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WEG-Bankkonto mit Selbstbedienungsfunktion?

Hausverwalter bucht ohne Erklärung Beträge zur Begleichung von Privatrechnungen mit Miteigentümern vom Gemeinschaftskonto ab

Manche Leistungen erbringt ein WEG-Hausverwalter für einzelne Miteigentümer /  Sondereigentümer. So z.B. Kopien der Teilungserklärung, usw…
Dieses sind privatrechtliche Leistungen des Verwalters, die nichts mit der Eigentümergemeinschaft als ganzes zu tun haben. Die vom Verwalter berechneten Leistungen sind den einzelnen Miteigentümer privat in Rechnung zu stellen.

Dies sieht ein WEG-Hausverwalter anders. Er bucht die entsprechenden Beträge einfach vom WEG-Konto ab. In der Bankabstimmung lassen sich Abbuchungen finden, die in der Gesamtabrechnung  nicht zu finden sind und deshalb auch den einzelnen Miteigentümern (im Rahmen der Einzelabrechnung) nicht berechnet wurden.

Im einzelnen sind dies:
Mahnkosten der Hausverwaltung für Miteigentümer S – 35,70 €
(Mahnkosten gehen zu Lasten des Gemahnten)
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer C  für Photokopien — 44,03 €
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer N für Kopien der Teilungserklärung – 75,57 €

Man hätte vermuten können, dass diese Beträge den Sondereigentümern im Rahmen der Jahresabrechnung speziell in Rechnung gestellt werden, z. B. unter der Position “Sonderkosten einzelner Eigentümer”. Der Betrag würde dann vom Guthaben in Abzug gebracht oder auf die Nachzahlung aufgeschlagen werden.
Aber auch in der Jahresabrechnung tauchten diese Beträge nicht auf.

Der Verwalter findet es prima so. Ebenso seine verwalternahen Beirat, die ihn in allem unterstützen und auch hier keinen Grund zur Beanstandung sehen.

Bankabstimmung – ein vereinfachter Gesamtüberblick

Keine Angst vor vielen Zahlen

Die Prüfung einer Bankabstimmung als Teil einer WEG-Hausgeldabrechnung könnte völlig reduziert in etwas so ausehen:

Bank-Anfangsbestand am 01.01. des Jahres
….dann jede Menge Zahlen….

und dann:
Bank- Endbestand zum 31.12. des Jahres


Schritt 1:
Den Bankbestand zu Beginn und zu Ende des Jahres erhalten wir über den Bankauszug.
Pro Bank wird jeweils der erst und letzte Kontoauszug genommen.
Dies ergibt:

Bank-Anfangsbestand am 01.01. des Jahres:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Anfangsbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Anfangsbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Anfangsbetrag

….dann wieder jede Menge Zahlen….

und dann:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Endbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Endbetrag:
= Bank- Endbestand zum 31.12. des Jahres


Schritt 2:

Den Zahlenbereich untergliedern wir in 2 Bereicht: Einnahmen und Ausgaben

EINNAHMEN
1. eingegangenes Hausgeld für Abrechnungszeitraum: 
Einnahmen für die Bewirtschaftung
Einnahmen für die Rücklage
2. eingegangenes Hausgeld für Vorjahre:
eingegangene Nachzahlungen aus vorherigen Jahren
3. Sonstige Erlöse:
Versicherungserstattungen
Zinserträge Bankkonto

AUSGABEN
1. Ausgaben für Abrechnungszeitraum: es folgen hier alle Ausgabenpositionen wie…
Frischwasser
Abwasser
Niederschlagsgebühr
Kabel-TV/Hausanschluss
Allgemeinstrom
Gebäudeversicherung
Haftpflichtversicherung
Kleinreparaturen
Hausmeisterkosten
Rechtsberatung
Instandhaltungkosten
Verwalterhonorar
Mahnkosten einzelner Eigentümer
2. Ausgaben für Vorjahre
Auszahlung von Guthaben aus der letzten Abrechung
Handwerkerrechnung aus dem Vorjahr


Schritt 3:

Den Bankbestand zu Beginn und zu Ende des Jahres erhalten wir über den Bankauszug.
Pro Bank wird jeweils der erst und letzte Kontoauszug genommen.
Dies ergibt:

Bank-Anfgangsbestand am 01.01. des Jahres:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Anfangsbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Anfangsbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Anfangsbetrag

+ EINNAHMEN
1. eingegangenes Hausgeld für Abrechnungszeitraum: 
Einnahmen für die Bewirtschaftung
Einnahmen für die Rücklage
2. eingegangenes Hausgeld für Vorjahre:
eingegangene Nachzahlungen aus vorherigen Jahren
3. Sonstige Erlöse:
Versicherungserstattungen
Zinserträge Bankkonto

