Archiv der Kategorie: Trick: Kritiker ausgrenzen / benachteiligen

Unterschiedliche Behandlung einer gleichen Situation

Wenn der Verwalter mit zweierlei Maß misst

Ein seriöser Verwalter kann mit berechtigter Kritik umgehen – ein unseriöser Verwalter nicht.

Umso mehr willkommen ist jede Situation die der unseriöse Verwalter ausnutzen kann, um kritischen Miteigentümern zu schaden. Verwaltertreue Miteigentümer erfreuen sich ihrerseits einer bevorzugten Behandlung durch den Verwalter, der seinerseits bereits vergessen zu haben scheint, dass er nicht Großgrundbesitzer sondern nur Dienstleister ist.

Praxisbeispiel:
bei der Renovierung einer Wohnung fällt auf der Aussenseite des Gebäudes außer Reichweite eine Lüftungsklappe heraus, die eine ungeschützte Öffnung von ca. 10x 10 cm in der gedämmten Wand hinterlässt.

Zunächst übermittelt der verwalterhörige Hausmeister die Info an den Verwalter, der daraufhin den verwalterkritischen Miteigentümer auffordert, den “Schaden sofort zu beheben” und die Lüftungsklappe wieder in der Wand zu befestigen.
Da sich die Wohnung in einem höheren Geschoß befindet wird der kritische Miteigentümer aufgefordert einen Kranwagen zu bestellen und – natürlich – sämtliche Kosten zu tragen, die sich auf mehrere Hundert Euro belaufen sollen.

Dank seinem Geschick gelingt es dem kritischen Miteigentümers mittels Besen, Kehrbleck, doppelseitigem Klebeband und Silikon die Lüftungsklappe – und zum grenzenlosen Erstaunen des mißliebigen Hausmeisters -wieder an ihrem Platz in der Hauswand zu befestigen.

Ein halbes Jahr später wird die Nachbarwohnung renoviert – und zur Überraschung fällt auch dort die Lüftungsklappe heraus. Der Eigentümer dieser Wohnung versteht sich gut mit dem Verwalter, deshalb drängt weder Verwalter noch Hausmeister auf eine zügige Behebung des “Schadens”, d.h. dem Verschließen der ca 10 x 10 cm großen Öffnung in der wärmegedämmten Fassade. Der kritische Nachbar erfährt von dem “Schaden” und bietet dem Hausmeister an, auch beim Nachbarn in bekannter Manier die Lüftungsklappe wieder einzusetzen. Die Hilfe wird abgelehnt.

Ein Jahr bleibt die Öffnung bestehen, bei Regen und Schnee, scheinbar ohne die zuvor vom Verwalter angeführte Gefahr für die Gebäudesubstanz.
Als Dachdecker / Gebäudekletterer an anderer Stelle im Gebäude tätig sind…. wird ihre Anwesenheit genutzt um unauffällig die Lüftungsklappe wieder an Ort und Stelle zu bringen.

Eine Aufforderung, einen teuren Krankwagen zu bestellen, hat der verwalterfreundliche Miteigentümer nie vom Verwalter erhalten.
Die Kosten für den Einsatz wurde mit den anderen Arbeiten der Gebäudekletterer vom Gemeinschaftskonto bezahlt.

Verwalter verweigert Stimmvollmacht-Vertretung

Wegen Kritik an der geplanten Beauftragung insolventer Dienstleister. Wegen Kritik an überhöhtem Ingenieur-Honorar.

Nicht vielen wird diese Ehre zuteil: in künftigen Wohnungseigentümerversammlungen verweigert der Verwalter künftig die Annahme der Stimmvollmacht eines kritischen Miteigentümers. Der vermutete Grund: Kritik.

Schreiben des Verwalters:
“Guten Tag…., mit Datum des 03.07. erreichte uns die Bevollmächtigung zur Stimmrechtsvertretung der WEV am 04.07. Ich werde diese Vertretungsvollmacht letztmalig wahrnehmen und weise darauf hin, dass ich auf mich oder auf mein Büro ausgestellte Bevollmächtigungen ab Datum des 05.07. zurückweisen werde und bitte daher zukünftig eine mögliche Bevollmächtigung gem. der Teilungserklärung bzw. der Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz zu erteilen.
Es grüßt freundlichst…”
Worum geht es? Warum diese heftige Reaktion?

