Archiv der Kategorie: Trick: Manipulation der Miteigentümer

Wie Entscheidungen von der Hausverwaltung manipuliert werden

Manipulation oder Unfähigkeit? Wem nützt es?

Stehen wichtige Entscheidungen an legt die Hausverwaltung Übersichten und Tabellen zur Entscheidungshilfe vor.
Bei unqualifizierten oder manipulierenden Hausverwaltungen sind diese Unterlage zu hinterfragen. Oft gibt es ganz erhebliche Abweichungen oder die präsentierte Zahlen halten einer rechnerischen Prüfung nicht stand.
Deshalb sind die Fragen berechtigt “Wie sind Sie zu diesen Zahlen gekommen?” und “Wie erklären Sie diese Beträge”.
Bei Antworten wie  “Das ist so. Wir haben das geprüft. Das müssen Sie jetzt g l a u b e n.”…. empfiehlt sich das Gegenteil: die detaillierte Überprüfung aller von der Verwaltung vorgelegten Zahlen.

Sobald Verständnisfragen auftauchen, die Logik nicht einsichtig ist oder Auskünfte verweigert werden stellt sich, wie in Kriminalfällen, die Frage: cui bono – wem nützt es?

Praxisbeispiel:
Eine WEG stellt Überlegungen zur Neuorganisation der Aufgaben Hausmeisterarbeiten, Treppenhausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege an.
Möglichkeiten:
a) Beauftragung eines Hausmeisters in Vollzeit
b) Beauftragung von externen Firmen

Zum Zeitpunkt dieser Überlegung ist ein Hausmeister für die WEG tätig und mit all diesen Arbeiten beauftragt. Recherchen haben ergeben, dass der Hausmeister seine Arbeit nicht immer zufriedendstellend erledigt und weiter seine Arbeitsauslastung bei ca. 40 % liegt. Gezahlt wird aber ein Gehalt auf Basis einer 100%igen Arbeitsleistung.
Der Hausmeister versteht sich mit der Hausverwaltung bestens. Eine Änderung wünscht er nicht.

In Vorbereitung der kommenden WEG-Versammlung in der eine Entscheidung getroffen werden soll weigert sich der Hausverwalter zunächst überhaupt irgendwelche Angebote von externen Dienstleistern einzuholen. Er wollte die Miteigentümer auf der Versammlung zunächst fragen, wie sie vom Gefühl aus entscheiden würden….

Nachdem diese Haltung auf Kritik von Seiten einzelner Miteigentümer stößt, präsentiert der Verwalter eine Kostenvergleichs-Tabelle:

Wie gut erkennbar ist, sind die Kosten des angestellten Hausmeisters deutlich niedriger als die Tätigkeit externer Dienstleister.
Womit der Verwalter nicht gerechnet hatte, war die Hinterfragung seiner Zahlen:
a) die Kosten bezüglich des Hausmeisters waren nicht vollständig und
b) ist es n i c h t  zwingend notwendig alle Tätigkeiten an einen einzigen externen Dienstleister zu vergeben. Es ist ohne weiteres möglich, die Gartenpflege oder Hausreinigung unterschiedlichen Unternehmen zu übertragen.

Eine vollständige Kostenaufstellung ergab Gesamtkosten von 36.390 € für den Hausmeister.
Bezüglich der Beauftragung an externe Firmen präsentierte die Hausverwaltung diese Übersicht, die Gesamtkosten 27.167,41 € ergaben.


Noch günstiger und ohne weiteres realisierbar ist die Vergabe an verschiedene Unternehmen mit Gesamtkosten von 24.984 €.

Zusammenfassung:
Nach anfänglicher Aussage der Hausverwaltung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 32.000€ und für die externen Dienstleister bei 38.000 € jährlich.
Nach kritischer Hinterfragung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 36.400€ und für die externen Dienstleister bei 25.000 € jährlich.

Zur Erinnerung: der Hauswart verstand sich sehr gut mit der Hausverwaltung.
Ohne kritische Prüfung von Seiten einzelner Wohnungseigentümer wären der Wohnungseigentümergemeinschaft jährliche Mehrkosten von über 10.000 € jährlich entstanden.
Honi soit qui mal y pense…. 

