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Capital: Verwaltet und verloren

Überhöhtes Hausgeld, schlampige Abrechnungen, Kungeleien: Manche Hausverwaltungen kassieren bei Wohnungsbesitzern kräftig ab – für mäßige Leistungen. Worauf Sie beim Hausgeld achten müssen

Text von Jens Brambusch, Capital Magazin:


Der Kaffee mit Milchschaum wird in schicken Gläsern serviert. Auf dem Holztisch wartet eine Karaffe mit stillem Wasser. Wohlfühlatmosphäre in einem Berliner Backsteinloft. Hohe Decken, Betonboden. „Bei Fragen einfach rufen“, sagt die gut gelaunte Frau von der Immobiliengesellschaft, die sich als Ansprechpartnerin der Hausverwaltung vorstellt. Dann geht sie. Die beiden Beiräte der neuen Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, bleiben in dem Raum mit den Glaswänden zurück. Vor ihnen ein Leitz-Ordner mit abgehefteten Belegen und zwei Papierstapel mit Zahlenkolonnen, überschrieben mit „Kontoabrechnung. Haus: 334 WEG“.

Für die beiden ist der Einsatz eine Premiere. Erst seit Kurzem sind sie Wohnungsbesitzer. Gekauft haben sie ihr Domizil von einer Immobiliengesellschaft, die ein Mietshaus mit 25 Einheiten nach und nach vermarktet. Die Hausverwaltung, eine Tochterfirma der Immobiliengesellschaft, ist seit Jahren für das Objekt zuständig.

Erschreckend blauäugig

Bei der ersten Versammlung der neuen Eigentümer haben sie sich breitschlagen lassen, den ungeliebten Job zu übernehmen. Die Hausverwaltung beruhigte: „Sie müssen nur einmal im Jahr die Abrechnungen prüfen. Ein, zwei Stunden, das ist alles.“

Jetzt sitzen sie da, nippen am Kaffee und blättern orientierungslos durch die Bögen. Die Finger wandern über Zahlenreihen, bleiben an unbekannten Begriffen hängen, wandern weiter. „Hast du eine Ahnung, worauf du achten musst?“ Achselzucken. „Ich auch nicht.“

Gabriele Heinrich, Vorsitzende beim Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum e. V., kennt diese ­Situation gut: Beiräte, die mit der Kontoprüfung hoffnungslos überfordert sind und daran scheitern, Unstimmigkeiten oder sogar grobe Abrechnungsfehler zu erkennen. „In jedem Unternehmen gibt es einen Controller oder einen Wirtschaftsprüfer“, sagt Heinrich. „Jede Bilanz, jede Rechnung wird gegengecheckt.“ Bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen hingegen seien die Deutschen erschreckend blauäugig. „Was die Hausverwaltung präsentiert, wird oft unwidersprochen hingenommen.“

Von Schlamperei bis Betrug

Beträchtliche Summen stehen auf dem Spiel. Die Instandhaltungsrücklagen einer WEG sind meist ­fünf-, wenn nicht sechsstellig. Bei neun Millionen Eigentumswohnungen in privater Hand dürften die verwalteten Rücklagen in Deutschland an ­einen dreistelligen Milliardenbetrag heranreichen.

Es geht um Aufträge in Höhe von mehreren Tausend Euro. Um Dienstleistungen, deren Ausführung kaum einer kontrolliert. Und um die Instandhaltung und Pflege einer Immobilie, die nicht selten einige Millionen wert ist und oft die Altersvorsorge ihrer Eigentümer bildet.

Rund 10 000 Firmen kümmern sich bundesweit um die Verwaltung. Deren Qualifikation lässt sich schwer einschätzen: Der Beruf des Hausverwalters ist nicht geschützt. Wer es drauf anlegt, kann die Unerfahrenheit seiner Kunden ausnutzen – von Schlamperei über Mauschelei bis hin zum Betrug.

Dutzende Fälle, in denen Dienstleister die Grenzen des Gesetzes überschritten haben, sind aktenkundig. Ein besonders schwerer Fall ereignete sich kürzlich im Raum Köln. Eine Verwaltung mit 80 WEGs und knapp 3 000 Wohnungen soll laut Anklage 3 bis 4 Mio. Euro veruntreut haben. Die Wohnungseigentümer fürchten nun um ihre Rücklagen. Der Betrug fiel lange Zeit nicht auf, weil der Verwalter die Gelder zwischen den Konten hin und her buchte. Ein genaues Hinsehen hätte den Schaden schon viel früher ­begrenzen können.

Job mit Haftungsrisiko

Für die von der Eigentümergemeinschaft gewählten Beiräte kann eine betrügerische Verwaltung ernsthafte Folgen haben. Sie haften für das, was sie abzeichnen. Im Mai endete vor dem Amtsgericht Düsseldorf ein Verfahren gegen eine Beirätin wegen Beihilfe zur Untreue. Der Verwalter hatte 130 000 Euro von den Eigentümerkonten im Casino verzockt. Der Beirätin war vorgeworfen worden, die Warnzeichen nicht erkannt oder zu spät weitergegeben zu haben.

Zwar wurde sie von den strafrechtlichen Vorwürfen freigesprochen. Trotzdem könnten die Miteigentümer in einem Zivilprozess Schadenersatz fordern. „Das droht Verwaltungsbeiräten immer dann, wenn sie schuldhaft – also vorsätzlich, grob fahrlässig oder auch nur leicht fahrlässig – Fehler begehen“, sagt Heinrich. Ihr Verband hat eine Broschüre herausgegeben, in der die Tücken der Beiratsarbeit aufgeführt sind. „Hilfe, wir sind Verwaltungsbeirat“ heißt das 128 Seiten starke Druckwerk.

Viele Verwalter leisteten gute Arbeit, sagt Heinrich. Die Erfahrung zeige jedoch, dass Abrechnungen oft fehlerhaft sind. „In vielen WEGs hat sich über Jahre hinweg niemand gekümmert“, sagt Heinrich. Man habe die Verwalter einfach machen lassen. Und das räche sich.

Oft wird einfach geschludert. Säumige Beträge werden nicht eingetrieben, Vertragsleistungen nicht überprüft, Vergleichsangebote nicht eingeholt, Versicherungen nicht bemüht. Es zahlt ja am Ende jemand: die Eigentümergemeinschaft.

Genaues Hinschauen lohnt

Manche Verwalter haben ein Netz aus Firmen aufgebaut, die sich Aufträge untereinander zuschustern: Hausmeisterservice, Handwerker, Reinigung. Oft sind die Leistungen überteuert. Hier ein paar Euro, dort ein paar Hundert. Meist sind die Beträge so gering, dass der Schmu nicht sofort auffällt. Die Menge macht’s, denn nicht selten betreuen Hausverwaltungen Dutzende, wenn nicht mehr Objekte. „Wenn bei Aufträgen nicht immer mehrere Angebote eingeholt werden, ist das ein Alarmzeichen“, warnt Heinrich.

Bei der Überprüfung der Jahresrechnung stolpern die beiden frisch ernannten Beiräte in ihrem Glaskasten denn auch über solch eine vermeintliche Nickligkeit. Ausgerechnet einer der kleinsten Beträge veranlasst sie dazu, noch einmal genauer hinzuschauen: 24,90 Euro. Skonto, das der Schneeräumdienst nicht anerkannte, weil die Rechnung zu spät bezahlt worden war. Die Verwaltung nahm das Malheur nicht auf die eigene Kappe, der Betrag wurde vom Gemeinschaftskonto beglichen.

Leistungen weichen stark ab

Warum eigentlich? Schließlich lässt sich die Verwaltung ihre Dienste mit mehr als 8 000 Euro im Jahr honorieren. Die Beiräte schauen sich an. „Ist das eigentlich viel? Was darf eine Hausverwaltung im Jahr eigentlich kosten?“ Wieder Achselzucken.

„Für die Honorare der Verwaltungen gibt es lediglich Richtwerte“, sagt Expertin Heinrich. Und die weichen je nach Region und Größe des Objektes voneinander ab. Die Spanne für eine Wohneinheit reicht von 17 bis 25 Euro pro Monat.

Heinrich warnt allerdings davor, nur auf die Kosten zu schauen, denn die Leistungen der Verwaltungen unterschieden sich deutlich voneinander. Ein vermeintlich günstiger Anbieter könne unterm Strich deutlich teurer sein, weil etwa Objekt­begehungen, Ausschreibungen oder Korrespondenzen extra berechnet würden. Heinrich empfiehlt bei der Suche nach einer neuen Verwaltung, die Leistungskataloge genau zu vergleichen.

