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Capital Magazin: 6 Tipps für Wohnungseigentümer

Viele Eigentümer sind mit der Abrechnung zum Hausgeld überfordert.
Endlich in den eigenen vier Wänden. Der Trend zu Betongold hält an. Doch mit der Eigentumswohnung holen sich die meisten Käufer eine Hausverwaltung an Bord, der sie blindlings vertrauen. Schließlich war sie ja schon da, als sie die Wohnung kauften. Da wird schon alles mit rechten Dingen zugehen. Leider nicht immer!
Denn einige Hausverwaltungen nutzen das Vertrauen aus, erstellen fehlerhafte und überteuerte Rechnungen. Die Beisitzer aus den Reihen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind meist überfordert. Sie wissen gar nicht, worauf sie achten müssen.

  • 1. Verträge prüfen
    Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Vereinbarungen mit der Hausverwaltung. Welche Leistungen sind eigentlich geregelt? Vergleichen Sie die Konditionen mit denen von Wettbewerbern.
  • 2. Angebote einholen
    Fordern Sie die Hausverwaltung auf, regelmäßig laufende Verträge für Versicherungen, Hausmeister, Reinigungskräfte, Gartenarbeiten oder sonstige Serviceleistungen zu überprüfen und gegebenenfalls Angebote anderer Firmen einzuholen. Lassen Sie sich die Offerten vorlegen und überprüfen Sie die Leistungen.
  • 3. Begehung vereinbaren
    Vereinbaren Sie regelmäßige Begehungen der Anlage von Beirat und Verwaltung. Prüfen Sie, welche Maßnahmen für die Instandhaltung getroffen werden müssen
  • 4. Rechnungen checken
    Die Beiräte einer Eigentümergemeinschaft sollten sich Zeit für die Prüfung der Jahresrechnung nehmen. Fordern Sie alle Belege im Original an. Prüfen Sie Gutschriften von Versicherungen, Handwerkerrechnungen und lassen Sie sich eine Liste mit allen Geldbewegungen geben.
  • 5. Kosten kalkulieren
    Oft arbeiten Hausverwaltungen mit Handwerkern ihres Vertrauens zusammen. Sie wissen, dass die Abwicklung schnell, gut und günstig läuft. Trotzdem: Verlangen Sie Angebote anderer Anbieter. Nur so können Sie sicher sein, dass der Verwalter keine Vetternwirtschaft betreibt.
  • 6. Austausch suchen
    Nehmen Sie unbedingt an den jährlichen Treffen der Eigentümergemeinschaft teil. Nur so können Sie mitreden und entscheiden. Schaffen Sie eine Plattform, auf der Sie sich mit den Beiräten und anderen Eigentümern regelmäßig und unkompliziert austauschen können. Beispielsweise über einen E-Mail-Verteiler.

 

Text von Capital, 14. August 2015

Spreezeitung: Klimaschutz als Abzocker-Methode

Text von Ursula Pidun, Spreezeitung:

Werden Entscheidungen der Politik extrem kostenbelastend, ungerecht oder unplausibel, tritt Norbert Deul vom Verein Hausgeld-Vergleich e.V. auf den Plan. Der Experte appelliert an die Politik, über mutmaßliche Fehlentscheidungen nachzudenken und diese im  Bürgerinteresse zu korrigieren. Wir haben nachgefragt.

Norbert Deul ist 1. Vorstand im Verein Schutzgemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V. und betreibt neben dem Portal www.hausgeld-vergleich.de auch die Internetportale
www.buergerschutz-tag.de und www.urteils-check.de und bietet damit Wohnungseigentümern und Mietern mit vielfältigen Aktivitäten kompetente Unterstützung und eine Vielzahl an
Informationen. Wie wichtig dies ist, beweisen auch die immensen Kosten, die durch die von Kanzlerin Merkel maßgeblich initiierte Wende im Energiebereich und beim Klimaschutz
verursacht werden.
Das teure Unterfangen betrifft vor allem auch Hausbesitzer und Wohnungseigentümer. Sie müssen sich laut Gesetzgebung an klar definierte Vorgaben halten, kostspielige und durchaus
auch fragwürdige Dämmungen und energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen durchführen, Heizungen austauschen und Vorschriften zum Thema CO2-Ausstoß beachten. Auch Mieter
werden für Modernisierungen nach einem bestimmten Kostenschlüssel anteilig zur Kasse gebeten. Derzeit handelt es sich dabei um 11 Prozent der Investitionskosten des Vermieters pro
Jahr und auch über das 9. Jahr hinaus, obwohl die Kosten über die erhöhte Miete vom Mieter bereits komplett abbezahlt wurden.

Herr Deul, seit wann gibt den Verein „Schutzgemeinschaft für Wohnungs-Eigentümer und Mieter e.V“ und was bieten Sie Ihren Mitgliedern konkret?
Der Verein wurde Ende 2005 gegründet, weil es damals weder regionale Vergleichszahlen für die Wohnnebenkosten noch eine systematische Kontrolle
von Immobilienverwaltern (Hausverwaltern) gab, die einen erheblichen Teil der Wohnnebenkosten sowohl für
den selbstnutzenden Wohnungseigentümer als auch für den Mieter beeinflussen können.
Es wurde zwar allgemein über die rasant gestiegene „zweite Miete“ geschimpft, aber niemand der von den Kosten Betroffenen konnte im Detail beurteilen, ob sich die einzelnen Positionen der Nebenkosten in einem überhöhten oder normalen Rahmen bewegen. Seitdem bieten wir als einziger Verbraucherschutzverein Wohnungseigentümern und Mietern jeweils gegen Ende Juni regionale Vergleichszahlen für die Wohnnebenkosten an, derzeit für 15 Regionen.
Mit unseren Vergleichszahlen lässt sich seitdem erkennen, in welchen Kostenbereichen Einsparpotential vorhanden ist. Wir unterstützen unsere Vereinsmitglieder dann auch mit Vorschlägen, auf welche Weise überhöhte Kosten zu reduzieren sind. In der Folge ergibt sich daraus die Kontrolle der Arbeitsweise von Hausverwaltern. Auch hier bieten wir zusätzlich Hilfen an.

Klimaschutz und Energiewende sind aufwändig und teuer zugleich. Doch ist das, was die Politik hier abverlangt, auch immer gerechtfertigt?
Es ist richtig, es sind große Herausforderungen, die Klimaschutz und Energiewende gebracht haben. Die Kostenentwicklung wird heute jedoch maßgeblich durch die Politik beeinflusst. Man
denke nur an die erheblichen Erhöhungen im Strombereich, bei Steuern und Abgaben und an die Fülle neuer Verordnungen, hier besonders die sogenannte Energieeinsparverordnung
(EnEV). Deren Zielsetzung ist nicht etwa die wirtschaftlich durchgeführte Energieeinsparung, gegen die niemand etwas einzuwenden hat, sondern das angebliche „klimaneutrale
Wohngebäude“. Konkret heißt das: Unsere Politiker gaukeln uns vor, wir könnten mit kostenaufwändig plastikverpackten Gebäuden und Voltaik-Anlagen auf dem Dach das Klima

beeinflussen. Daher bieten wir unseren Mitgliedern Aufklärung und Transparenz an. Die größten Kostenbelastungen drohen Wohnungseigentümern und Mietern heute tatsächlich von
den Verantwortlichen in der Energie- und Umweltpolitik.

Die Bereitschaft der Bevölkerung ist allerdings groß, hohe Kosten für Klimaschutz und Energiewende in Kauf zu nehmen. Oder täuscht dieser Eindruck?
Fast jeder Bürger ist bereit, auch große Vorhaben zu schultern, wenn sie gerechtfertigt sind und Sinn machen. Probleme gibt es jedoch immer dann, wenn die Forderungen sachlich nicht zu
begründen sind. Derzeit kenne ich keinen Experten oder Politiker, der mir erklären konnte, dass der Mensch in der Lage sei, mit der Reduzierung des menschlichen Anteils an CO2 das Klima
verändern zu können. Eine Forderung kann sich aber doch nur mit einer sachgerechten Begründung rechtfertigen. Wir sind erwachsene Bürger, denen man die Notwendigkeit etwas zu
tun oder zu unterlassen, plausibel und schlüssig erklären sollte.

