Archiv der Kategorie: Trick: Hausmeister als verlängerter Arm des Verwalters

Wie Entscheidungen von der Hausverwaltung manipuliert werden

Manipulation oder Unfähigkeit? Wem nützt es?

Stehen wichtige Entscheidungen an legt die Hausverwaltung Übersichten und Tabellen zur Entscheidungshilfe vor.
Bei unqualifizierten oder manipulierenden Hausverwaltungen sind diese Unterlage zu hinterfragen. Oft gibt es ganz erhebliche Abweichungen oder die präsentierte Zahlen halten einer rechnerischen Prüfung nicht stand.
Deshalb sind die Fragen berechtigt “Wie sind Sie zu diesen Zahlen gekommen?” und “Wie erklären Sie diese Beträge”.
Bei Antworten wie  “Das ist so. Wir haben das geprüft. Das müssen Sie jetzt g l a u b e n.”…. empfiehlt sich das Gegenteil: die detaillierte Überprüfung aller von der Verwaltung vorgelegten Zahlen.

Sobald Verständnisfragen auftauchen, die Logik nicht einsichtig ist oder Auskünfte verweigert werden stellt sich, wie in Kriminalfällen, die Frage: cui bono – wem nützt es?

Praxisbeispiel:
Eine WEG stellt Überlegungen zur Neuorganisation der Aufgaben Hausmeisterarbeiten, Treppenhausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege an.
Möglichkeiten:
a) Beauftragung eines Hausmeisters in Vollzeit
b) Beauftragung von externen Firmen

Zum Zeitpunkt dieser Überlegung ist ein Hausmeister für die WEG tätig und mit all diesen Arbeiten beauftragt. Recherchen haben ergeben, dass der Hausmeister seine Arbeit nicht immer zufriedendstellend erledigt und weiter seine Arbeitsauslastung bei ca. 40 % liegt. Gezahlt wird aber ein Gehalt auf Basis einer 100%igen Arbeitsleistung.
Der Hausmeister versteht sich mit der Hausverwaltung bestens. Eine Änderung wünscht er nicht.

In Vorbereitung der kommenden WEG-Versammlung in der eine Entscheidung getroffen werden soll weigert sich der Hausverwalter zunächst überhaupt irgendwelche Angebote von externen Dienstleistern einzuholen. Er wollte die Miteigentümer auf der Versammlung zunächst fragen, wie sie vom Gefühl aus entscheiden würden….

Nachdem diese Haltung auf Kritik von Seiten einzelner Miteigentümer stößt, präsentiert der Verwalter eine Kostenvergleichs-Tabelle:

Wie gut erkennbar ist, sind die Kosten des angestellten Hausmeisters deutlich niedriger als die Tätigkeit externer Dienstleister.
Womit der Verwalter nicht gerechnet hatte, war die Hinterfragung seiner Zahlen:
a) die Kosten bezüglich des Hausmeisters waren nicht vollständig und
b) ist es n i c h t  zwingend notwendig alle Tätigkeiten an einen einzigen externen Dienstleister zu vergeben. Es ist ohne weiteres möglich, die Gartenpflege oder Hausreinigung unterschiedlichen Unternehmen zu übertragen.

Eine vollständige Kostenaufstellung ergab Gesamtkosten von 36.390 € für den Hausmeister.
Bezüglich der Beauftragung an externe Firmen präsentierte die Hausverwaltung diese Übersicht, die Gesamtkosten 27.167,41 € ergaben.


Noch günstiger und ohne weiteres realisierbar ist die Vergabe an verschiedene Unternehmen mit Gesamtkosten von 24.984 €.

Zusammenfassung:
Nach anfänglicher Aussage der Hausverwaltung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 32.000€ und für die externen Dienstleister bei 38.000 € jährlich.
Nach kritischer Hinterfragung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 36.400€ und für die externen Dienstleister bei 25.000 € jährlich.