Aufträge an sich selbst

Als der Kaffee längst ausgetrunken ist, ähnelt die Jahresabrechnung, die vor den Beiräten liegt, einem Schmierzettel. Zahlen sind markiert, Beträge eingekreist, etliche Fragezeichen gesetzt. Und überall stehen am Rand Notizen.

Fragen wirft vor allem das Zusammenwirken der Beteiligten auf: Die Immobiliengesellschaft, die die Wohnungen nach und nach verkauft, ist Teil der WEG, solange nicht alle Einheiten veräußert sind. Zugleich betätigt sie sich auch als Hausverwalter und hat einen Hausmeisterservice beauftragt, der ebenfalls zu der Immobilienfirma gehört. Und für einige Arbeiten erteilt der sich selbst die Aufträge.

Die neuen Eigentümer haben das als gegeben hingenommen. Bei der ersten Versammlung fragte niemand nach Verträgen oder Konditionen. Das Hausgeld wurde einfach akzeptiert. „Wenn Verträge innerhalb einer Unternehmensgruppe geschlossen werden, sollte das stutzig machen“, sagt Heinrich.

Skepsis ist geweckt

Die Beirats-Novizen konfrontieren die nette Verwalterin mit ihren Fundstellen. Und jetzt ist sie es, die mit den Achseln zuckt. „Da muss ich den Buchhalter fragen“, sagt sie zu der Skonto-Frage. Und der gibt den Beiräten recht. Das Geld muss an die WEG zurückgezahlt werden. Die Skepsis ist geweckt. Und es bleibt nicht bei Kleckerbeträgen.

Einige Schäden im Wert von rund 1 000 Euro, die der Versicherung hätten gemeldet werden müssen, wurden gleich von dem WEG-Konto bezahlt. Wohl ein Versehen. Ein anderer Schaden, der sich in einer Mietwohnung der Immobilienfirma ereignete, wurde dafür an die Assekuranz weitergereicht, obwohl es sich um keinen Versicherungsfall handelte. Folglich zahlte die Gesellschaft auch nicht. Und wieder wurde am Ende das Konto der WEG belastet.

Die Beiräte wollen noch mehr wissen: „Wieso zahlen wir jeden Monat Pauschalen für ‚Hauswartsservice‘ und ‚Hausservice‘? Was macht der eigentlich?“ Immerhin schlagen die Dienste mit 4 000 Euro im Jahr zu Buche. Zu zahlen an die Tochterfirma der Verwaltung. „Na ja, der Hausmeister schaut ein- bis dreimal die Woche nach dem Rechten“, sagt die Mitarbeiterin.

Nicht nachvollziehbare Kosten

Die Beiräte stutzen. Wochenlang sind Lampen defekt. Wie passt das zusammen? Die Verwalterin verweist auf den Vertrag, in dem die Leistungen definiert seien. Erst auf Bitten der Beiräte wird er vorgelegt. Und neue Fragen tauchen auf.

Der Katalog beinhaltet kleine Reparaturen, etwa an Lampen und Schaltern. In der Abrechnung tauchen aber Posten mit dem ­Betreff „Leuchtmittel/Lichtschalter“, „Treppenlicht“, „Befestigung Lampe“ oder „Austausch Leuchtmittel“ auf. Immer extra berechnet. Mal für 8,90 Euro, mal für 74,38 Euro. Ausführender: der Hausservice, der sich selbst die Aufträge erteilt hat.

Die Beiräte stellen Abrechnungen über 2 000  Euro infrage. Hinzu kommen die Kosten für den Hausmeisterservice, der 4 000 Euro im Jahr verschlingt – ohne erkenn­bare Gegenleistung. Und dann sind da noch die Rechnungen, die nicht an die Versicherung weitergegeben wurden. Eine Menge Geld. Vor allem wenn man bedenkt, dass sich Einnahmen der WEG auf gerade einmal 50 000 Euro belaufen. Und ein Großteil davon für laufende Kosten wie Wasser, Abwasser und Müll verwendet wird.

Wer seine Rechte nicht wahrnimmt, zahlt drauf

Erst langsam, sagt Heinrich, verstünden viele Eigentümer, dass es sinnvoll sei, der Hausverwaltung auf die Finger zu schauen. Doch immer noch seien die WEGs oft Gemeinschaften, in denen man sich nicht kennt, in denen es kaum Austausch gibt und in denen Beiräte agieren, die ihre Sache widerwillig oder ohne große Rückendeckung machen. Deshalb hätten die Verwalter meist leichtes Spiel. „Wer seine Interessen und Rechte nicht wahrnimmt, zahlt drauf“, sagt sie.

Die beiden Berliner Beiräte holen nach dem ernüchternden Termin bei ihrer Verwaltung Angebote von Wettbewerbern ein. Alle sind deutlich billiger, bei vergleichbarer Leistung. Statt 8 160 Euro ließe sich die Immobilie für 6 000 Euro im Jahr verwalten. Ein sattes Viertel günstiger.

Die Beiräte fordern per Mail sämtliche Verträge zur Kontrolle an, um eine Entscheidung vorzu­bereiten. Es sieht schlecht aus für den bisherigen Verwalter: Auch drei Wochen später gibt es noch keine Reaktion.

Der Artikel ist zuerst in Capital 07/2015 erschienen.

Text von Jens Brambusch, Capital Magazin,

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Kassel: Verschwundener Hausverwalter – Eigentümern blieben 30.000 Euro offene Forderungen

Sitzen gelassen: Der Hausverwalter dieser Wohnanlage in der Weidlingstraße 5 machte erst einen schlechten Job und sich dann aus dem Staub. Er ließ die Eigentümer auf 30.000 Euro Außenstanden sitzen.

Von Christina Hein, 27.05.2014

Kassel. Bis vor zehn Jahren war die Welt der 77 Eigentümer der Wohnanlage Weidlingstraße 1-9 und Gilsastraße 11-17 noch in Ordnung. Heute stehen sie vor einem Scherbenhaufen und müssen für Außenstände in Höhe von über 30.000 Euro aufkommen. Zu verdanken einem Hausverwalter, der erst einen schlechten Job gemacht hat und jetzt über alle Berge ist, sowie einem Hausbeirat, der davon wenig mitbekommen hat.

Zu verdanken einer Hausverwaltung, die einen schlechten Job gemacht hat und jetzt über alle Berge ist, sowie einem Hausbeirat, der davon wenig mitbekommen hat.
Die Probleme begannen mit dem Tod des alten Hausverwalters 2001. Die Wohnungseigentümerversammlung suchte einen Nachfolger. Unter mehreren Bewerbern entschied man sich für einen Anbieter. „Er trat kompetent und verlässlich auf und hat auf uns den besten Eindruck gemacht“, sagt Gudrun Gutt-Schmidt, eine der langjährigsten Eigentümerinnen. Die Mehrheit wählte ihn, denn er hatte zudem ein preisgünstiges Angebot gemacht: Er verlangte knapp 12 Euro pro Monat pro Wohnung.
Die ersten drei Jahre sei alles glatt gelaufen, erzählt Gutt-Schmidt, die außerdem CDU-Ortsbeiratsmitglied und Schiedsfrau im Vorderen Westen ist. Dann ließ der Service deutlich nach.

„Die Abrechnungen kamen endlos zu spät, sodass wir vom Finanzamt angemahnt wurden, das Büro war nicht mehr besetzt.“ Irgendwann habe sich ein neuer Verwalter gemeldet, der die Firma und die Kunden übernommen hatte.

2010 stieß der Projektentwickler Peer Schütte als neuer Eigentümer zur Gemeinschaft hinzu und schlug nach kurzer Zeit die Hände über dem Kopf zusammen. „Ich lese Verträge prinzipiell gründlich“, sagt Schütte. In den Hauspapieren stieß er auf Widersprüchliches, Unzulänglichkeiten und Versäumnisse. Kommunikation und Transparenz hatten nicht stattgefunden und waren vom gewählten, zum Teil seit Jahren bestehenden Beirat nicht moniert worden. Heute wohnen in der Ende der 60er-Jahre gebauten Eigentumsanlage im Vorderen Westen nur noch 50 Prozent der Eigentümer. Schütte: „Je mehr diese Zahl sinkt, desto weniger wird sich engagiert.“
Sonderumlagen seien nicht hinterfragt und Berechnungen ebenso wie die gesamte Arbeit der Hausverwaltung nicht kontrolliert worden.

