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Steuerersparnis bei Haushaltsnahen Dienstleistungen

Wie Sie mit der Nebenkostenabrechnung vom Staat Geld zurück bekommen

Der Mieter einer Mietswohnung oder der Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung hat die Möglichkeit, einen Teil der Nebenkostenabrechnung steuerlich geltend zu machen und damit seinen zu zahlenden Steuerbetrag zu verringern.

Grundsätzlich kann jedoch nur derjenige diese Steuerersparnis nutzen, der auch die Kosten getragen hat. Das heißt: wenn z.B. Mietern die Kosten für ausgeführte Arbeiten nicht auferlegt wurden, können sie auch nicht die Steuerersparnis nutzen.

Grundlage hierfür sind:
a) der Ausweis der “Haushaltsnahen Dienstleistungen” und “Handwerkerleistungen” die der Vermieter der Nebenkostenabrechnung des Mieters/des Miteigentümers beifügten sollte.
b) weitere Rechnungen für Arbeiten, die der Mieter/der Miteigentümer in Auftrag gegeben hat und die er (zwingend!) per Überweisung bezahlt hat.
c) betroffen sind nur die Lohnanteile der Rechnungen, d.h. die Rechnungen sollten zuvor vom Handwerker mit einem Betrag für den Lohnanteil und den Materialanteil ausgewiesen werden (“Der Lohnanteil dieser Rechnung beträg … €”).
d) es gibt Maximalbeträge für die steuerliche Absetzung

Unter a) wird in 2 Gruppen unterteilt:
1. “Haushaltsnahe Dienstleistungen” gemäß § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG
Ablesedienste und Abrechnung bei Verbrauchszählern (Strom, Gas, Wasser, Heizung, usw.)
Gärtner, Fenster reinigen, putzen, bügeln, Hausmeister, Hauswarte
Hausreinigung, Reinigung von Kleidung, soweit diese im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wurden, Umzugsdienstleistungen, Wachdienst, Winterdienst, Betreuung
eines Haustieres
Steuerermäßigung: 20% (mit Maximalbetrag 4.000 €/Jahr)

2.  “Handwerkerleistungen” gemäß § 35a Abs. 3 EStG
Beispiele: Gartenpflege, Gartengestaltung, Graffitibeseitigung, Hausschwammbeseitigung, 
Reparatur von Waschmaschine/Trockner/Spülmaschine,
Wartung Feuerlöscher, Heizung, Öltankanlagen, Pumpen, Abwasser-Rückstau-Sicherung,
Aufzug, Fahrstuhl,
Kaminkehrer oder Schonsteinfeger, Mauerwerkssanierer,
Montageleistung beim Möbelkauf, Schadstoffsanierung, Trockenlegung von Mauerwerk,
Wasserschadensanierung usw.
Steuerermäßigung: 20% (mit Maximalbetrag 1.200 €/Jahr)

Von der Hausverwaltung sollte ein Ausweis der zu nutzenden Beträge erstellt werden, wie z.B.:

In der Steuererklärung wird der der Betrag im Formular “Mantelbogen” auf der 3. Seite in Zeile 72 und 73 eingetragen.

Und nochmals per Video erklärt:

Eine leicht verständliche Zusammenfassung wurde von der Lohnsteuerhilfe in München erstellt. Hier der Link: https://www.ihre-lohnsteuerhilfe-in-muenchen.de/35a-estg-haushaltsnahe-dienstleistungen-und-handwerkerleistungen.html

Offizielle Erklärung des Bundesministeriums der Finanzen:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2016-11-09-Paragraf-35a-EStG.html

Bundesministerium der Finanzen:
Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen;

Link: http://www.wohnen-im-wandel.de/fileadmin/p/10/Beispielhafte_Aufzaehlung_beguenstigter_und_nicht_beguenstigter_haushaltsnaher_Dienstleistungen_und_Handwerkerleistungen.pdf

Vom Verwalter akzeptiert: überteuerte Handwerker-Rechnungen mit Pauschalpositionen

Nicht vergleichbare, nicht überprüfbare, oft überteuerte Rechnungen - zum finanziellen Schaden der Eigentümergemeinschaft

Von Handwerkern erstellte Pauschalrechnungen sind weder vergleichbar noch nachvollziehbar und oft maßlos überteuert.

Ein Handwerker, der diese Art von Rechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber ausstellt, will “Kasse machen”. Dies geht nur in Abstimmung mit einem unseriösen Hausverwalter, denn ein seriöser würde sich gegen diese Art Rechnung wehren.
Und wenn der Handwerker sehr gut verdient – ist das Wohl des unseriösen Hausverwalters auch nicht weit entfernt. All dies geht zu finanziellen Lasten der Eigentümergemeinschaft.

