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Protokollberichtigung erst nach Beschlussanfechtung möglich

Dass Hausverwalter “vergessen”, nach der Besprechung eines Tagesordnungspunkts abzustimmen, weil sie davon ausgehen, dass alle zustimmen, ist keine Seltenheit.
Dass danach im Protokoll doch ein Abstimmungsergebnis festgehalten wird verwundert nicht.
Wer dies nicht akzeptieren möchte, denkt zunächst an eine Protokollberichtigung.

Wichtig: verlassen Sie sich nicht auf die Zusage des Verwalters, das Protokoll würde noch korrigiert. Denn die Voraussetzung den WEG-Hausverwalter zur Korrektur des Protokolls zu zwingen ist eine Beschlussanfechtung. Und die Frist verstreicht 1 Monat nach Versammlungsdatum.

Extrem ausgedrückt: auch ein erfundenes Abstimmungsergebnis wird zusammen mit dem Beschluss wirksam, wenn der Beschluss nicht rechtzeitig angefochten wird!
Deshalb erneut die Aufforderung, in der Eigentümerversammlung die Beschlüsse und die Abstimmungsergebnisse handschriftlich mitzuprotokollieren. Es ist kaum vorstellbar, wie sehr dort getrickst wird und welche Freiheiten sich Verwalter in Bezug auf die Formulierung von Beschlüssen und Abstimmungsergebnissen nehmen!

Beschlüsse können sogar inhaltlich ins Gegenteil verdreht Gültigkeit erlangen, wenn niemand das Protokoll genau prüft und die Beiräte sich mit dem Verwalter verbündet haben.

Grenzenlose Phantasie des Verwalters bei der Beschlussprotokollierung

Praxisfall:
Auszug aus der Einladung zur WEG-Versammlung, die von einer sogenannten “zertifizierten” (?!) Hausverwaltung durchgeführt wurde:

“TOP 3 – Beschlussfassung
Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans für das Jahr 2016/17
Genehmigung des Gesamt- und jew. Einzelwirtschaftsplans
Fälligkeit und Dauer der festgelegten Vorauszahlungen (Hausgeld)”

Es handelt sich um die gleiche Eigentümergemeinschaft und die gleiche Versammlung, die zuvor erwähnt wurde und in der der lust- und antriebslose Verwalter von den Eigentümern quasi durch die Versammlung “getragen” werden musst.

Beschlossen wurde in der Versammlung, dass der neue Wirtschaftsplan ab dem 01.07. gültig werden sollte.
Die Durchführung der Abstimmung vergaß der Verwalter zunächst, sie wurde dann aber auf Zuruf eines Miteigentümers doch noch durchgeführt, der Beschluss “einstimmig” beschlossen.
Kurz: ausser “einstimmig” und dem neuen Geltungsdatum “01.07.” wurde zu diesem TOP nichts erwähnt.

Ohne Rücksprache der Beiräte wurde das Protokoll einige Zeit später versendet.
Erstaunt nahmen die Miteigentümer folgenden Beschlussprotokollierung zu Kenntnis.
Was folgte war ein 21-Zeilen-Pampflet wie es rein der Phantasie der Hausverwaltung entsprang. Alles erlogen. Nichts ist wahr.

Wichtig hervorzuheben ist, dass 1. zuvor der Einladung k e i n e Beschlussvorlage/keine Beschlussvorschlag beigefügt war und 2. kein Beschlusstext in welcher Form auch immer in der Versammlung selbst verlesen und beschlossen worden war!