Zur Erinnerung: der Hauswart verstand sich sehr gut mit der Hausverwaltung.
Ohne kritische Prüfung von Seiten einzelner Wohnungseigentümer wären der Wohnungseigentümergemeinschaft jährliche Mehrkosten von über 10.000 € jährlich entstanden.
Honi soit qui mal y pense…. 

Falsche Handwerker, unbekannte Sub-Unternehmer, überteuerte Rechnungen und fehlerhafte Ausführungen

Der Alptraum: unbekannte Sub-Unternehmer, falsche Handwerker, überteuerte Rechnungen, fehlerhafte Ausführungen – alles abgenommen von einem nicht qualifizierten und befähigten Hausmeister

Praxisfall aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 75 Miteigentümer und bestehend aus 8 Häusern:
Auf einem Balkon mit gemauerter Brüstung musste der bisherige, unzureichende Notablauf durch zwei neue, größere Notablaufrohre ersetzt werden.  Die Brüstung musste somit 2x durchbohrt werden, es waren 2 sogenannte “Kernbohrungen” nötig.

Die Verwaltung, ein namenhaftes, deutschlandweit vertretendes Unternehmen, bat daraufhin statt einem Dachdecker, der üblicherweise für solche Arbeiten genommen wird, einen Malermeister, Firma L., ein Angebot zu erstellen.
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Nach Abschluss der Arbeiten stellt der betroffene Wohnungseigentümer bestürzt fest, dass die Ausführung der Arbeiten nicht ansatzweise zufriedenstellend ist: die Notabläufe, die stehendes Wasser auf dem Balkon vermeiden sollten, waren zu hoch (!) angesetzt und lagen sinnigerweise auf gleicher Höhe wie die Balkonschwelle zur Wohnung.
Im gegebenen Fall wäre der Balkon in der Tat entwässert worden – und zwar auch durch das Wohnzimmer der Wohnung!

Erst nachdem der Wohnungseigentümer den Verwalter mehrfach aufforderte, dies zu klären, meldete sich der Handwerksbetrieb, der diese Arbeiten ausgeführt hatte: Überraschung! Es war nicht Malermeister L. der das Angebot eingereicht hatte, sondern ein Sub-Unternehmen, eine bis dato unbekannte Bauklempnerei & Dachdeckerei.

Hätte der Wohnungseigentümer die Arbeiten nicht bemängelt und eine Erklärung eingefordert – es wäre nie aufgefallen, dass die Arbeiten nicht vom Malermeister sondern vom sub-unternehmenden Dachdecker ausgeführt worden waren.
Einzig der Hausmeister wusste genau Bescheid…..

Die Hausverwaltung hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Es wurde der falsche Handwerker gewählt: nicht ein Malermeister war zu beauftragen sondern ein Dachdecker.
Erklärungsversuch der Verwaltung: “Wir arbeiten immer mit dieser Firma zusammen und übertragen ihnen alle Arbeiten bezüglich der Balkone.”
Darf man von einer Verwaltung mehr Fachwissen erwarten? Darf man von einer Verwaltung erwarten, dass sie zumindest in der Lage ist, den  r i c h t i g e n  Handwerker auszuwählen?
Der Verwaltervertrag gibt hierzu Auskunft und weist das “Einholen von Kostenanfragen” (6.c.) als Grundleistung der Verwaltung aus:
einholung von angeboten

2. Die Arbeiten wurden fehlerhaft ausgeführt – und zwar trotz der Vorahnung des Eigentümers, der bei Auftragsvergabe extra darauf hinwies, man möge die Notabläufe doch bodennah bzw. -boden-berührend anbringen.
Trotz diesem Wissen und dem Wissen um die Fehlerhaftigkeit wurden die Arbeiten abgenommen.

3. Die Abnahme der Handwerkerarbeiten geschah nicht wie zu erwarten und wie im Verwaltervertrag vorgesehen durch den Verwalter, sondern durch den Hausmeister der Anlage. Die Verwaltung hatte ihn bequemerweise mit der Abnahme beauftragt.

