Recht auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen VOR der WEG-Versammlung

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Verwalter: Verweigerung der Belegeinsicht

Wohnungseigentümer hat vor Eigentümer­versammlung Anspruch auf Einsicht in Unterlagen der Verwaltung

Steht eine Eigentümer­versammlung bevor, steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu. Dieses Einsichtsrecht ist nur bei einem Rechtsmissbrauch oder bei Schikane ausgeschlossen. Ist das Einsichtsrecht nicht gewährt worden, ist der spätere Wohnungs­eigentümer­beschluss angreifbar. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. hervor.
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“Vorratsbeschluss” vermeiden. Beirat hat KEINE Entscheidungskompetenz

Gegen-Antrag zur Tagesordnung einreichen, um Miteigentümer zu informieren.

Wie unprofessionell und unseriös eine WEG-Hausverwaltung und die drei Beiräte einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft sind, zeigt dieses Beispiel.
In dieser Wohnanlage gibt es zahlreiche Möglichkeiten, im Gemeinschaftseigentum stehende Räume zu vermieten, z.B. leer stehende und z.Z. nicht zugeordnete Kellerräume (ehem. Waschküchen), Parkplätze auf dem Hof und eine gemeinsame Mietwohnung (ehem. Hausmeisterwohnung).
Gier und Machtstreben führten zu einem Tagesordnungspunkt, der erstaunen lässt:

TOP 14 Vorratsbeschluß über die Bevollmächtigung der Hausverwaltung zukünftigen Vermietungen von Gemeinschaftsflächen in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat vornehmen zu dürfen.“
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Unsinnsbeschlüsse: Neue Haustüren – und keine Ahnung wie sie aussehen werden..

Praxisfall:
Eine größere WEG beschließt auf Wunsch eines einzelnen Beirats neue Haustüren im Wert von 35.000 € einbauen zu lassen. Das selbständige Denken ist in dieser WEG nicht sehr vertreten. Die alten Hauseingangstüren waren gerade für ca 1500 € neu gestrichen worden.  Auch gab es mit den bisherigen Türen kein Problem. Dies war bereits bei Abstimmung wieder vergessen.
Wo die Rücklage einen hohen Betrag aufweist, da muß auch Geld ausgegeben werden. Ob sinnvoll oder nicht…

Auch das Aussehen der neuen Türen ist den Wohnungseigentümer völlig unbekannt. Denn eine Skizze oder ein Photo lag den Kostenvoranschlägen nicht beilag.
Auch in der Eigentümerversammlung konnte keine Info zum Aussehen der künftigen Türen gemacht werden. Weder der Verwaltung noch dem – ach so engagierten -Beirat lagen Photos oder Skizzen vor. Macht das Sinn..?

Darf man von der Verwaltung und vom Beirat etwas mehr Vorbereitung erwarten?
Oder handelt es sich nur um ein Machtspiel auf Kosten der unwissenden Miteigentümer?
Oder wollte dieser Beirat einfach nur seine eigenen Willen durchsetzen, ein Zeichen setzen?

Wie entstehen Nachzahlungen?

Praxisfall:
Telefongespräch mit dem Mitarbeiter der der Hausverwaltung, der dort zuvor ausgebildet worden war:
“Auch in diesem Jahr habe ich wieder eine Nachzahlung. Wie erklären Sie sich das?”

– “Mmh…Buchhaltung ist nicht so meine Stärke, ich frage gerade mal kurz nach….”
“Also… von den Gesamtkosten der WEG wird das eingezahlte Hausgeld aller Miteigentümer abgezogen. Das ergibt eine Unterdeckung, wenn die Kosten höher sind als die Einzahlungen.
Und dieser Betrag wird dann aufgeteilt, nach den Miteigentumsanteilen (MEA), auf die jeweiligen Miteigentümer.”

Alles klar?? 🙂
Wo ist der Fehler?

Anmerkung:
dies Hausverwaltung ist Mitglied in verschiedenen Dachverbänden.
Der Mitarbeiter war zuvor 3 Jahre lang bei dieser Verwaltung “ausgebildet” worden.

Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten: genaue Bezeichnung der TOPs - Beschlußvorlagen - Stellungnahme Beirat/kritischer Miteigentümer

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zu viele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentümer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nützliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse. Weiterlesen

Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.
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Wenn der Verwalter die WEG-Beschlüsse nicht umsetzt…

Kontrolle der WEG-Hausverwaltung ist wichtig. Sonst kann es teuer werden.

Was nützen die besten Beschlüsse, wenn sie nicht umgesetzt werden? Oder sie werden so langsam und so halbherzig umgesetzt, daß man beim Zuschauen einschläft.

Der Grund: der WEG-Verwalter  m ö c h t e  den Beschluss nicht umsetzen.