Vollmachtschreiben des Eigentümers:
“Vollmacht für die WEG-Versammlung 04.07….. von….. zu Gunsten der Hausverwaltung ….. mit der Bitte, wie folgt abzustimmen:
….
TOP 3: Sanierung Außenwand Keller
Weisung: Enthaltung

1. Wahl des Unternehmens: ….
Die Fa. …. weist ein Bilanz-Eigenkapital von „0“ aus, die Firma scheint überschuldet (siehe Anlage [Bilanz der letzten beiden Jahre]).
2. Honorar Herr ….:
Meines Erachtens sind 3.500 € + MwSt. überzogen. Zumal das der Ausschreibung  zugrundeliegende Leistungsverzeichnis von der Fa. …. [Erstanbieter] erstellt zu sein scheint.

Eine Abrechnung auf Stundenbasis wäre transparenter.”

Erster Kritikpunkt: geplanten Beauftragung eines insolventes Unternehmen (spätere Gewährleistung überhaupt möglich?).
Eine zu sanierende feuchte Kellerwand soll durch ein quasi insolventes Unternehmen ohne Eigenkapital ausgeführt werden.
Die Bilanz – einsehbar unter www.unternehmensregister.de – weist unter AKTIVA aus:
“C: Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag: 70.954,78 € bzw. 166.060,74 € für das Vorjahr.
Unter PASSIVA, A. V. weist die Bilanz ein buchmäßiges Eigenkapital von 0,00 € aus.

Seit Jahren bemüht sich der Verwalter im Verbund mit einem befreundeten Ingenieur genau dieses Unternehmen mit der Kellerwandsanierung zu beauftragen.
Angebliche Preisvergleiche und Ausschreibungen belegen, dass just dieses Unternehmen deutlich preiswerter ist als alle anderen. Nähe liegt die Vermutung, dass es eine Absprache zur Beauftragung gibt, bei der Verwalter und  Ingenieur auf den großzügigen Dank der zu beauftragenden Firma zählen dürfen.
Die Bilanz dieses Unternehmens mit den Werten der letzten beiden veröffentlichten Jahren:

Deshalb: die Beauftragung eines insolventen Dienstleisters hätte vom Hausverwalter als auch vom beauftragten Ingenieur ausgeschlossen werden müssen. Dass dies nicht der Fall ist und dass der Hinweis vom Verwalter wenig willkkommen scheint, spricht nicht für ihn.

Zweiter Kritikpunkt: die Honorierung des Ingenieurs, der diese Sanierungsmaßnahme begleitet
Für 3.500 € + MwSt. = 4.165 € darf die Eigentümergemeinschaft mehr erwarten als eine Empfehlung zur Beauftragung insolventer Dienstleister (s.o.) und ein vom ersten Anbieter abkopiertes Leistungsverzeichnis.
Der Ingenieur hatte es sich nämlich einfach gemacht: ein von einem Bauunternehmer bei der Hausverwaltung im Vorjahr eingereichtes Erstangebot kopierte er wortgenau und 1:1 und sendete es einige Monate später – versehen mit seinem Briefkopf –  als auszufüllendes “Leistungsverzeichnis” an andere Anbieter. U.a. an das insolvente Unternehmen, dessen Beauftragung nun endlich durchgesetzt werden sollte. Denn – welch’ Überraschung – das insolvente Unternehmen sendete das günstigste Angebot für die geplante Kellerwandsanierung.

Hier das Originalangebot des Erstanbieters, das der Hausverwaltung am 6.11. des Vorjahres zuging. Der Anbieter hatte sich sehr viel Arbeit bei der Erstellung dieses 12-seitigen Angebots gemacht.Beispielhafter Auszug aus dem Angebot:
“Position 1: Baustelleneinrichtung ……………..pauschal  2.300 €
Baustelleneinrichtung:
Bereitstellen und Vorhalten aller erforderlichen Geräte, Hilfsmittel und Werkzeuge zur Durchführung der Sanierungsarbeiten, einschließlich An- und Abfuhr der erforderlichen Maschinen, Aufbau eines Materiallagers, Herstellen von Wasser- und Stromanschlüssen, Sicherung der Baustelle, Stellen eines Miet-WC und Vorhalten inkl. wöchentlicher Reinigung. Mit Abbau der erbrachten Leistungen und Säuberung der Baustelle.”

