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Anfechtung eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft

Recht auf Einsicht in Abrechnungsunterlagen VOR der WEG-Versammlung

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Verwalter: Verweigerung der Belegeinsicht

Wohnungseigentümer hat vor Eigentümer­versammlung Anspruch auf Einsicht in Unterlagen der Verwaltung

Steht eine Eigentümer­versammlung bevor, steht den Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Einsicht in die Unterlagen der Verwaltung zu. Dieses Einsichtsrecht ist nur bei einem Rechtsmissbrauch oder bei Schikane ausgeschlossen. Ist das Einsichtsrecht nicht gewährt worden, ist der spätere Wohnungs­eigentümer­beschluss angreifbar. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a.M. hervor.
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Protokollberichtigung erst nach Beschlussanfechtung möglich

Ohne Anfechtung werden auch fehlerhafte oder nicht beschlossene Beschlüsse gültig, wenn sie im Protokoll stehen!

Dass Hausverwalter “vergessen”, nach der Besprechung eines Tagesordnungspunkts abzustimmen, weil sie davon ausgehen, dass alle zustimmen, ist keine Seltenheit.
Dass danach im Protokoll doch ein Abstimmungsergebnis festgehalten wird verwundert nicht.
Wer dies nicht akzeptieren möchte, denkt zunächst an eine Protokollberichtigung.

Wichtig: verlassen Sie sich nicht auf die Zusage des Verwalters, das Protokoll würde noch korrigiert. Denn die Voraussetzung den WEG-Hausverwalter zur Korrektur des Protokolls zu zwingen ist eine Beschlussanfechtung. Und die Frist verstreicht 1 Monat nach Versammlungsdatum.

Extrem ausgedrückt: auch ein erfundenes Abstimmungsergebnis wird zusammen mit dem Beschluss wirksam, wenn der Beschluss nicht rechtzeitig angefochten wird!
Deshalb erneut die Aufforderung, in der Eigentümerversammlung die Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse handschriftlich mitzuprotokollieren. Es ist kaum vorstellbar, wie sehr dort getrickst wird und welche Freiheiten sich Verwalter in Bezug auf die Formulierung von Beschlüssen und Abstimmungsergebnissen nehmen!

Beschlüsse können sogar inhaltlich ins Gegenteil verdreht Gültigkeit erlangen, wenn niemand das Protokoll genau prüft und die Beiräte sich mit dem Verwalter verbündet haben.

Hausverwalter zahlt Schweigegeld

Damit die Unregelmäßigkeiten der Sanierung vertuscht bleiben

Im Verbund mit dem Beiratsvorsitzenden zahlt dieser WEG-Hausverwalter “Schweigegeld” an eine Miteigentümerin, damit seine Schwarzgeldzahlungen nicht weitere Unregelmässigkeiten nicht aufgedeckt werden sollten.

Praxisfall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte im Vorjahr eine Balkon-Sanierung stattgefunden.
Das Wohnhaus bestand auch aus 2 Erdgeschoss- und 2 Dachgeschoss-Wohneinheiten, die nicht über einen Balkon verfügten. Die übrigen 8 Wohnungen verfügten über Balkone. Von der Balkonsanierung profitierten einzig die Wohnungen mit Balkon.

Auf der folgenden WEG-Versammlung teilte der Beiratsvorsitzende mit, er habe die Jahresabrechnung eingehend geprüft und nichts zu bemängeln. Er empfahl diese als korrekt zu verabschieden, die WEG folgte seiner Empfehlung.
Kurz nach der Versammlung  kamen der Eigentümerin einer Dachgeschoßwohnung Zweifel:  war es wirklich korrekt, dass sie- ohne Balkon – finanziell die Kosten einer Balkonsanierung der übrigen Wohnungen zu zahlen hatte?

Sie kontaktierte einen Rechtsanwalt, der sich der Sache annahm und den Verwalter um Einblick in die Abrechnungsunterlagen anschrieb. Dies ist eine übliche Bitte: der Anwalt wollte vor einer eventuellen  Beschlussanfechtung Fakten sammeln. Hierzu gehörten natürlich auch das Einholen von Rechnungskopien der Balkonsanierung.

Diese Anfrage beunruhigte den WEG-Verwalter. Nicht ohne Grund.
Hatte er doch die Balkonsanierung größtenteils in bar und ohne Handwerker-Rechnung ausführen lassen.  “Ohne Rechnung” bedeutet für die Wohnungseigentümergemeinschaft auch “ohne Handwerker-Garantie”.
Dies war besonders prekär, da eine spätere Prüfung der Handwerkskammer zeigte, dass die involvierten Handwerker nicht die nötigen Fachkenntnisse hatten, also  nicht “befähigt” waren, die Arbeiten einer Balkonsanierung auszuführen. Auch war die Kostenhöhe zu hinterfragen: waren die Kosten berechtigt oder zu hoch? Oder wurden im Rahmen der Balkonsanierung noch Sanierungen an anderen Häusern durchgeführt, wie z.B. im Haus des Verwalters oder des verwalternahen Beiratsvorsitzenden?

Auch die Handwerker hatten einen Vorteil: sie hatten diese Einnahmen nicht versteuert, da es keine offizielle Rechnung gab und der Betrag in bar bezahlt wurde.

