Hausverwaltung erstellt den Vertrag für den Hausmeister und hält darin fest:
“Die wöchentliche Arbeitszeit richtet sich nach den Erfordernissen, dem Arbeitsanfall und den Wetterverhältnissen. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt in der Regel 40 Stunden.
Im Winter wir eine erhöhte Anwesenheit erwartet.”
arbeitsvertrag Kobelt2

Eine genaue Aufstellung der auszuführenden Arbeiten lässt sich dem Vertrag nicht entnehmen, ein detailliertes Leistungs- oder Aufgabenverzeichnis fehlt.
Eine Aufwandsschätzung der einzelnen Aufgaben lag somit nie vor.

Auf Grundlage, welcher Informationen konnte die Verwaltung die Regelarbeitszeit mit “40 Stunden/Woche” einschätzen?
War überhaupt Arbeit für eine 40-Std.-Woche vorhanden?
Oder handelt es sich hierbei nur um “Bereitschaftszeit”?

Die Verwaltung verweigert die Auskunft. Angeblich liegen keine Informationen vor.
Dafür sind die Kosten des Hausmeisters aus der Jahresabrechnung bekannt: sie beliefen sich im Vorjahr auf sage-und-schreibe 33.381 €.

Es herrschte schon seit langem Unmut, da der wenig motivierte und auf “Zusatzeinnahmen” bedachte Hausmeister viele Arbeiten  seines Vertrags in nicht zufriedenstellender Weise ausführte.

Um endlich Klarheit über die Angemessenheit der Hausmeisterkosten zu erhalten erstellte ein Wohnungseigentümer in eine Übersicht über die möglichen Aufgaben des Hausmeisters: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumdienst im Winter, Kleinreparaturen… sowie eine grobe Aufwandsschätzung.

Diese ergab einen geschätzten Arbeitsaufwand von 55 – 60 Std./Monat!
Dies sind 30 – 40% der von der Hausverwaltung veranschlagten Arbeitszeit.

Zur weiteren Überprüfung wurden alternative, externe Dienstleister gebeten, Angebote für o.g. Leistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege usw. einzureichen.

Die Auswertung der eingeholten Angebote ergaben Kostenschätzungen von 10.015 € – 13.350 €/Jahr. Zu diesem Betrag sind selbständige Unternehmen bereit, für die WEG zu arbeiten und die Aufgaben des Hausmeisters zu übernehmen.
Auch diese Schätzung entsprach ca. 30-40% der jährlichen Hausmeisterkosten von 33.381 €.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Eigentümergemeinschaft 15 Jahren lang deutlich zuviel für die Hausmeisterleistung gezahlt hatte.
Allein für das Vorjahr waren von der Hausverwaltung ca. 20.030 – 23.240 € berechnet worden, dem keine Leistung gegenüber standen.
Betrachtet man über den Zeitraum seit Einstellung des Hausmeisters, so ergibt sich ein “Fehlbetrag” von ca. 250.000 €.

Leidtragende: außer den Eigentümern – auch die Mieter
50 % der Bewohner sind Mieter, denen die Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung übertragen werden. Auch Mieter haben die Möglichkeit, Prozesse zu führen und diese zu gewinnen. Leider nutzen sie diese Möglichkeit zu selten. Grund sind in der Regel fehlende Informationen.

Verantwortlichkeit der Hausverwaltung
Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung, also ein von der WEG bezahlter Dienstleister, in der Lage ist, den Arbeitsaufwand eines Hausmeisters realistisch einzuschätzen?
Warum liegt dem Vertrag kein detailliertes Leistungsverzeichnis bei?
Warum fiel der Hausverwaltung 15 Jahre nichts auf? Wo war der Beirat?
Darf für diesen Schaden die Haftpflichtversicherung der Verwaltung in Anspruch genommen werden?

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Prüfen Sie die Jahresabrechnungsunterlagen und lassen Sie sich die entsprechenden, zugrundeliegenden Verträge zeigen.
2. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage der Beiräte, alles wäre in bester Ordnung.
3. Holen Sie von der Hausverwaltung alle nötigen Informationen ein. Falls diese sich weigert, machen Sie dies bekannt und verweisen Sie auf die Pflichten der Verwaltung.
4. Holen Sie eingenständig Hintergrundinfos zum Leistungsverzeichnis oder Arbeitsaufwand eines Hausmeisters ein.
5. Holen Sie Infos und Musterverträge von alternativen Hausverwaltungen ein….

