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Hausgeldabrechnung, Jahresabrechnung, Gesamtabrechnung, Einzelabrechnung

“Wer nicht prüft – der zahlt!”

WEG-Versammlung: schlecht vorbereitete Beiräte und Wohnungseigentümer sind des korrupten Verwalters Freude

Als Wohnungseigentümer und Verwaltungsbeiräte sollten Sie nie unvorbereitete in eine WEG-Versammlung/Jahresversammlung gehen.
Sie  k ö n n e n  natürlich. Das kostet halt nur …. viel Geld.
Nach dem Motto “Wer nicht prüft – der zahlt

Manche halten es für wichtig, nach dem Bezahlen im Supermarkt nochmals zu prüfen, ob die der Preis der Tomaten auch korrekt abgerechnet worden ist – oder versehentlich zuviel gezahlt wurde.
Mit der gleichen oder noch erhöhten Selbstverständlichkeit sollte man sich mit der Jahresabrechnung und zu fassenden Beschlüssen bezüglich Instandhaltungsmaßnahmen auseinandersetzen. Mangels Prüfung werden andernfalls Beträge im 5-6stelligen Eurobetrag einfach “durchgewunken”.
Später dann das große Erwachen und die langen Gesichter. Aber das Geld ist weg.

Deshalb prüfen Sie alles. Und wo Sie Verständnisschwierigkeiten haben machen Sie sich schlau: entweder beim Beirat oder fachkundigen Miteigentümern, bei benachbarten Miteigentümern oder bei Eigentümerschutz-Vereinigungen bzw im Internet.


Was sollte v o r  einer WEG-Jahresversammlung geprüft werden?

1. die Abrechnung (Gesamt- und Einzelabrechnung) auf Inhalt und Verständlichkeit

2. die Einladung mit den Tagesordnungspunkten:
a) wenn Instandhaltungsausgeben geplant sind, sollten auch Kostenvoranschläge/Angebote vorliegen. Wenn nicht – warum?? Und sofort beim Verwalter anfordern.
Stellen sich die vom Gesetzt geforderten, vergleichbaren Angebote als unvergleichbare Pauschalangebote heraus oder fallen andere Unregelmässigkeiten auf (Ausschreibung hatte doch nicht stattgefunden, Leistungsverzeichnis wurde doch nicht erstellt, die ganze Maßnahme ist unsinnig oder bevorteilt nur einen einzigen Miteigentümer…)?
Dann informieren Sie am besten noch v o r  der Versammlung die übrigen Miteigentümer und empfehlen, diese Beschlüsse zurückzustellen, bis alle nötigen/wichtigen Infos vorliegen.
Ist der (Unsinns-)Beschluss erst einmal gefasst, freut sich der korrupte Verwalter. Für die Eigentümer sind nachträgliche Maßnahmen immer mühsam…

b) werden auf der Einladung zu den verschiedenen Tagesordnungspunkten (TOPs) Beschlussvorschläge (Beschlussvorlagen) übermittelt? Wenn nicht – warum?? Diese vom Verwalter anfordern und ihn bitten, diese Infos ab sofort für die nächsten Versammlungen mit der Einladung bereitzustellen.
Beschlussvorschläge zeigen, wohin “die Reise geht”, welche Absicht hinter dem TOP steckt. Ganz wichtig für Vollmachtgeber, die in der Versammlung abwesend sind und nur so ihre Entscheidung abgeben können.

Verständliche Einnahmen-Ausgaben-Darstellung der WEG-Jahresabrechnung

Untenstehend eine klare, lobenswerte, auch für Laien leicht nachvollziehbare Darstellung der Einnahmen-Ausgaben-Darstellung.

Diese Information sollten jeder Jahresabrechnung beiliegen.
Die Anfangs- und Endbestände der Konten sind zu prüfen und die Kontoauszüge müssen als Original in den Abrechnungsunterlagen vorzufinden sein.

Gesamtübersicht mit Gliederung:
Anfangsbestand zum 01.01.20…
I. Ausgaben (umlagefähig)
II. Ausgaben (nicht umlagefähig)
III. Einnahmen
IV. Interner Kostentransfer (Umbuchung Zuführung Rücklage vom Giro-auf das Rücklagenkonto)
Kontoendbestand zum 31.12.20….

einnahmen_ausgaben_darstellung_kasch_kl

Darstellung der Konto-Anfangsbestände zum 01.01.
In diesem Fall werden 3 verschiedene Konten genutzt:
a) ein “Wohngeldkonto”, ein Girokonto, für die Einzahlungen des Hausgeldes und die Bezahlung der laufenden Versorger-Rechnungen, wie Wasser, Müllabfuhr, Allgemeinstrom…
b) ein “Rücklagenkonto” für größere Investitionen oder Sanierungsmaßnahmen, die von der Eigentümergemeinschaft im Rahmen der jährlichen Eigentümerversammlung beschlossen werden.
c) ein “Festgeldkonto”, wahrscheinlich mit höheren Zinsen
Das Gesamtguthaben der WEG auf den Bankkonten setzt sich aus der Summe der drei Einzelkosten zusammen und beträgt zum Jahresbeginn 115.436,50 €
anfangsbestand_kasch_kl

 

Der untere Teil der Tabelle stellt sich wie folgt dar:
endbestand_kasch_kl

Das Gesamtvermögen auf den Konten hat sich vergrößert, es beträgt am Jahresende 125.658,93 €.
Klar dargestellt: die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in Höhe von 17.500 € und 175 €, die zunächst auf das Wohngeldkonto überwiesen und dann umgebucht wurde.