In welchen Bereichen gibt es besonders große Defizite hinsichtlich der politischen Kommunikation?
Da wäre beispielsweise die bisher unbeantwortete Frage nach einer sachlichen Begründung zur Beseitigung einer zuverlässigen Energieversorgung, die wir zu verbraucher- und
wirtschaftsgerechten Preisen jahrzehntelang hatten? Niemand aus der Politik konnte mir bisher erklären, wie man mit wetterabhängigem Strom aus Sonne und Wind einen zuverlässigen
Stromfluss über 24 Stunden je Tag zustande bringen kann, wie er benötigt wird. Ich kann daher keine Rechtfertigung für die heutige Politik zum Klimaschutz und zur Energiewende erkennen.
Stellen Sie sich vor, jemand käme auf die Idee, die gesamte Transport-Schifffahrt wieder mit Segelschiffen zu organisieren. Man würde sich an die Stirn tippen. Und wie lassen sich die
beweisbaren Klimaveränderungen der Vorzeit erklären, als es kein menschenverursachtes CO2 gab? Der Argumentation der heutigen Politik kann doch so niemand folgen, der seine Sinne
noch beisammen hat und dem die Gabe zum logischen Denken gegeben wurde.

Und welche Fehlentscheidungen erfordern Ihrer Meinung nach eine sofortige Änderung?
Rund neun Millionen Wohnungseigentümer-Haushalte werden aktuell durch die Auflagen der Energieeinsparverordnung (EnEV) wegen des unsinnigen Ziels der CO2-Reduzierung und Schaffung von “klimaneutralen Gebäuden bis 2050” gegängelt und in Zwangssanierungen und Zwangsnutzungen der alternativen (unzuverlässigen) Energiearten gedrängt. Aufgrund der damit verbundenen Sonderzahlungen kann dies wenig betuchte Wohnungseigentümer in den wirtschaftlichen Ruin treiben mit allen daraus resultieren Folgen wie etwa auch den Verlust von Wohnungen.
20 Millionen Mieter-Haushalte müssten die Kosten der voraussehbar unwirtschaftlichen energetischen Sanierungen der Mietshäuser tragen. Die Mieter haben nach solchen Sanierungen
derzeit satte 11 Prozent der Investitionssumme pro Jahr durch erhöhte Mieten zu zahlen und das auf Dauer. So bestimmt es § 559 BGB und die daraus abgeleitete Rechtsprechung. Die 11-
prozentigen Mieterhöhungen laufen derzeit selbst nach der kompletten Abzahlung der gesamten Investitionen weiter bis in alle Ewigkeit. Ich nenne deshalb § 559 BGB den “Goldenen-Nasen-
Paragraph” für jeden Vermieter. Wer sonst kann nach dem 9. Jahr auch weiterhin eine 11-prozentige Rendite auf seinen Kapitaleinsatz rechtssicher erwirtschaften?

Es gibt keine Partei in der politischen Landschaft, die Einspruch gegen dieses Prozedere erhebt?
Nein, dieses Unrecht wird von allen alten Parteien gestützt. Zwar werden im Bundesministerium von Heiko Maas derzeit Abmilderungen dieser unhaltbaren Situation ausgearbeitet. Eventuell soll die 11-prozentige Umlage auf acht, bzw. neun Prozent gesenkt werden. Dabei handelt es sich aber wohl nur um kleinste Beruhigungspillen für die inzwischen berechtigt aufgebrachten Mieter, deren Mieten wegen der angestrebten CO2-Reduzierung und der darauf basierenden EnEV inzwischen explodieren.

Könnte man sagen, dass die Verordnungen zu Umweltschutz und Energiewende kopflos und im Hauruck-Verfahren auf den Weg gebracht wurden und falls ja, aus
welchen Gründen?
Hauruck-Verfahren ist der richtige Ausdruck für die Energiewende. Da wurde nichts durchdacht, nichts wissenschaftlich abgesichert und auch nichts öffentlich mit Fachleuten
diskutiert, wie es bei solchen einschneidenden Veränderungen wie der Energiewende und dem Klimaschutz erforderlich gewesen wäre. Zu den Gründen, warum hier kein Widerstand in den
maßgeblichen Kreisen wegen der angestrebten CO2-Reduzierung aufkam, darf ich die Meinung von Diplom-Meteorologe Dr. phil. Wolfgang Thüne zitieren:

„Die russischen, chinesischen und indischen Klimaorganisationen, vom westlichen Klimaestablishment finanziell unabhängig, zeigen sich alle skeptisch. Genauso wie viele Wissenschaftler aus anderen Zweigen der Wissenschaft, aber auch viele pensionierte Klimawissenschaftler (welche ohne negative Konsequenzen für ihre Karriere offen sprechen können).”

Seine Erklärung erscheint mir plausibel.

Nun ist das Geschäft mit dem Klimawandel äußerst lukrativ. Wer sind die tatsächlichen Gewinner – ökonomisch betrachtet?
Verlierer sind auf jeden Fall die Wohnungseigentümer, die dem „Druck und der „Verführung“ geschickt agierender Hausverwalter, fragwürdiger Energieberater und dem System angepasster Architekten und Ingenieuren nicht gewachsen sind. Verlierer sind auch die Mieter, die der Gesetzgeber zudem noch gemäß § 559 BGB profitgierigen Vermietern ausgeliefert hat. Verlierer
sind auch selbstnutzende Hausbesitzer, die energetisch unwirtschaftliche Auflagen zu erfüllen haben und denen eine Befreiung von den EnEV-Auflagen verweigert wird. Gewinner hingegen
sind z.B. die Dämmstoff-, Baustoff- und Anlagenhersteller, Handwerker, Architekten, Bauingenieure und auch Hausverwalter, die in ihren Verwalterverträgen für solche Sanierungen
Sonderhonorierungen basierend auf der Geldausgabenhöhe durchdrücken können.

Der ökologische Gewinn wird von vielen Bürgern praktisch nicht angezweifelt, Kritik allenfalls gedämpft geäußert. Kein Wunder, entwerfen Klimaexperten inzwischen Horrorszenarien hinsichtlich des CO2-Austoßes. Wird das Thema künstlich aufgeplustert?
Einen ökologischen Nutzen einer mit Plastik verpackten luftdichten Wohnung – wie sie bautechnisch angeordnet wurde – kann ich nicht erkennen. Im Gegenzug ist dann nämlich ein
Lüftungskonzept erforderlich, das die Innenraumfeuchte, die durch das Bewohnen entsteht, nach außen befördert. So kommen beispielsweise auch stromfressende Lüftungsanlagen zum Einsatz, um Schimmelbildung in den Wohnungen zu vermeiden. Ich kann auch keinen ökologischen Nutzen in Windkrafträdern erkennen, die die Landschaft verschandeln, die Vogelwelt dezimieren und die Anwohner im nahen Umkreis gesundheitlich beeinträchtigen.
Und welche ökologischen Folgen die Windparks im Meer haben werden, bleibt abzuwarten.
Denn die sog. Umweltschützer haben ihren ureigensten Job in diesem Bereich bisher nicht erledigt, um bei der Politik nicht anzuecken.

Sie haben im Interesse der Bürger konkrete Anfragen an Politiker und Ministerien gestellt. Was haben Ihre Nachfrage ergeben?
Das ist richtig. Meine einfachen Fragen nach dem Klimagipfel in Paris lauteten:

„Welche wissenschaftlichen Beweise können Sie uns als in der Verantwortung
stehender Politiker vorlegen,
a) dass das von Menschen verursachte CO2 verantwortlich für eine negative
Entwicklung unseres Klimas ist und
b) dass die Reduzierung von CO2 folgenlos für die Produktion von Nahrungsmitteln
für die wachsende Bevölkerung ist?“

