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Hausgeldabrechnung, Jahresabrechnung, Gesamtabrechnung, Einzelabrechnung

Nebenkostenabrechnung: was darf umgelegt werden? Wie reagieren bei Fehlern?

Nach Eigentümerwechsel überhöhte Hausmeisterkosten - SWR Marktcheck - (Video 12min)

20 Millionen Nebenkostenabrechnungen werden jährlich erstellt.
Beispiel: Großraum Stuttgart, ein Mietshaus mit 5 Parteien. Doch seit das Haus vor kurzem an eine Immobiliengesellschaft verkauft wurde – ist das Wohnen teurer geworden und plötzlich wird aus dem jahrelangen Guthaben auf der Abrechnung eine Nachzahlung.
Denn mit dem Besitzer wechselt auch der Hausmeisterservice. Die Kosten stiegen um fast das dreifache!
Wichtig: der Vermieter hat die Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen.

Größere Reparaturen dürfen auch nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Achtung: es ist zu prüfen, ob der Vermieter keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat, der Reparaturen mit einschließt.
Bei plötzlich und unerwartet hohem Stromverbrauch: bitten Sie den Stromanbieter um eine “Befundsprüfung”, d.h. der Stromanbieter soll mithelfen, den gestiegenen Verbrauch (hier: 7 x so hoch) aufzuklären und einen technischen Defekt des Stromzählers auszuschließen.

Verwalter-Sonderhonorar für angebliche Leistung (“Koordination” Rauchmelder)

Sonderhonorar: Nicht berechtigt, falsch berechnet, falsch kontiert und in der Jahresabrechnung nicht als "Sonderhonorar" ausgewiesen

Wann darf ein WEG-Verwalter Sonderhonorar berechnen?
Die meisten Aufgabe einer Hausverwaltung sind mit dem Verwaltervertrag abgegolten.
Nur für einige wenige Aufgaben, darf der Verwalter Sonderhonorar-Rechnungen erstellen.
Und auch nur, wenn es sich um eine besondere Leistung handelt oder eine Erstattung (z.B. Portokosten), die im Verwaltervertrag festgehalten ist – und die Rechnung vom Betrag her angemessen und nicht überhöht ist.

Praxisfall:
Der WEG-Verwalter ist bekannt dafür, jährlich zahlreiche Rechnungen über Sonderhonorar zu stellen. Die Rechnungen schreibt er an die WEG mit Anschrift c/o Hausverwaltung X.
Die Eigentümer erfahren von dieser Rechnung nur wenn sie den Ordner mit den Rechnungsbelegen sorgfältig durchsehen. Diese Aufgabe obliegt dem Beirat, der der  Eigentümergemeinschaft über die Richtigkeit der Abrechnung Auskunft gibt.

Im Fall dieser Hausverwaltung besteht ein sehr gutes Verhältnis zum Beirat – alle Rechnungen der Verwaltung werden anstandslos akzeptiert und die übrigen Eigentümer über Ungereimtheiten nicht informiert.

So auch diese völlig überzogene Rechnung der Hausverwaltung, die die allgemeine Pflicht zur Anbringung von Rauchmeldern als Anlaß für eine Sonderrechnung nahm.
Eine Leistung wurde nicht erbracht. Lediglich die Beauftragung der Fa. Objektus mit der Installation der Rauchmelder. Diese Beauftragung einer Dienstleistungsfirma gehört aber zum Aufgabenbereich eines Hausverwalters, der mit dem Grundhonorar abgedeckt ist.
Dies weiß die Hausverwaltung sehr wohl und ließ sich zur leichteren Durchsetzung ihrer Forderung von den unwissenden Miteigentümern in der vorangegangenen Eigentümerversammlung einen Beschuss über diese “Zusatzleistung” absegnen.

Daraufhin wurde untenstehende Sonderhonorar-Rechnung mit blumigem Text erstellt und der Betrag vom WEG-Konto abgebucht:

RECHNUNG NR ….
Für den außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegenden Mehraufwand in Bezugnahme auf die Abwicklung und Koordination der Rauchwarnmelder Im Kalenderjahr 20… erlauben wir uns, Ihnen gemäß Beschluß der Eigentümerversammlung folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
25 Wohneinheiten à 10 € – 250 €
zzgl. MwSt. 19 % – 47,50 €
Gesamtbetrag: 297,50 €

Es handelt sich um eine Rechnung ohne erbrachte Zusatzleistung.
Die Leistung des Verwalters besteht lediglich darin, die Rechnung geschrieben zu haben.

Buchhalterische Behandlung der Rg. über Sonderhonorar “Koordination Rauchmelder”:

a) Fehlerhafte Verbuchung
Buchhalterisch gefordert wird der separate Ausweis von Sonderhonorar des Verwalters.
Dies wurde hier nicht beachtet. Nicht ohne Grund, denn dann würde diese nicht berechtigte Rechnung schneller auffallen.
Also wurde diese Rechnung unter der Kontenposition “Laufende Reparaturen der Wohnungen” verbucht entnommen.

b) Fehlerhafte Anzahl Wohneinheiten
Die Anzahl der Wohneinheiten ist 25. Die Anzahl der Wohnungen nur 24. Als eine separate Einheit wird der Garagenhof behandelt.
Es ist somit unkorrekt Sonderhonorar für  “25 Wohneinheiten” (s.o.) zu berechnen, denn in den Garagen wurde bisher kein Raumelder angebracht.
Die Zusatzkosten der Wohneinheit “Garagenhof” wurden zudem unkorrekterweise den “Wohnungen” in Rechnung gestellt.

c) Fehlender Ausweis als “Sonderhonorar” der Verwaltung
In der Jahresabrechnung muss Sonderhonorar als Sonderhonorar erkenntlich sein und ist unter dieser separaten Position auszuweisen. Obwohl die Position “Zusatzkosten Hausverwaltung” für das Sonderhonorar kürzlich eingerichtet wurde, zog der Verwalter vor, diese Rechnung unter dem “Kto 3100 Laufende Reparaturen Wohnungen” zu verbuchen.

Fazit:
Die Sonderhonorar-Rechnung zur “Koordination der Rauchwarnmelder” ist nicht nur inhaltlich nicht berechtigt, da die Beauftragung von Dienstleistern zum normalen Arbeitsgebiet des Verwalters gehört – die Rechnung ist auch zu hoch und falsch berechnet, falsch kontiert worden.
Dies alles ist kein Zufall, es hat Methode.