Irgendwann im Winter war der Öltank leer. Mehrere Privatinsolvenzen innerhalb der Eigentümergemeinschaft sowie Mietsäumnisse und damit massive Hausgeldschulden waren bei Kalkulationen nicht beachtet worden. Jetzt müssen die restlichen Eigentümer für Außenstände in Höhe von mehreren 10 000 Euro aufkommen. Veruntreuung könne man dem ehemaligen Hausverwalter nicht vorwerfen.

Schütte betont, dass sich Geiz nicht auszahlt, wenn zudem das „Engagement der Eigentümer bei der Gestaltung der WEG nicht gezielt eingefordert wird“.
Ein anderes Beiratsmitglied sagt: „Die Probleme sind behoben, wir haben eine neue fähige Hausverwaltung und befinden uns auf einem guten Weg.“

Das sagt ein Eigentümer:
„Ein schlechter Verwalter zieht immer einen Rattenschwanz an Problemen hinter sich her“, sagt Peer Schütte, der jetzt als neues Mitglied im Verwaltungsbeirat seiner Wohnanlage mehr Einblick hat. „Man muss als Eigentümer aufmerksam bleiben, um nicht in einen Strudel zu geraten. Vor allem sollte sich der gewählte Beirat seiner
Verantwortung bewusst sein, sich auskennen und der Verwaltung – so wie es seine Aufgabe ist – auch auf die Finger schauen. Zugegeben, das ist kein angenehmer Job, man ist so was wie der Kratzbaum für alle anderen, aber: Eigentum verpflichtet nun mal. Bei der Wahl der Hausverwaltung, sollte man nicht das billigste Angebot nehmen, das kann sich schnell rächen.

Das sagt „Haus und Grund“:
„Hausverwaltung kann jeder machen, es ist kein geschützter Beruf. Das ist das große Problem“, sagt Wolfram Kieselbach, Geschäftsführer des Haus- und Grundeigentümerverbands Kassel. Er rät dringend: „Einen Verwalter sollte man gründlich wählen, möglichst einen alteingesessenen. Preisangebote unter 16 Euro pro Wohnung/pro Monat sollten gemieden werden. Der Schnitt liege bei 20 Euro. Ein Verwalter muss nach maximal fünf Jahren von den Eigentümern neu bestimmt werden. Sie wählen auch –- Je nach Teilungserklärung – den Verwaltungsbeirat. Er besteht aus mindesten drei Personen, die Eigentümer sein müssen. Jeder sollte das Wohnungseigentumsgesetz kennen, empfiehlt der Jurist. Der Beirat gibt in der jährlich verpflichtenden Eigentümerversammlung einen Bericht ab. Er kann – auch im Ehrenamt – unter Umständen haftbar gemacht werden.

Von Christina Hein, 27.05.2014

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Hausverwalter soll 200.000 Euro veruntreut haben

von Kai Süselbeck, WAZ


Essen.
 Die Staatsanwaltschaft ermittelt gegen eine Essener Hausverwaltung, die Konten ihrer Kunden systematisch geplündert haben soll. Die Höhe des Schadens wird auf mindestens 200.000 Euro geschätzt. Mittlerweile liegen vier Strafanzeigen vor.

Die Staatsanwaltschaft Essen ermittelt gegen eine Essener Hausverwaltung, die Konten ihrer Kunden systematisch geplündert haben soll. Bisher liegen ihr vier Strafanzeigen von geschädigten Hauseigentümern vor, weitere könnten folgen. Der Betreiber der Hausverwaltung hat eine Selbstanzeige bei der Staatsanwaltschaft angekündigt.

Danach könnte der festgestellte Schaden von jetzt 200 000 auf rund 400 000 Euro ansteigen, sagt Oberstaatsanwalt Willi Kassenböhmer, der auf WAZ-Anfrage die Ermittlungen wegen Untreue bestätigte. Die Opfer der Hausverwaltung rechnen mit einem weitaus höheren Schaden. Fünf mit einander bekannte Eigentümergemeinschaften haben ausgerechnet, die Hausverwaltung habe allein sie um rund 330 000 Euro geprellt. Die Hausverwaltung betreut nach eigenen Angaben rund 1500 Eigentumswohnungen. Die erste Strafanzeige ist am vergangenen Mittwoch eingegangen. „Deshalb sind unsere Ermittlungen noch ganz am Anfang“, sagt der Oberstaatsanwalt.

„Der Mann hat solch einen vertrauenswürdigen Eindruck gemacht“

Die Essener Commerzbank, sagt ihr Sprecher Thomas Schwarz, hat ihren Kunden geraten, die Bewegungen auf rund 60 Konten zu überprüfen, auf die die Hausverwaltung Zugriff hatte. Auf diese Weise hat auch Uwe Vesper von verschwundenen Geldern erfahren. Er ist Mitglied einer Eigentümergemeinschaft an der Hohenzollernstraße, deren Rücklagenkonto um rund 30 000 Euro erleichtert worden ist. Er ist immer noch fassungslos. „Der Mann hat solch einen vertrauenswürdigen Eindruck gemacht. Über Jahre ist uns nichts aufgefallen; selbst dann nicht, als die Steuer die Jahresabschlüsse geprüft hat.“ Nach seinen ersten Überprüfungen hat die Hausverwaltung „Luftbuchungen hin und her gemacht“ und auf diese Weise das Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft leer geräumt.

Die Schadenshöhen sind von Fall zu Fall unterschiedlich. Es geht um Summen von 1500, aber auch von 10 000 oder, wie in Vespers Fall, um rund 30 000 Euro. Vesper rechnet damit, dass sich der Gesamtschaden sogar auf mehr als eine Million Euro addieren könne.

Einige Geschädigte berichten, der Chef der Hausverwaltung habe ihnen gegenüber beteuert, er werde den Schaden wieder gut machen, etwa durch den Verkauf von Häusern, die ihm gehörten. Diese Häuser, heißt es aus anderer Quelle, habe er allerdings längst auf seine Ehefrau überschrieben. Außerdem sei er bereits Ende der 90er Jahre wegen ähnlich gelagerter Delikte mit dem Gesetz in Konflikt geraten. Der Hausverwalter selbst war für die WAZ nicht zu erreichen. Auf seiner Homepage versichert er: „Wir erfüllen unsere Aufgabe unter Beachtung aller Rechtsvorschriften.“

Text von Kai Süselbeck, WAZ,

 

Kommentar in der Zeitung:
“Warum werden keine Namen veröffentlich, um weiterne Schaden zu vermeiden?”

Meinung von hausverwaltercheck. com:
Leider werden die Urteile und ähnliches – im Namen des Volkes gesprochen – dem Volke nicht mitgeteilt. Es bleibt also unwissend. D.h. die gleichen Gauner können mit fast den gleichen Tricks weiterarbeiten. Namen werden nicht genannt, Ahnungslose somit nicht geschützt.

Süddeutsche Zeitung: “Hausverwalter – In der Regel hat er keine Ahnung”

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung:

 

Falsche Jahresabrechnungen, Veruntreuung der Rücklagen, Verwahrlosung der Anlage, überteuerte Reparaturen: Verbände klagen über unseriöse Geschäfte beim Verwalten von Eigentumsanlagen.

In München wächst die Unzufriedenheit mit Immobilienverwaltern.
Der Haus- und Grundbesitzerverein registriert eine deutliche Zunahme der Beschwerden über Verwalter, der Mieterverein beklagt einen oft “unverschämten Umgangston”.

Beim Verwalter-Verband (Verband der Immobilienverwalter VDIV) kritisiert man seit Jahren, dass es keine Zulassungsvoraussetzungen für diesen Beruf gibt. Jeder kann sich Hausverwalter nennen, allein in München sind mehr als 1600 gemeldet.

Sie gehen mit sehr viel Geld um: Auf 50 Milliarden Euro schätzt man den Wert der von ihnen verwalteten Immobilien, jedes Jahr gehen bei der Bewirtschaftung der Gebäude rund zwei Milliarden Euro durch ihre Hände, und 500 Millionen Euro liegen als Rücklagen für Instandhaltungen auf ihren Konten.

