Erfolgreiche Beschlussanfechtung gegen die Entlastung der WEG-Hausverwaltung

[Beitrag 7787]
Die meisten Hausverwaltungen verzichten auf die Entlastung.
Diejenigen, die immer wieder den Tagesordnungspunkt (TOP) “Entlastung der Verwaltung”  in der Einladung aufführen, sind genauer zu betrachten, da dies nicht ohne Grund geschieht.

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So auch im Fall einer Hausverwaltung aus Berlin mit einer unverfrohrenen Geschäftsführerin.
Der Eigentümergemeinschaft (WEG) waren gerade 10.000 € Prozesskosten durch eine erfolgreichen Beschlussanfechnung entstanden, deren Ursache im fehlerhaften Abstimmungverfahren durch die Geschäftsführerin beruhte. Die Verwalterin hatte über eine größere Maßnahme mit “einfacher Mehrheit” abstimmen lassen und das war falsch.
Ausserdem wurden von der WEG Kosten einer anderen Eigentümergemeinschaft übernommen und bezahlt, da die Verwaltung die Rechnung falsch einbuchte.
Trotz rechtzeitiger Information wollte die Verwalterin die entsprechende Korrektur nicht vornehmen und behauptete sogar in der Eigentümerversammlung, dass sie diese andere WEG nicht kenne.
Weiter werden von dieser Verwaltung seit Jahren für fiktive Hausmeisterkosten Gelder dem Gemeinschaftskonto entnommen: es gibt keine Rechnungen, keinen Namen des angeblichen Hausmeisters, keinen Leistungsnachweis, keinen Beauftragungs.Beschluss der Eigentümer.

Kurz: die Hausverwaltung greift in die Kasse und lässt dies vom Verwaltungsbeirats-Vorsitzenden absegnen. Dieser ist selbst Jurist, arbeitet bei einer Berliner Rechtsanwaltskanzlei,  lässte sich aber gerne von der Verwaltung für deren Belange einspannen. Er prüfte die Jahresabrechnung und gab in seiner mündlichen Stellungnahme auf der Eigentümerversammlung bekannt, dass alles korrekt  sei.
Auszug aus dem Protokoll. “TOP 3: Bericht des Beirats zur Belegprüfung”:
“Herr X vom Verwaltungsbeirat war rechtzeigig vor der Versammlung im Büro der Verwaltung, um die der Jahresabrechnung zugrunde liegenden Buchhaltungsunterlagen (Bankauszüge und Rechnungen) zu prüfen. Alle Fragen konnten vollständig beantwortet werden.
Der XXX-& Partner GmbH & Co. KG wird eine ordnungsgemäße Verwaltung und Buchung der  Glder der WEG bestätigt.”

Die übrigern Wohnungseigentümer folgen ihm blind und werden jährlich um mehrere Tausend Euro erleichtert.

Nach der Eigentümerversammlung wird idie Entlastung der Hausverwaltung m Protoioll festgehalten:
“TOP 6.2. Entlastung der Verwaltung
Die Verwaltung bedankt sich für die gute Zusammenarbeit und das entgegengebrachte Vertrauen und bittet um Entlastung für ihre Tätigkeit im vergangenen Wirtschaftsjahr.
Beschlussantrag: Die Eigentümergemeinschaft beschließt, der Verwaltung für das vergangene Wirtschaftsjahr Entlastung zu erteilen.
Abstimmungsergebnis: der Antrag wurde mehrheitlich angenommen.
Man muss wissen, dass alle o.g. Unregelmässigkeiten der Hausverwaltung den Wohnungseigentümer bekannt waren, da diese rechtzeitig vor der Versammlung ein aufklärendes Schreiben desjenigen Eigentümers erhalten hatte, der diese Unregelmässigkeiten aufgedeckt hatte.
Alle Wohnungseigentümer waren also über die Unregelmässigkeiten der Hausverwaltung informiert ... und entlasteten die Verwaltung trotzdem – struntzdoof – sogar fast einstimmig.

****************

Fristgerecht, also innerhalb von 1 Monat nach dem Versammlungstag, wird der Beschluss “Entlastung der Verwaltung” vor dem Amtsgericht angefochten.