 

Empfohlene Maßnahmen:
Prüfen Sie, ob Ihrer WEG-Jahresabrechnung eine Einnahmen-Ausgaben-Darstellung unter Benennung aller Bankkonten und deren Anfangs- und Endstand beiliegt.
Prüfen Sie, ob diese für Sie verständlich ist.
Sprechen Sie mit anderen Miteigentümern. Bitten Sie den Hausverwalter um Erläuterungen. Entweder vorab, ober wenn nicht anders möglich im Rahmen der Eigentümerversammlung, so dass noch weitere Personen von Ihren Fragen profitieren können.
Ein seriöser Verwalter wird Ihnen spätestens in der WEG-Versammlung Rede und Antwort stehen.

Capital Magazin: 6 Tipps für Wohnungseigentümer

Der Trend zur Eigentumswohnung hält an. Viele Käufer wissen aber gar nicht, dass sie beim Hausgeld mal genauer hinschauen sollten

Viele Eigentümer sind mit der Abrechnung zum Hausgeld überfordert.
Endlich in den eigenen vier Wänden. Der Trend zu Betongold hält an. Doch mit der Eigentumswohnung holen sich die meisten Käufer eine Hausverwaltung an Bord, der sie blindlings vertrauen. Schließlich war sie ja schon da, als sie die Wohnung kauften. Da wird schon alles mit rechten Dingen zugehen. Leider nicht immer!
Denn einige Hausverwaltungen nutzen das Vertrauen aus, erstellen fehlerhafte und überteuerte Rechnungen. Die Beisitzer aus den Reihen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind meist überfordert. Sie wissen gar nicht, worauf sie achten müssen.

  • 1. Verträge prüfen
    Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Vereinbarungen mit der Hausverwaltung. Welche Leistungen sind eigentlich geregelt? Vergleichen Sie die Konditionen mit denen von Wettbewerbern.
  • 2. Angebote einholen
    Fordern Sie die Hausverwaltung auf, regelmäßig laufende Verträge für Versicherungen, Hausmeister, Reinigungskräfte, Gartenarbeiten oder sonstige Serviceleistungen zu überprüfen und gegebenenfalls Angebote anderer Firmen einzuholen. Lassen Sie sich die Offerten vorlegen und überprüfen Sie die Leistungen.
  • 3. Begehung vereinbaren
    Vereinbaren Sie regelmäßige Begehungen der Anlage von Beirat und Verwaltung. Prüfen Sie, welche Maßnahmen für die Instandhaltung getroffen werden müssen
  • 4. Rechnungen checken
    Die Beiräte einer Eigentümergemeinschaft sollten sich Zeit für die Prüfung der Jahresrechnung nehmen. Fordern Sie alle Belege im Original an. Prüfen Sie Gutschriften von Versicherungen, Handwerkerrechnungen und lassen Sie sich eine Liste mit allen Geldbewegungen geben.
  • 5. Kosten kalkulieren
    Oft arbeiten Hausverwaltungen mit Handwerkern ihres Vertrauens zusammen. Sie wissen, dass die Abwicklung schnell, gut und günstig läuft. Trotzdem: Verlangen Sie Angebote anderer Anbieter. Nur so können Sie sicher sein, dass der Verwalter keine Vetternwirtschaft betreibt.
  • 6. Austausch suchen
    Nehmen Sie unbedingt an den jährlichen Treffen der Eigentümergemeinschaft teil. Nur so können Sie mitreden und entscheiden. Schaffen Sie eine Plattform, auf der Sie sich mit den Beiräten und anderen Eigentümern regelmäßig und unkompliziert austauschen können. Beispielsweise über einen E-Mail-Verteiler.

 

Text von Capital, 14. August 2015

Absichtlich fehlerhafte Protokollierung: finanzieller Rahmen wurde “vergessen”

Auszug aus dem Protokoll:

” TOP 9: Vermietung des Müllraums
Die im Haus frei werdende Kellerfläche könnte gesäubert und anschließend vermietet werden nach der Kellersanierung (ca. 100 €/mtl).
Beschluss:
Der ursprüngliche Müllraum wird nach der Kellersanierung gesäubert, zu einem verschließbaren Raum umgebaut und anschliessend als Lager vermietet.”

beschluss kellerraum_kl

Im Protokoll “vergessen” wurde von der Hausverwaltung, den finanziellen Rahmen zu erwähnen.
Dieser wurde in der Versammlung mit 1200 € – inklusive Mauerwerk und Tür- festgelegt.


