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Informationspflicht und Stellungnahme des Beirats gegenüber den Miteigentümern

Abrechnung, Wirtschaftsplan und Kostenvoranschläge

Der WEG-Verwaltungseirat ist die ständige Vertretung der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Hausverwalter.  Er vertritt die Interessen der Gemeinschaft und darf sich nicht zum “Spielball” oder “Handlanger” des Verwalters machen.
Im Gegenteil: er sollte kritisch gegenüber der Verwaltung eingestellt sein, die als Dienstleister für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist.

Seine Aufgabe ist es den Verwalter zu unterstützen – aber nicht für ihn zu entscheiden.
Der Beirat hat  k e i n e  Entscheidungsbefugnis, auch wenn es manche Hausverwaltungen mit einem Verwalter-nahen Beirat gerne so sehen und WEG-relevante Entscheidungen von der Eigentümergemeinschaft auf den 3-köpfigen Verwaltungsbeirat transferieren möchten.
Deshalb sind Beschlüsse, bei denen z.B. der Beirat nach der Jahresversammlung über die Beauftragung von Dienstleistern entscheiden soll als ggf. anfechtbar anzusehen.

Weiter soll er prüfend tätig sein betreffend: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Kostenvoranschläge soll er mit seiner Stellungnahme versehen.
Aufgrund seiner besonderen Position, die ihm Zugang zu Informationen ermöglicht, die für andere Miteigentümer nicht zugänglich sind, hat der Beirat dazu die Pflicht, die Eigentümergemeinschaft  über wichtige Dinge zu informieren, von denen er Kenntnis gewonnen hat. Der Beirat hat somit eine Informationspflicht und er sollte eine Stellungnahme abgeben.

So hat das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 31. März 2009 – 24 W 183/07 entschieden, dass eine Kenntnis des Verwaltungsbeirats unter Umständen den übrigen Eigentümern zugerechnet werden kann.
D.h.:  hat der Verwaltungsbeirat von wichtigen Dingen Kenntnis erlangt, so kann unter Umständen vorausgesetzt werden, dass die übrigen Miteigentümer den gleichen Kenntnisstand haben, da sie zuvor vom Beirat in Kenntnis gesetzt (informiert) worden sind.

Dies ist insbesondere für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüche oder der Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund relevant. Sollte wegen einer mangelnden Aufklärung der übrigen Eigentümer durch den Verwaltungsbeirat ein Schaden der WEG entstehen, besteht hier eine Ersatzpflicht.

Die Begründung des Kammergerichts:
“Nach § 29 Abs. 3 WEG ist es u.a. Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die Rechnungs- und Belegprüfung des Wohnungseigentumsverwalters durchzuführen und mit einer Stellungnahme zu versehen.

Wohnungseigentumsgesetz – § 29 Verwaltungsbeirat:
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

Diese Tätigkeit schließt ein, die Wohnungseigentümergemeinschaft in angemessener Zeit zu informieren, wenn ihm bei Prüfung der vom Verwalter vorgelegten Unterlagen Tatsachen bekannt werden, die eine Abberufung des Verwalters und eine Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen könnten. Er kann dazu die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung veranlassen oder selber gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen, wenn der Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen.

Aufgrund dieser organschaftlichen Befugnisse des Verwaltungsbeirats erscheint es angemessen, die Antragsgegner so zu behandeln, als ob die Wohnungseigentümergemeinschaft informiert gewesen wäre, sofern der Verwaltungsbeirat diese nicht in angemessener Zeit einberufen hat, nachdem er selbst Kenntnis erlangt hat (so für die Kenntnis der Generalversammlung einer Genossenschaft bei entsprechender Kenntnis des Aufsichtsrats BGH NJW 1984, 2689-2690 und BGH NJW-RR 2007, 690-692 und für die Wissenszurechnung eines Mitglieds des für die Kündigung zuständigen Organs BGH, Urt.v. 05.04.1990, Az.: IX ZR 16/89, dokumentiert bei juris).
Dem Verwaltungsbeirat steht aber eine Überlegungsfrist zu. Diese ist vorliegend nach Auffassung des Senats nicht überschritten, so dass es im Ergebnis bei der vom Landgericht getroffenen Einschätzung bleibt.”

Mindestens 3 vollständige, vergleichbare Angebote sollten VOR Beschluss vorliegen

Praxisfall:
Wieder ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen: das “Durchdrücken” eines einzelnen Anbieters, eines einzelnen Kostenvoranschlag, oft überteuert.
Die Geldhöhe spielt natürlich auch eine Rolle. Für  eine übersichtliche Instandsetzungsmaßnahme müssen sicher nicht 3 Angebote vorliegen. Dies ist auch nicht praktikabel, da sonst zahlreiche Handwerkerbetriebe und  Dienstleister viel Zeit auf das Erstellen von Angeboten verwenden, deren Umfang und Budget den Aufwand für die Angebotserstellung unterschreitet.

Aber bei Maßnahmen von mehreren 10.000 € sollten schon mehrere vergleichbare und vor allem vollständige Angebote vorliegen.

Da dies von vielen unseriösen WEG-Hausverwaltern immer noch ignoriert wird, zitieren wir untenstehend den Kommentar der Richterin Vandenhouten aus dem Buch “WEG-Kommentare”:

“Die Vergabe eines Auftrags zur Durchführung von nicht nur geringfügigen Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum setzt regelmäßig voraus, dass der Verwalter mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote einholt. …
Durch die Einholung … soll nämlich gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden….
Kein Eigentümer kann verpflichtet werden, der Vergabe von Sanierungsarbeiten  auf der Grundlage von Vergleichsangeboten zuzustimmen, die erst noch eingeholt werden sollen (BayObLG 2 Z BR 130/98, LG Hamburg 318 S 164/11)…..”

