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Steuerersparnis bei Haushaltsnahen Dienstleistungen

Wie Sie mit der Nebenkostenabrechnung vom Staat Geld zurück bekommen

Der Mieter einer Mietswohnung oder der Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung hat die Möglichkeit, einen Teil der Nebenkostenabrechnung steuerlich geltend zu machen und damit seinen zu zahlenden Steuerbetrag zu verringern.

Grundlage hierfür sind:
a) der Ausweis der “Haushaltsnahen Dienstleistungen” und “Handwerkerleistungen” die der Vermieter der Nebenkostenabrechnung des Mieters/des Miteigentümers beifügten sollte.
b) weitere Rechnungen für Arbeiten, die der Mieter/der Miteigentümer in Auftrag gegeben hat und die er (zwingend!) per Überweisung bezahlt hat.
c) betroffen sind nur die Lohnanteile der Rechnungen, d.h. die Rechnungen sollten zuvor vom Handwerker mit einem Betrag für den Lohnanteil und den Materialanteil ausgewiesen werden (“Der Lohnanteil dieser Rechnung beträg … €”).
d) es gibt Maximalbeträge für die steuerliche Absetzung

Unter a) wird in 2 Gruppen unterteilt:
1. “Haushaltsnahe Dienstleistungen” gemäß § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG
Ablesedienste und Abrechnung bei Verbrauchszählern (Strom, Gas, Wasser, Heizung, usw.)
Gärtner, Fenster reinigen, putzen, bügeln, Hausmeister, Hauswarte
Hausreinigung, Reinigung von Kleidung, soweit diese im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wurden, Umzugsdienstleistungen, Wachdienst, Winterdienst, Betreuung
eines Haustieres
Steuerermäßigung: 20% (mit Maximalbetrag 4.000 €/Jahr)

2.  “Handwerkerleistungen” gemäß § 35a Abs. 3 EStG
Beispiele: Gartenpflege, Gartengestaltung, Graffitibeseitigung, Hausschwammbeseitigung, 
Reparatur von Waschmaschine/Trockner/Spülmaschine,
Wartung Feuerlöscher, Heizung, Öltankanlagen, Pumpen, Abwasser-Rückstau-Sicherung,
Aufzug, Fahrstuhl,
Kaminkehrer oder Schonsteinfeger, Mauerwerkssanierer,
Montageleistung beim Möbelkauf, Schadstoffsanierung, Trockenlegung von Mauerwerk,
Wasserschadensanierung usw.
Steuerermäßigung: 20% (mit Maximalbetrag 1.200 €/Jahr)

Von der Hausverwaltung sollte ein Ausweis der zu nutzenden Beträge erstellt werden, wie z.B.:

In der Steuererklärung wird der der Betrag im Formular “Mantelbogen” auf der 3. Seite in Zeile 72 und 73 eingetragen.

Und nochmals per Video erklärt:

Eine leicht verständliche Zusammenfassung wurde von der Lohnsteuerhilfe in München erstellt. Hier der Link: https://www.ihre-lohnsteuerhilfe-in-muenchen.de/35a-estg-haushaltsnahe-dienstleistungen-und-handwerkerleistungen.html

Offizielle Erklärung des Bundesministeriums der Finanzen:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2016-11-09-Paragraf-35a-EStG.html

Bundesministerium der Finanzen:
Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen;

Link: http://www.wohnen-im-wandel.de/fileadmin/p/10/Beispielhafte_Aufzaehlung_beguenstigter_und_nicht_beguenstigter_haushaltsnaher_Dienstleistungen_und_Handwerkerleistungen.pdf

“Wir haben ein Angebot der Firma YX vorliegen…..”

Dieser banale Satz eines WEG-Hausverwalters lässt nichts Gutes erahnen.

Oft ist es der Fall, dass den versammelten Eigentümern erst in der Eigentümerversammlung Kenntnis von einem vorliegenden Sanierungsangebot und einer anstehenden Sanierung gegeben wird.

Warum ist diese Situation von für die Eigentümer so unvorteilhaft / problematisch?

1. Es ist davon auszugehen, dass das Thema der bevorstehenden Sanierungsmaßnahme, auf die sich das Angebot bezieht, noch  n i c h t  ausgiebig besprochen wurde.
Welches sind die Gründe, die Ursachen des Sanierungsbedarfs?
Handelt sich ggf. um einen Fall der Gewährleistung, einen Fall der von der Gebäudeversicherung der Gemeinschaft oder der Haftpflichtversicherung eines einzelnen Eigentümers getragen werden muss?
Welche Dringlichkeit liegt vor? Oder kann die Sanierung später ausgeführt werden – ggf. gleichzeitig mit weiteren, anstehenden Sanierungen?
Welche Alternativen gibt es?

