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WEG-Bankkonto mit Selbstbedienungsfunktion?

Hausverwalter bucht ohne Erklärung Beträge zur Begleichung von Privatrechnungen mit Miteigentümern vom Gemeinschaftskonto ab

Manche Leistungen erbringt ein WEG-Hausverwalter für einzelne Miteigentümer /  Sondereigentümer. So z.B. Kopien der Teilungserklärung, usw…
Dieses sind privatrechtliche Leistungen des Verwalters, die nichts mit der Eigentümergemeinschaft als ganzes zu tun haben. Die vom Verwalter berechneten Leistungen sind den einzelnen Miteigentümer privat in Rechnung zu stellen.

Dies sieht ein WEG-Hausverwalter anders. Er bucht die entsprechenden Beträge einfach vom WEG-Konto ab. In der Bankabstimmung lassen sich Abbuchungen finden, die in der Gesamtabrechnung  nicht zu finden sind und deshalb auch den einzelnen Miteigentümern (im Rahmen der Einzelabrechnung) nicht berechnet wurden.

Im einzelnen sind dies:
Mahnkosten der Hausverwaltung für Miteigentümer S – 35,70 €
(Mahnkosten gehen zu Lasten des Gemahnten)
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer C  für Photokopien — 44,03 €
Rg der Hausverwaltung für Miteigentümer N für Kopien der Teilungserklärung – 75,57 €

Man hätte vermuten können, dass diese Beträge den Sondereigentümern im Rahmen der Jahresabrechnung speziell in Rechnung gestellt werden, z. B. unter der Position “Sonderkosten einzelner Eigentümer”. Der Betrag würde dann vom Guthaben in Abzug gebracht oder auf die Nachzahlung aufgeschlagen werden.
Aber auch in der Jahresabrechnung tauchten diese Beträge nicht auf.

Der Verwalter findet es prima so. Ebenso seine verwalternahen Beirat, die ihn in allem unterstützen und auch hier keinen Grund zur Beanstandung sehen.

Hausverwalter zahlt Schweigegeld

Damit die Unregelmäßigkeiten der Sanierung vertuscht bleiben

Im Verbund mit dem Beiratsvorsitzenden zahlt dieser WEG-Hausverwalter “Schweigegeld” an eine Miteigentümerin, damit seine Schwarzgeldzahlungen nicht weitere Unregelmässigkeiten nicht aufgedeckt werden sollten.

Praxisfall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte im Vorjahr eine Balkon-Sanierung stattgefunden.
Das Wohnhaus bestand auch aus 2 Erdgeschoss- und 2 Dachgeschoss-Wohneinheiten, die nicht über einen Balkon verfügten. Die übrigen 8 Wohnungen verfügten über Balkone. Von der Balkonsanierung profitierten einzig die Wohnungen mit Balkon.

Auf der folgenden WEG-Versammlung teilte der Beiratsvorsitzende mit, er habe die Jahresabrechnung eingehend geprüft und nichts zu bemängeln. Er empfahl diese als korrekt zu verabschieden, die WEG folgte seiner Empfehlung.
Kurz nach der Versammlung  kamen der Eigentümerin einer Dachgeschoßwohnung Zweifel:  war es wirklich korrekt, dass sie- ohne Balkon – finanziell die Kosten einer Balkonsanierung der übrigen Wohnungen zu zahlen hatte?

Sie kontaktierte einen Rechtsanwalt, der sich der Sache annahm und den Verwalter um Einblick in die Abrechnungsunterlagen anschrieb. Dies ist eine übliche Bitte: der Anwalt wollte vor einer eventuellen  Beschlussanfechtung Fakten sammeln. Hierzu gehörten natürlich auch das Einholen von Rechnungskopien der Balkonsanierung.

Diese Anfrage beunruhigte den WEG-Verwalter. Nicht ohne Grund.
Hatte er doch die Balkonsanierung größtenteils in bar und ohne Handwerker-Rechnung ausführen lassen.  “Ohne Rechnung” bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch “ohne Handwerker-Garantie”.
Dies war besonders prekär, da eine spätere Prüfung der Handwerkskammer zeigte, dass die involvierten Handwerker nicht die nötigen Fachkenntnisse hatten, also  nicht “befähigt” waren, die Arbeiten einer Balkonsanierung auszuführen. Auch war die Kostenhöhe zu hinterfragen: waren die Kosten berechtigt oder zu hoch? Oder wurden im Rahmen der Balkonsanierung noch Sanierungen an anderen Häusern durchgeführt, wie z.B. im Haus des Verwalters oder des verwalternahen Beiratsvorsitzenden?

Auch die Handwerker hatten einen Vorteil: sie hatten diese Einnahmen nicht versteuert, da es keine offizielle Rechnung gab und der Betrag in bar bezahlt wurde.

Den Bargeldtransport hatte der Verwalter vorgenommen. Er war mehrmals mit höheren Barabhebungen von der Band der WEG zum weiter entfernten Wohnort der Handwerker gefahren.

Zurück zur Anfrage des Rechtsanwalt, Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen.
Dies Anfrage beunruhigte und führte beim Verwalter sowie dem Beiratsvorsitzenden zu dem “spontanen” Vorschlag, sich mit der kritischen Dachgeschossbewohnerin zu einigen. Weitere Fragen und Beleg-Einsichtsforderungen ihres Rechtsanwalts sollten so vermieden werden. Juristisch handelte es sich dabei um den Vorschlag einer “außergerichtlichen” Einigung. Weder der Verwalter noch der Beiratsvorsitzende waren bevollmächtigt, eine solche Einigung ohne das Wissen der übrigen Miteigentümer auszuhandeln. Durch den handschriftlichen Vermerk “Vollmacht liegt vor” sollte die Miteigentümerin getäuscht werden.
Trotzdem wurde ihr diese Vereinbarung vorgelegt:

Vereinbarung
zwischen Frau..
und WEG … vertreten durch das Beiratsmitglied….