Geld, für das allein die 330 im Verband der Immobilienverwalter Bayern (VDIV) organisierten Gebäudemanager verantwortlich sind.
Die meisten der 1613 in München gemeldeten Verwalter sind nicht organisiert.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München registriert “eine weit verbreitete Unzufriedenheit” mit den Verwaltern von Eigentumsanlagen. “Überdurchschnittlich oft” hätten sich im vergangenen Jahr Eigentümer von ihren Verwaltern trennen wollen.

Jüngst wurde bekannt, dass eine Verwalterin von etwa 50 Anlagen offenbar mehrere hunderttausend Euro veruntreut hat.
Von einem “Problemfeld” spricht Anton Winkler von der Staatsanwaltschaft.

“Die Kontrolle ist schwierig.”
Im letzten Jahr war ein Verwalter aufgeflogen, der 190 000 Euro Schmiergeld von Handwerkern kassiert hatte
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“In der Regel hat er keine Ahnung”

Doch die Liste der alltäglichen Vorwürfe ist länger: unkorrekte oder nicht nachvollziehbare Jahresabrechnungen des so genannten Hausgeldes; Verwahrlosung der Anlage; überteuerte Reparaturen durch Handwerker, mit denen sich der Verwalter “gut versteht”; kein Einholen von Konkurrenzangeboten anderer Firmen; verschlafene Fristen, um bei Neubauten die Gewährleistung des Bauträgers einzufordern.

Auch viele Mieter ärgern sich nicht nur über Nebenkostenabrechnungen, die oft nicht den Vorschriften entsprächen, so Sibylle Färber vom Mieterverein. “Es gibt Hausverwaltungen, die den Mietern gegenüber einen unverschämten Ton anschlagen.”

 Überall werden die Kassen leerer, da schaue auch ein Wohnungseigentümer seiner Verwaltung genauer auf die Finger, vermutet Haus- und Grund-Chef Rudolf Stürzer.
“Das Hauptproblem ist: Es gibt keine Qualitätsstandards für Immobilienverwalter.
Um sich Hausverwalter nennen zu dürfen, braucht es nur den Gewerbeschein – jeder Würstchenbudenbesitzer wird stärker kontrolliert.

Und das, obwohl ein Hausverwalter ein Multitalent sein sollte: Er muss wirtschaftlich, kaufmännisch und technisch fit sein, sollte fast ein Psychologe sein, um passende Mieter auszuwählen oder eine hitzige Eigentümerversammlung zu leiten.
Obendrein sollte er juristisch bewandert sein, denn ein rechtlicher Fehler kann die Wohnungseigentümer teuer kommen.

Es gibt jedoch keine geregelte Ausbildung, zum Leidwesen auch des VDIV. Landesvorsitzende Brigitte Stenders ärgert sich über schwarze Schafe und Nebenher-Verwalter, die glauben, eine Wohnanlage vom Küchentisch aus managen zu können.

Oft handle es sich um Hausmeister, die sich auch das Verwalten zutrauen. Oder um einen Wohnungseigentümer, der sich aufgrund der Erfahrung mit den eigenen vier Wänden in der Lage fühle, die gesamte Anlage zu managen. “In der Regel hat er aber keine Ahnung”, sagt Stenders.

VDIV-Geschäftsführer Walter Plank glaubt, dass jeder zweite Verwalter ein “Halbprofi” sei. Er rät zu Vorsicht bei ganz kleinen und ganz großen Firmen: Wer weniger als zwanzig Wohnungen unter sich habe, sei selten Profi. Und wer mehr als 2000 Einheiten managt, verliere leicht die Übersicht.

Solange es keine Zulassungshürden gibt, müssen sich Eigentümer bei der Auswahl selbst helfen. Verbands-Mitglieder seien qualitativ geprüft, heißt es beim VDIV.

Der Verbraucherschutzverein “Wohnen im Eigentum” hat jetzt die Broschüre “Hausgeld-Vergleich” mit Durchschnittsdaten – von Abwasserkosten bis zur Verwaltergebühr – auch für München veröffentlicht.

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung
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Salzburger Nachrichten: Untreue-Verdacht – Finanz zeigt Hausverwalter an

Die Kriminalpolizei ermittelt gegen eine Firma, welche in Salzburg mehrere Tausend Wohnungen verwaltet. Kundengelder sollen verschwunden sein.

Die Zeitung Salzburger Nachrichten schreibt:

Aus der Sachverhaltsdarstellung des Finanzamts an die Staatsanwaltschaft.

“Verdacht der Untreue” steht auf dem Titelblatt der Sachverhaltsmitteilung, welche das Finanzamt Salzburg im Dezember an die Staatsanwaltschaft Salzburg gemacht hat. Samt Beilagen ist das Konvolut 33 Seiten stark und beschäftigt bereits das Betrugsreferat des Landeskriminalamts. Ein Zwischenbericht an die Staatsanwaltschaft ist für 10. März kalendiert.
 Untreue-Verdacht: Finanz zeigt Hausverwalter an
 Das Schreiben ist vom Vorstand der Salzburger Finanz, Alfred Schmidt, abgezeichnet. Der Inhalt: Die Fahnder äußern den “dringenden Verdacht”, dass ein Salzburger Immobilienverwalter und -entwickler, insbesondere über zwei Unternehmen, Gelder von Rücklagenkonten seiner Kunden “unrechtmäßig” verwendet hat bzw. nach wie vor verwendet. Dieser Verdacht sei im “Zuge von laufenden Außenprüfungsmaßnahmen” in beiden besagten Unternehmen, sowie sieben weiteren verbundenen Unternehmen, entstanden.

Dies sei, so die Finanz, mutmaßlich zumindest ab dem Jahr 2010 passiert, wahrscheinlicher aber schon ab 2007. Konkret sollen Gelder, die für die Instandhaltung von Wohnhäusern angespart wurden, über Firmengeflechte abgezogen worden sein. Entsprechende Rechnungen, Kontoauszüge und andere Unterlagen liegen der Sachverhaltsdarstellung bei.

Lücke von 563.890 Euro

Das Finanzamt hat nach eigener Aussage die Konten von elf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) inspiziert und dabei in einer Tabelle Zuflüsse und Abflüsse gegenübergestellt – wobei sich allein hier eine Lücke von 563.890 Euro ergibt. Weiters berichtet die Finanz von Prüfungsmaßnahmen in weiteren Firmen im Einflussbereich desselben Geschäftsmanns, bei welchen weitere 26 Hauseigentümergemeinschaften und deren Konten unter die Lupe genommen worden sein sollen. Fazit: “Es besteht bei diesen Wohnungseigentumsgemeinschaften ebenfalls der dringende Verdacht, dass über Jahre hinweg entsprechende Gelder von den Rücklagenkonten der WEG” unrechtmäßig über Geschäftskonten verwendet worden seien.Die geprüften Wohnungen befinden sich großteils in der Stadt Salzburg, aber etwa auch im Pongau. Sowohl Entnahmen wie Rückführungen bewegen sich teils im Bereich von mehreren Hunderttausend Euro pro Überweisung. In den vorhandenen Tabellen finden sich außerdem Aufzeichnungen von Überweisungen von Treuhandkonten an den Hausverwalter persönlich sowie “Zahlungen USt” oder “Zahlungen SGKK”, also Gebietskrankenkasse. Auch Barbehebungen in fünfstelliger Höhe sind verzeichnet.

Als Beweismittel nennt das Finanzamt Kontoaufstellungen sowie Unterlagen aus Betriebsprüfungen, zwei Sachbearbeiter zeichnen dort für den Fall verantwortlich. Die Finanzstrafbehörde bittet die Staatsanwaltschaft schließlich um Einbindung “im Hinblick auf den bestehenden Verdacht der Abgabenhinterziehung”, sollten “Verfolgungsmaßnahmen als notwendig erachtet werden”.