Strategie der Hausverwaltung:

Sie hat die berechtigte Annahme, dass kaum ein Eigentümer in der Versammlung irgendetwas notieren wird. Auch nicht der Beirat, der das Protokoll später als korrekt unterschreiben wird.
Den meisten Miteigentümern ist es auch zu anstrengend, wichtige Beschlüsse kurz zu notieren. Sie ziehen den “Glauben” an die Richtigkeit der Aussagen der Hausverwaltung vor. Ist auch weniger anstrengend.
Diesen Umstand macht sich die Verwaltung seit Jahren und Jahrzehnten zu Nutzen, indem sie wichtige finanzielle Rahmenbedingen im Protokoll absichtlich unerwähnt lässt.
Da einzig und allein das Protokoll Gültigkeit besitzt kann sich die Hausverwaltung jederzeit auf diesen Beschluss beziehen und das in der WEG-Versammlung vereinbarte Budget um ein vielfaches überziehen.
Überzogen wird es vor allem, weil die Handwerkerarbeiten deutlich teurer ausfallen, als zuvor eingeschätzt und beschlossen.
Es ist ein Klassiker unseriöser Hausverwaltungen einerseits unnötige Arbeiten und überteuerte Arbeiten ausführen zu lassen.
Die Differenz zwischen einer realistischen Rechnung und der überteuerten Rechnung, wie sie den oft dödeligen Beiratsmitgliedern im Rahmen der Jahresabrechnung präsentiert wird – den teilt sich die Verwaltung mit den Handwerkern.
So sind Rechnungen oft 30-50 % überteuert. Nach oben ist aber keine Grenze gesetzt. Wenn überhaupt kein finanzieller Rahmen vereinbart wird, bzw. bewusst nicht protokolliert, ist der Abzocke keine Grenze gesetzt.

Da die “Rechnungsprüfung” der Beiräte leider oft eine einzige Farce ist und sie oft weder vom Buchhalterischen noch vom Technischen Ahnung haben, gibt es zuätzlich ggf. die Möglichkeit auch “ohne” Rechnung, Arbeiten ausführen und bezahlen zu lassen. D.h. der beauftragte Dienstleister zahlt noch nicht einmal Steuern, was die “Gewinnmarge” der von der Hausverwaltung in Auftrag gegebenen überteuerten Arbeiten nochmals erhöht.

Viele Hausverwaltungen leben nicht vom vereinbarten, monatlichen Verwalterhonorar – sondern von dieser Art Nebeneinkünfte.

 

Empfohlene Maßnahmen:
Wenn Ihnen an Ihrem Geld gelegen ist, dann machen Sie sich die Mühe und protokollieren Sie wichtige Beschlüsse stichwortartig mit.
Dito für die Abstimmungsergbnisse, vor allem bei wichtigen oder kostspieligen Entscheidungen.
Vergleichen Sie sofort nach Erhalt des Protokolls Ihre Notizen mit dem wiedergegebenen Text.
Bei Zweifeln, fordern Sie 1 Woche nach der Versammlung Einsicht in die Beschlusssammlung. Diese liegt beim Verwalter und muss bereits 7 Tage nach der Versammlung sämtliche Beschlüsse korrekt wiedergeben.
Falls Fehler erkenntlich sind, bitten Sie den Beirat/Verwalter um Korrektur.
Sollte sich dieser weigern, sprechen Sie ggf. mit anderen Miteigentümern, einer Eigentümer-Schutzgemeinschaft oder einem Rechtsanwalt.

Treppenhaus versifft total – Hausverwaltung bleibt über Jahre untätig

Gewundert hat es schon, dass in diesem 8-stöckigen Wohnblock bei jedem Wetter – ob Sommer ob Winter – die Flurfenster geöffnent waren.
Warum: es  s t a n k  überall.

Der Grund war die unzureichende Treppenhaus und Hausflurreinigung durch den Hausmeister. Dieser war mit diesen Aufgaben betraut worden.
Zudem arbeitet der Hausmeister aber ebenfalls für die benachbarten Wohnhäuser und Gebäudeblöcke, deren Eigentümer die Hausverwaltung war.
Abgerechnet wurden die Hausmeisterkosten nach einem nicht ansatzweise nachvollziehbaren Verteilungsschlüssel von 40% (WEG) – 60 % (benachbarte Gebäude).
Es darf davon ausgegangen werden, dass die WEG mehr zahlt, als sie Leistung vom Hausmeister erhält.

Hauptproblem ist jedoch, das die Hausverwaltung den Hausmeister vor Kritik schützen möchte – sie nutzt ihn ja vor allem für ihre Zwecke.

So wird das Versiffen des Hausflurs seit Jahren ignoriert. 90% der Wohnungseigentümer haben ihre Wohnungen vermietet, wohnen nicht im Haus und sehen den Zustand nicht.henkel bref fettes und eingebranntes

Wie sehr ein Hausflur verdrecken kann, dokumentierte ein Eigentümer mit Photos, die er auf der Eigentümer-Versammlung vorstellte und die der Verwalter gleich mit “Das ist doch Photoshop!” (= hier wurden die Photos verändert, manipuliert) kommentierte. Der Eigentümer hatte sich erlaubt, einen kleinen Teil des Flurs selber zu reinigen, um festzustellen, in wieweit dies möglich war. Mit Hilfe eines handelsüblichen Reingigungsmittels (“Bref – Fettes und Eingebranntes”) und 4 Eimern Wasser konnten diese 2 Quadratmeter endlich gesäubert werden.

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Bereits zuvor musste der Dreck vom Boden per Spachtel (!!!) entfernt werden:
Nachdem der von der Hausverwaltung in Schutz genommene Hausmeister über Jahre/Jahrzehnte nicht richtig geputzt hatte und die Treppenhausreinigung darin bestand, dass ein junges Mädchen (Nichte des Hausmeisters) kam, dass des Flurboden nässte und dann wieder trocknete, ohne irgendetwas wirklich zu reinigen, verfestigte sich der Schmutz.