‘- AUSGABEN
1. Ausgaben für Abrechnungszeitraum: es folgen hier alle Ausgabenpositionen wie…
Frischwasser
Abwasser
Niederschlagsgebühr
Kabel-TV/Hausanschluss
Allgemeinstrom
Gebäudeversicherung
Haftpflichtversicherung
Kleinreparaturen
Hausmeisterkosten
Rechtsberatung
Instandhaltungkosten
Verwalterhonorar
Mahnkosten einzelner Eigentümer
2. Ausgaben für Vorjahre
Auszahlung von Guthaben aus der letzten Abrechung
Handwerkerrechnung aus dem Vorjahr

= SUMME

Die erhaltene Summe sollte nun identisch sein mit:
  
Festgeldkonto Nr. 1223456 mit Endbetrag:
+ Girokonto Nr. 4556789 mit Endbetrag:
= ergibt einen Gesamt-Endbetrag

Bank-Endbestand zum 31.12. des Jahres

WEG-Jahresabrechnung mit unvollständiger Bankkontendarstellung

Wenn die Jahresabrechnung die Auflistung der vorhandenen Bankkonten vorsieht, dann sollte dieser auch stimmen!

Nicht so in dieser WEG, wo ein Bankkonto mit einem Betrag von 223.057,97 €  vergessen wurde:

Darstellung des Bankvermögens (Jahresabrechnung):
A-Bank AG…., Nr. DE08…. 0
Jahresbeginn: 33.918,86 €
Jahresende: 10.354,72 €

banken und kassen_kasch_kl

Upps, fragt man sich, nur so wenig auf dem gemeinschaftlichen Bankkonto?

Die Irritierung ist gerechtfertigt, weist doch die in der Jahresabrechnung aufgeführte, buchhalterische Instandhaltungsrücklage einen weitaus größeren Betrag aus, nämlich 223.057,97 €:

entwicklung rücklagen_kasch_kl

Darstellung der Rücklagenentwicklung
“Die Rücklagen der Gemeinschaft haben sich wie folgt entwickelt:
am 01.01.: 193.559,03 €
Zugang: 35.234,48 €
Ertrag: 415,33 €
Abgang: 6.150,87 €
am 31.12.: 223.057,97

Was ist Sache? fragt sich der Eigentümer.
Und wo sind die  223.057,97 € untergebracht? Schweben sie im luftleeren Raum? Gibt es das Rücklagenkonto nur auf dem Papier – oder auch ein entsprechendes Bankkonto?

Erst eine Belegeinsicht beim Verwalter brachte Klarheit: es gab in der Tat ein weiteres Konto, auch bei der A-Bank.
Dieses Konto war in der Bankkonten-Auflistung lediglich “vergessen” worden.

Das Bankvermögen dieser WEG erhöht sich so um erfreuliche 223.057,97 € auf insgesamt 233.412,69 €.

berechnung bankvermögen

 

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen – Prüfen – Prüfen.

Stuttgfarter-Zeitung: Hausverwalter veruntreut Geld in großem Stil

63-jähriger Hausverwalter soll Gelder von mehr als 70 von ihm betreuten WEGs in einer Gesamthöhe von rund 1,5 Millionen Euro veruntreut haben.

Die Stuttgarter Zeitung schreibt:


Der 63-jährige alleinige geschäftsführende Gesellschafter einer Hausverwaltung in Waiblingen (Rems-Murr-Kreis) steht unter Verdacht, im Zeitraum zwischen Januar 2008 und Dezember 2012 Gelder von mehr als 70 von ihm betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in einer Gesamthöhe von 1,5 Millionen Euro veruntreut zu haben. Dies berichtet die Polizei.

Um an das Geld zu kommen, soll der Hausverwalter, der auch Gesellschafter einer zweiten Firma in Bretzfeld (Hohenlohekreis) ist, über Jahre hinweg von den einzelnen WEG-Konten angeblich Instandsetzungsaufwendungen für Dachabdichtungsarbeiten in größeren Beträgen abgebucht haben.
Zum Großteil soll der Tatverdächtige die Überweisungen an die zweite Gesellschaft ohne begründete Rechnungen und ohne Wissen der Wohnungseigentümer getätigt haben.

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern wurden in den Jahresabrechnungen zwar die angeblichen Rücklagengelder und teilweise auch die Instandsetzungsarbeiten ausgewiesen, tatsächlich verfügten die jeweiligen WEGs jedoch nicht mehr über die in den Abrechnungen ausgewiesen Rücklagen.

Um die Liquidität der einzelnen WEGs über Jahre hinweg aufrecht zu erhalten und um anlaufende Kosten bezahlen zu können, soll der 63-Jährige des Öfteren Gelder von dem Rücklagenkonto einer WEG zum Rücklagenkonto einer anderen gebucht haben.

Die Ermittler nehmen an, dass der Hausverwalter nun seine zweite Gesellschaft in Bretzfeld vor der Zahlungsunfähigkeit retten wollte und dadurch seine Betrügereien aufflogen. Die Bretzfelder Firma stellte am 3. April 2013 Insolvenzantrag.

Text von Stuttgarter Nachrichten, 15.05.2013