Praxisbeispiel:
“TOP 6: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Sanierung des Daches. Ausführung gemäß vorliegendem Gutachten/Gerichtsbeschlusses.
Die Vergabe der Arbeiten erfolgt in diesem Jahr. Nach Vorliegen von 2 weiteren Angeboten, eingeholt seitens des Miteigentümers Herrn…. ist der Verwaltungsbeirat ermächtig, in Zusammenarbeit mit der Verwaltung, über die Vergabe der Arbeiten zu entscheiden. Der Beschlussantrag ist angenommen.”

Der Beschluss wurde im Oktober gefaßt. Die Auftragsvergabe sollte noch im gleichen Jahr erfolgen. Auch erkenntlich ist, dass es bereits ein Gutachten und einen Gerichtsbeschluss (!) mit der Verpflichtung zur Sanierung gibt.
Es bestand also jeder Grund zur Eile. Aber es passierte nichts. Weiterlesen

Hausverwalter vertuscht fehlende Hausgeldzahlungen

Statt monatlich zahlte ein Eigentümer sein Hausgeld nur 11 x jährlich

Wissen Sie, wie hoch die Forderungen Ihrer Eigentümergemeinschaft sind?
Wissen Sie, wieviel Hausgeld wie lange schon nicht mehr gezahlt wurde?
Wissen Sie, welche Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung  n i c h t  geleistet wurden?
Praxisbeispiel:
Besser weniger Hausgeld als gar keines, das dachte sich wohl der Verwalter einer mittelgroßen Eigentümergemeinschaft. Ein ausländischer Miteigentümer hatte dem Verwalter zuvor zu verstehen gegeben, dass er nur 11 x im Jahr Hausgeld zahlen werde. Dies müsse reichen.

Das Prekäre: die Miteigentümer wurden vom Verwalter hierüber nie informiert:
– weder über die offene Weigerung des Miteigentümers das fällige Hausgeld zu zahlen
– noch über die so auflaufenden Außenstände.
Vertuscht werden konnte dies jahrelang weil weder Beirat noch übrige Miteigentümer die Abrechnung und die Zahlungseingänge richtig prüften.

Außenstände werden auch im “Vermögensstatus” bekanntgegeben.
Selbst wenn die Abrechnungsunterlagen nur “überflogen” werden – sollten Außenstände im Vermögensstatus ausgewiesen und erkennbar sein.

Im Gegensatz zu jedem Kleinstunternehmer, der genau weiss, welche Forderungen er hat, haben Eigentümergemeinschaft oft nicht die geringste Ahnung.

Der Grund: die Erstellung so wichtigen Vermögensstatuses ist keine Pflicht!
Dieser Ausweis kann vom Verwalter gesetzlich nicht verlangt werden.
Und so lange die Eigentümer dem WEG-Hausverwalter und dem Verwaltungsbeirat “blind” glauben und sich nicht selbst engagieren – durch Nachfragen, Prüfungen, Belegeinsicht –  solange werden ihnen ggf. wichtige Informationen vorenthalten.

Empfehlung:
Der aktuelle Vermögensstatus ist eines der wichtigsten Dokumente einer Eigentümergemeinschaft. Er sollte jeder Jahresabrechnung beigefügt und verständlich dargestellt sein.

Aufpassen bei Zoff mit der Hausverwaltung

Unbedachte Worte mit Folgen

Manchen Mieter kommt das Wort ,,Betrug” schnell über die Lippen, wenn die Betriebskostenabrechnung falsch ist oder wenn der Vermieter die Kaution nicht
zurückzahlt. Das mag in vielen Fällen verständlich sein, doch wenn es um Straftatbestände geht – und ein solcher ist Betrug – sollte man seine Worte auf die Goldwaage legen.

Die Meinungsfreiheit ist ein hohes Gut. Man darf seinen Vermieter als ,,Spekulanten” bezeichnen oder ihm “unseriöses Gebaren” vorwerfen.
Grobe Beleidigungen allerdings wie “Drecksack” oder ,,Halunke” rechtfertigen unter Umständen eine fristlose Kündigung. Die Juristen sprechen dann von einer unzulässigen Schmähkritik, bei der die persönliche Herabsetzung im Vordergrund steht.

Besonders heikel wird es für den, der juristisch besetzte Begriffe verwendet.
Wer seinem Vermieter Betrug oder Steuerhinterziehung unterstellt, braucht handfeste Beweise,
sonst droht eine Unterlassungsklage oder eine Anzeige wegen Verleumdung.
Eine vorsätzlich falsche Strafanzeige gegen den Vermieter kann diesen sogar zur fristlosen
Kündigung berechtigen, urteilte das Landgericht Berlin {23. März 1990 -62 S 413/89)”

Sehr viel Glück hatte eine Mieterin, die in einem Mahnverfahren von ,,kriminellen Machenschaften” ihrer Hausverwaltung gesprochen hatte. Während das Amtsgericht die daraufhin folgende Kündigung für zulässig hielt – schließlich werde hier ein strafbares Handeln behauptet – wies die Berufungsinstanz die Kündigung zurück (Landgericht Berlin vom 20. März 2013 – 65 S 403/12).