Verwalter verweigert Stimmvollmacht-Vertretung

Wegen Kritik an der geplanten Beauftragung insolventer Dienstleister. Wegen Kritik an überhöhtem Ingenieur-Honorar.

Nicht vielen wird diese Ehre zuteil: in künftigen Wohnungseigentümerversammlungen verweigert der Verwalter künftig die Annahme der Stimmvollmacht eines kritischen Miteigentümers. Der vermutete Grund: Kritik.

Schreiben des Verwalters:
“Guten Tag…., mit Datum des 03.07. erreichte uns die Bevollmächtigung zur Stimmrechtsvertretung der WEV am 04.07. Ich werde diese Vertretungsvollmacht letztmalig wahrnehmen und weise darauf hin, dass ich auf mich oder auf mein Büro ausgestellte Bevollmächtigungen ab Datum des 05.07. zurückweisen werde und bitte daher zukünftig eine mögliche Bevollmächtigung gem. der Teilungserklärung bzw. der Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz zu erteilen.
Es grüßt freundlichst…”
Worum geht es? Warum diese heftige Reaktion?

Vollmachtschreiben des Eigentümers:
“Vollmacht für die WEG-Versammlung 04.07….. von….. zu Gunsten der Hausverwaltung ….. mit der Bitte, wie folgt abzustimmen:
….
TOP 3: Sanierung Außenwand Keller
Weisung: Enthaltung

1. Wahl des Unternehmens: ….
Die Fa. …. weist ein Bilanz-Eigenkapital von „0“ aus, die Firma scheint überschuldet (siehe Anlage [Bilanz der letzten beiden Jahre]).
2. Honorar Herr ….:
Meines Erachtens sind 3.500 € + MwSt. überzogen. Zumal das der Ausschreibung  zugrundeliegende Leistungsverzeichnis von der Fa. …. [Erstanbieter] erstellt zu sein scheint.

Eine Abrechnung auf Stundenbasis wäre transparenter.”

Erster Kritikpunkt: geplanten Beauftragung eines insolventes Unternehmen (spätere Gewährleistung überhaupt möglich?).
Eine zu sanierende feuchte Kellerwand soll durch ein quasi insolventes Unternehmen ohne Eigenkapital ausgeführt werden.
Die Bilanz – einsehbar unter www.unternehmensregister.de – weist unter AKTIVA aus:
“C: Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag: 70.954,78 € bzw. 166.060,74 € für das Vorjahr.
Unter PASSIVA, A. V. weist die Bilanz ein buchmäßiges Eigenkapital von 0,00 € aus.

Seit Jahren bemüht sich der Verwalter im Verbund mit einem befreundeten Ingenieur genau dieses Unternehmen mit der Kellerwandsanierung zu beauftragen.
Angebliche Preisvergleiche und Ausschreibungen belegen, dass just dieses Unternehmen deutlich preiswerter ist als alle anderen. Nähe liegt die Vermutung, dass es eine Absprache zur Beauftragung gibt, bei der Verwalter und  Ingenieur auf den großzügigen Dank der zu beauftragenden Firma zählen dürfen.
Die Bilanz dieses Unternehmens mit den Werten der letzten beiden veröffentlichten Jahren:

Deshalb: die Beauftragung eines insolventen Dienstleisters hätte vom Hausverwalter als auch vom beauftragten Ingenieur ausgeschlossen werden müssen. Dass dies nicht der Fall ist und dass der Hinweis vom Verwalter wenig willkkommen scheint, spricht nicht für ihn.

Zweiter Kritikpunkt: die Honorierung des Ingenieurs, der diese Sanierungsmaßnahme begleitet
Für 3.500 € + MwSt. = 4.165 € darf die Eigentümergemeinschaft mehr erwarten als eine Empfehlung zur Beauftragung insolventer Dienstleister (s.o.) und ein vom ersten Anbieter abkopiertes Leistungsverzeichnis.
Der Ingenieur hatte es sich nämlich einfach gemacht: ein von einem Bauunternehmer bei der Hausverwaltung im Vorjahr eingereichtes Erstangebot kopierte er wortgenau und 1:1 und sendete es einige Monate später – versehen mit seinem Briefkopf –  als auszufüllendes “Leistungsverzeichnis” an andere Anbieter. U.a. an das insolvente Unternehmen, dessen Beauftragung nun endlich durchgesetzt werden sollte. Denn – welch’ Überraschung – das insolvente Unternehmen sendete das günstigste Angebot für die geplante Kellerwandsanierung.