 

“TOP 3 – Beschlussfassung
Verabschiedung eines neuen Wirtschaftsplans für das Jahr 2016/17
Genehmigung des Gesamt- und jew. Einzelwirtschaftsplans
Fälligkeit und Dauer der festgelegten Vorauszahlungen (Hausgeld)”

“Die Eigentümer mögen beschließen:
Der von der Verwalterin vorgelegte Gesamtwirtschaftsplan und die daraus resultierenden Einzelwirtschaftspläne für das Wirtschaftsjahr 2016 mit einem Gesamtvolumen von 41.300 € wird resp. werden genehmigt. Das mit der Beschlussfassung des Wirtschaftsplan auf die einzelnen Einheiten entfallende Hausgeld ist in monatlichen Teilbeträgen von jeweils 1/12 der Jahressumme spätestens bis zum 3. Werktag eines jeden Monats fällig, erstmals am 01.07.2016. Die Differenz vom 01.1.2016 bis zum Ablauf des Monats Juni 2016 ist von den Eigentümern zum 01.07.2016 auf das Gemeinschaftskonto nach zu entrichten. Soweit die Eigentümer am Lastschriftverfahren teilnehmen, erfolgt der Einzug der Differenzen auf Veranlassung der Verwalterin. Kommt der Wohnungseigentümer für zwei aufeinanderfolgende Termin mit Entrichtungen der Hausgeldrate oder eines nicht unerheblichen Teils derselben in Verzug oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Fälligkeitstermin erstreckt, mit der Entrichtung des Hausgeldes in Höhe eines Betrags in Verzug, der das Hausgeld für zwei Monate erreicht, wird der gesamte noch geschuldete Jahresrestbetrag sofort zur Zahlung fällig gestellt. Scheidet der säumige Wohnungseigentümer während des Kalenderjahres aus der Gemeinschaft aus, lebt die monatsweise Zahlungsverpflichtung für den Rechtsnachfolger wieder auf. Der ausgeschiedene Eigentümer ist in diesem Fall verpflichtet, die Hausgelder bis zum Monat seines Ausscheidens zu zahlen. (entscheidend ist die Eintragung im Grundbuch). Die monatsweise Zahlungsverpflichtung lebt ebenfalls wieder auf, wenn während des Kalenderjahrs des Zwangsverwaltungs- oder Insolvenzverfahrens über die betreffende Wohneinheit eröffnet wird.
Der beschlossene Gesamtplan sowie die Einzelpläne gelten als Anspruchsgrundlage auch über das angegebene Wirtschaftsjahr hinaus bis zur Beschlussfassung über den folgenden Wirtschaftsplan, längstens bis zum 31.12. des Folgejahres auf den Wirtschaftsplan. Der Verwalter wird ermächtigt, Mittel der Instandhaltungsrücklage zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen zu verwenden. Der hierfür verwandte Betrag darf insgesamt 1/4 der Plansumme des Jahreswirtschaftsplans nicht überschreiten.

Abstimmungsergebnis: Ja: alle …… Nein…… Enthaltung:….
Der VL verkündet: die Beschlussvorlage ist einstimmig angenommen.”
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Zusammenfassung:
der Verwalter verfasst nicht nur einen Phantasie-Beschluss – er lügt auch, wenn er behauptet, die “Beschlussvorlage” sei angenommen worden. Denn: eine Beschlussvorlage lag nie vor und war auch nicht vorgelesen worden.

Noch beunruhigender als dieses Protokoll ist die Schlussfolgerung, all die vergangenen Protokolle betreffend.
Denn nicht nur dieses Protokoll – und wir erwähnen hier nur einen einzigen Tagesordnungspunkt – ist fehlerhaft und unwahr – auch die Protokolle und Beschlüsse der letzten Jahre und Jahrzehnte sind anzuzweifeln! Wie viele Beschlüsse sind absichtlich vom Verwalter eigenmächtig falsch protokolliert worden?

Empfohlende Maßnahmen:
Den Verwalter zur Rede stellen und freundlich seine “Versammlungsnotizen” anfordern (diese Notizen macht der Verwalter in der Versammlung und nutzt sie als Grundlage zur Protokollerstellung).

