VONOVIA – Mieterhöhung nach Sanierung

NDR Panorama vom 24.04.2018 von Mareike Burgschat und Linda Luft

In Hamburg Steilshoop wird gebaut. Lange wurde in diese Blöcke nichts investiert – eigentlich schön, dass hier endlich etwas gemacht wird. Das Problem: Die Mieten werden nach den Bauarbeiten drastisch steigen. Denn es wird modernisiert. Und diese Kosten werden auf die Miete aufgeschlagen.

Erhöhungen bis zu 50 Prozent

Die gesetzliche Regelung scheint klar: Instandsetzungen muss der Vermieter selbst zahlen, Modernisierungen darf er auf die Mieter umlegen, und zwar bislang elf Prozent dieser Kosten. Doch die Unterscheidung ist oft nicht eindeutig. Ist der Austausch eines alten und maroden Fensters bloß Instandhaltung? Oder eine Modernisierung, weil auch die Dämmung besser ist? Diese Frage treibt gerade viele Mieter um, denn Ihnen wurden Mieterhöhungen von bis zu 50 Prozent angekündigt.

Angst, dass ich ausziehen muss”

Johanna Reidt © NDR Fotograf: Screenshot

Johanna Reidt sorgt sich, dass ihre Rente bald nicht mehr für die Miete reicht.

Auch Johanna Reidt soll in Zukunft mehr zahlen: über 160 Euro pro Monat. Das wird sich die Rentnerin nicht leisten können. “Dann gehen zwei Drittel meiner Rente nur für die Miete drauf. Das geht nicht. Ich habe wirklich Angst, dass ich ausziehen muss.” Sie hat sich an den Mieterverein zu Hamburg gewandt. Denn die Einschätzungen von Mietern und Vermietern, welche Baumaßnahmen notwendige Instandsetzung uns was Modernisierung ist, gehen oft weit auseinander. “Also wir bezweifeln ganz stark, dass das was Modernisierung sein soll eben wirklich Modernisierung ist. Wir kennen seit vielen Jahren Beschwerden von den Mietern über Wasser, das reinkommt, Fenster, die undicht sind, Fassaden, die undicht sind, und diese sogenannte Modernisierung ist eigentlich eine Reparatur dieser ganzen Mängel. Und dann steht da eben Modernisierung drauf, damit man da die Miete erhöhen kann”, sagt Rolf Bosse vom Mieterverein zu Hamburg.  

Die Wohnungen in Steilshoop gehören dem größten deutschen Immobilienunternehmen, der Vonovia. In ganz Deutschland gehören ihr rund  350.000 Wohnungen. Allein in diesem Jahr plant das Aktienunternehmen bundesweit eine Milliarde Euro in seine Häuser zu investieren.

Bremer Gericht: Vermieter im UnrechtPeter Vent mit Mareike Burgschat © NDR Fotograf: Screenshot

Peter Vent (l.) klagte gegen Vonovia – und bekam Recht.

Bei Vonovia-Mieter Peter Vent in Bremen sind die Bauarbeiten schon abgeschlossen. Er sollte nach den Baumaßnahmen 2015 etwa 40 Prozent mehr Miete zahlen. Er ging damit vor Gericht und bekam Recht. Das Landgericht urteilte nun schon in zweiter Instanz: Vonovia hat ihm nicht schlüssig dargelegt, wie die Kosten entstanden sind. Es war Peter Vent daher nicht möglich zu erkennen, ob sauber zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden wurde. Außerdem konnte der Energiespareffekt der Modernisierung (Fassadendämmung und Dachdämmung beispielsweise) nicht ausreichend belegt werden. Die Mieterhöhung war damit unwirksam.

Vonovia weist Vorwürfe zurück

Vonovia hat daraufhin reagiert: Sie schreiben uns, seit September 2017 hätten sie ihre Auflistungen der Baumaßnahmen entsprechend angepasst, “so dass die vom Gericht monierten fehlenden Angaben seither enthalten sind und der aktuellen Rechtsprechung entsprechen. Wir werden auch künftig unsere Anschreiben an die gültige Rechtsprechung anpassen.” Den Vorwurf, Instandsetzungs- und Modernsisierungskosten zu vermischen, weisen sie vehement zurück.

Doch viele Aufstellungen der Modernisierungskosten sind von vor September 2017. Und so schöpfen jetzt viele andere Mieter Hoffnung, dass auch ihre Mieterhöhungen unwirksam sind.

Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Steuerparadies bei deutschen Hausverwaltern beliebt

Zweifelsohne legal, aber ein Hausverwalter ist eine besondere Vertrauensperson und durch die Verwaltung der gemeinschaftlichen WEG-Rücklagen auch Vermögensverwalter…. Warum deshalb die Verbindung zum bekannten Steuerparadies Isle of Man? Zu wessen Vorteil?

Link: Spiegel Online “Britische Steueroase Isle of Man 85.000 Einwohner – 952 registrierte Flugzeuge”

Als Inhaber einer Hausverwaltung wird lt. Handelsregister ausgewiesen:
Herr U. K. (zu 80 %) und die Firma Campden Hill Advisers Ltd. (zu 20 %) mit Sitz im britischen Steuerparadies Isle of Man (www.campdenhill.com).

Vor Ort, auf der Isle of Man ist kein Teammitglied tätig, wohl aber in London, Madrid und Berlin, wo auch Herr K. für Campden Hill Advisers tätig ist. Als deutsche Adresse wird die Adresse der Hausverwaltung angegeben.
“The company’s main areas of focus are German real estate investment and development, Peruvian low income housing and UK property development.”
Die Firma Campden Hill Advisers beschäftigt sich mit dem deutschen Immobilienmarkt, Peruanischen Sozialwohnungen und dem britischen Wohnungsmarkt. Eine typische Tätigkeit für ein Unternehmen auf einer einsamen Insel vor Irland.
Frage: aus welchen Gründen hat eine deutsche Hausverwaltung einen Mit-Inhaber im Steuerparadies?