Denn die Gemeinschaft wird bei einem verwaltertreuen Beirat über diese Art der Unregelmäßigkeit nicht informiert. Warum auch? Wo ein “Happen” für den Verwalter abfällt ist auch ein “Happen” für den Beirat möglich.

Beispiel für ein Rechnung mit Pauschalpositionen:
In diesem Fall muss angenommen werden, dass der “Schimmel” in der Wohnung durch einen Haar-Riß im oberliegenden Balkon verursacht wurde, verbunden mit wochenlang stehendem Wasser, da der Ablauf über längere Zeit unzufriedenstellend war.

Kurioserweise werden die Malerarbeiten von der gleichen Firma ausgeführt, die zuvor den oberliegenden Balkon bearbeitet hatten. Es ist selbstredend, dass die Ursache für die Feuchtigkeit in der unterliegenden Wohnung “natürlich nicht” in einem Fehler in der Bearbeitung des oberliegenden Balkons zu finden ist.

Der Architekt, mit dem die Balkonsanierung zuvor stattgefunden hatte, hatte diese Handwerkerfirma finanziell “kurz gehalten”, so dass auf ihren Rechnungen manche Positionen nicht bezahlt und gestrichen wurden.
Nun werden sie von der Hausverwaltung beauftragt ihren eigenen Schaden zu reparieren und haben dazu die Möglichkeit, dies ohne begleitenden Architekt zu tun, dem die Unverhältnismäßigkeit dieser Rechnung sicher aufgefallen wäre.
Also eine Möglichkeit, ausgefallenen Gewinn einzuholen.
Denn Verwalter und Beirat prüfen nicht auf Sinn und Sinnhaftigkeit der Rechnung.

Die Handwerkskammer teilte auf Nachfrage mit, dass ein Handwerker diese Art Pauschal-Rechnung nur erstellen darf, wenn er die Zustimmung des Auftraggebers (Verwalters) hat bzw. zuvor ein entsprechendes “Pauschal-Angebot” eingereicht hatte, das akzeptiert wurde.

Ein Verwalter ist verpflichtet wirtschaftlich zu handeln.
Dies ist hier eindeutig  n i c h t  der Fall, sondern das Gegenteil.
Der Verwalter hat in mehrfacher Weise unwirtschaftlich und entgegen den Interessen der Eigentümer gehandelt.

Wir fassen zusammen:
die Handwerksfirma behebt ihren eigenen Schaden und berechnet diese Arbeiten

die Handwerksfirma reicht ein Pauschal-Angebot ein bzw. der Hausverwalter akzeptiert eine nicht nachprüfbare, nicht vergleichbare Rechnung aus Pauschalpositionen

ein Vergleichs-Angebot von einem anderen Handwerker holte der Verwalter nicht ein

die vorherigen Rechnungen für die Balkonsanierung dieser Handwerkerfirma waren zuvor vom Architekten gekürzt worden

die Summe der Pauschalrechnung von über 4000 € scheinen deutlich zu hoch

Die Positionen der Rechnung, die nur aus Pauschalpositionen besteht:
1,00 pschl. Abdecken und Abkleben …150,00 €
1,00 pschl. Staubwand erstgellen und Entfernen … 350,00 €
1,00 pschl. Reinigen der befallenen Schadstellen … 50,00 €
1,00 pschl. Tapete entfernen … 100,00 €

1,00 pschl. Decke- und Wandflächen mit Kalkglätte …1.750,00 €
aufbringen und Glätten (Kalziumsilikatplatten kleben)
vorgenannten Fläche mit Silikatgrundierung streichen und rollen,
wie vor mit einer Innensilikatfarbe, weiss leicht getönt streichen und rollen.

2,00 Trocknungsgerät aufstellen à 75 € … 150,00 €
2,00 Miete für 11 Tage à 30,00 € … 660,00 €

1,00 Stk Baustelle einrichten … 100,00 €
1,00 Stk fachgerechte Entsorgung … 75,00 €

Summe 3.385,00 € + MwSt. 643,15 € = 4.028,15 €

“Entscheidungshilfe” – Manipulation durch den Verwalter zur Wahl eines bestimmten Dienstleisters

Nach Erreichen des Rentenalters muss ein Ersatz für die bisher tätige Hausmeisterin gefunden werden. Sie hatte sich bisher um die Treppenhausreinigung und die allgemeinen Hausmeisterarbeiten gekümmert.