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Niedenführ / Vandenhouten:

WEG – Kommentar und Handbuch zum Wohnungseigentumsrecht

 

 

Empfohlene Maßnahmen:

Hinweis von H. Deul, Hausgeldvergleich: “….es kommt auch auf die Geldhöhe (die persönliche Belastung des Miteigentümers) an, ob hierfür mehrere Angebote erforderlich sind.  Also gut abwägen, ob sich eine Klage auch wirtschaftlich lohnt oder eine Belehrung des Verwalters anhand des obigen Textes für die Zukunft Abhilfe schaffen und ausreichen könnte.”

“Entscheidungshilfe” – Manipulation durch den Verwalter zur Wahl eines bestimmten Dienstleisters

Nach Erreichen des Rentenalters muss ein Ersatz für die bisher tätige Hausmeisterin gefunden werden. Sie hatte sich bisher um die Treppenhausreinigung und die allgemeinen Hausmeisterarbeiten gekümmert.

Die Einladung zur WEG-Versammlung verfasste der Verwalter wie folgt:

“Tagesordnungspunkt (TOP) 1: Diskussion und Beschlussfassung über die Vergabe von Hausreinigungs- / und Hauswart- / Gartenpflegearbeiten

1. Frau L. wird gegen 50 € Honorar monatlich weiterhin mit kleinen Aufgaben betreut. Hierzu könnte die Schlüsselverwaltung und Mängelübermittlung an den Verwalter gehören. Für die Aufgaben der Hausreinigung sowie die Gartenpflege würden externe Unternehmen beauftragt.

2. Frau L. scheidet vollständig aus und alle Aufgaben werden an externe Unternehmen vergeben. Zur Übersicht und Entscheidungsgrundlage, haben wir bereits drei Kostenangebote für die Tätigkeit Hauswartservice, Hausreinigung und Gartenpflege beigefügt. Eine Zusammenfassung haben wir Ihnen als Deckblatt erstellt.

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Eigentlich eine zu würdigende, mühevolle Arbeit – wäre da nicht die vollkommen unsinnige Zeile “Zusammenfassung / Kosten pro [!] Firma”.

Wer gibt vor, dass diese von einander unabhängigen Arbeiten nur gemeinsam und  nur an e i n e n Dienstleister vergeben werden können?
Wäre es nicht sinnvoller, bunt zu mischen?

Hier vermischt der Verwalter “Äpfel und Birnen” bzw. hier setzt seine Manipulation an: nicht die monatlichen “Kosten pro Firma” sind relevant  – sondern ein Vergleich der drei Firmen pro Aufgabe (Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege). Diese Aufgaben können sehr wohl von einander getrennt werden und müssen nicht und unbedingt von ein und der selben Firma ausgeführt werden müssen.

Pro Aufgabenbereich wären die preiswertesten Anbieter gewesen:
für die Hausreinigung: Firma J. mit 267,51 €
für die Gartenpflege: Firma H. mit 196,35 €
für den Hausmeister-Service: Firma D. mit 41,65 €

Summe pro Monat bei dieser Beauftragung: 505,51 €

Aber hier zunächst die Berechnung der Gesamtkosten, wie vom Verwalter unsinnigerweise und nur zu Manipulationszwecken erstellt (siehe Tabelle unten):
Fa. D. – 755,55 €
Fa. J. – 776,24 €
Fa. H. – 782,13 €

Die Darstellung “Kosten pro Firma” stellen die Fa. M. als preiswertesten Anbieter dar.
Erstaunlich: in den Disziplinen “Hausreinigung” und “Gartenpflege” ist die Fa. D. deutlich teurer als die anderen Anbieter, nur den Hausmeisterdienst bietet D. unschlagbar preiswert mit 41,65 €/monatlich an.

Aufgrund der Darstellung des Verwalters, die Kosten pro Firma – statt pro Aufgabenbereich – zu summieren und seine Einflussnahme während der Versammlung stimmten die Eigentümer für Fa. D. mit den Arbeitsgebieten:
Hausreinigung: 470,05 €
Gartenpflege: 243,95 €
Hauswartservice: 41,65 €

 

Dieser unseriöse Verwalter hatte sein Ziel erreicht:
1. Durch das Summieren unsinniger Faktoren vermittelte der Verwalter, der Eigentümergemeinschaft bewußt, ein “Schnäppchen” gemacht zu haben, als sie sich für den Anbieter D. entscheiden, der in der Summe aller Arbeitsbereiche mit 755,65 € am preiswertesten war.
Hätte der Verwalter die Eigentümer korrekt beraten und die Dienstleistungen gemischt – was in diesem Fall leicht möglich gewesen wäre – dann hätte sich die Gesamtsumme auf nur 505, 51 € belaufen (siehe oben).

2. Ziel war es, Firma D., dessen Geschäftsführer ein enger Vertrauter des Verwalters ist, mit den Bereichen Hausreinigung und Gartenpflege zu beauftragen.
Nicht aber mit dem defizitären Bereich “Hauswartservice” mit den sehr günstigen 41,65 €.
Dieser Aufgabenbereich diente nur als Köder und als fiktiver Betrag, um die Gesamtsumme der Firma M. mit unsinnigen, angeblich günstigen “755,65 €” auszuweisen.