4. Die Rechnung war mit +50% über dem üblichen Marktwert deutlich überteuert.
Warum holte die Verwaltung nur ein einziges Angebot ein, das zudem noch überteuert war?

5. “Fruchtbare Zusammenarbeit” zwischen beauftragender Verwaltung, beauftragtem Malermeister, ausführendem + unbekanntem Dachdecker-Sub-Unternehmer und die Handwerksarbeiten abnehmendem Hausmeister.

Der Grund: man “kannte” sich – und “unterstützte” sich gegenseitig:
Die Verwaltung beauftragte “immer” den Malermeister, egal ob er für diese Arbeiten befähigt war oder nicht.
Der Malermeister nahm alle Aufträge von der Verwaltung an, dankt ihr und gibt unpassende Aufträge weiter an andere Handwerker.
Hier mischte der Hausmeister fröhlich mit, der Gott-und-die-Welt kannte und zufälligerweise auf der gleichen Straße wohnte wie der o.g. Dachdecker.
Der Sub-Unternehmer Dachdecker, überglücklich über den Auftrag, dankt dem Hausmeister und dem Malermeister.

Bei soviel gegenseitigem Dank kann es nicht verwundern, dass die Rechnung dieser (zudem fehlerhaft ausgeführten) Arbeiten um + 50% über dem üblichen Niveau liegt.
Was der Verwaltung aber pieps-egal ist.
Denn zahlen werden diese Kosten eh die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Und diese hat der Verwalter, unterstützt von eigennützigen Verwaltungsbeiräten, seit langem “im Griff”.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Im Verwaltervertrag prüfen: welche Aufgaben hat die Verwaltung? Fordern Sie mehrere Angebote ein.
2. Holen Sie zu preislichen Orientierung ggf. weitere, private Angebote ein
3. Wer übernimmt lt. Verwaltervertrag die Abnahme der Handwerkerarbeiten?
4. Fordern Sie von der Verwaltung eine Korrektur der fehlerhaft ausgeführten Arbeiten und eine Erklärung für die überteuerte Beauftragung.

Überflüssig und maßlos überteuert: der eigene Verwalter als „Hausmeister“

Hausverwalter versucht sich als Hausmeister – zu finanziellen Lasten der WEG

Der Einfallsreichtum unseriöser WEG-Verwalter, die Eigentümer in unnötige und überhöhte Kosten zu stürzen ist scheinbar grenzenlos. Wie folgender Praxisfall zeigt:

In einer Eigentümergemeinschaft von 24 Parteien stellt ein Miteigentümer seit Jahren regelmässig die Mülltonnen heraus.
Dafür erhielt er monatlich 100 € – , zzgl. der gesetzl. Abgaben an die Versicherung/Knappschaft usw.

Die jährlichen Kosten betrugen in den letzten Jahren 1.306,03 €/pro Jahr.
Hier ein Auszug aus der Jahresabrechnung dieser WEG:

bisherige kosten HM kl

Aufgrund seines Urlaubs benötigte die WEG eine Vertretung. Verschiedene Miteigentümer bemühten sich in Eigenregie eine Lösung zu finden. Untenstehend ein Aushang am “Schwarzen Brett” des Hauses, das zu Erfolg führte:

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Ein Beirat fand einen bereitwilligen Nachbarn und informierte hierüber hocherfreut die Hausverwaltung.
Dort teilte man ihm jedoch mit, man habe schon einen Hausmeister gefunden und der Verwalter hätte bestimmt, dass nur dieser diese Arbeiten ausführen würde.

Die Frage des Beirats nach dem Namen und den Kosten dieses neuen Hausmeisters verweigerte ihm die Büroangestellte.

In den folgenden Monaten waren die Mülltonnen immer herausgestellt, der neue “Hausmeister” hatte sich jedoch weder vorgestellt noch wurde er wahrgenommen.