Hier das Originalangebot des Erstanbieters, das der Hausverwaltung am 6.11. des Vorjahres zuging. Der Anbieter hatte sich sehr viel Arbeit bei der Erstellung dieses 12-seitigen Angebots gemacht.Beispielhafter Auszug aus dem Angebot:
“Position 1: Baustelleneinrichtung ……………..pauschal  2.300 €
Baustelleneinrichtung:
Bereitstellen und Vorhalten aller erforderlichen Geräte, Hilfsmittel und Werkzeuge zur Durchführung der Sanierungsarbeiten, einschließlich An- und Abfuhr der erforderlichen Maschinen, Aufbau eines Materiallagers, Herstellen von Wasser- und Stromanschlüssen, Sicherung der Baustelle, Stellen eines Miet-WC und Vorhalten inkl. wöchentlicher Reinigung. Mit Abbau der erbrachten Leistungen und Säuberung der Baustelle.”

“Position 2: Schutzmaßnahmen …………………..pauschal  900 €
Schutzmaßnahmen:
wie erstellen eines Bauzauns, soweit erforderlich und Schutzmaßnahmen zur Verhinderung von grober Verschmutzung herstellen und vorhalten. Der Erfordernisse entsprechende Schutzmaßnahmen an den Bodenflächen und Wandbereichen um grundlegende Verschmutzung zu vermeiden…”

Und hier das vom Ingenieur erstellte Leistungsverzeichnis, versehen mit seinem Briefkopf und textlich identisch zum ausführlichen und detaillierten Erstangebot vom 06.11.
Zwischen dem Erstangebot und den weiteren Angeboten liegen mehrere Monate. Auch dies verweist nicht auf eine neutrale Ausschreibung.
In dieser Art wird das “Leistungsverzeichnis” über 13 Seiten weitergeführt.

Auffallend auch, wie außerordentlich günstig der insolvente Dienstleister sein Angebot gestaltet:
Position 1: Baustelleneinrichtung ……………..pauschal  450 € (statt wie Erstanbieter 2.300 €)
Position 2: Schutzmaßnahmen …………………pauschal  250 € (statt wie Erstanbieter 900 €)
Ist ein solcher Preisunterschied auch nur ansatzweise nachvollziehbar?

Deshalb: Das Honorar des Ingenieurs, der schon in der Vergangenheit durch Falschinformation zu Angeboten mehrere Tausend  Euro Schaden verursacht hatte, ist in dieser Höhe nicht nachvollziehbar.

Zusammenfassung:
Die auf der Stimmvollmacht vermerkten Gründe und die Bitte an den Hausverwalter im Auftrag des Miteigentümers a) gegen eine Beauftragung eines insolventen Dienstleisters und b) gegen eine Honorierung des Ingenieurs in der vorgeschlagenen Höhe zu stimmen….. führte beim Verwalter zu Verstimmung.
Statt dankbar für Hinweise verweigert er künftig die Annahme von Vollmachten.
= Eine Bestätigung für berechtigte Kritik, die ins “Schwarze” traf.

Verwalter-Neuwahl unter Vortäuschung falscher Tatsachen

Gerissener Hochstapler-Verwalter unterstützt von "vereinnahmtem" Beiratsvorsitzenden

Eine gute Verwaltertätigkeit verlangt Fachwissen und großes Engagement für die Belange der Eigentümer. Dass dieser Zeitaufwand honoriert werden muss, sollte jedem bewußt sein. Desweiteren gilt es Bürokosten, Versicherungen, Mitarbeiter usw. zu bezahlen.
In Verwalterverträgen wird jedoch in der Regel nur ein monatliches Grundhonorar  vereinbart, das von jedem Eigentümer zu zahlen ist.
Mit diesen Honorar sollte der Verwalter in der Lage sein, seine Kosten zu decken und wirtschaftlich zu arbeiten.