Frau und die WEG sind sich darüber einig, dass die Teilungserklärung des Notars Herrn Dr. .. vom 29.12…. betreffend des Objekts…. in Hinblick auf die Frage, ob die Balkone ganz oder teilweise zum Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht eindeutig geklärt ist.
Zur Beilegung des WEG-Verfahrens vor dem Amtsgericht….. 291 II 221/…. und zur Vermeidung weiterer gerichtlicher Streitigkeiten und Kosten begründen beide Parteien den nachstehenden Vergleich:

I) Frau …. wird das WEG-Verfahren vor dem Amtsgericht… Aktenzeichen 291 II 221/…. durch Rücknahme ihres Anfechtungsantrags in Hinblick auf TOP 2 und TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 12.07…. bis zum 28.08….. zurücknehmen.

II) Frau …. wird das Schreiben ihrer Bevollmächtigten zum 17.08…. geltend gemachte Begehren auf Herausgebe der Abrechnung der …. durchgeführten Sanierungsmaßnahme nebst Rechnungen nicht weiter verfolgen und die Beschlußfassungen in der  Eigentümergemeinschaft vom 07.06….. keiner gerichtlichen Überprüfung unterstellen.

III) Im Gegenzug erhält Frau… den auf sie anfallenden Anteil der  Sanierungsmaßnahme für die Balkone in Höhe von 1580,36 sobald Frau … nachgewiesen hat, das der Antrag (I) von ihr zurückgenommen wurde.

……, den 19.08….
Unterschrift: Eigentümerin und   
i.A. ……. (Hausverwalter), handschriftlicher Vermerk: “Vollmacht liegt vor”

Aber es kam noch schlimmer: die übrigen Miteigentümer wurden nicht nur nicht informiert, sie wurden auch zur Kasse geben, da der Verwalter den Betrag der “außerordentlichen Einigung” – sprich Schweigegeld – vom Konto der WEG bezahlte.
Und zwar in enger Zusammenarbeit mit dem Beiratsvorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, der dieses Verhalten vertuschte, das er alle Jahresabrechnungen des Verwalters als geprüft, korrekt und einwandfrei verteidigte.

Nach Unterschreiben der Einigung begannen die Verhandlungen zur den Zahlungen an die Miteigentümerin. Als Gegenleistung verlangten Verwalter und Beiratsvorsitzender dass
a) die Beschlussanfechtungsklage nicht weiter betrieben würde und
b)  n i e m a n d  in der Wohnungseigentümergemeinschaft von dieser “außergerichtlichen” Einigung erfahren solle. Ins besondere nicht der Eigentümer der Nachbarwohnung, der in der gleichen Situation ohne Balkon war.

Der Verwalter hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Er hat unqualifizierte Handwerker für diese Sanierungsarbeiten beauftragt.
2. Es gab keine Rechnungen
3. Es gab keine Gewähr für diese Arbeiten, die sich in den Jahren darauf als mangelhaft und erneut sanierungsbedürftig herausstellten.
4. Die Handwerker wurden in bar bezahlt
5. Der Verwalter betätigte sich als Geldbote indem er mehrfach Teilbeträge in bar zwischen der Bank der WEG und dem Wohnort der Handwerker transportierte
6. Genau welche Handwerkerarbeiten bezahlt wurden ist unklar. Bekannt wurde später, dass  die Bäder der Beirats-Wohnungen neu sanierte wurden. Vom gleichen Handwerker-Team und zur gleichen Zeit. Aber auch der Verwalter wird persönliche Vorteile erhalten haben…..
7. Die Absicht des Miteigentümers, den Beschluss der Jahresabrechnung anzufechten,  hätte den übrigen Miteigentümern bekanntgegeben werden müssen.
8. Ohne nötigen Beschluss handelte der Verwalter eine Geldzahlung und den Inhalt der “außergerichtlichen” Einigung aus.
9. Das Verheimlichen dieser “außergerichtlichen” Einigung vor den übrigen Miteigentümern kann nicht Inhalt und Bedingung derselben sein!
10. Unkorrekterweise wies sich der Beiratsvorsitzende als “von der WEG bevollmächtigt” aus.
11. Ohne nötigen Beschluss wurde diese Geldzahlung vom WEG-Konto gezahlt.

Der oben genannte Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig.

Hausverwalter-Geschäftsführer prellt Kunden um Millionen

Untreue bei Hausverwaltung SRS - Ein Artikel der Märkischen Allgemeinen Zeitung

Die Märkische Allgemeine schreibt:


In Michendorf sorgt ein mutmaßlicher Fall von Untreue für Wirbel. Der 2. Geschäftsführer der SRS Hausverwaltungs GmbH soll Kunden der Gesellschaft um einen Millionenbetrag geprellt haben. Er soll von Rücklagekonten der Wohnungseigentümer, deren Quartiere die SRS verwaltet, Geld abgehoben und für eigene Zwecke verwendet haben.

Die SRS Hausverwaltungs GmbH hatte auch mehr als 70 Wohnungen der Gemeinde Michendorf verwaltet. Die Kommune hat den Vertrag inzwischen gekündigt.

Der 2. Geschäftsführer der SRS Hausverwaltungs GmbH soll Kunden der Gesellschaft um einen Millionenbetrag geprellt haben, indem er über Jahre Geld von Rücklagekonten der Wohnungseigentümer abhob und für sich verwendete. Laut Anwalt Markus Thewes geht die Firma von einer Schadenssumme in siebenstelliger Höhe aus. Der Betrag könne aber noch nicht genau beziffert werden, sagte Thewes, der die SRS vertritt, die gegen den Geschäftsführer Anzeige bei der Staatsanwaltschaft einreichte. Bei der Polizei sind weitere Anzeigen von Eigentümern eingegangen. Betroffen sind etwa . Die SRS verwaltet 300 bis 400 Wohnungen vorwiegend in Michendorf.

