Schlagwort-Archive: Beschlüsse

Hausverwaltung verhindert Beiratwahl

Warum Vollmachten der Hausverwaltung nicht - oder nur mit Weisung übergeben werden sollten...

Erstmalig vollkommen  o h n e  Beirat verblieb eine Eigentümergemeinschaft nach einer WEG-Versammlung.

Tagesordnungspunkt der letzten WEG-Versammlung:

top5_beiratswahl

Zunächst hatten sich mehrere Interessenten gemeldet, die jedoch mit einem sehr Verwalter-nahen Beirats-Bewerber, Herrn P., nicht zusammenarbeiten wollten.
Dieser Beirats-Bewerber hatte viele Stimmen auf sich gezogen – vor allen von Abwesenden und per Vollmacht. Auch hatte er die volle Unterstützung der Verwaltung.

Nach der Beiratwahl und der Bekanntgabe des Ergebnisses, das Herrn P. als Beirat vorsah, zogen die beiden anderen Gewählten ihre Kandidatur zurück.

Lieber ohne Beirat, als mit Herrn P.
Zur Erinnerung: gewählt wurde Herr P. auch mit den Vollmachtstimmen der Verwaltung, die – wie sich erst nach der Versammlung herausstellte -. zum großen Teil ungültig waren.

So blieb der Tagesordnungspunkt Nr. 5: “Wahl des Beirats” zunächst ohne Beschluss.

Da kam plötzlich  der Gedanke einer “Beirats-Blockwahl” auf: drei Interessenten stellten sich zusammen auf und waren bereit, gemeinsam den Beirat zu stellen. Der verwaltertreue Herr P. war nicht mit in diesem Team und wurde ausgeschlossen.

Nun verlangt der Verwalter für diese Abstimmung zunächst einen “Antrag zur Geschäftsordnung”.
Der Verwalter wollte feststellen, ob eine neue Behandlung dieses TOPs 5 “Wahl eines Beirats” überhaupt gewünscht war. Denn er selber war mit der aktuellen Situation, ohne gewählten und fachkundigen Beirat, sehr zufrieden und wünschte, diese Situation beizubehalten.

Nach der Abstimmung “Antrag zur Geschäftsordnung, den TOP 5 “Wahl eines Beirats durch Blockwahl”  verkündigte der Verwalter, unterstützt von 4 weiteren Mitarbeitern der Verwaltung, dass der Antrag leider abgelehnt worden war:
Die Auszählung der Stimmen ergab: dafür 20, dagegen 5, Enthaltungen 24.

Dieser Abstimmung war so viel Hin-und-Her voraus, die Anwesenden waren so mit dem Thema, jedoch nicht mit der Auszählung beschäftigt, so dass es fast untergegangen wäre, hätte sich nicht ein einzelner Eigentümer laut zu Wort gemeldet: “Also, nach meiner Rechnung ist der Antrag [zur Wahl eines Block-Beirats] angenommen worden!”

Und tatsächlich: der Verwalter hatte versehentlich (!) das falsch und gegenteilige Ergebnis verkündet! Der Antrag zur Geschäftsordnung “Wahl eines Beirats durch Blockwahl” war angenommen worden.

Es konnten nun zur Wahl des “Block-Beirats” geschritten werden.

Da sich bei im “Beiratsblock” auch kritische und sachkundige Miteigentümer befand, wollte die Hausverwaltung doch lieber ganz ohne Verwaltungsbeirat verbleiben.
Unterstützt wurde der Verwalter von vielen ihm nahestehenden Miteigentümern, die im Vorfeld zahlreiche Vollmachten eingesammelt hatten.
Auch die Verwaltung hielt mehrere Stimmenvollmachten.

So kam es zur Abstimmung.
Wohl wissend, dass sich die Verwalter-nahen Miteigentümer gegen (! – und warum eigentlich?) die Existenz eines Beirats aussprachen – enthielt sich die Verwaltung mit all ihren Vollmachtstimmen.

