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Der excessive Hang zur Einstimmigkeit unseriöser Verwalter

Psychologischer Druck und unkorrekte Protokollierung von Abstimmungsergebnissen in der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft

Geteilter Meinung zu sein ist ein Zeichen der Demokratie. Nur aus autoritären Regimen und Diktaturen kennt man die immerwährende Einstimmigkeit.

Ein Zeichen unseriöser Hausverwaltungen ist der Hang zur Einstimmigkeit.
Warum? Eine “mehrheitliche Entscheidung” hat doch in der Regel die gleiche Gültigkeit (“der Beschluss wurde angenommen”).
Aber darum geht es nicht. Eine bestimmte Art Hausverwalter sieht es gerne, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft “geschossen” hinter den von der Verwaltung vorgeschlagenen Tagesordnungspunkten steht.
Abweichler unerwünscht. Kritiker genauso. Enthaltungen dito. Deshalb werden diese ignoriert.

Der Gruppenzwang auf einer Eigentümerversammlung ist normalerweise dermaßen groß, dass Entscheidungen, die einzelne Wohnungseigentümer zuvor für sich selbst getroffen haben, oft nicht gehalten werden. Es ist deutlich leichter mit der Masse zustimmen, als dagegen. Deshalb versuchen Sie es einmal mit Enthaltungen. Schon ein mutiger Schritt, den nicht viele wagen.
Sie werden merken, dass zu viele Enthaltungen oder gar Nein-Stimmen bei unseriösen  Verwaltern eine “Abstrafung” zur Folge haben werden. D.h. sie werden bestraft (ja, richtig gelesen!) – oder bekommen zumindest das Prädikat “unerwünschte Person”.
Unseriöse Hausverwalter herrschen oft diktatorisch.
Die übrigen Wohnungseigentümer bleiben schweigsam und beobachtet still das triste Los der Abweichler. Nein, zu diesen möchte man nicht gehören. Deshalb: je mehr Abweichler vom Verwalter abgestraft werden, desto größer ist der (feige) Rückhalt hinter ihm.

Der Plan ist folgender: nach der Diskriminierung Einzelner und der Einschüchterung der Menge kann der Hausverwalter schließlich machen, was er möchte. Er weiß, dass er nur Dienstleister ist, aber dies zu erkennen verbieten zu diesem Zeitpunkt schon die selbst angelegten Scheuklappen der Wohnungseigentümer-Hammelherde.

Deshalb die Empfehlung: Nein zu sagen, wenn man es meint – und auch von der Möglichkeit der Enthaltung Gebrauch zu machen.

Da für einen unseriösen Hausverwalter selbst eine “Enthaltung” an Revoluzzertum grenzt, wünscht der Diktator-Verwalter die Elimination: Enthaltungen sollen eliminiert und nicht gewertet werden.

Beispiel: einem Beschluss stimmen alle Miteigentümer zu, 2 enthalten sich.
Keine Nein-Stimmen.
Im Versammlungsprotokoll wird der Beschluss überraschend als “einstimmig” aufgeführt.

Der Verwalter: “Alle stimmen zu, 2 Enthaltungen, das ist für mich einstimmig”.
– “Aber wir haben uns doch enthalten. Wäre es dann nicht mehrheitlich?”
– “Nein, das ist für mich einstimmig! Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.”

Es ist selbstredend dass dieser Verwalter für das Protokoll  n i c h t  das exakte Abstimmungsergebnis festhielt, sondern nur seine geschönte Version der Einstimmigkeit (“Der Beschluss wurde einstimmig angenommen”).
Im Extremfall von 10 Stimmen und 9 Enthaltungen, würde auch dann wohl ein “einstimmig angenommener Beschluss” protokolliert.

Wikipedia: Eine einstimmige Entscheidung ist gegeben, wenn alle Abstimmenden ein positives Votum abgeben”.
D. h. im Umkehrschluss: wenn dies nicht gegeben ist, dann ist die Entscheidung NICHT einstimmig und nur mehrstimmig.

