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Aktuell: Konten geplündert – Verwalter auf der Flucht

Aktuell aus Berlin wird ein Fall mitgeteilt, wo ein WEG-Hausverwalter die Konten seiner Eigentümergemeinschaften plünderte, u. a. mit Hilfe von Rechnungen von Scheinfirmen – und sich nun “auf der Flucht” befindet. -zig WEGs sind betroffen, bei fast allen wurden Abbuchungen im 5-stelligen €-Bereich festgestellt.
Insgesamt ist ein Schaden im 6-stelligen €-Bereich zu befürchten.
Aktiv geworden ist die Staatsanwaltschaft nach letzten Infos noch nicht (!), bei der Polizei hieß es man “sammle zur Zeit die Anzeigen” der Geschädigten. D.h. der Verwalter ist immer noch nicht zur Fahndung ausgeschrieben und kann theoretisch weiterhin diese Eigentümergemeinschaften schädigen.
Diese legen ihre Hoffnung nun in eine enge Zusammenarbeit mit den Sachbearbeitern der Banken und versuchen mit ihrer Hilfe, weitere Abbuchungen des flüchtigen Verwalters zu verhindern…

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen Sie den Verwaltervertrag in Bezug auf die Bankvollmacht des Verwalters
Wurden alle Vereinbarungen der Bank übermittelt?
Schauen Sie sich die Konto-Eröffnungsunterlagen genau an: das Konto sollte eröffnet worden sein auf den 1. Namen der WEG und mit 2. Inhaberbezeichnung WEG. WEG-Konten sollten als “offene Fremdgeldkonten” geführt werden – und als nichts anderes!

Treuhand- oder Fremdgeldkonto? – Der Kontoauszug gibt teilweise Auskunft

Es gibt viele Gründe, warum Hausverwalter das “Lastschriftverfahren” anbieten.
Sicher hat es auch mit Arbeitsvereinfachung zu tun.
Ein unseriöser Hausverwalter nutzt das Lastschriftverfahren gerne, um Natur des WEG-Kontos vertuscht werden soll. Wenn der WEG-Verwalter das Hausgeld, als auch die fälligen Nachzahlungen aus der Jahresabrechnung immer nur einzieht, setzen sich die meisten Wohnungseigentümer mit dem WEG-Konto wenig auseinander.
Oft sind den Eigentümern die Gemeinschaftskonten überhaupt nicht bekannt, nur der Verwalter kennt sie. Umso aufschlußreicher kann ein genauer Blick auf den Kontoauszug sein.

Beispiel:
Die Kontobezeichnung der WEG XY, wie vom Hausverwalter bekanntgegeben:
kontobezeichnung_dienstleister kl

Überweisung des Hausgelds (als Einmalzahlung):
Das Überweisungsformular wurde ausgestellt auf die WEG XY.

Auf dem Kontoauszug erscheint daraufhin aber nicht der Name der WEG – sondern der Name des WEG-Verwalters, Herrn K. H.!
kontoauszug2_kl

Dies sollte zu Denken geben. Ein Blick in die Bankunterlagen wird dringend empfohlen.,
Vor allem, wenn wie in diesem Fall, im Verwaltervertrag die Einrichtung eines Kontos auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft vorgesehen ist!weg konto info _kasch_kl

Aber auch die Tatsache, dass von der Bank eine an die Wohnungseigentümer-gemeinschaft gerichtete Überweisung so ohne Probleme auf das Konto des Verwalters überwiesen wird….ist irritierend. Sollte man nicht annehmen, diese Überweisung wäre unzustellbar – mangels korrektem Adressaten? Hätte man das nicht erwartet?

einzugsermächtigung_kasch_kl

Vertragliches zugesichertes “Fremdgeldkonto” – nur ein “Treuhandkonto” auf den Namen des Verwalters!

Zur Erinnerung der Auszug aus einem Beitrag des Eigentümerschutz-vereins “Wohnen im Eigentum, e.v.”:

Wie erkenne ich ein Treuhandkonto?
Die Konten werden evtl. von Bank zu Bank oder Sparkasse zu Sparkasse anders bezeichnet.
Ein WEG- Treuhandkonto erkennen Sie daran:

Kontoinhaber
ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“
Wirtschaftlich Berechtigte (oder Treugeber) ist die „WEG Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ .

Ein WEG-Fremdgeldkonto erkennen Sie so:
Kontoinhaber ist die „Wohnungseigentümergemeinschaft Talstraße 2 in 12345 Neustadt“ und der
Wirtschaftlich Bevollmächtigte ist der „Verwalter XYZ GmbH, Bergstraße 5 in 12345 Altstadt“

 

Setzen wir diese Erkenntnis in die Praxis um:

1. Zunächst ein Schreiben des WEG-Hausverwalters, aus dem die Bezeichnung der Konten der Wohnungseigentümergemeinschaft hervorgeht:

“Ab dem 01.01.20….werden wir  die laufenden Wohngeldzahlungen zum 3. Werktag eines jeden Monats unter der Angabe der Gläubiger-Identifikationsnummer…… sowie für Ihre Wohnung geltenden Mandatsreferenz = Verwaltungsnummer – siehe oben – einziehen. Ihre eigenen Zahlungen leisten Sie bitte unter Angabe der Verwaltungsnummer auf folgendes Konto: Wohngeldkonto [Strassenname der WEG]
Konto….., IBAN…..
Wenn Sie nicht am SEPA Lastschriftverfahren teilnehmen möchten, dann .. usw…usw…”

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Ein Blick auf die genaue Kontobezeichnung zeigt, dass es sich um ein “Wohngeldkonto” der WEG XY handelt:wohngeldkonto_deail_kasch_kl_neu

2. Der Blick in den Verwaltervertrag dieser WEG verweist auf ein Bankkonto auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft:
“§ 4 Kontoführung
(1) Der Verwalter hat die Pflicht, die Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinem Vermögen und dem Dritter, insbesondere anderer von ihm verwalteter Gemeinschaften getrennt zu halten.
(2) Die Bank oder das Geldinstitut, bei dem das gemeinschaftliche Konto geführt wird, bestimmt der Verwalter. Die Kontobezeichnung lautet:
WEG …………………….., Konto:….., Deutsche Bank AG …..
(3) Die eingezahlte Instandhaltungsrücklage ist nach Ermessen des Verwalters oder ggf. in Abstimmung mit dem Verwaltungsbeirat als monatliches Festgeld anzulegen.”
auszug aus HV vertrag bankkonto_kasch_kl_neu
Und nun nochmals die Kontobezeichnung im Detail:
“Die Kontobezeichnung lautet: WEG ……, Konto:….., Deutsche Bank AG”
HV-vertrag-kontobezeichnung

3. Der Blick auf einen beliebigen Kontoauszug zeigt, dass ich das Bankkonto zwischenzeitlich geändert hat und – was noch wichtiger ist: dieses Girokonto läuft nicht wie vertraglich zugesichert (!)  auf den Namen der Wohnungseigentümer-gemeinschaft!
girokonto2_kasch_kl_neu2

Im Detail:
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter] K. H.
Darunter der Name der Eigentümergemeinschaft: WEG………………..
girokonto2_kasch_detail_neu
4. Nun ein Blick auf das Festgeldkonto dieser Eigentümergemeinschaft:
festgeldkonto2_kasch_kl_neu
Auch hier ist der Kontoinhaber der [WEG-Verwalter] K. H. – und nicht wie im Hausverwaltervertrag festgehalten – die Wohnungseigentümergemeinschaft!

Kontoauszug: GeldmarktSparen
Kontoinhaber: [WEG-Hausverwalter]: K…H…festgeldkonto2_kontoinhaber_detail

Desweiteren fällt auf, dass auf diesem Kontoauszug in Bezug auf den Kontoinhaber der Name der Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht einmal erwähnt wird!
Lediglich im Adressfeld befindet sich der Name der WEG. Darüber der Verwaltername, darunter die Adresse des Verwalterbüros.

Weiter: die zuständige, ausgewiesene Filiale der Deutschen Bank befindet sich nicht im Wohnort der Eigentümergemeinschaft – sondern scheinbar in der Heimatstadt des Verwalters, einem Hunderte Kilometer entfernten Ort!
festgeldkonto2_kasch_ort

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
Stellen Sie den Hausverwalter zu Rede, informieren Sie interessierte Miteigentümer.
Stellen Sie einen Antrag zur Tagesordnung zur kurzfristigen Umstellung der Konten auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Prüfen Sie – im Rahmen der Möglichkeiten – alle Kontobewegungen der letzten Zeit.