In seiner  Begründung des Urteils schreibt das Gericht:

“TOP 6.2. Entlastung des Verwalters für das Jahr….
Die Entlastung des Verwalters für das Jahr…. widerspricht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und ist daher für ungültig zu erklären. Die Ungültigkeit folgt allerdings nicht bereits aus dem Umstand, dass der Verwalter keinen Anspruch auf einen Entlastungsanspruch hat.
Da die Entlastung die Grundlage einer weiteren vertrauensvollen Zusammenarbeit zwischen den Eigentümern und dem Verwalter dient, ist sie grundsätzlich als zulässig anzusehen.

Führt die Entlastung jedoch dazu, dass den Eigentümern mögliche Ansprüche gegen den Verwalter verloren gehen und besteht für einen solchen Verzicht nicht aus besonderen Gründen ein Anlass, so ist die Beschlussfassung unwirksam (vgl. BHG, Beschluss vom 25. September 2003 – V ZB 40/03 – , NJW 2003, 3554).

Nach allgemeiner Ansicht hindern Umstände, nach denen Ansprüche gegen den Verwalter ernsthaft in Betracht kommen oder wenn dieser eine unvollständige, fehlerhafte oder noch gar keine Jahresabrechnung vorgelegt hat, einen wirksamen Entlastungsbeschluss (vgl. G. Hermann in beck-online Großkommentar, Stand 01.09.2022, § 28 WEG Rz. 216).

Derartige Umstände liegen hier vor, denn Ansprüche gegen den Verwalter kommen jedenfalls aufgrund der Beschlussfassung über eine Wärmecontracting-Vertrag und den sich daran anschließenden Rechtsstreit in Betracht.

Das Gericht weist darauf hin, dass es im Rahmen der Prüfung der Wirksamkeit eines Entlastungsbeschlusses lediglich darauf ankommt, ob Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter möglich erscheinen.

Ob diese tatsächlich bestehen, ist nicht Gegenstand dieses Rechtsstreits, sondern wären im Rahmen eines etwaigen Schadensersatzprozesses gegen den Verwalter zu prüfen. Das Landgericht Berlin hat in seinem am ……. verkündeten Urteil in dem Rechtsstreit…. festgestellt, dass der von den Eigentümern zwischenzeitlich wieder aufgehobene Beschluss vom … rechtswidrig gewesen sei [Anmerkung: Beschluss Wärmecontracting mit fehlerhafter Abstimmungsmodalität von Seiten der Hausverwaltung].

Da es zu den gesetzlichen Aufgaben des Verwalters gehört, die Beschlussfassung der Eigentümern vorzubereiten und die Versammlung – einschließlich der  Verkündung des Beschlussergebnisses – durchzuführen, sind daraus resultierende Schadensersatzansprüche denkbar [Anmerkung: wenn hier von Seiten der HV Fehler begangen werden].

Der Gemeinschaft sind durch das folgende Anfechtungsverfahren Kosten entstanden. Darauf, wie das Verhalten der Verwalterin im Rahmen des Rechtsstreits zu bewerten ist, kommt es nicht entscheidend an.
Ebenfalls kann dahingestellt bleiben ob die Jahresabrechnung…. ordnungsgemäß ist oder nicht. Die Bestandskraft des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung hindert das vorliegende Anfechtungsverfahren nicht. Es handelt sich um getrennte Beschlüsse, die getrennt zu betrachten sind. Zwar schießt grundsätzlich eine erfolgreiche Anfechtung des Beschlusses über die Genehmigung der Jahresabrechnung eine Entlastung des Verwalters aus, dies gilt aber im umgekehrten Fall nicht gleichermaßen. “

WEG-Garten Neupflanzen von Bäumen/Sträuchern: KEIN Angebot + nur Pauschalkosten-Betrag

Praxisfall:
Der Hausverwalter gibt sich noch nicht einmal die Mühe, mehrere Angebote einzuholen und wirft den Wohnungseigentümern den Pauschal-Betrag von 1.500 € einfach vor die Füße:

“Die Gemeinschaft beschließt für die Fällung der abgestorbenen Birken Baumersatzpflanzungen. Als Kostenrahmen werden pro Ersatzpflanzung EUR 1.500 brutto zu Lasten der Erhaltungsrücklage festgesetzt (gegen Hitze und Trockenheit empfohlene Baumarten: Spitzhorn, Blumenesche, Pyramidenhainbuche, Zerreiche, amerikanische Linde und Stadtulme). Folgende Baumarten werden gepflanzt:_________________”

Es fällt auf, daß kein Angebot zugrunde liegt, daß auf kein Angebot Bezug genommen wird.
Vielleicht machen die Pflanzungen auch die als unseriös bekannten Beiräte, um sich ein paar Euro zu verdienen.. Alles in allem ein liederlicher Beschlussvorschlag….

Empfehlung:
1. Kostentransparenz einfordern!
Fragen Sie beim Verwalter nach, wie sich dieser Pauschal-Betrag von 1.500 inkl MwSt zusammensetzt? Material und Arbeitszeit lassen sich immer ermitteln. Schließlich ermittelt der Anbieter auch auf dieser Basis seinen Verkaufspreis – oder es sei, es werden “willkürliche” Beträge gennant. Was öfters vorkommt als man denkt!
1.500 € sind 1.260 € netto.
Was kosten die Pflanze? Wie groß, wie alt soll der Baum ein? Hier gibt es große Unterschiede, wahrscheinlich 100-500 €.
Gehen wir von 200 € aus.
1.260 – 200 € = 1.060 € für die Arbeitszeit. Max 45 € netto/Std -> ergibt 23,5 Stunden => 2,9 Tage für die Pflanzung? -> Hier wird die Eigentümergemeinschaft abgezockt!

2. Alternativangebote einholen!
Bitten Sie den Verwalter um Alternativangebote – oder besser: holen Sie sie selber ein.
Angebote, die der Verwalter zusätzlich einholt können vom Verwalter manipuliert worden sein, d.h. ein Anbieter wird gebeten, Angebote mit extrem hohen oder noch höheren Beträgen zuzusenden.

 

WEG-Gartenarbeiten – als “willkürliche” Pauschal-Angebote

[Beitrag 7742]
Praxisfall:
Ein von der Hausverwaltung initiierter Tagesordnungspunkt lautet wie folgt:
“Die Gemeinschaft beschließt die Beauftragung der Firma Garten….. mit der Vertikutierung der Rasenflächen gemäß Angebot vom 21.03.2023. Die Kosten über Euro 1.487,50 € brutto gehen zu Lasten der Erhaltungsrücklage.

Erste Frage: Was ist “Vertikutieren”? Wikipedia gibt Auskunft. Wohl eine Art “Umpflügen des Rasens”.

Zweite Frage: Wie sehen die Angebote aus? Warum wird im Tagesordnungspunkt nur ein Angebot erwähnt?
Antwort: es gibt nur eines (siehe unten)
Und: wieder ein Angebot mit Pauschalpositionen!! D.h. nicht vergleichbar, nicht überprüfbar und wahrscheinlich überteuert!
Und dabei wäre auch bei dieser Tätigkeit ein Darstellung von Arbeitzeit und Materialverbrauch leicht möglich.

Prüfen mit mit einem Stundensatz von 45 €/netto für den Gartengehilfen und ziehen wir 50 € für den Dünger und 50 € für Gerätschaften ab.
Ergibt: 1.250 € – 100 € = 1.150 € / 45 € pro Std  = 25,56 Std. => 3,195 Tage !!!!!
Vollkommen unrealistische Arbeitsschätzung! Nie im Leben wird hier jemand über 3 Tage lang den doch übersichtlichen Rasen bearbeiten!!

Und: wieder ein Angebot, dass der Hausverwalter als Privatperson NIEMALS akzeptieren würde – es aber gerne den Wohnungseigentümern vorsetzt.
Und wieder wird der beauftragte Dienstleister dem Hausverwalter gegenüber so zu Dank verpflichtet sein, dass Worte allein nicht reichen….

Unterhalb des Angebots befindet sich der Satz:
“Bitte prüfen Sie sorgfältig unser Angebot. Sollten sich hierbei Fragen ergeben, rufen Sie mich an.”
Das machen wir und erbitten bei der Gartenfirma Erläuterungen zu der Kalkulation der Pauschalbeträge. Wie setzt sich der Betrag von 1.250 € zusammen? Warum nicht 350 € oder 900 € ? Es erscheint alles so willkürlich….

