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Der excessive Hang zur Einstimmigkeit unseriöser Verwalter

Psychologischer Druck und unkorrekte Protokollierung von Abstimmungsergebnissen in der Wohnungseigentümer-Gemeinschaft

Geteilter Meinung zu sein ist ein Zeichen der Demokratie. Nur aus autoritären Regimen und Diktaturen kennt man die immerwährende Einstimmigkeit.

Ein Zeichen unseriöser Hausverwaltungen ist der Hang zur Einstimmigkeit.
Warum? Eine “mehrheitliche Entscheidung” hat doch in der Regel die gleiche Gültigkeit (“der Beschluss wurde angenommen”).
Aber darum geht es nicht. Eine bestimmte Art Hausverwalter sieht es gerne, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft “geschossen” hinter den von der Verwaltung vorgeschlagenen Tagesordnungspunkten steht.
Abweichler unerwünscht. Kritiker genauso. Enthaltungen dito. Deshalb werden diese ignoriert.

Der Gruppenzwang auf einer Eigentümerversammlung ist normalerweise dermaßen groß, dass Entscheidungen, die einzelne Wohnungseigentümer zuvor für sich selbst getroffen haben, oft nicht gehalten werden. Es ist deutlich leichter mit der Masse zustimmen, als dagegen. Deshalb versuchen Sie es einmal mit Enthaltungen. Schon ein mutiger Schritt, den nicht viele wagen.
Sie werden merken, dass zu viele Enthaltungen oder gar Nein-Stimmen bei unseriösen  Verwaltern eine “Abstrafung” zur Folge haben werden. D.h. sie werden bestraft (ja, richtig gelesen!) – oder bekommen zumindest das Prädikat “unerwünschte Person”.
Unseriöse Hausverwalter herrschen oft diktatorisch.
Die übrigen Wohnungseigentümer bleiben schweigsam und beobachtet still das triste Los der Abweichler. Nein, zu diesen möchte man nicht gehören. Deshalb: je mehr Abweichler vom Verwalter abgestraft werden, desto größer ist der (feige) Rückhalt hinter ihm.

Der Plan ist folgender: nach der Diskriminierung Einzelner und der Einschüchterung der Menge kann der Hausverwalter schließlich machen, was er möchte. Er weiß, dass er nur Dienstleister ist, aber dies zu erkennen verbieten zu diesem Zeitpunkt schon die selbst angelegten Scheuklappen der Wohnungseigentümer-Hammelherde.

Deshalb die Empfehlung: Nein zu sagen, wenn man es meint – und auch von der Möglichkeit der Enthaltung Gebrauch zu machen.

Da für einen unseriösen Hausverwalter selbst eine “Enthaltung” an Revoluzzertum grenzt, wünscht der Diktator-Verwalter die Elimination: Enthaltungen sollen eliminiert und nicht gewertet werden.

Beispiel: einem Beschluss stimmen alle Miteigentümer zu, 2 enthalten sich.
Keine Nein-Stimmen.
Im Versammlungsprotokoll wird der Beschluss überraschend als “einstimmig” aufgeführt.

Der Verwalter: “Alle stimmen zu, 2 Enthaltungen, das ist für mich einstimmig”.
– “Aber wir haben uns doch enthalten. Wäre es dann nicht mehrheitlich?”
– “Nein, das ist für mich einstimmig! Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.”

Es ist selbstredend dass dieser Verwalter für das Protokoll  n i c h t  das exakte Abstimmungsergebnis festhielt, sondern nur seine geschönte Version der Einstimmigkeit (“Der Beschluss wurde einstimmig angenommen”).
Im Extremfall von 10 Stimmen und 9 Enthaltungen, würde auch dann wohl ein “einstimmig angenommener Beschluss” protokolliert.

