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Aufpassen bei Zoff mit der Hausverwaltung

Unbedachte Worte mit Folgen

Manchen Mieter kommt das Wort ,,Betrug” schnell über die Lippen, wenn die Betriebskostenabrechnung falsch ist oder wenn der Vermieter die Kaution nicht
zurückzahlt. Das mag in vielen Fällen verständlich sein, doch wenn es um Straftatbestände geht – und ein solcher ist Betrug – sollte man seine Worte auf die Goldwaage legen.

Die Meinungsfreiheit ist ein hohes Gut. Man darf seinen Vermieter als ,,Spekulanten” bezeichnen oder ihm “unseriöses Gebaren” vorwerfen.
Grobe Beleidigungen allerdings wie “Drecksack” oder ,,Halunke” rechtfertigen unter Umständen eine fristlose Kündigung. Die Juristen sprechen dann von einer unzulässigen Schmähkritik, bei der die persönliche Herabsetzung im Vordergrund steht.

Besonders heikel wird es für den, der juristisch besetzte Begriffe verwendet.
Wer seinem Vermieter Betrug oder Steuerhinterziehung unterstellt, braucht handfeste Beweise,
sonst droht eine Unterlassungsklage oder eine Anzeige wegen Verleumdung.
Eine vorsätzlich falsche Strafanzeige gegen den Vermieter kann diesen sogar zur fristlosen
Kündigung berechtigen, urteilte das Landgericht Berlin {23. März 1990 -62 S 413/89)”

Sehr viel Glück hatte eine Mieterin, die in einem Mahnverfahren von ,,kriminellen Machenschaften” ihrer Hausverwaltung gesprochen hatte. Während das Amtsgericht die daraufhin folgende Kündigung für zulässig hielt – schließlich werde hier ein strafbares Handeln behauptet – wies die Berufungsinstanz die Kündigung zurück (Landgericht Berlin vom 20. März 2013 – 65 S 403/12).

Die Äußerung sei zwar ,,grenzwertig”, aber in einem laufenden Verfahren noch hinnehmbar. ,,Entscheidend war, dass das Gericht das Mahnverfahren quasi als Prozess wertete, und da darf man mehr als in einem Meinungsstreit”, erklärt Rechtsanwalt Christoph Müller, der die Mieterin
vertreten hat.

Vorsatz ist selten beweisbar
Und was ist, wenn der Vermieter wiederholt bei der Betriebskosten “schummelt”, etwa fiktive Kosten ansetzt? ,,Betrug setzt Vorsatz voraus”, erklärt Frank Maciejewski vom Berliner Mietervereins. Der Vermieter wird stets behaupten, er habe etwas übersehen oder seine Buchführung sei eben schlampig.

Schwierig ist auch der Nachweis von Prozessbetrug.
Grundsätzlich gilt: ln einem Prozess sind beide Seiten zur Wahrheit verpflichtet. Werden falsche Behauptungen gemacht oder gar gefälschte Unterlagen vorgelegt, kann ein Verfahren
wegen Prozessbetrug eingeleitet werden. Doch die Erfolgssaussichten sind außerordentlich gering. Das musste auch ein Mieter erfahren, der es mit einem besonders
dreisten Hausbesitzer zu tun hatte. Der behauptete, er habe nie eine Kaution erhalten und unterstellte dem Mieter sogar, dass er die Unterschrift unter die Quittung gefälscht habe.

Das Gericht ließ sich davon nicht täuschen und bezweifelte nicht, dass die Kaution bar gezahlt worden war {Amtsgericht Wedding vom 13. September 2013 – 4 C 88/13). Von einer
Anzeige wegen falscher Verdächtigung und versuchtem Prozessbetrug sah der Mieter auf Anraten seines Anwalts trotzdem ab. Fast alle diese Verfahren werden eingestellt.

Für manche Mieter stellt sich die Frage, ob die Vermietung einer stark verschimmelten Wohnung nicht als fahrlässige Körperverletzung einzustufen ist. AIs theoretisch denkbar,
aber äußerst schwer nachzuweisen bewertet dies Frank Maciejewski.
,,crrm einen scheitert das in der Ftegel schon darän. dass die Kausalität zwischen dem Schimmel und den gesundheitlichen Problemen nicht bewiesen werden kann”, außerdem müsste belegt werden, dass der Vermieter die verschimmelte Wohnung bewusst und unter Außerachtlassung seiner Sorgfaltspflicht vermietet hat. Aussichtsreicher ist die §ache
bei Brandschäden oder Gasunfällen. Bei Verschulden des Vermieters kann das zu strafrechtlichen Konsequenzen führen.

Beitrag von Birgit Leiß (Mietermagazin)

Wohnungseigentumsgesetz: “terra incognita” für manche WEG-Verwalter

Manche WEG-Hausverwalter scheinen ihren Kenntnisstand aus dem vorletzten Jahrhundert zu beziehen.