3. “Fiktiv” will heißen: dieser Aufgabenbereich sollte n i c h t  beauftragt werden. Auch wenn dies so beschlossen und den Eigentümern vermittelt wurde.
Nein, der “Hausmeisterservice” musste von der Bildfläche verschwinden.
Für den Verwalter kein Problem: das Protokoll wurde “angepasst”. Der Begriff “Hausmeisterservice” verschwand aus dem Beschlusstext. Der Beirat, naiv und deppert wie immer, unterschrieb das Protokoll, ohne es auch nur vorher zu lesen. Aber auch dann wäre ihm nichts aufgefallen.

Auf Nachfragen hin, warum die sehr wohl beschlossene Dienstleistung “Hausmeisterservice” im Protokoll nicht auftaucht, antwortet der Verwalter gewohnt dreist: “Sie sehen doch, dass dort nichts steht. Also ist auch nichts beschlossen worden!”
Allein hieran zeigt sich die Routine dieses unseriösen Verwalters….

Fazit: Die “Entscheidungshilfe” des Verwalters stellte sich so als teure “Fehl-Entscheidungshilfe” heraus.
Der Beirat sowie die übrigen Eigentümer haben bis heute nicht verstanden, wie sie manipuliert wurden….

Zweifel an Verwalteraussage: Leitungsverzeichnis, Ausschreibung, Ingenieurleistungen vorgetäuscht?

Untenstehenden Tagesordnungspunkt präsentierte eine Hausverwaltung in der letzten WEG-Versammlung:

“Sanierung Undichtigkeit Kellerwand, Durchgang
Es wurden im Durchgang des Hauses und an der Kellerwand im Bereit des Müllraums Undichtigkeiten festgestellt. Der Boden und die Außenwand müssen an diesen Stellen neu abgedichtet werden. Eine Betonsanierung ist notwendig.
Es wurde vom Ingenieurbüro K. eine Ausschreibung vorgenommen zusammen mit der Firma P.
Es sind Eventualpositionen enthalten, da die Beschädigung der Decke, bzw. Wand vor Bauteilöffnung nicht abschätzen sind. Die Kosten könnten um ca. 5.000 € höher liegen. Falls die Abflussleitung undicht ist und ausgewechselt werden muss, kommen Kosten von ca. 2.500 € hinzu. Vor der Sanierung müssen Bohrmehlproben genommen werden, um den Chloridgehalt des Betons zu messen. Ing.-Büro Koch verlangt ca. 250 € dafür.
3 Angebote liegen vor:
Fa. P.: 48.652,02 €
Fa. Pf.: 56.039,73 €
Fa. Sch.: 59.510,23 €

top 7 undichtigkeit keller_kasch_kl

kellerwand

(oben die der Einladung zur WEG-Versammlung beigefügten Photos von der Undichtigkeit im Keller.
Es scheint, das Problem hält sich in Grenzen…)

Darauf stimmt die WEG ab und fasste folgenden Beschluss:

beschluss top 7 sanierung kellerwand_kasch

 

Bei genauerer Betrachtung der von der Hausverwaltung angeforderten o.g. Angebote entstehen Zweifel: bei allen 3 Angeboten fehlt die Beschreibung der vorzunehmenden Arbeiten!

Fa. P.: beginnt das ihr Angebot wie folgt: “Angebot, Leistungsverzeichnis, Bauvorhaben, Adresse, Projektnummer….”
detail angebot fa p_kasch
Fa. Pf.: “Angebot, Nummer, Adresse”

detail angebot fa pf_kasch
Fa. Sch.: “Kostenangebot, Betrifft.. (Adresse), Sanierung Hausdurchgang (??!!)

detail angebot fa sch_kasch

-> Kein einziges der drei Angebote beschreibt auch nur ansatzweise um welche Art Arbeit es geht und wo sie ausgeführt werden sollen! Die einzige Info, von Anbieter 3, betrifft den Hausdurchgang (?!!).

Ein Miteigentümer, der ebenfalls früher als Ingenieur arbeitete, studierte diese drei Angebote und kam zu folgendem Schluss:

“Beim ersten Blick erkenne ich, daß die Angebote nicht vergleichbar sind. Jeder beschreibt z. T. andere Leistungen.
Mir kommt es so vor, daß den Anbietern nicht eine Leistungsverzeichnis übergeben wurde, sondern mündlich etwas erklärt wurde, was erreicht werden sollte.
Diese Angebote lassen Tür und Tore offen für teuere Nachträge. “

 

Um Klarheit zu schaffen, fordern wir das Leistungsverzeichnis des Ingenieurbüro K. an – und erhalten das Angebot der Firma P – nur ohne Zahlen!! Sogar die Projektnummer der Fa. P steht mit auf dem angebliche neutralen Leistungsverzeichnis!

auszug LV_kasch

Daraufhin unser Schreiben an die Hausverwaltung:

“Wir erkennen in dem angeblichen „Leistungsverzeichnis“ des Ingenieursbüros K. vor allem das Angebot der Fa.  P.wieder – nur ohne Zahlen. Wie kann dies sein?
Deshalb bitte ich kurzfristig um Zusendung per PDF derjenigen Unterlagen, auf denen eine Involvierung des Ingenieurbüros K. erkenntlich ist.
Weiter bitten wir um Kopie von Fa. K. erstellten Anschreiben an die sich bewerbenden Unternehmen”