Den Bargeldtransport hatte der Verwalter vorgenommen. Er war mehrmals mit höheren Barabhebungen von der Band der WEG zum weiter entfernten Wohnort der Handwerker gefahren.

Zurück zur Anfrage des Rechtsanwalt, Einblick in die Abrechnungsunterlagen zu nehmen.
Dies Anfrage beunruhigte und führte beim Verwalter sowie dem Beiratsvorsitzenden zu dem “spontanen” Vorschlag, sich mit der kritischen Dachgeschossbewohnerin zu einigen. Weitere Fragen und Beleg-Einsichtsforderungen ihres Rechtsanwalts sollten so vermieden werden. Juristisch handelte es sich dabei um den Vorschlag einer “außergerichtlichen” Einigung. Weder der Verwalter noch der Beiratsvorsitzende waren bevollmächtigt, eine solche Einigung ohne das Wissen der übrigen Miteigentümer auszuhandeln. Durch den handschriftlichen Vermerk “Vollmacht liegt vor” sollte die Miteigentümerin getäuscht werden.
Trotzdem wurde ihr diese Vereinbarung vorgelegt:

Vereinbarung
zwischen Frau..
und WEG … vertreten durch das Beiratsmitglied….

Frau und die WEG sind sich darüber einig, dass die Teilungserklärung des Notars Herrn Dr. .. vom 29.12…. betreffend des Objekts…. in Hinblick auf die Frage, ob die Balkone ganz oder teilweise zum Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehen, nicht eindeutig geklärt ist.
Zur Beilegung des WEG-Verfahrens vor dem Amtsgericht….. 291 II 221/…. und zur Vermeidung weiterer gerichtlicher Streitigkeiten und Kosten begründen beide Parteien den nachstehenden Vergleich:

I) Frau …. wird das WEG-Verfahren vor dem Amtsgericht… Aktenzeichen 291 II 221/…. durch Rücknahme ihres Anfechtungsantrags in Hinblick auf TOP 2 und TOP 6 in der Eigentümerversammlung vom 12.07…. bis zum 28.08….. zurücknehmen.

II) Frau …. wird das Schreiben ihrer Bevollmächtigten zum 17.08…. geltend gemachte Begehren auf Herausgebe der Abrechnung der …. durchgeführten Sanierungsmaßnahme nebst Rechnungen nicht weiter verfolgen und die Beschlußfassungen in der  Eigentümergemeinschaft vom 07.06….. keiner gerichtlichen Überprüfung unterstellen.

III) Im Gegenzug erhält Frau… den auf sie anfallenden Anteil der  Sanierungsmaßnahme für die Balkone in Höhe von 1580,36 sobald Frau … nachgewiesen hat, das der Antrag (I) von ihr zurückgenommen wurde.

……, den 19.08….
Unterschrift: Eigentümerin und   
i.A. ……. (Hausverwalter), handschriftlicher Vermerk: “Vollmacht liegt vor”

Aber es kam noch schlimmer: die übrigen Miteigentümer wurden nicht nur nicht informiert, sie wurden auch zur Kasse geben, da der Verwalter den Betrag der “außerordentlichen Einigung” – sprich Schweigegeld – vom Konto der WEG bezahlte.
Und zwar in enger Zusammenarbeit mit dem Beiratsvorsitzenden der Eigentümergemeinschaft, der dieses Verhalten vertuschte, das er alle Jahresabrechnungen des Verwalters als geprüft, korrekt und einwandfrei verteidigte.

Nach Unterschreiben der Einigung begannen die Verhandlungen zur den Zahlungen an die Miteigentümerin. Als Gegenleistung verlangten Verwalter und Beiratsvorsitzender dass
a) die Beschlussanfechtungsklage nicht weiter betrieben würde und
b)  n i e m a n d  in der Wohnungseigentümergemeinschaft von dieser “außergerichtlichen” Einigung erfahren solle. Ins besondere nicht der Eigentümer der Nachbarwohnung, der in der gleichen Situation ohne Balkon war.

Der Verwalter hat in mehrfacher Weise versagt:

1. Er hat unqualifizierte Handwerker für diese Sanierungsarbeiten beauftragt.
2. Es gab keine Rechnungen
3. Es gab keine Gewähr für diese Arbeiten, die sich in den Jahren darauf als mangelhaft und erneut sanierungsbedürftig herausstellten.
4. Die Handwerker wurden in bar bezahlt
5. Der Verwalter betätigte sich als Geldbote indem er mehrfach Teilbeträge in bar zwischen der Bank der WEG und dem Wohnort der Handwerker transportierte
6. Genau welche Handwerkerarbeiten bezahlt wurden ist unklar. Bekannt wurde später, dass  die Bäder der Beirats-Wohnungen neu sanierte wurden. Vom gleichen Handwerker-Team und zur gleichen Zeit. Aber auch der Verwalter wird persönliche Vorteile erhalten haben…..
7. Die Absicht des Miteigentümers, den Beschluss der Jahresabrechnung anzufechten,  hätte den übrigen Miteigentümern bekanntgegeben werden müssen.
8. Ohne nötigen Beschluss handelte der Verwalter eine Geldzahlung und den Inhalt der “außergerichtlichen” Einigung aus.
9. Das Verheimlichen dieser “außergerichtlichen” Einigung vor den übrigen Miteigentümern kann nicht Inhalt und Bedingung derselben sein!
10. Unkorrekterweise wies sich der Beiratsvorsitzende als “von der WEG bevollmächtigt” aus.
11. Ohne nötigen Beschluss wurde diese Geldzahlung vom WEG-Konto gezahlt.