Nachtrag:
An Selbstbewußtsein fehlt es diesem Verwalter nicht und so stellt er sich auf seiner Internetseite wie folgt dar:
“Die Hausverwaltung X ist Mitglied im BFW, dem Bundesfachverband für Wohnungs- und Immobilienverwalter. Dieses Gütesiegel garantiert Ihnen professionelle Dienstleistungen und ständige Fort- und Weiterbildung der Mitarbeiter unseres Unternehmens.”
Den anderen großen Verwalterverband, in dem er seit Jahren Mitglied war, erwähnt er nicht mehr auf seiner Webseite. Nach wiederholten Beschwerden über diesen Verwalter hat man ihm ggf. den Austritt nahegelegt.

Geschenke des Verwalters an Hausmeister – ohne Wissen aber auf Kosten der WEG

Wie WEG-Hausverwalter sich durch Geschenke die Zuneigung des Hausmeister erhalten - und zusätzlich daran verdienen

Ein Verwalter hat gerne alles im Blick. Nur kann er nicht immer überall vor Ort sein. Hilfreich sind da “Hausmeister”, auch wenn die einzige Tätigkeit darin besteht, zweimal wöchentlich die Mülltonnen an den Straßenrand zu stellen.
Wenn sie fest angestellt sind, kann es sein, dass dieser Personen überbezahlt sind. Sinnvoll ist deshalb ein externer Hausmeisterdienst, der flexibler kündbar ist.

Besonders wenig seriöse Hausverwalter legen Wert auf ein besonders gutes Verhältnis zum “Hausmeister”.  Auch wenn seine Leistung bereits überbezahlt ist…. zu Weihnachten möchte sich der Verwalter festlich-dankbar für die gute Zusammenarbeit zeigen und lässt Geschenk-Korbe und Präsente (Weine, Schokoladen usw.) durch eine externe zusammenstellen und ausliefern.

Die Geschenke lässt der Hausverwalter dem Hausmeister zukommen….. die Kosten hierfür tragen die Miteigentümer.

Es fällt auf:
– Die Eigentümer werden in der Regel über ihre großzügigen Gesten/Geschenke n i c h t  informiert.
– die Beiräte, die diese Rechnungen im Rahmen der Belegprüfung sehen sollte, ignorieren sie oder schweigen gegenüber den übrigen Miteigentümern.
– bestellt werden die Geschenke im November, ausgeliefert an den Hausmeister im Dezember
– die Weiterbelastung dieser Kosten – die zudem die die Eigentümergemeinschaft trägt und nicht der Verwalter – erfolgt gerne im nächsten Jahr.
Warum? Wären nicht Zeit genug vorhanden, die Berechnung im Auslieferungsjahr erfolgen zu lasen?
Natürlich. Aber wie so oft, wo es nicht auffallen soll, werden Dienstleistung und Rechnung/Bezahlung jährlich getrennt.
Der Grund: ein Prüfung soll erschwert werden und der Zusammenhang vertuscht.

Praxisfall:
Ein Hausverwalter lässt sich von einer Spirituosen-Firma 60 Präsentpakete erstellen und liefern.. Ware und Verpackung netto 1.570,52 €, inkl. MwSt: 1.822,60 €

Zusatzinfo auf der Rechnung an den Verwalter vom 28.11.: “Wir haben 60 Präsentkörbe im wertmäßig fast gleichem Inhalt zusammengestellt. Wert je Korb: 30,38 €.”

Die Kontrolle ergibt: 1.822,60 / 60 = 30,38 € brutto. Stimmt also.
Der Nettowert je Paket beträgt 1.570,52 / 60 = 26,17 €.
Der Verwalter hat also 60 Körbe für 60 Hausmeister o.ä. bestellt.

Obwohl  zwischen Erhalt der Rechnung (28.11.) und dem Jahresende (31.12) noch genug Zeit wäre, die Rechnung für die finanzielle Weiterbelastung an die Eigentümer zu erstellen…. befindet sich keine diesbezügliche Rechnung in den Abrechnungsunterlagen.
Ein Grund mehr, sich schon die Belege des nächsten Jahres anzusehen – und – bingo! – es gibt eine Rechnung und zwar vom 02. Januar des Folgejahres.

Der Verwalter schreibt einer Rechnung an die WEG, die von ihrem Glück nichts weiß  (einen diesbezüglichen Beschluss oder eine Info des Hausverwalters/Beirats gab es nie). Auch diese  Rechnung haben die Eigentümer nie gesehen, weil der Verwalter sie praktischerweise an sich selber schreibt. Auffallend die unsinnige Argumentation und die schwulstige Ausdrucksweise, typisch für unseriöse Hausverwalter:

An die WEG Mustergemeinschaft,
c/o Hausverwalter XY
Hausverwalterstr. 10
0000 Hausverwalterstadt

Rechnung-Nr. ….            Datum: 02. Januar…….
“Mit Rücksicht darauf, dass aus sozialversicherungs- und steuertechnischen Gründen in den meisten Fällen das sonst übliche Weihnachtsgeld ab 1999 nicht mehr gezahlt werden kann, habe wir im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Motivationsanreiz folgenden Mitarbeiter/Mitarbeiterin ein attraktives Weihnachtsgeschenk überbringen lassen: für Herrn …(Name des Hausmeisters)


Freundliche Grüße,
Unterschrift Verwalter
Steuernummer vorhanden,, Kontoverbindung fehlt auf dieser Rechnung. Warum?

Was fällt auf?
Gekauft hat der Hausverwalter die Präsente inkl. Verpackung für 30,38 € brutto.
Weiterberechnet an die Eigentümer wurden diese Präsente für 52,70 €  (49,70 € + 3 €).
Differenz: 22,32 €.
x 60 Präsente = 1.339,20 €

Der Verwalter hat nicht nur die Bindung zum bereits überbezahlten “Hausmeister” gestärkt, er hat ganz nebenbei und ohne Leistung – nur durch das Schreiben von Rechnungen – 1.340 € dazuverdient.
Die Eigentümer sind hierüber nicht informiert. Weder vom Verwalter noch vom Verwalter-nahen Beirat.