Die Äußerung sei zwar ,,grenzwertig”, aber in einem laufenden Verfahren noch hinnehmbar. ,,Entscheidend war, dass das Gericht das Mahnverfahren quasi als Prozess wertete, und da darf man mehr als in einem Meinungsstreit”, erklärt Rechtsanwalt Christoph Müller, der die Mieterin
vertreten hat.

Vorsatz ist selten beweisbar
Und was ist, wenn der Vermieter wiederholt bei der Betriebskosten “schummelt”, etwa fiktive Kosten ansetzt? ,,Betrug setzt Vorsatz voraus”, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mietervereins. Der Vermieter wird stets behaupten, er habe etwas übersehen oder seine Buchführung sei eben schlampig.

Schwierig ist auch der Nachweis von Prozessbetrug.
Grundsätzlich gilt: ln einem Prozess sind beide Seiten zur Wahrheit verpflichtet. Werden falsche Behauptungen gemacht oder gar gefälschte Unterlagen vorgelegt, kann ein Verfahren
wegen Prozessbetrug eingeleitet werden. Doch die Erfolgssaussichten sind außerordentlich gering. Das musste auch ein Mieter erfahren, der es mit einem besonders
dreisten Hausbesitzer zu tun hatte. Der behauptete, er habe nie eine Kaution erhalten und unterstellte dem Mieter sogar, dass er die Unterschrift unter die Quittung gefälscht habe.

Das Gericht ließ sich davon nicht täuschen und bezweifelte nicht, dass die Kaution bar gezahlt worden war {Amtsgericht Wedding vom 13. September 2013 – 4 C 88/13). Von einer
Anzeige wegen falscher Verdächtigung und versuchtem Prozessbetrug sah der Mieter auf Anraten seines Anwalts trotzdem ab. Fast alle diese Verfahren werden eingestellt.

Für manche Mieter stellt sich die Frage, ob die Vermietung einer stark verschimmelten Wohnung nicht als fahrlässige Körperverletzung einzustufen ist. AIs theoretisch denkbar,
aber äußerst schwer nachzuweisen bewertet dies Frank Maciejewski.
,,crrm einen scheitert das in der Ftegel schon darän. dass die Kausalität zwischen dem Schimmel und den gesundheitlichen Problemen nicht bewiesen werden kann”, außerdem müsste belegt werden, dass der Vermieter die verschimmelte Wohnung bewusst und unter Außerachtlassung seiner Sorgfaltspflicht vermietet hat. Aussichtsreicher ist die §ache
bei Brandschäden oder Gasunfällen. Bei Verschulden des Vermieters kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Beitrag von Birgit Leiß (Mietermagazin)

Nebenkostenabrechnung: Achtung bei spätem Überweisen von Guthaben

Mieter sollten immer den Zahlungseingang prüfen.

Eine Nebenkostenabrechnung zu erhalten ist eine Sache.
Bei einer ausstehenden Nachzahlung wird der Vermieter recht bald von sich hören lassen.
Was ist aber bei einem Gutachten? – Erleichtert aufatmen und die Abrechnung in die Ecke legen reicht nicht.
Gerade große Immobilienunternehmen, mit einem hohen Gebäudebestand, sind sehr zögerlich im zeitnahen Überweisen der Gutschriften. Manche überweisen auch gar nichts und ziehen es vor “zu Verrechnen”, was alles noch weniger nachvollziehbar gestaltet.

Der Grund: man “arbeitet” mit den Geld der Mieter. Oder besser: das Geld der Mieter arbeitet für das Immobilienunternehmen. Denn für das Geld was der Mieter dem Vermieter “leiht”, braucht dieser nicht zur Bank  zu gehen und eine Darlehn beantragen.

Offensichtlich wird es wenn:
a) die Nebenkosten-Vorauszahlung sehr großzügig eingefordert wird, also deutlich höher als die wahrscheinlichen Kosten oder die Kosten des Vorjahres.
b) Nebenkosten-Abrechnungen regelmässig erst spät im Jahr erstellt und zugesendet wird, wie z.B. im Oktober
c) wenn die Auszahlung/Überweisung der Guthaben recht spät erfolgt, z.B. kurz vor Weihnachten.

Wichtig; prüfen Sie immer den Eingang des Guthabens. Eine Überweisung kann auch mal vergessen werden. Diese betrifft auch Mieter, die zwischenzeitlich ausgezogen sind.