Geplündert wurden Konten, auf denen Eigentümer Rücklagen für die Werterhaltung der Gebäude gebildet haben. Das Geld war für Instandsetzungen – etwa für Dachreparaturen – gedacht. Auch von Girokonten, über die Betriebskosten abgerechnet werden, soll Geld abgezweigt worden sein. Der Beschuldigte hatte Zugriff auf Konten und soll auch die Buchführung der Firma gemacht haben. Andeutungen im Ort, wonach er spielsüchtig sein soll, ließen sich am Dienstag nicht bestätigen.


Insolvenzantrag wegen drohender Zahlungsunfähigkeit

Die mutmaßliche Veruntreuung von Kundengeld bringt auch die SRS in Schwierigkeiten. Sie stellte gestern Insolvenzantrag wegen drohender Zahlungsunfähigkeit. Geschehen sei das vor dem Hintergrund, dass Eigentümer ihre Zahlungen für die Verwaltung ihrer Wohnungen eingestellt haben. Betroffene waren zuvor von der SRS in einem Brief über den Untreue-Verdacht informiert worden. „Wir sind bestrebt, die Geschäfte der SRS-Hausverwaltungs GmbH fortzuführen und Ihr Vertrauen zurückzugewinnen. In diesem Zusammenhang möchten wir Ihnen mitteilen, dass auch wir über die Ereignisse extrem bestürzt sind“, heißt es darin.

Im Brief ist auch die Rede davon, dass der Beschuldigte große Teile der Kontoauszüge und sonstige Unterlagen im Original an sich genommen und damit die Aufklärung erschwert habe. Er soll die Unterlagen aber inzwischen ausgehändigt haben. Seine Abberufung als Geschäftsführer scheiterte bisher, weil weder er noch sein Anwalt zur dafür einberufenen Gesellschafterversammlung erschienen. Nun ist ein zweiter Termin diese Woche anberaumt, bei dem er auch in Abwesenheit abberufen werden kann.

 
Gemeinde Michendorf gehört zu Geschädigten

Zu den Geschädigten gehört die Gemeinde Michendorf, die mehr als 70 Wohnungen von der SRS verwalten ließ. „Wir haben den Vertrag außerordentlich gekündigt und neu ausgeschrieben“, sagte Bürgermeister Reinhard Mirbach (CDU). Die Kommune stellte Strafanzeige und schrieb alle Mieter an, die Miete auf ein Gemeindekonto zu überweisen. Die Kämmerin sichtet mit einem Anwalt derzeit von der SRS angeforderte Unterlagen, um den Schaden zu ermitteln.

Von Jens Steglich, Märkische  Allgemeine, 02.08.2016

Veruntreuung durch WEG-Verwalter? Warnzeichen erkennen, gezielt handeln, Schäden minimieren

Hinweise von Wohnen im Eigentum e.V.

Ein Beitrag des Verbraucherschutzvereins Wohnen im Eigentum e. V. für Wohnungseigentümerlogo-wohnen-im-eigentum

Veruntreuung der Gelder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) durch ihre Verwaltung kommt vor, tatsächlich selten, aber immer wieder. Weil niemand damit rechnet und damit rechnen will, bemerken die Eigentümer den Ernstfall in der Regel zu spät und reagieren zu langsam. Das vergrößert den Schaden unnötig.
Dieses Infoblatt hilft, eine Veruntreuung frühzeitig zu erkennen und dann rasch und gezielt zu handeln.

Drei allgemeine Hinweise vorab:
Beratung: Die kostenlose telefonische Rechtsberatung steht Mitgliedern von wohnen im eigentum zur Verfügung.
Rechtsanwalt: Oft wird anwaltliche Unterstützung sinnvoll sein.
Falls einzelne Eigentümer oder Beiräte die Initiative zur Anwaltsbeauftragung ergreifen, darauf achten, dass möglichst ein formeller Eigentümerbeschluss die Übernahme der Kosten durch die Wohnungseigentümergemeinschaft sicherstellt.
Notbehelf bei akutem Handlungsbedarf: Mehrere Eigentümer vereinbaren die gemeinsame Kostentragung, falls die WEG die Kosten nicht nachträglich
übernimmt.
Formulierungen: Sachlich bleiben! Es geht hier um schwere Vorwürfe, auch um Straftaten.
Deshalb muss mit massiver, auch juristischer Gegenwehr gerechnet werden. Davon sollte niemand sich abschrecken lassen, jeder Eigentümer hat das Recht, sein Eigentum zu schützen.
Aber bei den Formulierungen empfiehlt sich eine gewisse Zurückhaltung: Vermutungen sollten nicht als Tatsachen hingestellt, auch bei begründetem Verdacht der Verwalter nicht als Straftäter bezeichnet werden.
Also Formulierungen wählen wie: „Es spricht viel dafür, dass …“, „nach den bekannten Informationen muss befürchtet werden, dass …“, „es könnte sein, dass …“

Warnzeichen:
Unregelmäßigkeiten können auf Schwierigkeiten der Verwaltung zu einem geordneten Geschäftsablauf hinweisen, aber auch auf Verschleierungsversuche: beides sind Gründe für höchste Vorsicht. Anzeichen dafür:

· Die jährliche Eigentümerversammlung findet erst sehr spät im Jahr oder gar nicht statt, eine Versammlung pro Jahr ist Minimum (§ 24 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz).

· Die Verwaltung beruft eine Eigentümerversammlung nicht ein, obwohl das mehr als ein Viertel der Eigentümer verlangt hat (§ 24 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz).

· Fragen auf der Versammlung werden nur ausweichend beantwortet, die Frager abgefertigt.