Steuerersparnis bei Haushaltsnahen Dienstleistungen

Wie Sie mit der Nebenkostenabrechnung vom Staat Geld zurück bekommen

Der Mieter einer Mietswohnung oder der Eigentümer einer selbstgenutzten Wohnung hat die Möglichkeit, einen Teil der Nebenkostenabrechnung steuerlich geltend zu machen und damit seinen zu zahlenden Steuerbetrag zu verringern.

Grundsätzlich kann jedoch nur derjenige diese Steuerersparnis nutzen, der auch die Kosten getragen hat. Das heißt: wenn z.B. Mietern die Kosten für ausgeführte Arbeiten nicht auferlegt wurden, können sie auch nicht die Steuerersparnis nutzen.

Grundlage hierfür sind:
a) der Ausweis der “Haushaltsnahen Dienstleistungen” und “Handwerkerleistungen” die der Vermieter der Nebenkostenabrechnung des Mieters/des Miteigentümers beifügten sollte.
b) weitere Rechnungen für Arbeiten, die der Mieter/der Miteigentümer in Auftrag gegeben hat und die er (zwingend!) per Überweisung bezahlt hat.
c) betroffen sind nur die Lohnanteile der Rechnungen, d.h. die Rechnungen sollten zuvor vom Handwerker mit einem Betrag für den Lohnanteil und den Materialanteil ausgewiesen werden (“Der Lohnanteil dieser Rechnung beträg … €”).
d) es gibt Maximalbeträge für die steuerliche Absetzung

Unter a) wird in 2 Gruppen unterteilt:
1. “Haushaltsnahe Dienstleistungen” gemäß § 35a Abs. 2 Satz 1 EStG
Ablesedienste und Abrechnung bei Verbrauchszählern (Strom, Gas, Wasser, Heizung, usw.)
Gärtner, Fenster reinigen, putzen, bügeln, Hausmeister, Hauswarte
Hausreinigung, Reinigung von Kleidung, soweit diese im Haushalt des Steuerpflichtigen erbracht wurden, Umzugsdienstleistungen, Wachdienst, Winterdienst, Betreuung
eines Haustieres
Steuerermäßigung: 20% (mit Maximalbetrag 4.000 €/Jahr)

2.  “Handwerkerleistungen” gemäß § 35a Abs. 3 EStG
Beispiele: Gartenpflege, Gartengestaltung, Graffitibeseitigung, Hausschwammbeseitigung, 
Reparatur von Waschmaschine/Trockner/Spülmaschine,
Wartung Feuerlöscher, Heizung, Öltankanlagen, Pumpen, Abwasser-Rückstau-Sicherung,
Aufzug, Fahrstuhl,
Kaminkehrer oder Schonsteinfeger, Mauerwerkssanierer,
Montageleistung beim Möbelkauf, Schadstoffsanierung, Trockenlegung von Mauerwerk,
Wasserschadensanierung usw.
Steuerermäßigung: 20% (mit Maximalbetrag 1.200 €/Jahr)

Von der Hausverwaltung sollte ein Ausweis der zu nutzenden Beträge erstellt werden, wie z.B.:

In der Steuererklärung wird der der Betrag im Formular “Mantelbogen” auf der 3. Seite in Zeile 72 und 73 eingetragen.

Und nochmals per Video erklärt:

Eine leicht verständliche Zusammenfassung wurde von der Lohnsteuerhilfe in München erstellt. Hier der Link: https://www.ihre-lohnsteuerhilfe-in-muenchen.de/35a-estg-haushaltsnahe-dienstleistungen-und-handwerkerleistungen.html

Offizielle Erklärung des Bundesministeriums der Finanzen:
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Downloads/BMF_Schreiben/Steuerarten/Einkommensteuer/2016-11-09-Paragraf-35a-EStG.html

Bundesministerium der Finanzen:
Beispielhafte Aufzählung begünstigter und nicht begünstigter haushaltsnaher Dienstleistungen und Handwerkerleistungen;

Link: http://www.wohnen-im-wandel.de/fileadmin/p/10/Beispielhafte_Aufzaehlung_beguenstigter_und_nicht_beguenstigter_haushaltsnaher_Dienstleistungen_und_Handwerkerleistungen.pdf

Vom Verwalter akzeptiert: überteuerte Handwerker-Rechnungen mit Pauschalpositionen

Nicht vergleichbare, nicht überprüfbare, oft überteuerte Rechnungen - zum finanziellen Schaden der Eigentümergemeinschaft

Von Handwerkern erstellte Pauschalrechnungen sind weder vergleichbar noch nachvollziehbar und oft maßlos überteuert.

Ein Handwerker, der diese Art von Rechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber ausstellt, will “Kasse machen”. Dies geht nur in Abstimmung mit einem unseriösen Hausverwalter, denn ein seriöser würde sich gegen diese Art Rechnung wehren.
Und wenn der Handwerker sehr gut verdient – ist das Wohl des unseriösen Hausverwalters auch nicht weit entfernt. All dies geht zu finanziellen Lasten der Eigentümergemeinschaft.

Denn die Gemeinschaft wird bei einem verwaltertreuen Beirat über diese Art der Unregelmäßigkeit nicht informiert. Warum auch? Wo ein “Happen” für den Verwalter abfällt ist auch ein “Happen” für den Beirat möglich.

Beispiel für ein Rechnung mit Pauschalpositionen:
In diesem Fall muss angenommen werden, dass der “Schimmel” in der Wohnung durch einen Haar-Riß im oberliegenden Balkon verursacht wurde, verbunden mit wochenlang stehendem Wasser, da der Ablauf über längere Zeit unzufriedenstellend war.

Kurioserweise werden die Malerarbeiten von der gleichen Firma ausgeführt, die zuvor den oberliegenden Balkon bearbeitet hatten. Es ist selbstredend, dass die Ursache für die Feuchtigkeit in der unterliegenden Wohnung “natürlich nicht” in einem Fehler in der Bearbeitung des oberliegenden Balkons zu finden ist.

Der Architekt, mit dem die Balkonsanierung zuvor stattgefunden hatte, hatte diese Handwerkerfirma finanziell “kurz gehalten”, so dass auf ihren Rechnungen manche Positionen nicht bezahlt und gestrichen wurden.
Nun werden sie von der Hausverwaltung beauftragt ihren eigenen Schaden zu reparieren und haben dazu die Möglichkeit, dies ohne begleitenden Architekt zu tun, dem die Unverhältnismäßigkeit dieser Rechnung sicher aufgefallen wäre.
Also eine Möglichkeit, ausgefallenen Gewinn einzuholen.
Denn Verwalter und Beirat prüfen nicht auf Sinn und Sinnhaftigkeit der Rechnung.