So staunten einige Miteigentümer bei der Durchsicht der Jahresabrechnung nicht schlecht als sie eine entsprechende Rechnung über 742,56 € vorfanden.
Glücklicherweise hatte die Hausverwaltung zwischenzeitlich gewechselt: der ehemalige Verwalter hatte selber gekündigt, weil man ihm einiges nachweisen konnten und auch die Staatsanwaltschaft ihmgegenüber mittlerweile aktiv geworden war.

Zurück zur Hausmeister-Rechnung für das Herausstellen der Mülltonnen:
eine Rechnung von 742,56 € befand sich in den Unterlagen – und zwar für den Zeitraum vom 14.Oktober – 07. November, also für nur 3 Wochen!

Nicht nur die Höhe der Rechnung erstaunt. Auch die in der Rechnung aufgeführten Leistungen “Säubern des Müllraums”, “Hausbegehung” und “Kellerbegehung” waren weder verlangt, noch ausgeführt worden, nur berechnet!
Und von wem: vom Hausverwalter persönlich!

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Um sich selber die Möglichkeit zu geben, “nebenberuflich” tätig zu werden und so überteuerte und nicht erbrachte Leistungen zu berechnen, hatte diese Verwalter im Verwaltervertrag ausdrücklich die Befreiung von §181 BGB aufgenommen.

Nicht nur dies: bei der damaligen Verwalter-Neuwahl veranlasste dieser Verwalter, der sich bereits vor seiner Wahl der Zusammenarbeit eines “vereinnahmten und hörigen” Beiratsvorsitzenden versicherte, dass der Wunsch der WEG, den anstehenden Verwaltervertrag anwaltlich prüfen zu lassen, ausgehebelt wurde!

Ohne vorherige, fachmännische Prüfung des Verwaltervertrags, unter Mitarbeit eines unseriösen Beirats wurde diese Klausel im Vertrag verankert.
Um die Miteigentümer unwissend zu lassen, verweigerte der Verwalter strikt das Aushändigen einer Kopie seines Verwaltervertrags!
Mehr Verschlagenheit gibt es kaum!

Zur überteuerten Hausmeister-Rechnung:
dieser deutlich überhöhte Betrag wurde vom Hausverwalter an den Dienstleister mit gleichem Namen unverzüglich überwiesen.
Die Geschädigten waren einmal wieder die Eigentümer.

Dieser Verwalter, der sich zudem über Jahre hin mit einem akademischen Titel auswies, der ihm nie verliehen wurde, ist heute immer noch hauptberuflich als Hausverwalter tätig.
Es ist gegen ihn erneut Anzeige erstattet wurden.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Verwalter-Neuwahl: lassen Sie den Vertrag vorab anwaltlich oder über eine Schutzgemeinschaft für Wohnungseigentümer prüfen.
2. Verwaltervertrag: eine Befreiung von §181 BGB ist zu vermeiden, dieser Passus sollte gestrichen werden. Wenn der Verwalter dann abspringt – umso besser für Sie: er war sicher nicht die beste Wahl.
3. Eine Kopie des Verwaltervertrags gehört in jede Wohnungs-Stammakte eines jeden Wohnungseigentümers. Studieren Sie den Vertrag.
4. Prüfen Sie selber die Beleg der Jahresabrechnung und verlassen Sie sich nicht auf den Beirat.
5. Bemühen Sie sich um das Bekanntwerden innerhalb und außerhalb der Eigentümergemeinschaft solcher oder ähnlicher Umstände.
Unseriöse Verwalter mögen so etwas nicht und kündigen dann gerne.

Hausmeister als inoffizieller, “externer” Mitarbeiter der Hausverwaltung

Der Hausmeister als “verlängerter Arm” einer unseriösen Hausverwaltung und nicht als Dienstleister der Wohnungseigentümergemeinschaft, die ihn bezahlt

Um den Hausmeister flexibel einsetzen zu können und damit er auch für die Belage der Hausverwaltung tätig werden konnte, wurden die von der Hausverwaltung erstellten Verträge bezüglich des Hauswarts bewußt doppeldeutig verfasst.