Unter der gleichen Postadresse wie die Hausverwaltung befindet sich ein Briefkasten der
Fa. CarlMarks GmbH. Lt. Handelsregister ist der Geschäftsführer dieses Unternehmens identisch mit dem Geschäftsführer der Hausverwaltung.
Auskunft des Handelsregisters:
“Der Gegenstand des Unternehmens ist die Verwaltung eigenen Vermögens sowie alle damit in Zusammenhang stehenden Geschäfte, ausgenommen erlaubnispflichtige Geschäfte.”
Das Unternehmen CarlMarks GmbH besitzt 2 Gesellschafter, die Unternehmen CM1 Ltd. und CM2 Ltd. – Knox House, 16-18 Finch Road, Douglas, IM1 2PT, Isle of Man. Sie sind Eigentümer zu je 50%.

Die finanzielle Entwicklung des Unternehmens CarlMarks GmbH beschreibt der Jahresabschluss 2016 lt. Handelsregister wie folgt:

Vorschlag zur Ergebnisverwendung
Die Geschäftsführung schlägt in Übereinstimmung mit den Gesellschaftern folgende Ergebnisverwendung vor:
Der Jahresfehlbetrag 2016 beträgt € -259.278,67.
Einschließlich des zu berücksichtigenden Verlustvortrages in Höhe von € -2.130.999,71 ergibt sich ein Bilanzverlust in Höhe von € -2.390.278,38.
Auf neue Rechnung werden € -2.390.278,38 vorgetragen.

Eigenkapitalentwicklung:
Das Eigenkapital entwickelte sich wie folgt:
Verlustvortrag 01. Januar 2016: €  -2.130.999,71
Jahresfehlbetrag 2016: €  -259.278,67
Bilanzverlust 31. Dezember 2016: €  -2.390.278,38
Gezeichnetes Kapital: €  25.000,00
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag zum 31. Dezember 2016: € -2.365.278,38

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Was Verwalter ohne Beschluss dürfen – über die Köpfe der Eigentümer hinweg

Ein Artikel des Tagesspiegels

Dürfen Verwalter im Einzelfall ohne die Eigentümergemeinschaft entscheiden?
Wenn ja – wann?

“Wir sind Eigentümer einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Im Keller unserer Wohnanlage kam es zu Feuchtigkeitsschäden. Beim Abgraben des Erdreichs vor der Kellerwand traten eine fehlende Außenisolierung sowie gebrochene Abwasserrohre zu Tage. Daraufhin hat der Verwalter sofort die Sanierung der Kellerwand beauftragt – und auf Kosten unserer Eigentümergemeinschaft eine fachgerechte Mauerwerksabdichtung herstellen sowie neue Abwasserrohre und eine Drainage verlegen lassen. Durfte der Verwalter das, ohne uns alle zuvor zu fragen?”

WAS STEHT IM GESETZ?

Wenn ein Verwalter den Eigentümern einer Wohnanlage einen Schaden zufügt, kann er hierfür haftbar gemacht werden.
Ein Schaden kann auch darin liegen, dass der Verwalter ohne Beschluss der Eigentümerversammlung eine an sich gebotene und fachgerecht ausgeführte Sanierungsmaßnahme veranlasst hat.
Das entschied kürzlich das Oberlandesgericht Hamm (Beschluss v. 19.07.2011, Az. 15 Wx 120/10). Im Rahmen seiner Notgeschäftsführung darf und muss der Verwalter „in dringenden Fällen“ die „zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen“ treffen (§ 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG).

Bei dem von Ihnen geschilderten Fall hat sich Ihr Verwalter jedoch über die grundsätzliche Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hinweggesetzt und damit seine Verwalterpflichten verletzt. Um einen dringenden Fall im Sinne des WEG handelt es sich nur, wenn die Erhaltungsmaßnahme so eilbedürftig ist, dass eine vorherige Einberufung der Eigentümerversammlung nicht möglich ist.
Hiervon kann in Ihrem Fall nicht ausgegangen werden. Die von Ihnen beschriebenen Baumängel dürften seit längerer Zeit vorliegen, aber noch nicht zu dramatischen Schäden geführt haben. Auch wenn Ihre Eigentümergemeinschaft für ihr Geld eine angemessene Gegenleistung, nämlich die Sanierung der Kellerwand und des Abflusssystems, erhalten hat, durfte der Verwalter nicht eigenmächtig handeln. Nur unaufschiebbare Maßnahmen hätte er selbst veranlassen dürfen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Verwalter unterliegen der Haftung, wenn der Gemeinschaft durch ihre Tätigkeit ein Schaden entstanden ist.
Daher müssen sich WEG-Verwalter bei einer Notgeschäftsführung auf die wirklich unaufschiebbaren Maßnahmen beschränken. Hierzu gehören etwa die Absicherung einer Gefahrenstelle oder die provisorische Abdichtung von Lecks. Vor umfassenden Sanierungsarbeiten muss der Verwalter auf jeden Fall zunächst einen Beschluss der Wohnungseigentümer einholen – notfalls durch Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. In Ihrem Fall muss der Verwalter die aus dem Gemeinschaftsvermögen entnommenen Mittel mit Ausnahme der sowieso notwendigen Arbeiten (Ersatz für defekte Rohre) zurückerstatten. Diese Arbeiten hätten die Eigentümer im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung zwingend selbst beschließen müssen.

Kummerkasten 9/18

Kurzantworten auf Suchbegriffe und Fragen

Die Blog-Funktion ist noch deaktiviert, aber über die Suchbegriffen werden uns die Themen und Sorgen der Leser übermittelt. Einige versuchen wir kurz zu beantworten:

“WEG-Abrechnung – SOLL oder IST?”
Es handelt sich um eine Ist-Abrechnung. Lediglich für die Rücklage gibt es eine Darstellung von IST und SOLL.