Antwort der Hausverwaltung, die sofort mit höherene Kosten droht und nicht merkt, wie sie sich widerspricht:

“Wie schon gesagt, wurde das LV zusammen mit Ing. K.erstellt. Wenn wir nur Herrn K. beauftragen mit der Ausschreibung, werden die Kosten nach HOAI berechnet. Das habe ich auf der Versammlung gesagt. Wenn Sie das nochmal ausschreiben möchten, dann müssen wir Herrn K. beauftragen nach HOAI, Leistungsphasen 1- 8. Dann kommen zu den Baukosten ca. 15 -20%, d.h. ca. 8.000 € – 10.000 € hinzu. Dann kostet die Sanierung anstatt 50.000 € dann 60.000 €.”
Der Widerspruch besteht darin, dass die Verwaltung bereits in der Einladung darüber informierte, dass eine Ausschreibung von Ingenieur K. stattgefunden hätte (“Es wurde vom Ingenieurbüro K. eine Ausschreibung vorgenommen zusammen mit der Firma P.”)

Strategie der Hausverwaltung: durch “Androhung” von höheren Kosten von den Tatsachen ablenken!
Ein alter Hut, der oft und bei unerfahrenen Miteigentümern Erfolg hat.

Empfohlene Massnahmen:
in einer solchen Situation sich nicht durch “Nebenschauplätze” ablenken lassen.
Fakt ist, dass die Verwaltung in der Einladung und in der Versammlung, sowie im Protokoll wiederholte, dass ein Ingenieur K. einen Ausschreibung vorgenommen hätte.
Wenn dies offensichtlich nicht stimmt – es gibt noch nicht einmal ein Leistungsverzeichnis, geschweige eine Ausschreibung und vielleicht auch keinen Ingenieur K. – dann hat die Verwaltung ein Problem.
Klarheit schaffen immer Fakten, am besten durch eine Belegeinsicht. Irgendwo muss es ja Spuren dieses Ingenieurs (Rechnung?), dieser  Ausschreibung oder des Leistungsverzeichnisses geben.
Und wenn nicht, hat die Verwaltung knallhart gelogen.

Somit wäre das Vertrauensverhältnis zerstört, ein Grund für eine Abwahl bzw. einen Grund, den Vertrag nicht weiter zu verlängern.

 

WEG-Hausverwaltung fordert Balanco-Vollmacht für zudem unnötige (!) Reparaturen

Man glaubt, man hat alles gesehen und wird dann doch wieder von der Realität eingeholt 🙂

In der Tat versuchte eine Hausvewaltung mit einem Balanco-Beschluss ohne Budget-Begrenzung frei und nach Belieben handeln zu können.
Vorgegeben wurden angeblich nötige Reparaturen am Hauptabflussrohr. Zwar wären Reparaturen zur Zeit nicht nötig, aber für den Fall, dass sie irgendwann nötig werden sollten, wollte die Hausverwaltung bereits heute das OK der Eigentümergemeinschaft für die Auftragsvergabe einholen.

Kurios: das Rohr scheint tadellos. Da es im Keller frei zugänglich und sichtbar ist, kann sich jeder davon überzeugen.
Hier und da scheinen irgendwann in der Vergangenheit Reparaturarbeiten vorgenommen worden zu sein – aber nur in sehr kleinem Rahmen.

Zunächst ein Blick auf die Formulierung des Tagesordnungspunkt in der Einladung:

TOP 12 –  Sanierung der Hauptfallleitung Keller
Für die Sanierung der Hauptfallleitung im Keller konnten keine Angebote eingeholt werden. Diese Arbeiten können schlecht kalkuliert werden, die Nichtbenutzung während der Arbeiten kann nicht gewährleistet werden. Das Fallrohr wurde an nur wenigen Stellen repariert und kann nach und nach saniert werden.

Beschlussvorschlag:
Die Eigentümer mögen beschliessen, dass die Abflussleitung im Rahmen der Instandsetzungsmaßnahmen je nach Bedarf ausgetauscht wird.
Finanzierung über laufende Instandhaltung.

einladung top blanco-beschluss

Ein sehr interessanter Fall, typisch für eine unseriöse Hausverwaltung.

1. Es soll ein “Blanco-Beschluss” verabschiedet werden, d.h. ohne finanziellen Rahmen.
Hiervon ist grundsätzlich abzuraten, da dies Tür und Tor öffnet für jede Art von Missbrauch.
Eine einer Hausverwaltung die solche Anträge stellt, sollte man näher betrachten – dort wird noch mehr Erstaunliches zu finden sein….

2. In der Tat: es geht weiter mit einer Lüge zu den voraussichtlichen Kosten:

Auf die Frage eines Miteigentümers, mit welchem Kostenrahmen gerechnet werden muss, teilt die Verwalterin mit, dass das Thema ja bereits in der vorherigen Eigentümerversammlung besprochen worden war. Der Kostenrahmen für Reparaturen an einem 1/3 des ca 15 m langen Rohrs, würde, so die Verwalterin, bei ca. 5000 € liegen.

Falsch, sagte daraufhin ein Miteigentümer und schaute in den mitgebrachten Unterlagen der letzten Versammlung nach. Dort waren die Kosten für 1/3 des Rohrs mit 15.000 € angegeben!