Es handelt sich um 2 unterschiedliche Schriftstücke:
a) einen “Hauswartdienstvertrag” und
b) einer “Dienstanweisung zum Arbeitsvertrag”.
Mit der Erstellung von 2 (!) Schriftstücken wollte sich die Hausverwaltung doppelt absichern: sollten wirklich einmal Nachfragen von Seiten der Eigentümergemeinschaft gestellt werden, bräuchte man zunächst nur den ersten Vertrag, den “Hauswartdienstvertrag” zeigen.

Im “Hauswartdienstvertrag” waren Gehalt, der Urlaub festgehalten und dass es sich um eine Vollzeitstelle mit 40Std /Woche handle. Die Hausverwaltung wird mit Logo, Namen und Ansprechpartner genannt (hier die erste Seite):
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In dem anderen Schriftstück, der “Dienstanweisung zum Arbeitsvertrag” wird festgehalten, genau welche Aufgaben der Hausmeister zu erledigen hatte.
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Bei der Erstellung dieser “Dienstanweisung” wendet die Hausverwaltung mehrere Tricks an, um ihre Interessen durchzusetzen:

1. Anonyme Darstellung
im Gegensatz zum erstgenannten “Hauswartdienstvertrag” tritt die Hausverwaltung bei der “Dienstanweisung” in keiner Weise in Erscheinung: diese “Dienstanweisung” ist auf einem weißen Blatt Papier verfasst, es gibt kein kein Logo, kein Name, kein Ansprechpartner der Hausverwaltung. Warum?
Es werden nur die klassischen, allgemeinen Arbeiten eines Hausmeisters, wie Hausreinigung, Wartung und Reparaturen, Ausführen von kleineren Reparaturen, Grünflächenpflege aufgeführt.

2. Arbeitsaufwand unbenannt
Eine Aufwandsschätzung der vorgesehenen Arbeiten gibt es nicht.
Wäre nicht eine detaillierte Darstellung des Zeitaufwands pro Aufgabe notwendig?
Wie sonst kann die Verwaltung davon ausgehen, dass die grob aufgelisteten Aufgaben, einem Aufwand von 40 Std pro Woche entsprechen???

3. “Sonstige Aufgaben” des Hausmeistersdienstvertrag_ sonstige aufgaben

Was dürfen wir darunter verstehen?
Die Dienstanweisung zum Arbeitsvertrag gibt Auskunft:
„ Erledigung weiterer Arbeiten, die Ihnen die Verwaltungsstelle für Wohneigentum  überträgt. “
Ausführen von Arbeiten auf behördliche Anordnung nach Anweisung der Verwaltungsstelle.”

verwaltungsstelle2

Um welche bisher unbekannte “Verwaltungsstelle für Wohneigentum” mag es sich handeln?
Und um welche “Arbeiten” mag es sich handeln?
Vermutung: die Hausverwaltung!
Warum dieses Versteckspiel?

Möchte in diesem Fall die Hausverwaltung – versteckt hinter der bewusst ungenauen und vagen Bezeichnung “Verwaltungsstelle für Wohneigentum” – dem Hausmeister weitere Aufgaben übertragen, die sie ihm nicht zu übertragen und die eigentlich die Verwaltung selber auszuführen hat??

Wie zum Beispiel die technische Abnahme von Handwerkerarbeiten?
Denn dies ist laut Verwaltervertrag ausdrücklich Aufgabe der Verwaltung (siehe Verwaltervertrag “Technische Verwaltung”: Grundleistungen (!), Punkt d.) und mit dem Verwalter-Grundhonorar abgegolten.

vertrag_verwaltung_technik

Oder das “Erforschen” von möglichem, aber aber oft unnötigem und überteuerten  Sanierungs- und Reparatur-“Bedarf” in der Wohnanlage?
Denn unseriöse Hausverwaltungen empfangen gerne den “Dank” der beauftragten Handwerker. Ein “Klassiker” unseriöser und korrupter Hausverwaltungen.