“Hausverwalter vergibt Auftrag ohne Beschluss”
Die Frage ist: darf er dies? Bauchte es vorher einen Beschluß oder nicht? Was steht im Verwaltervertrag? Für welche Auftragsvergabe benötigt der Verwalter einen Beschluss – für welche nicht? Über welchen Betrag kann er frei verfügen?
Hier setzt der Verwaltervertrag zu Beginn der Verwaltertätigkeit ganz wichtige Weichen. Empfohlen wird festzuhalten, dass der Verwalter nur bis zu einem Betrag X Aufträge vergeben kann, jedoch kostenhöhere oder Aufträge an Sachverständige, Gutachter, Ingenieure, Architekten NUR per WEG-Beschluss. Auch nicht per mehrheitlicher Entscheidung des Beirats!
Warum? Weil nur so die Gemeinschaft über das Thema (überhaupt notwendig?) und die Kosten (angemessen oder zu hoch?) informierte wird. 

“Darf ein Verwalter einen Sachverständigen beauftragen”
Siehe oben. Es kommt auf den Verwaltervertrag an. Sprechen Sie mit dem Beirat und anderen Miteigentümern. Bitten Sie zunächst den Verwalter um Aufklärung. Wenn niemand reagiert, prüfen Sie, ob der Verwalter einem Dachverband angehört und reichen Sie dort ggf. eine Beschwerde ein.

“Untätigkeit WEG-Verwalter”
Die Tätigkeit des Verwalters ruht? Schreiben Sie den Verwalter formell an. Sprechen Sie mit den Beiräten. Stellen Sie einen Antrag zur nächsten WEG-Versammlung, mit Bitte um Stellungnahme des Verwalters. Bei dringenden/wichtigen Fällen: wenden Sie sich an eine Rechtsberatung.

“Verwalter antwortet nicht”
Es kommt auf die Frage an. Wenn Sie einen Rohrbruch melden, sollte sich der Verwalter schnellstens melden. Stellen Sie eine andere, allgemeine Frage, so ist der Verwalter nicht verpflichtet Ihnen unterjährig zu antworten. In der WEG-Versammlung muss er Ihnen jedoch antworten. Stellen Sie gerne einen Antrag zur Tagesordnung mit Ihrer Frage (“Auskunft des Verwalters zu…..”)

“Hausmeister beschimpft Eigentümer”
Das oft sehr enge Zusammenspiel zwischen Verwalter und Hausmeister ist bekannt. Beide werden als Dienstleister von der WEG bezahlt, beide spielen sich manchmal aber enorm auf. Der Hausmeister ist vom Verwalter abhängig und oft sein “verlängerter Arm”.
Trotzdem sollte Fehlverhalten des Hausmeisters der Hausverwaltung schriftlich gemeldet werden und der Grund für dieses Verhalten erklärt werden.

“Stimmungsmache gegen Miteigentümer”
Unseriösen Verwaltern ist Kritik unerwünscht. Vielleicht waren Sie zu kritisch? Gehen Sie davon aus, dass 95 % der Eigentümer unkritisch und fachlich unwissend alles über sich ergehen lassen. Jemand, der daherkommt und sagt “Nö, find ich nicht gut” stört.
Ganz ehrlich, Sie haben die Wahl: entweder der Menge anpassen und den Mund halten – oder ggf. auf länge Zeit (ggf. zu Unrecht) in der Kritik zu stehen.
Wenn aber Stimmungsmache gegen Sie betrieben wird, dann heißt dies auch, dass die sachlichen Argumente des Stimmungsmachers ausgegangen sind. Dann bleibt halt nur noch die “Keule” – oder der “Hausfrieden”. “Miteigentümer X stört den Hausfrieden” – sobald Sie so einen dummen Spruch von Seiten der Hausverwaltung hören – Glückwunsch! – Ihre Kritik war sehr wahrscheinlich berechtigt.

“Nichtsagende Antwort zu Kosten”
Typisch für unseriösen Verwalter. Haken Sie freundlich nach.

“Extra Verwalter-Honorar für Gewährleistungen”
Der Verwaltervertrag gibt die Info. Dort sind alle Extrakosten / Sonderhonorar aufgelistet.
Es sollte eine Selbstverständlichkeit sein, dass jeder Miteigentümer eine Kopie des Verwaltervertrags besitzt.

“Wieviele Kostenvoranschläge muss ein Verwalter anfordern?”
Bei größeren Maßnahmen – mindestens 3. Und diese müssen VOR der Versammlung vorliegen.
Hierzu haben wir auf unserer Seite verschiedene Artikel.

“Im Protokoll der WEG-Versammlung sind Wohneinheiten falsch angegeben”
Dies kann auch ein Versehen ein. Der Verwalter sollte freundlich darauf hingewiesen werden und das Protokoll ggf. korrigiert, wenn es sich um Beschlüsse handelt.
Falls wichtig und eine Korrektur des Protokolls erfolgt nicth -> Rechtsberatung und ggf. Klage auf Protokollberichtigung.

“Verwalter beauftragt seine eigene Firma”
Falls unnötig und zu überhöhten Preisen, dann wäre es ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen. So kassiert er mehrfach ab – als Verwalter und als Dienstleister. Selbstredend kommt es hier zu einem Interessenkonflikt, denn würde der Verwalter bei Fehlern oder Gewährleistungsansprüchen gegen seine eigene Firma aktiv werden?