Typisch für diesen WEG-Verwalter: er versucht seit Jahren die Akten- und Belegeinsicht zu behindern oder zu verweigern. Und selbst dann müssen die Ordner mit den Kontoauszügen extra angefordert werden.
Und dann: Abwahl dieses Verwalters! Wer so lügt ist nicht vertrauenswürdig.
Argument: das Vertrauensverhältnis ist nicht mehr gegeben.

Wenden Sie sich an Eigentümer-Schutzvereinigungen und machen Sie das Verhalten eines solchen Verwalters bekannt.

Epilog:
Auch dieser Hausverwalter ist noch heute hauptberuflich tätig.HV_kasch2_kl4_ölgetupft
Auch in der o.g. WEG. Obwohl seit Jahren Unregelmässigkeiten bekannt sind wie fehlerhafte Protokollierung, Unwahrheiten in Bezug auf Handwerkerangebote, unkorrekte Vollmachten zur Versammlung usw. möchte die Mehrzahl der Eigentümer davon nichts wissen.
In Kürze steht eine Verwalter-Neuwahl an, bei der dieser Verwalter wiedergewählt werden wird. Für den Beirat und die meisten Eigentümer reicht es, wenn der Verwalter umgänglich ist und freundlich lächelt. Dann ist die Welt in Ordnung. Sie qualifizieren sich hiermit zum aussichtsreichen Kandidaten für den Preis der

“Hammelherde des Jahres”

– eine Auszeichnung und Würdigung der deppertste Eigentümergemeinschaft.
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Augsburger Allgemeine: Wieder Ermittlungen gegen Hausverwalter

Die Polizei ermittelt gegen einen Hausverwalter. Es geht um Betrug.

Ingolstädter sitzt in U-Haft. Laut Polizei keine Verbindungen zu ersten Betrugsermittlungen der Soko Immo.

Staatsanwaltschaft Ingolstadt und die Kripo Ingolstadt ermitteln wieder gegen einen Hausverwalter aus Ingolstadt wegen des Verdachts der Untreue.

Laut Polizei erstattete eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bereits vergangenes Jahr Strafanzeige gegen den Ingolstädter. Wie die Polizei weiter berichtet, waren der WEG Unregelmäßigkeiten bei Umbuchungen vom Gemeinschaftskonto auf das Konto des Hausverwalters aufgefallen. Die Kripo Ingolstadt nahm die Ermittlungen auf und es ergaben sich Anhaltspunkte, dass weitere Eigentümergemeinschaften betroffen sein könnten. Von der Staatsanwaltschaft Ingolstadt wurden Durchsuchungsbeschlüsse für die Firmen- und die Wohnadresse des Beschuldigten in Ingolstadt beantragt.

Am Dienstag schlugen die Ermittler dann zu: Bei den Durchsuchungen wurden zahlreiche Beweismittel, überwiegend Aktenordner und schriftliche Unterlagen sichergestellt, die jetzt ausgewertet werden müssen. Der Hausverwalter wurde festgenommen und dem Ermittlungsrichter vorgeführt, der den Haftbefehl bestätigt. Inzwischen sitzt der Verwalter in U-Haft. Die Schadenshöhe steht noch nicht fest, könnte den weiteren Angaben der Polizei zufolge jedoch mehrere Hunderttausend Euro betragen.

Das jetzige Ermittlungsverfahren steht in keinem Zusammenhang mit den vor kurzem abgeschlossenen Ermittlungen gegen einen anderen Ingolstädter Hausverwalter, der ebenfalls in U-Haft sitzt.
Diese Betrugs-Ermittlungen hatte die Soko „Immo“ Ende Januar gerade erst abgeschlossen. Schon seit Monaten hatte die Ermittlungsgruppe wegen Verwalter Nr. 1 die Akten gewälzt. Nun kann sie für den nächsten Fall neue Ordner durchschmökern. Bei der ersten Geschichte geht es – wie mehrfach berichtet – um eine Schadenssumme von rund einer halben Million Euro.