Nässen, trocknen, nässen, trocknen…. die Dreckflecken wurden immer höher, es stank seit Jahren im Flur – aber Handlungsbedarf sahen weder die Hausverwalter noch der protegierte Hausmeister. Auch als der Dreck immer höher “wuchs” – keine Reaktion.

Es blieb nur noch eine idiotensichere Maßnahme: mit Malkreide wurde jeder einzelne Dreckfleck – bzw. mittlerweile Dreckhubbel – im Flur mit einem gemalten Kringel versehen – in der Hoffnung, dass wenigstens dies der Reinigungskraft auffallen würde (siehe Photo unten). Insgesamt befanden sich auf dem Flur von 15  x 1,5 m Breite  50 solcher Markierungen.
Diese Dreckhügel konnten nur noch mit dem Spachtel (!) vom Flurboden abgeschabt werden. – Die Reinigungskraft reagierte mit Zorn und Beschimpfungen, da sie sich öfters bücken musste und die Arbeiten länger als sonst dauerten…
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Zusammenfassung:
Eine Vermischung von Interessen mit der Hausverwaltung ist zu vermeiden.
In diesem Fall protegierte die Hausverwaltung den unfähigen Hausmeister, da dieser größtenteils für die Hausverwaltung in anderen Häusern tätig war, die Abrechnung aber einem überproportional grossen Teil der Eigentümergemeinschaft übertragen wurde.

Der Beirat war seit Jahren unfähig, uninteressiert und unfachkundig – ihm wurde (nicht ohne Gurnd) auf jeder WEG-Versammlung von der Hausverwaltung ausdrücklich für die wunderbare Zusammenarbeit gedankt. Die übrigen Miteigentümer glauben den Schmarrn, sie hatten nie selber etwas geprüft und verlassen sich gutgläubig auf Verwaltung und Beirat.

WEG-Verwalter: mit Trick-Beschluss reich werden

Teil 2 zu dem zuvor verfassten Artikel: “WEG-Hausverwaltung fordert Blanco-Vollmacht..”

So einfach geht’s:
1. Hausverwalter verfasst Tagesordnungspunkt für die nächste WEG-Versammlung und lässt sich per Beschluss Reparaturarbeiten irgendwo im Gebäude ohne Kostenbegrenzung genehmigen.
Z.B.: “Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmassnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird. Finanzierung über die laufende Instandhaltung.”
Zur info: in diesem Fall belaufen sich die “Instandsetzungsmaßnahmen” auf Beträge im 5-stelligen €-Bereich!

2. Hausverwalter verschweigt den Miteigentümer, dass diese Art Reparaturen, wenn sie denn irgendwann wirklich nötig werden würden, von der Gebäudeversicherung bezahlt werden würden.

3. Handwerker (Installateur) arbeitet im Haus des Hausverwalters oder in einem seiner Häuser.
Die Rechnung stellt er auf den Namen der Eigentümergemeinschaft aus.

4. Die Hausverwaltung reicht diese Rechnung bei der Gebäudeversicherung ein.

5. Die Gebäudeversicherung erstattet den Betrag und überweist ihn auf ein WEG-fremdes Konto (“Verwalter-Konto” oder ähnliches).

6. Die Hausverwaltung lässt die Handwerkerrechnung in die Abrechnung der WEG einfliessen und bezahlt diesen Betrag aus dem WEG-Vermögen (Verwalter-Bankvollmacht macht’s möglich).

7. Der Handwerker erhält sein Geld, die Rechnung ist ausgeglichen.
8. Aufgrund des Schadens wird die Gebäudeversicherungsprämie etwas erhöht. Die Kosten zahlt die Eigentümergemeinschaft.

 

Unterm Strich sieht’s so aus:
a) die Hausverwaltung erhält eine kostenlose, private Handwerkerleistung – und (!) eine Geldüberweisung in gleicher Höhe.

b) die Eigentümergemeinschaft zahlt für Reparaturen, die eigentlich von der Gebäudeversicherung abgedeckt sind und nimmt dazu noch eine Erhöhung der Versicherungsprämie in Kauf.

c) der Beirat oft entweder gerissen-korrupt oder dumm-doof, teilt den übrigen Miteigentümern mit, alles wäre fein. Niemand schöpft Verdacht.

WEG-Hausverwaltung fordert Balanco-Vollmacht für zudem unnötige (!) Reparaturen

Man glaubt, man hat alles gesehen und wird dann doch wieder von der Realität eingeholt 🙂

In der Tat versuchte eine Hausvewaltung mit einem Balanco-Beschluss ohne Budget-Begrenzung frei und nach Belieben handeln zu können.
Vorgegeben wurden angeblich nötige Reparaturen am Hauptabflussrohr. Zwar wären Reparaturen zur Zeit nicht nötig, aber für den Fall, dass sie irgendwann nötig werden sollten, wollte die Hausverwaltung bereits heute das OK der Eigentümergemeinschaft für die Auftragsvergabe einholen.

Kurios: das Rohr scheint tadellos. Da es im Keller frei zugänglich und sichtbar ist, kann sich jeder davon überzeugen.
Hier und da scheinen irgendwann in der Vergangenheit Reparaturarbeiten vorgenommen worden zu sein – aber nur in sehr kleinem Rahmen.

