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WEG-Versammlung: Beschlussfähigkeit korrekt? Vollmachten wirklich a l l e gültig?

Öfters als gedacht werden von Verwaltern fehlerhafte oder ungültige Vollmachten als korrekt anerkannt. Vor allem wenn diese Stimmvollmachten zugunsten des Verwalters, oder Verwalter-naher Miteigentümer ausgestellt wurden.

1. Was sieht die Teilungserklärung vor?
Hat jeder Eigentümer für jede Wohnung 1 Stimme oder allgemein jeder Eigentümer 1 Stimme, egal ob er evtl. mehrere Wohnungen hat oder wird nach Miteigentum abgestimmt oder…..?
Im diesem Praxisfall sieht die Teilungserklärung 1 Stimme pro Miteigentümer vor. D.h. besitzt ein Miteigentümer mehrere Wohnungen, so wird dies trotzdem nur mit 1 Stimme gewertet.

2. Berechnung: wie viele unterschiedliche Wohneinheiten hat das Haus/die Häuseranlage?
Wie viele Eigentümer sind “Mehrfach-Eigentümer”? Ihre Wohnungen dürfen nur 1 x gewertet werden. Die Zweit- und Drittwohnungen sind von der Summe der Gesamtanzahl der Wohnungen abzuziehen.

3. Gibt es evtl. eine ausgewiesene Hausmeisterwohnung, die der Eigentümergemeinschaft als Ganzes gehört? Diese ist ebenfalls von der Summe der Wohneinheiten abzuziehen.

4. Die nun vorliegende Summe entspricht der maximalen Stimmanzahl. Sie ist die Grundlage der Berechnung ob eine Versammlung beschlussfähig ist.
Um dies zu erreichen müssen + 50% der (möglichen) Stimmen vertreten sein.

5. Abzüglich: Welche Miteigentümer sind weder anwesend noch vertreten?

6. Die nun vorliegende Summe stellt die anwesenden und die vertretenen Stimmen dar.
Die Summe ist mit Punkt 4 zu vergleichen und ins Verhältnis zu setzen.

Zuvor sind die eingereichten Vollmachten daraufhin zu prüfen, dass
a) keine Vollmachtstimmen zu Zweit- und Drittwohnungen vorhanden sind, sondern jeder abwesende Mehrfach-Eigentümer nur mit einer einzigen Stimme vertreten ist.
b) dass die vorliegenden Stimmen wirklich gültig sind. Also keine Email-Text-Vollmachten ohne Unterschrift, keine Vollmachten die keine Original-Unterschrift ausweisen.
Original-Unterschriften, die n a c h  der Versammlung eingehen, sind in der Regel ungültig. Es sei denn, die Teilungserklärung sieht hier etwas anderes vor.

Praxisbeispiel eine WEG:
Wohneinheiten insgesamt: 76
Hausmeisterwohnung: -1
Zweit- und Drittwohnungen: – 9

Somit maximale mögliche Stimmen: 66

Abwesende Eigentümer ohne Vollmachtvertretung: -16
Anwesende Eigentümer: – 24
Somit verbleiben: 26 Eigentümer/Stimmvollmachten
Davon ungültig, weil ohne Unterschrift: -3
Gültige Vollmachten also 23.

Anwesende oder gültig vertretene Stimmen: 24 + 23 = 47 Stimmen
Beschlußfähigkeit: Es sind somit 71,21 % der Eigentümer vertreten.

Die 23 gültigen Vollmachten teilen sich auf folgende Vertreter auf:
– für die Hausverwaltung: 6
– für Eigentümer X: 10
– für Eigentümer Y: 3
– für Eigentümer Z: 4
——————————-
Kontrollsumme: 23 Vollmachten.

Diese einfache Berechnung für eine Versammlung vorbereiten und in Tabellenform übersichtlich und nachvollziehbar nutzen.

Empfohlene Maßnahmen

Kaum ein Eigentümer prüft wirklich v o r  der Versammlung die eingereichten Vollmachten.
Tun Sie es dennoch. Nehmen Sie sich die Zeit, die Sie dazu brauchen. Lassen Sie sich vom Verwalter nicht hetzen. Und wenn der Beginn der Versammlung dadurch einige Minuten nach hinten geschoben wird, dann ist das so.
Denn es ist im Interesse aller und die Grundlage der anstehenden Versammlung, dass  Vollmachtstimmen korrekt gewertet werden!

Hausverwaltung verhindert Beiratwahl

Warum Vollmachten der Hausverwaltung nicht - oder nur mit Weisung übergeben werden sollten...

Erstmalig vollkommen  o h n e  Beirat verblieb eine Eigentümergemeinschaft nach einer WEG-Versammlung.

Tagesordnungspunkt der letzten WEG-Versammlung:

top5_beiratswahl

Zunächst hatten sich mehrere Interessenten gemeldet, die jedoch mit einem sehr Verwalter-nahen Beirats-Bewerber, Herrn P., nicht zusammenarbeiten wollten.
Dieser Beirats-Bewerber hatte viele Stimmen auf sich gezogen – vor allen von Abwesenden und per Vollmacht. Auch hatte er die volle Unterstützung der Verwaltung.

Nach der Beiratwahl und der Bekanntgabe des Ergebnisses, das Herrn P. als Beirat vorsah, zogen die beiden anderen Gewählten ihre Kandidatur zurück.