Keine dieser Fragen wurde konkret beantwortet. Stattdessen wurde auf das wissenschaftliche
Gremium des IPCC (Intergovernmental Panel on Climate Change / Zwischenstaatlicher Ausschuss für Klimaänderungen) verwiesen. Daraus war zu schließen, dass sich unsere Politiker
der Meinung des IPCC ohne eigene wissenschaftliche Untersuchung anschließen. Erforderlich wäre jedoch eine eigene wissenschaftlich neutrale Untersuchung, nachdem bekannt wurde, dass
bei der IPCC fragwürdige Vorkommnisse aufgedeckt wurden.
Auf unseren Hinweis, dass in den bisher fünf IPCC-Berichten zur Klimaerwärmung und deren Ursachen und Folgen kein einziger Beleg, nicht eine einzige Beobachtung und auch keine einzige
begutachtete wissenschaftliche Studie existiert, die einen Einfluss des vom Menschen emittierten CO2 auf die Temperatur der Atmosphäre untermauert, kamen auch aus den Ministerien in Bayern und Baden-Württemberg keinerlei Reaktionen. Weitere Adressaten haben komplett geschwiegen, darunter auch die Bundesministerien für Wirtschaft und Umwelt.
Möglicherweise wurde erkannt, dass präzise Antworten auf die einfachen Fragen den ganzen derzeitigen Schwindel um die CO2-Hysterie aufdecken würden.
Hierzu darf ich eine Meinung von Meteorologen Prof. Klaus Hager aus Augsburg zitieren, der ich mich anschließe:

„Wissen Sie, ich prüfe gerne Fakten und will zum Nachdenken anregen, nicht alles ungefiltert zu schlucken, nur weil es dem Zeitgeist entspricht. Der Motor jeden
Wettergeschehens ist die Sonne. Der vom Menschen verursachte Klimawandel wird sich als Klimablase herausstellen. Sie platzt wie das Waldsterben, wenn die
Temperaturen, allein von der Natur so gewollt – und damit meine ich die Sonnenaktivität – wieder sinken.“

Es besteht also weiterhin noch Klärungsbedarf. Wer sich dafür und für den Verein Hausgeld-Vergleich e.V. bzw. das gebotene Themenspektrum interessiert, kann
sich jederzeit bei Ihnen melden und genießt dann eine Vielzahl an Vorteilen?
Ja, das ist richtig. In dem Moment, wo ein Wohnungseigentümer oder Mieter Probleme hat, ist eine Kontaktaufnahme mit uns sinnvoll. Es gibt keine Wartezeit, wie sie bei
Rechtschutzversicherungen üblich sind. Neben der Schaffung von Transparenz, Vergleichbarkeit und Ordnungsmäßigkeit der Wohnnebenkostenabrechnungen vermitteln wir Wohnungseigentümern und Mietern die Kenntnisse zur richtigen eigenen Kontrolle und zeigen
Möglichkeiten zu Einsparungen auf, insbesondere auch im Energiebereich.

Ferner unterstützen wir Mitglieder, sich vor unnötigen Kosten zu schützen, z.B. gegen unwirtschaftliche Maßnahmen, die sich aus der Energieeinsparverordnung ergeben können. Der
Verein wirkt auch vermittelnd im Sinne einer friedlichen Konfliktbewältigung speziell zwischen Vermietern und Mietern, die ja beide gleichermaßen von Kostensteigerungen betroffen sind.
Daneben gibt es viele weitere Leistungen, die auf unserer Webseite www.hausgeld-vergleich.de aufgeführt sind.

Text von Ursula Pidun, Spreezeitung, 31. März 2016

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Capital: Verwaltet und verloren

Text von Jens Brambusch, Capital Magazin:


Der Kaffee mit Milchschaum wird in schicken Gläsern serviert. Auf dem Holztisch wartet eine Karaffe mit stillem Wasser. Wohlfühlatmosphäre in einem Berliner Backsteinloft. Hohe Decken, Betonboden. „Bei Fragen einfach rufen“, sagt die gut gelaunte Frau von der Immobiliengesellschaft, die sich als Ansprechpartnerin der Hausverwaltung vorstellt. Dann geht sie. Die beiden Beiräte der neuen Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, bleiben in dem Raum mit den Glaswänden zurück. Vor ihnen ein Leitz-Ordner mit abgehefteten Belegen und zwei Papierstapel mit Zahlenkolonnen, überschrieben mit „Kontoabrechnung. Haus: 334 WEG“.

Für die beiden ist der Einsatz eine Premiere. Erst seit Kurzem sind sie Wohnungsbesitzer. Gekauft haben sie ihr Domizil von einer Immobiliengesellschaft, die ein Mietshaus mit 25 Einheiten nach und nach vermarktet. Die Hausverwaltung, eine Tochterfirma der Immobiliengesellschaft, ist seit Jahren für das Objekt zuständig.

Erschreckend blauäugig

Bei der ersten Versammlung der neuen Eigentümer haben sie sich breitschlagen lassen, den ungeliebten Job zu übernehmen. Die Hausverwaltung beruhigte: „Sie müssen nur einmal im Jahr die Abrechnungen prüfen. Ein, zwei Stunden, das ist alles.“

Jetzt sitzen sie da, nippen am Kaffee und blättern orientierungslos durch die Bögen. Die Finger wandern über Zahlenreihen, bleiben an unbekannten Begriffen hängen, wandern weiter. „Hast du eine Ahnung, worauf du achten musst?“ Achselzucken. „Ich auch nicht.“

Gabriele Heinrich, Vorsitzende beim Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum e. V., kennt diese ­Situation gut: Beiräte, die mit der Kontoprüfung hoffnungslos überfordert sind und daran scheitern, Unstimmigkeiten oder sogar grobe Abrechnungsfehler zu erkennen. „In jedem Unternehmen gibt es einen Controller oder einen Wirtschaftsprüfer“, sagt Heinrich. „Jede Bilanz, jede Rechnung wird gegengecheckt.“ Bei der Verwaltung von Eigentumswohnungen hingegen seien die Deutschen erschreckend blauäugig. „Was die Hausverwaltung präsentiert, wird oft unwidersprochen hingenommen.“

Von Schlamperei bis Betrug

Beträchtliche Summen stehen auf dem Spiel. Die Instandhaltungsrücklagen einer WEG sind meist ­fünf-, wenn nicht sechsstellig. Bei neun Millionen Eigentumswohnungen in privater Hand dürften die verwalteten Rücklagen in Deutschland an ­einen dreistelligen Milliardenbetrag heranreichen.

Es geht um Aufträge in Höhe von mehreren Tausend Euro. Um Dienstleistungen, deren Ausführung kaum einer kontrolliert. Und um die Instandhaltung und Pflege einer Immobilie, die nicht selten einige Millionen wert ist und oft die Altersvorsorge ihrer Eigentümer bildet.

Rund 10 000 Firmen kümmern sich bundesweit um die Verwaltung. Deren Qualifikation lässt sich schwer einschätzen: Der Beruf des Hausverwalters ist nicht geschützt. Wer es drauf anlegt, kann die Unerfahrenheit seiner Kunden ausnutzen – von Schlamperei über Mauschelei bis hin zum Betrug.

Dutzende Fälle, in denen Dienstleister die Grenzen des Gesetzes überschritten haben, sind aktenkundig. Ein besonders schwerer Fall ereignete sich kürzlich im Raum Köln. Eine Verwaltung mit 80 WEGs und knapp 3 000 Wohnungen soll laut Anklage 3 bis 4 Mio. Euro veruntreut haben. Die Wohnungseigentümer fürchten nun um ihre Rücklagen. Der Betrug fiel lange Zeit nicht auf, weil der Verwalter die Gelder zwischen den Konten hin und her buchte. Ein genaues Hinsehen hätte den Schaden schon viel früher ­begrenzen können.

Job mit Haftungsrisiko

Für die von der Eigentümergemeinschaft gewählten Beiräte kann eine betrügerische Verwaltung ernsthafte Folgen haben. Sie haften für das, was sie abzeichnen. Im Mai endete vor dem Amtsgericht Düsseldorf ein Verfahren gegen eine Beirätin wegen Beihilfe zur Untreue. Der Verwalter hatte 130 000 Euro von den Eigentümerkonten im Casino verzockt. Der Beirätin war vorgeworfen worden, die Warnzeichen nicht erkannt oder zu spät weitergegeben zu haben.

Zwar wurde sie von den strafrechtlichen Vorwürfen freigesprochen. Trotzdem könnten die Miteigentümer in einem Zivilprozess Schadenersatz fordern. „Das droht Verwaltungsbeiräten immer dann, wenn sie schuldhaft – also vorsätzlich, grob fahrlässig oder auch nur leicht fahrlässig – Fehler begehen“, sagt Heinrich. Ihr Verband hat eine Broschüre herausgegeben, in der die Tücken der Beiratsarbeit aufgeführt sind. „Hilfe, wir sind Verwaltungsbeirat“ heißt das 128 Seiten starke Druckwerk.