Im August vergangenen Jahres war – in diesem ersten Fall – bekanntgeworden, dass die Polizei gegen einen 46-Jährigen wegen des Verdachts auf Untreue ermittelt. Die Staatsanwaltschaft Ingolstadt wirft ihm vor, sich von den von ihm verwalteten Treuhandkonten seiner Kunden, in der Regel Eigentümer-Gemeinschaften, üppig bedient zu haben. Betroffen seien laut Polizei rund 50 Eigentümergemeinschaften. (nr)

Text von Augsburger Allgemeine, 12.02.2015
Wieder Ermittlungen gegen Hausverwalter – weiter lesen auf Augsburger-Allgemeine: http://www.augsburger-allgemeine.de/neuburg/Wieder-Ermittlungen-gegen-Hausverwalter-id32991227.html

WEG-Treuhandkonten sind nicht insolvenz- und pfändungssicher

Ein Betrag der Eigentümerschutz-Vereinigung “Wohnen im Eigentum e. V.”:

Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) fordert Ergänzungen im Zahlungskontengesetz.

Treuhandkonten von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sind entgegen der Behauptungen immer noch vieler Geldinstitute nicht insolvenz- und pfändungssicher.

Wird der WEG-Verwalter zahlungsunfähig, kann der Insolvenzverwalter Gelder der Wohnungseigentümer in vielen Fällen problemlos in die Insolvenzmasse einbeziehen.

Das verdeutlicht der Veruntreuungsfall einer Bonner Verwaltung, die WEGs um insgesamt rund 4,6 Millionen Euro betrogen hat. Wohnen im Eigentum e.V. (WiE) fordert deshalb, keine WEG-Treuhandkonten mehr zuzulassen. Möglich wäre das durch eine Klarstellung im Zahlungskontengesetz, über das der Bundestag derzeit berät.

Viele Geldinstitute, insbesondere Sparkassen, führen immer noch Treuhandkonten für WEGs und empfehlen diese sogar bei der Eröffnung neuer WEG-Konten.

Bei diesem Kontenmodell ist der Verwalter Kontoinhaber und die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wirtschaftlich Berechtigte.

Was diese Sparkassen und Banken den Kunden verschweigen:
Geht der Verwalter in die Insolvenz, besteht die Gefahr, dass die WEG-Konten zu seinem Vermögen gezählt werden.
Das ist der Fall, wenn er die Konten für WEG-fremde Zahlungen missbraucht hat. Dann werden sie in die Insolvenzmasse einbezogen und die WEGs haben kein so genanntes Aussonderungsrecht mehr. Gedeckt sehen Insolvenzverwalter dieses Vorgehen durch ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) (ZR 49/10 vom 10.2.2011).
Danach verlieren die Treuhandkonten ihren Treuhand-Charakter, sobald der Treuhänder (in diesem Fall der Verwalter) sie auch für eigene Zwecke nutzt.

So geschehen im Bonner Veruntreuungsfall der Verwaltung F.:
Hier hat die Verwaltung auf 340 Treuhandkonten – mehrheitlich bei der Sparkasse KölnBonn – angelegte 4,6 Mio Euro WEG-Gelder unterschlagen.
Dies hat der Insolvenzverwalter gutachterlich ermittelt.

Verwalter F. hatte die „Treuhandbindung“ der Konten nicht beachtet und die Guthaben in sein eigenes Vermögen überführt. Diese Untreue hat zur Folge, dass diese Konten insgesamt nicht mehr dem Vermögen der WEGs zugerechnet werden können.
Allerdings kann sich der Insolvenzverwalter darüber nicht so recht freuen, d.h. wenig Nutzen aus den verbliebenen Beträgen auf den WEG-Konten ziehen.
Denn dieses Restgeld beträgt nur noch knapp 500.000 Euro und es ist nicht klar, welche Rechte Dritter vorrangig noch davon abgezogen werden müssen.

Ein großes Problem ist, dass die Sparkasse KölnBonn diesen Betrag mehr als zwei Jahre auf einem Sammelkonto parkte und mit Verweis auf das Bankgeheimnis des Herrn F. jede Auskunft verweigerte. Diese Sparkassenpolitik hat bei den WEGs neben dem oben genannten Schaden zu weiteren, vermeidbaren Folgekosten geführt.

Einen weiterer aktueller Fall ist WiE aus Berlin bekannt. Auch hier wurden die WEG-Treuhandkonten vom Verwalter für andere Zahlungen missbraucht und deshalb von der Insolvenzverwalterin eingezogen.