Lieber ohne Beirat, als mit Herrn P.
Zur Erinnerung: gewählt wurde Herr P. auch mit den Vollmachtstimmen der Verwaltung, die – wie sich erst nach der Versammlung herausstellte -. zum großen Teil ungültig waren.

So blieb der Tagesordnungspunkt Nr. 5: “Wahl des Beirats” zunächst ohne Beschluss.

Da kam plötzlich  der Gedanke einer “Beirats-Blockwahl” auf: drei Interessenten stellten sich zusammen auf und waren bereit, gemeinsam den Beirat zu stellen. Der verwaltertreue Herr P. war nicht mit in diesem Team und wurde ausgeschlossen.

Nun verlangt der Verwalter für diese Abstimmung zunächst einen “Antrag zur Geschäftsordnung”.
Der Verwalter wollte feststellen, ob eine neue Behandlung dieses TOPs 5 “Wahl eines Beirats” überhaupt gewünscht war. Denn er selber war mit der aktuellen Situation, ohne gewählten und fachkundigen Beirat, sehr zufrieden und wünschte, diese Situation beizubehalten.

Nach der Abstimmung “Antrag zur Geschäftsordnung, den TOP 5 “Wahl eines Beirats durch Blockwahl”  verkündigte der Verwalter, unterstützt von 4 weiteren Mitarbeitern der Verwaltung, dass der Antrag leider abgelehnt worden war:
Die Auszählung der Stimmen ergab: dafür 20, dagegen 5, Enthaltungen 24.

Dieser Abstimmung war so viel Hin-und-Her voraus, die Anwesenden waren so mit dem Thema, jedoch nicht mit der Auszählung beschäftigt, so dass es fast untergegangen wäre, hätte sich nicht ein einzelner Eigentümer laut zu Wort gemeldet: “Also, nach meiner Rechnung ist der Antrag [zur Wahl eines Block-Beirats] angenommen worden!”

Und tatsächlich: der Verwalter hatte versehentlich (!) das falsch und gegenteilige Ergebnis verkündet! Der Antrag zur Geschäftsordnung “Wahl eines Beirats durch Blockwahl” war angenommen worden.

Es konnten nun zur Wahl des “Block-Beirats” geschritten werden.

Da sich bei im “Beiratsblock” auch kritische und sachkundige Miteigentümer befand, wollte die Hausverwaltung doch lieber ganz ohne Verwaltungsbeirat verbleiben.
Unterstützt wurde der Verwalter von vielen ihm nahestehenden Miteigentümern, die im Vorfeld zahlreiche Vollmachten eingesammelt hatten.
Auch die Verwaltung hielt mehrere Stimmenvollmachten.

So kam es zur Abstimmung.
Wohl wissend, dass sich die Verwalter-nahen Miteigentümer gegen (! – und warum eigentlich?) die Existenz eines Beirats aussprachen – enthielt sich die Verwaltung mit all ihren Vollmachtstimmen.

Jede halbwegs seriöse Hausverwaltung hätte sich f ü r  die Bildung eines Beirats ausgesprochen.
Warum nutzte die Verwaltung ihre Stimmvollmachten um die Bildung eines funktionierenden Beirats zu verhindern?
War die Furcht vor den kritischen, sachkundigen Miteigentümern wirklich so groß?
Darf davon ausgegangen werden, dass die Verwaltung, indem sie den Beirat verhinderte, mit diesem Handeln n i c h t  den Erwartung der Vollmachtgeber entsprach?
Dies betrifft auch die zahlreichen Vollmachten, der Verwalter-nahen Eigentümer?

Befürchtete die Verwaltung die Aufdeckung weiterer Unregelmäßigkeiten, wenn ein fachkundiger Beirat gewählt werden würde?
Hatte dies Vorrang vor den Interessen der Eigentümergemeinschaft?

Bei der anschließenden Wahl des Beirats stimmten 13 Anwesende dafür, 2 einzelne Eigentümer stimmten mit insgesamt 21 Vollmachtstimmen dagegen, der Rest enthielt sich. Unter den Enthaltungen befanden sich erneut 10 Vollmachtstimmen, ausgestellt auf die Hausverwaltung.

Ein Beirat kam so nicht zustande. Schuld daran waren die vielen, vielen abwesenden Eigentümer, die ihre Vollmachten Vertretern überließen, die sicher nicht in ihrem Sinne stimmten.
So verhinderten 3 Personen die Bildung eines Beirats:
1. der Verwalter, 2. der verwalternahe Herr P. , der zuvor Beirat werden und mit dem niemand zusammenarbeiten wollte und 3. der Hausmeister, der als “externer Mitarbeiter und verlängerter Arm der Hausverwaltung galt, mit insgesamt über 31 Stimmvollmachten.

Der Verwalter wusste, dass er auf diese beiden Anwesenden, Herrn P. und den Hausmeister,  “zählen” konnte.
Sie waren zuvor “von Tür zu Tür” gegangen und hatten bei vielen schlichten oder älteren  Eigentümern die Vollmachten eingesammelt. Gleich nach Erhalt der Einladung waren sie losgezogen…. dies geht aus dem Datum der Vollmachtunterschrift hervor.

So hat die Verwaltung mit den ihr überlassenen Vollmachtstimmen nicht nur die Bildung eines funktionierenden Beirats v e r h i n d e r t  – sie hat für diese Beschlüsse auch Vollmachtstimmen genutzt, die nicht gültig waren…..

Diese Hausverwaltung ist in dieser Wohnanlage heute nicht mehr tätig.