Viele Verwalter leisteten gute Arbeit, sagt Heinrich. Die Erfahrung zeige jedoch, dass Abrechnungen oft fehlerhaft sind. „In vielen WEGs hat sich über Jahre hinweg niemand gekümmert“, sagt Heinrich. Man habe die Verwalter einfach machen lassen. Und das räche sich.

Oft wird einfach geschludert. Säumige Beträge werden nicht eingetrieben, Vertragsleistungen nicht überprüft, Vergleichsangebote nicht eingeholt, Versicherungen nicht bemüht. Es zahlt ja am Ende jemand: die Eigentümergemeinschaft.

Genaues Hinschauen lohnt

Manche Verwalter haben ein Netz aus Firmen aufgebaut, die sich Aufträge untereinander zuschustern: Hausmeisterservice, Handwerker, Reinigung. Oft sind die Leistungen überteuert. Hier ein paar Euro, dort ein paar Hundert. Meist sind die Beträge so gering, dass der Schmu nicht sofort auffällt. Die Menge macht’s, denn nicht selten betreuen Hausverwaltungen Dutzende, wenn nicht mehr Objekte. „Wenn bei Aufträgen nicht immer mehrere Angebote eingeholt werden, ist das ein Alarmzeichen“, warnt Heinrich.

Bei der Überprüfung der Jahresrechnung stolpern die beiden frisch ernannten Beiräte in ihrem Glaskasten denn auch über solch eine vermeintliche Nickligkeit. Ausgerechnet einer der kleinsten Beträge veranlasst sie dazu, noch einmal genauer hinzuschauen: 24,90 Euro. Skonto, das der Schneeräumdienst nicht anerkannte, weil die Rechnung zu spät bezahlt worden war. Die Verwaltung nahm das Malheur nicht auf die eigene Kappe, der Betrag wurde vom Gemeinschaftskonto beglichen.

Leistungen weichen stark ab

Warum eigentlich? Schließlich lässt sich die Verwaltung ihre Dienste mit mehr als 8 000 Euro im Jahr honorieren. Die Beiräte schauen sich an. „Ist das eigentlich viel? Was darf eine Hausverwaltung im Jahr eigentlich kosten?“ Wieder Achselzucken.

„Für die Honorare der Verwaltungen gibt es lediglich Richtwerte“, sagt Expertin Heinrich. Und die weichen je nach Region und Größe des Objektes voneinander ab. Die Spanne für eine Wohneinheit reicht von 17 bis 25 Euro pro Monat.

Heinrich warnt allerdings davor, nur auf die Kosten zu schauen, denn die Leistungen der Verwaltungen unterschieden sich deutlich voneinander. Ein vermeintlich günstiger Anbieter könne unterm Strich deutlich teurer sein, weil etwa Objekt­begehungen, Ausschreibungen oder Korrespondenzen extra berechnet würden. Heinrich empfiehlt bei der Suche nach einer neuen Verwaltung, die Leistungskataloge genau zu vergleichen.

Aufträge an sich selbst

Als der Kaffee längst ausgetrunken ist, ähnelt die Jahresabrechnung, die vor den Beiräten liegt, einem Schmierzettel. Zahlen sind markiert, Beträge eingekreist, etliche Fragezeichen gesetzt. Und überall stehen am Rand Notizen.

Fragen wirft vor allem das Zusammenwirken der Beteiligten auf: Die Immobiliengesellschaft, die die Wohnungen nach und nach verkauft, ist Teil der WEG, solange nicht alle Einheiten veräußert sind. Zugleich betätigt sie sich auch als Hausverwalter und hat einen Hausmeisterservice beauftragt, der ebenfalls zu der Immobilienfirma gehört. Und für einige Arbeiten erteilt der sich selbst die Aufträge.

Die neuen Eigentümer haben das als gegeben hingenommen. Bei der ersten Versammlung fragte niemand nach Verträgen oder Konditionen. Das Hausgeld wurde einfach akzeptiert. „Wenn Verträge innerhalb einer Unternehmensgruppe geschlossen werden, sollte das stutzig machen“, sagt Heinrich.

Skepsis ist geweckt

Die Beirats-Novizen konfrontieren die nette Verwalterin mit ihren Fundstellen. Und jetzt ist sie es, die mit den Achseln zuckt. „Da muss ich den Buchhalter fragen“, sagt sie zu der Skonto-Frage. Und der gibt den Beiräten recht. Das Geld muss an die WEG zurückgezahlt werden. Die Skepsis ist geweckt. Und es bleibt nicht bei Kleckerbeträgen.

Einige Schäden im Wert von rund 1 000 Euro, die der Versicherung hätten gemeldet werden müssen, wurden gleich von dem WEG-Konto bezahlt. Wohl ein Versehen. Ein anderer Schaden, der sich in einer Mietwohnung der Immobilienfirma ereignete, wurde dafür an die Assekuranz weitergereicht, obwohl es sich um keinen Versicherungsfall handelte. Folglich zahlte die Gesellschaft auch nicht. Und wieder wurde am Ende das Konto der WEG belastet.

Die Beiräte wollen noch mehr wissen: „Wieso zahlen wir jeden Monat Pauschalen für ‚Hauswartsservice‘ und ‚Hausservice‘? Was macht der eigentlich?“ Immerhin schlagen die Dienste mit 4 000 Euro im Jahr zu Buche. Zu zahlen an die Tochterfirma der Verwaltung. „Na ja, der Hausmeister schaut ein- bis dreimal die Woche nach dem Rechten“, sagt die Mitarbeiterin.

Nicht nachvollziehbare Kosten

Die Beiräte stutzen. Wochenlang sind Lampen defekt. Wie passt das zusammen? Die Verwalterin verweist auf den Vertrag, in dem die Leistungen definiert seien. Erst auf Bitten der Beiräte wird er vorgelegt. Und neue Fragen tauchen auf.

Der Katalog beinhaltet kleine Reparaturen, etwa an Lampen und Schaltern. In der Abrechnung tauchen aber Posten mit dem ­Betreff „Leuchtmittel/Lichtschalter“, „Treppenlicht“, „Befestigung Lampe“ oder „Austausch Leuchtmittel“ auf. Immer extra berechnet. Mal für 8,90 Euro, mal für 74,38 Euro. Ausführender: der Hausservice, der sich selbst die Aufträge erteilt hat.

Die Beiräte stellen Abrechnungen über 2 000  Euro infrage. Hinzu kommen die Kosten für den Hausmeisterservice, der 4 000 Euro im Jahr verschlingt – ohne erkenn­bare Gegenleistung. Und dann sind da noch die Rechnungen, die nicht an die Versicherung weitergegeben wurden. Eine Menge Geld. Vor allem wenn man bedenkt, dass sich Einnahmen der WEG auf gerade einmal 50 000 Euro belaufen. Und ein Großteil davon für laufende Kosten wie Wasser, Abwasser und Müll verwendet wird.

Wer seine Rechte nicht wahrnimmt, zahlt drauf

Erst langsam, sagt Heinrich, verstünden viele Eigentümer, dass es sinnvoll sei, der Hausverwaltung auf die Finger zu schauen. Doch immer noch seien die WEGs oft Gemeinschaften, in denen man sich nicht kennt, in denen es kaum Austausch gibt und in denen Beiräte agieren, die ihre Sache widerwillig oder ohne große Rückendeckung machen. Deshalb hätten die Verwalter meist leichtes Spiel. „Wer seine Interessen und Rechte nicht wahrnimmt, zahlt drauf“, sagt sie.

Die beiden Berliner Beiräte holen nach dem ernüchternden Termin bei ihrer Verwaltung Angebote von Wettbewerbern ein. Alle sind deutlich billiger, bei vergleichbarer Leistung. Statt 8 160 Euro ließe sich die Immobilie für 6 000 Euro im Jahr verwalten. Ein sattes Viertel günstiger.

Die Beiräte fordern per Mail sämtliche Verträge zur Kontrolle an, um eine Entscheidung vorzu­bereiten. Es sieht schlecht aus für den bisherigen Verwalter: Auch drei Wochen später gibt es noch keine Reaktion.

Der Artikel ist zuerst in Capital 07/2015 erschienen.