Die Handwerkskammer teilte auf Nachfrage mit, dass ein Handwerker diese Art Pauschal-Rechnung nur erstellen darf, wenn er die Zustimmung des Auftraggebers (Verwalters) hat bzw. zuvor ein entsprechendes “Pauschal-Angebot” eingereicht hatte, das akzeptiert wurde.

Ein Verwalter ist verpflichtet wirtschaftlich zu handeln.
Dies ist hier eindeutig  n i c h t  der Fall, sondern das Gegenteil.
Der Verwalter hat in mehrfacher Weise unwirtschaftlich und entgegen den Interessen der Eigentümer gehandelt.

Wir fassen zusammen:
die Handwerksfirma behebt ihren eigenen Schaden und berechnet diese Arbeiten

die Handwerksfirma reicht ein Pauschal-Angebot ein bzw. der Hausverwalter akzeptiert eine nicht nachprüfbare, nicht vergleichbare Rechnung aus Pauschalpositionen

ein Vergleichs-Angebot von einem anderen Handwerker holte der Verwalter nicht ein

die vorherigen Rechnungen für die Balkonsanierung dieser Handwerkerfirma waren zuvor vom Architekten gekürzt worden

die Summe der Pauschalrechnung von über 4000 € scheinen deutlich zu hoch

Die Positionen der Rechnung, die nur aus Pauschalpositionen besteht:
1,00 pschl. Abdecken und Abkleben …150,00 €
1,00 pschl. Staubwand erstgellen und Entfernen … 350,00 €
1,00 pschl. Reinigen der befallenen Schadstellen … 50,00 €
1,00 pschl. Tapete entfernen … 100,00 €

1,00 pschl. Decke- und Wandflächen mit Kalkglätte …1.750,00 €
aufbringen und Glätten (Kalziumsilikatplatten kleben)
vorgenannten Fläche mit Silikatgrundierung streichen und rollen,
wie vor mit einer Innensilikatfarbe, weiss leicht getönt streichen und rollen.

2,00 Trocknungsgerät aufstellen à 75 € … 150,00 €
2,00 Miete für 11 Tage à 30,00 € … 660,00 €

1,00 Stk Baustelle einrichten … 100,00 €
1,00 Stk fachgerechte Entsorgung … 75,00 €

Summe 3.385,00 € + MwSt. 643,15 € = 4.028,15 €

Sonderhonorar für Auskunft Creditreform eines langjährigen Miteigentümers

Wieder unnötige und unsinnige Kosten - verursacht vom WEG-Hausverwalter

Der WEG-Hausverwalter kann nur sehr wenigen, klar definierten Fällen die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung verweigern.
Dies z. B., wenn eine große Zahlung (z.B. Sonderumlage) für den künftigen Eigentümer ansteht und es offensichtlich ist, dass er nicht über ausreichende finanziellen Mittel verfügt.
Nur in diesem speziellen Fall, wenn bereits wenn bereits Zweifel zu der finanziellen Situation des Käufer vorhanden sind, ist eine Überprüfung der Bonität sinnvoll. Diese Konstellation ist äußerst selten.

Warum also berechnet der Verwalter Kosten für eine angeblich eingeholte Auskunft zur Bonität eines neuen Eigentümers? “Angeblich” -weil seiner Sonderhonorar-Rechnung keinerlei Anlage beigefügt ist, aus der die Eigentümergemeinschaft die Bonität des Neueigentümers entnehmen kann.

Kritik:
– die Einholung einer Bonitätsauskunft bei der Creditreform ist unnötig, da der Verwalter seine Zustimmung bis auf seltene Einzelfälle nicht verweigern kann
– die Kosten von 65 € netto ist nicht nachvollziehbar, die wirklichen Kosten werden auf ca. 10 € geschätzt
– ob eine Bonitätsauskunft wirklich eingeholt wurde ist unklar, da sie der Rechnung nicht beigefügt und auch sonst dem Nutznießer – der Eigentümergemeinschaft – nicht zur Verfügung gestellt wurde
– in diesem Fall war der Käufer der Wohnung ein langjähriger Miteigentümer der WEG.
Umso unsinniger die Initiative des Verwalters, eine Bonitätsauskunft für diesen einzuholen
– buchhalterisch verbucht wurden diesen Kosten einmal wieder und unkorrekterweise auf das Konto “3050 Sonstige Kosten“, anstatt auf das Konto “Sonderhonorar der Verwaltung”.

“Für die Einholung einer Auskunft beim Verein Creditreform über Herrn A… berechnen wir Ihnen folgende Kosten:
Pauschale für die Anfrage beim Verein Creditreform: 65,00 € + MwSt. 12,65 €
= Rechnungsbetrag 77,35 €

 

Informationspflicht und Stellungnahme des Beirats gegenüber den Miteigentümern

Abrechnung, Wirtschaftsplan und Kostenvoranschläge

Der WEG-Verwaltungseirat ist die ständige Vertretung der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Hausverwalter.  Er vertritt die Interessen der Gemeinschaft und darf sich nicht zum “Spielball” oder “Handlanger” des Verwalters machen.
Im Gegenteil: er sollte kritisch gegenüber der Verwaltung eingestellt sein, die als Dienstleister für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist.

Seine Aufgabe ist es den Verwalter zu unterstützen – aber nicht für ihn zu entscheiden.
Der Beirat hat  k e i n e  Entscheidungsbefugnis, auch wenn es manche Hausverwaltungen mit einem Verwalter-nahen Beirat gerne so sehen und WEG-relevante Entscheidungen von der Eigentümergemeinschaft auf den 3-köpfigen Verwaltungsbeirat transferieren möchten.
Deshalb sind Beschlüsse, bei denen z.B. der Beirat nach der Jahresversammlung über die Beauftragung von Dienstleistern entscheiden soll als ggf. anfechtbar anzusehen.