Inhaber streitet Vorwürfe ab

Der betreffende Unternehmer nahm im SN-Gespräch telefonisch Stellung. Er bestreitet jedes schuldhafte Handeln und stellt in Aussicht, alle Vorwürfe zeitnah entkräften zu können. Gegebenenfalls werde es zu Klagen gegen die Behörden kommen, falls es zu einer nachhaltigen Rufschädigung komme, teilt der Mann mit. Die in der Sachverhaltsdarstellung enthaltenen Aufstellungen seien inhaltlich unrichtig. Der Rechtsanwalt des Unternehmers ergänzt, dass es mit den Finanzbehörden keine Schlussbesprechung gegeben habe, “wofür diese Salden auf der Liste sind, das ist noch gar nicht definiert.” Mit entnommenen Rücklagen auf den Konten seien jedenfalls Sanierungen durchgeführt worden. Auch sehe die Finanz nicht mehr als einen Verdacht, man sei noch mitten in der Ermittlungsphase.Die Vorwürfe sind mittlerweile auch in der Wirtschaftskammer angekommen. Deren Vizepräsident Peter Genser ist auch Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Er bezeichnet sich selbst ob der Nachrichten als “beunruhigt” und verspricht, schnellstens mit der Kriminalpolizei in Kontakt zu treten. Sollte sich der Sachverhalt erhärten lassen, müsse man die Gewerbebehörde informieren. “Aber so weit sind wir noch nicht”, sagt Genser.

Auch abseits der unmittelbaren Tätigkeit als Hausverwalter ist der besagte Unternehmer von Gerichtsstreitigkeiten betroffen. Betriebe aus Salzburg und Oberösterreich bestätigen im SN-Gespräch, dass Forderungen in jeweils sechsstelliger Höhe eingeklagt würden, wobei die Causae noch nicht abgeschlossen seien oder die Exekution der Außenstände bevorstehe. Laut Auskunft der Staatsanwaltschaft liegt neben der Sachverhaltsdarstellung des Finanzamts gegen den Unternehmer eine weitere Sachverhaltsdarstellung einer Privatperson vor, welche mit diesem in geschäftlichem Kontakt gestanden sei. Zu diesem Fall hat der Unternehmer eine schriftliche Gegenäußerung eingebracht.

Immobilientreuhänder Franz Stiller: “Die Branche bedauert jeden negativen Vorfall – und versucht, Schaden von den Kunden abzuwenden, so es irgendwie in unserer Macht steht.”

 

Text von Von Christian Resch, Salzburger Nachrichten,   03.03.2015

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Tagesspiegel: Verwaltungsbeirat: Prüfen, empfehlen, mitwirken – nur nicht bestimmen

Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats sind vielfältig – die Verantwortung groß.

Viel Arbeit, kaum Lohn, dafür aber jede Menge Verantwortung: So sieht der ehrenamtliche Job des Verwaltungsbeirats in einer Wohnungseigentumsanlage aus. Kein Wunder, dass das Amt wenig beliebt ist unter den Eigentümern. Was dürfen Verwaltungsbeiräte tun, von denen es geschätzt bundesweit mehr als 250 000 gibt? Antworten auf wichtige Fragen:

Braucht jede Wohnungseigentumsanlage einen Verwaltungsbeirat?
Nein. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG Paragraf 29) steht lediglich, dass die Wohnungseigentümer ein solches Gremium bestellen können. Es ist also kein Muss. Entscheiden sich die Eigentümer dafür, werden unabhängig von der Größe der Anlage drei Mitglieder bestimmt. Sehen Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine andere Zahl an Beiratsmitgliedern vor, gilt diese Vorgabe. Ferner können die Eigentümer mehr oder weniger Personen zu Verwaltungsbeiräten bestellen. Das ist zwar nicht ordnungsmäßig. Greift aber binnen der gesetzlichen Monatsfrist kein Wohnungseigentümer diese Bestimmung an, ist sie gültig, erläutert Oliver Elzer, Fachbuchautor und Richter am Kammergericht Berlin.

Welche Aufgaben hat der Beirat?
Den Tätigkeitsrahmen regelt das Gesetz. Demnach müssen die Beiräte Rechnungen und Angebote prüfen. Ferner haben sie ein Auge auf die Entwürfe des Verwalters für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung darüber. Im Kern geht es um Fragen wie: Stimmen die Einnahmen, was wurde wofür ausgegeben, haben alle Miteigentümer ihr Hausgeld bezahlt, stimmt der Umlagenschlüssel für die Abrechnungen der Einzeleigentümer, wie steht es um die Instandhaltungsrücklage? Und: Ist alles dem richtigen Wirtschaftsjahr zugeordnet?

Was bedeutet Unterstützung des Verwalters?
Die Aufgabe ist ebenso rechtlich verankert wie die Rechnungsprüfung (WEG Paragraf 29 Abs. 2). Unterstützen heißt: Stellung nehmen zu Angeboten von Dienstleistern und zu Kostenvoranschlägen, Mitsprache bei der Auswahl von Handwerkern und – zusammen mit dem Verwalter – Vorbereiten der Eigentümerversammlung. Außerdem müssen der Vorsitzende des Beirats oder sein Vertreter das Versammlungsprotokoll unterschreiben. Gibt es Krach zwischen den Miteigentümern und dem Verwalter, vermittelt der Beirat. Birgit Rücker vom Verein Wohnen im Eigentum sagt, was nicht unter Unterstützung verstanden wird: Einmischung ins Tagesgeschäft des Verwalters und dem Verwalter die Arbeit abnehmen. „Der Verwalter ist der Geschäftsführer der WEG!

Was darf der Beirat sonst tun?
Das kommt darauf an, was ihm die Miteigentümer in Form von Mandaten über die gesetzlichen Vorgaben hinaus aufs Auge drücken. Da ist der Gestaltungsspielraum groß. „Es ist nur die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft, die WEG, ihn nutzt“, sagt Rücker. Zu den klassischen Zusatzaufgaben gehört die Suche eines neuen Verwalters einschließlich Vorauswahl, Aushandeln des Verwaltervertrags und – sofern ein WEG-Beschluss vorliegt – dessen Unterzeichung. Außerdem kann dem Beirat beispielsweise die regelmäßige Einsichtnahme in die WEG-Konten aufgetragen werden. So etwas steht grundsätzlich in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag.

Wovon sollten Beiräte die Finger lassen?
Eigentümergemeinschaften delegieren das Überwachen von Bau- und Sanierungsarbeiten gerne an den Verwaltungsbeirat. Für dessen Mitglieder ist das heikel, weil sie schnell in die Haftungsfalle zu tappen drohen. „Nie Arbeiten abnehmen. Nie sagen: ,Das ist fachlich in Ordnung‘. Auch nicht bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Abrechnung, denn dann bin ich in der Haftung“, warnt der Kölner Uwe Alfs nach 30 Jahren Erfahrung als Beirat. Sein Rat: Das Zauberwort „Empfehlung“ nutzen: Der Beirat „empfiehlt“ die Entlastung des Verwalters, „befürwortet“ die Annahme eines Angebots oder „teilt die Ansicht“. Keinesfalls entscheidet das beratende Gremium etwas. „Das ist Sache der WEG“, zieht Alfs die Grenze.

Welche Rechte stehen dem Gremium zu?
„Der Verwaltungsbeirat darf die Eigentümersammlung einberufen“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands der Immobilienverwalter (DDIV) in Berlin. Das passiert in der Regel, wenn kein Verwalter amtiert. Auch ein Recht: die Aufwandsentschädigung für Beiratsmitglieder (BGB Paragraf 670 ff.). Sachauslagen werden pauschal oder gegen Beleg erstattet. Zeitaufwand wird in der Regel nur dann vergütet, wenn die Eigentümergemeinschaft es beschließt. Miteigentümer und Beiräte können solche Dinge vertraglich regeln.

Wie ist die Haftung geregelt?
Je mehr Aufgaben der ehrenamtlich tätige Verwaltungsbeirat übernimmt, desto größer sein Haftungsrisiko. Die Messlatte hängt niedrig: Es gilt die allgemeine Sorgfaltspflicht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Verwaltungsbeirat kann in Organhaftung genommen wird. Für Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümer an die Beiräte existiert im Prinzip keine finanzielle Obergrenze. Im schlimmsten Fall kann das komplette eigene Vermögen verloren gehen. Über eine Versicherung lässt sich das Risiko abdecken.

 

Text von Monika Hillemacher, Tagesspiegel,

 

Augsburger Allgemeine: Wieder Ermittlungen gegen Hausverwalter

Die Polizei ermittelt gegen einen Hausverwalter. Es geht um Betrug.

Ingolstädter sitzt in U-Haft. Laut Polizei keine Verbindungen zu ersten Betrugsermittlungen der Soko Immo.

Staatsanwaltschaft Ingolstadt und die Kripo Ingolstadt ermitteln wieder gegen einen Hausverwalter aus Ingolstadt wegen des Verdachts der Untreue.