Der Gipfel ist aber die Reaktion der Gartenfirma, denn zu den Preisen möchte/kann/darf die Firma nicht antworten. Order von der Hausverwaltung!!!
Wörtlich: “Bezüglich der Antworten muss ich Sie bezüglich der Antwort auf die Hausverwaltung verweisen. Tut mir leid, so ist der in diesem Objekt vorgeschriebene Dienstweg, an den ich mich halten muss.”

Irre Pauschal-Positionen auf Handwerkerrechnungen

Praxisbeispiel: Entsorgen einer durch den Wind gefallener Pappel

Rechnung:
Sehr geehrte Damen und Herren, für folgende Arbeiten auf dem oben genannten Grundstück am 05. Juli 2022 erlauben wir uns wie vereinbart entsprechend unserem Angebot 06/06/2022 vom 03.06.2022 inklusive SKT, Bodensicherung und  Entsorgung zu berechnen:
Pos. 1- Anfahrt – 65,00 €
Pos. 2 – Abbau und Entsorgung einer vom Wind ins Wasser geworfenen Pappel – 4.190,00 Gesamt Netto: 4.255,00 €
19% MwSt: 808,45 €
Gesamt Brutto: 5.063,45 €
– 2% Skonto: 151,90 €
zu überweisen: 4.962,45 € – Ein Schnäppchen!!! 🙂

Interessant die Anmerkung zu der Aufteilung von Arbeit und Material:
“100% bzw. den anteiligen Betrag der Rechnung sind Lohn- und Arbeitskosten gemäß § 35a EStG.”
Also, der Pauschalbetrag von 4.190 € entspricht zu 100% den Arbeitskosten.

Dann rechnen wir doch mal:
Ein Gartenbau-Mitarbeiter berechnet pro Stunde 45 € netto.
4.190 € / 45 € = 93,11 Stunden => 11,64 Tage (je 8 Std.). —> -WIE BITTE???!

Bezeichnenderweise gab es hier auch nur ein einziges Angebot…. Die Abzocke riecht man gegen den Wind..

Handwerker-Rechnungen mit Pauschalbeträgen braucht NIEMAND

Wer braucht diese Art Rechnungen?
Warum ist aus dieser Rechnung nicht die Arbeitszeit und das Arbeitsmaterial zu entnehmen?
Denn jede Tätigkeit kann in Zeitaufwand und Material untergliedert werden.
Um unberechtigte und zu hohe Rechnungen stellen stellen kann, die vom unseriösen Hausverwalter zuvorkommend bezahlt werden?
Vielleicht ist der Dank der Dienstleister gegenüber der Hausverwaltung…. für die Möglichkeit, deutlich überhöhte Rechnungen stellen zu können, so groß, dass er sich in Worte allein nicht ausdrücken lässt…..

Übrigens eine typische Rechnung, wie sie der Verwalter als Privatperson für sein Privathaus oder seine Eigentumswohnung nie akzeptieren würde: ist ja nicht vergleichbar!
Aber für die (depperten( Wohnungseigentümer soll es genau richtig sein?
Es wird zweierlei Mass angelegt!

Praxisfall:

Schadenersatz gegenüber der Hausverwaltung

Wann kann gegenüber einer Hausverwaltung ein Antrag auf Prozesskostenerstattung gestellt werden?

Voraussetzungen:
1. Der vom Gericht aufgehobenen Beschluß muß von der Hausverwaltung in die Tagesordnung eingebracht worden sein. Die Verwaltung war also Initiator des Beschlusses.

2. Es muß sich um eine prof. Hausverwaltung handeln, Die Miteigentümer müssen in den Glauben gewesen sein, daß der von der Verwaltung eingebrachte (und später vom Gericht aufgehobenen Beschluß) seine Richtigkeit hätte.

3. Die Hausverwaltung darf nicht entlastet worden sein.
Ansonsten: fristgerecht bei Gericht  den Beschluß ‘Entlastung des Verwalters’ aufheben lassen.