Zunächst ein Blick auf die Formulierung des Tagesordnungspunkt in der Einladung:

TOP 12 –  Sanierung der Hauptfallleitung Keller
Für die Sanierung der Hauptfallleitung im Keller konnten keine Angebote eingeholt werden. Diese Arbeiten können schlecht kalkuliert werden, die Nichtbenutzung während der Arbeiten kann nicht gewährleistet werden. Das Fallrohr wurde an nur wenigen Stellen repariert und kann nach und nach saniert werden.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmaßnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird.
Finanzierung über laufende Instandhaltung.

einladung top blanco-beschluss

Ein sehr interessanter Fall, typisch für eine unseriöse Hausverwaltung.

1. Es soll ein “Blanco-Beschluss” verabschiedet werden, d.h. ohne finanziellen Rahmen.
Hiervon ist grundsätzlich abzuraten, da dies Tür und Tor öffnet für jede Art von Missbrauch.
Eine einer Hausverwaltung die solche Anträge stellt, sollte man näher betrachten – dort wird noch mehr Erstaunliches zu finden sein….

2. In der Tat: es geht weiter mit einer Lüge zu den voraussichtlichen Kosten:

Auf die Frage eines Miteigentümers, mit welchem Kostenrahmen gerechnet werden muss, teilt die Verwalterin mit, dass das Thema ja bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung besprochen worden war. Der Kostenrahmen für Reparaturen an einem 1/3 des ca 15 m langen Rohrs, würde, so die Verwalterin, bei ca. 5000 € liegen.

Falsch, sagte daraufhin ein Miteigentümer und schaute in den mitgebrachten Unterlagen der letzten Versammlung nach. Dort waren die Kosten für 1/3 des Rohrs mit 15.000 € angegeben!

3. Verwalter drängt zu einer schnellen Abstimmung
Dass Miteigentümer Dinge von einem Jahr zum anderen behalten und entsprechende Unterlagen mit zur WEG-Versammlung mitbringen, damit hatte der Verwalter nicht gerechnet.
Umsomehr drängte er nun zur Abstimmung.
Über die Zwischenrufe einiger Miteigentümer inweg begann der Verwalter unbeirrt mit dem Abstimmverfahren.

Die Zwischenrufe mussten deutlicher und lauter werden, bevor er endlich innehielt.

4. Unnötige Kosten

Die Zwischenrufe und die Unterbrechnung war gerechtfertigt. Denn ein Miteigentümer stellte die berechtigte Frage, ob eventuellen Reparaturkosten an dem Abflussrohr nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt werden würden. Dies hatte der Verwalter nämlich im Vorjahr bestätigt.
Nun also erneut diese Frage, die den ganzen Unsinn dieses Tagesordnungspunkts hervorhob.
Ja, so der Verwalter, eventuelle Kosten würden in der Tat über die Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.
Damit, so der Miteigentümer, hätte sich die Diskussion – und die Abstimmung – wohl erledigt.

Dem hatte der Verwalter nichts mehr entgegenzusetzen. Dieser Beschluss wurde im Protokoll als “abgelehnt” ausgewiesen – ganz ohne Abstimmung, denn zu der war es nicht mehr gekommen…
Eigenlich wieder eine Unkorrektheit und willkürliche Handlung des Verwalters…

abgelehnter beschluss

Zusammenfassung:

Der Verwalter hatte versucht einen Blanco-Beschluss zu einer nicht aktuellen Reparaturmassnahme, ohne Kostenrahmen und unter Vortäuschung falscher voraussichtlicher Kosten zu verabschieden. Es handelt sich um unnötige Kosten, da alle Reparaturkosten über die Gebäudeversicherung abgerechnet hätten werden können, was der Verwalter den Eigentümern ebenfalls zu verschweigen versuchte.

Fakt ist, dass es in dieser WEG einen Gross-Eigentümer gibt. Dieser Gross-Eigentümer ist ebenfalls der Eigentümer einiger benachbarter Häuser, die nicht Teil der WEG sind.
Der Gross-Eigentümer ist aber auch Eigentümer/Geschäftsführer/Gesellschafter der Hausverwaltung.

Es liegt somit nahe, dass die Hausverwaltung diesen Blanco-Reparatur-Beschluss durchsetzen wollte, um einerseits anfallende Reparaturrechnungen über die WEG abzurechnen und ihr in Rechnung zu stellen, anderseits sich diese Beträge von der Gebäudeversicherung erstatten zu lassen.

Weiter gibt es sicherlich auch in den benachtbarten Gebäuden, die dem Grosseigentümer gehören, von Zeit zu Zeit Bedarf an Installateurarbeiten.
Es ist ein Leichtes den Eigentümern regelmässigen Reparaturbedarf am Hauptfallrohr vorzutäuschen und die wirklichen Installateurarbeiten in den benachbarten Gebäuden des Grosseingentümers ausführen zu lassen.

Warum ist dies so einfach? Weil kaum ein Miteigentümer selber im Haus wohnt, es sind ca 90% der Wohnungen vermietet.
Die meisten Eigentümer verlassen sich auf den Beirat der seit Jahrzenten amtiert, immer noch keine Ahnung – weder buchhalterischer noch technischer Art – hat.