Laut Polizei erstattete eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bereits vergangenes Jahr Strafanzeige gegen den Ingolstädter. Wie die Polizei weiter berichtet, waren der WEG Unregelmäßigkeiten bei Umbuchungen vom Gemeinschaftskonto auf das Konto des Hausverwalters aufgefallen. Die Kripo Ingolstadt nahm die Ermittlungen auf und es ergaben sich Anhaltspunkte, dass weitere Eigentümergemeinschaften betroffen sein könnten. Von der Staatsanwaltschaft Ingolstadt wurden Durchsuchungsbeschlüsse für die Firmen- und die Wohnadresse des Beschuldigten in Ingolstadt beantragt.

Am Dienstag schlugen die Ermittler dann zu: Bei den Durchsuchungen wurden zahlreiche Beweismittel, überwiegend Aktenordner und schriftliche Unterlagen sichergestellt, die jetzt ausgewertet werden müssen. Der Hausverwalter wurde festgenommen und dem Ermittlungsrichter vorgeführt, der den Haftbefehl bestätigt. Inzwischen sitzt der Verwalter in U-Haft. Die Schadenshöhe steht noch nicht fest, könnte den weiteren Angaben der Polizei zufolge jedoch mehrere Hunderttausend Euro betragen.

Das jetzige Ermittlungsverfahren steht in keinem Zusammenhang mit den vor kurzem abgeschlossenen Ermittlungen gegen einen anderen Ingolstädter Hausverwalter, der ebenfalls in U-Haft sitzt.
Diese Betrugs-Ermittlungen hatte die Soko „Immo“ Ende Januar gerade erst abgeschlossen. Schon seit Monaten hatte die Ermittlungsgruppe wegen Verwalter Nr. 1 die Akten gewälzt. Nun kann sie für den nächsten Fall neue Ordner durchschmökern. Bei der ersten Geschichte geht es – wie mehrfach berichtet – um eine Schadenssumme von rund einer halben Million Euro.

Im August vergangenen Jahres war – in diesem ersten Fall – bekanntgeworden, dass die Polizei gegen einen 46-Jährigen wegen des Verdachts auf Untreue ermittelt. Die Staatsanwaltschaft Ingolstadt wirft ihm vor, sich von den von ihm verwalteten Treuhandkonten seiner Kunden, in der Regel Eigentümer-Gemeinschaften, üppig bedient zu haben. Betroffen seien laut Polizei rund 50 Eigentümergemeinschaften. (nr)

Text von Augsburger Allgemeine, 12.02.2015
Wieder Ermittlungen gegen Hausverwalter – weiter lesen auf Augsburger-Allgemeine: http://www.augsburger-allgemeine.de/neuburg/Wieder-Ermittlungen-gegen-Hausverwalter-id32991227.html

“Ein Freibrief für alle Hausverwaltungen”

von Kurier.at

Kurier.at schreibt:


In Simmering fühlen sich Wohnungseigentümer von einer Immobilien-Firma geprellt.

Zur Vorgeschichte: 2008 übernahm die Hausverwaltung Magnum Immobilien GmbH (Geschäftsführer Elmar Dirnberger) die Verwaltung des Objekts mit 133 Wohnungen. “Gleich im ersten Halbjahr transferierte die Magnum Rücklagen von 195.000 Euro auf ein Konto einer anderen Liegenschaft, ohne dass das aus den Abrechnungen ersichtlich war”, sagt Wünsch. Als dann 2011 eine Liftsanierung anstand, habe die Hausverwaltung ohne Wissen und Zustimmung der Eigentümer einen Kredit über 121.800 Euro bei der Bank Raika Zistersdorf aufgenommen.

Hinzu kam ein weiterer Kredit für die Sanierung der Steigleitungen über 182.570 Euro. Die Hausverwaltung Magnum stützte sich dabei auf einen Umlaufbeschluss mit 98,35 Prozent Stimmenthaltung, den die Eigentümer erfolgreich vor Gericht anfochten. Dennoch floss das Geld, die Steigleitungen wurden allerdings nie saniert.


Kritik an der Bank

“Wie kann die Bank einen Kredit vergeben, ohne vorher die Unterschrift der Eigentümer zu verlangen“, fragt sich Wünsch. Obendrein habe sie nicht einmal eine Besicherung verlangt.

Der Anwalt der Bank, Johannes Marchtrenker, spricht von einer “üblichen Kreditabwicklung”. Und Vermutungen zu Unregelmäßigkeiten bei der Hausverwaltung seien erst Ende 2011 bekannt geworden, eine Rückabwicklung sei nicht mehr möglich gewesen.

Mittlerweile haben die Eigentümer die Hausverwaltung gekündigt und gegen Dirnberger, der international auch als Pokerspieler bekannt ist, Strafanzeige – unter anderem wegen Untreue – erstattet.

Dirnberger selbst sieht sich als Opfer einer Intrige von Ex-Mitarbeitern, die nun ihrerseits mit der Firma Arigho die Verwaltung der Krausegasse übernommen haben. “Sie haben gezielt die Abrechnungen und das EDV-Programm manipuliert.” Letztlich sei es ihnen gelungen, sich den Löwenanteil seiner Kunden unter den Nagel zu reißen.

Dies sei auch der Grund, warum jetzt ein Konkursverfahren gegen die Hausverwaltung Magnum läuft. Unterlagen, die die Manipulationen belegen, habe er an die Wirtschaftspolizei weitergeleitet. Von seinen Ex-Mitarbeitern fordert Dirnberger Schadenersatz von mehr als drei Millionen Euro.

Zurück zu den Eigen­tümern: “Die erste Tag­satzung vor Gericht verlief für uns wenig erfreulich”, sagt Wünsch. Verlieren sie den Prozess, bedeutet dies für die Eigentümer einen Schaden von jeweils mehreren Tausend Euro. “Leider geht das Gesetz ausschließlich von redlichen Hausverwaltungen aus.”

Text von Kurier.at, 12.10.2012

Rheinische Post: Luft statt Heizöl – Experten warnen vor Betrug

Wie sich Kunden vor Betrügereien bei Öllieferungen schützen

Die Rheinische Post Online schreibt:


Frankfurt/Main (rpo)
. Mit den sinkenden Temperaturen steigen die Heizkosten. In diesem Jahr der Preiserhöhungen ganz besonders. Etliche Haushalte geben nun wieder ihre Heizölbestellung auf. Doch Vorsicht: Experten warnen vor Tricks der Lieferanten und geben Tipps, wie man sich davor schützen kann.

Für rund sechs Millionen deutsche Haushalte wird es nun Zeit für die große Heizölbestellung. Das wird in diesem Jahr ziemlich teuer – um so ärgerlicher, wenn dann jede Menge Luft statt Heizöl in den Tank gepumpt wird. Das ist keine Seltenheit, warnen die Eichämter der Länder. Die Beamten haben bei ihren Kontrollen hunderte Möglichkeiten entdeckt, Tankwagen zu manipulieren. Nachfolgend die Ratschläge der Experten und wie sich Kunden vor dem Betrug schützen können:

DIE TRICKS: Manche Fahrer lassen die Messuhr an ihrem Tankwagen mit einem Magneten schneller laufen. Andere pumpen einen Teil des Öls durch einen versteckten Schlauch zurück. Beliebt sind auch illegale Schläuche, die mehr Luft als Brennstoff durchdrücken. Nach einer Schätzung der Eichbehörden kann ein Lieferant allein dadurch leicht 10.000 Euro pro Monat erschwindeln. Die meisten Heizöl-Betrüger arbeiten jedoch mit simpleren Methoden: Da wird ein Lappen lässig über die Messuhr geworfen, damit der Kunde nicht sehen kann, dass der Zähler nicht bei Null anfängt, sondern bei 300 Litern. Oder der Schlauch wird einfach abgequetscht. Auch beliebt: Mit einem Keil wird das Ventil kurzerhand verschlossen – so lässt sich beliebig viel Luft verkaufen.

DER SCHUTZ: Der Kunde sollte dem Tankwagenfahrer bei der Anlieferung auf die Finger schauen, auch wenn das unangenehm ist.