So war einem Verwalter völlig fremd, dass …
a) jeder Eigentümer ein Recht auf Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hat (“Nein, der Beirat hat die Abrechnung geprüft. Eine weitere Prüfung ist unnötig.”)
b) jeder Eigentümer ein Recht auf eine aktuelle Eigentümerliste hat (“Warum brauchen die denn? Die brauchen Sie doch nur bei Prozessen…”)
c) Vollmachten im Original vorliegen müssen (90% der Vollmachten der letzten Versammlung waren Kopien, Faxe…)
d) bei größeren Sanierungsmaßnahmen drei vollständige und vergleichbare Kostenvoranschläge vorliegen müssen (“Nein, dies ist nur bei öffentlichen Ausschreibungen nötig.” – ?!)

 

Empfohlene Maßnahmen:
Den Verwalter nach und nach aufklären.
Mit Ausnahme der ungültigen Vollmachten. Diesen Joker kann man sich für eine eventuelle spätere Beschlussanfechtung zur Seite legen…

Abkauf der Wohnung oder Wechsel der Hausverwaltung? – Danke, gerne zweiteres!

Einem überraschenden Angebot gegenüber sah sich ein erst kürzlich hinzugekommener Miteigentümer, der Unregelmässigkeiten in der Verwaltertätigkeit aufgedeckt hatte und den 40jährigen Sumpf einer WEG durchlüftete. Es kam zum Austausch von Klartext-Emails mit dem zuständigen Sachbearbeiter, die dieser schließlich dem Geschäftsführer der Hausverwaltung vorlegte.


Auszug aus dem Schriftwechsel:

Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
Herr A. leitete mir Ihr Mail vom ……. weiter. Es mag dahingestellt sein, wer hier Unsinn herumträgt, aber ich stimme ihnen zu, dass das alles uns nicht weiter bringt.
Ich erkenne derzeit nicht, ob sich Ihre Unzufriedenheit auf die Tätigkeit des WEG-Verwalters oder auf die Wohnanlage als Ganzes bezieht.
In beiden Fällen biete ich Abhilfe an.
Falls Sie bedauern die Eigentumswohnung erworben zu haben, kaufen wir Ihnen diese ETW ab.
Falls Sie mit dem derzeitigen WEG-Verwalter unzufrieden sind, verlängern wir den ohnehin im nächsten Jahr auslaufenden Verwaltervertrag nicht.
Darüber werde ich als Geschäftsführer nächste Woche den Beirat in Kenntnis setzen.
Das ist der ideale Zeitpunkt, der es der WEG erlaubt einen anderen Verwalter der Eigentümergemeinschaft vorzuschlagen.
Mit freundlichen Grüßen,
XY, Geschäftsführer”

Kritischer Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
danke für Ihr Verständnis! Es ist Punkt 2.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”

Geschäftsführer Hausverwaltung:
“Sehr geehrter Herr K.M.,
ich peile eine  Sitzung des Verwaltungsbeirats in den nächsten Tagen an.
Sie  sind innerhalb des Beirats isoliert.
Ende September will ich eine ausserordentliche Eigentümerversammlung abhalten um bekanntzugeben, dass neuer WEG-Verwalter zu suchen ist.
Ich fürchte, dass die bisherigen Beiräte an dieser Suche nicht mitwirken.
Mfg XY”

Miteigentümer:
“Sehr geehrter Herr XY,
damit kann ich gut leben.
Mit freundlichen Grüßen,
K. M.”

 

Empfohlene Maßnahmen:
Positiv hervorzuheben ist der klare, doch höfliche Umgangston beider Beteiligter.
Kritik üben ist richtig – aber bitte bleiben Sie immer sachlich.
Wenn Kritik weiterbringen soll, dann sind persönliche Angriffe tabu.
Und: kurze Antworten reichen manchmal.
Unterm Strich wird diese Hausverwaltung nun nach vielen Jahrzehnten abgelöst werden.

Einmal gekündigt – regte der WEG-Verwalter keinen Finger mehr!

Ein typisches Verhalten unseriöser Hausverwalter. Die gute Nachricht: er ist bald weg!
Die schlechte Nachricht: dieser Verwalter versucht sein Nichtstun von den Eigentümern bezahlt zu bekommen.

Beispiel:
In einer Eigentümergemeinschaft wurden in der WEG-Versammlung, die Anfang Juli stattfand, die Rahmenbedingungen für eine Balkonsanierung festgelegt. Es lagen die Kostenvoranschläge/Angebote der Handwerker vor und ein zusätzlich engagierter Architekt sollte sich um die Koordination kümmern.
So wäre von Seiten des WEG-Verwalters nicht übermässig viel zu tun gewesen.

In der gleichen WEG-Versammlung von Anfang Juli hatte der Verwalter seine Kündigung bekanntgegeben.
Nicht ohne Grund: obwohl als großes Immobilien-Verwaltungsunternehmen konnten die Miteigentümer ihm zahlreiche Unregelmäßigkeiten vorwerfen, die wenige Monate später zu Gerichtsverhandlungen führten, nach denen der Verwalter seine Jahresabrechnung neu erstellen musste.
Wahrscheinlich beschloss der Verwalter aus diesem Grund den “Rückzug” und kündigte.