Text von Jens Brambusch, Capital Magazin,

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Kassel: Verschwundener Hausverwalter – Eigentümern blieben 30.000 Euro offene Forderungen

Von Christina Hein, 27.05.2014

Kassel. Bis vor zehn Jahren war die Welt der 77 Eigentümer der Wohnanlage Weidlingstraße 1-9 und Gilsastraße 11-17 noch in Ordnung. Heute stehen sie vor einem Scherbenhaufen und müssen für Außenstände in Höhe von über 30.000 Euro aufkommen. Zu verdanken einem Hausverwalter, der erst einen schlechten Job gemacht hat und jetzt über alle Berge ist, sowie einem Hausbeirat, der davon wenig mitbekommen hat.

Zu verdanken einer Hausverwaltung, die einen schlechten Job gemacht hat und jetzt über alle Berge ist, sowie einem Hausbeirat, der davon wenig mitbekommen hat.
Die Probleme begannen mit dem Tod des alten Hausverwalters 2001. Die Wohnungseigentümerversammlung suchte einen Nachfolger. Unter mehreren Bewerbern entschied man sich für einen Anbieter. „Er trat kompetent und verlässlich auf und hat auf uns den besten Eindruck gemacht“, sagt Gudrun Gutt-Schmidt, eine der langjährigsten Eigentümerinnen. Die Mehrheit wählte ihn, denn er hatte zudem ein preisgünstiges Angebot gemacht: Er verlangte knapp 12 Euro pro Monat pro Wohnung.
Die ersten drei Jahre sei alles glatt gelaufen, erzählt Gutt-Schmidt, die außerdem CDU-Ortsbeiratsmitglied und Schiedsfrau im Vorderen Westen ist. Dann ließ der Service deutlich nach.

„Die Abrechnungen kamen endlos zu spät, sodass wir vom Finanzamt angemahnt wurden, das Büro war nicht mehr besetzt.“ Irgendwann habe sich ein neuer Verwalter gemeldet, der die Firma und die Kunden übernommen hatte.

2010 stieß der Projektentwickler Peer Schütte als neuer Eigentümer zur Gemeinschaft hinzu und schlug nach kurzer Zeit die Hände über dem Kopf zusammen. „Ich lese Verträge prinzipiell gründlich“, sagt Schütte. In den Hauspapieren stieß er auf Widersprüchliches, Unzulänglichkeiten und Versäumnisse. Kommunikation und Transparenz hatten nicht stattgefunden und waren vom gewählten, zum Teil seit Jahren bestehenden Beirat nicht moniert worden. Heute wohnen in der Ende der 60er-Jahre gebauten Eigentumsanlage im Vorderen Westen nur noch 50 Prozent der Eigentümer. Schütte: „Je mehr diese Zahl sinkt, desto weniger wird sich engagiert.“
Sonderumlagen seien nicht hinterfragt und Berechnungen ebenso wie die gesamte Arbeit der Hausverwaltung nicht kontrolliert worden.

Irgendwann im Winter war der Öltank leer. Mehrere Privatinsolvenzen innerhalb der Eigentümergemeinschaft sowie Mietsäumnisse und damit massive Hausgeldschulden waren bei Kalkulationen nicht beachtet worden. Jetzt müssen die restlichen Eigentümer für Außenstände in Höhe von mehreren 10 000 Euro aufkommen. Veruntreuung könne man dem ehemaligen Hausverwalter nicht vorwerfen.

Schütte betont, dass sich Geiz nicht auszahlt, wenn zudem das „Engagement der Eigentümer bei der Gestaltung der WEG nicht gezielt eingefordert wird“.
Ein anderes Beiratsmitglied sagt: „Die Probleme sind behoben, wir haben eine neue fähige Hausverwaltung und befinden uns auf einem guten Weg.“

Das sagt ein Eigentümer:
„Ein schlechter Verwalter zieht immer einen Rattenschwanz an Problemen hinter sich her“, sagt Peer Schütte, der jetzt als neues Mitglied im Verwaltungsbeirat seiner Wohnanlage mehr Einblick hat. „Man muss als Eigentümer aufmerksam bleiben, um nicht in einen Strudel zu geraten. Vor allem sollte sich der gewählte Beirat seiner
Verantwortung bewusst sein, sich auskennen und der Verwaltung – so wie es seine Aufgabe ist – auch auf die Finger schauen. Zugegeben, das ist kein angenehmer Job, man ist so was wie der Kratzbaum für alle anderen, aber: Eigentum verpflichtet nun mal. Bei der Wahl der Hausverwaltung, sollte man nicht das billigste Angebot nehmen, das kann sich schnell rächen.

Das sagt „Haus und Grund“:
„Hausverwaltung kann jeder machen, es ist kein geschützter Beruf. Das ist das große Problem“, sagt Wolfram Kieselbach, Geschäftsführer des Haus- und Grundeigentümerverbands Kassel. Er rät dringend: „Einen Verwalter sollte man gründlich wählen, möglichst einen alteingesessenen. Preisangebote unter 16 Euro pro Wohnung/pro Monat sollten gemieden werden. Der Schnitt liege bei 20 Euro. Ein Verwalter muss nach maximal fünf Jahren von den Eigentümern neu bestimmt werden. Sie wählen auch –- Je nach Teilungserklärung – den Verwaltungsbeirat. Er besteht aus mindesten drei Personen, die Eigentümer sein müssen. Jeder sollte das Wohnungseigentumsgesetz kennen, empfiehlt der Jurist. Der Beirat gibt in der jährlich verpflichtenden Eigentümerversammlung einen Bericht ab. Er kann – auch im Ehrenamt – unter Umständen haftbar gemacht werden.

Von Christina Hein, 27.05.2014

Hausverwalter soll 200.000 Euro veruntreut haben


Essen.
 Die Staatsanwaltschaft ermittelt gegen eine Essener Hausverwaltung, die Konten ihrer Kunden systematisch geplündert haben soll. Die Höhe des Schadens wird auf mindestens 200.000 Euro geschätzt. Mittlerweile liegen vier Strafanzeigen vor.

Die Staatsanwaltschaft Essen ermittelt gegen eine Essener Hausverwaltung, die Konten ihrer Kunden systematisch geplündert haben soll. Bisher liegen ihr vier Strafanzeigen von geschädigten Hauseigentümern vor, weitere könnten folgen. Der Betreiber der Hausverwaltung hat eine Selbstanzeige bei der Staatsanwaltschaft angekündigt.

Danach könnte der festgestellte Schaden von jetzt 200 000 auf rund 400 000 Euro ansteigen, sagt Oberstaatsanwalt Willi Kassenböhmer, der auf WAZ-Anfrage die Ermittlungen wegen Untreue bestätigte. Die Opfer der Hausverwaltung rechnen mit einem weitaus höheren Schaden. Fünf mit einander bekannte Eigentümergemeinschaften haben ausgerechnet, die Hausverwaltung habe allein sie um rund 330 000 Euro geprellt. Die Hausverwaltung betreut nach eigenen Angaben rund 1500 Eigentumswohnungen. Die erste Strafanzeige ist am vergangenen Mittwoch eingegangen. „Deshalb sind unsere Ermittlungen noch ganz am Anfang“, sagt der Oberstaatsanwalt.

„Der Mann hat solch einen vertrauenswürdigen Eindruck gemacht“

Die Essener Commerzbank, sagt ihr Sprecher Thomas Schwarz, hat ihren Kunden geraten, die Bewegungen auf rund 60 Konten zu überprüfen, auf die die Hausverwaltung Zugriff hatte. Auf diese Weise hat auch Uwe Vesper von verschwundenen Geldern erfahren. Er ist Mitglied einer Eigentümergemeinschaft an der Hohenzollernstraße, deren Rücklagenkonto um rund 30 000 Euro erleichtert worden ist. Er ist immer noch fassungslos. „Der Mann hat solch einen vertrauenswürdigen Eindruck gemacht. Über Jahre ist uns nichts aufgefallen; selbst dann nicht, als die Steuer die Jahresabschlüsse geprüft hat.“ Nach seinen ersten Überprüfungen hat die Hausverwaltung „Luftbuchungen hin und her gemacht“ und auf diese Weise das Rücklagenkonto der Eigentümergemeinschaft leer geräumt.

Die Schadenshöhen sind von Fall zu Fall unterschiedlich. Es geht um Summen von 1500, aber auch von 10 000 oder, wie in Vespers Fall, um rund 30 000 Euro. Vesper rechnet damit, dass sich der Gesamtschaden sogar auf mehr als eine Million Euro addieren könne.