Der oben genannte Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig.

Verwalter grundsätzlich nicht entlasten

Seit Jahren wiederholen Eigentümer-Schutzvereinigungen immer wieder das gleiche: auf der WEG-Versammlung den Verwalter n i c h t  entlasten.
Dieser Beschluss muss zuvor in der Einladung als Tagesordnungspunkt (TOP) aufgeführt werden. Wenn keine Aufführung – dann ist auch kein Beschluss möglich.

Wenn der TOP jedoch aufgeführt wird – und einige WEG-Hausverwalter b e s t e h e n  darauf und haben dies sogar in ihrem Verwaltervertrag festgelegt – dann kann nur empfohlen, dem Beschlussantrag auf Entlastung n i c h t  zuzustimmen. Auch wenn es immer wieder die gleiche Malaise ist – die Angst, als einziger “nein” zu sagen und vom Verwalter und den übrigen Miteigentümern quasi als Nestbeschmutzer dargestellt zu werden. Keine Sorge, das ist alles Teil der Strategie und der Verwaltermanipulation. “Gruppenzwang” ist das Fachwort und hierüber sollten Sie sich als unabhängig denkender Eigentümer hinwegsetzten. Oder halt mit der Hammelherde rennen, wie die meisten anderen.

Untenstehend ein Artikel aus der Berliner Morgenpost: “Verwalter nicht entlasten”

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“Verwalter nicht entlasten – Verband gibt allen Wohneigentümern einen ungewöhnlichen Tipp
Eigentümergemeinschaften sollten ihren Verwalter nicht vorschnell entlasten. Denn dadurch verzichten sie unwiderruflich auf alle Rechte und Schadensersatzansprüche, wie der Bonner Verein “Wohnen im Eigentum” informiert.

Hintergrund dieses Tipps ist ein Bundesgerichtshof-Urteil (Az. VZB 11/03), wonach die Entlastung des Verwalters mit den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbar ist. Laut Vereinsdarstellung bedeutet dies, dass eine spätere gerichtlich Anfechtung des Entlastungsbeschlusses durch alle oder einzelne Wohneigentümer dann nicht mehr möglich ist.

Die Entlastung des Verwalters ist alljährlich ein Tagesordnungspunkt der Eigentümergemeinschaften. Dann liegen die Abrechnungen der Nebenkosten vor, der Verwalter nimmt die Jahresabrechnung vor.
“Wohnen im Eigentum” rät allen Eigentümergemeinschaften, den Beschlussvorschlag zur Entlastung des Verwalters zurückzuweisen. Da dieser keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Entlastung habe, entstünden durch die Weigerung keine negativen Konsequenzen für die Eigentümer.
Eine ordnungsgemäße Verwaltung könne auch ohne Entlastung des Verwalters erfolgen.

Der Vorteil: sollte nach Jahren ein Schaden sichtbar werden, der zu Lasten des Verwalters geht, könne dieser auch dann noch zur Verantwortung gezogen werden.

Der Verein rät, dem Verwalter klar zu machen, dass die verweigerte Entlastung nicht Ausdruck von Misstrauen, sondern eine reine Vorsichtsmaßnahme ist.”

WEG-Abrechnung: Hausverwalter “vergißt” Forderungen gegenüber Miteigentümern

Praxisbeispiel:
Eine Eigentümergemeinschaft beschloss 2013 mehrheitlich die Kostenerstattung von Rechnungen zweier Miteigentümer, die die Fenster in ihren Wohnungen ausgetauscht hatten.
Nur zwei Tage nach der Versammlung zahlte die Hausverwaltung die Beträge bereits aus:
€ 1.221,53  an Miteigentümer C und 2.101,98  an Miteigentümer W.
Belastet wurde hierbei das buchhalterisch Konto “Instandhaltung”.
2013_instand_b2

Der Beschluss wurde fristgerecht und mit Erfolg angefochten und per Amtsgerichtsurteil vom 25.11.2013 aufgehoben.
D.h. es ist so, als wäre der Beschluss nicht gefasst worden. Was wiederum heisst, dass die bereits voreilig von der Hausverwaltung ausgezahlten “Erstattungen” an die beiden Miteigentümer C. und W. zurückgezahlt werden müssen.

Da die Zahlungsausgänge über das buchhalterische Konto “Instandhaltung” verbucht wurden – hätten im Herbst 2013 auch die Zahlungseingänge von Seiten dieser beiden Miteigentümer auch auf diesem Konto sichtbar sein müssen. Doch wir sehen .. nichts.

Nun sollte diese Forderung zumindest in der Darstellung des Vermögensstatus der Jahresabrechnung 2013 auftauchen. Aber abgesehen von einer Hausgeld-Forderung gegenüber dem ehemaligen Miteigentümer B. in Höhe von € 399,51 – ist nichts zu finden!vermögensstatus_2013b3

Zusammenfassung: die Erstattungsbeträge an die beiden Miteigentümer sind ausgezahlt worden. Aber weder ist zum Jahresende eine Rückzahlung auf dem Konto “Instandhaltung” ausgewiesen – noch eine entsprechend hoher Betrag als “offene Forderung” im Vermögensstatus. Es ist davon auszugehen, dass auch in den Einzelabrechnungen 2013 dieser beiden Miteigentümer die beiden Beträge n i c h t   auftauchen.