Die Einladung zur WEG-Versammlung verfasste der Verwalter wie folgt:

“Tagesordnungspunkt (TOP) 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Vergabe von Hausreinigungs- / und Hauswart- / Gartenpflegearbeiten

1. Frau L. wird gegen 50 € Honorar monatlich weiterhin mit kleinen Aufgaben betreut. Hierzu könnte die Schlüsselverwaltung und Mängelübermittlung an den Verwalter gehören. Für die Aufgaben der Hausreinigung sowie die Gartenpflege würden externe Unternehmen beauftragt.

2. Frau L. scheidet vollständig aus und alle Aufgaben werden an externe Unternehmen vergeben. Zur Übersicht und Entscheidungsgrundlage, haben wir bereits drei Kostenangebote für die Tätigkeit Hauswartservice, Hausreinigung und Gartenpflege beigefügt. Eine Zusammenfassung haben wir Ihnen als Deckblatt erstellt.

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Eigentlich eine zu würdigende, mühevolle Arbeit – wäre da nicht die vollkommen unsinnige Zeile “Zusammenfassung / Kosten pro [!] Firma”.

Wer gibt vor, dass diese von einander unabhängigen Arbeiten nur gemeinsam und  nur an e i n e n Dienstleister vergeben werden können?
Wäre es nicht sinnvoller, bunt zu mischen?

Hier vermischt der Verwalter “Äpfel und Birnen” bzw. hier setzt seine Manipulation an: nicht die monatlichen “Kosten pro Firma” sind relevant  – sondern ein Vergleich der drei Firmen pro Aufgabe (Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege). Diese Aufgaben können sehr wohl von einander getrennt werden und müssen nicht und unbedingt von ein und der selben Firma ausgeführt werden müssen.

Pro Aufgabenbereich wären die preiswertesten Anbieter gewesen:
für die Hausreinigung: Firma J. mit 267,51 €
für die Gartenpflege: Firma H. mit 196,35 €
für den Hausmeister-Service: Firma D. mit 41,65 €

Summe pro Monat bei dieser Beauftragung: 505,51 €

Aber hier zunächst die Berechnung der Gesamtkosten, wie vom Verwalter unsinnigerweise und nur zu Manipulationszwecken erstellt (siehe Tabelle unten):
Fa. D. – 755,55 €
Fa. J. – 776,24 €
Fa. H. – 782,13 €

Die Darstellung “Kosten pro Firma” stellen die Fa. M. als preiswertesten Anbieter dar.
Erstaunlich: in den Disziplinen “Hausreinigung” und “Gartenpflege” ist die Fa. D. deutlich teurer als die anderen Anbieter, nur den Hausmeisterdienst bietet D. unschlagbar preiswert mit 41,65 €/monatlich an.

Aufgrund der Darstellung des Verwalters, die Kosten pro Firma – statt pro Aufgabenbereich – zu summieren und seine Einflussnahme während der Versammlung stimmten die Eigentümer für Fa. D. mit den Arbeitsgebieten:
Hausreinigung: 470,05 €
Gartenpflege: 243,95 €
Hauswartservice: 41,65 €

 

Dieser unseriöse Verwalter hatte sein Ziel erreicht:
1. Durch das Summieren unsinniger Faktoren vermittelte der Verwalter, der Eigentümergemeinschaft bewußt, ein “Schnäppchen” gemacht zu haben, als sie sich für den Anbieter D. entscheiden, der in der Summe aller Arbeitsbereiche mit 755,65 € am preiswertesten war.
Hätte der Verwalter die Eigentümer korrekt beraten und die Dienstleistungen gemischt – was in diesem Fall leicht möglich gewesen wäre – dann hätte sich die Gesamtsumme auf nur 505, 51 € belaufen (siehe oben).

2. Ziel war es, Firma D., dessen Geschäftsführer ein enger Vertrauter des Verwalters ist, mit den Bereichen Hausreinigung und Gartenpflege zu beauftragen.
Nicht aber mit dem defizitären Bereich “Hauswartservice” mit den sehr günstigen 41,65 €.
Dieser Aufgabenbereich diente nur als Köder und als fiktiver Betrag, um die Gesamtsumme der Firma M. mit unsinnigen, angeblich günstigen “755,65 €” auszuweisen.

3. “Fiktiv” will heißen: dieser Aufgabenbereich sollte n i c h t  beauftragt werden. Auch wenn dies so beschlossen und den Eigentümern vermittelt wurde.
Nein, der “Hausmeisterservice” musste von der Bildfläche verschwinden.
Für den Verwalter kein Problem: das Protokoll wurde “angepasst”. Der Begriff “Hausmeisterservice” verschwand aus dem Beschlusstext. Der Beirat, naiv und deppert wie immer, unterschrieb das Protokoll, ohne es auch nur vorher zu lesen. Aber auch dann wäre ihm nichts aufgefallen.