Schauen Sie in den Verwaltervertrag: Wird dort der Verwalter vom § BGB 181 befreit? Beim § 181 handelt es sich um das “Insichgeschäft”:
“Das Insichgeschäft (auch Selbstkontraktion) ist ein Begriff aus dem deutschsprachigen Privatrecht. Es bezeichnet ein Rechtsgeschäft, das jemand auf der einen Seite mit sich selbst und für eine andere Seite als Vertreter eines Dritten oder als Vertreter zweier oder mehrerer Parteien (Doppel- oder Mehrvertretung) abschließt. Geregelt ist das Insichgeschäft in § 181 BGB” (Wikipedia)


BGB § 181: “Ein Vertreter kann, soweit nicht ein anderes ihm gestattet ist, im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht.”
Empfehlung: Im Verwaltervertrag darauf achten, dass Insichgeschäfte des Verwalters nicht zugelassen werden.

“Fehler in der Hausgeldabrechnung des Vorjahres”
Die Frage ist, welche Art von Fehler. In den meisten Fällen und wenn die Abrechnung schon beschlossen wurde und die Anfechtungsfrist von 1 Monat nach Versammlungstag (!) vorbei ist, dann wars das.
Es gibt jedoch die Möglichkeit eines Korrekturbeschlusses. Sprechen Sie zunächnst den Verwalter und den Beirat an, dann ggf. eine Rechtsberatung.

“Antrag auf namentliche Abstimmung
Dies ist ein Antrag zur Geschäftsordnung, über den die Gemeinschaft in der Regel zunächst abstimmt. Ansonsten, gerade bei teuren oder wichtigen Beschlüssen, ein guter Gedanke.
Es gab schon Prozesse, bei denen diejenigen, die einer nötigen Sanierung n i c h t zugestimmt hatten, später im Rahmen einer Schadenersatzklage (Schäden, die durch die nicht durchgeführte Sanierung entstanden waren) hohe Summen zahlen mussten.  Betroffen waren hier alle Miteigentümer, die mit Nein oder mit Enthaltung (!!) gestimmt hatten.
Alternativ notieren Sie sich während der Versammlung die Stimmen der einzelnen Miteigentümer. Auch wenns den Verwalter nervt oder mehr Zeit benötigt, dieses Recht sollten Sie haben.

“Kopie des Verwaltervertrags anfordern”
Ein MUSS. Diesen Vertrag muss jeder haben.
Es zeichnet einen seriösen Verwalter aus, dass er den Vertrag zu Beginn seiner Verwaltertätigkeit unaufgefordert allen Miteigentümern zusendet bzw. auf Nachfrage gerne Kopien erstellt.

WEG-Bankkonto mit Selbstbedienungsfunktion?

Hausverwalter bucht ohne Erklärung Beträge zur Begleichung von Privatrechnungen mit Miteigentümern vom Gemeinschaftskonto ab

Manche Leistungen erbringt ein WEG-Hausverwalter für einzelne Miteigentümer /  Sondereigentümer. So z.B. Kopien der Teilungserklärung, usw…
Dieses sind privatrechtliche Leistungen des Verwalters, die nichts mit der Eigentümergemeinschaft als ganzes zu tun haben. Die vom Verwalter berechneten Leistungen sind den einzelnen Miteigentümer privat in Rechnung zu stellen.

Dies sieht ein WEG-Hausverwalter anders. Er bucht die entsprechenden Beträge einfach vom WEG-Konto ab. In der Bankabstimmung lassen sich Abbuchungen finden, die in der Gesamtabrechnung  nicht zu finden sind und deshalb auch den einzelnen Miteigentümern (im Rahmen der Einzelabrechnung) nicht berechnet wurden.

Im einzelnen sind dies:
Mahnkosten der Hausverwaltung für Miteigentümer S – 35,70 €
(Mahnkosten gehen zu Lasten des Gemahnten)
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer C  für Photokopien — 44,03 €
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer N für Kopien der Teilungserklärung – 75,57 €

Man hätte vermuten können, dass diese Beträge den Sondereigentümern im Rahmen der Jahresabrechnung speziell in Rechnung gestellt werden, z. B. unter der Position “Sonderkosten einzelner Eigentümer”. Der Betrag würde dann vom Guthaben in Abzug gebracht oder auf die Nachzahlung aufgeschlagen werden.
Aber auch in der Jahresabrechnung tauchten diese Beträge nicht auf.

Der Verwalter findet es prima so. Ebenso seine verwalternahen Beirat, die ihn in allem unterstützen und auch hier keinen Grund zur Beanstandung sehen.

Nebenkostenabrechnung: was darf umgelegt werden? Wie reagieren bei Fehlern?

Nach Eigentümerwechsel überhöhte Hausmeisterkosten - SWR Marktcheck - (Video 12min)

20 Millionen Nebenkostenabrechnungen werden jährlich erstellt.
Beispiel: Großraum Stuttgart, ein Mietshaus mit 5 Parteien. Doch seit das Haus vor kurzem an eine Immobiliengesellschaft verkauft wurde – ist das Wohnen teurer geworden und plötzlich wird aus dem jahrelangen Guthaben auf der Abrechnung eine Nachzahlung.
Denn mit dem Besitzer wechselt auch der Hausmeisterservice. Die Kosten stiegen um fast das dreifache!
Wichtig: der Vermieter hat die Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen.

Größere Reparaturen dürfen auch nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Achtung: es ist zu prüfen, ob der Vermieter keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat, der Reparaturen mit einschließt.
Bei plötzlich und unerwartet hohem Stromverbrauch: bitten Sie den Stromanbieter um eine “Befundsprüfung”, d.h. der Stromanbieter soll mithelfen, den gestiegenen Verbrauch (hier: 7 x so hoch) aufzuklären und einen technischen Defekt des Stromzählers auszuschließen.

Erwarte Einsparung durch die Wärmedämmung? Wärmebedarfsrechnung erhalten?