Es handelt sich hier um einen Fall des “Vergessens”, “Vertuschens”, “unter den Tisch fallen lassens”. Typisch, wenn Hausverwalter und Miteigentümer sich besonders gut verstehen oder verbandelt sind.
Da es sich im o.g. Fall im neue Miteigentümer handelt, darf davon ausgegangen werden, dass die Hausverwaltung diese beiden Verkäufe angebahnt hat, ggf. eine Provision erhalten hat, verbunden mit der Zusage, der Austausch der alten Fenster würde von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden.

Gleiche Situation im Folgejahr 2014: keine Einzahlung auf das Konto “Instandhaltung” und kein Ausweis dieser Forderung im “Vermögensstatus”. Lediglich die Altforderung gegen den ehemaligen Miteigentümer B. in Höhe von € 399,51 wird erwähnt.
Von den per Gerichtsurteil zurückzuzahlenden Beträgen € 1.221,53 und2.101,98 – keine Spur! 2014_instand_b2

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Den beiden ehrlichen, aber unbedarften und nicht fachkundigen Beiräten erklärte die Hausverwaltung, dass diese beiden Beträge auf jeden Fall im nächsten Jahr zurückkommen würden. Es war zu diesem Zeitpunkt bereits bekannt, dass der  fachkundigere der beiden Beiräte das nächst Jahr kaum erleben würde, da schwer erkrankt.
Der Hausverwalter hatte dennoch die Stirn, ihn anzulügen, wohl wissend, das
k e i n  Betrag “zurückkommen” würde – und gleichzeitig persönlich auf seiner Beerdigung zu erscheinen.

Da praktisch nur diese beiden Beiräte über die noch offene Forderung in Höhe von insgesamt € 3.323,51 informiert waren, hatte der Verwalter wohl die berechtigte Hoffnung, mit dem Beirat auch sein “Problem” zu beerdigen.
Zynisch, aber wahr.

Dumm nur, wenn es anders läuft und ein “fachkundiger” Miteigentümer nachrückt.
In diesem Fall doppelt dumm, da es sich um den Beschlussanfechter von 2013 handelte, der mit dem Thema bestens vertraut war.

Da auch in der Abrg. 2015 erneut keine Einzahlung im Konto “Instandhaltungsrücklage” zu erkenenn war und auch der Vermögensstatus als offene Forderung lediglich wieder den Alt-Eigentümer B. auswies – wurde die Hausverwaltung nun unmißverständlich aufgefordert, Klarheit zu schaffen und endlich die ausstehenden Beträge einzuholen….

PS: Dieser Hausverwalter wirbt als “zertifizierter” Verwalter und ist Mitglied in einem Verwalterverband.

Noch vor Protokoll-Erhalt: Beschluss-Sammlung ermöglicht kurzfristige Überprüfung der gefassten Beschlüsse

Für den Gesetzgeber ist der “Beschluss” der Eigentümergemeinschaft von Bedeutung. Auch bei einer “Beschlussanfechtungen”, die innerhalb von 1 Monat nach Versammlungsdatum (nicht nach Erhalt des Protokolls!) beim Gericht eingegangen sein muss.

Die Zusendung des Protokolls zögern unseriöse Verwalter gerne bis nach dieser Frist hinaus. So ist die Frist verstrichen und er kann sicher sein, dass was auch immer er als Beschluss verfasst hat, Rechtsgültigkeit hat. Denn nicht immer protokolliert der WEG-Verwalter was wirklich beschlossen wurde.

Um den betroffenen Eigentümern trotzdem die Möglichkeit zu geben, Einblicke in die Beschlüsse zu nehmen  wurde 2007 die “Beschluss-Sammlung” ins Leben gerufen.
Es handelt sich um eine knappe Kurz-Protokollierung der gefassten Beschlüsse.

Das Wichtigste:
Der Verwalter muss diese Beschluss-Sammlung “unverzüglich” zur Verfügung stellen – und das heißt spätestens nach 5-6 Werktagen (1 Woche), je nach Rechtsprechung.

Obwohl es sich nur um kurzgehaltene “abgespeckte” Zusammenfassungen der Beschlüsse handelt, ist nun schon 1 Woche nach der Versammlung eine Einsicht in diese Unterlagen möglich.
Es scheint auch, dass der Verwalter verpflichtet ist, einem Eigentümer eine Kopie dieser Beschluss-Sammlung (gegen Entgelt) auszuhändigen.
Sonst hat jeder Eigentümer, wie auch in Bezug auf Akten- und Belegeinsicht, die Möglichkeit Unterlagen zu scannen oder zu photographieren.