Weiter soll er prüfend tätig sein betreffend: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Kostenvoranschläge soll er mit seiner Stellungnahme versehen.
Aufgrund seiner besonderen Position, die ihm Zugang zu Informationen ermöglicht, die für andere Miteigentümer nicht zugänglich sind, hat der Beirat dazu die Pflicht, die Eigentümergemeinschaft  über wichtige Dinge zu informieren, von denen er Kenntnis gewonnen hat. Der Beirat hat somit eine Informationspflicht und er sollte eine Stellungnahme abgeben.

So hat das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 31. März 2009 – 24 W 183/07 entschieden, dass eine Kenntnis des Verwaltungsbeirats unter Umständen den übrigen Eigentümern zugerechnet werden kann.
D.h.:  hat der Verwaltungsbeirat von wichtigen Dingen Kenntnis erlangt, so kann unter Umständen vorausgesetzt werden, dass die übrigen Miteigentümer den gleichen Kenntnisstand haben, da sie zuvor vom Beirat in Kenntnis gesetzt (informiert) worden sind.

Dies ist insbesondere für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüche oder der Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund relevant. Sollte wegen einer mangelnden Aufklärung der übrigen Eigentümer durch den Verwaltungsbeirat ein Schaden der WEG entstehen, besteht hier eine Ersatzpflicht.

Die Begründung des Kammergerichts:
“Nach § 29 Abs. 3 WEG ist es u.a. Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die Rechnungs- und Belegprüfung des Wohnungseigentumsverwalters durchzuführen und mit einer Stellungnahme zu versehen.

Wohnungseigentumsgesetz – § 29 Verwaltungsbeirat:
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

Diese Tätigkeit schließt ein, die Wohnungseigentümergemeinschaft in angemessener Zeit zu informieren, wenn ihm bei Prüfung der vom Verwalter vorgelegten Unterlagen Tatsachen bekannt werden, die eine Abberufung des Verwalters und eine Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen könnten. Er kann dazu die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung veranlassen oder selber gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen, wenn der Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen.

Aufgrund dieser organschaftlichen Befugnisse des Verwaltungsbeirats erscheint es angemessen, die Antragsgegner so zu behandeln, als ob die Wohnungseigentümergemeinschaft informiert gewesen wäre, sofern der Verwaltungsbeirat diese nicht in angemessener Zeit einberufen hat, nachdem er selbst Kenntnis erlangt hat (so für die Kenntnis der Generalversammlung einer Genossenschaft bei entsprechender Kenntnis des Aufsichtsrats BGH NJW 1984, 2689-2690 und BGH NJW-RR 2007, 690-692 und für die Wissenszurechnung eines Mitglieds des für die Kündigung zuständigen Organs BGH, Urt.v. 05.04.1990, Az.: IX ZR 16/89, dokumentiert bei juris).
Dem Verwaltungsbeirat steht aber eine Überlegungsfrist zu. Diese ist vorliegend nach Auffassung des Senats nicht überschritten, so dass es im Ergebnis bei der vom Landgericht getroffenen Einschätzung bleibt.”

Hausgeldabrechnung: Verteilung von Aufzugskosten

Wie ist mit den Kosten von Wartung, Reparatur für Aufzüge vorzugehen? Was kann umgelegt werden? Ein Artikel der LBS

Das tägliche Auf und Ab: Wenn Gerichte sich mit Personenliften befassen müssen (BILD)

Berlin (ots) – Wir benutzen ihn fast täglich und machen uns in der Regel keine Gedanken darüber. Der Aufzug gehört in vielen Büro- und Wohngebäuden schlichtweg zum Alltag. Nur wenn er mal stecken bleibt oder wegen Wartungsarbeiten tagelang ausfällt, werden wir uns dessen so richtig bewusst. Was die wenigsten Menschen wissen dürften: Es gibt in Deutschland auch eine umfangreiche Rechtsprechung zu diesem Thema, die der Infodienst Recht und Steuern der LBS in seiner Extra-Ausgabe vorstellt.

Meistens geht es bei den Lift-Fällen, die vor den Schranken der Gerichte landen, ums Geld. Also um die Frage, wer sich alles an den Wartungskosten beteiligen muss und ob der Einbau eines Aufzuges zur Erhöhung der Miete führen kann. Manchmal sind es auch Probleme mit der Verkehrssicherungspflicht – dann nämlich, wenn ein Lift nicht so funktioniert, wie er soll, und wenn dabei Menschen zu Schaden kommen.

Kann man eigentlich von jemandem verlangen, dass er die Aufzugkosten mitträgt, obwohl er gar keinen Nutzen davon hat? Hier ist die Rechtsprechung im Laufe der Jahre zu der Überzeugung gekommen, dass Erdgeschossbewohner in jedem Falle zahlen müssen.
Zwar werden sie in der Regel selten damit fahren (vielleicht nur dann, wenn es einen Keller oder einen Dachboden gibt), aber der Lift ist nun mal ein Bestandteil des gesamten Objekts.
Ähnlich wie ein Gemeinschaftsgarten, den ja auch nicht alle in gleichem Umfang nutzen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 103/06) wies mit dieser Begründung die Klage von Bewohnern einer Seniorenanlage zurück, die ihr Appartement im Erdgeschoss hatten und deswegen nicht bezahlen wollten. Die Umlage benachteilige den Mieter “nicht unangemessen”, befanden die Richter.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter nicht einmal theoretisch die Chance hat, einen Lift zu nutzen, weil er nämlich in einem anderen Gebäudeteil wohnt. So ging es einem Mieter in Berlin, dessen Wohnung im vierten Stock eines Quergebäudes lag, während der Aufzug nur das Vorderhaus bediente. Es schien dem Betroffenen dann doch ungerecht, dass er trotzdem einen finanziellen Anteil leisten sollte. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 128/08) befreite ihn davon. Es sei in der Rechtsprechung “anerkannt”, dass die komplett “ausgeschlossenen” Mieter nicht beteiligt werden dürfen.

Manchmal bereitet der nachträgliche Einbau eines Aufzugs Ärger – zum Beispiel deswegen, weil es vor Ort eine Erhaltungsverordnung gibt, die mietpreiserhöhende Modernisierungen verbietet. Genau das war das Problem in Berlin-Pankow. Zwar war grundsätzlich schon ein Lift genehmigt, beim nachträglichen Wunsch eines weiteren Zwischenhalts stellte sich die Behörde jedoch quer. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen OVG 10 B 9.11) wollte jedoch im konkreten Fall nicht so streng sein. Es sei hier ja nur darum gegangen, den zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer Wohnung zu sichern. Zudem handle es sich hier nicht um ein Gebiet mit überdurchschnittlich hoher Verdrängungsgefahr für Altmieter.