Praxisfall: In einer WEG mit 26 Miteigentümern stand eine Verwalter-Neuwahl an.
Verschiedene Bewerber reichten Ihre Angebote ein. So auch der Verwalter H.
Er wusste, dass viele Wohnungseigentümer völlig unwissend in Bezug auf die Qualifikation der Verwaltertätigkeit und geneigt sind, dem “preiswertesten Bewerber”, also demjenigen Verwalter, der die geringsten, monatlichen Gebühren berechnet den Vortritt zu lassen.

Das Ziel des Verwalters H. war, die o.g. Eigentümergemeinschaft zu übernehmen.
Ködern wollte er sie mit einem für ihn wirtschaftlich unrentablen, extrem niedrigem,  Verwalterhonorar.
Bezüglich der Kompensation, also dem finanziellen Ausgleich, hatte der Verwalter genügend Erfahrung im Umgang mit Eigentümergemeinschaften und ihrer Unvoreingenommenheit.

Einmal entschlossen, sind diesem Verwalter alle Mittel recht.
So nimmt er üblicherweise über die Beiräte Kontakt zur Eigentümergemeinschaft auf.
Er möchte die Schlüsselpersonen, meist den Verwaltungsbeirat, näher kennenlernen.
Hierbei interessiert ihn vor allem, ob diese Personen Fachwissen  besitzen, naiv und manipulierbar sind.
Nicht selten lässt er sich die Namen der sich mitbewerbenden Verwalter nennen und ihre Konditionen (Verwalterhonorar).
Oder er besteht bei dem unerfahrenen Beirat darauf, gleich die kompletten Verträge der Konkurrenz einzusehen.
Hierbei geht er sehr manipulativ vor, “umgarnt” die Beiräte und apeliert an ihr Geltungsbewußtsein. Dabei schaut er sich ganz genau die Schlüsselpersonen der Eigentümergemeinschaft an. Er weiss, wenn er diese für sich gewinnen kann, werden ihm die übrigen Miteigentümer nicht in die Quere kommen.

Verwalter H. nutzt für seine Zwecke folgende Mittel:

1. Einholen von Infos zu den Konditionen der Mitbewerber
Nachdem er vom unbedarften, naiven Beirat diese Infos erhalten hat, schreibt er ein neues Angebot, das er erneut dem Beirat unterbreitet.

2. Erstellen einer “Entscheidungshilfe” zur Neuwahl des Verwalters
Damit auch die Dümmsten verstehen, welchen Verwalter sie zu wählen haben, belässt es Verwalter H. nicht dabei, sich nur als “preiswertester” Verwalter aufzustellen.
Nein, er erstellt eine Tabelle, in der alle sich bewerbenden Verwalter aufgeführt und entsprechend bewertet werden.
Diese “Entscheidungshilfe” darf Verwalter H. natürlich nicht als sein Werk ausweisen.
Nein, es wird durch den bereits voll und ganz “vereinnahmten” und hörigen Beiratsvorsitzenden als eine von ihm selbst erstellte Tabelle ausgewiesen.
Kurz vor dem Versammlungstermin, auf dem der neue Verwalter gewählt werden soll, wird diese Tabelle vom Beirat an alle Miteigentümer versendet.

entscheidungshilfe_kaschiert4

Auf Rückfragen unvorbereitet, kann Beirat W auf keinerlei Fragen zur Entstehung dieser Tabelle antworten. Weder bezüglich der Auswahl der Fragen, noch deren Gewichtung , noch bezüglich der ihm für diese Auswertung zur Verfügung stehenden vorliegenden Dokumente.
Kein Wunder – denn diese Tabelle stammt aus der Feder des sich bewerbenden Verwaltes H.. Verwaltungsbeiratsvorsitzender war zu feige, dies zuzugeben.