Auf Nachfragen hin, warum die sehr wohl beschlossene Dienstleistung “Hausmeisterservice” im Protokoll nicht auftaucht, antwortet der Verwalter gewohnt dreist: “Sie sehen doch, dass dort nichts steht. Also ist auch nichts beschlossen worden!”
Allein hieran zeigt sich die Routine dieses unseriösen Verwalters….

Fazit: Die “Entscheidungshilfe” des Verwalters stellte sich so als teure “Fehl-Entscheidungshilfe” heraus.
Der Beirat sowie die übrigen Eigentümer haben bis heute nicht verstanden, wie sie manipuliert wurden….

“Mit dieser Hausverwaltung arbeiten wir nicht mehr”

Diese Aussage eines örtlichen Handwerkers, der für die Qualität seiner erbrachten Leistung geschätzt wird, spricht für sich.

Auf Nachfrage teilt er mit, dass er mit “gewissen” WEG-Hausverwaltern nicht mehr zusammenarbeitet. Über die Gründe wollte er sich in dem Gespräch nicht äußern.

Bekannt ist jedoch, dass sich unseriöse Hausverwalter den “Dank” für die Auftragsvergabe vom Handwerker honorieren lassen. Meistens geht es um Zahlung von Bargeld oder um Gefälligkeiten, wie preiswertere bzw. Handwerkerarbeiten in der Privatwohnung des Hausverwalters.
Es ist auch übermittelt worden, dass Mitarbeiter einer großen Hausverwaltung die Handwerksbetriebe unverhohlen um die Finanzierung einer privaten Urlaubsreise baten.

Empfohlene Maßnahmen:
Empfehlen Sie ihrer Hausverwaltung ggf. die Ihnen seit Jahren bekannten Handwerker, von denen Sie wissen, dass sie gut arbeiten und auch für evtl. Nacharbeiten zur Verfügung stehen. Sollten diese nicht für Ihre Verwaltung arbeiten wollen, haken Sie unbedingt nach und fragen warum. Dies kann Aufschlüsse über Ihre Hausverwaltung geben.

“Wir arbeiten vor allem mit Hausverwaltungen zusammen”

Vorsicht bei diesem Satz – dies ist nicht unbedingt eine Empfehlung!

Das Verhältnis zwischen unseriöser Hausverwaltung und Handwerkern/Dienstleistern ist ein spezielles, da Rechnungen kaum, unzureichend oder gar nicht geprüft werden.
Meist wird von den Eigentümern noch nicht einmal auf die Wahl des zu beauftragenden Dienstleister Einfluss genommen, so dass der WEG-Hausverwalter nach Gutdünken und frei wählen kann.

Es soll niemandem die Illusion einer “guten” Welt genommen werden. Aber die Wirklichkeit sieht anders aus: durch die fehlende Kontrolle wird wohl in keinem Bereich der deutschen Wirtschaft so viel zum Nachteil der Auftraggeber “geleistet”: unnötige Arbeiten, überteuerte Rechnungen, Schwarzgeld/Bakschisch/Provisionen wohin man schaut! Und alles von den Eigentümern/Auftraggebern abgenickt.

Deshalb: Vorsicht vor Unternehmen,  die sich auf den Bereich der Hausverwaltungen “spezialisiert” haben und dort die Mehrzahl ihrer Kunden finden.

Beispiel: Hausmeisterdienst XY
Betreuung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentum
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Unter dem Menüpunkt “Referenzen” befindet sich eine Liste von 14 Haus- und Immobilienverwaltungen.liste hv
Bei genauerem Hinblick stellt sich heraus, dass 2 Hausverwaltungen als unseriös zu bezeichnen sind, da diesbezügliche Gerichtsurteile bekannt sind.
Bei einer weiteren Hausverwaltung handelt es sich um die WEG-Verwaltung einer Verwandten des Hausmeisters, mit gleichem Familiennamen.

Empfohlene Maßnahmen
Schauen Sie sich die von der Hausverwaltung empfohlenen Dienstleister genau an.
Es kann sich um eine gute Empfehlung handeln. Muss es aber nicht.
Prüfen Sie, ob wirklich alle Rechnungen eine Daseinsberechtigung haben.
Prüfen Sie, ob die Kosten angemessen und nicht überhöht sind.
Machen Sie bei Bedarf Alternativ-Vorschäge von Ihnen persönlich bekannten Dienstleistern und beobachten Sie die Reaktion des Verwalters.