“WEG § 24 – Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
Absatz 7:
Es ist eine Beschluss-Sammlung zu führen. Die Beschluss-Sammlung enthält nur den

1. Wortlaut der in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Versammlung,
2. der schriftlichen Beschlüsse mit Angabe von Ort und Datum der Verkündung und
3. der Urteilsformeln der gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43 mit Angabe ihres Datums, des Gerichts und der Parteien,
soweit diese Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen nach dem 1. Juli 2007 ergangen sind. Die Beschlüsse und gerichtlichen Entscheidungen sind fortlaufend einzutragen und zu nummerieren. Sind sie angefochten oder aufgehoben worden, so ist dies anzumerken.
Im Falle einer Aufhebung kann von einer Anmerkung abgesehen und die Eintragung gelöscht werden. Eine Eintragung kann auch gelöscht werden, wenn sie aus einem anderen Grund für die Wohnungseigentümer keine Bedeutung mehr hat.
Die Eintragungen, Vermerke und Löschungen gemäß den Sätzen 3 bis 6 sind unverzüglich zu erledigen und mit Datum zu versehen.
Einem Wohnungseigentümer oder einem Dritten, den ein Wohnungseigentümer ermächtigt hat, ist auf sein Verlangen Einsicht in die Beschluss-Sammlung zu geben.”

beschluss-sammlung weg24

beschluss-sammlung

Marodes Dach, feuchte Wohnung – und keine Reaktion vom Verwalter!

Wenn der Beirat bestimmt, ob der Verwalter tätig werden soll

Über mehrere Jahre akzeptierte ein Verwalter Feuchtigkeit in einer Dachgeschosswohnung.  Die dringende Dachreparatur unterließ er und behauptete überzeugt “das Dach ist dicht!”. Ergebnis: 3,5 Jahre Mietausfall.

Das Dach des Hauses war seit Jahren marode. Es stammte aus den 60er Jahren, hatte weder Unterspannbahn noch Wärmedämmung und die Ziegel bröselten vor sich hin.

Seit über 10 Jahren war dies bekannt, es wurden immer wieder Kostenvoranschläge eingeholt. Getan wurde jedoch nichts.

Dies lag vor allem an der Weigerung des Beiratsvorsitzenden, der seine Wohnung auf der 1. Etage hatte und dem die Problematik der Dachgeschoßwohnungen egal war.
Ausserdem wollte dieser Beirat seine Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen und eine hohe Instandhaltungsrücklage vorweisen. Aufwendig, nötige Reparaturen waren von seiner Seite ungewünscht.

Nun war es im Dachgeschoss zum zweiten Mal (!) zu Feuchtigkeitsschäden gekommen und die Wohnung nicht mehr vermietbar: die Tapeten waren durchfeuchtet und hingen von den Wänden ab, Wasserfecken – also Spuren der Durchfeuchtung – waren deutlich und auch an trockenen Tagen sichtbar.

Da die Verwaltung – auf Wunsch des Beiratsvorsitzenden, dem sie hörig war – immer noch nicht tätig wurde, entschied sich der Eigentümer der geschädigten Wohnung selber aktiv zu werden und kontaktierte die örtliche Handwerkskammer. Von dort erhielt er den Namen eines Sachverständigen.
Weil die Hausverwaltung nicht aktiv wurde, war der geschädigte Wohnungseigentümer gezwungen einen Sachverständigen einzuschalten, zu beauftragen und auch die Kosten hierfür zu übernehmen.

Dieser kam, besichtigte die Wohnung, fand und maß deutliche Feuchtigkeit in der Wand und erstellte untenstehendes Kurzgutachten:

Gutachten des Sachverständigen der Handwerkskammer, Herrn Dipl. Ing B.

“…die am 15.11. durchgeführte Wohnungsbegehung im Beisein von….. ergab folgendes Ergebnis: die Gaubenwangen am hofseitigen Fenster waren stark durchfeuchtet.
Ausgangspunkt der Durchfeuchtung waren die Anschlussbereiche an den Steildachflächen. Die Feststellungen wurden getroffen mit einem elektronischen Baustoff-Feuchtmessgerät UNI 2 + Aktiv-Elektrode B 60 der Firma GANN.
Eine Dachdeckerfirma ist hinzuzuziehen, da eine entsprechende Abdichtung bzw. Reparatur von außen zu erfolgen hat.”

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Die Verwaltung reagierte daraufhin nicht.

Es wurde der Haus- und Hof-Dachdecker der Hausverwaltung zur Besichtigung der Wohnung geschickt. Auch dieser kam mit speziellem Feuchtigkeits-Messgerät und entdeckte und maß Feuchtigkeit in den Wänden. Auf die Frage, wann denn die akute Schadensstelle an den Gauben behoben werden würde antwortet der Dachdecker: “das hat alles keinen Sinn. Das ganze Dach muss saniert werden!”

Danach passierte … nichts! Danach wurden weder die vom o.g. Gutachter dringend geforderten Reparaturen eingeleitet – noch wurde dem betroffenen Wohnungseigentümer Hilfe angeboten.

Über 3 Jahre lang passierte n i c h t s!
Der Verwalter wiederholte seine Aussage: “Das Dach  ist dicht!”
Es oblag dem geschädigten Wohnungseigentümer der Dachgeschoßwohnung die Sanierung des Dachs einzuklagen. Als das Urteil vorlag passierte … wieder nichts!
Erneut musste der geschädigte Miteigentümer der Dachgeschoßwohnung tätig werden und bei Gericht einen “Antrag auf Ersatzvornahme” stellen, also eine Art “Zwangssanierung in Eigenregie”.
Erst dann, kurz vor Urteil, kam Bewegung in diese WEG und es wurde zaghaft mit einer kompletten Dachsanierung begonnen.