Wikipedia: Eine einstimmige Entscheidung ist gegeben, wenn alle Abstimmenden ein positives Votum abgeben”.
D. h. im Umkehrschluss: wenn dies nicht gegeben ist, dann ist die Entscheidung NICHT einstimmig und nur mehrstimmig.

Wohin man auch schaut, überall im Web wird diese Sichtweise bestätigt.
Warum biegen sich unseriöse Hausverwalter die Abstimmungsergebnisse schön? –
Weil Abweichler nicht nur abgestraft sondern auch  von Beginn an ignoriert werden sollen. Nach dem Motto: es hat doch keinen Sinn mit Enthaltung zu stimmen, die Stimme wird doch nicht gewertet.

So unkorrekt sich diese Art Verwalter verhält, sie tut doch allen einen Gefallen: er offenbart sich.
Ein solches Verhalten weist eindeutig auf einen unseriösen Hausverwalter hin.
Danke wir ihm.

 

Verwalter setzt Einstimmigkeit voraus – und spart sich die Mühe einer Abstimmung

Ermüdend für die anwesenden Miteigentümer war eine Eigentümerversammlung, zu der der Verwalter wie gewohnt lustlos, gelangweilt und scheinbar ermüdet erschien.
Auch akustisch konnte man ihn kaum verstehen – es war ihm zu anstrengend, sich beim Sprechen Mühe zu machen, kurz, er bekam die “Zähne nicht auseinander”.

Gelangweilt las er nacheinander die Tagesordnungspunkte vor, bis einer der anwesenden Miteigentümer fragt, ob denn nicht mal abgestimmt werden sollte.
Ach ja…., kam träge die Antwort, stimmt…., das könnte man machen.
Er, der Verwalter, hätte Einstimmigkeit vorausgesetzt ……und sich die Arbeit sparen wollen.

Empfohlene Maßnahmen:
diesem Verwalter sollte die Möglichkeit gegeben werden, über seine bisherigen berufliche Tätigkeit hinauszuwachsen  und ggf. eine andere Tätigkeit zu finden, die mehr seinem Naturell  entspricht.
Kurz: bei nächster Gelegenheit abwählen!
Der Mann ist eine Zumutung für jede Eigentümergemeinschaft.

Beschlüsse der WEG – Zusammenfassung von zwei unterschiedlichen Themen zu einem TOP

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Dieser Tagesordnungspunkt (TOP) wurde vom WEG-Verwalter bewußt in dieser Weise verfaßt: die Danksagung des Beirats wird mit der Entlastung des Verwalters zu einem Beschluss zusammengefasst.
Grund: der Verwalter möchte entlastet werden.

Es gehört zum guten Ton, dem Beirat für seine ehrenamtliche Beiratstätigkeit zu danken. Obwohl manchmal Zweifel oft berechtigt sind, bemühen sich der Verwalter und Verwalter-nahe Miteigentümer diese Zweifel überhaupt nicht gelten zu lassen und die Zweifelnden als chronische Nörgler darzustellen (die Meinungsfreiheit lässt grüßen!).
Kurz: Kritik an der Leistung des Beirats ist nicht erlaubt, auch wenn sie ggf. berechtigt wäre.

Dem “Zwang zum Danksagung” folgt der “Zwang zur Entlastung des Verwalters”.
Ist eine offizielle Beirats-Danksagung in Form eines Tagesordnungspunkt eigentlich unnötig – so ist eine Entlastung der Verwaltung noch unnötiger!
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Der Befürchtung, er würde keine Entlastung erhalten, versucht der Verwalter mit einer Koppelung an die “Beiratsdanksagung” entgegenzutreten und hält sich an dieser fest, wie an einem Rettungsring.

Zusammenfassung: Wo zwei verschiedene Themen gekoppelt als ein einziger Tagesordnungspunkt aufgeführt werden, stimmt etwas nicht. Hier versucht der Verwalter zu manipulieren!
Zudem stellen gekoppelte Themen eine Schwierigkeit in Sachen Vollmacht dar. Wie soll entschieden werden, wenn man einmal mit JA und einmal mit NEIN stimmen möchte?