Jede halbwegs seriöse Hausverwaltung hätte sich f ü r  die Bildung eines Beirats ausgesprochen.
Warum nutzte die Verwaltung ihre Stimmvollmachten um die Bildung eines funktionierenden Beirats zu verhindern?
War die Furcht vor den kritischen, sachkundigen Miteigentümern wirklich so groß?
Darf davon ausgegangen werden, dass die Verwaltung, indem sie den Beirat verhinderte, mit diesem Handeln n i c h t  den Erwartung der Vollmachtgeber entsprach?
Dies betrifft auch die zahlreichen Vollmachten, der Verwalter-nahen Eigentümer?

Befürchtete die Verwaltung die Aufdeckung weiterer Unregelmäßigkeiten, wenn ein fachkundiger Beirat gewählt werden würde?
Hatte dies Vorrang vor den Interessen der Eigentümergemeinschaft?

Bei der anschließenden Wahl des Beirats stimmten 13 Anwesende dafür, 2 einzelne Eigentümer stimmten mit insgesamt 21 Vollmachtstimmen dagegen, der Rest enthielt sich. Unter den Enthaltungen befanden sich erneut 10 Vollmachtstimmen, ausgestellt auf die Hausverwaltung.

Ein Beirat kam so nicht zustande. Schuld daran waren die vielen, vielen abwesenden Eigentümer, die ihre Vollmachten Vertretern überließen, die sicher nicht in ihrem Sinne stimmten.
So verhinderten 3 Personen die Bildung eines Beirats:
1. der Verwalter, 2. der verwalternahe Herr P. , der zuvor Beirat werden und mit dem niemand zusammenarbeiten wollte und 3. der Hausmeister, der als “externer Mitarbeiter und verlängerter Arm der Hausverwaltung galt, mit insgesamt über 31 Stimmvollmachten.

Der Verwalter wusste, dass er auf diese beiden Anwesenden, Herrn P. und den Hausmeister,  “zählen” konnte.
Sie waren zuvor “von Tür zu Tür” gegangen und hatten bei vielen schlichten oder älteren  Eigentümern die Vollmachten eingesammelt. Gleich nach Erhalt der Einladung waren sie losgezogen…. dies geht aus dem Datum der Vollmachtunterschrift hervor.

So hat die Verwaltung mit den ihr überlassenen Vollmachtstimmen nicht nur die Bildung eines funktionierenden Beirats v e r h i n d e r t  – sie hat für diese Beschlüsse auch Vollmachtstimmen genutzt, die nicht gültig waren…..

Diese Hausverwaltung ist in dieser Wohnanlage heute nicht mehr tätig.

 

Hamburger Abendblatt: Hausverwalter entscheidet ohne Zustimmung der Eigentümer

Das Hamburger Abendblatt schreibt:


Darf der Hausverwalter größere Reparaturen vom Hausgeldkonto veranlassen, ohne Zustimmung der Eigentümer?
Insbesondere, wenn die Eigentümerversammlung beschlossen hat, Geld für ein anderes Vorhaben anzusparen? Und müssen wir alle die Reparatur eines separaten Eingangs bezahlen, der nach Aussage unseres neuen Verwalters und der Eigentümerin zum Außenbereich der Anlage gehören soll. Der frühere Verwalter hatte uns die Information gegeben, die Wohnung und alles was zu ihr gehöre, seien Sondereigentum. Wie ist die Rechtslage?

Die Befugnisse des Verwalters richten sich grundsätzlich nach dem Verwaltervertrag und der erteilten Vollmacht. In der Regel ist hierbei ein Maximalbetrag als Verfügungsrahmen festgelegt, über welchen der Verwalter ohne Rücksprache bei Instandhaltungen und Instandsetzungen verfügen darf.

Nur bei Notfällen (Gefahr im Verzug) ist er berechtigt, Notmaßnahmen über diesen Betrag hinaus zu beauftragen.
Weiter ist er nur berechtigt, Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen, wenn er hierzu per Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt wurde. Nun zu Ihrer zweiten Frage: Hier gilt grundsätzlich die Teilungserklärung, in der die Kostenlast für Instandhaltungsmaßnahmen geregelt ist. In der Regel gilt das von Ihnen Geschriebene. Im Außenbereich tragen die Eigentümer für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums die Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Gemäß Wohnungseigentumsgesetz § 16 (4) können im Einzelfall Aufwendungen durch Beschluss nach dem Maßstab des Gebrauchs verteilt werden. Dieser Maßstab muss aber der Verursachung Rechnung tragen. Dieser Einzelfall ist vor Ausführung der Maßnahmen per Beschluss zu bestimmen.