Durch das Aufdecken der eigenen Machenschaften zum Abdanken gezwungen, zeigte sich der WEG-Verwalter in den folgenden Monaten “verschnupft” und tatenlos. Den Miteigentümer, die weiterhin und noch für ein halbes Jahr das Verwalterhonorar zahlten entgegneten die Mitarbeiter dieser Hausverwaltung unverhohlen, sie hätten “keinen Bock mehr” und würden “nun nichts mehr tun”.

Da der Beginn der Balkonsanierung abhängig war von einer formellen Auftragserteilung von der WEG-Verwaltung an die Handwerker – und die WEG-Verwaltung jegliche Tätigkeit verweigerte – kam es in diesem Jahr nicht mehr zum Sanierungsbeginn.
.

Empfohlene Maßnahmen:
Deshalb: sobald der WEG-Verwalter gekündigt hat – oder gekündigt wurde – achten Sie verstärkt darauf, dass noch nicht umgesetzte Beschlüsse zeitnah umgesetzt werden!
Prüfen Sie genau. Meist sind die Wohnungseigentümer mehr mit der Suche eines neuen Verwalters beschäftigt. Aber es kann nicht angehen, dass eine Hausverwaltung monatelang Honorar bezieht, ohne Leistung zu erbringen.

DOPPEL?_Gute Nachricht: unseriöser Hausverwalter kündigt selber

Glück im Unglück hatte eine Eigentümergemeinschaft, deren Verwalter nach einigen Monaten selber kündigte, als er merkte, dass er bei dieser WEG keine Nebenverdienste erzielen konnte. Auch hatte die Staatsanwaltschaft den Verwalter zum Gespräch gebeten, nachdem die Eigentümer auf Unregelmässigkeiten aufmerksam gemacht hatten.

Da viele Eigentümer sich danach sehnen, ihren unseriösen Verwalter loszuwerden, hier die frohe Botschaft in Form des Kündigungsschreiben.
Selten hat ein Kündigungsschreiben so viel Wohlbehagen ausgelöst…..kuendingung_neut2

Verwalter vergißt Formular “Stimmvollmachten”

Stimmvollmachts-Formulare für die Eigentümerversammlung schnell selber gemacht

Mit dem Ziel die Wahl eines neuen Verwalters zu sabotieren, fügte der Alt-Verwalter, der zu dieser Versammlung noch einladen musste, da er noch bis zum 31.12. als Verwalter bestellt war, siner Einladung scheinbar absichtlich k e i n e Formulare für Stimmvollmachten bei.

Es war Vorherzusehen, dass die Versammlung der Eigentümer, die wenige Tage vor Weihnachten stattfinden sollte, nur wenig besucht sein würde – zu viele Eigentümer hatten andere Verpflichtungen.

Mit den fehlenden Vollmachten, sollten die Stimmen der abwesenden Miteigentümer verfallen und die Beschlussfähigikeit nicht erreicht werden. Denn, wenn keine Beschlußfähigkeit – dann keine Wahl eines neuen Verwalters.
Dem Alt-Vverwalter, dem auch Hochstaplerei nachgewiesen werden konnte, war diese WEG verhaßt – er hatte sich dort kräftig “die Zähne ausgebissen”.
Als Rache hierfür sollte die Eigentümergemeinschaft nun ohne Verwalter verbleiben.

Die Eigentümer, nicht dumm, waren auf die Vollmacht des Verwalters nicht angewiesen: eine Vollmacht benötigt keine spezielles Formular und ist frei formulierbar, wenn einige wenige Elemente berücksichtigt werden.
Gedacht, getan – und zum Erstaunen des Alt-Verwalters war die Versammlung beschußfähig.
Es konnte so ein neuer Verwalter gewählt werden.


Auf die Schnelle und selbst erstelltes Vollmachtsformular:

Vollmacht für die Versammlung von ………….
WEG ……………………… in ………………………

Von Herrn/Frau………………………………………………………
Ich bevollmächtige / Wir bevollmächtigen hiermit
(  ) den Beirat (Herrn/Frau……………./ ……………./ ……………..) oder
(  ) Herrn/Frau…..………………………………………………………….
auf der o.g. Versammlung vom ……………. mein Stimmrecht auszuüben.

Tagesordnungspunkte:

TOP 1: Begrüßung
Top 2:…………………..
Der Beirat empfiehlt die Vertagung dieses Tagesordnungspunktes in das neue Jahr.
Top 3: ………………………..
Der Beirat empfiehlt die Vertagung dieses Tagesordnungspunktes in das neue Jahr.
Top 4: …………………………
TOP 5: Wahl neue Hausverwaltung: Fa. A oder Fa. B

………………………………………………………………….
(Ort, Datum, Unterschrift)