Verwalter XY stelle folgende Bewertungskriterien für eine neu zu wählenden Hausverwaltung zusammen (Punkte 1-10). Selbstredend erhielt er bei allen Fragen die höchste Punktzahl
* Berufliche Qualifikation des Verwalters
* Erfahrung im Wohneigentum
* Erfahrung mit WEGs vergleichbarer Größe
* Fortbildungsbereitschaft des Verwalters und seiner Mitarbeiter
* Funktioniert die Büroorganisation? Ist der Verwalter auch in Notfällen erreichbar?
* Ist eine geeignete und sichere Verwaltungsbuchführung und Zahlungsverkehr gewährleistet?
* Kann er auf Fragen klar und verständlich antworten?
* Liegen Referenzen vor?
* Ist der Vertragsinhalt verständlich und nachvollziehbar?
* Ist die Struktur der Honorare für Zusatzleistungen transparent und nachvollziehbar?
* Hat der Verwalter eine ausreichende Vermögensschaden Haftpflichtversicherung?
* Ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan verständlich und nachvollziehbar aufgebaut?
* War Einsicht in die Belegordner möglich? Wie wurden sie geführt?
* Werden die Konten durch geeignete Kreditinstitute geführt?
* Werden die WEG-Versammlungen professionell durchgeführt?
* Werden gefasste Beschlüsse der WEG zeitnah umgesetzt?

Schauen wir uns die Fragen einmal genau an:

a) Auf Platz 1, also auch Priorität 1, befindet sich die Qualifikation des Verwalters.
Viele Menschen, die in anderen Berufen nicht Fuß fassen konnten, als Verwalter. Oder auch ehemalige Hausmeister, Hilfsarbeiter usw.
Hier scheint der sich bewerbende Verwalter H. punkten zu wollen. Denn: er ist “Diplom Betriebswirt” , trägt diesen Titel mit stolz, der ihm an der Universität einer Landeshauptstand verliehen wurde. Weiter gab er vor, hatte er – im Gegensatz zu den Mitbewerbern – auch bei einer bekannten Vereinigung der Haus- und Grundeigentümer gearbeitet.
Mehr Qualifikation geht nicht, würde man sagen.

Wenn denn nicht alles erfunden gewesen wäre!
Einen akademischen Titel “Diplom Betriebswirt” hatte er n i e  erworben. Und bei der Vereinigung der Haus- und Grundeigentümer hatte er auch n i e  gearbeitet.
Nein, er hat nach der Hauptschule noch die Handelsschule besucht und dann eine private Schule, in der man ihm die Grundzüge des Wirtschaftslebens beibrachte.
Insgesamt 13 Schuljahre. Inklusive “Studium und Diplom”.
Dass dieser Hochstapler sich erdreistet, sich mit seinem erfundenen, akademischen Titel über die Mitbewerber zu stellen,  zeigt wie schräg dieses Hirn tickt.
Denn ja, die Punktebewertung zeigte es:
In der von ihm selbst erstellten Bewertungstabelle wurde die “Qualifikation des Verwalters” mit 7 Punkten je Mitbewerber – und 10 Punkten für ihn selbst benotet!

b) Fragen, die zu diesem Zeitpunkt und von einem Externen nicht zuverlässig beantwortet werden konnten:
* Fortbildungsbereitschaft des Verwalters und seiner Mitarbeiter
* Funktioniert die Büroorganisation? Ist der Verwalter auch in Notfällen erreichbar?
* Ist eine geeignete und sichere Verwaltungsbuchführung und Zahlungsverkehr gewährleistet?
* War Einsicht in die Belegordner möglich? Wie wurden sie geführt?
* Werden die WEG-Versammlungen professionell durchgeführt?
* Werden gefasste Beschlüsse der WEG zeitnah umgesetzt?

c) Allgemeinplätze – ohne ausschlaggebende Bedeutung für die Qualität eines Verwalters
* Kann er auf Fragen klar und verständlich antworten?
* Liegen Referenzen vor?
* Ist der Vertragsinhalt verständlich und nachvollziehbar?
* Werden die Konten durch geeignete Kreditinstitute geführt?

d) Fragen zum Verwaltervertrag und zu Abrechnung, die der naive, vereinnahmte Beirat aufgrund seines fehlenden Fachwissens nicht beurteilen konnte.
* Ist die Struktur der Honorare für Zusatzleistungen transparent und nachvollziehbar?
* Hat der Verwalter eine ausreichende Vermögensschaden Haftpflichtversicherung?
* Ist die Hausgeldabrechnung / der Wirtschaftsplan verständlich und nachvollziehbar aufgebaut?