· Die vorgelegte Jahresabrechnung ist unübersichtlich oder unklar.
Allerdings beweist selbst eine ordentliche Abrechnung – das hat die Erfahrung gezeigt – nicht immer, dass sie
inhaltlich richtig ist und dass in der Abrechnung angegebene Bankkontenstände mit der Wirklichkeit übereinstimmen. So ist es schon vorgekommen, dass in der Jahresabrechnung unterschiedliche Zinserträge – das ist steuerlich relevant – ausgewiesen wurden im
Vergleich zu den Kontoauszügen der Bank.

· Die von der Verwaltung vorgelegte Jahresabrechnung, die Gesamtabrechnung, die Einzelabrechnungen und die weiteren Aufstellungen sind erkennbar nicht aus einem Guss von einem EDV-Verwaltungsprogramm erstellt worden. Moderne professionelle Buchungssysteme für Verwalter lassen an der Gestaltung der Abrechnungen etc. erkennen, mit welchem Programm sie erstellt wurden.
Das zeigt zum Beispiel die Kopf oder Fußzeile. Lässt sich kein einheitliches „Layout“ oder keine einheitliche Gliederung oder Struktur bei einer Abrechnung oder Aufstellung erkennen, spricht vieles dafür, dass die Abrechnung nicht direkt oder nicht vollständig dem Verwalter-Abrechnungsprogramm entstammt. Dies ist ein möglicher Hinweis auf Manipulationen, die durch solche Programme zumindest erschwert werden.

· Die Jahresabrechnung ist unvollständig, es fehlen etwa Kontostände von WEG-Sparbüchern oder den Bankkonten.

· Intransparenz von Zahlungsvorgängen. Beispielsweise werden Handwerkerrechnungen nicht direkt von den WEG-Konten überwiesen, sondern laufen über andere Konten. Ein Problem kann hier die Intransparenz von Online-Sammelüberweisungen (oder
-lastschriften) sein. Hier werden mehrere Überweisungen zusammen ausgeführt, weil günstiger und einfacher.
Auf dem Kontoauszug ist dann nur die Gesamtsumme vermerkt, die Zahl der Posten und die Bezeichnung „Sammelüberweisung“.
Wohin die einzelnen Beträge überwiesen werden, ist dem Kontoauszug nicht zu entnehmen, nur der Kontrolliste des Online-Banking-Programms. Diese muss im Ordner der Verwaltung dem Original-Bankenauszug angehängt werden.

· Verschiebebahnhof Umbuchungen: Geld wird zwischen mehreren WEG-Konten hin und hergebucht.
Hintergrund: Zur Vertuschung fehlender, unterschlagener Gelder schieben veruntreuende Verwalter Geldbeträge zwischen den Konten mehrerer von ihnen verwalteter WEGs oder zwischen ihren eigenen Geschäfts- und Privatkonten und einer WEG hin und her.
So erreichen sie, dass die Konten zu bestimmten Stichtagen einen korrekten Kontostand ausweisen, obwohl das Geld tatsächlich nicht mehr da war.

· Anfragen werden schleppend, mit abstrusen Aussagen oder gar nicht beantwortet oder bearbeitet.

· der Verwalter verweigert die Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen oder legt sie nur unvollständig und/oder nicht im Original vor. Die Einsicht in den Räumen der Verwaltung kann jeder Eigentümer verlangen, · der Verwalter gibt die Eigentümerliste mit Adressen nicht heraus, die jedem Eigentümer zusteht.

· der Verwalter ist ständig unerreichbar oder lässt sich verleugnen.

· alle unklaren Vorgänge, die die Verwaltung nicht zufriedenstellend erklären kann.

 

270.000 € aus Rücklage der Wohnungseigentümer verschwunden

Nachdem vor einem Jahr in München Eigentümer um über eine Millionen € durch eine Hausverwalterin geschädigt wurden, kam es jetzt zu einer neuen Ausplünderung um rund 270.000 € bei einer anderen Wohngemeinschaft durch eine bisher unbescholtene andere Hausverwaltung.
Auch in diesem Falle ist das Geld weg und wird selbst dann, wenn die dafür verantwortliche Person wegen Untreue verurteilt sein wird, den Eigentümern vermutlich nicht ersetzt werden.
Immer wenn diese Fälle publik werden, ist das Gezetere der Eigentümer für wenige Wochen groß.
Nach wenigen Wochen sind die Presseberichte in Vergessenheit geraten und die Laxheit bei der Hausverwalter-Kontrolle geht wie gewohnt weiter.

Man kann sich nur an dem Kopf fassen, wenn man wie Hausgeld-Vergleich e.V. fast täglich mitbekommt, dass die Masse der Eigentümer vollkommen desinteressiert am Verbleib ihres Geldes und an der Art der Verwendung sind.
Man legt keinen Wert auf die Ausweisung aller Kontostände der WEG-Konten in der Jahresabrechnung.
Der Mehrheit der Eigentümer ist unbekannt, dass die Rechtssprechung aus guten Grunde die Angabe der Kontobestände per 1.1. und 31.12. verlangt, da nur dann eine Schlüssigkeitsprüfung der Jahresabrechnung möglich ist.

Für die Verfügung des Verwalters auf die WEG-Konten werden keine Beschränkungen gesetzt, wie z.B. zweite Unterschrift des Beirats oder eines anderen sachkundigen Eigentümers bei Ausgaben ab einer bestimmten Größenordnung.
Beiräte oder Eigentümer prüfen häufig nur „Kopien?“ der Originale und lassen sich damit von der Hausverwaltung abspeisen.

Auf zwischenzeitliche Kontrollrechte der Kontostände direkt bei der Bank verzichtet man.
Bei den Energiebetrieben oder Handwerkerfirmen wird nie nachgefragt wird, ob die erforderlichen Zahlungen von der Hausverwaltung pünktlich eingehen.
Auf gelegentliche Zwischenprüfungen unabhängig von der Jahresabrechnung wird verzichtet.
Gegenkontrollen zu Angeboten gibt es nicht.