Text von Ralf Michels, Hamburger Abendblatt, 05.07.2011

Antrag zur Tagesordnung vom Verwalter absichtlich falsch wiedergegeben…

Nicht nur falsch wiedergegeben wurde dieser Tagesordnungspunkt –  sondern Sinn und Zweck wurden von der Hausverwaltung vollkommen in ihr Gegenteil verdreht!

Praxisfall:
Zufällig stellt ein einzelner Miteigentümer fest, dass der “Verwalter-nahe” Hausmeister schon vor einigen Jahren eine Gehaltserhöhung erhalten hatte, von der die Eigentümergemeinschaft nichts wusste.

So wendete er sich an die Hausverwaltung. Dort erhielt er keine klaren Aussagen, der Verwalter hätte das Thema gerne vermieden.
Da entschied der Miteigentümer, zur nächsten Eigentümer-Versammlung einen Antrag zur Tagesordnung zu stellen, um das  Thema anzusprechen und um Klarheit zu schaffen.

Seine Frage/seinen Antrag übersendete dieser Miteigentümer schriftlich und noch rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung an den WEG-Verwalter:

Betr:  Lohnerhöhung für den Hauswart

Sehr geehrter Herr W. [WEG-Verwalter],
ich bitte Sie, nachfolgenden Punkt in die Tagesordnung anläßlich der nächsten Eigentümerversammlung mit einzubeziehen:
Soll die Entlohnung bezüglich des im Betreff genannten Punktes automatisch durch die Hausverwaltung erfolgen oder soll dies anläßlich der jährlichen Eigentümerversammlungen durch Abstimmungen erfolgen?
Mit freundlichem Gruß, …

schreiben_TOP9_kasch

Eigentlich ist dieser eingereichte Antrag zur Tagesordnung nicht falsch zu verstehen.

Die Art und Weise, wie der Verwalter daraufhin diesen Antrag in die Tagesordnung aufnimmt spricht für sich.

Unter TOP 9 der Einladung bezieht er sich auf den kritischen Eigentümer verdreht dessen kritische Frage in : “Lohnerhöhung für den Hausmeister (Eigentümerantrag Herr ….)”  !

tagesordnung_verdrehter TOP_einzel

Für alle die es vielleicht nicht glauben, hier der Auszug aus der Tagesordnung:tagesordnung_verdrehter TOP

Dem kritischen Eigentümer war es nicht möglich, dies noch vor der Versammlung korrigieren zu lassen. Und in der Versammlung vertrat der Verwalter in der Tat die Ansicht, der Antragsteller hätte um eine erneute (!) Gehaltserhöhung für den bereits überbezahlten, Verwalter-nahen Hausmeister gebeten.

Der Grund für das eigenartigen Verhalten des Verwalters lässt sich darin sehen, dass…..

a) der Hausmeister in der Tat eine Gehaltserhöhung erhalten hatte

b) die Hausverwaltung die Eigentümergemeinschaft hierüber n i c h t  informiert hatte, obwohl sie es hätte machen müssen

c) der Beirat mit im Spiel war: wie später aus Unterlagen hervorging hatte die Hausverwaltung den Beirat um Zustimmung für die Gehaltserhöhung des Hausmeisters gebeten. Dieser gab sein OK – obwohl er keine Entscheidungskompetenz hatte und dies hätte wissen müssen.
Es ist anzunehmen, dass auch die Hausverwaltung dies wusste.
Hausverwaltung und Beirat waren sich einig. Dies schien ihnen zu genügen. Die übrigen Miteigentümer wurden nicht informiert.

Dieses Verwalter-Verhalten ist verwerflich. Wer so handelt, der ist auch so unverfroren, den Sinn von eingereichten Anträgen dreist in Gegenteil zu verdrehen.
Oder anders ausgedrückt: wo keine Verteidigung seiner Fehler mehr möglich ist… versucht sich der Verwalter mit einem “Angriff nach vorne” zu retten und Kritiker mundtot zu machen.

Solche Machenschaften zahlen sich auf Dauer nicht aus.
Die WEG trennte sich kurz darauf von diesem Verwalter.

Empfohlene Maßnahme
Dieses Verhalten publik machen und eine solche Hausverwaltung unverzüglich abwählen!