Auch Aufzüge werden alt. Es ist eine logische Folge dieser Erkenntnis, dass bei einem mehrere Jahrzehnte alten Objekt nicht alle technischen Neuerungen eingebaut sein können.
Im Raum Frankfurt etwa stoppte ein Lift in einem Parkhaus 40 Zentimeter, bevor er das Bodenniveau erreicht hatte. Eine ältere Dame stürzte, verletzte sich schwer und verklagte den Betreiber wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 3 U 169/12) sah dies nicht so. Der Eigentümer des Objekts könne nachweisen, dass der Lift regelmäßig fachkundig gewartet worden sei, letztmals zwei Tage vor dem Unfall. Mehr dürfe man nicht erwarten. Es handle sich um eine technische Störung, wie sie immer wieder mal vorkommen könne.

Eine besonders unangenehme Nachricht erhielt eine gehbehinderte Frau, die im vierten Stock eines Mehrparteienhauses wohnte, von ihrem Vermieter. Der Lift sei nach Ansicht der Aufsichtsbehörde bald nicht mehr zu betreiben (unter anderem wegen fehlender Notrufeinrichtungen) und solle deswegen modernisiert werden. Allerdings müsse sich die Mieterin daran beteiligen, selbst wenn das nicht in ihrem Vertrag vorgesehen sei.
Das Amtsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 48 C 15468/10) stellte sich jedoch voll auf die Seite der Mieterin: Sie habe erstens ein Recht auf Weiterbetrieb des Aufzuges und müsse sich zweitens an den dafür nötigen Kosten nicht beteiligen.

Muss eine private Pflegekasse für die Wartungskosten eines Treppenliftes aufkommen?
So stellte es sich jedenfalls eine Klägerin vor, die einige Jahre zuvor bereits einen Zuschuss der Kasse für den Einbau dieses Hilfsmittels erhalten hatte. Nun war sie der Überzeugung, auch die Wartung müsse bezahlt werden.
Das Landessozialgericht Baden-Württemberg (Aktenzeichen L 4 P 2397/10) lehnte dies ab. Es handle sich um kein Hilfsmittel im Sinne der Pflegeversicherung, sondern um eine Maßnahme zur behindertengerechten Ausstattung einer Wohnung. Dafür sei der Höchstbetrag durch die Antrag¬stellerin bereits ausgeschöpft.

Mieter müssen grundsätzlich nicht alle laufenden Kosten eines Aufzugs tragen, sondern (unter anderem) nur den Strom, die Prüfung der Betriebsbereitschaft und die Pflege.
Bei größeren Reparaturen ist der Eigentümer gefragt.
Das Problem: Manchmal sind beide Kategorien gar nicht auseinander zu halten, weil mit einer Lift-Firma ein Vollwartungsvertrag besteht, in dem alles enthalten ist.
Aber auch hier fand das Amtsgericht Bonn (Aktenzeichen 8 C 451/06) eine Lösung.
Es schlug in einem Rechtsstreit vor, dass von den Gesamtkosten 35 Prozent abgezogen werden sollten und nur der Restbetrag auf die Mieter umgelegt werde.

Im Regelfall müssen Eigentümer, wenn sie größere Modernisierungen an einem Objekt vornehmen wollen, dies den Mietern vorher ankündigen. Ein Hausbesitzer in Berlin hatte das nicht ordnungsgemäß getan und einen Aufzug einfach ungefragt in das Gebäude einbauen lassen. Deswegen wollte eine Mieterin aus dem zweiten Stock die Mieterhöhung für diese Maßnahme nicht mittragen. Doch der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 164/10) widersprach der Mieterin. Sie müsse bezahlen, denn der Gebrauchswert der Mietsache sei durch den Umbau unstreitig nachhaltig erhöht worden.

https://www.presseportal.de/pm/35604/2532849


Wir meinen: “Vollwartungsverträge” sind für unseriöse Hausverwalter sehr lukrativ, da sich die Handwerksfirmen oft in besonderer Weise finanziell bedanken.
Oder anders ausgedrückt: manche Hausverwaltung stellt eine Vollwartungsvertrag in Aussicht und hält gleichzeitig die Hand auf, in der sich später mehrere Hundert Euro befinden.
Die Eigentümer erfahren von solchen Praktiken nichts.

Ob ein “Vollwartungsvertrag”  abgeschlossen wurde oder nicht – diese Frage sollte dem Verwalter gestellt werden. Auch sollten die Kostenberechnungen, ob ein normaler Wartungsvertrag sinnvoller wäre oder Vollwartungsvertrag, genau hinterfragt werden.
Zu oft werden von unseriösen Hausverwaltern gemäß ihrer Sichtweise “schöngerechnet”.

Sonderhonorar für das Ablesen von Zählerständen – warum?

Die übliche Verwaltertätigkeit ist mit dem normalen Verwalterhonorar abgegolten.
Nicht jedoch für diesen WEG-Hausverwalter.

Für die außerhalb der üblichen Verwaltungstätigkeit liegende Organisation zur Ablesung der Zählerstände, Kontrolle auf Plausibilität und Übermittlung an die Versorgungsträger sowie Kontrolle der dann erhaltenen Jahresabrechnungen, erlauben wir uns, Ihnen folgende Kosten in Rechnung zu stellen:
4 Zähler à 25,00 € = 100,00 € zzgl. MwSt. 19,00 € -> Gesamtrechnungsbetrag: 119,00 €

Gehen wir davon aus, dass dieser Verwalter ca. 60 WEGs betreut, dann ergibt dies einen Umsatz von 119 x 60 = 7.140 €.
Und wieder wurde auch diese Rechnung in das buchhalterische Konto “3050 Sonstige Kosten” gebucht – anstatt auf ein spezielle Konto mit der Bezeichnung “Sonderhonorar Hausverwaltung”.
Ziel dieses Verwalters ist es Rechnungen für Leistungen zu erstellen, die bereits mit seinem Honorar abgedeckt sind – und die Eigentümer diesbezüglich unwissend zu lassen (“Sonstige Kosten”)

Wie Entscheidungen von der Hausverwaltung manipuliert werden

Manipulation oder Unfähigkeit? Wem nützt es?