Gewissenhafte und vorsorgliche Eigentümer, die derartiges z.B. über Beschlussfassungen fordern, werden statt dessen von der Mehrheit wie Lesewesen aus einer unbekannten Welt beäugt, häufig verspottet, der Lächerlichkeit preisgegeben und schließlich „platt gemacht“.
Wie dumm muss man eigentlich sein, um nicht zu begreifen, dass bewährte  Kontrolleinrichtungen der Wirtschaft auch im Wohngemeinschaften Einzug finden sollten.
Selbstverständlich wird man dadurch nicht die absolute Sicherheit erreichen. „Das bisherige System der verbreiteten Arglosigkeit begünstigt die Selbstbedienung einer Hausverwaltung“, wie ein Staatsanwalt zutreffend den Zustand bei
der Wohnungseigentumsverwaltung beurteilte.

Wer weder Zeit und noch Intelligenz zur Prüfung der Verwendung seines Geldes investieren will und sogar noch die wenigen kritischen und engagierten Miteigentümer behindert, der sollte sich nicht wundern, wenn ihm irgendwann auch Geld fehlt.

Hausverwalter soll Geld bei Gemeinde abgezweigt haben

von der Rheinischen Post Online

Wegen Untreue und Urkundenfälschung zu Lasten einer Kirchengemeinde wurde ein Ex-Hausverwalter (40) am Montag vom Amtsgericht verurteilt. Laut Anklage hatte er mit einem Buchungstrick und einer geschickt gefälschten Rechnung 2014 fast 20.000 Euro der Gemeinde in Hilden auf sein Konto abgezweigt.

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 Beim Prozess ließ der Mann sich am Montag nicht blicken, die Anklagebank blieb leer, aber am Schuldspruch änderte das nichts. Mit schriftlichem Strafbefehl, der ihm nun per Post zugeht, wurde er zu 6000 Euro Strafe verurteilt. Laut Anklage war der Mann in einer Hausverwaltung gerade erst mit den Aufgaben eines ausgeschiedenen Geschäftsführers betraut worden. Dadurch erhielt der Angeklagte auch Vollmacht über das Konto der Kirchengemeinde, deren Objekte die Hausverwaltung betreute. Mit einer gefälschten Rechnung, die aussah wie die Formulare einer tatsächlich tätigen Firma, soll er dann erfundene Materialkosten für Türen und Fenster geltend gemacht – und den Betrag auf sein Konto überwiesen haben.

Für die Hausverwaltung schon der zweite Schlag innerhalb weniger Monate. Denn der kurz zuvor geschasste zweite Geschäftsführer habe ebenfalls seine Befugnisse überschritten und angeblich sogar 250.000 Euro veruntreut. Dafür vor die Tür gesetzt und vom Angeklagten ersetzt, hat dieser 40-Jährige dann aber die Masche des Vorgängers übernommen und auf diese Weise jene 20.000 Euro ergaunert. Das Urteil gegen ihn ist noch nicht rechtskräftig.

(Info und Dank an: RP Online vom 24. Mai 2016)

Aktuell: Konten geplündert – Verwalter auf der Flucht

Aktuell aus Berlin wird ein Fall mitgeteilt, wo ein WEG-Hausverwalter die Konten seiner Eigentümergemeinschaften plünderte, u. a. mit Hilfe von Rechnungen von Scheinfirmen – und sich nun “auf der Flucht” befindet. -zig WEGs sind betroffen, bei fast allen wurden Abbuchungen im 5-stelligen €-Bereich festgestellt.
Insgesamt ist ein Schaden im 6-stelligen €-Bereich zu befürchten.
Aktiv geworden ist die Staatsanwaltschaft nach letzten Infos noch nicht (!), bei der Polizei hieß es man “sammle zur Zeit die Anzeigen” der Geschädigten. D.h. der Verwalter ist immer noch nicht zur Fahndung ausgeschrieben und kann theoretisch weiterhin diese Eigentümergemeinschaften schädigen.
Diese legen ihre Hoffnung nun in eine enge Zusammenarbeit mit den Sachbearbeitern der Banken und versuchen mit ihrer Hilfe, weitere Abbuchungen des flüchtigen Verwalters zu verhindern…

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen Sie den Verwaltervertrag in Bezug auf die Bankvollmacht des Verwalters
Wurden alle Vereinbarungen der Bank übermittelt?
Schauen Sie sich die Konto-Eröffnungsunterlagen genau an: das Konto sollte eröffnet worden sein auf den 1. Namen der WEG und mit 2. Inhaberbezeichnung WEG. WEG-Konten sollten als “offene Fremdgeldkonten” geführt werden – und als nichts anderes!

Treuhand- oder Fremdgeldkonto? – Der Kontoauszug gibt teilweise Auskunft

Es gibt viele Gründe, warum Hausverwalter das “Lastschriftverfahren” anbieten.
Sicher hat es auch mit Arbeitsvereinfachung zu tun.
Ein unseriöser Hausverwalter nutzt das Lastschriftverfahren gerne, um Natur des WEG-Kontos vertuscht werden soll. Wenn der WEG-Verwalter das Hausgeld, als auch die fälligen Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung immer nur einzieht, setzen sich die meisten Wohnungseigentümer mit dem WEG-Konto wenig auseinander.
Oft sind den Eigentümern die Gemeinschaftskonten überhaupt nicht bekannt, nur der Verwalter kennt sie. Umso aufschlußreicher kann ein genauer Blick auf den Kontoauszug sein.

Beispiel:
Die Kontobezeichnung der WEG XY, wie vom Hausverwalter bekanntgegeben:
kontobezeichnung_dienstleister kl

Überweisung des Hausgelds (als Einmalzahlung):
Das Überweisungsformular wurde ausgestellt auf die WEG XY.