3. Verwalter drängt zu einer schnellen Abstimmung
Dass Miteigentümer Dinge von einem Jahr zum anderen behalten und entsprechende Unterlagen mit zur WEG-Versammlung mitbringen, damit hatte der Verwalter nicht gerechnet.
Umsomehr drängte er nun zur Abstimmung.
Über die Zwischenrufe einiger Miteigentümer inweg begann der Verwalter unbeirrt mit dem Abstimmverfahren.

Die Zwischenrufe mussten deutlicher und lauter werden, bevor er endlich innehielt.

4. Unnötige Kosten

Die Zwischenrufe und die Unterbrechnung war gerechtfertigt. Denn ein Miteigentümer stellte die berechtigte Frage, ob eventuellen Reparaturkosten an dem Abflussrohr nicht über die Gebäudeversicherung abgedeckt werden würden. Dies hatte der Verwalter nämlich im Vorjahr bestätigt.
Nun also erneut diese Frage, die den ganzen Unsinn dieses Tagesordnungspunkts hervorhob.
Ja, so der Verwalter, eventuelle Kosten würden in der Tat über die Gebäudeversicherung abgerechnet werden können.
Damit, so der Miteigentümer, hätte sich die Diskussion – und die Abstimmung – wohl erledigt.

Dem hatte der Verwalter nichts mehr entgegenzusetzen. Dieser Beschluss wurde im Protokoll als “abgelehnt” ausgewiesen – ganz ohne Abstimmung, denn zu der war es nicht mehr gekommen…
Eigenlich wieder eine Unkorrektheit und willkürliche Handlung des Verwalters…

abgelehnter beschluss

Zusammenfassung:

Der Verwalter hatte versucht einen Blanco-Beschluss zu einer nicht aktuellen Reparaturmassnahme, ohne Kostenrahmen und unter Vortäuschung falscher voraussichtlicher Kosten zu verabschieden. Es handelt sich um unnötige Kosten, da alle Reparaturkosten über die Gebäudeversicherung abgerechnet hätten werden können, was der Verwalter den Eigentümern ebenfalls zu verschweigen versuchte.

Fakt ist, dass es in dieser WEG einen Gross-Eigentümer gibt. Dieser Gross-Eigentümer ist ebenfalls der Eigentümer einiger benachbarter Häuser, die nicht Teil der WEG sind.
Der Gross-Eigentümer ist aber auch Eigentümer/Geschäftsführer/Gesellschafter der Hausverwaltung.

Es liegt somit nahe, dass die Hausverwaltung diesen Blanco-Reparatur-Beschluss durchsetzen wollte, um einerseits anfallende Reparaturrechnungen über die WEG abzurechnen und ihr in Rechnung zu stellen, anderseits sich diese Beträge von der Gebäudeversicherung erstatten zu lassen.

Weiter gibt es sicherlich auch in den benachtbarten Gebäuden, die dem Grosseigentümer gehören, von Zeit zu Zeit Bedarf an Installateurarbeiten.
Es ist ein Leichtes den Eigentümern regelmässigen Reparaturbedarf am Hauptfallrohr vorzutäuschen und die wirklichen Installateurarbeiten in den benachbarten Gebäuden des Grosseingentümers ausführen zu lassen.

Warum ist dies so einfach? Weil kaum ein Miteigentümer selber im Haus wohnt, es sind ca 90% der Wohnungen vermietet.
Die meisten Eigentümer verlassen sich auf den Beirat der seit Jahrzenten amtiert, immer noch keine Ahnung – weder buchhalterischer noch technischer Art – hat.

Der Beirat, alle jenseits der 70 Jahre, liest weder Kostenvoranschläge noch versteht er die Abrechnung, noch ist er per Email oder dem Internet mit der Welt verbunden.
Treudoof und dödelig nickt er alles ab, was die Hausverwaltung seit 40 Jahren verbockt – und bekommt dafür jedes Jahr in der Versammlung von Seiten der Hausverwaltung den wärmsten Dank für die “wunderbare Zusammenarbeit” ausgesprochen.
Empfohlene Maßnahmen:

Beirat abwählen, Hausverwaltung abwählen.

Manipulation durch gefilterte und selektierte Informationen – Rauchmelder (3)

Dritte WEG – gleiches Schema:
der Einladung zur WEG-Versammlung ist eine 5seitige bunte Foliendokumentation beigefügt. Nur für das – ach so bedeutende – Thema Rauchmelder. Obwohl viele andere Tagesordnungspunkte Zusatzdokumentation benötigen würden, gibt es sie nur für den  TOP Rauchmelder-Installation.

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Da die Hausverwaltung die übrigen Tagesordnungspunkte in Sachen “Anlagen” stiefmütterlich behandelt und nur das Thema “Rauchmelder” hervorsticht – ist davon auszugehen, die beigefügte Dokumentation  n i c h t  von der Hausverwaltung erstellt wurde, sondern ihr frei Haus geliefert wurde, um sie den Einladungen beizufügen.

exclam_30Wer würde sich eine solche Mühe machen? Vielleicht das von verschiedenen Hausverwalterbänden empfohlene Unternehmen aus Norddeutschland?
Ein Blick auf den Hausflur gibt Auskunft:
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Und in den Zimmern: die bereits bekannten Rauchmelder-Modelle… des Unternehmens aus Norddeutschland….
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Manipulation durch gefilterte und selektierte Informationen – Rauchmelder (2)

Nun eine neue, andere Wohnungseigentümergemeinschaft – und der 4-teilige-Tagesordnungspunkt zum Thema Rauchmelder-Installation kommt uns bekannt vor.