Einige Geschädigte berichten, der Chef der Hausverwaltung habe ihnen gegenüber beteuert, er werde den Schaden wieder gut machen, etwa durch den Verkauf von Häusern, die ihm gehörten. Diese Häuser, heißt es aus anderer Quelle, habe er allerdings längst auf seine Ehefrau überschrieben. Außerdem sei er bereits Ende der 90er Jahre wegen ähnlich gelagerter Delikte mit dem Gesetz in Konflikt geraten. Der Hausverwalter selbst war für die WAZ nicht zu erreichen. Auf seiner Homepage versichert er: „Wir erfüllen unsere Aufgabe unter Beachtung aller Rechtsvorschriften.“

Text von Kai Süselbeck, WAZ,

 

Kommentar in der Zeitung:
“Warum werden keine Namen veröffentlich, um weiterne Schaden zu vermeiden?”

Meinung von hausverwaltercheck. com:
Leider werden die Urteile und ähnliches – im Namen des Volkes gesprochen – dem Volke nicht mitgeteilt. Es bleibt also unwissend. D.h. die gleichen Gauner können mit fast den gleichen Tricks weiterarbeiten. Namen werden nicht genannt, Ahnungslose somit nicht geschützt.

Süddeutsche Zeitung: “Hausverwalter – In der Regel hat er keine Ahnung”

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung:

 

Falsche Jahresabrechnungen, Veruntreuung der Rücklagen, Verwahrlosung der Anlage, überteuerte Reparaturen: Verbände klagen über unseriöse Geschäfte beim Verwalten von Eigentumsanlagen.

In München wächst die Unzufriedenheit mit Immobilienverwaltern.
Der Haus- und Grundbesitzerverein registriert eine deutliche Zunahme der Beschwerden über Verwalter, der Mieterverein beklagt einen oft “unverschämten Umgangston”.

Beim Verwalter-Verband (Verband der Immobilienverwalter VDIV) kritisiert man seit Jahren, dass es keine Zulassungsvoraussetzungen für diesen Beruf gibt. Jeder kann sich Hausverwalter nennen, allein in München sind mehr als 1600 gemeldet.

Sie gehen mit sehr viel Geld um: Auf 50 Milliarden Euro schätzt man den Wert der von ihnen verwalteten Immobilien, jedes Jahr gehen bei der Bewirtschaftung der Gebäude rund zwei Milliarden Euro durch ihre Hände, und 500 Millionen Euro liegen als Rücklagen für Instandhaltungen auf ihren Konten.

Geld, für das allein die 330 im Verband der Immobilienverwalter Bayern (VDIV) organisierten Gebäudemanager verantwortlich sind.
Die meisten der 1613 in München gemeldeten Verwalter sind nicht organisiert.

Der Haus- und Grundbesitzerverein München registriert “eine weit verbreitete Unzufriedenheit” mit den Verwaltern von Eigentumsanlagen. “Überdurchschnittlich oft” hätten sich im vergangenen Jahr Eigentümer von ihren Verwaltern trennen wollen.

Jüngst wurde bekannt, dass eine Verwalterin von etwa 50 Anlagen offenbar mehrere hunderttausend Euro veruntreut hat.
Von einem “Problemfeld” spricht Anton Winkler von der Staatsanwaltschaft.

“Die Kontrolle ist schwierig.”
Im letzten Jahr war ein Verwalter aufgeflogen, der 190 000 Euro Schmiergeld von Handwerkern kassiert hatte
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“In der Regel hat er keine Ahnung”

Doch die Liste der alltäglichen Vorwürfe ist länger: unkorrekte oder nicht nachvollziehbare Jahresabrechnungen des so genannten Hausgeldes; Verwahrlosung der Anlage; überteuerte Reparaturen durch Handwerker, mit denen sich der Verwalter “gut versteht”; kein Einholen von Konkurrenzangeboten anderer Firmen; verschlafene Fristen, um bei Neubauten die Gewährleistung des Bauträgers einzufordern.

Auch viele Mieter ärgern sich nicht nur über Nebenkostenabrechnungen, die oft nicht den Vorschriften entsprächen, so Sibylle Färber vom Mieterverein. “Es gibt Hausverwaltungen, die den Mietern gegenüber einen unverschämten Ton anschlagen.”

 Überall werden die Kassen leerer, da schaue auch ein Wohnungseigentümer seiner Verwaltung genauer auf die Finger, vermutet Haus- und Grund-Chef Rudolf Stürzer.
“Das Hauptproblem ist: Es gibt keine Qualitätsstandards für Immobilienverwalter.
Um sich Hausverwalter nennen zu dürfen, braucht es nur den Gewerbeschein – jeder Würstchenbudenbesitzer wird stärker kontrolliert.

Und das, obwohl ein Hausverwalter ein Multitalent sein sollte: Er muss wirtschaftlich, kaufmännisch und technisch fit sein, sollte fast ein Psychologe sein, um passende Mieter auszuwählen oder eine hitzige Eigentümerversammlung zu leiten.
Obendrein sollte er juristisch bewandert sein, denn ein rechtlicher Fehler kann die Wohnungseigentümer teuer kommen.

Es gibt jedoch keine geregelte Ausbildung, zum Leidwesen auch des VDIV. Landesvorsitzende Brigitte Stenders ärgert sich über schwarze Schafe und Nebenher-Verwalter, die glauben, eine Wohnanlage vom Küchentisch aus managen zu können.

Oft handle es sich um Hausmeister, die sich auch das Verwalten zutrauen. Oder um einen Wohnungseigentümer, der sich aufgrund der Erfahrung mit den eigenen vier Wänden in der Lage fühle, die gesamte Anlage zu managen. “In der Regel hat er aber keine Ahnung”, sagt Stenders.

VDIV-Geschäftsführer Walter Plank glaubt, dass jeder zweite Verwalter ein “Halbprofi” sei. Er rät zu Vorsicht bei ganz kleinen und ganz großen Firmen: Wer weniger als zwanzig Wohnungen unter sich habe, sei selten Profi. Und wer mehr als 2000 Einheiten managt, verliere leicht die Übersicht.

Solange es keine Zulassungshürden gibt, müssen sich Eigentümer bei der Auswahl selbst helfen. Verbands-Mitglieder seien qualitativ geprüft, heißt es beim VDIV.

Der Verbraucherschutzverein “Wohnen im Eigentum” hat jetzt die Broschüre “Hausgeld-Vergleich” mit Durchschnittsdaten – von Abwasserkosten bis zur Verwaltergebühr – auch für München veröffentlicht.

Von Von Bernd Kastner, Süddeutsche Zeitung
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Salzburger Nachrichten: Untreue-Verdacht – Finanz zeigt Hausverwalter an

Die Zeitung Salzburger Nachrichten schreibt:

Aus der Sachverhaltsdarstellung des Finanzamts an die Staatsanwaltschaft.

“Verdacht der Untreue” steht auf dem Titelblatt der Sachverhaltsmitteilung, welche das Finanzamt Salzburg im Dezember an die Staatsanwaltschaft Salzburg gemacht hat. Samt Beilagen ist das Konvolut 33 Seiten stark und beschäftigt bereits das Betrugsreferat des Landeskriminalamts. Ein Zwischenbericht an die Staatsanwaltschaft ist für 10. März kalendiert.
 Untreue-Verdacht: Finanz zeigt Hausverwalter an
 Das Schreiben ist vom Vorstand der Salzburger Finanz, Alfred Schmidt, abgezeichnet. Der Inhalt: Die Fahnder äußern den “dringenden Verdacht”, dass ein Salzburger Immobilienverwalter und -entwickler, insbesondere über zwei Unternehmen, Gelder von Rücklagenkonten seiner Kunden “unrechtmäßig” verwendet hat bzw. nach wie vor verwendet. Dieser Verdacht sei im “Zuge von laufenden Außenprüfungsmaßnahmen” in beiden besagten Unternehmen, sowie sieben weiteren verbundenen Unternehmen, entstanden.

Dies sei, so die Finanz, mutmaßlich zumindest ab dem Jahr 2010 passiert, wahrscheinlicher aber schon ab 2007. Konkret sollen Gelder, die für die Instandhaltung von Wohnhäusern angespart wurden, über Firmengeflechte abgezogen worden sein. Entsprechende Rechnungen, Kontoauszüge und andere Unterlagen liegen der Sachverhaltsdarstellung bei.