Stehen wichtige Entscheidungen an legt die Hausverwaltung Übersichten und Tabellen zur Entscheidungshilfe vor.
Bei unqualifizierten oder manipulierenden Hausverwaltungen sind diese Unterlage zu hinterfragen. Oft gibt es ganz erhebliche Abweichungen oder die präsentierte Zahlen halten einer rechnerischen Prüfung nicht stand.
Deshalb sind die Fragen berechtigt “Wie sind Sie zu diesen Zahlen gekommen?” und “Wie erklären Sie diese Beträge”.
Bei Antworten wie  “Das ist so. Wir haben das geprüft. Das müssen Sie jetzt g l a u b e n.”…. empfiehlt sich das Gegenteil: die detaillierte Überprüfung aller von der Verwaltung vorgelegten Zahlen.

Sobald Verständnisfragen auftauchen, die Logik nicht einsichtig ist oder Auskünfte verweigert werden stellt sich, wie in Kriminalfällen, die Frage: cui bono – wem nützt es?

Praxisbeispiel:
Eine WEG stellt Überlegungen zur Neuorganisation der Aufgaben Hausmeisterarbeiten, Treppenhausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege an.
Möglichkeiten:
a) Beauftragung eines Hausmeisters in Vollzeit
b) Beauftragung von externen Firmen

Zum Zeitpunkt dieser Überlegung ist ein Hausmeister für die WEG tätig und mit all diesen Arbeiten beauftragt. Recherchen haben ergeben, dass der Hausmeister seine Arbeit nicht immer zufriedendstellend erledigt und weiter seine Arbeitsauslastung bei ca. 40 % liegt. Gezahlt wird aber ein Gehalt auf Basis einer 100%igen Arbeitsleistung.
Der Hausmeister versteht sich mit der Hausverwaltung bestens. Eine Änderung wünscht er nicht.

In Vorbereitung der kommenden WEG-Versammlung in der eine Entscheidung getroffen werden soll weigert sich der Hausverwalter zunächst überhaupt irgendwelche Angebote von externen Dienstleistern einzuholen. Er wollte die Miteigentümer auf der Versammlung zunächst fragen, wie sie vom Gefühl aus entscheiden würden….

Nachdem diese Haltung auf Kritik von Seiten einzelner Miteigentümer stößt, präsentiert der Verwalter eine Kostenvergleichs-Tabelle:

Wie gut erkennbar ist, sind die Kosten des angestellten Hausmeisters deutlich niedriger als die Tätigkeit externer Dienstleister.
Womit der Verwalter nicht gerechnet hatte, war die Hinterfragung seiner Zahlen:
a) die Kosten bezüglich des Hausmeisters waren nicht vollständig und
b) ist es n i c h t  zwingend notwendig alle Tätigkeiten an einen einzigen externen Dienstleister zu vergeben. Es ist ohne weiteres möglich, die Gartenpflege oder Hausreinigung unterschiedlichen Unternehmen zu übertragen.

Eine vollständige Kostenaufstellung ergab Gesamtkosten von 36.390 € für den Hausmeister.
Bezüglich der Beauftragung an externe Firmen präsentierte die Hausverwaltung diese Übersicht, die Gesamtkosten 27.167,41 € ergaben.


Noch günstiger und ohne weiteres realisierbar ist die Vergabe an verschiedene Unternehmen mit Gesamtkosten von 24.984 €.

Zusammenfassung:
Nach anfänglicher Aussage der Hausverwaltung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 32.000€ und für die externen Dienstleister bei 38.000 € jährlich.
Nach kritischer Hinterfragung lagen die Kosten für den Hausmeister bei 36.400€ und für die externen Dienstleister bei 25.000 € jährlich.

Zur Erinnerung: der Hauswart verstand sich sehr gut mit der Hausverwaltung.
Ohne kritische Prüfung von Seiten einzelner Wohnungseigentümer wären der Wohnungseigentümergemeinschaft jährliche Mehrkosten von über 10.000 € jährlich entstanden.
Honi soit qui mal y pense…. 

Wasser-Absperrventil in Etagenwohnung: Kosten trägt der Eigentümer – nicht die WEG

Kosten der Erneuerung eines Absperrventils in der Wohnung eines Eigentümers nicht zu Lasten der WEG

Bei der Akten- und Belegeinsicht im Büro des Hausverwalters wurde festgestellt, dass eine Rechnung für die Reparatur eines Wasser-Absperrventils in der Wohnung eines Miteigentümers vom Gemeinschaftskonto bezahlt wurde und als “Instandhaltung” verbucht worden war.
Der Verwalter, der seit vielen Jahren zahlreiche Wohnungseigentümergemeinschafte betreut, entgegnet darauf, dass dies so korrekt sei:  Absperrventile wären immer und zwingend Gemeinschafseigentum. Und deshalb wäre die Instandhaltung auch von der Gemeinschaft zu zahlen.

Aus der vom Handwerker eingereichten Rechnung war zu entnehmen:
1 Std. Monteur – 40,50 €
1 pauschal Kundendienstfahrzeug – 23,50 €
1 An- und Abfahrt bis 30 km – 38,58 €
1 Grohe Innenoberteil 3/4′ für Unterputzventil mit kurzer Spindel – 39 €
1 Farbset Costa neu für UP-Ventil 20-80 mm mit Metallgriff Grohe – 30,30 €
Summe: 171,86 €
+ MwSt., Gesamtbetrag 204,51 €

Aus dem Arbeitsbericht war zu entnehmen: defektes OPV-Oberteil ausgewechselt, neues Oberteil geliefert.

Da der Arbeitsbericht auf den Namen der Hausverwaltung ausgestellt wird und die Rechnung auf den Name der WEG c/o Hausverwaltung lässt die Vermutung zu, dass die Eigentümerin davon ausging, die Kosten würden von der Gemeinschaft übernommen. Ebenfalls scheint die Hausverwaltung davon ausgegangen zu sein, denn die Verbuchung erfolgte im Konto ” Instandhaltungen” und die Rg. wurde vom Gemeinschaftskonto bezahlt.