In dieser Zeit hatte die Hausverwaltung durch ihre Untätigkeit bereits einen Schaden von mehreren 10.000 € verursacht.

Sanierungsbeschlüsse: fehlende Zweit- und Drittangebote

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Hausverwalter

Ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen ist das Bereitstellung von nur einem einzigen Kostenvoranschlag.

Und aufgrund dieses einen Kostenvoranschlag soll ein Auftrag vergeben werden. Gesetzlich vorgeschrieben sind für größere Aufträge das Einholen von mindestens drei vollständigen und vergleichbare Kostenvoranschlägen.

Nicht selten sollen Wohnungseigentümer in der Versammlung “überrumpelt” werden.

Praxisfall:
Tagesordnungspunkt: Sanierung des Dachs
Zum Zeitpunkt der Versammlung lag nur ein einziger Kostenvoranschlag einer Dachdeckerfirma vor: Fa. K.
Mit Fa. K. arbeitete die Verwaltung erst sein neuestem wieder zusammen. Warum?
Was ist mit anderen Dachdeckerfirmen?
Warum gibt es keine Alternativ-Angebote?

Ausweichende Erklärung des Verwalter : „Die Firma K. uns schon seit vielen Jahren als zuverlässiger Dachdecker bekannt und im Schadenfall häufig noch am selben Tag tätig.
Gerade in den letzten Jahren haben wir verstärkt auch andere Firmen beauftragt um mehr Auswahl von geeigneten Fachbetrieben zu haben.“ 

Und das heißt konkret?!!?


Empfohlende Gegenmaßnahmen

Sobald Sanierungspläne bekannt werden – spätestens aber nach Erhalt der Einladung zur Versammlung mit Auflistung der entsprechenden Tagesordnungspunkte – sollten die Eigentümer Kopien aller vorliegenden Angebote einfordern.

Liegt für wichtige Sanierungen nur ein einziges Angebot vor – VORSICHT!
Dieses Angebot kann überteuert sein oder unnötige Komponenten beinhalten.

Es ist kein Zufall, es ist Absicht und ein “Klassiker” unseriöser Verwaltungen.
Weisen Sie die Verwaltung darauf hin und fordern Sie weitere Angebote ein.
Alternativ wird empfohlen den Beschluss zu verweigern oder zu verschieben um der Hausverwaltung die Möglichkeit zu geben, weitere Angebote zur Kostenschätzung einzuholen.

Heizkostenabrechnung mit Phantasiewerten

Die Heizkostenabrechnung wird meist von externen Firmen erstellt und danach von der Hausverwaltung nicht weiter hinterfragt. Deshalb sollten die Wohnungseigentümer diese Abrechnung besonders hinterfragen…..

Praxisfall:
Die Wohnungen einer Eigentümergemeinschaft sind mit Wärmemesszählern ausgestattet. Die Zentralheizung wird mit Öl betrieben. Der Heizverbrauch jeder Wohnung wird mit digitalen, nicht per Funk betriebenen Wärmemessern ermittelt. Diese Wärmemesser werden von einer der großen, externen  Dienstleister wie Brunata, Ista, Techem usw. abgelesen.

Die Werte der WEG werden gesammelt und mit der Information des Verwalters zu dem Verbrauch an Öl usw wird eine Heizkostenabrechnung erstellt.
Ein Mitarbeiter eines der großen Wärmemess-Unternehmen begibt sich jedes Jahr in diese Wohnungen und übernimmt die in der Anzeige der Messgeräte ausgewiesenen Werte. Diese Werte sind auch für den Wohnungseigentümer erkennbar.

In einer Wohnung befinden sich 4 Wärmemess-Geräte, je in Wohnzimmer, Küche, Bad, Schlafzimmer.

Die Heizkostenabrechnung 2012 wies folgende unten stehende Werte aus:
Info: der “Ablesewerte ALT”, d.h. der Stand zu Beginn des Jahres, war korrekt
Nicht so der “Ablesewert NEU”, der den Jahresendstand auswies und auf der Heizkostenabrechnung wie folgt bezifferte:
K = Küche: 10.999
S = Schlafzimmer: 12.562
W = Wohnzimmer: 12.587
HK2012

Als der Eigentümer im März 2014 die tagesaktuellen Zählerstände notieren wollte, traute er seinen Augen nicht:
K = Küche: 10.685
S = Schlafzimmer: 11.017
W = Wohnzimmer: 11.291

kueche_klschlafzi_kl   wozi_kl

Bei allen drei Zählern waren die für Ende 2012 ausgewiesenen Endwerte (Ablesewerte NEU) noch nicht erreicht! Wie konnte das sein?
Die in der Abrechnung 2012 ausgewiesenen Verbrauchswerte (“Differenz”) von:
K = Küche: 358,00
S = Schlafzimmer: 1.365,00
W = Wohnzimmer: 1.740,00  konnten unmöglich korrekt sein.

Nun erinnerten sich zwei Eigentümer dieses Hauses: der Heizungsableser  war in der Tat im Januar 2013 im Hause gewesen, um die Zähler-Endstände für das Jahr 2012 zu notieren.
Er hatte aber nur wenige Wohnungen betreten, dann etwas besorgen wollen und wäre danach nicht wiedergekommen. Vergeblich hatte man auf ihn gewartet.