Wen wundert es da, dass Verwalter XY bei allen Fragen die höchste Punktzahl erhielt und mit insgesamt 161 Punkten die Konkurrent mit 137 und 147 Punkten weit abschlug.
Glückwunsch!
Wie wichtig die oben erwähnten “Honorare für Zusatzleistungen” für Verwalter XY sind, wird noch gezeigt werden….

3. Hauptsache preiswert
Mit niedrigen Verwaltergebühren versucht Verwalter H. die Konkurrenz auszustechen.
Ein normales Verwalterhonorar darf gut und gerne pro Wohneinheit 25-35 € zzgl. MwSt. ausmachen.
Da Verwalter H. jedoch die Konditionen der Mitbewerber vorlagen, passte er sein Honorar nach unten an – sein monatliches Honorar, wohl gemerkt, nicht da das “Honorar für Zusatzleistungen”, das ihm so wichtig war, das das Verständnis und die Struktur dieses Honorars für Zusatzleistungen “transparent und verständlich” sein sollten.

Dass es ihm darum ging immer u n t e r  den Preisen der Konkurrenz zu liegen, verdeutlicht der Passus im Verwaltervertrag, der sich auf die Gebühren des Garageneigentümers beziehen. Hierzu lagen Verwalter H. wohl keine Angaben von Seiten der Konkurrenz vor, so dass er sich wie folgt behalf:
Honorar für die Garageneinheiten: „bisherige Konditionen abzüglich 7,5 % (!!)
Will heißen: egal was kommt, Verwalter H. ist der Preiswerteste!

Aus einer anderen Wohnungseigentümergemeinschaft ist bekannt, dass sich Verwalter H., der sich auch dort bewarb, bei dem Verwalterhonorar für die Wohneinheiten sogar auf sehr niedrigen Tarife wie 13 und 15 € auswich. Da diesem Verwalter bereits sein schlechter Ruf vorauseilte, hatte er das Honorar immer weiter nach unten gesetzt: er wollte unbedingt diese Eigentümergemeinschaft übernehmen – koste es was es wolle.

Kompensation des Discount-Verwalterhonorars durch “Honorar für Zusatzleistungen”.
Auszug aus der Abrechnung einer WEG die von Verwalter H. betreut wurde:

Rg. Kopierkosten (nicht prüfbar): 151,72 €
Rg. Portokosten (nicht prüfbar): 332,00 €
Rg. Adress-und Namenslisten für die Stadtsparkasse: 33,41 €
Rg. Bearbeitung Rechtsfälle (welche?): 99,96 €
Rg. „außerordentliche WEG-Vers. (begründet in seiner Kündigung!): für 2 Minuten Anwesenheit seiner beiden Mitarbeiter: 217,17 €
Rg. Beantragung Gläubiger-ID für SEPA:  29,75 €
Rg. für Notruf :  ca 100 €
Weiter gab es zahlreiche, unnötige Kosten in einer Gesamthöhe von mehreren Tausend Euro.

4. Vergraulen von Mitbewerbern
Nach einem “informativen” Telefonanruf des Verwalters bei einem Mitbewerber springt dieser “spontan” ab.
Nachdem er selbst gekündigt hatte, wollte er der WEG alle Steine diese Welt in den Weg legen und rief – wiederum – die sich bewerbenden Neu-Verwalter an und erzählte Negatives und Unkorrektes zu dieser WEG.

5. Täuschung der Miteigentümer in der Versammlung zur Wahl des neuen Verwalters
Dass der von Verwalter H. vergräuelte Mitbewerber absprang wird wochenlag vertuscht.
Erst in der Versammlung zur Verwalterneuwahl gibt der “vereinnahmte” Beiratsvorsitzende bekannt, dass einer der Bewerber “überraschend” und “kurzfristig” (!) abgesprungen war.
Wahr ist, dass sich der Mitbewerber bereits 5 Wochen zuvor zurückgezogen hatte, nach dem Telefongespräch mit dem Mitbewerber XY.
In dieser Zeit, also in diesen 5 Wochen, hatte der Beiratsvorsitzende mehrere Schreiben zur anstehenden Verwalter-Neuwahl zugesendet. Es hätte so die Möglichkeit bestanden, schon zu diesem Zeitpunkt mitzuteilen, dass sich die Anzahl der Bewerber auf 2 reduziert hatte.
Dies war aber vom sich bewerbenden Verwalter H. ungewünscht.
Grund: in der Regel sollen 3 Bewerber zur Wahl stehen. Wäre bekannt geworden, dass nur noch 2 Bewerber vorhanden waren, hätte ggf. jemand einen “Ersatz-“Verwalter als Kandidat vorgeschlagen.
Dies durfte nicht sein, da dies die Erfolgschancen des selbsternannten “Verwalter Diplom Betriebswirts” schmälerten.