“Position 2: Schutzmaßnahmen …………………..pauschal  900 €
Schutzmaßnahmen:
wie erstellen eines Bauzauns, soweit erforderlich und Schutzmaßnahmen zur Verhinderung von grober Verschmutzung herstellen und vorhalten. Der Erfordernisse entsprechende Schutzmaßnahmen an den Bodenflächen und Wandbereichen um grundlegende Verschmutzung zu vermeiden…”

Und hier das vom Ingenieur erstellte Leistungsverzeichnis, versehen mit seinem Briefkopf und textlich identisch zum ausführlichen und detaillierten Erstangebot vom 06.11.
Zwischen dem Erstangebot und den weiteren Angeboten liegen mehrere Monate. Auch dies verweist nicht auf eine neutrale Ausschreibung.
In dieser Art wird das “Leistungsverzeichnis” über 13 Seiten weitergeführt.

Auffallend auch, wie außerordentlich günstig der insolvente Dienstleister sein Angebot gestaltet:
Position 1: Baustelleneinrichtung ……………..pauschal  450 € (statt wie Erstanbieter 2.300 €)
Position 2: Schutzmaßnahmen …………………pauschal  250 € (statt wie Erstanbieter 900 €)
Ist ein solcher Preisunterschied auch nur ansatzweise nachvollziehbar?

Deshalb: Das Honorar des Ingenieurs, der schon in der Vergangenheit durch Falschinformation zu Angeboten mehrere Tausend  Euro Schaden verursacht hatte, ist in dieser Höhe nicht nachvollziehbar.

Zusammenfassung:
Die auf der Stimmvollmacht vermerkten Gründe und die Bitte an den Hausverwalter im Auftrag des Miteigentümers a) gegen eine Beauftragung eines insolventen Dienstleisters und b) gegen eine Honorierung des Ingenieurs in der vorgeschlagenen Höhe zu stimmen….. führte beim Verwalter zu Verstimmung.
Statt dankbar für Hinweise verweigert er künftig die Annahme von Vollmachten.
= Eine Bestätigung für berechtigte Kritik, die ins “Schwarze” traf.

Einsicht in Kostenvoranschläge – nur gegen Bares

Ein Beschluss bezüglich einer Balkon- und Fassadensanierung soll gefaßt werden – ohne dass es den Miteigentümern möglich ist, vor der WEG-Versammlung eine “kostenlose” Einsicht in die Handwerkerangebote zu erhalten

Der vom Verwalter ausgewählte und von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Architekt verweigerte die Einsicht in die Handwerkerangebote.

Er tat dies auf Anweisung des Verwalters.
Eine Überprüfung der Angebote  soll unbedingt vermeiden wollte.
Grund: es ist alles gefälscht!

Dieser Verwalter, der immer noch hauptberuflich tätig ist, kennt die Tricks wie er kritische Miteigentümer einschüchtern kann.

Sein bevorzugtes Mittel: mit hohen Kosten drohen.
Hier: 240-320 € für die reinen Einsicht und nochmals pro Kopie 0,75 €.

Dieser Verwalter tritt das Grundrecht der Wohnungseigentümer, Einblick in die Verwaltungsunterlagen (hier: Kostenvoranschläge) zu erhalten, mit Füßen.

So formulierte dieser WEG-Verwalter für den von ihm bereits völlig “vereinnahmten” Architekten folgendes Schreiben, das dieser in seinem Namen an die kritischen Miteigentümer sendete:

Betreff: Angebote zur Balkonsanierung Liegenschaft …..
Sehr geehrter……………….,

für Ihre Anfrage per Email bzw. die telefonische Anfrage bedanke ich mich.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass ich bei telefonischen Anfragen hinsichtlich der Einsichtnahme/Herausgabe vertraulicher Daten einer WEG mir die Zustimmung des Verwalters – der in meinem Vertragsverhältnis als zeichnungsberechtigter Bevollmächtigter der WEG definiert worden ist – einholen muss.
Auf meine telefonische Anfrage hin, erklärte mir die Hausverwaltung, dass ich die Preisspiegel nach Fertigstellung rechtzeitig vor dem 26.04. an die Hausverwaltung übermitteln solle, sodass diese in [!!!] der Versammlung allen Eigentümern zur Verfügung gestellt werden können. Die letzten Handwerkerangebote sind Ende letzter Woche (12. KW) bei mir eingegangen.
Mein vertraglich definiertes Leistungsbild umfasst die Erstellung eines Preisspiegels (Preisvergleich) und die Beratung hierüber. Der Verwalter hat mich ebenfalls zur kommenden Versammlung eingeladen, um Fragen zur Sanierungsmaßnahme und zu den Angeboten zu beantworten und zur o.g. Beratung zur Verfügung zu stehen.