4. Der Antrag auf Schadensersatz-Erstattung muß fristgerecht vor der nächsten Versammlung eingebracht werden. Fristgerecht heißt: so zeitig, dass der Antrag noch in die Tagesordnung aufgenommen werden kann. Zur Erinnerung: die Einladungsfrist beträgt 3 Wochen. Die Einladungen mit der Tagesordnung werden also ca 3-4 Wochen vor der Versammlung von der Hausverwaltung versendet.

5. Frist für den Zahlungseingang von Seiten der Hausverwaltung. Danach Mahnverfahren usw.

6. Was tun wenn Verwaltung nicht zahlt? Nun schon Beauftragung einer Rechtsanwalts-Kanzlei zur Durchsetzung der Interessen der Eigentümergemeinschaft beschließen.

Vorschlag MUSTER TOP Kostenerstattung Prozess:

“TOP Kostenerstattung Prozess
Amtsgericht Musterstadt, Urteil vom ………., Aktenzeichen …………..
Beschlüsse zu TOP 6 und TOP 12 der Eigentümerversammlung vom ……
Die angefochtenen Beschlüsse wurden vom Gericht aufgehoben.
Die Kosten des Verfahrens (Gerichtskosten, Rechtsanwälte) gehen zu Lasten der Eigentümergemeinschaft.
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TOP Beschluss Hausverwaltung “darf alles” – wird vom Gericht aufgehoben!

[Beitrag 7693] Gericht redet Klartext und holt diese Verwaltung auf Höhenflug wieder auf die Erde zurück.

Praxisfall:
Hausverwalter will über alles selbst entscheiden und läßt über folgenden Tagesordnungspunkt (TOP) abstimmen.

TOP 12: Beschluß über die Änderung des § 3 (4) des Verwaltervertrags / Bevollmächtigung der Hausverwaltung zur Kündigung, Änderung, Verlängerung, Erweiterung und Neuabschluß von Wartungs-, Lieferanten-, Versicherungs-, Versorgungs- und Dienstleistungsverträge in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat.
Die Gemeinschaft beschließt die o.g. Änderungen.

Auszug aus dem Hausverwaltervertrag:
“§ 3 Absatz 4: “Zweckmässig und notwendige Verträge (Versicherungs-, Wartungs-, Hausmeister-, Reinigungs-, Lieferungs-, Entsorgungsverträge u.ä.) werden grundsätzlich nur mit Mehrheitsbeschluß der Eigentümergemeinschaft abgeschlossen, verlängert und verändert.”

Stellungnahme des Gerichts: “Der Beschluß ist rechtswidrig.”
„Er gibt dem Verwalter zu weitgehende Kompetenzen.“

Zu dem Passus „der Verwalter ist nach vorhergehender Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat berechtigt ….“…. antwortet das Gericht:
„Die nicht näher definierte „Abstimmung“ mit dem Beirat (offenbar nicht zwingend seine Zustimmung) vermag daran nichts zu ändern. § 18 Abs. 1 WEG gibt dem Verwaltungsbeirat keine besonderen Reichte.“
„Ein Beschluß, der den Verwalter zum Herrn der Gemeinschaft macht und die Eigentümer zu Knechten, die seinen Willen auszuführen haben, ist jedenfalls rechtswidrig und auf rechtzeitige Anfechtung hin für ungültig zu erklären.“

TOP: Überhöhte “Aufwandsentschädigung” für WEG-Verwaltungsbeirat aufgehoben

Praxisfall:
Die Hausverwaltung möchte der Beirätin ein jährliches Honorar von 1.000 € ermöglichen und stellte diesen Tagesordnungspunkt (TOP)
Der Beschluß wurde daraufhin erfolgreich vor Gericht angefochten.

Auszug aus dem Protokoll
“TOP 6 der Tagesordnung: Beschluß über die Zahlung einer jährlichen Aufwandsentschädigung an den Verwaltungsbeirat rückwirkend ab 01.01.2021 (Frau XX EUR 1.000)
Die Gemeinschaft beschließt die Zahlung einer jährlichen Aufwandsentschädigung an die Verwaltungsbeirätin Frau XX über EURO 1.000 € ab dem 01.01.2021.
Für den Antrag stimmten: 34 Wohnungseigentümer
Gegen diesen Antrag stimmten: 10 Wohnungseigentümer
der Stimme enthielten sich: 3 Wohnungseigentümer
Der Beschluss ist somit angenommen.”