Ankündigung einer Wärmedämm-Maßnahme durch den Vermieter

Obwohl seit langem bekannt ist, dass eine Fassadendämmung meistens unwirtschaftlich ist nutzen viele Vermieter weiterhin die gesetzliche Möglichkeit einer Wärmedämmung und diese Kosen auf den Mieter umzulegen. Angeblich sollen so der Wohnwert gesteigert und die Heizkosten des Mieters gesenkt werden.

Von unseriösen Vermietern oft versehentlich vergessen, sind Kosten, die beispielsweise durch eine parallel laufende Erneuerung der Außenfassade anfallen, nicht dem Mieter angelastet werden, da diese unter den Bereich der Instandhaltung fallen. Hierzu könnte man zum Beispiel auch den Austausch der Dachrinne zählen oder Reparaturen am Dach – diese Kosten sind nicht umlagefähig.

Wird durch eine durchgeführte Wärmedämmung von Außenwänden, Fenstern und gegebenenfalls dem Dach eine spürbare Einsparung an Kosten für Heizenergie erzielt, so ist der Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung nach einer Wärmedämmung gemäß § 559 BGB zu fordern.
Die Mieterhöhung bei Modernisierung muss jedoch wie jede andere Mieterhöhung auch im Vorfeld dem Mieter angekündigt werden und dieser muss dieser Mieterhöhung zustimmen: den Umfang der zu erwartenden Modernisierung und auch die im Anschluss an die Wärmedämmung zu erwartende Mieterhöhung müssen dem Mieter vor Baubeginn schriftlich mitgeteilt werden.

Innerhalb dieser Ankündigung ist der Vermieter zusätzlich dazu verpflichtet (!), dem Mieter die zu erwartende Einsparung durch die Wärmedämmung offen zu legen.

Die endgültige Mieterhöhung nach Wärmedämmung erfolgt jedoch erst nach Abschluss der Baumaßnahmen, wobei die endgültige Mieterhöhung nicht um mehr als 10 Prozent höher ausfallen darf, als in der Ankündigung erwartet. Kündigt der Vermieter also an, dass die Mieterhöhung 40,00 Euro betragen wird, so darf er von dieser Aussage maximal 10 % abweichen. (maximale Erhöhung = 44,00 Euro)

Der Mieter muss in der Regel einer Modernisierung und der danach folgenden Mieterhöhung zustimmen, sofern sich durch die Baumaßnahmen die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern und eine spürbare Einsparung beispielsweise an Heizenergie stattfindet.
Da dieses für den Mieter nur schwer zu beurteilen ist, muss der Vermieter diese Einsparungen durch eine Wärmebedarfsberechnung belegen.

Bestehen trotz einer ausführlichen Aufstellung noch Zweifel an der Richtigkeit der geplanten Modernisierung und der daraus folgenden Mieterhöhung nach der Dämmung, so ist es empfehlenswert, seine Zustimmung nur unter Vorbehalt zu geben und gegebenenfalls Widerspruch gegen die Mieterhöhung einzulegen.
Zusätzlich können ein Anwalt oder der Mieterschutzbund beziehungsweise der Mieterverein hilfreich zur Seite stehen.

Was ist eine “umlegbare” Modernisierung?

Wann können Modernisierungskosten auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden - wann nicht?

Da unseriöse Vermieter den Mieter gerne in Unwissenheit lassen und die Begriffe “Modernisierung” und “umlegbare Modernisierung” zu ihrem Vorteil durcheinanderbringen, sollten beide Begriffe zunächst definiert werden:

Frage 1: Was ist eine “Modernisierung”?

Gesetzliche Grundlage ist der Paragraph des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuchs) Nr. 555b.
Wir schauen mal, was da steht:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Soweit sogut. Wichtiger ist:

Frage 2: Was ist eine “umlegbare Modernisierung”, also Kosten, die die Kaltmiete erhöhen können?

Antwort: Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen (§ 555b 1, 3, 4, 5 und 6 BGB), Und dies sind (siehe oben):

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


Frage 3: was bedeutet dies? Welche Beispiele gibt es für eine “umlegbare Modernisierung”?

a) Maßnahme, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b 1)
Beispiele:
Einsatz von Energiesparlampen, Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie, Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme. Keine Duldungspflicht des Mieters bei Erhöhung der Heizkosten um 2/3, Wärmedämmung der Außenfassade, des Dachbodens, der Kellerdecke, Wärmerückgewinnung, Anschluss einer mit Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung, Umstellung von Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung mit nachhaltiger Energieeinsparung, Umstellung von Öl- auf Gasheizung mit Energieeinsparung, Einbau energiesparender Isolierglasfenster, Nutzung alternativer Energien, Einbau eines Regenauffangbeckens zur Brauchwassergewinnung (Toilette, Garten)

b) Maßnahme, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (§ 555b 3)
Es handelt sich um eine Umweltmaßnahme, bei der dem Gesamt-Wasserverbrauch im Haus reduziert werden soll.
Beispiele: Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung,
Einbau dossierbarer Wasser- und Spülkästen

c) Maßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b 4)
Beispiele: Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten, Einbau eines Fahrstuhls, das bisher nur durch die Küche erreichbare Bad wird zu einem Raum mit eigenem Zugang umgebaut (LG Mannheim WuM 1987, 385)

d) Maßnahme, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b 5)
Beispiele:
Einbau von Isolierglasfenstern, Verbesserung des Schallschutzes, Erhöhung des Trittschallschutzes durch besseren Bodenbelag, Verfließen von Badezimmer und Küche, Verbesserung des Wohnungszuschnitts, wenn bisher das Bad nur über die Küche erreichbar war und das Bad einen eigenen Zugang erhält, Einbau eines Zu- und Abflussanschlusses einer Waschmaschine, Errichtung eines Balkons, Erneuerung der Elektrik, Einbau eines FI-Schutzschalters im Badezimmer, Modernisierung der sanitären Anlage, Einbau elektrischer Türöffner, Einbau einer Gegensprechanlage, Einbau eines Aufzugs, Trockenraum, Fahrradkeller, Anlegung von Stellplätzen, Installation eines Kabelanschluss mit Empfang weiterer TV- und Rundfunkprogramme nebst besserer Qualität, Einbau einer Gaszentralheizung, Einbau einer Zentralheizung statt Ofenheizung, Installation elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte mit Funkablesung, Einbau einer neuen Hauseingangstür mit Einbruchshemmung

d) Maßnahme, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind (§ 555b 6)
Beispiele:
Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung, Asbestsanierung nach Bundesimmissionsschutzgesetz
Austausch von Bleirohren gegen Zinkrohre aufgrund der Trinkwasserverordnung