So stellte sich im Nachhinein heraus, dass sehr viele der unsinnigen Sanierungsvorschläge auf einen Vorschlag des Hausmeisters zurückgingen.
Dies wurde nie so bekannt gegeben, da die Vorschlags-Initiative immer offiziell vom Verwalter ausging.

“Sonstige Aufgaben” des Hausmeisters
Möchte die Verwaltung auf diese Dienstleistung, die erstens unzulässig und zweitens von der Wohnungseigentümergemeinschaft bezahlt wird, zugreifen können – ohne sich offen dazu zu bekennen? Ohne offen benannt zu werden?
Ist der Hausmeister als inoffizieller Mitarbeiter der Verwaltung, aber von der WEG bezahlt, für die Verwaltung tätig?

Nähe zu den “gewerblichen Mitarbeitern der Wohnungswirtschaft”
Im Schreiben an den Verwaltungsbeirat schlug die Hausverwaltung vor, das Gehalt des Hausmeisters wie “für die gewerblichen Arbeitnehmer der Wohnungswirtschaft” zu erhöhen.mitarbeiter wowi_kaschiert

Dass der angesprochenen Beirat dabei keinerlei Entscheidungskompetenz hatte, und dass nur die Eigentümergemeinschaft per Beschluss eine solche Entscheidung zu verabschieden hatte, interessierte die Verwaltung nicht.
Weiter ignorierte die Verwaltung, dass der Hausmeister von der WEG angestellt war und somit k e i n  gewerblicher Arbeitnehmer  der Wohnungswirtschaft.
Dies wäre er, wenn er von der Hausverwaltung selber angestellt worden wäre – war dem Verwalter wohl bereits schon so erschien.

Der Hausmeister war somit als inoffizieller Mitarbeiter der Hausverwaltung anzusehen – bezahlt von der unwissenden (!) Eigentümergemeinschaft.

Versagen der Hausverwaltung:
1. der Hausmeister führte versteckt Arbeiten im Auftrag der Verwaltung aus. Die Eigentümergemeinschaft weiß hiervon nichts und zahlt das gesamte Gehalt des Hausmeisters.
2. Hinter dem Rücken der Eigentümergemeinschaft erhöht der Verwalter – in Kooperation eines unseriösen Beirats – das Gehalt des Hausmeisters.
Die Eigentümer zahlen, werden hierüber jedoch nie informiert.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Fordern Sie Kopien von allen wichtigen Verträgen ein und vergleichen Sie die ausgewiesenen Beträge mit den jährlichen Zahlungen.
2. Eine Hausveraltung, die hinter dem Rücken der Eigentümer handelt gehört abgewählt.
Dito für einen Beirat, der entweder unwissend oder korrupt ist.

Hausmeister: Wirklicher Arbeitsaufwand völlig unbekannt

WEG-Hausverwaltung weigert sich den genauen Stunden-Arbeitsaufwand für einen fest angestellten Hausmeister zu prüfen. Obwohl er in Vollzeit bezahlt wird – gibt es nur Arbeit für  30-40%. D.h. über 15 Jahre hat die Eigentümergemeinschaft bzw. die Mieter wohl über 200.000 € zuviel bezahlt.

Eine Hausverwaltung erstellt den Vertrag für den Hausmeister und hält darin fest:
“Die wöchentliche Arbeitszeit richtet sich nach den Erfordernissen, dem Arbeitsanfall und den Wetterverhältnissen. Die wöchentliche Arbeitszeit beträgt in der Regel 40 Stunden.
Im Winter wir eine erhöhte Anwesenheit erwartet.”
arbeitsvertrag Kobelt2

Eine genaue Aufstellung der auszuführenden Arbeiten lässt sich dem Vertrag nicht entnehmen, ein detailliertes Leistungs- oder Aufgabenverzeichnis fehlt.
Eine Aufwandsschätzung der einzelnen Aufgaben lag somit nie vor.