2. Die thematisierte Sanierung wurde in der Einladung zur Eigentümerversammlung wahrscheinlich kaum – oder nur in einem Satz – erwähnt.

3. Es ist davon auszugehen, dass das “vorliegende Angebot”, nur dem Verwalter vorliegt – und leider nicht jedem Miteigentümer.
Warum nicht? Waren die Kopierkosten so hoch?

Durch das Nicht-Aushändigen von Kostenvoranschlägen/Angeboten v o r  der Eigentümerversammlung möchte der unseriöse Verwalter vermeiden, dass sich die Eigentümer mit dem Thema beschäftigen und sich das Angebot durchlesen.
Gerade  beim Lesen eines Angebots kommen dem einen oder andern Eigentümer Gedanken, Ideen oder Vorschläge.
Auch ein Gedankenaustausch innerhalb der Eigentümergemeinschaft wäre bei vorliegendem Kostenvoranschlag möglich, was vermieden werden soll.

4. Hinzukommt, dass die Formulierung “uns liegt ein Angebot der Fa. XY vor…” – in der Regel ausschließt, dass mehrere Angebote zur geplanten Sanierungsmaßnahme vorliegen.
Das Vermeiden von Alternativ-Angeboten und das “Durchdrücken” nur eines einzigen Angebotes gehört zur klassischen Handlungsweise unseriöser Hausverwalter.

Oft gilt: je teurer – desto weniger Angebote!
Der Verwalter, obwohl durch das Verwalterhonorar bereits bezahlt, versucht die Einholung weiterer Angebote zu vermeiden:
a) Dazu gibt er sich besonders ermüdet, von der unzumutbaren Last, weitere Angebote  einholen zu müssen.
b) Auch wäre ihm der Dienstleister des vorliegenden Sanierungsangebots gut bekannt, er wäre seriöse, würde toll arbeiten und preislicher günstiger würde es ja sowieso nicht werden.
c) Schließlich greift sich der Verwalter noch den “kritischen Miteigentümer” heraus, der es gewagt hat, das Thema auf “mehrere” Kostenvoranschläge zu lenken und putzt in vor versammelter Eigentümergemeinschaft herunter.
Damit ist das Thema durch – niemand wird es mehr wagen, weitere Alternativangebote einzufordern!

5. “Macht durch Intransparenz” ist eines der Schlüsselworte, die die Tätigkeit unseriöser Hausverwalter beschreibt.
Je weniger Wissen die Eigentümer haben – desto mehr Macht hat der Verwalter.
Und da bekannt ist, dass unseriöse Hausverwalter ihre Haupteinnahmequelle nicht aus dem Verwalterhonorar beziehen, sondern aus Schmiergeld, Bakschisch und Gefälligkeiten von Seiten der verschiedenen Dienstleister, ist “Intransparenz” eine Grundvoraussetzung.
Wo nur ein einziges Angebot vorliegt, ggf. in Höhe von mehreren 10.000 € und wo die Berechtigung für diese Kosten nicht ansatzweise geprüft wird – da kommt es oft zu überhöhten oder unnötigen Sanierungsmaßnahmen.
In beiden Fällen fließt viel Geld – in die Taschen unseriöser Hausverwalter.  Und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft, die überteuerte Rechnungen bezahlt oder nicht die Leistung/die Qualität erhält, die bezahlt wurde.

Empfohlene Maßnahmen
Bei größeren Sanierungsmaßnahmen vor der WEG-Versammlung immer mehrere Angebote anfordern, als Kopien zusenden lassen und durchlesen…

“Entscheidungshilfe” – Manipulation durch den Verwalter zur Wahl eines bestimmten Dienstleisters

Nach Erreichen des Rentenalters muss ein Ersatz für die bisher tätige Hausmeisterin gefunden werden. Sie hatte sich bisher um die Treppenhausreinigung und die allgemeinen Hausmeisterarbeiten gekümmert.

Die Einladung zur WEG-Versammlung verfasste der Verwalter wie folgt:

“Tagesordnungspunkt (TOP) 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Vergabe von Hausreinigungs- / und Hauswart- / Gartenpflegearbeiten

1. Frau L. wird gegen 50 € Honorar monatlich weiterhin mit kleinen Aufgaben betreut. Hierzu könnte die Schlüsselverwaltung und Mängelübermittlung an den Verwalter gehören. Für die Aufgaben der Hausreinigung sowie die Gartenpflege würden externe Unternehmen beauftragt.