Angeblich vom Beirat geschrieben: neuer Verwalter verfasst sein eigenes Bestellungsprotokoll

Praxisfall:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde gerade ein neuer Verwalter gewählt.
Durch die Versammlung führte der Beiratsvorsitzende  der Gemeinschaft.
Was die Eigentümer zu diesem Zeitpunkt nicht wussten und auch nicht vermuten konnten war, dass dieser bereits vom neuen Beirat “vereinnahmt” und ihm hörig war.

So wurde das Protokoll dieser Versammlung als das des Beiratsvorsitzenden, Herrn W. ausgegeben. In Wirklichkeit hatte es aber der neue Verwalter selbst verfasst und geschrieben.

Auszug aus dem Protokoll:
„Herr W. [Beirat] erläutert, warum er die Verwaltung …… für empfehlenswert hält.
Die Verwaltung …..hat reichhaltige Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften unserer Struktur und Größe und ist sich der speziellen Problematik unserer Eigentümergemeinschaft bewußt.
Da sich mittlerweile durch die gute Vernetzung der Hausverwaltungen die schwierigen Verhältnisse innerhalb unserer WEG scheinbar herumgesprochen haben, zeigen sich immer weniger Verwaltungen zur Übernahme unseres Objekt bereit.
Herr W. [Beirat] erläutert weiter, dass Herr …..Diplom Betriebswirt ist und vorher bei Haus- und Grund tätig [?]. Die Hausverwaltung …..hat 6 Mitarbeiter, davon einen für die Buchhaltung. Zudem ist er Mitglied in mehreren Fachverbänden.“

Ganz ehrlich: warum hätte ein unbedarfter Beirat einen solchen Text schreiben sollen?
Gehört die eine “Lobesrede” auf den neuen Verwalter wirklich ins Protokoll?

Ausserdem, welchen Grund hätte Beirat W. gehabt, von sich selbst in der dritten Person (!) zu reden? Siehe.. “Beirat W. erläutert…. “

Auch finden wir hier die gleichen Rechtschreibfehler seines nachweislich erfundenen akademischen Titels. Über 10 Jahr trug brüstete sich der Verwalter mit einem angeblich an der Universität einer Landeshauptstadt verliehenen Titel, liess sich in Fachzeitschriften, im Internet und auf seinem Briefpapier entsprechend ausweisen. Und doch war er unfähig, diesen akademischen Titel korrekt zu  s c h r e i b e n .

Nein, dieser Text zeigt die Handschrift des neuen Verwalters, übrigens eines ausgewiesenen Hochstaplers der weder “Diplom Betriebswirt” war noch bei “Haus- und Grund” tätig gewesen war.
Hinzu kommen Unregelmäßigkeiten seiner Verwaltung, so dass diese neu gewählten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft,  die ihn gerade vertrauensvoll gewählt hatte, in den nächsten Monaten in vielfacher Hinsicht schaden würde.

Dieser Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig, wenn auch nicht mehr in dieser WEG.

 

Verwalter erteilt Redeverbot

Geht gar nicht: auf der jährlichen Versammlung erteilt der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Mitgliedern Redeverbot

In der jährlich stattfindenden Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter den Eigentümern Rede und Antwort stehen. Dafür findet diese Versammlung statt.

Nicht hinnehmbar ist das Verhalten nach “Gutsherrenart” einiger, unseriöser Verwalter, die  ein “Redeverbot” vorzugsweise gegenüber kritischen Miteigentümern verhängen.

“Halten Sie den Mund!”, “Wenn Sie jetzt nicht aufhören, mit ihren Fragen, werde ich Sie aus der Versammlung ausschließen”, “Nein, jetzt rede nur ich!”, “Sie haben es wieder ich verstanden. Das erkläre ich jetzt nicht noch einmal.”

Als “ein einziges Geschreie” bezeichnete ein Eigentümer die erste – und glücklicherweise letzte – Versammlung eines unseriösen Verwalters. Hatte er noch im Vorjahr selbst und stellvertretend für die übrigen Miteigentümer, den Verwaltervertrag unterschrieben, so war er nun ernüchtert: “Diese Versammlung war entwürdigend.”