Angesprochen, wie es sein kann, dass er behauptet habe, der Mitbewerber hätte sich “kurzfristig” zurückgezogen – wenn dies doch 5 Wochen her war – antwortete der Beiratsvorsitzenden ausweichend, es habe sich alles “überschnitten”.
Wieder eine weitere Lüge in diesem Lügengerüst… in dem der Beiratsvorsitzenden, dessen Aufgabe es ist, sich für die  Belange der Miteigentümer einzusetzen, eine sehr unrühmliche Rolle spielt…

Vorteil: von 3 bleiben nur noch 2 Bewerber. dh. es bleibt nur ein Mitbewerber, den Verwalter H. ausstechen muss. Dies schafft er mit Unterstützung des Beiratsvorsitzenden und seinen anscheinbar unschlagbar preiswerten Honorarvorstellungen.

Epilog:
Der Verwalter kündigte, als er merkte, dass sich einige Miteigentümerinnen nicht alles gefallen liessen. Der neue Beirat bestand aus drei Frauen, die nicht gewillt waren, das Spiel ihres Vorgängers weiterzuführen.
Entsprechend seinem Charakter handelte dieser Verwalter, so dass es nach seinem Abgang zu einer Schadensersatz-Klage gegen ihn kam. In diesem Zusammenhang wurde auch festgestellt, dass er Rechnungen zweimal erstellte, die er einerseits gegenüber einzelnen Miteigentümern abrechnete, anderseits gegenüber der WEG als ganzes.
An der Klage gegen diesen Verwalter beteiligten sich alle Miteigentümer, mit Ausnahme des o.g. ehemalige Beiratsvorsitzende, der an der Verwalterwahl unter Vortäuschung falscher Tatsachen aktiv beteiligt war.

Heute ist dieser ehem. Beiratsvorsitzender erneut Beirat. Er verdankt dies einem neuen, eider noch unseriöseren Verwalter, der in ihm einen willkommenen Unterstützer gefunden hat….

Das Ausmaß der Unregelmäßigkeiten des neuen Verwalters stellt die Vergehen des o.g. Verwalters mehrfach in den Schatten….

 

 

Einstimmig oder mehrheitlich – nur “Prinzipienreiterei”?

Ein “Klassiker” unseriöser WEG-Verwalter: die vorgetäuschte “Einstimmigkeit” von Beschlüssen.

Die Abstimmungsergebnisse von WEG-Beschlüssen können einstimmig oder mehrheitlich sein – eine korrekte Wiedergabe des Abstimmungsverhaltens wird vom Verwalter erwartet.
Unseriöse Verwalter legen besonderen Wert auf “Einstimmigkeit”: die Aussenwirkung ist harmonischer. Dass das Abstimmungsergebnis nicht korrekt wiedergespiegelt wird interessiert diesen Typ Verwalter nicht.

Praxisfall:
Ein Verwalter war bereits in der Vergangenheit durch verschiedene Unregelmässigkeiten, auch in Bezug auf die Protokollierung von Abstimmungsergebnissen, aufgefallen.

Als er die Beiratswahl im Protokoll als “einstimmig” bezeichnete, erhielt er die Rückfrage eines Miteigentümers, dem diese “Einstimmigkeit” nicht in Erinnerung war, sondern der sogar mehrere Gegenstimmen notiert hatte.