Im Fall von Veruntreuung sind Wohnungseigentümer also in diesen Fällen sogar doppelt geschädigt: Sie wurden vom Verwalter mit Hilfe diverser Transaktionen um Geld betrogen. Und genau diese Transaktionen sind dann für die Insolvenzverwalter die Begründung, restliche WEG-Gelder in die Insolvenzmasse einzuziehen.

WiE rät: Sichere Fremdgeldkonten statt riskanter Treuhandkonten
Geldinstitute wissen um das BGH-Urteil und das Risiko von Treuhandkonten, die sich daraus für WEGs ergeben. Dennoch gibt es immer noch Geldinstitute, die an den Treuhandkonten festhalten. Sie informieren Verwaltungsbeiräte und engagierte Wohnungseigentümern nicht über eine notwendige Umstellung älterer Konten und eröffnen weiterhin neue Treuhandkonten für WEGs.

Dabei gibt es eine einfache und sichere Lösung: WiE rät, WEG-Gelder nur auf offenen Fremdgeldkonten (auch als WEG-Eigenkonten bezeichnet) zu verwalten.
Das erleichtert WEGs die Kontrolle ihrer Konten und schützt sie vor Verlusten bei Insolvenz des Verwalters.

Wechseln Sie das Geldinstitut, wenn es Ihnen keine Auskunft und keine Alternative zum Treuhandkonto anbietet. Und wechseln Sie den Verwalter, wenn er noch auf Treuhandkonten besteht,“

empfiehlt WiE-Geschäftsführerin Gabriele Heinrich.

Schutzregelungen für WEG-Konten müssen ins Zahlungskontengesetz
Der Bundestag hätte jetzt die Möglichkeit, das Geld von Millionen von Wohnungseigentümern zu schützen, indem er entsprechende Regelungen ins Zahlungskontengesetz (ZKG) aufnimmt.

„WEGs brauchen endlich mehr politische Rückendeckung und gesetzlichen Verbraucherschutz, um vor Verlusten und Schäden bewahrt zu werden.
Denn wie jede/r einzelne Wohnungs-eigentümer/in ist auch die WEG als Verbraucher anerkannt“, fordert Heinrich.

WiE fordert, das ZKG mindestens um folgende Regelungen für die spezielle Verbrauchergruppe der Wohnungseigentümer zu ergänzen:

  • WEG-Gelder sollen nur noch auf offenen Fremdgeldkonten (z.T. auch als WEG-Eigenkonten bezeichnet) verwaltet werden dürfen.
    Treuhandkonten dürfen keine Anwendung mehr finden.

Auch wenn es nicht ganz so gravierende Folgen hat, können Gelder von Fremdgeldkonten veruntreut werden. WiE setzt sich deshalb dafür ein, dass

  • Geldinstitute Informations- und Auskunftspflichten auferlegt bekommen sowie Dienste anbieten müssen, damit Wohnungseigentümer ihre Konten jederzeit kontrollieren können.

Zur Klarstellung müssen Wohnungseigentümer und WEGs im ZKG explizit als Verbraucher genannt werden.

logo wohnen im eigentum

Auszahlung von Hausgeldguthaben per Bankscheck

Praxisfall:
Es wurde von einem Verwalter berichtet, der diese Rückerstattung per Bankscheck praktiziert.

Seine Methode: wenn über einen Zeitraum von mehreren Monaten manche Schecks nicht eingelöst wurden, ging er davon aus, dass sie bei den meist älternen Personen, verloren gegangen seien.
Er stellte daraufhin einen neuen Scheck über den gleichen Betrag aus. Diesen brachte er zu seiner Bank und liess den Betrag seinem Privatkonto gutschreiben.

So waren bis zur nächsten Jahresabrechnung alle auszuzahlenden Guthaben ausgezahlt. Wenn auch teilweise und betrügerischerweise an ihn selber …

Empfohlene Gegenmaßnahme
Fordern Sie die Überweisung alles Guthaben bis zu einem naheliegenden Datum.
Beschliessen Sie dies im Rahmen der Beschlussfassung zur Jahresabrechnung und achten Sie darauf, dass dies genau so im Protokoll erscheint.