2. Frau L. scheidet vollständig aus und alle Aufgaben werden an externe Unternehmen vergeben. Zur Übersicht und Entscheidungsgrundlage, haben wir bereits drei Kostenangebote für die Tätigkeit Hauswartservice, Hausreinigung und Gartenpflege beigefügt. Eine Zusammenfassung haben wir Ihnen als Deckblatt erstellt.

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Eigentlich eine zu würdigende, mühevolle Arbeit – wäre da nicht die vollkommen unsinnige Zeile “Zusammenfassung / Kosten pro [!] Firma”.

Wer gibt vor, dass diese von einander unabhängigen Arbeiten nur gemeinsam und  nur an e i n e n Dienstleister vergeben werden können?
Wäre es nicht sinnvoller, bunt zu mischen?

Hier vermischt der Verwalter “Äpfel und Birnen” bzw. hier setzt seine Manipulation an: nicht die monatlichen “Kosten pro Firma” sind relevant  – sondern ein Vergleich der drei Firmen pro Aufgabe (Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege). Diese Aufgaben können sehr wohl von einander getrennt werden und müssen nicht und unbedingt von ein und der selben Firma ausgeführt werden müssen.

Pro Aufgabenbereich wären die preiswertesten Anbieter gewesen:
für die Hausreinigung: Firma J. mit 267,51 €
für die Gartenpflege: Firma H. mit 196,35 €
für den Hausmeister-Service: Firma D. mit 41,65 €

Summe pro Monat bei dieser Beauftragung: 505,51 €

Aber hier zunächst die Berechnung der Gesamtkosten, wie vom Verwalter unsinnigerweise und nur zu Manipulationszwecken erstellt (siehe Tabelle unten):
Fa. D. – 755,55 €
Fa. J. – 776,24 €
Fa. H. – 782,13 €

Die Darstellung “Kosten pro Firma” stellen die Fa. M. als preiswertesten Anbieter dar.
Erstaunlich: in den Disziplinen “Hausreinigung” und “Gartenpflege” ist die Fa. D. deutlich teurer als die anderen Anbieter, nur den Hausmeisterdienst bietet D. unschlagbar preiswert mit 41,65 €/monatlich an.

Aufgrund der Darstellung des Verwalters, die Kosten pro Firma – statt pro Aufgabenbereich – zu summieren und seine Einflussnahme während der Versammlung stimmten die Eigentümer für Fa. D. mit den Arbeitsgebieten:
Hausreinigung: 470,05 €
Gartenpflege: 243,95 €
Hauswartservice: 41,65 €

 

Dieser unseriöse Verwalter hatte sein Ziel erreicht:
1. Durch das Summieren unsinniger Faktoren vermittelte der Verwalter, der Eigentümergemeinschaft bewußt, ein “Schnäppchen” gemacht zu haben, als sie sich für den Anbieter D. entscheiden, der in der Summe aller Arbeitsbereiche mit 755,65 € am preiswertesten war.
Hätte der Verwalter die Eigentümer korrekt beraten und die Dienstleistungen gemischt – was in diesem Fall leicht möglich gewesen wäre – dann hätte sich die Gesamtsumme auf nur 505, 51 € belaufen (siehe oben).

2. Ziel war es, Firma D., dessen Geschäftsführer ein enger Vertrauter des Verwalters ist, mit den Bereichen Hausreinigung und Gartenpflege zu beauftragen.
Nicht aber mit dem defizitären Bereich “Hauswartservice” mit den sehr günstigen 41,65 €.
Dieser Aufgabenbereich diente nur als Köder und als fiktiver Betrag, um die Gesamtsumme der Firma M. mit unsinnigen, angeblich günstigen “755,65 €” auszuweisen.

3. “Fiktiv” will heißen: dieser Aufgabenbereich sollte n i c h t  beauftragt werden. Auch wenn dies so beschlossen und den Eigentümern vermittelt wurde.
Nein, der “Hausmeisterservice” musste von der Bildfläche verschwinden.
Für den Verwalter kein Problem: das Protokoll wurde “angepasst”. Der Begriff “Hausmeisterservice” verschwand aus dem Beschlusstext. Der Beirat, naiv und deppert wie immer, unterschrieb das Protokoll, ohne es auch nur vorher zu lesen. Aber auch dann wäre ihm nichts aufgefallen.