Unqualifizierte Handwerker, aber Freunde des Verwalters

Hausverwalter plant Balkonsanierung mit unqualifizierten Handwerkern, die sich als seine Freunde und Bekannte herausstellen.

So sollte ein Parkettleger eine anspruchsvolle Balkon- und Gaubensanierung durchführen.
Schaden kann durch Gerichtsurteil in letzter Minute vermieden werden.

Praxisfall:
Die Rückfassade zweier nebeneinander liegender Häuser soll gestrichen und die gemauerten, stark sanierungsbedürftigen Balkone überholt werden.
Für diese umfangreichen Arbeiten (Betonsanierung) mit einem Auftragsvolumen von ca 50.000 €  holt der Verwalter zwei Handwerker-Angebote ein:

1. Fa. Achim G.,  “Planung + Ausführung von Innenausbauten”
2. Fa. Oliver B. , “Fliesenfachbetrieb”

Interessierte Miteigentümer lassen sich vom Verwalter Kopien der Angebote geben und stellen fest:
– auf keinem der Angeboten wird eine Festnetz-Telefonnummer aufgeführt. Lediglich eine Handy-Nr.
– keiner der beiden Handwerker sind im Telefonbuch zu finden, noch in den Gelben Seiten!
– keiner der Handwerker kommt aus dem Ort, in dem die Balkonsanierung stattfinden soll. Sondern sie sind ansässig in kleinen Orten, ca 30 km entfernt und nahe dem Wohnort des Verwalters
– ein Besuch an den angegebenen Adressen der angeblichen Handwerksbetriebe zeigt, dass es  k e i n e  Werkstätten, Büro oder Handwerksbetriebe gibt! Auch Nachbarn ist auf Nachfrage von Handwerksbetrieben nichts bekannt.
Unter den angegebenen Adressen finden sich Wohnhäuser. Auf einem Klingelschild befindet sich der Name des angeblichen Handwerkers.

Daraufhin werden die beiden Handwerkerangebote der Handwerkskammer zur Beurteilung vorgelegt. Es wird dort festgestellt, dass keiner der beiden Anbieter die nötige handwerkliche Qualifikation zum Ausführen der geplanten Balkonsanierung hat.

1. Herr Armin G. ist mit dem Fliesen-, Platten- und Mosaikleger-, Estrichleger – und Parkettlegerhandwerk im Verzeichnis der zulassungsfreien Handwerke eingetragen.
Ferner besteht eine Eintragung mit dem Holz- und Bautenschutzgewerbe im Verzeichnis der handwerksähnlichen Gewerbe.
Die im Angebot von Herrn G. aufgeführten Arbeiten im Bereich der Betonsanierung bzw. das Anbetonieren werden durch dei Eintragung n i c h t  abgedeckt.
Er ist  n i c h t  befähigt diese Arbeiten durchzuführen.
2. Herr Oliver B. ist  n i c h t  im Verzeichnis der zulassungsfreien Handwerke eingetragen.”
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Fragen:
* Ist ein Verwalter nicht verpflichtet, Handwerker sorgfältig auszusuchen?
Kann es angehen, dass er Freunden, Bekannten oder ehemaligen Schulkameraden “mit Aufträgen versorgt”, wohl wissend, dass diese nicht qualifiziert sind?
In der Tat sollte der Parkettleger Armin G. mit der Ausführung der anspruchsvollen Betonsanierung beauftragt werden!
Sein Mitbewerber, Oliver G., hatte noch nicht einmal diese Kenntnisse!

* Wie darf man sich den “Dank” dieser unqualifizierten Handwerker gegenüber dem Vermittler der Aufträge vorstellen? Es ist bekannt, dass unseriöse Hausverwalter “Vermittlungsprovisionen” entweder in bar als Schwarzgeld oder als Leistung zur Verschönerung ihres Wohnhaus entgegennehmen. Dies ist nicht nur ein “Beibrot” sondern oft eine der wichtigsten Einnahmequellen.

* Wie stellt sich die Frage der Gewährleistung bei unqualifizierten Handwerkern?

* *Wer muss für später für auftauchende Schäden zahlen? Eigentümergemeinschaft? Sicher.


Empfohlene Gegenmaßnahmen

Sobald eine größere Sanierung oder Instandsetzung ansteht: lassen Sie sich eine Kopie der Angebote aushändigen.
Prüfen Sie die Angebote, wenn möglich, auf Unstimmigkeiten, fehlende Angababen und Stimmigkeit.
Kontaktieren Sie im Zweifel die Handwerkskammer oder einen Ihnen bekannte Handwerker, mit der Bitte um seine Einschätzung zu diesem Angebot.