Stellungnahme des Gerichts:
Der Beschluß zu TOP 6 ist rechtswidrig.“

„Wird eine Verwaltungsbeirat, wie hier, grundsätzlich unentgeltlich tätig, so kann er gemäß § 670 BGB nur Ersatz ihm tatsächlich entstandener Aufwendungen verlangen…. Nicht jedoch darf ihm ein nicht zweckgebundener freier Betrag zugewandt werden.“
„Da der hier bewilligte Betrag allein der Anerkennung des Engagements der Beirätin dienen soll, ist er schon deshalb rechtswidrig. „

Beschlüsse mit denen ohne Gegenleistung über Gemeinschaftsvermögen verfügt wird, widersprechen regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung

TOP Beschluss Abrechnung + Entlastung Verwaltung

Praxisfall:
“TOP 1: Diskussion und Beschlußfassung über die vom Verwalter mit der Einladung überlassene Hausgeldabrechnung 2021 mit Druckdatum vom 13.06.2022, die daraus resultierenden Einzelhausgeldabrechnungen 2021 mit einer/m Abrechnungsspitze/Abrechnungsergebnis von 6.200,80 € (Nachzahlung), die Feststellung der Abrechnungsschlüssel sowie die Entlastung des Verwalters.”

“Beschlußantrag:
Die WEG beschließt und verabschiedet die vom Verwalter vorgelegte Hausgeldabrechnung 2021 mit Druckdatum vom 13.06.2022, mit einem Gesamtvolumen in Höhe von 87.938,32 €, die daraus resultierende Abrechnungsspitze in Höhe von -6.200,80 €, mit den daraus folgenden Ergebnissen der Nachschüsse und Guthaben sowie die daraus resultierenden Einzelhausgeldabrechnungen nebst Bankabstimmungen, Kontennachweis und der in der Abrechnung genutzten Abrechnungsschlüssel, für den Abrechnungszeitraum 01.01.-31.12.2021.
Abstimmungsergebnis: JA-Stimmen 645,16 /  NEIN-Stimmen 0 / Enthaltungen: 27,27
Damit wurde der Beschlußantrag angenommen und verkündet um 18:24 Uhr.”

Empfehlung:
a) Genaues Lesen ist immer viel wehrt:  Verwalter wurde nicht entlastet
Denn zwar wurde die Entlastung wurde zwar im Titel des Tagesordnungspunkts (TOP) bekannt, jedoch erschien NICHT im Beschlusstext. Also nix Entlastung Verwalter!

b) Trickreiches Verbinden von unterschiedlichen TOPS (darunter “Entlastung HV”)
Die Tatsache, daß dieser Verwalter versucht den TOP Jahresabrechnung mit dem TOP Verwalter-Entlastung zu koppeln, ist verwerflich und dieser Verwalter ist auch als unseriös bekannt. Gott-sei-Dank hat es nicht geklappt. Weiterlesen

Penetrante + wiederholte Beschlussanträge (TOPs) initiiert von der Hausverwaltung

Man bemerkt oft, dass die Verwaltung auf einer Eigentümerversammlung abgelehnte Tagesordnungspunkte – auf nächsten Eigentümerversammlung erneut einbringt.
Und zwar nachdem der TOP von den Eigentümern mehrheitlich mit NEIN beschlossen wurde.

Dieses NEIN eines von ihr eingebrachten TOPs interpretieren viele Verwalter als persönliche Niederlage. Deshalb möchten sie ein “NEIN” nicht gelten lassen und protokollieren geschickt ein “OHNE BESCHLUSS”. Oft wird in der Versammlung, während der Diskussionsphase, wenn sich die drohende Niederlage abzeichnet, vom Verwalter vorgeschlagen “Dann belassen wir diesen Tagesordnungspunkt doch “ohne Beschluss”.

In 90% der Fälle wird ein sich abzeichnendes NEIN auf einen vom Verwalter vorgeschlagenen Beschluss in “OHNE BESCHLUSS” umgewandelt.
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