Auf Nachfragen hin, warum die sehr wohl beschlossene Dienstleistung “Hausmeisterservice” im Protokoll nicht auftaucht, antwortet der Verwalter gewohnt dreist: “Sie sehen doch, dass dort nichts steht. Also ist auch nichts beschlossen worden!”
Allein hieran zeigt sich die Routine dieses unseriösen Verwalters….

Fazit: Die “Entscheidungshilfe” des Verwalters stellte sich so als teure “Fehl-Entscheidungshilfe” heraus.
Der Beirat sowie die übrigen Eigentümer haben bis heute nicht verstanden, wie sie manipuliert wurden….

“Mit dieser Hausverwaltung arbeiten wir nicht mehr”

Diese Aussage eines örtlichen Handwerkers, der für die Qualität seiner erbrachten Leistung geschätzt wird, spricht für sich.

Auf Nachfrage teilt er mit, dass er mit “gewissen” WEG-Hausverwaltern nicht mehr zusammenarbeitet. Über die Gründe wollte er sich in dem Gespräch nicht äußern.

Bekannt ist jedoch, dass sich unseriöse Hausverwalter den “Dank” für die Auftragsvergabe vom Handwerker honorieren lassen. Meistens geht es um Zahlung von Bargeld oder um Gefälligkeiten, wie preiswertere bzw. Handwerkerarbeiten in der Privatwohnung des Hausverwalters.
Es ist auch übermittelt worden, dass Mitarbeiter einer großen Hausverwaltung die Handwerksbetriebe unverhohlen um die Finanzierung einer privaten Urlaubsreise baten.

Empfohlene Maßnahmen:
Empfehlen Sie ihrer Hausverwaltung ggf. die Ihnen seit Jahren bekannten Handwerker, von denen Sie wissen, dass sie gut arbeiten und auch für evtl. Nacharbeiten zur Verfügung stehen. Sollten diese nicht für Ihre Verwaltung arbeiten wollen, haken Sie unbedingt nach und fragen warum. Dies kann Aufschlüsse über Ihre Hausverwaltung geben.

“Wir arbeiten vor allem mit Hausverwaltungen zusammen”

Vorsicht bei diesem Satz – dies ist nicht unbedingt eine Empfehlung!

Das Verhältnis zwischen unseriöser Hausverwaltung und Handwerkern/Dienstleistern ist ein spezielles, da Rechnungen kaum, unzureichend oder gar nicht geprüft werden.
Meist wird von den Eigentümern noch nicht einmal auf die Wahl des zu beauftragenden Dienstleister Einfluss genommen, so dass der WEG-Hausverwalter nach Gutdünken und frei wählen kann.

Es soll niemandem die Illusion einer “guten” Welt genommen werden. Aber die Wirklichkeit sieht anders aus: durch die fehlende Kontrolle wird wohl in keinem Bereich der deutschen Wirtschaft so viel zum Nachteil der Auftraggeber “geleistet”: unnötige Arbeiten, überteuerte Rechnungen, Schwarzgeld/Bakschisch/Provisionen wohin man schaut! Und alles von den Eigentümern/Auftraggebern abgenickt.

Deshalb: Vorsicht vor Unternehmen,  die sich auf den Bereich der Hausverwaltungen “spezialisiert” haben und dort die Mehrzahl ihrer Kunden finden.

Beispiel: Hausmeisterdienst XY
Betreuung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum
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Unter dem Menüpunkt “Referenzen” befindet sich eine Liste von 14 Haus- und Immobilienverwaltungen.liste hv
Bei genauerem Hinblick stellt sich heraus, dass 2 Hausverwaltungen als unseriös zu bezeichnen sind, da diesbezügliche Gerichtsurteile bekannt sind.
Bei einer weiteren Hausverwaltung handelt es sich um die WEG-Verwaltung einer Verwandten des Hausmeisters, mit gleichem Familiennamen.

Empfohlene Maßnahmen
Schauen Sie sich die von der Hausverwaltung empfohlenen Dienstleister genau an.
Es kann sich um eine gute Empfehlung handeln. Muss es aber nicht.
Prüfen Sie, ob wirklich alle Rechnungen eine Daseinsberechtigung haben.
Prüfen Sie, ob die Kosten angemessen und nicht überhöht sind.
Machen Sie bei Bedarf Alternativ-Vorschäge von Ihnen persönlich bekannten Dienstleistern und beobachten Sie die Reaktion des Verwalters.

Unqualifizierte Handwerker, aber Freunde des Verwalters

Hausverwalter plant Balkonsanierung mit unqualifizierten Handwerkern, die sich als seine Freunde und Bekannte herausstellen.