Lt. Internetseite “HAUFE” wird unterschieden zwischen einer Strangabsperrung und der Absperrung in einer Wohnung:

Absperrventil (Strangabsperrung)
Ein Absperrventil, das der Strangabsperrung eines gesamten Strangs oder Teilbereichs eines Gebäudes dient, ist Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Dies selbst dann, wenn es sich im Bereich des Sondereigentums befindet, da es dem gemeinschaftlichen Gebrauch aller oder einiger Wohnungseigentümer dient.

Absperrventil (Wohnung)
Ein Absperrventil, welches der Absperrung lediglich einer Wohneinheit dient, ist Bestandteil des Sondereigentums.

Link: https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/abc-sonder-und-gemeinschaftseigentum-3-abc-gemeinschaftseigentumsondereigentum_idesk_PI17574_HI1435053.html

Auf diesen Hinweis hin wurden die Kosten der Gemeinschaft gutgeschrieben und dem Sondereigentümer belastet.

Darf man erwarten, dass eine Hausverwaltung über die Fachkenntnisse verfügt, damit mit solchen Rechnungen korrekt umgegangen wird ?
Streng genommen hätte die Verwaltung diese Rechnung gar nicht annehmen dürfen, sie hätte direkt auf den Namen des Sondereigentümern erstellt werden müssen.

Unnötige Kosten durch Heizkosten-Zwischenabrechnungen

Ohne Beauftragung, ohne Notwendigkeit und ohne des Miteigentümers beauftragt der Verwalter eine nicht verwertbare Zwischenabrechnung

Praxisfall:
in einer Wohnung werden Wasser, Müll und Allgemeinstrom mit dem Verteilungsschlüssel “Personentage” abgerechnet. Bei einer Belegung von 1 Person sind dies 365 Personentage, bei 2 Personen 2 x 365 = 730 Personentage. Die Kosten werden im Verhältnis der “Personentage” verteilt. Dadurch sollen die Kosten so “verbrauchsabhängig” wie möglich verteilt  werden.
Um die richtigen Zahlen zu ermitteln, bittet die Hausverwaltung jährlich um Mitteilung der Personentage jeder Wohneinheit.
In diesem Fall wurde der Hausverwaltung vom Eigentümer der Wohnung mitgeteilt:
01.01. – 31.07. = Belegung mit 2 Personen
01.08. – 15.09. = keine Bewohner
16.09. – 31.12. = Belegung mit 1 Person

Umso erstaunter entdeckt der Wohnungseigentümer in der Hausgeldabrechnung nicht nur 3 verschiedene Abrechnungen für drei Perioden (185,26 €, 43,41 € und 123,37 €) sondern pro Heizkostenabrechnung eine zusätzliche Kostenposition für “Direktkosten – Kostenaufteilung”. Und zwar:
01.01. – 31.07. = 17,85 €
01.08. – 15.09. = 35,70 €
16.09. – 31.12. = 17,85 €

Wie kommt es dazu?
Die Hausverwaltung antwortet: “Die Heizkostenverordnung verpflichtet uns dazu bei Bekanntwerden eines Nutzerwechsel die entsprechende Aufteilung zu veranlassen
Die Heizkostenabrechnung ist daher korrekt erfolgt.”

Falsch.
1. Wie kommt eine Verwaltung dazu, scheinbar auf Grundlage der zuvor übermittelten Informationen zu den “Personentagen” selbständige Mutmaßungen zu einem Mieterwechsel anzustellen?
– Die Verwaltung wurde hierzu nie informiert. Lediglich die die gewünschten Angaben zu den Personentagen wurden vom Eigentümer korrekt mitgeteilt

2. K e i n e  Heizkostenverordnung “verpflichtet” eine Hausverwaltung – ohne Wissen und Einverständnis des Wohnungseigentümers bzw. Mieters – eine Heizkosten-Zwischenabrechnung (auf Kosten des Eigentümers oder Mieters)  zu veranlassen.
Diese Behauptung der Verwaltung ist Unsinn.

3. W e n n  eine Zwischenabrechnung gewünscht wird und erfolgt, dann sollte sie so erfolgen wie es die Heizkostenverordnung vorsieht: unter Berücksichtigung der Verbrauchskosten des Bewohners: “Zweck der Zwischenablesung ist es, die Verbrauchskosten der Nutzer auch dann
möglichst gerecht und nach dem Grundsatz des Verursachers aufzuteilen, wenn während der laufenden Heizperiode ein Mieterwechsel stattfindet.”

Auch diese Berücksichtigung fand bei diesen Zwischenablesungen nicht statt: die Zwischenablesungen wurden n i c h t  nach Verbrauch erstellt (- wie auch, die Wohnung wurde vom Ablesedienst nur zum Jahresende betreten), sondern nach der “Gradtagszahlen-Methode” die von der Heizkostenverordnung nur in Ausnahmefällen, als Notlösung vorgesehen ist: “Gemäß § 9 b Absatz 3 der Heizkostenverordnung kann eine Kostenaufteilung auch nach der Gradtagszahlen-Methode erfolgen, wenn dies zu einem genaueren
Ergebnis führt, bzw. die Werte der (Zwischen)ablesung abrechnungstechnisch
nicht korrekt verwendet werden können.”

4.  Weiter ignoriert die Hausverwaltung, dass die Heizkostenverordnung sehr wohl Ausnahmen zuläßt. Hierzu gehört, dass im Mietvertrag auch eine andere Berechnung der Heizkosten (wie hier z.B. pauschal) vorgesehen sein kann. Ziel ist es ja durch eine möglichst genaue Kostenverteilung den Mieter zu vor Kosten zu schützen. Haben jedoch Mieter und Vermieter eine Pauschale für Heizkosten vereinbart, dann ist diese Vereinbarung gültig.
Und über den Inhalt der Mietverträge kann diese Hausverwaltung keine Kenntnis haben.

Zusammenfassung:
diese Hausverwaltung überschritt ihre Kompetenzen indem ohne Wissen/Einverständnis von Eigentümer und Mieter – und ohne den Mietvertrag zu kennen – auf Mutmaßungen zu einem Nutzerwechsel in Eigeninitiative Heizkosten-Zwischenabrechnungen initiierte.
Ihre Erklärungen bezüglich der der Heizkostenverordnung (“die Heizkostenverordnung verpflichtet uns…) sind unsinnig.
Die Kosten dieser Zwischenablesungen sind von der Verwaltung zu erstatten.


Auszug aus der Heizkostenverordnung: § 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel:
Link: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__9b.html