Der Beirat, alle jenseits der 70 Jahre, liest weder Kostenvoranschläge noch versteht er die Abrechnung, noch ist er per Email oder dem Internet mit der Welt verbunden.
Treudoof und dödelig nickt er alles ab, was die Hausverwaltung seit 40 Jahren verbockt – und bekommt dafür jedes Jahr in der Versammlung von Seiten der Hausverwaltung den wärmsten Dank für die “wunderbare Zusammenarbeit” ausgesprochen.
Empfohlene Maßnahmen:

Beirat abwählen, Hausverwaltung abwählen.

Einsicht in die Jahresabrechnung verweigert!

Die Willkür mancher Hausverwalter scheint schier grenzenlos.

Nachdem ein Miteigentümer mehrmals um einen Termin zu Einsicht in die Jahresabrechnung bat und keine Antwort erhielt erreichte ihn schliesslich folgende email der Hausverwaltung:

Sehr geehrter Herr….,

die Belegprüfung für die WEG xx wurde von den Beiräten am 16.06.2016 durchgeführt.
Die Beiräte haben alle Rechnungen und Belege für das Abrechnungsjahr 2015 geprüft und hatten nichts zu beanstanden.
Es wurden auch die Tagesordnungspunkte der Versammlung besprochen.
Sollten Sie Fragen zu den Belegen haben, so können Sie sich gerne an Frau B. und Herrn J. wenden.
Da die Belege schon geprüft sind, lehnen wir eine weitere Prüfung aus Zeitgründen ab.

Mit freundlichem Gruß

 

Empfohlene Maßnahmen:
Bleiben Sie hartnäckig. So wurde auch in diesem Fall einige Zeit später ein Einsichtstermin angeboten.

 

 

 

 

Unsinnige Bonitätsprüfung des Marktführers (Rauchmelder)

Überzogenes Sonderhonorar des WEG-Hausverwalters - fehlende Transparenz da Verbuchung unter "Sonstige Kosten" versteckt

Bonitätsprüfungen haben sicher ihren Sinn wenn es sich um langwierige oder kosten-intensive Projekte handelt (z.B. aufwendige Sanierungen). Es soll sichergestellt werden, dass diese Arbeiten zuende geführt werden und der Bauunternehmer bzw. der Dienstleister nicht während der Arbeitsphase insolvent geht.

Vollkommen übertrieben scheint die kostenpflichtige Bonitätsprüfung jedoch bei einer Firma, die damit beauftragt wird Rauchmelder in den Wohnungen der Eigentümer anzubringen. Erstens ist das finanzielle Volumen doch sehr überschaubar,  zweitens wird die Rechnungen doch erst bezahlt, wenn die Geräte angebracht worden sind und drittens handelt es sich um den Marktführer auf diesem Gebiet, die Fa. Objektus.

So ist es nicht nachvollziehbar, dass der Verwalter eine Rechnung über Sonderhonorar erstellt, weil er die Bonität des von verschiedenen Hausverwalter-Verbänden “empfohlenen” Dienstleisters prüfen lässt.

Wahrscheinlich hätte ein Blick in das kostenlos zugängliche Portal “unternehmensregister.de” und ein Blick auf den Stand des Eigenkapitals gereicht:
mit beachtlichen € 650.000 sollte man sich wegen ein paar  Rauchmeldern keine Sorgen machen…
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Trotzdem wurde diese unnötige Leistung in Höhe von € 77,35 in Rechnung gestellt.
Verbucht wurde dieser Betrag lt. Rechnung nicht auf dem Konto “Sonderhonorar”, sondern auf dem Konto “3050 Sonstige Kosten” (siehe Kopie Kontenplan des Verwalters)

Weiter war die Bonitätsprüfung über die Creditreform nicht nachvollziehbar: es lag der Rechnung kein Ausdruck über die Bonität bei. D.h. es ist überhaupt nicht erwiesen, dass eien Auskunft – so irrsinnig sie sein mag – überhaupt beantragt wurde.
Zudem wurden 77,35 € berechnet. Es ist davon auszugehen, dass eine Bonitätsauskunft den Verwalter nicht mehr als 10 € kosten sollte. Die Differenz  ist Gewinn. Fürs reine Rechnungsschreiben….

Aufgrund der “Empfehlung” des Hausverwalter-Dachverbands ist anzunehmen, dass a l l e  von dieser Hausverwaltung betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften Rauchmelder von der gleichen Firma erhalten. Da würde doch eine einzige Bonitätsprüfung reichen. Warum erhält gerade diese WEG die Rechnung?

Es sei denn…. es ist dem Hausverwalter bewußt, wie wenig und schlecht die Beiräte die jährliche Hausgeldabrechnung prüfen und berechnet diese Bonitätsprüfung fröhlich-dreist allen von ihm betreuten WEGs.
Einen Beleg gibt es ja nicht. Schnelles Geld für wenig Aufwand: wenn der Verwalter 50 WEGs betreut erhalten alle eine Rechnung bezüglich der Bonitätsprüfung der Rauchmelderfirma. Wenn der Verwalter mehrere Hundert WEG betreut – wird er mehrere Hundert Rechnungen schreiben. Beispiel: 300 WEG x 77,35 = 23.205 € – fürs Nichtstun!