Empfohlene Maßnahmen:
Bitten Sie den Verwalter, gekoppelte Themen zu trennen und in verschiedenen TOPs aufzunehmen. Wenn es in diesem Jahr zu spät ist, weil die Einladungen schon versandt wurden – dann bitten Sie den Verwalter dies für die nächste Versammlung zu berücksichtigen. Sollte er sich weigern und präsentiert er im Folgejahr erneut “gekoppelte TOPs” – wirft dies kein gutes Licht auf den WEG-Verwalter.

Endlich klare Abstimmungsergebnisse – mit Hilfe der Abstimmtabelle

abstimmmatrix_beispiel
Was der WEG-Hausverwalter nicht schafft, darum sollten sich die Miteigentümer kümmern. Wie z.B. das korrekte Protokollieren der Abstimmungsergenbisse. Dies sollte für einen prof. Verwalter eigentlich eine der leichtesten Übungen sein – scheint es aber oft nicht. Denn sehr oft werden Abstimmungsergebnisse “versehentlich” falsch gezählt, interpretiert, abgelesen…. oft zugunsten des Verwalters oder der Verwalter-nahen Beiräte/Miteigentümer.
Deshalb empfiehlt sich auch hier: doppelt geprüft hält besser.
Zur Vereinfachung die untenstehende Abstimmtabelle als PDF herunterladbar.

Download (PDF, 23KB)

Manipulationen bei der Stimmenauszählung in Eigentümerversammlungen

Ein Beitrag der “Schutz-Gemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V.”:

“In den Eigentümerversammlungen geht es um kostenträchtige Auftragsvergaben oder auch darum, ob ein nicht ordnungsgemäß handelnder Verwalter abgewählt werden konnte – also konkret um materielle Vorteile. Eine Mehrheit der anwesenden Eigentümer soll die Entscheidung darüber treffen. Deshalb sollte aufgepasst werden, ob es bei den Auszählungen der Stimmen mit rechten Dingen zugeht. Immer häufiger wird hier bei der Auszählung der Stimmen manipuliert.

Im Kaiserlautern ging es um die Wiederwahl eines umstrittenen Verwalters. Der von der Verwaltung bevollmächtigte Versammlungsleiter behauptete, eine Stimmvollmacht eines Mehrheitseigentümers zu haben und stimmte damit der Wiederwahl des Verwalters weitere fünf Jahre zu. Ein gutes Geschäft für den Verwalter in einer großen Wohngemeinschaft. Tatsächlich hatte der Verwalter aber keine gültige Vollmacht zur Abstimmung. Misstrauische Eigentümer hatten die Bevollmächtigung bereits in der Versammlung bestritten, nachdem der Versammlungsleiter in der Versammlung keine Originalvollmacht vorlegen konnte. Der Versammlungsleiter hatte trotzdem die “erfolgreiche Wiederwahl” als Mehrheitswillen der Eigentümergemeinschaft verkündet. Erst das Landgericht in Landau machte dieser Vollmachts-Manipulation ein Ende und verurteilte die Verwaltung zur Tragung aller Verfahrenskosten – eine positive Ausnahme wegen der Aufmerksamkeit einzelner Eigentümer und deren Mut, die Sache vor Gericht zu bringen (Az.: 3 S 166/12)

In München hatte eine Mehrheit gegen die Verwalter-Wiederwahl gestimmt. Der Verwalter verkündete trotzdem seine Wiederwahl und schrieb dies so in die Beschlusssammlung. In diesem Falle gab es einen aufmerksamen Eigentümer in der Versammlung, der die Handhebungen der Eigentümer schriftlich genau erfasste. Dadurch war die Abstimmmanipulation vor Gericht beweisbar. Es kam in diesem Falle zu einem Versäumnisurteil (Az.: 481 C 15167/13) zu Gunsten des klagenden Eigentümers. Zu eindeutig waren die Beweise. Auf einen Abweisungsantrag der Klage wurde deshalb verzichtet.