Lücke von 563.890 Euro

Das Finanzamt hat nach eigener Aussage die Konten von elf Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) inspiziert und dabei in einer Tabelle Zuflüsse und Abflüsse gegenübergestellt – wobei sich allein hier eine Lücke von 563.890 Euro ergibt. Weiters berichtet die Finanz von Prüfungsmaßnahmen in weiteren Firmen im Einflussbereich desselben Geschäftsmanns, bei welchen weitere 26 Hauseigentümergemeinschaften und deren Konten unter die Lupe genommen worden sein sollen. Fazit: “Es besteht bei diesen Wohnungseigentumsgemeinschaften ebenfalls der dringende Verdacht, dass über Jahre hinweg entsprechende Gelder von den Rücklagenkonten der WEG” unrechtmäßig über Geschäftskonten verwendet worden seien.Die geprüften Wohnungen befinden sich großteils in der Stadt Salzburg, aber etwa auch im Pongau. Sowohl Entnahmen wie Rückführungen bewegen sich teils im Bereich von mehreren Hunderttausend Euro pro Überweisung. In den vorhandenen Tabellen finden sich außerdem Aufzeichnungen von Überweisungen von Treuhandkonten an den Hausverwalter persönlich sowie “Zahlungen USt” oder “Zahlungen SGKK”, also Gebietskrankenkasse. Auch Barbehebungen in fünfstelliger Höhe sind verzeichnet.

Als Beweismittel nennt das Finanzamt Kontoaufstellungen sowie Unterlagen aus Betriebsprüfungen, zwei Sachbearbeiter zeichnen dort für den Fall verantwortlich. Die Finanzstrafbehörde bittet die Staatsanwaltschaft schließlich um Einbindung “im Hinblick auf den bestehenden Verdacht der Abgabenhinterziehung”, sollten “Verfolgungsmaßnahmen als notwendig erachtet werden”.

Inhaber streitet Vorwürfe ab

Der betreffende Unternehmer nahm im SN-Gespräch telefonisch Stellung. Er bestreitet jedes schuldhafte Handeln und stellt in Aussicht, alle Vorwürfe zeitnah entkräften zu können. Gegebenenfalls werde es zu Klagen gegen die Behörden kommen, falls es zu einer nachhaltigen Rufschädigung komme, teilt der Mann mit. Die in der Sachverhaltsdarstellung enthaltenen Aufstellungen seien inhaltlich unrichtig. Der Rechtsanwalt des Unternehmers ergänzt, dass es mit den Finanzbehörden keine Schlussbesprechung gegeben habe, “wofür diese Salden auf der Liste sind, das ist noch gar nicht definiert.” Mit entnommenen Rücklagen auf den Konten seien jedenfalls Sanierungen durchgeführt worden. Auch sehe die Finanz nicht mehr als einen Verdacht, man sei noch mitten in der Ermittlungsphase.Die Vorwürfe sind mittlerweile auch in der Wirtschaftskammer angekommen. Deren Vizepräsident Peter Genser ist auch Fachgruppenobmann der Immobilien- und Vermögenstreuhänder. Er bezeichnet sich selbst ob der Nachrichten als “beunruhigt” und verspricht, schnellstens mit der Kriminalpolizei in Kontakt zu treten. Sollte sich der Sachverhalt erhärten lassen, müsse man die Gewerbebehörde informieren. “Aber so weit sind wir noch nicht”, sagt Genser.

Auch abseits der unmittelbaren Tätigkeit als Hausverwalter ist der besagte Unternehmer von Gerichtsstreitigkeiten betroffen. Betriebe aus Salzburg und Oberösterreich bestätigen im SN-Gespräch, dass Forderungen in jeweils sechsstelliger Höhe eingeklagt würden, wobei die Causae noch nicht abgeschlossen seien oder die Exekution der Außenstände bevorstehe. Laut Auskunft der Staatsanwaltschaft liegt neben der Sachverhaltsdarstellung des Finanzamts gegen den Unternehmer eine weitere Sachverhaltsdarstellung einer Privatperson vor, welche mit diesem in geschäftlichem Kontakt gestanden sei. Zu diesem Fall hat der Unternehmer eine schriftliche Gegenäußerung eingebracht.

Immobilientreuhänder Franz Stiller: “Die Branche bedauert jeden negativen Vorfall – und versucht, Schaden von den Kunden abzuwenden, so es irgendwie in unserer Macht steht.”

 

Text von Von Christian Resch, Salzburger Nachrichten,   03.03.2015

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Tagesspiegel: Verwaltungsbeirat: Prüfen, empfehlen, mitwirken – nur nicht bestimmen

Viel Arbeit, kaum Lohn, dafür aber jede Menge Verantwortung: So sieht der ehrenamtliche Job des Verwaltungsbeirats in einer Wohnungseigentumsanlage aus. Kein Wunder, dass das Amt wenig beliebt ist unter den Eigentümern. Was dürfen Verwaltungsbeiräte tun, von denen es geschätzt bundesweit mehr als 250 000 gibt? Antworten auf wichtige Fragen:

Braucht jede Wohnungseigentumsanlage einen Verwaltungsbeirat?
Nein. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG Paragraf 29) steht lediglich, dass die Wohnungseigentümer ein solches Gremium bestellen können. Es ist also kein Muss. Entscheiden sich die Eigentümer dafür, werden unabhängig von der Größe der Anlage drei Mitglieder bestimmt. Sehen Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine andere Zahl an Beiratsmitgliedern vor, gilt diese Vorgabe. Ferner können die Eigentümer mehr oder weniger Personen zu Verwaltungsbeiräten bestellen. Das ist zwar nicht ordnungsmäßig. Greift aber binnen der gesetzlichen Monatsfrist kein Wohnungseigentümer diese Bestimmung an, ist sie gültig, erläutert Oliver Elzer, Fachbuchautor und Richter am Kammergericht Berlin.

Welche Aufgaben hat der Beirat?
Den Tätigkeitsrahmen regelt das Gesetz. Demnach müssen die Beiräte Rechnungen und Angebote prüfen. Ferner haben sie ein Auge auf die Entwürfe des Verwalters für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung darüber. Im Kern geht es um Fragen wie: Stimmen die Einnahmen, was wurde wofür ausgegeben, haben alle Miteigentümer ihr Hausgeld bezahlt, stimmt der Umlagenschlüssel für die Abrechnungen der Einzeleigentümer, wie steht es um die Instandhaltungsrücklage? Und: Ist alles dem richtigen Wirtschaftsjahr zugeordnet?

Was bedeutet Unterstützung des Verwalters?
Die Aufgabe ist ebenso rechtlich verankert wie die Rechnungsprüfung (WEG Paragraf 29 Abs. 2). Unterstützen heißt: Stellung nehmen zu Angeboten von Dienstleistern und zu Kostenvoranschlägen, Mitsprache bei der Auswahl von Handwerkern und – zusammen mit dem Verwalter – Vorbereiten der Eigentümerversammlung. Außerdem müssen der Vorsitzende des Beirats oder sein Vertreter das Versammlungsprotokoll unterschreiben. Gibt es Krach zwischen den Miteigentümern und dem Verwalter, vermittelt der Beirat. Birgit Rücker vom Verein Wohnen im Eigentum sagt, was nicht unter Unterstützung verstanden wird: Einmischung ins Tagesgeschäft des Verwalters und dem Verwalter die Arbeit abnehmen. „Der Verwalter ist der Geschäftsführer der WEG!

Was darf der Beirat sonst tun?
Das kommt darauf an, was ihm die Miteigentümer in Form von Mandaten über die gesetzlichen Vorgaben hinaus aufs Auge drücken. Da ist der Gestaltungsspielraum groß. „Es ist nur die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft, die WEG, ihn nutzt“, sagt Rücker. Zu den klassischen Zusatzaufgaben gehört die Suche eines neuen Verwalters einschließlich Vorauswahl, Aushandeln des Verwaltervertrags und – sofern ein WEG-Beschluss vorliegt – dessen Unterzeichung. Außerdem kann dem Beirat beispielsweise die regelmäßige Einsichtnahme in die WEG-Konten aufgetragen werden. So etwas steht grundsätzlich in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag.