Identisch ist:
a) die Gliederung des Themas in 4 Unterpunkte
b) die Beauftragung der Wartung
c) die Rechtsanwaltdrohung bei Zuwiderhandeln
d) fehlende alternative Angeobte/Dienstleister
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Tagesordnungspunkt aus der Einladung zur WEG-Versammlung:
“TOP 8: a) Installation von Rauchwarnmeldern gemäß Bestimmung in den Wohnungen/Kauf bzw. Miete mit Beschluss
b)  Beauftragung einer Fachfirma/jährliche Wartungsverpflichtungen/Verkehrssicherungspflicht mit Beschluss
c) Erwerb eines “Rundum-Sorglos-Paketes” (jährlich ca. € 5,- je Rauchmelder) mit Beschluss
d) Rechtsanwaltsbeauftragung wegen Installationsverweigerung durch die WEG mit Beschluss.”
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Während der WEG-Versammlung präsentiert der Verwalter 2 Rauchmeldermodelle: einen ansprechenden (siehe Photo) und einen deutlich hässlicheren. Die beiden Modelle befinden sich im Versammlungsraum des Hausverwalters und wurden wohl schon einige Male gezeigt.

Auszug aus dem Protokoll der WEG-Versammlung:

Es fällt auf, dass der Name des beauftragten Dienstleisters für die Anbringung der Rauchmelder nicht genannt wird. Weiter werden die Kosten der Anschaffung nicht beziffet. Auf die Modalitäten des Wartungsvertrags wird überhaupt nicht eingegangen.

a) Installation von Rauchwarnmeldern gemäß gesetzlicher Bestimmung in den Wohnungen/Kauf bzw. Miete mit Beschluss. Die WEG wünscht, dass einheitliche Rauchmelder in allen Schlafräumen und Fluren der Wohnungen installiert werden.
Die Geräte sollen gekauft werden. Die Kosten sind der Rücklage zu belasten.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: Einstimmiger Beschluss
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

b) Beauftragung einer Fachfirma/jährliche Wartungsverpflichtung/ Verkehrssicherungspflicht mit Beschluss
Die Prüfungs- und Dokumentationspflicht ist einem Dienstleister in Auftrag zu geben.
Die Kosten sind umlagefähig und mit der Abrechnung nach MEA zu erfassen.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: 6.265,2 MEA
Dagegen: 0 MEA
Enthaltung: 830,82 MEA
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

c) Erwerb eines „Rundum-Sorglos-Paketes” (jährlich ca. € 5,– je Rauchmelder) mit Beschluss. Um eventuellen Haftungsproblemen zu entgehen, wird der Verwalter bevollmächtigt, einen entsprechenden Vertrag abzuschließen. Die Kosten sind entsprechend nach MEA umzulegen.
Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: 6.265,2 MEA
Dagegen: 0 MEA
Enthaltung: 830,82 MEA
Beschlussergebnis: Der Antrag wird angenommen.

d) Rechtsanwaltsbeauftragung wegen Installationsverweigerung durch die WEG mit Beschluss:
Vorsorglich beschließt die WEG, dass der Verwalter einen Rechtsanwalt beauftragen kann. Die Kosten trägt die WEG. Alle anwesenden Eigentümer bzw. Vertreter nehmen an der Abstimmung teil.
Dafür: Einstimmiger Beschluss
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Im Hausflur hängt seitdem ein Schild der Rauchmelder-Firma O. :
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WEG-Einladung zur Versammlung o h n e Zusatzinfos / Kostenvoranschläge

Die Eigentümergemeinschaft darf erwarten, dass sie vom Hausverwalter über von ihm vorgeschlagene, finanzielle Maßnahmen informiert wird. Hierzu gehört die Übersendung von Zusatzinfos und Kostenvoranschläge, spätestens zusammen mit der Einladung zur Versammlung. Dies wird allein schon aus Gründen der Fehlerreduzierung empfohlen, da ein WEG-Hausverwalter als Außenstehender, nicht über das gleiche Wissen bezüglich des Gebäudes verfügen k a n n, wie engagierte Miteigentümer, die dort seit Jahren wohnen und die ganze Historie kennen.

Umso ungewöhnlicher ist es, wenn der Einladung zur WEG-Versammlung keine Zusatzinfos oder bereits vom Verwalter eingeholte Kostenvoranschläge beiliegen.
Es drängt sich ebenfalls der Verdacht auf, dass es dem Hausverwalter nicht an einer für die WEG kostengünstigen Maßnahme gelegen ist – sondern dass er evtl. überteuerte oder unnötige Handwerkeraufträge durchsetzen möchte, um danach den “Dank” der beauftragten Dienstleister entgegenzunehmen.

Auszug aus Einladungen mit unzureichenden Infos bzw. ohne beigefügte Kostenvoranschläge:ohne zusatzinfos_15_1

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In der o.g. WEG setzten sich Miteigentümer im Vorfeld der Versammlung mit verschiedenen Themen auseinandergesetzt, so konnten z.B. hohe Kosten für die vorgeschlagene Heizungssanierung verhindert werden.
Der Verwalter hatte v o r  der Versammlung die Machbarkeit/Umsetzbarkeit der kostengünstigeren Umsetzung einer Ölheizung auf Fernwärme noch nicht einmal geprüft! Wohl aber einzelne Eigentümer – und zwar trotz fehlender Vorabinfo und fehlender Angebote des Verwalters. Nur so konnte der teure Einbau von Gasheizungen vermieden werden.