Eigentümergemeinschaften oder Hausverwaltungen werden deshalb öfter betrogen, weil sie dem Lieferanten einfach den Schlüssel zum Heizkeller geben. Neben dem Eichsiegel sollte geprüft werden, ob der Zähler auf Null steht. Das Sichtglas muss beim Tanken immer mit Heizöl gefüllt sein – ohne Blasen. Damit nicht mehr abgerechnet wird als bestellt, zum Schluss unbedingt die Zählerstände notieren. Die Liefermenge wird, da sich Öl bei Wärme ausdehnt, auf eine Temperatur von 15 Grad umgerechnet. Kunden sollten wegen der Manipulationsgefahr Lieferanten meiden, die per Hand umrechnen. Wer glaubt, betrogen worden zu sein, sollte den Lieferschein nicht unterschreiben, den Händler sofort um Kontrolle bitten und sich an das Eichamt des Bundeslandes wenden.

Abwarten oder volltanken? Wann sollte der Tank befüllt werden?

Angesichts der hohen Preise fragen sich nun viele, ob sie noch abwarten sollen. Klar ist: Der Winter wird teuer für Hausbesitzer und Mieter. Mit den steigenden Rohölpreisen hat auch Heizöl neue Rekordwerte erklommen. Am Ölmarkt in Rotterdam werden für eine Tonne Heizöl derzeit zwischen 375 und 380 Dollar (308 bis 312 Euro) gezahlt, sagt Barbara Meyer-Bukow vom Mineralölwirtschaftsverband (MWV) in Hamburg. Die Endverbraucherpreise liegen laut Marktexperten im Schnitt bei 43,2 Cent je Liter. Bei einer Bestellung von 3000 Litern muss der Kunde damit derzeit 1296 Euro zahlen, rund 130 Euro mehr als vor einem Jahr. Wenn Vermieter zu diesen Preisen ihre Tanks füllen, müssen Mieter bei der Heizkostenabrechnung zum Jahresende bis zu 30 Prozent nachzahlen, errechnete der Deutsche Mieterbund.

Zwar sind sich Experten einig, dass die Preise bis zum Frühjahr wieder fallen. Doch wer kann schon so lange warten? “Viele Leute müssen jetzt tanken”, sagt Aribert Peters vom Bund der Energieverbraucher. “Wir hatten zunächst geraten abzuwarten, und das war richtig.” Doch nun hält Peters die Zeit für gekommen, zuzuschlagen, “bevor der nachfragebedingte Preisauftrieb einsetzt”, wenn alle, die bisher gezögert haben, gleichzeitig ihre Tanks auffüllen müssen.

Das sieht Hans Diehl vom Tankgerätehersteller Tecson im holsteinschen Felde anders. “Die Preise fallen”, sagt Diehl, der den Heizölmarkt beobachtet. Bis Ende September, Anfang Oktober werde der Preis pro Liter auf 36 Cent zurückgehen, ist er sich sicher. Wer jetzt dringend tanken muss, sollte “je nach Anlage nur 1000 bis 1500 Liter einfüllen und warten, bis es günstiger wird”, rät Diehl.

“Die Wahrscheinlichkeit, dass die Preise zum November runter gehen, ist hoch”, sagt auch MWV-Sprecherin Meyer-Bukow. Allerdings könne niemand sagen, ob es in den USA zu einem frühen Kälteeinbruch kommt. “Weil die Tanks dort kleiner sind, kaufen die Amerikaner dann sofort.” Das schlage ebenso schnell auf die Preise in Rotterdam durch. “Das haben wir schon die letzten zwei bis drei Jahre erlebt.”

Auch Diehl sieht seine Prognose vom Wetter bedroht: “Wenn der Oktober kalt wird, werden die Preise nicht so stark fallen.” Die Deutschen hätten nicht besonders viel Heizöl gebunkert, sagt Günter Jäckel, Geschäftsführer des Gesamtverbandes des Deutschen Brennstoff- und Mineralölhandels. “Wenn alle auf einmal kommen, kann es Probleme geben”, sagt er. Nicht nur, dass die Lieferanten dann nicht mehr hinterher kommen. Sie können bei hoher Nachfrage auch mehr verlangen. Verbandsvertreter Jäckel wirbt deshalb für baldige Bestellungen: “Im Zweifel ist jetzt ein guter Zeitpunkt zu tanken.”

Hamburger Abendblatt: Hausverwalter entscheidet ohne Zustimmung der Eigentümer

Das Hamburger Abendblatt schreibt:


Darf der Hausverwalter größere Reparaturen vom Hausgeldkonto veranlassen, ohne Zustimmung der Eigentümer?
Insbesondere, wenn die Eigentümerversammlung beschlossen hat, Geld für ein anderes Vorhaben anzusparen? Und müssen wir alle die Reparatur eines separaten Eingangs bezahlen, der nach Aussage unseres neuen Verwalters und der Eigentümerin zum Außenbereich der Anlage gehören soll. Der frühere Verwalter hatte uns die Information gegeben, die Wohnung und alles was zu ihr gehöre, seien Sondereigentum. Wie ist die Rechtslage?

Die Befugnisse des Verwalters richten sich grundsätzlich nach dem Verwaltervertrag und der erteilten Vollmacht. In der Regel ist hierbei ein Maximalbetrag als Verfügungsrahmen festgelegt, über welchen der Verwalter ohne Rücksprache bei Instandhaltungen und Instandsetzungen verfügen darf.

Nur bei Notfällen (Gefahr im Verzug) ist er berechtigt, Notmaßnahmen über diesen Betrag hinaus zu beauftragen.
Weiter ist er nur berechtigt, Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen, wenn er hierzu per Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt wurde. Nun zu Ihrer zweiten Frage: Hier gilt grundsätzlich die Teilungserklärung, in der die Kostenlast für Instandhaltungsmaßnahmen geregelt ist. In der Regel gilt das von Ihnen Geschriebene. Im Außenbereich tragen die Eigentümer für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums die Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Gemäß Wohnungseigentumsgesetz § 16 (4) können im Einzelfall Aufwendungen durch Beschluss nach dem Maßstab des Gebrauchs verteilt werden. Dieser Maßstab muss aber der Verursachung Rechnung tragen. Dieser Einzelfall ist vor Ausführung der Maßnahmen per Beschluss zu bestimmen.

Text von Ralf Michels, Hamburger Abendblatt, 05.07.2011

Frankfurter Neue Presse: Hausverwalter räumte Konten leer

In der Wohnanlage Homburger Hohl wurden die Rücklagenkonten leergeräumt.

Die Frankfurter Neue Presse schreibt:


Frankfurt.
Es ist der Alptraum jedes Wohnungseigentümers: Ein Mann steigt in die Hausverwaltung ein und räumt die Konten leer. Der Jurist Paul K. soll sich auf diese Weise 390 000 Euro ergaunert haben. Die FNP deckte K. s Machenschaften schon vor Monaten auf, jetzt hat die Staatsanwaltschaft Anklage gegen ihn erhoben.

Er wies sich als Wohnrechtsexperte aus, konnte hervorragend reden und machte auch sonst einen guten Eindruck. Deshalb zögerten die Wohnungseigentümer aus Bonames nicht, Dr. Paul K. im Frühjahr 2008 in die Hausverwaltung zu wählen. K. war jung, jedenfalls weitaus jünger als Herbert Gerlach, der langjährige Verwalter der Wohnanlage.

Mit Gerlach, der mit seinen mehr als 80 Jahren ein großväterlicher Typ war, hatten die Eigentümer immer gute Erfahrungen gemacht. Er war da, wenn man ihn anrief, und bei der Rechnungsprüfung war nie auch nur ein Fehler zu finden. Warum sollten die Bonameser dem Mann, den Gerlach als seinen Geschäftspartner präsentierte, nicht vertrauen?

Heute, vier Jahre später, wissen die Eigentümer, dass sie mit K. s Wahl einen der größten Fehler ihres Lebens gemacht haben. K. ließ fast 250 000 Euro von einem Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft verschwinden, außerdem 50 000 Euro in kleineren Häppchen von einem Wohngeldkonto. Die Geschädigten waren entsetzt, als das alles ans Licht kam. Sie sind es heute noch.

113 Wohnungen zählt die Anlage Homburger Hohl 6-18 und Homburger Landstraße 689-695. Für die einen sind die Häuser aus den frühen 70er Jahren nur anonyme Wohnblocks; für die anderen sind sie das Zuhause, in dem sie sich wohlfühlen. Manche Eigentümer haben den letzten Cent ihres sauer ersparten Geldes ausgegeben, um hier einziehen zu können. Der Traum von den eigenen vier Wänden – hier ging er für sie in Erfüllung.