Wohin man auch schaut, überall im Web wird diese Sichtweise bestätigt.
Warum biegen sich unseriöse Hausverwalter die Abstimmungsergebnisse schön? –
Weil Abweichler nicht nur abgestraft sondern auch  von Beginn an ignoriert werden sollen. Nach dem Motto: es hat doch keinen Sinn mit Enthaltung zu stimmen, die Stimme wird doch nicht gewertet.

So unkorrekt sich diese Art Verwalter verhält, sie tut doch allen einen Gefallen: er offenbart sich.
Ein solches Verhalten weist eindeutig auf einen unseriösen Hausverwalter hin.
Danke wir ihm.

 

Verwalter setzt Einstimmigkeit voraus – und spart sich die Mühe einer Abstimmung

Ermüdend für die anwesenden Miteigentümer war eine Eigentümerversammlung, zu der der Verwalter wie gewohnt lustlos, gelangweilt und scheinbar ermüdet erschien.
Auch akustisch konnte man ihn kaum verstehen – es war ihm zu anstrengend, sich beim Sprechen Mühe zu machen, kurz, er bekam die “Zähne nicht auseinander”.

Gelangweilt las er nacheinander die Tagesordnungspunkte vor, bis einer der anwesenden Miteigentümer fragt, ob denn nicht mal abgestimmt werden sollte.
Ach ja…., kam träge die Antwort, stimmt…., das könnte man machen.
Er, der Verwalter, hätte Einstimmigkeit vorausgesetzt ……und sich die Arbeit sparen wollen.

Empfohlene Maßnahmen:
diesem Verwalter sollte die Möglichkeit gegeben werden, über seine bisherigen berufliche Tätigkeit hinauszuwachsen  und ggf. eine andere Tätigkeit zu finden, die mehr seinem Naturell  entspricht.
Kurz: bei nächster Gelegenheit abwählen!
Der Mann ist eine Zumutung für jede Eigentümergemeinschaft.

Beschlüsse der WEG – Zusammenfassung von zwei unterschiedlichen Themen zu einem TOP

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Dieser Tagesordnungspunkt (TOP) wurde vom WEG-Verwalter bewußt in dieser Weise verfaßt: die Danksagung des Beirats wird mit der Entlastung des Verwalters zu einem Beschluss zusammengefasst.
Grund: der Verwalter möchte entlastet werden.

Es gehört zum guten Ton, dem Beirat für seine ehrenamtliche Beiratstätigkeit zu danken. Obwohl manchmal Zweifel oft berechtigt sind, bemühen sich der Verwalter und Verwalter-nahe Miteigentümer diese Zweifel überhaupt nicht gelten zu lassen und die Zweifelnden als chronische Nörgler darzustellen (die Meinungsfreiheit lässt grüßen!).
Kurz: Kritik an der Leistung des Beirats ist nicht erlaubt, auch wenn sie ggf. berechtigt wäre.

Dem “Zwang zum Danksagung” folgt der “Zwang zur Entlastung des Verwalters”.
Ist eine offizielle Beirats-Danksagung in Form eines Tagesordnungspunkt eigentlich unnötig – so ist eine Entlastung der Verwaltung noch unnötiger!
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Der Befürchtung, er würde keine Entlastung erhalten, versucht der Verwalter mit einer Koppelung an die “Beiratsdanksagung” entgegenzutreten und hält sich an dieser fest, wie an einem Rettungsring.

Zusammenfassung: Wo zwei verschiedene Themen gekoppelt als ein einziger Tagesordnungspunkt aufgeführt werden, stimmt etwas nicht. Hier versucht der Verwalter zu manipulieren!
Zudem stellen gekoppelte Themen eine Schwierigkeit in Sachen Vollmacht dar. Wie soll entschieden werden, wenn man einmal mit JA und einmal mit NEIN stimmen möchte?

Empfohlene Maßnahmen:
Bitten Sie den Verwalter, gekoppelte Themen zu trennen und in verschiedenen TOPs aufzunehmen. Wenn es in diesem Jahr zu spät ist, weil die Einladungen schon versandt wurden – dann bitten Sie den Verwalter dies für die nächste Versammlung zu berücksichtigen. Sollte er sich weigern und präsentiert er im Folgejahr erneut “gekoppelte TOPs” – wirft dies kein gutes Licht auf den WEG-Verwalter.