Untenstehend das Beispiel einer Überweisung eines großen Konzerns, die kurz vor Weihnachten, am 17.12. einging. Wie man sieht ist der Betrag von 311,84 € auch nicht vernachlässigenswert.

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VONOVIA – Mieterhöhung nach Sanierung

NDR Panorama vom 24.04.2018 von Mareike Burgschat und Linda Luft

In Hamburg Steilshoop wird gebaut. Lange wurde in diese Blöcke nichts investiert – eigentlich schön, dass hier endlich etwas gemacht wird. Das Problem: Die Mieten werden nach den Bauarbeiten drastisch steigen. Denn es wird modernisiert. Und diese Kosten werden auf die Miete aufgeschlagen.

Erhöhungen bis zu 50 Prozent

Die gesetzliche Regelung scheint klar: Instandsetzungen muss der Vermieter selbst zahlen, Modernisierungen darf er auf die Mieter umlegen, und zwar bislang elf Prozent dieser Kosten. Doch die Unterscheidung ist oft nicht eindeutig. Ist der Austausch eines alten und maroden Fensters bloß Instandhaltung? Oder eine Modernisierung, weil auch die Dämmung besser ist? Diese Frage treibt gerade viele Mieter um, denn Ihnen wurden Mieterhöhungen von bis zu 50 Prozent angekündigt.

Angst, dass ich ausziehen muss”

Johanna Reidt © NDR Fotograf: Screenshot

Johanna Reidt sorgt sich, dass ihre Rente bald nicht mehr für die Miete reicht.

Auch Johanna Reidt soll in Zukunft mehr zahlen: über 160 Euro pro Monat. Das wird sich die Rentnerin nicht leisten können. “Dann gehen zwei Drittel meiner Rente nur für die Miete drauf. Das geht nicht. Ich habe wirklich Angst, dass ich ausziehen muss.” Sie hat sich an den Mieterverein zu Hamburg gewandt. Denn die Einschätzungen von Mietern und Vermietern, welche Baumaßnahmen notwendige Instandsetzung uns was Modernisierung ist, gehen oft weit auseinander. “Also wir bezweifeln ganz stark, dass das was Modernisierung sein soll eben wirklich Modernisierung ist. Wir kennen seit vielen Jahren Beschwerden von den Mietern über Wasser, das reinkommt, Fenster, die undicht sind, Fassaden, die undicht sind, und diese sogenannte Modernisierung ist eigentlich eine Reparatur dieser ganzen Mängel. Und dann steht da eben Modernisierung drauf, damit man da die Miete erhöhen kann”, sagt Rolf Bosse vom Mieterverein zu Hamburg.  

Die Wohnungen in Steilshoop gehören dem größten deutschen Immobilienunternehmen, der Vonovia. In ganz Deutschland gehören ihr rund  350.000 Wohnungen. Allein in diesem Jahr plant das Aktienunternehmen bundesweit eine Milliarde Euro in seine Häuser zu investieren.

Bremer Gericht: Vermieter im UnrechtPeter Vent mit Mareike Burgschat © NDR Fotograf: Screenshot

Peter Vent (l.) klagte gegen Vonovia – und bekam Recht.

Bei Vonovia-Mieter Peter Vent in Bremen sind die Bauarbeiten schon abgeschlossen. Er sollte nach den Baumaßnahmen 2015 etwa 40 Prozent mehr Miete zahlen. Er ging damit vor Gericht und bekam Recht. Das Landgericht urteilte nun schon in zweiter Instanz: Vonovia hat ihm nicht schlüssig dargelegt, wie die Kosten entstanden sind. Es war Peter Vent daher nicht möglich zu erkennen, ob sauber zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden wurde. Außerdem konnte der Energiespareffekt der Modernisierung (Fassadendämmung und Dachdämmung beispielsweise) nicht ausreichend belegt werden. Die Mieterhöhung war damit unwirksam.

Vonovia weist Vorwürfe zurück

Vonovia hat daraufhin reagiert: Sie schreiben uns, seit September 2017 hätten sie ihre Auflistungen der Baumaßnahmen entsprechend angepasst, “so dass die vom Gericht monierten fehlenden Angaben seither enthalten sind und der aktuellen Rechtsprechung entsprechen. Wir werden auch künftig unsere Anschreiben an die gültige Rechtsprechung anpassen.” Den Vorwurf, Instandsetzungs- und Modernsisierungskosten zu vermischen, weisen sie vehement zurück.

Doch viele Aufstellungen der Modernisierungskosten sind von vor September 2017. Und so schöpfen jetzt viele andere Mieter Hoffnung, dass auch ihre Mieterhöhungen unwirksam sind.