“Tendenzbeschlüsse” – Beschlüsse ohne genügend Vergleichsangebote

Bei größeren Ausgaben sind zuvor mindestens 3 Vergleichsangebote vom Verwalter einzuholen und den Miteigentümern vorzustellen.

Unseriöse Verwalter vermeiden dies sehr gerne. Manchen ist diese Arbeit zu anstrengend, andere möchten gerne ihre “eigenen” Handwerker beauftragen. Dies geht am leichtesten mit Lügen und dem Vortäuschen falscher Tatsachen.

So werden vom Verwalter geplante Sanierungsarbeiten gerne o h n e  die erforderliche Anzahl von 3 Angeboten als Tagesordnungspunkt in die Einladung gesetzt.
Wenn nicht gleichzeitig mit der Einladung eine Beschußvorlage, d.h. der beabsichtigte Beschußtext wortwörtlich vorliegt – ist Mißtrauen gegenüber dem Verwalter angebracht.

Dummes Geschwätz wie man wolle die Eigentümergemeinschaft “befragen”, die “Stimmung erforschen”, “Vorstellungen und Wünschen” ein Gehör geben – alles Schmarrn!

Eine Eigentümerversammlung ist keine Kuschelveranstaltung, auch wenn unseriöse Verwalter dies gerne unbedarften Eigentümern und zu ihrem eigenen Vorteil suggerieren …

Kostenvoranschläge können enorm abweichen. Bei gleichen Leistungen können große Preisspannen existieren. Umso mehr wenn nur “ein einziges” Angebot als Grundlage für eine “Tendenzabstimmung” herhält.
Dieses – ggf. maßlos überteuerte Angebot – wird als repräsentatives, durchschnittliches Angebot ausgewiesen.
Was Sanierungsarbeiten angeht sind die meisten Miteigentümer vollkommen unbedarft.
Kein Problem, denn sie haben ja die Hausverwaltung.

Deshalb: kein Beschluss ohne Vorlage von mehreren vollständigen und vergleichbaren Kostenvoranschlägen.

Eine seriöse Verwaltung würde zunächst die Notwendigkeit – oder eben nicht – der geplante Sanierungsmaßnahme erörtern. Vieles kann nämlich auch warten.
So muss z.B. nicht immer nach 30 Jahren eine komplette Fenstererneuerung durchgeführt werden, auch wenn dies unseriöse Verwalter gerne vorgeben “Die Fenster sind doch schon 30 Jahre alt”. – Wenn sie dicht sind können sie auch noch viele Jahrzehnte halten. Warum nicht?

Sobald den Eigentümern von der unseriösen Verwaltung der gefällige “Kuschelkurs” angeboten wird mit Sätzen wie “Was meinen Sie denn…?”, “Wie stehen Sie zu einer ….-Erneuerung?” – geben Sie Acht!

“Tendenzabstimmungen” oder “Tendenzbeschlüsse” auf Basis unzureichender Information und nur einem Kostenvoranschlag, der ggf. absichtlich überteuert und wirklichkeitsfremd ist, sind kein seriöses Aushängeschild einer Verwaltung.
Hinzu kommt der Eindruck, der Verwalter wäre schlichtweg faul.
Meistens ist er aber “nur” gerissen – und hat Absichten, die nicht zum finanziellen Vorteil der  Miteigentümer sind.

Praxisfall 1: Verwalter wünscht Beschluss obwohl nur 1 einziges Angebot vorliegt
Der Verwalter stellte auf der Versammlung seine Gedanken zu einer neu geplanten Balkonsanierung vor. Um die Eigentümer zu sensibilisieren hatte er bereits 2 Angebote eingeholt. Da es zwei verschiedene Sanierungsvarianten gab – eine mit Erhalt und eine ohne Erhalt des gemauerten Balkons – bat der Verwalter die Eigentümer um eine “Tendenzabstimmung”: er wollte wissen, für welche Variante sich die Eigentümer “tendenziell” entscheiden würden.
Es wurde somit abgestimmt (“Wer ist tendenziell eher für eine Sanierung….”), und das  Abstimmungsergebnis notiert. Die Mehrheit hatte sich “tendenziell” für eine bestimmte Sanierungsvariante entschieden.

Sehr erstaunt waren einige Eigentümer, als ihnen 2 Wochen später die Handwerker begegneten und ihnen mittteilten: “Nächste Woche wird das Gerüst aufgebaut.”

Ein Blick ins Protokoll zeigte den Grund: aus dem angeblichen Tendenzbeschluss war ein ganz normaler Beschluss geworden!
Das Abstimmungsergenbis war korrekt wiedergegeben, der Beschluss hiess: “Die Eigentümergemeinschaft beschliesst die Balkonsanierung ohne Erhalt der gemauerten Balkonbrüstung”.

Praxisfall 2: Verwalter wünscht Beschluss, obwohl kein einziges Angbot vorliegt
Bei diesem Fall kann der vorliegende Kostenvoranschluss nicht bemängelt werden – er existiert noch nicht!
Was auch immer der Verwaltung an Erklärung zur Hand hat: Vorsicht ist geboten!
Gerade wenn noch nicht einmal ein Handwerkerangebot, noch nicht einmal eine realistische Kostenschätzung vorlieg – dann ist der Sinn dieser Maßnahme ggf zweifelhaft!