Frage 4: Welche Modernisierungskosten dürfen NICHT auf den Mieter umgelegt werden?

a) Maßnahmen, die durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
Beispiele:
Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses.

b) Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Beispiele:
Ausbau des Dachgeschosses, Aufstockung, Ausbau eines Kellers zur Souterrainwohnung, Anbau eines Wohnzimmers

c) Erhaltungsmaßnahmen (= Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen) sind keine umlegbaren Modernisierungskosten:
* Instandhaltungsmaßnahmen sind Erhaltungsmaßnahmen und dienen nicht der Modernisierung sondern erhalten den vertragsmäßigen Zustand der Immobilie. Den Kostenaufwand muss der Vermieter selbst tragen.
Beispiel: Pflege der Gartenanlage, Wartung der Heizung,
* Instandsetzungsmaßnahmen beseitigen Schäden, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.

d) Bauliche Veränderungen
gehen über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Ihm wird die Wohnwertverbesserung aufgedrängt. Sie war mietvertraglich nicht vereinbart. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.
Beispiele: Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch, Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung, Anbau eines Wintergartens, Einbau einer Dachgaube

Frage 5: Was ist eine “modernisierende Instandsetzung” und welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht?

Bei der modernisierenden Instandsetung (Reparatur) kommt neben der reinen Wiederherstellung noch ein Modernisierungseffekt hinzu.
Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass (!)  besteht.
Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.
Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.

Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen (!), die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen.
Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten.

Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren und mit einer  Wärmedämmung versehen.
Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten größtenteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.

Beispiel; Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster.
Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen (!). Andernfalls müsste der Vermieter für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen.
Kosten die neuen Isolierglasfenster 1000 €, diejenigen für Holzfenster 400 €, kann der Vermieter in Bezug auf den Unterschiedsbetrag von 600 € 11 % jährlich auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB).

Unsere Empfehlung:
Prüfen Sie bei einer anstehenden Mieterhöhung aufgrund einer angeblich “umlegbaren Modernisierung” ob die durchgeführten Maßnahmen wirkich umgelegt werden können.
Unseriöse Vermieter vermischen gerne umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.

Wenn zB der Garten neu bepflanzt wird – dann sind die Kosten vom Vermieter zu tragen!
Wenn neue Regenrinnen anfgebracht werden… dann hat dies nichts mit einer “umlagefähigen Modernisierung zu tun” – auch wenn zeitgleich eine Wärmedämmung angebracht wird.
Wenn einwandfreie Doppelglasfenster ausgetauscht werden gegen 3-fach-Glas-Fenster – dann sind dies ebenfalls Kosten, die beim Vermieter verbleiben sollten.

Schauen Sie sich die Sanierungsmaßnahmen gerne genau an. Machen Sie Photos vom Zustand vorher, nachher und während der Arbeiten. Stellen Sie Fragen, wenn Sie etwas nicht verstehen. Je wacher und kritischer sich die Mieter zeigen, desto höher die Hürde für den Vermieter unkorrekt abzurechnen.

 

TECHEM, ISTA & CO: die Macht der Heizkosten-Ablesedienste

ZDF Frontal 21, ZDF, Sendung vom 21.08.2018 (8 Min.)

Die Macht der Ablesedienste –  Wenig Wettbewerb, viel Ärger

Fast jeder Mieter kennt sie, die Zettel im Briefkasten oder an der Haustür, die den Ablesedienst für den Heizungs- oder Warmwasserverbrauch ankündigen. Was längst nicht jeder Mieter kennt, ist der Preis fürs Ablesen, obgleich ihn jeder zahlt über die Nebenkostenabrechnung des Vermieters. Sicher ist, die Branchenführer machen dabei ein gutes Geschäft. So gut, dass internationale Finanzinvestoren Milliardenbeträge bezahlen, um mitzuverdienen auf dem deutschen Ablesemarkt. Jörg Göbel und Markus Reichert über die Marktmacht großer Messdienstunternehmen und den Ärger mit Heizkosten- und Warmwasserabrechnungen. Im Heizungskeller von Hans Bonnacker.

Dem Hausbesitzer ist es nicht egal, wenn seine Mieter mehr zahlen müssen als nötig. Er hatte Ärger mit dem Ablesedienst TECHEM und wechselte zu einem kleineren Wettbewerber.
Hans Bonnacker, Vermieter:
Durch den Anbieterwechsel haben wir jetzt für diese sechs Einheiten pro Mieter, pro Jahr, circa 70 Euro gespart. Sage ich mal: Das ist ein leckeres Essen für drei Personen, kann man sich gerne mitnehmen.
Der Ärger mit TECHEM begann, als Bonnacker die Heizkosten- und Warmwasserabrechnung verspätet bekam – zu spät, um siefristgerecht an seine Mieter weiterzugeben. Trotzdem will TECHEM nun Geld für die verspätete Abrechnung. Seit einem halben Jahr versucht Bonnacker die Rechnung zu stornieren – ohne Erfolg.