In vielen anderen Fällen bekommen Wohnungseigentümer solche Unregelmäßigkeiten gar nicht mit. Auf das Wort der Verwaltung, richtig ausgezählt zu haben, wird vertraut ohne eigene Kontrollen.

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Wie man in einer Eigentümerversammlung statt dessen richtig vorgehen sollte und sich vor Schaden schützen kann, wird im Ratgeber “Eigentümer-Versammlung” der Schutzgemeinschaft Hausgeld-Vergleich/Hausverwalter-Check e.V. beschrieben.
Der Ratgeber kostet 15,- € und ist unter Tel.: 09154/1602 bestellbar.”

WEG-Versammlung: Beschlussfähigkeit korrekt? Vollmachten wirklich a l l e gültig?

Öfters als gedacht werden von Verwaltern fehlerhafte oder ungültige Vollmachten als korrekt anerkannt. Vor allem wenn diese Stimmvollmachten zugunsten des Verwalters, oder Verwalter-naher Miteigentümer ausgestellt wurden.

1. Was sieht die Teilungserklärung vor?
Hat jeder Eigentümer für jede Wohnung 1 Stimme oder allgemein jeder Eigentümer 1 Stimme, egal ob er evtl. mehrere Wohnungen hat oder wird nach Miteigentum abgestimmt oder…..?
Im diesem Praxisfall sieht die Teilungserklärung 1 Stimme pro Miteigentümer vor. D.h. besitzt ein Miteigentümer mehrere Wohnungen, so wird dies trotzdem nur mit 1 Stimme gewertet.

2. Berechnung: wie viele unterschiedliche Wohneinheiten hat das Haus/die Häuseranlage?
Wie viele Eigentümer sind “Mehrfach-Eigentümer”? Ihre Wohnungen dürfen nur 1 x gewertet werden. Die Zweit- und Drittwohnungen sind von der Summe der Gesamtanzahl der Wohnungen abzuziehen.

3. Gibt es evtl. eine ausgewiesene Hausmeisterwohnung, die der Eigentümergemeinschaft als Ganzes gehört? Diese ist ebenfalls von der Summe der Wohneinheiten abzuziehen.

4. Die nun vorliegende Summe entspricht der maximalen Stimmanzahl. Sie ist die Grundlage der Berechnung ob eine Versammlung beschlussfähig ist.
Um dies zu erreichen müssen + 50% der (möglichen) Stimmen vertreten sein.

5. Abzüglich: Welche Miteigentümer sind weder anwesend noch vertreten?

6. Die nun vorliegende Summe stellt die anwesenden und die vertretenen Stimmen dar.
Die Summe ist mit Punkt 4 zu vergleichen und ins Verhältnis zu setzen.

Zuvor sind die eingereichten Vollmachten daraufhin zu prüfen, dass
a) keine Vollmachtstimmen zu Zweit- und Drittwohnungen vorhanden sind, sondern jeder abwesende Mehrfach-Eigentümer nur mit einer einzigen Stimme vertreten ist.
b) dass die vorliegenden Stimmen wirklich gültig sind. Also keine Email-Text-Vollmachten ohne Unterschrift, keine Vollmachten die keine Original-Unterschrift ausweisen.
Original-Unterschriften, die n a c h  der Versammlung eingehen, sind in der Regel ungültig. Es sei denn, die Teilungserklärung sieht hier etwas anderes vor.

Praxisbeispiel eine WEG:
Wohneinheiten insgesamt: 76
Hausmeisterwohnung: -1
Zweit- und Drittwohnungen: – 9

Somit maximale mögliche Stimmen: 66

Abwesende Eigentümer ohne Vollmachtvertretung: -16
Anwesende Eigentümer: – 24
Somit verbleiben: 26 Eigentümer/Stimmvollmachten
Davon ungültig, weil ohne Unterschrift: -3
Gültige Vollmachten also 23.