Antwort des Verwalters:
“Die Wahl des Verwaltungsbeirats hatte ich als einstimmig ohne Gegenstimmen notiert. Sofern es Enthaltungen bzw. Gegenstimmen gegeben haben sollte, war der Beschluß trotzdem mehrheitlich gefaßt und somit gültig.
Für die Beiratsbestellung genügt bereits ein Mehrheitsbeschluß. Nehmen Sie bitte [dies] zur Kenntnis.

Anschließend möchte ich Sie bitten, nun endlich Ihre “Prinzipienreiterei” zu beenden, da diese unnötig und nur zeitaufwendig ist.”einstimmige Prinzipienreiterei

Der Verwalter, dem der neu gewählte Beirat sehr angenehm war, da genauso korrupt wie er selber, schien durch die “einstimmige” Protokollierung der Wahl seine persönliche Unterstützung zum Ausdruck bringen wollen.

Wichtig zu wissen ist, dass sich gerade unseriöse Verwalter bemühen, “nach außen hin” Zufriedenheit und Einstimmigkeit unter den Miteigentümern vorzutäuschen.

Viele Eigentümer können nicht zu den Versammlungen kommen – ihnen bleibt als  Informationsquelle nur das Protokoll.
Wenn dieses vor “Einstimmigkeit strotzt”, wenn es den Eindruck vermittelt, die Eigentümergemeinschaft würde geschlossen hinter dem Verwalter und seinem Handeln stehen, dann wird sich der einzelne Eigentümer überlegen, ob er – als Abwesender von der Versammlung – wirklich Kritik üben sollte.

Auch werden Protokolle viele Jahre verwahrt. Sie sind für potentielle Wohnungskäufer eine Quelle, Einblicke in die vergangenen Geschehnisse der Gemeinschaft zu erhalten.
Ein Verwalter, der zu Beschlüssen oft Einstimmigkeit vorweisen kann, wird von Außenstehenden zunächst positiv bewertet werden. Denn er scheint alles richtig gemacht zu haben. Auch scheint es in der Gemeinschaft keine Spannungen oder Missstände zu geben.


Empfohlene Gegenmaßnahmen

So zwingen Sie den Verwalter zur korrekten Protokollierung:

1. Protokollieren Sie in der Versammlung mit. Nehmen Sie Block und Bleistift und notieren Sie kurzgefasst die Beschlüsse und auch die Abstimmungsergebnisse.

2. Falls der Verwalter ungehalten wird und auf Eile pocht: lassen Sie sich nicht aus der Ruhe bringen und bitten Sie ihn, das Abstimmungsergebnis, ggf. inkl. der einzelnen Stimmen pro Miteigentümer, zu wiederholen. Und zwar so, dass Sie es notieren können.
Dieses Recht haben Sie als Miteigentümer!

3. Wagen Sie es, auch bewußt gegen die “Mehrheit” zu stimmen oder sich absichtlich zu “enthalten”. Wagen Sie es, die “Kruste der Einstimmigkeit”  zu sprengen.
Je facettenreicher das Abstimmungsergebnis, je geringer die Wahrscheinlichkeit, dass es zu einer falsch protokollierten “Einstimmigkeit” kommt.

Verwalter erteilt Redeverbot

Geht gar nicht: auf der jährlichen Versammlung erteilt der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft den Mitgliedern Redeverbot

In der jährlich stattfindenden Eigentümergemeinschaft muss der Verwalter den Eigentümern Rede und Antwort stehen. Dafür findet diese Versammlung statt.

Nicht hinnehmbar ist das Verhalten nach “Gutsherrenart” einiger, unseriöser Verwalter, die  ein “Redeverbot” vorzugsweise gegenüber kritischen Miteigentümern verhängen.

“Halten Sie den Mund!”, “Wenn Sie jetzt nicht aufhören, mit ihren Fragen, werde ich Sie aus der Versammlung ausschließen”, “Nein, jetzt rede nur ich!”, “Sie haben es wieder ich verstanden. Das erkläre ich jetzt nicht noch einmal.”

Als “ein einziges Geschreie” bezeichnete ein Eigentümer die erste – und glücklicherweise letzte – Versammlung eines unseriösen Verwalters. Hatte er noch im Vorjahr selbst und stellvertretend für die übrigen Miteigentümer, den Verwaltervertrag unterschrieben, so war er nun ernüchtert: “Diese Versammlung war entwürdigend.”