Auf dem Kontoauszug erscheint daraufhin aber nicht der Name der WEG – sondern der Name des WEG-Verwalters, Herrn K. H.!
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Dies sollte zu Denken geben. Ein Blick in die Bankunterlagen wird dringend empfohlen.,
Vor allem, wenn wie in diesem Fall, im Verwaltervertrag die Einrichtung eines Kontos auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist!weg konto info _kasch_kl

Aber auch die Tatsache, dass von der Bank eine an die Wohnungseigentümer-gemeinschaft gerichtete Überweisung so ohne Probleme auf das Konto des Verwalters überwiesen wird….ist irritierend. Sollte man nicht annehmen, diese Überweisung wäre unzustellbar – mangels korrektem Adressaten? Hätte man das nicht erwartet?

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Vertragliches zugesichertes “Fremdgeldkonto” – nur ein “Treuhandkonto” auf den Namen des Verwalters!

Zur Erinnerung der Auszug aus einem Beitrag des Eigentümerschutz-vereins “Wohnen im Eigentum, e.v.”:

Wie erkenne ich ein Treuhandkonto?
Die Konten werden evtl. von Bank zu Bank oder Sparkasse zu Sparkasse anders bezeichnet.
Ein WEG- Treuhandkonto erkennen Sie daran:

Kontoinhaber
ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“
Wirtschaftlich Berechtigte (oder Treugeber) ist die „WEG Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ .

Ein WEG-Fremdgeldkonto erkennen Sie so:
Kontoinhaber ist die „Wohnungseigentümergemeinschaft Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ und der
Wirtschaftlich Bevollmächtigte ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“

 

Setzen wir diese Erkenntnis in die Praxis um:

1. Zunächst ein Schreiben des WEG-Hausverwalters, aus dem die Bezeichnung der Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft hervorgeht:

“Ab dem 01.01.20….werden wir  die laufenden Wohngeldzahlungen zum 3. Werktag eines jeden Monats unter der Angabe der Gläubiger-Identifikationsnummer…… sowie für Ihre Wohnung geltenden Mandatsreferenz = Verwaltungsnummer – siehe oben – einziehen. Ihre eigenen Zahlungen leisten Sie bitte unter Angabe der Verwaltungsnummer auf folgendes Konto: Wohngeldkonto [Strassenname der WEG]
Konto….., IBAN…..
Wenn Sie nicht am SEPA Lastschriftverfahren teilnehmen möchten, dann .. usw…usw…”

schreiben_wohngeldkonto_kl_kasch - neu

Ein Blick auf die genaue Kontobezeichnung zeigt, dass es sich um ein “Wohngeldkonto” der WEG XY handelt:wohngeldkonto_deail_kasch_kl_neu

2. Der Blick in den Verwaltervertrag dieser WEG verweist auf ein Bankkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft:
“§ 4 Kontoführung
(1) Der Verwalter hat die Pflicht, die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Vermögen und dem Dritter, insbesondere anderer von ihm verwalteter Gemeinschaften getrennt zu halten.
(2) Die Bank oder das Geldinstitut, bei dem das gemeinschaftliche Konto geführt wird, bestimmt der Verwalter. Die Kontobezeichnung lautet:
WEG …………………….., Konto:….., Deutsche Bank AG …..
(3) Die eingezahlte Instandhaltungsrücklage ist nach Ermessen des Verwalters oder ggf. in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat als monatliches Festgeld anzulegen.”
auszug aus HV vertrag bankkonto_kasch_kl_neu
Und nun nochmals die Kontobezeichnung im Detail:
“Die Kontobezeichnung lautet: WEG ……, Konto:….., Deutsche Bank AG”
HV-vertrag-kontobezeichnung

3. Der Blick auf einen beliebigen Kontoauszug zeigt, dass ich das Bankkonto zwischenzeitlich geändert hat und – was noch wichtiger ist: dieses Girokonto läuft nicht wie vertraglich zugesichert (!)  auf den Namen der Wohnungseigentümer-gemeinschaft!
girokonto2_kasch_kl_neu2

Im Detail:
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter] K. H.
Darunter der Name der Eigentümergemeinschaft: WEG………………..
girokonto2_kasch_detail_neu
4. Nun ein Blick auf das Festgeldkonto dieser Eigentümergemeinschaft:
festgeldkonto2_kasch_kl_neu
Auch hier ist der Kontoinhaber der [WEG-Verwalter] K. H. – und nicht wie im Hausverwaltervertrag festgehalten – die Wohnungseigentümergemeinschaft!

Kontoauszug: GeldmarktSparen
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter]: K…H…festgeldkonto2_kontoinhaber_detail

Desweiteren fällt auf, dass auf diesem Kontoauszug in Bezug auf den Kontoinhaber der Name der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht einmal erwähnt wird!
Lediglich im Adressfeld befindet sich der Name der WEG. Darüber der Verwaltername, darunter die Adresse des Verwalterbüros.

Weiter: die zuständige, ausgewiesene Filiale der Deutschen Bank befindet sich nicht im Wohnort der Eigentümergemeinschaft – sondern scheinbar in der Heimatstadt des Verwalters, einem Hunderte Kilometer entfernten Ort!
festgeldkonto2_kasch_ort

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
Stellen Sie den Hausverwalter zu Rede, informieren Sie interessierte Miteigentümer.
Stellen Sie einen Antrag zur Tagesordnung zur kurzfristigen Umstellung der Konten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Prüfen Sie – im Rahmen der Möglichkeiten – alle Kontobewegungen der letzten Zeit.

Typisch für diesen WEG-Verwalter: er versucht seit Jahren die Akten- und Belegeinsicht zu behindern oder zu verweigern. Und selbst dann müssen die Ordner mit den Kontoauszügen extra angefordert werden.
Und dann: Abwahl dieses Verwalters! Wer so lügt ist nicht vertrauenswürdig.
Argument: das Vertrauensverhältnis ist nicht mehr gegeben.

Wenden Sie sich an Eigentümer-Schutzvereinigungen und machen Sie das Verhalten eines solchen Verwalters bekannt.