Gepflegte Anlage

Dass die Bewohner in ihr Daheim viel Energie investieren, ist überall zu sehen. Im Gegensatz zu manchem Mehrfamilienhaus mit Sozialwohnungen wirkt in der Anlage alles sauber und ordentlich. Auf den Balkonen blühen liebevoll gepflegte Primeln, darüber leuchten Markisen in freundlichem Orange. Die Stimmung war immer gut hier, im Herzen von Bonames. Bis K. kam und die Konten leerte.

Als das geschah, war Herbert Gerlach schon aus der Hausverwaltung ausgeschieden. Er hatte sich mit K. überworfen, die Zusammenarbeit hatte nicht einmal ein Jahr gedauert. Rückblickend nannte Gerlach seinen Kompagnon “mehr als unredlich”. K. habe Versicherungsverträge gekündigt und Geld abgebucht, ohne ihn darüber zu informieren, erzählte der langjährige Verwalter.

“Mit K.”, so berichten die Eigentümer, “ging alles den Bach runter.” Wohngeldabrechnungen waren fehlerhaft, außerdem konnte die Rechnungsprüfung wegen Versäumnissen des Verwalters nicht abgeschlossen werden. Als K. zu einer Aussprache nicht erschien, wählte die Eigentümerversammlung K. s Hausverwaltung aus Rüsselsheim einstimmig ab.

Was folgte, waren verzweifelte Versuche, Einsicht in die Verwaltungsakten zu bekommen. Als das schließlich gelang, wurde deutlich, dass K. in großem Stil Geld veruntreut hatte. In die Verzweiflung mischte sich Wut und Ohnmacht. Jahrelang hatten die Eigentümer Geld für das Rücklagenkonto abgezwackt. Sie wähnten es in treuen Händen. Auf den Gedanken, dass jemand Schindluder damit treiben könnte, kamen sie gar nicht. In Zukunft werden sie wohl misstrauischer sein.

Große Verluste

Die Geschädigten schätzen, dass K. sie pro Kopf um einen Betrag zwischen 3000 und 4000 Euro gebracht hat. Den Ärger darüber haben sie auch nach vier Jahren noch im Bauch. Dass sie ihr Geld jemals wiedersehen werden, glauben sie nicht. “Falls der Kerl noch etwas hat, wird das Finanzamt seine Finger draufhalten”, sagt eine Eigentümerin und winkt resigniert ab.

Anzeigen gegen K. wurden viele erstattet. Doch alle Bemühungen, das Geld auf zivilrechtlichem Wege zurückzubekommen, liefen ins Leere. Umso mehr hoffen die Eigentümer, dass K. nicht ohne gerechte Strafe davonkommt. Derzeit sieht alles danach aus, denn die Darmstädter Staatsanwaltschaft hat Anklage gegen den promovierten Juristen erhoben.

Die Masche, Konten von Eigentümergemeinschaften abzuräumen, wandte K. nicht nur in Bonames an: Die Strafverfolger glauben, dass K. auch Eigentümer in der Allendorfer Straße in Eschersheim, in Babenhausen, Hattersheim und Heusenstamm um Geld brachte. Die veruntreuten Beträge liegen zwischen 16 000 und 67 700 Euro. Den Gesamtschaden der zwischen Mai und November 2009 begangenen Taten schätzt die Staatsanwaltschaft auf 390 000 Euro.

Die FNP hatte im Oktober 2010 als erste Zeitung über den heute 62-jährigen K. und seine krummen Verwaltergeschäfte berichtet. Die Informationen fügten sich zum Bild eines Mannes, der immer ein wenig mehr sein wollte, als er war. Im biografischen Klappentext eines Lexikons, das K. herausgegeben hatte, war hochtrabend von einer “richterlichen Tätigkeit” bei den Strafkammern des Landgerichts Wiesbaden die Rede – sie stellte sich als einfacher Schöffendienst heraus.

Und auch hinter der “Lehrtätigkeit im Fachbereich Recht und Wirtschaft der Mainzer Universität” steckte weniger, als der Klappentext vermuten ließ: K. arbeitete nach seiner Promotion als wissenschaftlicher Mitarbeiter und leitete Einführungsveranstaltungen. Für die angestrebte Laufbahn als Professor, so ließ ein ehemaliger Kollege durchblicken, sei K. fachlich nicht geeignet gewesen.

Das galt wohl auch für die Verwaltertätigkeit: Die Eigentümer berichteten, das K. so gut wie nie erreichbar gewesen sei. Und wenn man ihn doch mal an die Strippe bekam, sei er kurz angebunden gewesen. Unterm Strich habe man den Eindruck gehabt, dass K. sich um nichts kümmerte. Vielleicht hatte der gebürtige Obertiefenbacher das ja auch gar nicht vor. Vielleicht ging es ihm nur darum, sich zu bereichern.

Mehrere Bücher

K. hat mehrere Bücher publiziert, über Reiserecht und Eigentumswohnungen. Herbert Gerlach berichtete, dass K. das Wohnungsbuch gern vorzeigte, um sich als Experte auszuweisen. Dem Streben nach Höherem folgte jedoch ein tiefer Fall: Offenbarungseid, Ermittlungen, Anklage. Sollten sich die Vorwürfe bewahrheiten, droht K. eine Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren. Auftakt des Prozesses vorm Landgericht Darmstadt wird voraussichtlich im Sommer sein.

In den vergangenen Monaten fragten sich viele Anwohner aus Bonames, warum sich die Ermittlungen so lange hinziehen. Die Darmstädter Staatsanwaltschaft begründet das mit dem Umfang der Ermittlungen. Mehrere Verfahren hätten zu einem einzigen zusammengefasst werden müssen, heißt es dort. Davon abgesehen habe es mehrere Personalwechsel im zuständigen Dezernat gegeben.

Wir haben Paul K. in seiner Rüsselsheimer Firma besucht, um mit ihm zu sprechen. Die Art, mit der er uns abwies, hatte nichts Unfreundliches. In seinem bunten, etwas altmodischen Hemd wirkte K. nicht wie ein eiskalter Abzocker; eher wie ein Mann, dem die Dinge entglitten sind. Ob er das eine oder das andere ist, wird sich vor Gericht zeigen. chc

 

Text von Christian Scheh, Frankfurter Neue Presse, 26.05.2012

Stuttgfarter-Zeitung: Hausverwalter veruntreut Geld in großem Stil

63-jähriger Hausverwalter soll Gelder von mehr als 70 von ihm betreuten WEGs in einer Gesamthöhe von rund 1,5 Millionen Euro veruntreut haben.

Die Stuttgarter Zeitung schreibt:


Der 63-jährige alleinige geschäftsführende Gesellschafter einer Hausverwaltung in Waiblingen (Rems-Murr-Kreis) steht unter Verdacht, im Zeitraum zwischen Januar 2008 und Dezember 2012 Gelder von mehr als 70 von ihm betreuten Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) in einer Gesamthöhe von 1,5 Millionen Euro veruntreut zu haben. Dies berichtet die Polizei.

Um an das Geld zu kommen, soll der Hausverwalter, der auch Gesellschafter einer zweiten Firma in Bretzfeld (Hohenlohekreis) ist, über Jahre hinweg von den einzelnen WEG-Konten angeblich Instandsetzungsaufwendungen für Dachabdichtungsarbeiten in größeren Beträgen abgebucht haben.
Zum Großteil soll der Tatverdächtige die Überweisungen an die zweite Gesellschaft ohne begründete Rechnungen und ohne Wissen der Wohnungseigentümer getätigt haben.

Gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern wurden in den Jahresabrechnungen zwar die angeblichen Rücklagengelder und teilweise auch die Instandsetzungsarbeiten ausgewiesen, tatsächlich verfügten die jeweiligen WEGs jedoch nicht mehr über die in den Abrechnungen ausgewiesen Rücklagen.

Um die Liquidität der einzelnen WEGs über Jahre hinweg aufrecht zu erhalten und um anlaufende Kosten bezahlen zu können, soll der 63-Jährige des Öfteren Gelder von dem Rücklagenkonto einer WEG zum Rücklagenkonto einer anderen gebucht haben.

Die Ermittler nehmen an, dass der Hausverwalter nun seine zweite Gesellschaft in Bretzfeld vor der Zahlungsunfähigkeit retten wollte und dadurch seine Betrügereien aufflogen. Die Bretzfelder Firma stellte am 3. April 2013 Insolvenzantrag.

Text von Stuttgarter Nachrichten, 15.05.2013