Im vorliegenden Fall  lagen Heizungsrohre im Boden und in der Wand der Wohnungen.
Es handelte sich um ca 15 Wohnungen in 2 Gebäuden.
Da es immer wieder zu Wasserschäden kam, weil diese Heizungsrohre anscheinend defekt waren schlug der Verwalter vor, alle Unterputz liegenden Rohre nach “außen”, also vor die Wand, anbringen zulassen. Ein unglaublicher Aufwand, da sämtlichen Wände hätten aufgeschlagen, Möbel verrückt werden müssen… von Staub und Dreck nicht zu reden.

Auf die Frage, welche Kostenvoranschläge für diese Arbeiten vorliegen würden, antwortete der Verwalter noch kurz vor der Versammlung: “Keine”.
Er wollte sich von den Eigentümern zunächst den Beschluss “holen” und dann anfangen, Angebote einzuholen.

Auf die Frage nach der zwingenden Notwendigkeit, da doch die Versicherung bisher alle Schäden bezahlt hatte, entgegnete der Verwalter, ja, aber die Prämie wäre nach den Schäden im letzten Jahr erhöht worden: um 7.000 €. Insgesamt würde die Versicherung – für alle Wohnungen – nun 12.000 € kosten. Außerdem bestünde die Gefahr, dass die Versicherung – aufgrund der Wasserschäden – “kündigen” würde.

Also, sicher wissen wir nur: es kam zu unangenehmen Wasserschäden, die Versicherung erhöhte daraufhin ihre Prämiel
Ob die Versicherung wirklich Kündigungsabsichten hat, ist direkt bei der Vers. zu prüfen.
Ob die Versicherung das Herausreißen der eingemauerten Heizungsrohre in 15 Wohnungen der 1990er Jahre zur Auflage macht, um den Vertrag weiterzuführen, auch.
Oder ist es nur Phantasie-Gedankenwerk des Verwalters?
Stattdessen schlägt der Verwalte sehr aufwendige “Sanierungsarbeiten” vor, o h n e  realistische Kostenschätzung, o h n e  zu wissen ob die Kosten ansatzweise zumutbar sind und o h n e zu wissen, ob diese überhaupt eine sinnvolle Maßnahme ist.

Typisch für einen unseriösen Verwalter, dem es nur darum geht, Kosten und Handwerkeraufträge zu generieren. Sinn, Zweck und Kosten sind nebensächlich.

Steuerlicher Aspekt:
die Vericherungsprämien der Gebäudeversicherngen – in welcher Höhe auch immer – werden bei vermieteten Wohneinheiten an die Mieter weitergegben und von diesen getragen.
Großsanierungen, wie oben vorgesehen, werden ausschließlich von den Eigentümern getragen. Schon in dieser Hinsicht sollten Sanierungsvorschläge der Verwaltung geprüft werden…


Empfohlene Gegenmaßnahmen

Verweigern Sie bei “Tendenzbeschlüssen” den Beschluss.
Bitten Sie den Verwalter freundlich, weitere, vergleichbare und vollständige Angebote einzuholen.
Empfehlen Sie dabei gerne Unternehmen, die Ihnen als seriös bekannt sind und von denen ausgegangen werden kann, dass sie realistische Kostenvoranschläge erstellen.

Sanierungsbeschlüsse: fehlende Zweit- und Drittangebote

Ein weiterer "Klassiker" unseriöser WEG-Hausverwalter

Ein “Klassiker” unseriöser Hausverwaltungen ist das Bereitstellung von nur einem einzigen Kostenvoranschlag.

Und aufgrund dieses einen Kostenvoranschlag soll ein Auftrag vergeben werden. Gesetzlich vorgeschrieben sind für größere Aufträge das Einholen von mindestens drei vollständigen und vergleichbare Kostenvoranschlägen.

Nicht selten sollen Wohnungseigentümer in der Versammlung “überrumpelt” werden.

Praxisfall:
Tagesordnungspunkt: Sanierung des Dachs
Zum Zeitpunkt der Versammlung lag nur ein einziger Kostenvoranschlag einer Dachdeckerfirma vor: Fa. K.
Mit Fa. K. arbeitete die Verwaltung erst sein neuestem wieder zusammen. Warum?
Was ist mit anderen Dachdeckerfirmen?
Warum gibt es keine Alternativ-Angebote?

Ausweichende Erklärung des Verwalter : „Die Firma K. uns schon seit vielen Jahren als zuverlässiger Dachdecker bekannt und im Schadenfall häufig noch am selben Tag tätig.
Gerade in den letzten Jahren haben wir verstärkt auch andere Firmen beauftragt um mehr Auswahl von geeigneten Fachbetrieben zu haben.“ 

Und das heißt konkret?!!?


Empfohlende Gegenmaßnahmen

Sobald Sanierungspläne bekannt werden – spätestens aber nach Erhalt der Einladung zur Versammlung mit Auflistung der entsprechenden Tagesordnungspunkte – sollten die Eigentümer Kopien aller vorliegenden Angebote einfordern.

Liegt für wichtige Sanierungen nur ein einziges Angebot vor – VORSICHT!
Dieses Angebot kann überteuert sein oder unnötige Komponenten beinhalten.

Es ist kein Zufall, es ist Absicht und ein “Klassiker” unseriöser Verwaltungen.
Weisen Sie die Verwaltung darauf hin und fordern Sie weitere Angebote ein.
Alternativ wird empfohlen den Beschluss zu verweigern oder zu verschieben um der Hausverwaltung die Möglichkeit zu geben, weitere Angebote zur Kostenschätzung einzuholen.