Epilog:
Auch dieser Hausverwalter ist noch heute hauptberuflich tätig.HV_kasch2_kl4_ölgetupft
Auch in der o.g. WEG. Obwohl seit Jahren Unregelmässigkeiten bekannt sind wie fehlerhafte Protokollierung, Unwahrheiten in Bezug auf Handwerkerangebote, unkorrekte Vollmachten zur Versammlung usw. möchte die Mehrzahl der Eigentümer davon nichts wissen.
In Kürze steht eine Verwalter-Neuwahl an, bei der dieser Verwalter wiedergewählt werden wird. Für den Beirat und die meisten Eigentümer reicht es, wenn der Verwalter umgänglich ist und freundlich lächelt. Dann ist die Welt in Ordnung. Sie qualifizieren sich hiermit zum aussichtsreichen Kandidaten für den Preis der

“Hammelherde des Jahres”

– eine Auszeichnung und Würdigung der deppertste Eigentümergemeinschaft.
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Augsburger Allgemeine: Wieder Ermittlungen gegen Hausverwalter

Die Polizei ermittelt gegen einen Hausverwalter. Es geht um Betrug.

Ingolstädter sitzt in U-Haft. Laut Polizei keine Verbindungen zu ersten Betrugsermittlungen der Soko Immo.

Staatsanwaltschaft Ingolstadt und die Kripo Ingolstadt ermitteln wieder gegen einen Hausverwalter aus Ingolstadt wegen des Verdachts der Untreue.

Laut Polizei erstattete eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bereits vergangenes Jahr Strafanzeige gegen den Ingolstädter. Wie die Polizei weiter berichtet, waren der WEG Unregelmäßigkeiten bei Umbuchungen vom Gemeinschaftskonto auf das Konto des Hausverwalters aufgefallen. Die Kripo Ingolstadt nahm die Ermittlungen auf und es ergaben sich Anhaltspunkte, dass weitere Eigentümergemeinschaften betroffen sein könnten. Von der Staatsanwaltschaft Ingolstadt wurden Durchsuchungsbeschlüsse für die Firmen- und die Wohnadresse des Beschuldigten in Ingolstadt beantragt.

Am Dienstag schlugen die Ermittler dann zu: Bei den Durchsuchungen wurden zahlreiche Beweismittel, überwiegend Aktenordner und schriftliche Unterlagen sichergestellt, die jetzt ausgewertet werden müssen. Der Hausverwalter wurde festgenommen und dem Ermittlungsrichter vorgeführt, der den Haftbefehl bestätigt. Inzwischen sitzt der Verwalter in U-Haft. Die Schadenshöhe steht noch nicht fest, könnte den weiteren Angaben der Polizei zufolge jedoch mehrere Hunderttausend Euro betragen.

Das jetzige Ermittlungsverfahren steht in keinem Zusammenhang mit den vor kurzem abgeschlossenen Ermittlungen gegen einen anderen Ingolstädter Hausverwalter, der ebenfalls in U-Haft sitzt.
Diese Betrugs-Ermittlungen hatte die Soko „Immo“ Ende Januar gerade erst abgeschlossen. Schon seit Monaten hatte die Ermittlungsgruppe wegen Verwalter Nr. 1 die Akten gewälzt. Nun kann sie für den nächsten Fall neue Ordner durchschmökern. Bei der ersten Geschichte geht es – wie mehrfach berichtet – um eine Schadenssumme von rund einer halben Million Euro.

Im August vergangenen Jahres war – in diesem ersten Fall – bekanntgeworden, dass die Polizei gegen einen 46-Jährigen wegen des Verdachts auf Untreue ermittelt. Die Staatsanwaltschaft Ingolstadt wirft ihm vor, sich von den von ihm verwalteten Treuhandkonten seiner Kunden, in der Regel Eigentümer-Gemeinschaften, üppig bedient zu haben. Betroffen seien laut Polizei rund 50 Eigentümergemeinschaften. (nr)

Text von Augsburger Allgemeine, 12.02.2015
Wieder Ermittlungen gegen Hausverwalter – weiter lesen auf Augsburger-Allgemeine: http://www.augsburger-allgemeine.de/neuburg/Wieder-Ermittlungen-gegen-Hausverwalter-id32991227.html

WEG-Treuhandkonten sind nicht insolvenz- und pfändungssicher

Ein Betrag der Eigentümerschutz-Vereinigung “Wohnen im Eigentum e. V.”:

Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) fordert Ergänzungen im Zahlungskontengesetz.

Treuhandkonten von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind entgegen der Behauptungen immer noch vieler Geldinstitute nicht insolvenz- und pfändungssicher.

Wird der WEG-Verwalter zahlungsunfähig, kann der Insolvenzverwalter Gelder der Wohnungseigentümer in vielen Fällen problemlos in die Insolvenzmasse einbeziehen.

Das verdeutlicht der Veruntreuungsfall einer Bonner Verwaltung, die WEGs um insgesamt rund 4,6 Millionen Euro betrogen hat. Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) fordert deshalb, keine WEG-Treuhandkonten mehr zuzulassen. Möglich wäre das durch eine Klarstellung im Zahlungskontengesetz, über das der Bundestag derzeit berät.

Viele Geldinstitute, insbesondere Sparkassen, führen immer noch Treuhandkonten für WEGs und empfehlen diese sogar bei der Eröffnung neuer WEG-Konten.

Bei diesem Kontenmodell ist der Verwalter Kontoinhaber und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wirtschaftlich Berechtigte.

Was diese Sparkassen und Banken den Kunden verschweigen:
Geht der Verwalter in die Insolvenz, besteht die Gefahr, dass die WEG-Konten zu seinem Vermögen gezählt werden.
Das ist der Fall, wenn er die Konten für WEG-fremde Zahlungen missbraucht hat. Dann werden sie in die Insolvenzmasse einbezogen und die WEGs haben kein so genanntes Aussonderungsrecht mehr. Gedeckt sehen Insolvenzverwalter dieses Vorgehen durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) (ZR 49/10 vom 10.2.2011).
Danach verlieren die Treuhandkonten ihren Treuhand-Charakter, sobald der Treuhänder (in diesem Fall der Verwalter) sie auch für eigene Zwecke nutzt.