Auf Grundlage, welcher Informationen konnte die Verwaltung die Regelarbeitszeit mit “40 Stunden/Woche” einschätzen?
War überhaupt Arbeit für eine 40-Std.-Woche vorhanden?
Oder handelt es sich hierbei nur um “Bereitschaftszeit”?

Die Verwaltung verweigert die Auskunft. Angeblich liegen keine Informationen vor.
Dafür sind die Kosten des Hausmeisters aus der Jahresabrechnung bekannt: sie beliefen sich im Vorjahr auf sage-und-schreibe 33.381 €.

Es herrschte schon seit langem Unmut, da der wenig motivierte und auf “Zusatzeinnahmen” bedachte Hausmeister viele Arbeiten  seines Vertrags in nicht zufriedenstellender Weise ausführte.

Um endlich Klarheit über die Angemessenheit der Hausmeisterkosten zu erhalten erstellte ein Wohnungseigentümer in eine Übersicht über die möglichen Aufgaben des Hausmeisters: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Schneeräumdienst im Winter, Kleinreparaturen… sowie eine grobe Aufwandsschätzung.

Diese ergab einen geschätzten Arbeitsaufwand von 55 – 60 Std./Monat!
Dies sind 30 – 40% der von der Hausverwaltung veranschlagten Arbeitszeit.

Zur weiteren Überprüfung wurden alternative, externe Dienstleister gebeten, Angebote für o.g. Leistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege usw. einzureichen.

Die Auswertung der eingeholten Angebote ergaben Kostenschätzungen von 10.015 € – 13.350 €/Jahr. Zu diesem Betrag sind selbständige Unternehmen bereit, für die WEG zu arbeiten und die Aufgaben des Hausmeisters zu übernehmen.
Auch diese Schätzung entsprach ca. 30-40% der jährlichen Hausmeisterkosten von 33.381 €.

Im Umkehrschluss heißt dies, dass die Eigentümergemeinschaft 15 Jahren lang deutlich zuviel für die Hausmeisterleistung gezahlt hatte.
Allein für das Vorjahr waren von der Hausverwaltung ca. 20.030 – 23.240 € berechnet worden, dem keine Leistung gegenüber standen.
Betrachtet man über den Zeitraum seit Einstellung des Hausmeisters, so ergibt sich ein “Fehlbetrag” von ca. 250.000 €.

Leidtragende: außer den Eigentümern – auch die Mieter
50 % der Bewohner sind Mieter, denen die Hausmeisterkosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung übertragen werden. Auch Mieter haben die Möglichkeit, Prozesse zu führen und diese zu gewinnen. Leider nutzen sie diese Möglichkeit zu selten. Grund sind in der Regel fehlende Informationen.

Verantwortlichkeit der Hausverwaltung
Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung, also ein von der WEG bezahlter Dienstleister, in der Lage ist, den Arbeitsaufwand eines Hausmeisters realistisch einzuschätzen?
Warum liegt dem Vertrag kein detailliertes Leistungsverzeichnis bei?
Warum fiel der Hausverwaltung 15 Jahre nichts auf? Wo war der Beirat?
Darf für diesen Schaden die Haftpflichtversicherung der Verwaltung in Anspruch genommen werden?

Empfohlene Gegenmaßnahmen
1. Prüfen Sie die Jahresabrechnungsunterlagen und lassen Sie sich die entsprechenden, zugrundeliegenden Verträge zeigen.
2. Verlassen Sie sich nicht auf die Aussage der Beiräte, alles wäre in bester Ordnung.
3. Holen Sie von der Hausverwaltung alle nötigen Informationen ein. Falls diese sich weigert, machen Sie dies bekannt und verweisen Sie auf die Pflichten der Verwaltung.
4. Holen Sie eingenständig Hintergrundinfos zum Leistungsverzeichnis oder Arbeitsaufwand eines Hausmeisters ein.
5. Holen Sie Infos und Musterverträge von alternativen Hausverwaltungen ein….