Endlich klare Abstimmungsergebnisse – mit Hilfe der Abstimmtabelle

abstimmmatrix_beispiel
Was der WEG-Hausverwalter nicht schafft, darum sollten sich die Miteigentümer kümmern. Wie z.B. das korrekte Protokollieren der Abstimmungsergenbisse. Dies sollte für einen prof. Verwalter eigentlich eine der leichtesten Übungen sein – scheint es aber oft nicht. Denn sehr oft werden Abstimmungsergebnisse “versehentlich” falsch gezählt, interpretiert, abgelesen…. oft zugunsten des Verwalters oder der Verwalter-nahen Beiräte/Miteigentümer.
Deshalb empfiehlt sich auch hier: doppelt geprüft hält besser.
Zur Vereinfachung die untenstehende Abstimmtabelle als PDF herunterladbar.

Download (PDF, 23KB)

Manipulationen bei der Stimmenauszählung in Eigentümerversammlungen

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

“In den Eigentümerversammlungen geht es um kostenträchtige Auftragsvergaben oder auch darum, ob ein nicht ordnungsgemäß handelnder Verwalter abgewählt werden konnte – also konkret um materielle Vorteile. Eine Mehrheit der anwesenden Eigentümer soll die Entscheidung darüber treffen. Deshalb sollte aufgepasst werden, ob es bei den Auszählungen der Stimmen mit rechten Dingen zugeht. Immer häufiger wird hier bei der Auszählung der Stimmen manipuliert.

Im Kaiserlautern ging es um die Wiederwahl eines umstrittenen Verwalters. Der von der Verwaltung bevollmächtigte Versammlungsleiter behauptete, eine Stimmvollmacht eines Mehrheitseigentümers zu haben und stimmte damit der Wiederwahl des Verwalters weitere fünf Jahre zu. Ein gutes Geschäft für den Verwalter in einer großen Wohngemeinschaft. Tatsächlich hatte der Verwalter aber keine gültige Vollmacht zur Abstimmung. Misstrauische Eigentümer hatten die Bevollmächtigung bereits in der Versammlung bestritten, nachdem der Versammlungsleiter in der Versammlung keine Originalvollmacht vorlegen konnte. Der Versammlungsleiter hatte trotzdem die “erfolgreiche Wiederwahl” als Mehrheitswillen der Eigentümergemeinschaft verkündet. Erst das Landgericht in Landau machte dieser Vollmachts-Manipulation ein Ende und verurteilte die Verwaltung zur Tragung aller Verfahrenskosten – eine positive Ausnahme wegen der Aufmerksamkeit einzelner Eigentümer und deren Mut, die Sache vor Gericht zu bringen (Az.: 3 S 166/12)

In München hatte eine Mehrheit gegen die Verwalter-Wiederwahl gestimmt. Der Verwalter verkündete trotzdem seine Wiederwahl und schrieb dies so in die Beschlusssammlung. In diesem Falle gab es einen aufmerksamen Eigentümer in der Versammlung, der die Handhebungen der Eigentümer schriftlich genau erfasste. Dadurch war die Abstimmmanipulation vor Gericht beweisbar. Es kam in diesem Falle zu einem Versäumnisurteil (Az.: 481 C 15167/13) zu Gunsten des klagenden Eigentümers. Zu eindeutig waren die Beweise. Auf einen Abweisungsantrag der Klage wurde deshalb verzichtet.

In vielen anderen Fällen bekommen Wohnungseigentümer solche Unregelmäßigkeiten gar nicht mit. Auf das Wort der Verwaltung, richtig ausgezählt zu haben, wird vertraut ohne eigene Kontrollen.

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Wie man in einer Eigentümerversammlung statt dessen richtig vorgehen sollte und sich vor Schaden schützen kann, wird im Ratgeber “Eigentümer-Versammlung” der Schutzgemeinschaft Hausgeld-Vergleich/Hausverwalter-Check e.V. beschrieben.
Der Ratgeber kostet 15,- € und ist unter Tel.: 09154/1602 bestellbar.”