Dies heißt, dass die auf der Heizkostenabrechnung 2012 augewiesenen Zählerendstände (“Ablesewerte NEU”,)  n i e  abgelesen worden waren.
Es musste sich um Phantasiewerte handeln, die der Heizungsableser in seinen Unterlagen notiert hatte und so weitergegeben hatte.
Aber nicht nur die Heizgeräte waren betroffen: auch die Wasseruhren waren nicht abgelesen worden.
In der Tat stellte sich heraus, dass im Haus über die Hälfte der Ablesungen nicht stattgefunden hatten und durch “Einschätzungen des Ablesers” ersetzt worden waren.

Möglich war dies, da die Wohnungsnutzer seit der Einführung der Digital-Messgeräte keine schriftlichen Belege bezüglich der Ablesedaten erhielten.
Es kam ein Fachmann, der las ab, fertig.

Empfohlene Gegenmaßnahmen
Notieren Sie jedes Jahr und zusammen mit dem Heizungsableser den Stand der Wärmemesser. Notieren Sie das Datum der Ablesung und ggf. den Namen es Ablesers.

Buchhalterisch falsch zugeordnete Rechnung: Jahresabrechnung unkorrekt

Die Buchhaltung mancher Hausverwalter lässt sehr zu wünschen übrig.
Entsprechend unkorrekt sieht dann die Jahresabrechnung aus.

Praxisfälle:

1. Zu Prüfen ist zunächst, ob die verbuchte und in die Jahresabrechnung eingeflossene Rechnung überhaupt die Wohnungseigentümergemeinschaft betrifft!
Nicht selten werden Rechnungen fremder WEG versehentlich aufgenommen oder private Rechnungen des Beirats bzw. des Hausverwalters vom Gemeinschaftskonto beglichen (der Verwalter hat ja die Vollmacht über dieses Konto).

2. Das Verwalterhonorar für die “Zustimmung des Verwalters zum Verkauf” wird in der Regel vom erwerbenden, neuen Miteigentümer bezahlt.Gegebenenfalls wird diese Rechnung auch zunächst von der WEG bezahlt und erst in einem zweiten Schritt dem neuen Miteigentümer belastet. Dies ist je Wohnungseigentümergemeinschaft zu klären.

Unkorrekt ist es auf jeden Fall eine solche Rechnung in der Jahresabrechnung unter der buchalterischen Kontierung “Rechtsanwaltskosten Beschlußanfechung” zu verbuchen.
Mit einem Prozess oder einer Beschlussanfechtung hat diese Rechnung nichts zu tun!
Hier war der Verwalter zu faul oder zu unfähig, um die Rechnung buchhalterisch korrekt zu verbuchen.

Empfohlene Gegenmaßnahme:
Prüfen Sie die Abrechnung genau. Nehmen Sie sich Zeit, machen Sie Kopien von Rechnungen und Belegen, die sie nicht verstehen.
Verlassen Sie sich nicht auf die Beiräte.

Mehr Flexibilität – durch nachträgliches Ändern der Abstimmungsergebnisse

Nachweislich “wissentlich” (Zitat Gerichtsurteil) fälschte ein WEG-Verwalter das Abstimmungsergebnis eines wichtigen Beschlusses um mit dieser Änderung ein anderes Ergebnis zu erzielen.

Praxisfall Balkonsanierung:  Nachträgliches Anpassen von Abstimmungsergebnissen

Auszug  aus der Einladung zur Eigentümerversammlung:
Tagesordnung:
„Balkonsanierung: Vorstellung der Sanierungsformen und Ausschreibungsergebnisse durch Architekt F. mit anschließender Beschlussfassung über Balkonsanierung.“

Es standen 2 verschiedene Sanierungsvarianten zur Auswahl:
1.) “mit Abriss der gemauerten Balkonbrüstungen und Vorsetzen eines Metallgestells mit Füllplatten und
2. ) mit die Belassung der gemauerten Brüstung

Die Herren des Beirats und der Verwalter bemühten sich seit Jahren die Variante 1  “mit Abriss der Balkonbrüstungen” durchzusetzen. Da es sich um eine sogenannte “Bauliche Veränderung” handelte, bei der ein bestimmtes Mehrheitsverhältnis erforderlich ist, forderten vorausschauende Eigentümer in der Versammlung um eine  “namentliche” Abstimmung gebeten. Bei dieser werden der Name und die Wahl separat protokolliert. Unregelmässigkeiten, wie in der Vergangenheit vorgekommen, sollten so vermieden werden.

Bevor Frau R. , eine 80jährige Miteigentümerin, ihre Stimme abgab, wurde sie in der Versammlung und vor aller Augen von Beirat D. bedrängt, doch ihre Stimme für die Variante „mit Abriss der Balkonbrüstung“ zu geben.
Fr. R. ließ sich jedoch nicht irritieren und bleib bewusst hartnäckig. Nein, sie wolle „ihr Mäuerchen behalten“ (= die gemauerte Balkonbrüstung).

Nach Befragung jedes einzelnen und Berechnung des Ergebnisses verkündete der Verwalter, dass die Gemeinschaft für die Variante „mit Abriss der Balkonbrüstung“ gestimmt habe.