Hans Bonnacker, Vermieter:
Man ruft einen an und verbringt sein Leben praktisch in Warteschleifen, bis man da mal dran ist. Also, stellenweise 30 Minuten, 35 Minuten, gar kein Problem. Irgendwann hab ich dann ein neues System versucht, ich hab mir drei Telefone genommen, mit allen Telefonen die gleiche Nummer gewählt und geguckt, welcher Mitarbeiter als erster an welches Telefon rangeht. Gut, und so hat man die Wartezeit dann auf eine Viertelstunde vielleicht verkürzen können.  Aber Spaß macht es trotzdem keinen.

Wir fragen nach. TECHEM entschuldigt sich und schreibt,
„Es ist richtig, dass die von Herrn Bonnacker beauftragte Abrechnung (…) leider wirklich ungewöhnlich lange gedauert hat.“ Schlechter Service und Kosten, um die sich nicht alle Vermieter kümmern. Der Ablesemarkt ist speziell: Der Vermieter gibt den Auftrag an ein Messunternehmen, der Mieter muss zahlen. Umlagefähig heißt das. Pro Wohnung durchschnittlich nur etwa sechs Euro pro Monat, aber die Masse macht´s.

Stefan Bentrop, Deutscher Mieterbund:
Man kann davon ausgehen, dass es auf diesem Ablesemarkt um einen jährlichen Umsatz geht, von etwa 1,5 Milliarden Euro deutschlandweit gerechnet. Wir haben aktuell die Diskussion darüber, wie sind bezahlbare Mieten zu gewährleisten. Und zur Bezahlbarkeit gehört natürlich auch, dass die Nebenkosten sich in Grenzen halten und deswegen müssen die Möglichkeiten ausgeschöpft werden, diese Nebenkosten auch zu reduzieren.

Zwei große Ableseunternehmen dominieren den deutschen Markt: TECHEM mit Sitz in Eschborn und ISTA in Essen.
Wie attraktiv ihr Geschäft ist, zeigt sich am Wert für internationale Finanzinvestoren. TECHEM wird aktuell für 4,6 Milliarden Euro an ein schweizer-kanadisches Konsortium verkauft. ISTA haben für geschätzte 4,5 Milliarden Euro Firmen aus Hongkong und von den Cayman-Inseln übernommen.
Eine Investorenbroschüre lobte “…hohe und stabile Gewinne durch große Marktmacht…”.
Der Grund dafür: wenig Wettbewerb. Deswegen interessiert sich das Bundeskartellamt für den Ablesemarkt. Die Wettbewerbshüter kommen zu dem Schluss: Margen und Erlöse seien „…insgesamt verhältnismäßig hoch“. Die Behörde drohte „…kartellrechtliche Maßnahmen…“ an.

Stefan Bentrop, Deutscher Mieterbund:  Die Untersuchung des Bundeskartellamts ist im Mai 2017 veröffentlicht worden, bisher ist eine Reaktion der Politik nicht festzustellen. Wir hoffen, dass das noch geschieht, ansonsten hoffen wir, dass das Bundeskartellamt die Maßnahmen umsetzt, die es angekündigt hat, für den Fall dass die Politik keine Reaktion zeigen wird.

Eine mögliche Reaktion: Umlagefähigkeit streichen. Nicht Mieter, sondern Vermieter sollen Ablesedienste bezahlen. Doch das ist bislang nicht passiert. In der Zwischenzeit leidet der Wettbewerb. Das spürt auch der kleine Ablesedienst, der inzwischen Vermieter Bonnacker für die Hälfte des TECHEM-Preises versorgt. Das Unternehmen hat immer mal wieder Auseinandersetzungen mit dem Branchenriesen TECHEM, hat sich einen Anwalt genommen.

Horst Farr, Rechtsanwalt:
Aus meiner Sicht wird eine Strategie gefahren, die darauf abzielt, die Vertragskonstruktionen möglichst verworren zu machen. Und infolgedessen, wenn ein Kunde kündigen will, das auszunutzen, um ihn zu verunsichern.

Mal geht es um strittige Kündigungsfristen, mal um den Zugang zur Funk-Technik. Das macht Wechsel zu neuen Anbietern schwer, bezahlen müssen das die Mieter. Fehlender Wettbewerb? Wir fragen bei den beiden Großen der Branche nach. Ista spricht von einem spürbaren und intensiven Wettbewerb. Techem antwortet ähnlich,

Zitat: „Wir befürworten Wettbewerb, erleben im Geschäftsalltag regelmäßig hohen Verhandlungsdruck und einen intensiven Vergleich von Angebot und Service durch unsere Kunden…“

Und trotzdem: Viele Heizkostenabrechnungen, die Vermieter an ihre Mieter schicken, sind mangelhaft. Der Marktwächter Energie der Verbraucherzentralen hat gerade eine Studie dazu abgeschlossen, die Frontal 21 exklusiv vorliegt. Grundlage dafür waren mehr als 1.000 Heizkostenabrechnungen.

Svenja Gesemann, Verbraucherzentrale Bundesverband:
Das Ergebnis der Studie war, 37 Prozent der vorliegenden Heizkostenabrechnungen waren eindeutig fehlerhaft und 32 Prozent mindestens klärungsbedürftig. Das ist natürlich aus Verbrauchersicht ein alarmierendes Ergebnis. Denn die Fehlerquote ist nach wie vor sehr hoch – und das, obwohl die Heizkostenverordnung klare Vorgaben macht und die Heizkostenabrechnungen von professionellen Messdienstunternehmen erstellt werden.