So geschehen im Bonner Veruntreuungsfall der Verwaltung F.:
Hier hat die Verwaltung auf 340 Treuhandkonten – mehrheitlich bei der Sparkasse KölnBonn – angelegte 4,6 Mio Euro WEG-Gelder unterschlagen.
Dies hat der Insolvenzverwalter gutachterlich ermittelt.

Verwalter F. hatte die „Treuhandbindung“ der Konten nicht beachtet und die Guthaben in sein eigenes Vermögen überführt. Diese Untreue hat zur Folge, dass diese Konten insgesamt nicht mehr dem Vermögen der WEGs zugerechnet werden können.
Allerdings kann sich der Insolvenzverwalter darüber nicht so recht freuen, d.h. wenig Nutzen aus den verbliebenen Beträgen auf den WEG-Konten ziehen.
Denn dieses Restgeld beträgt nur noch knapp 500.000 Euro und es ist nicht klar, welche Rechte Dritter vorrangig noch davon abgezogen werden müssen.

Ein großes Problem ist, dass die Sparkasse KölnBonn diesen Betrag mehr als zwei Jahre auf einem Sammelkonto parkte und mit Verweis auf das Bankgeheimnis des Herrn F. jede Auskunft verweigerte. Diese Sparkassenpolitik hat bei den WEGs neben dem oben genannten Schaden zu weiteren, vermeidbaren Folgekosten geführt.

Einen weiterer aktueller Fall ist WiE aus Berlin bekannt. Auch hier wurden die WEG-Treuhandkonten vom Verwalter für andere Zahlungen missbraucht und deshalb von der Insolvenzverwalterin eingezogen.

Im Fall von Veruntreuung sind Wohnungseigentümer also in diesen Fällen sogar doppelt geschädigt: Sie wurden vom Verwalter mit Hilfe diverser Transaktionen um Geld betrogen. Und genau diese Transaktionen sind dann für die Insolvenzverwalter die Begründung, restliche WEG-Gelder in die Insolvenzmasse einzuziehen.

WiE rät: Sichere Fremdgeldkonten statt riskanter Treuhandkonten
Geldinstitute wissen um das BGH-Urteil und das Risiko von Treuhandkonten, die sich daraus für WEGs ergeben. Dennoch gibt es immer noch Geldinstitute, die an den Treuhandkonten festhalten. Sie informieren Verwaltungsbeiräte und engagierte Wohnungseigentümern nicht über eine notwendige Umstellung älterer Konten und eröffnen weiterhin neue Treuhandkonten für WEGs.

Dabei gibt es eine einfache und sichere Lösung: WiE rät, WEG-Gelder nur auf offenen Fremdgeldkonten (auch als WEG-Eigenkonten bezeichnet) zu verwalten.
Das erleichtert WEGs die Kontrolle ihrer Konten und schützt sie vor Verlusten bei Insolvenz des Verwalters.

Wechseln Sie das Geldinstitut, wenn es Ihnen keine Auskunft und keine Alternative zum Treuhandkonto anbietet. Und wechseln Sie den Verwalter, wenn er noch auf Treuhandkonten besteht,“

empfiehlt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich.

Schutzregelungen für WEG-Konten müssen ins Zahlungskontengesetz
Der Bundestag hätte jetzt die Möglichkeit, das Geld von Millionen von Wohnungseigentümern zu schützen, indem er entsprechende Regelungen ins Zahlungskontengesetz (ZKG) aufnimmt.

„WEGs brauchen endlich mehr politische Rückendeckung und gesetzlichen Verbraucherschutz, um vor Verlusten und Schäden bewahrt zu werden.
Denn wie jede/r einzelne Wohnungs-eigentümer/in ist auch die WEG als Verbraucher anerkannt“, fordert Heinrich.

WiE fordert, das ZKG mindestens um folgende Regelungen für die spezielle Verbrauchergruppe der Wohnungseigentümer zu ergänzen:

  • WEG-Gelder sollen nur noch auf offenen Fremdgeldkonten (z.T. auch als WEG-Eigenkonten bezeichnet) verwaltet werden dürfen.
    Treuhandkonten dürfen keine Anwendung mehr finden.

Auch wenn es nicht ganz so gravierende Folgen hat, können Gelder von Fremdgeldkonten veruntreut werden. WiE setzt sich deshalb dafür ein, dass

  • Geldinstitute Informations- und Auskunftspflichten auferlegt bekommen sowie Dienste anbieten müssen, damit Wohnungseigentümer ihre Konten jederzeit kontrollieren können.

Zur Klarstellung müssen Wohnungseigentümer und WEGs im ZKG explizit als Verbraucher genannt werden.

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Auszahlung von Hausgeldguthaben per Bankscheck

Praxisfall:
Es wurde von einem Verwalter berichtet, der diese Rückerstattung per Bankscheck praktiziert.

Seine Methode: wenn über einen Zeitraum von mehreren Monaten manche Schecks nicht eingelöst wurden, ging er davon aus, dass sie bei den meist älternen Personen, verloren gegangen seien.
Er stellte daraufhin einen neuen Scheck über den gleichen Betrag aus. Diesen brachte er zu seiner Bank und liess den Betrag seinem Privatkonto gutschreiben.

So waren bis zur nächsten Jahresabrechnung alle auszuzahlenden Guthaben ausgezahlt. Wenn auch teilweise und betrügerischerweise an ihn selber …

Empfohlene Gegenmaßnahme
Fordern Sie die Überweisung alles Guthaben bis zu einem naheliegenden Datum.
Beschliessen Sie dies im Rahmen der Beschlussfassung zur Jahresabrechnung und achten Sie darauf, dass dies genau so im Protokoll erscheint.