Deshalb: Prüfen Sie die vom Verwalter als “Sonderhonorar” oder “Zusatzleistungen” erstellten Rechnungen! Keine Rechnung ohne Beleg!
Es wird gnadenlos abgezockt.
Die Verwalter wissen genau, dass kaum jemand ihre Sonderrechnungen prüft oder in Zweifel zieht.
rg creditreform_o_kl

WEG-Hausverwalter: Berechnung Sonderhonorar wegen “Info an den gesamten Beirat”

Das im Hausverwaltervertrag vereinbarte “Verwalterhonorar” ist nur ein Teil dessen, was an Honorar wirklich gezahlt wird.
Die Details, welche Zusatzaufgaben berechnet werden können, sind im Verwaltervertrag einsehbar und prüfbar. Jedoch werden manche Formulierungen bewußt großzügig gestaltet, so es dem Verwalter möglich ist, fast alles möglich abzurechnen.

Hier einige Beispiele:
“Entgegen der Üblichkeit wird im Interesse der WEG der gesamte Beirat über sämtliche Vorgänge in der Eigentümergemeinschaft informiert – hierdurch und im Zusammenhang mit durchzuführenden Beiratssitzungen entsteht uns ein unerheblicher Zusatzaufwand:
Um zumindest einen Teil der Zusatzkosten (ggf. Porto- und Versandkosten, Personal- und Maschinenkosten) abzudecken, erlauben wir uns, folgende Beträge in Rechnung zu stellen:
Pauschalaufwandsentschädigung für Informationszusatzkosten für das Kalenderjahr 120,00 € zzgl. 19% Mehrwertsteuer 22.80 € = 142,80 €.”

info beirat_kl

In diesem Fall ist hinzufügen, dass der Hausverwalter erkrankte und nur durch das wirklich überdurchschnittliche Engagement des Beirats und der übrigen Miteigentümer noch größerer Schaden – insbesondere in Bezug auf eine gerade durchgeführte Haussanierung – vermieden werden konnte. Die Info an den Beirat war also hier die “Rettung” der Hausverwaltung. Nun Kosten in Rechnung zu stellen nicht nachvollziehbar.

WEG-Jahresabrechnung: genaue Prüfung geleisteter Hausgeldzahlungen – oft falsch ausgewiesen

Ist der auf der Abrechnung ausgewiesene Betrag wirklich die Summe der Hausgeldzahlungen? Wirklich?

In der Jahresabrechnung werden die Kosten der Bewirtschaftung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) den im Laufe des Jahres gezahlten Hausgeldzahlungen gegenübergestellt.Zu Prüfen sind aber nicht nur die Kosten, sondern auch die vom Miteigentümer gezahlten, monatlichen Hausgeldzahlungen.
Und zwar die Einzelzahlungen und der Gesamtbetrag.

Viele Verwaltungen begnügen sich der Einfachheit halber auf einen Ausweis der Gesamtsumme und weisen die Einzelzahlungen nicht aus.
In diesem Fall sollte jeder Miteigentümer anhand seiner Kontoauszüge den Betrag der ausgewiesenen Gesamtsumme prüfen.
Nehmen Sie Ihre Kontoauszüge in die Hand zu addieren Sie die gezahlte Summe!
Anderenfalls ist es unseriösen Hausverwaltungen ein Leichtes auf der Hausgeldabrechnung falsche Beträge auszuweisen und unberechtigte Nachzahlungsforderungen zu stellen.

Praxisfall:
Im unten genannten Beispiel werden die vermeintlichen monatlichen Hausgeldzahlungen aufgeführt. Es handelt sich jedch nicht um eine Auflistung der getätigten Überweisungen sondern eine Zuordnung der Zahlungen, ausgeführt vom Hausverwalter.

Tatsächlich wurde ein wesentlich höherer Betrag überwiesen, der auf der Hausgeldabrechnung nicht auftaucht. Erst durch beharrliches Nachfragen teile der Hausverwalter mit, er habe den nicht ausgewiesenen Betag irgendwelchen bisher nicht bekannten und auch nicht angemahnten Außenständen der Vorjahre zugeordnet!HG gezahlt 100301_2013_B1500


Ein transparentes, nachvollziehbares Beispiel
für den Ausweis von gezahltem Hausgeld liefert die Softwarefirma ALCO in ihrer Musterabrechnung (Link hier):alco_zahlungseingang

ln der ersten Tabelle, “Einzelbewegungsliste” genannt, sind  a l l e  Zahlungsbewegungen des Jahres aufgeführt: der monatlich gezahlte Gesamtbetrag unter der Rubrik “Zahlungseingang”, das Datum, die Aufsplittung des eingegangenen Betrags in “Beitrag zur Bewirtschaftung” und “Beitrag zur Rückstellung”.
Schliesslich die Rubrik “übrige” in der die Nachzahung bezüglich der Hausgeldabrechnung des Vorjahrs ausgewiesen wird.
Unfassbar, aber es gibt WEG-Hausverwalter die die Nachzahlung des Vorjahres als Hausgeldzahlung des laufenden Jahres einbuchen.
Also Achtung, bei der Behandlung und Verbuchung von Nachzahlungen usw…

Desweiteren zeigt dieses Beispiel, dass der Wohneigentümer im letzten Monat nur 139 € zahlte, statt der erforderlichen 251 €. Auch dies wird in der Übersicht “Einzelbewegungsliste” ausgewiesen.

Die zweite Tabelle “Wohngeldsaldo” weist unter der Rubrik “Ihre Zahlungen” die Summen der ersten Tabelle aus: hier findet sich die Summe von “Betrag Bewirtschaftung” und die Summe von “Betrag für Rückstellungen”.