Nicht die Messdienstunternehmen, sondern die Vermieter sind per Gesetz für fehlerhafte Abrechnungen verantwortlich. Doch die Verbraucherzentrale sieht auch die Ablesedienste in der Pflicht:
Svenja Gesemann, Verbraucherzentrale Bundesverband:
Ein Lösungsansatz wäre, dass die Messdienstunternehmen zukünftig gesetzlich dazu verpflichtet werden, Hauseigentümer, Hausverwaltungen auf offensichtliche Fehler hinzuweisen, denn sie selber erstellen diese Heizkostenabrechnungen und sitzen sozusagen an der Quelle und sind eben auch in der Lage, diese Fehler zu erkennen und wiederum den Ball zurück an die Hausverwaltungen und Eigentümer zu spielen.

Wer seine eigene Immobilie bewohnt, kann ganz ohne Messdienst auskommen. Regina Weißkopf wohnt in einer Eigentümergemeinschaft. Die hat die Ablesekosten durchgerechnet.
Ihr Fazit: Es ist billiger, alles selbst zu machen.

Regina Weißkopf, Geschäftsführerin Baugruppe Newtonprojekt:
Wir haben uns dazu entschlossen, eine Investition zu machen. Wir haben 20.000 Euro in die Hand genommen, und pro Wohnung macht das etwa 500 Euro aus, die wir für einen Wärmemengenzähler und Wasserzähler jetzt investieren müssen, das ist eine einmalige Sache.
Die Investition soll sich schon nach fünf Jahren bezahlt machen. Aus den Wohnungen schicken die Zähler die Verbrauchsdaten verschlüsselt an einen Server, ein Ablesen ist hier überhaupt nicht mehr nötig. Erinnerungen an Ablese-Ärger früherer Tage:

Rosemarie Barry, Baugruppe Newtonprojekt:
Man findet im Briefkasten den Zettel oder klebt an der Tür und dann musste man zu Hause sein. Und die Zeiten, das stimmte in den seltensten Fällen. Meistens steht dann da von zehn und zwölf und dann war‘s dann trotzdem eins und drei und so. Und das war schon sehr nervig.

Inzwischen sind mehr und mehr Mengenzähler auf Funktechnik umgerüstet, so auch im Mietshaus von Hans Bonnacker. Dann müssen Ableser nicht mehr in die Wohnung. Aber die Kosten für die Dienstleistung bleiben. Und die hat Bonnacker für seine Mieter im Blick:

Hans Bonnacker, Vermieter: 
Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter sollte ja auch nicht überstrapaziert werden. Und ich bin ja natürlich auch für jeden Euro froh, den meine Mieter nicht zahlen müssen, man möchte ja nun ein vernünftiges Verhältnis zu denen haben. Kurz nach der Anfrage von Frontal 21 hat sich TECHEM bei Hans Bonnacker gemeldet. Die verspätete Abrechnung muss er nicht mehr bezahlen.

Beitrag von Jörg Göbel und Markus Reichert

Unterschiedliche Behandlung einer gleichen Situation

Wenn der Verwalter mit zweierlei Maß misst

Ein seriöser Verwalter kann mit berechtigter Kritik umgehen – ein unseriöser Verwalter nicht.

Umso mehr willkommen ist jede Situation die der unseriöse Verwalter ausnutzen kann, um kritischen Miteigentümern zu schaden. Verwaltertreue Miteigentümer erfreuen sich ihrerseits einer bevorzugten Behandlung durch den Verwalter, der seinerseits bereits vergessen zu haben scheint, dass er nicht Großgrundbesitzer sondern nur Dienstleister ist.

Praxisbeispiel:
bei der Renovierung einer Wohnung fällt auf der Aussenseite des Gebäudes außer Reichweite eine Lüftungsklappe heraus, die eine ungeschützte Öffnung von ca. 10x 10 cm in der gedämmten Wand hinterlässt.

Zunächst übermittelt der verwalterhörige Hausmeister die Info an den Verwalter, der daraufhin den verwalterkritischen Miteigentümer auffordert, den “Schaden sofort zu beheben” und die Lüftungsklappe wieder in der Wand zu befestigen.
Da sich die Wohnung in einem höheren Geschoß befindet wird der kritische Miteigentümer aufgefordert einen Kranwagen zu bestellen und – natürlich – sämtliche Kosten zu tragen, die sich auf mehrere Hundert Euro belaufen sollen.

Dank seinem Geschick gelingt es dem kritischen Miteigentümers mittels Besen, Kehrbleck, doppelseitigem Klebeband und Silikon die Lüftungsklappe – und zum grenzenlosen Erstaunen des mißliebigen Hausmeisters -wieder an ihrem Platz in der Hauswand zu befestigen.

Ein halbes Jahr später wird die Nachbarwohnung renoviert – und zur Überraschung fällt auch dort die Lüftungsklappe heraus. Der Eigentümer dieser Wohnung versteht sich gut mit dem Verwalter, deshalb drängt weder Verwalter noch Hausmeister auf eine zügige Behebung des “Schadens”, d.h. dem Verschließen der ca 10 x 10 cm großen Öffnung in der wärmegedämmten Fassade. Der kritische Nachbar erfährt von dem “Schaden” und bietet dem Hausmeister an, auch beim Nachbarn in bekannter Manier die Lüftungsklappe wieder einzusetzen. Die Hilfe wird abgelehnt.

Ein Jahr bleibt die Öffnung bestehen, bei Regen und Schnee, scheinbar ohne die zuvor vom Verwalter angeführte Gefahr für die Gebäudesubstanz.
Als Dachdecker / Gebäudekletterer an anderer Stelle im Gebäude tätig sind…. wird ihre Anwesenheit genutzt um unauffällig die Lüftungsklappe wieder an Ort und Stelle zu bringen.

Eine Aufforderung, einen teuren Krankwagen zu bestellen, hat der verwalterfreundliche Miteigentümer nie vom Verwalter erhalten.
Die Kosten für den Einsatz wurde mit den anderen Arbeiten der Gebäudekletterer vom Gemeinschaftskonto bezahlt.