Nach Erhalt des Versammlungsprotokolls bemerkte ein Eigentümer die geänderte und falsche Protokollierung der – wie sich später herausstelle, entscheidenden Stimme von Frau R..
Erstaunt und um Korrektur bittend sprach dieser Eigentümer den Beiratsvorsitzenden L. an, der – nicht erstaunt –  antwortete: „Was ist denn so schlimm daran, wenn sich jemand nachträglich [= nach der Abstimmung und nach der Versammlung] um-entscheidet ?.“

Der Beiratsvorsitzende wusste also, dass
1. die Stimme der Miteigentümerin R. falsch festgehalten worden war und gab
2. zur Erklärung, die Dame hätte sich nach (!!!)  der Versammlung “um-entschieden” und
3. ja, dies wäre rechtens, nicht schlimm und gültig.

Grund: dem Verwalter und den Beiräten war scheinbar  n a c h der Versammlung aufgefallen, dass der Verwalter seinem Wunschdenken nachgegeben und irrtümlich das falsche Ergebnis verkündet hatte. Denn: es fehlte eine Stimme!

Was genau Verwalter und Beirat anstellten, um die Dame umzustimmen, wurde erst später bekannt. Fakt ist, dass die 80jährige Miteigentümerin, die wie viele andere Miteigentümer den rauen Umgangston des Beirats D. fürchtet, ihre “Meinung” änderte.

Und zwar in einem Umfang, dass sie nun fest behauptete, sie habe sich schon  i n  der Versammlung ausdrücklich f ü r  die vom Beirat bevorzugte Sanierungsvariante 1 ausgesprochen. Deshalb sei ihre Stimme auch korrekt protokolliert worden.

Auf die Unstimmigkeit angesprochen zeigte sich der Beiratsvorsitzende mürrisch.
Weder Beirat noch Verwalter sahen einen Grund, das offensichtlich falsche Abstimmungsergebnis freiwillig zu korrigieren, was unweigerlich zu einer Entscheidung für die andere Sanierungsvariante 2 “mit Erhalt der Balkonbrüstung” geführt hätte. So blieb keine andere Wahl, als den Beschluss anzufechten.

Die Angelegenheit ging erst zum Amtsgericht, wo der Antrag aufgrund eines Formfehlers des Rechtsanwalts der klagenden Miteigentümer zunächst abgelehnt wurde.
Das Landgericht entschied daraufhin zu  Gunsten der klagenden Miteigentümer.
So kam das Verfahren zurück ans Amtsgericht.

Dort wurde zur Klärung der Geschehnisse vom Versammlungsabend eine Zeugenbefragung durchgeführt: geladen war die Miteigentümerin R. und die damals neben ihr sitzende Nachbarin, Miteigentümerin G.

Der Verwalter und die Beiräte die sonst an jeder Verhandlung teilnahmen, fehlten bezeichnenderweise.

Frau R., die ältere Miteigentümerin, der der Verwalter und auch der Beirat nahegelegt hatten, sich “umzuentscheiden” und ihre Abstimmung auf der Versammlung zu leugnen, konnte sich – wie zuvor mit Verwalte und Beirat abgesprochen – “an nichts erinnern”.

Glücklicherweise hatte ihre Tischnachbarin vom besagten Abend, Frau G., ein besseres Gedächnis: sie berichtete wahrheitsgemäß was sich zugetragen hatte, und dass Frau R. ausdrücklich (!) auf der Durchsetzung der Sanierungsvariante “mit Erhalt der Balkonbrüstung” (“Ich möchte mein Mäuerchen behalten”) bestanden habe und entsprechend abgestimmt habe.

Nach der Vernehmung war allen Anwesenden bewußt, dass das Lügengerüst des Beirats und Verwalters zusammengebrochen war.

Das anschließende Urteil des Amtsgerichts ging den Eigentümern n i e offiziell zu.
Noch wurden Sie über das Urteil des Amtsgerichts informiert!
Weder der Verwalter noch der Beirat hatten ein Interesse daran.

In dem Urteil führte das Gericht aus, der Verwalter habe wissentlich das Abstimmungsergebnis verändert um eine anderen Sanierungsvariante herbeizuführen.

Die Kosten des Verfahrens in Höhe von ca. 11.000 € waren von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.
Der Verwalter beantragte die vorzeitige Auflösung seines Vertrags und verabschiedete sich zum Ende des Jahres. Er ist heute noch für zahlreiche WEGs als Verwalter tätig.

Nach dem Abgang des Verwalters wurde bekannt, wie es wirklich zu der Meinungsänderung von Frau R. gekommen war: der Verwalter hatte sie am Tag nach der Versammlung zu Hause angerufen. Es sei ihm beim Auszählen der Stimmen zu diesem Beschluss ein Fehler unterlaufen und er forderte die Miteigentümerin R. auf, ihre Meinung zu ändern.
Gleichzeitig übten die Herren vom Beirat ebenfalls Druck auf die hochbetagte und verwitwete Miteigentümerin aus.
Ob diese Aufforderung zur nachträglichen Meinungsänderung durch “Verlockungen” oder “Drohungen” unterstrichen wurde, bleibt ungeklärt.
Der maßgebliche Beiratsvorsitzende L. führte noch einige Zeit sein Unwesen in der Eigentümergemeinschaft, verursachte weiteren finanziellen Schaden, bevor er seine Wohnung verkaufte.

Ein Gefühl des Unrechts hatte sich bei keinem der Beiräte noch beim Verwalter je eingestellt.