Bitte haben Sie Verständnis, dass ich bei ca. 20 laufenden Bauprojekten (davon mehrere Eigentümergemeinschaften) Einzelberatungen als Besondere Leistung gem. HOAI gesondert in Rechnung stellen muss.

Das vertraglich vereinbarte Honorar für Leistungen, die nicht Grundleistungen gem. HOAI sind, beträgt   € 68,-/Stunde zzgl. MwSt 19%.
Die gewünschte Beratung über die vorliegenden Angebote incl. Preisspiegel und Erklärung der Einzelleistungen wird voraussichtlich min. 3-4 Stunden je Termin/Einzeleigentümer in Anspruch nehmen.
Für Kopien oder Planunterlagen, die zusätzlich zum beauftragten Leistungsbild angefordert werden, werden nachstehende Kostenerstattungen berechnet:  DIN-A4-Kopie:  €  0,75       Din-A3-Kopie: € 1,25      DIN-A1/A0-Plankopie:   € 15,-

Aus Datenschutz-rechtlichen Gründen möchte ich darum bitten, einen entsprechenden Nachweis (z.B. Schreiben der Hausverwaltung o.ä.) über Name/Anschrift der/des jeweiligen Eigentümer/in vorzulegen. Terminvereinbarungen für persönliche Beratungen wollen die jeweiligen Eigentümerinnen bitte vorher telefonisch mit mir abstimmen.
Mit bestem Dank für Ihr Verständnis und freundlichen Grüßen
W.
Dipl.-Ing./Innenarchitekt AKNW/BDIA
Schlussbemerkung:
die Eigentümer weigerten sich, diesen  Betrag zu zahlen. Sie erhielten jedoch nach der Versammlung und nach dem Beschluss zu der vom Verwalter und Beirat bevorzugten Sanierungsvariante, die Möglichkeit, die Kostenvoranschläge und Preiskalkulationen einzusehen.
Und stellten fest: die Zahlen des  “Preisspiegels”, d.h. die zusammenfassende Darstellung der vom Architekten eingeholten Kostenvoranschläge, entsprachen n i c h t  den Angeboten. Den Wohnungseigentümern waren wissentlich falsche Zahlen und Kosten präsentiert worden. Und zwar um genau diejenige Sanierungsvariante als “preiswerter” erscheinen zu lassen, die vom Beirat und dem Verwalter gewünscht war.
Der Architekt, wohl von der Eigentümergemeinschaft bezahlt, machte sich zum willigen Helfer von Verwalter und Beirat.

Aber nicht genug: auch bei der Protokollierung des Beschlusses,  das wie oben gezeigt, einzig auf der Vortäuschung falscher Tatsachen, beruhte, kam es zu Unregelmässigkeiten: der Verwalter fälschte – zusammen und in Abstimmung mit dem Beirat – das Abstimmungsergebnis und versuchte so eine andere Sanierungsvariante durchzusetzen.

Die Angelegenheit ging später zu Gericht, der Beschluss wurde aufgehoben.
Diese Urteil ist den Eigentümern jedoch nie von der Hausverwaltung zugestellt worden, noch ist es jemals auf einer WEG-Versammlung thematisiert worden.

Der WEG-Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig – jedoch nicht mehr in dieser WEG.

Verwalter erteilt Redeverbot

Geht gar nicht: auf der jährlichen Versammlung erteilt der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Mitgliedern Redeverbot

In der jährlich stattfindenden Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter den Eigentümern Rede und Antwort stehen. Dafür findet diese Versammlung statt.

Nicht hinnehmbar ist das Verhalten nach “Gutsherrenart” einiger, unseriöser Verwalter, die  ein “Redeverbot” vorzugsweise gegenüber kritischen Miteigentümern verhängen.

“Halten Sie den Mund!”, “Wenn Sie jetzt nicht aufhören, mit ihren Fragen, werde ich Sie aus der Versammlung ausschließen”, “Nein, jetzt rede nur ich!”, “Sie haben es wieder ich verstanden. Das erkläre ich jetzt nicht noch einmal.”

Als “ein einziges Geschreie” bezeichnete ein Eigentümer die erste – und glücklicherweise letzte – Versammlung eines unseriösen Verwalters. Hatte er noch im Vorjahr selbst und stellvertretend für die übrigen Miteigentümer, den Verwaltervertrag unterschrieben, so war er nun ernüchtert: “Diese Versammlung war entwürdigend.”