Die Spalte “Hausgeldsoll” bezieht sich auf den im Vorjahr beschlosssenen Wirtschaftsplan, in dem a) die Summe des zu zahlenden Betrags für die Bewirtschaftung und b) die Summe des zu zahlenden Betragss für die Rücklage festgelegt wurden.
Beides zusammen, a) und b) ergibt die Summe des zu zahlenden, monatlichen Hausgelds.


Hilfen zu leichteren Überprüfung des gezahlten Hausgelds:

1. Keine Einzugsermächtigung zu Gunsten der Verwaltung.

2. Überweisung per Dauerauftrag einen “runden” Betrags.
Also gerne ein paar Euro mehr als im Wirtschaftsplan ausgewiesen.
Beispiel: Lt. Plan ist eine Hausgeldzahlung in Höhe von 224 € monatlich festgelegt worden.
Überweisen Sie einfach 12 x 230 €.
Keine Sorge, zu viel gezahltes Hausgeld wird mit der nächsten Abrechnung erstattet.
Wichtig ist, einen genauen Überblick über die Zahlungen zu behalten.

Akten- und Belegeinsicht beim WEG-Verwalter: Auf geht’s!

Der Ausdruck “Einsicht” ist mißverständlich. Eine “Einsicht” alleine bringt so gut wie nichts. Es sei denn, man hätte ein photografisches Gedächnis.
Wer wirklich prüfen möchte, muss sich mit der Materie befassen und heißt vor allem “Kopieren oder Einscannen” – und zwar soviel wie möglich.

Als kritischer Miteigentümer bleibt Ihnen nichts anderes übrig. Denn auf den Verwaltungsbeirat – von den Eigentümern gewählt, um ihre Interessen zu vertreten und die Jahresabrechnung zu prüfen – sollte man sich nicht verlassen.
Erfahrungsgemäß machen nur 10-15% einen guten Job. Der Rest, also 85-90%, ist irgendwo zwischen dümmlich-naiv und korrupt-gerissen einzuordnen und/oder verfolgt eigene Interessen. Sorry, das ist die Realität.

Wenn Sie die Möglichkeit haben, die Akten zu Hause einzusehen, wunderbar.
Falls nicht, bleibt nur der Besuch im Büro des Verwalters.
Ein seriöser Verwalter wird Ihnen entgegenkommen und Verständnis für Ihr berechtigtes Interesse habe. Ein unseriöser Verwalter wird Ihnen alle Steine in den Weg legen, die sich finden lassen. Das allein zeichnet ihn schon aus – und macht eine Akteneinsicht umso interessanter und fruchtbarer.

Im Büro des Verwalters verhalten Sie sich als Gast freundlich und zurückhaltend. Meist wird Ihnen ein Tisch zugewiesen, auf dem sich bereits die angeforderten Akten befinden.

Prüfen Sie zunächst, ob alle gewünschten Akten vorhanden sind. Meist reichen ein oder zwei Ordner, um Sie für Stunden zu beschäftigen.

Richten Sie sich ein. Zu Empfehlen ist das Einscannen von Unterlagen, da die Dokumente so auf dem PC gespeichert und ggf. an andere interessierte Miteigentümer weitergegeben werden können. Zum Einscannen nutzen Sie entweder einen Laptop und einen Flachbrett-Scanner, wie z.B. den Scanner aus der Serie “Lide” von Canon.
Achten Sie darauf, dass der Scanner Ihrem PC-Betriebssystem angepasst ist.
So funktioniert z.B. “Lide120” prima mit Windows 7.
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Falls Sie nicht mit Ihrer halben Büro-Infrastruktur erscheinen möchten bietet sich auch ein Dokumentenscanner in Stabform an.
Ein kleines Wunder der Technik, nur so groß wie ein Lineal und passt in jede Tasche.
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Dieses Modell von der Elektronikfirma Conrad hat sich sehr bewährt.
Da die Stromversorgung über Batterien erfolgt, empfiehlt es sich, einen entsprechenden Vorrat, für den Fall der Fälle, mitzubringen. Auch kann ein großes weisses Blatt als Unterlage hilfreich sein (DIN-A3).

In jedem Fall, sollte die Handhabung im Vorfeld ausgiebig getestet und geübt werden!

Desweiteren sollten mitgebracht werden: Notizblock, Lineal, Bleistifte, Kulli, Leuchtstift,
gelbe Post-It, Radiergummi, Taschenrechner, Verlängerungskabel, Tacker, Heftklammern, Entklammerer, Reservebatterien, Getränkte, Gummibärchen oder ähnliches.

Da manche Verwalter die zur Verfügung stehende Zeit vorgeben, z.B. 1-2 Std., sollten Sie diese kurze Zeit nutzen, um nach einem kurzen Überblick über die vorliegenden Dokumente, alles einzuscannen, was auch nur ansatzweise interessant sein könnte.
Bewerten, prüfen und interpretieren Sie nicht – scannen Sie nur ein, vor allem, wenn wenig Zeit zur Verfügung steht. Die Unterlagen genau studieren – das können Sie auch später zu Hause…

Zu Hause empfiehlt sich der Ausdruck sämtlicher Dokumente. Auch wenn es viel Papier ist oder unsinnig scheint. Viele Details erkennt man erst in gedruckter Version.
Dann legen Sie einen Ordner für diese Belege an, öffnen eine gute Flasche Wein und beginnen zu blättern…..