Wovon sollten Beiräte die Finger lassen?
Eigentümergemeinschaften delegieren das Überwachen von Bau- und Sanierungsarbeiten gerne an den Verwaltungsbeirat. Für dessen Mitglieder ist das heikel, weil sie schnell in die Haftungsfalle zu tappen drohen. „Nie Arbeiten abnehmen. Nie sagen: ,Das ist fachlich in Ordnung‘. Auch nicht bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Abrechnung, denn dann bin ich in der Haftung“, warnt der Kölner Uwe Alfs nach 30 Jahren Erfahrung als Beirat. Sein Rat: Das Zauberwort „Empfehlung“ nutzen: Der Beirat „empfiehlt“ die Entlastung des Verwalters, „befürwortet“ die Annahme eines Angebots oder „teilt die Ansicht“. Keinesfalls entscheidet das beratende Gremium etwas. „Das ist Sache der WEG“, zieht Alfs die Grenze.

Welche Rechte stehen dem Gremium zu?
„Der Verwaltungsbeirat darf die Eigentümersammlung einberufen“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands der Immobilienverwalter (DDIV) in Berlin. Das passiert in der Regel, wenn kein Verwalter amtiert. Auch ein Recht: die Aufwandsentschädigung für Beiratsmitglieder (BGB Paragraf 670 ff.). Sachauslagen werden pauschal oder gegen Beleg erstattet. Zeitaufwand wird in der Regel nur dann vergütet, wenn die Eigentümergemeinschaft es beschließt. Miteigentümer und Beiräte können solche Dinge vertraglich regeln.

Wie ist die Haftung geregelt?
Je mehr Aufgaben der ehrenamtlich tätige Verwaltungsbeirat übernimmt, desto größer sein Haftungsrisiko. Die Messlatte hängt niedrig: Es gilt die allgemeine Sorgfaltspflicht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Verwaltungsbeirat kann in Organhaftung genommen wird. Für Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümer an die Beiräte existiert im Prinzip keine finanzielle Obergrenze. Im schlimmsten Fall kann das komplette eigene Vermögen verloren gehen. Über eine Versicherung lässt sich das Risiko abdecken.

 

Text von Monika Hillemacher, Tagesspiegel,

 

Augsburger Allgemeine: Wieder Ermittlungen gegen Hausverwalter

Ingolstädter sitzt in U-Haft. Laut Polizei keine Verbindungen zu ersten Betrugsermittlungen der Soko Immo.

Staatsanwaltschaft Ingolstadt und die Kripo Ingolstadt ermitteln wieder gegen einen Hausverwalter aus Ingolstadt wegen des Verdachts der Untreue.

Laut Polizei erstattete eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) bereits vergangenes Jahr Strafanzeige gegen den Ingolstädter. Wie die Polizei weiter berichtet, waren der WEG Unregelmäßigkeiten bei Umbuchungen vom Gemeinschaftskonto auf das Konto des Hausverwalters aufgefallen. Die Kripo Ingolstadt nahm die Ermittlungen auf und es ergaben sich Anhaltspunkte, dass weitere Eigentümergemeinschaften betroffen sein könnten. Von der Staatsanwaltschaft Ingolstadt wurden Durchsuchungsbeschlüsse für die Firmen- und die Wohnadresse des Beschuldigten in Ingolstadt beantragt.

Am Dienstag schlugen die Ermittler dann zu: Bei den Durchsuchungen wurden zahlreiche Beweismittel, überwiegend Aktenordner und schriftliche Unterlagen sichergestellt, die jetzt ausgewertet werden müssen. Der Hausverwalter wurde festgenommen und dem Ermittlungsrichter vorgeführt, der den Haftbefehl bestätigt. Inzwischen sitzt der Verwalter in U-Haft. Die Schadenshöhe steht noch nicht fest, könnte den weiteren Angaben der Polizei zufolge jedoch mehrere Hunderttausend Euro betragen.

Das jetzige Ermittlungsverfahren steht in keinem Zusammenhang mit den vor kurzem abgeschlossenen Ermittlungen gegen einen anderen Ingolstädter Hausverwalter, der ebenfalls in U-Haft sitzt.
Diese Betrugs-Ermittlungen hatte die Soko „Immo“ Ende Januar gerade erst abgeschlossen. Schon seit Monaten hatte die Ermittlungsgruppe wegen Verwalter Nr. 1 die Akten gewälzt. Nun kann sie für den nächsten Fall neue Ordner durchschmökern. Bei der ersten Geschichte geht es – wie mehrfach berichtet – um eine Schadenssumme von rund einer halben Million Euro.

Im August vergangenen Jahres war – in diesem ersten Fall – bekanntgeworden, dass die Polizei gegen einen 46-Jährigen wegen des Verdachts auf Untreue ermittelt. Die Staatsanwaltschaft Ingolstadt wirft ihm vor, sich von den von ihm verwalteten Treuhandkonten seiner Kunden, in der Regel Eigentümer-Gemeinschaften, üppig bedient zu haben. Betroffen seien laut Polizei rund 50 Eigentümergemeinschaften. (nr)

Text von Augsburger Allgemeine, 12.02.2015
Wieder Ermittlungen gegen Hausverwalter – weiter lesen auf Augsburger-Allgemeine: https//www.augsburger-allgemeine.de/neuburg/Wieder-Ermittlungen-gegen-Hausverwalter-id32991227.html

“Ein Freibrief für alle Hausverwaltungen”

Kurier.at schreibt:


In Simmering fühlen sich Wohnungseigentümer von einer Immobilien-Firma geprellt.

Zur Vorgeschichte: 2008 übernahm die Hausverwaltung Magnum Immobilien GmbH (Geschäftsführer Elmar Dirnberger) die Verwaltung des Objekts mit 133 Wohnungen. “Gleich im ersten Halbjahr transferierte die Magnum Rücklagen von 195.000 Euro auf ein Konto einer anderen Liegenschaft, ohne dass das aus den Abrechnungen ersichtlich war”, sagt Wünsch. Als dann 2011 eine Liftsanierung anstand, habe die Hausverwaltung ohne Wissen und Zustimmung der Eigentümer einen Kredit über 121.800 Euro bei der Bank Raika Zistersdorf aufgenommen.

Hinzu kam ein weiterer Kredit für die Sanierung der Steigleitungen über 182.570 Euro. Die Hausverwaltung Magnum stützte sich dabei auf einen Umlaufbeschluss mit 98,35 Prozent Stimmenthaltung, den die Eigentümer erfolgreich vor Gericht anfochten. Dennoch floss das Geld, die Steigleitungen wurden allerdings nie saniert.


Kritik an der Bank

“Wie kann die Bank einen Kredit vergeben, ohne vorher die Unterschrift der Eigentümer zu verlangen“, fragt sich Wünsch. Obendrein habe sie nicht einmal eine Besicherung verlangt.

Der Anwalt der Bank, Johannes Marchtrenker, spricht von einer “üblichen Kreditabwicklung”. Und Vermutungen zu Unregelmäßigkeiten bei der Hausverwaltung seien erst Ende 2011 bekannt geworden, eine Rückabwicklung sei nicht mehr möglich gewesen.

Mittlerweile haben die Eigentümer die Hausverwaltung gekündigt und gegen Dirnberger, der international auch als Pokerspieler bekannt ist, Strafanzeige – unter anderem wegen Untreue – erstattet.

Dirnberger selbst sieht sich als Opfer einer Intrige von Ex-Mitarbeitern, die nun ihrerseits mit der Firma Arigho die Verwaltung der Krausegasse übernommen haben. “Sie haben gezielt die Abrechnungen und das EDV-Programm manipuliert.” Letztlich sei es ihnen gelungen, sich den Löwenanteil seiner Kunden unter den Nagel zu reißen.

Dies sei auch der Grund, warum jetzt ein Konkursverfahren gegen die Hausverwaltung Magnum läuft. Unterlagen, die die Manipulationen belegen, habe er an die Wirtschaftspolizei weitergeleitet. Von seinen Ex-Mitarbeitern fordert Dirnberger Schadenersatz von mehr als drei Millionen Euro.

Zurück zu den Eigen­tümern: “Die erste Tag­satzung vor Gericht verlief für uns wenig erfreulich”, sagt Wünsch. Verlieren sie den Prozess, bedeutet dies für die Eigentümer einen Schaden von jeweils mehreren Tausend Euro. “Leider geht das Gesetz ausschließlich von redlichen Hausverwaltungen aus.”

Text von Kurier.at, 12.10.2012