So sollte ein Parkettleger eine anspruchsvolle Balkon- und Gaubensanierung durchführen.
Schaden kann durch Gerichtsurteil in letzter Minute vermieden werden.

Praxisfall:
Die Rückfassade zweier nebeneinander liegender Häuser soll gestrichen und die gemauerten, stark sanierungsbedürftigen Balkone überholt werden.
Für diese umfangreichen Arbeiten (Betonsanierung) mit einem Auftragsvolumen von ca 50.000 €  holt der Verwalter zwei Handwerker-Angebote ein:

1. Fa. Achim G.,  “Planung + Ausführung von Innenausbauten”
2. Fa. Oliver B. , “Fliesenfachbetrieb”

Interessierte Miteigentümer lassen sich vom Verwalter Kopien der Angebote geben und stellen fest:
– auf keinem der Angeboten wird eine Festnetz-Telefonnummer aufgeführt. Lediglich eine Handy-Nr.
– keiner der beiden Handwerker sind im Telefonbuch zu finden, noch in den Gelben Seiten!
– keiner der Handwerker kommt aus dem Ort, in dem die Balkonsanierung stattfinden soll. Sondern sie sind ansässig in kleinen Orten, ca 30 km entfernt und nahe dem Wohnort des Verwalters
– ein Besuch an den angegebenen Adressen der angeblichen Handwerksbetriebe zeigt, dass es  k e i n e  Werkstätten, Büro oder Handwerksbetriebe gibt! Auch Nachbarn ist auf Nachfrage von Handwerksbetrieben nichts bekannt.
Unter den angegebenen Adressen finden sich Wohnhäuser. Auf einem Klingelschild befindet sich der Name des angeblichen Handwerkers.

Daraufhin werden die beiden Handwerkerangebote der Handwerkskammer zur Beurteilung vorgelegt. Es wird dort festgestellt, dass keiner der beiden Anbieter die nötige handwerkliche Qualifikation zum Ausführen der geplanten Balkonsanierung hat.

1. Herr Armin G. ist mit dem Fliesen-, Platten- und Mosaikleger-, Estrichleger – und Parkettlegerhandwerk im Verzeichnis der zulassungsfreien Handwerke eingetragen.
Ferner besteht eine Eintragung mit dem Holz- und Bautenschutzgewerbe im Verzeichnis der handwerksähnlichen Gewerbe.
Die im Angebot von Herrn G. aufgeführten Arbeiten im Bereich der Betonsanierung bzw. das Anbetonieren werden durch dei Eintragung n i c h t  abgedeckt.
Er ist  n i c h t  befähigt diese Arbeiten durchzuführen.
2. Herr Oliver B. ist  n i c h t  im Verzeichnis der zulassungsfreien Handwerke eingetragen.”
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Fragen:
* Ist ein Verwalter nicht verpflichtet, Handwerker sorgfältig auszusuchen?
Kann es angehen, dass er Freunden, Bekannten oder ehemaligen Schulkameraden “mit Aufträgen versorgt”, wohl wissend, dass diese nicht qualifiziert sind?
In der Tat sollte der Parkettleger Armin G. mit der Ausführung der anspruchsvollen Betonsanierung beauftragt werden!
Sein Mitbewerber, Oliver G., hatte noch nicht einmal diese Kenntnisse!

* Wie darf man sich den “Dank” dieser unqualifizierten Handwerker gegenüber dem Vermittler der Aufträge vorstellen? Es ist bekannt, dass unseriöse Hausverwalter “Vermittlungsprovisionen” entweder in bar als Schwarzgeld oder als Leistung zur Verschönerung ihres Wohnhaus entgegennehmen. Dies ist nicht nur ein “Beibrot” sondern oft eine der wichtigsten Einnahmequellen.

* Wie stellt sich die Frage der Gewährleistung bei unqualifizierten Handwerkern?

* *Wer muss für später für auftauchende Schäden zahlen? Eigentümergemeinschaft? Sicher.


Empfohlene Gegenmaßnahmen

Sobald eine größere Sanierung oder Instandsetzung ansteht: lassen Sie sich eine Kopie der Angebote aushändigen.
Prüfen Sie die Angebote, wenn möglich, auf Unstimmigkeiten, fehlende Angababen und Stimmigkeit.
Kontaktieren Sie im Zweifel die Handwerkskammer oder einen Ihnen bekannte Handwerker, mit der Bitte um seine Einschätzung zu diesem Angebot.