Anwesende oder gültig vertretene Stimmen: 24 + 23 = 47 Stimmen
Beschlußfähigkeit: Es sind somit 71,21 % der Eigentümer vertreten.

Die 23 gültigen Vollmachten teilen sich auf folgende Vertreter auf:
– für die Hausverwaltung: 6
– für Eigentümer X: 10
– für Eigentümer Y: 3
– für Eigentümer Z: 4
——————————-
Kontrollsumme: 23 Vollmachten.

Diese einfache Berechnung für eine Versammlung vorbereiten und in Tabellenform übersichtlich und nachvollziehbar nutzen.

Empfohlene Maßnahmen

Kaum ein Eigentümer prüft wirklich v o r  der Versammlung die eingereichten Vollmachten.
Tun Sie es dennoch. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie dazu brauchen. Lassen Sie sich vom Verwalter nicht hetzen. Und wenn der Beginn der Versammlung dadurch einige Minuten nach hinten geschoben wird, dann ist das so.
Denn es ist im Interesse aller und die Grundlage der anstehenden Versammlung, dass  Vollmachtstimmen korrekt gewertet werden!

Hausverwaltung verhindert Beiratwahl

Warum Vollmachten der Hausverwaltung nicht - oder nur mit Weisung übergeben werden sollten...

Erstmalig vollkommen  o h n e  Beirat verblieb eine Eigentümergemeinschaft nach einer WEG-Versammlung.

Tagesordnungspunkt der letzten WEG-Versammlung:

top5_beiratswahl

Zunächst hatten sich mehrere Interessenten gemeldet, die jedoch mit einem sehr Verwalter-nahen Beirats-Bewerber, Herrn P., nicht zusammenarbeiten wollten.
Dieser Beirats-Bewerber hatte viele Stimmen auf sich gezogen – vor allen von Abwesenden und per Vollmacht. Auch hatte er die volle Unterstützung der Verwaltung.

Nach der Beiratwahl und der Bekanntgabe des Ergebnisses, das Herrn P. als Beirat vorsah, zogen die beiden anderen Gewählten ihre Kandidatur zurück.

Lieber ohne Beirat, als mit Herrn P.
Zur Erinnerung: gewählt wurde Herr P. auch mit den Vollmachtstimmen der Verwaltung, die – wie sich erst nach der Versammlung herausstellte -. zum großen Teil ungültig waren.

So blieb der Tagesordnungspunkt Nr. 5: “Wahl des Beirats” zunächst ohne Beschluss.

Da kam plötzlich  der Gedanke einer “Beirats-Blockwahl” auf: drei Interessenten stellten sich zusammen auf und waren bereit, gemeinsam den Beirat zu stellen. Der verwaltertreue Herr P. war nicht mit in diesem Team und wurde ausgeschlossen.

Nun verlangt der Verwalter für diese Abstimmung zunächst einen “Antrag zur Geschäftsordnung”.
Der Verwalter wollte feststellen, ob eine neue Behandlung dieses TOPs 5 “Wahl eines Beirats” überhaupt gewünscht war. Denn er selber war mit der aktuellen Situation, ohne gewählten und fachkundigen Beirat, sehr zufrieden und wünschte, diese Situation beizubehalten.

Nach der Abstimmung “Antrag zur Geschäftsordnung, den TOP 5 “Wahl eines Beirats durch Blockwahl”  verkündigte der Verwalter, unterstützt von 4 weiteren Mitarbeitern der Verwaltung, dass der Antrag leider abgelehnt worden war:
Die Auszählung der Stimmen ergab: dafür 20, dagegen 5, Enthaltungen 24.

Dieser Abstimmung war so viel Hin-und-Her voraus, die Anwesenden waren so mit dem Thema, jedoch nicht mit der Auszählung beschäftigt, so dass es fast untergegangen wäre, hätte sich nicht ein einzelner Eigentümer laut zu Wort gemeldet: “Also, nach meiner Rechnung ist der Antrag [zur Wahl eines Block-Beirats] angenommen worden!”

Und tatsächlich: der Verwalter hatte versehentlich (!) das falsch und gegenteilige Ergebnis verkündet! Der Antrag zur Geschäftsordnung “Wahl eines Beirats durch Blockwahl” war angenommen worden.

Es konnten nun zur Wahl des “Block-Beirats” geschritten werden.

Da sich bei im “Beiratsblock” auch kritische und sachkundige Miteigentümer befand, wollte die Hausverwaltung doch lieber ganz ohne Verwaltungsbeirat verbleiben.
Unterstützt wurde der Verwalter von vielen ihm nahestehenden Miteigentümern, die im Vorfeld zahlreiche Vollmachten eingesammelt hatten.
Auch die Verwaltung hielt mehrere Stimmenvollmachten.

So kam es zur Abstimmung.
Wohl wissend, dass sich die Verwalter-nahen Miteigentümer gegen (! – und warum eigentlich?) die Existenz eines Beirats aussprachen – enthielt sich die Verwaltung mit all ihren Vollmachtstimmen.

Jede halbwegs seriöse Hausverwaltung hätte sich f ü r  die Bildung eines Beirats ausgesprochen.
Warum nutzte die Verwaltung ihre Stimmvollmachten um die Bildung eines funktionierenden Beirats zu verhindern?
War die Furcht vor den kritischen, sachkundigen Miteigentümern wirklich so groß?
Darf davon ausgegangen werden, dass die Verwaltung, indem sie den Beirat verhinderte, mit diesem Handeln n i c h t  den Erwartung der Vollmachtgeber entsprach?
Dies betrifft auch die zahlreichen Vollmachten, der Verwalter-nahen Eigentümer?

Befürchtete die Verwaltung die Aufdeckung weiterer Unregelmäßigkeiten, wenn ein fachkundiger Beirat gewählt werden würde?
Hatte dies Vorrang vor den Interessen der Eigentümergemeinschaft?

Bei der anschließenden Wahl des Beirats stimmten 13 Anwesende dafür, 2 einzelne Eigentümer stimmten mit insgesamt 21 Vollmachtstimmen dagegen, der Rest enthielt sich. Unter den Enthaltungen befanden sich erneut 10 Vollmachtstimmen, ausgestellt auf die Hausverwaltung.

Ein Beirat kam so nicht zustande. Schuld daran waren die vielen, vielen abwesenden Eigentümer, die ihre Vollmachten Vertretern überließen, die sicher nicht in ihrem Sinne stimmten.
So verhinderten 3 Personen die Bildung eines Beirats:
1. der Verwalter, 2. der verwalternahe Herr P. , der zuvor Beirat werden und mit dem niemand zusammenarbeiten wollte und 3. der Hausmeister, der als “externer Mitarbeiter und verlängerter Arm der Hausverwaltung galt, mit insgesamt über 31 Stimmvollmachten.

Der Verwalter wusste, dass er auf diese beiden Anwesenden, Herrn P. und den Hausmeister,  “zählen” konnte.
Sie waren zuvor “von Tür zu Tür” gegangen und hatten bei vielen schlichten oder älteren  Eigentümern die Vollmachten eingesammelt. Gleich nach Erhalt der Einladung waren sie losgezogen…. dies geht aus dem Datum der Vollmachtunterschrift hervor.

So hat die Verwaltung mit den ihr überlassenen Vollmachtstimmen nicht nur die Bildung eines funktionierenden Beirats v e r h i n d e r t  – sie hat für diese Beschlüsse auch Vollmachtstimmen genutzt, die nicht gültig waren…..

Diese Hausverwaltung ist in dieser Wohnanlage heute nicht mehr tätig.