Muster-Anschreiben:
“Sehr geehrter Herr Verwalter,
zur Klärung der von Ihnen verfassten Protokolltexte bitte ich Sie freundlich um Zusendung der Kopie Ihrer Versammlungs-Aufzeichnungen und -Notizen. Vielen Dank!
Mit freundlichen Grüßen…”

Widerwillig und nach dreimaligem Mahnen sendet der Verwalter dies Infos endlich zu.
Es ist ersichtlich, dass unsere und seine Notizen übereinstimmen:
a) Gültigkeit des neuen Wirtschaftsplans: 01.07.2016
b) Abstimmung: einstimmig

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So hätte die Beschlussfassung ganz einfach heissen sollen:
“Die Gemeinschaft beschließt den vorgelegten Wirtschaftsplan. Er tritt am 01.07.2016 in Kraft.
Abstimmung: Ja: alle – Nein: – Enthaltung: –
Der Beschluss wurde einstimmig angenommen.”

Warum diese abweichende Beschlussprotokollierung mit Angaben, die in der Versammlung weder angesprochen noch beschlossen wurden?
Wie kann es angehen, dass ein WEG-Hausverwalter n a c h  einer Versammlung einen Beschluss so verfasst, wie er ihn gerne hätte?
Willkür des Verwalters? – Ja, und zwar schon seit Jahren!
Seit Jahren setzt sich dieser “zertifizierte” WEG-Verwalter über die Anforderungen einer ordnungsgemäßen Protokollierung der Beschlüsse hinweg – ohne die gutgläubigen Eigentümer hiervon zu unterrichten.

“Hausverwaltung nach Gutsherrenart” ist der üblicherweise genutzte Begriff, der widerspiegelt wer in der Eigentümergemeinschaft das Sagen hat.

 

Soviel vom “zertifizierten Fachverwalter von Wohnungseigentum” mit TÜV-Prüfsiegel. Dieser Verwalter ist ein “zertifizierter” Alptraum.

zertifizierter Verwalter_kasch

tüv

Angeblich vom Beirat geschrieben: neuer Verwalter verfasst sein eigenes Bestellungsprotokoll

Praxisfall:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft wurde gerade ein neuer Verwalter gewählt.
Durch die Versammlung führte der Beiratsvorsitzende  der Gemeinschaft.
Was die Eigentümer zu diesem Zeitpunkt nicht wussten und auch nicht vermuten konnten war, dass dieser bereits vom neuen Beirat “vereinnahmt” und ihm hörig war.

So wurde das Protokoll dieser Versammlung als das des Beiratsvorsitzenden, Herrn W. ausgegeben. In Wirklichkeit hatte es aber der neue Verwalter selbst verfasst und geschrieben.

Auszug aus dem Protokoll:
„Herr W. [Beirat] erläutert, warum er die Verwaltung …… für empfehlenswert hält.
Die Verwaltung …..hat reichhaltige Erfahrung mit Eigentümergemeinschaften unserer Struktur und Größe und ist sich der speziellen Problematik unserer Eigentümergemeinschaft bewußt.
Da sich mittlerweile durch die gute Vernetzung der Hausverwaltungen die schwierigen Verhältnisse innerhalb unserer WEG scheinbar herumgesprochen haben, zeigen sich immer weniger Verwaltungen zur Übernahme unseres Objekt bereit.
Herr W. [Beirat] erläutert weiter, dass Herr …..Diplom Betriebswirt ist und vorher bei Haus- und Grund tätig [?]. Die Hausverwaltung …..hat 6 Mitarbeiter, davon einen für die Buchhaltung. Zudem ist er Mitglied in mehreren Fachverbänden.“

Ganz ehrlich: warum hätte ein unbedarfter Beirat einen solchen Text schreiben sollen?
Gehört die eine “Lobesrede” auf den neuen Verwalter wirklich ins Protokoll?

Ausserdem, welchen Grund hätte Beirat W. gehabt, von sich selbst in der dritten Person (!) zu reden? Siehe.. “Beirat W. erläutert…. “

Auch finden wir hier die gleichen Rechtschreibfehler seines nachweislich erfundenen akademischen Titels. Über 10 Jahr trug brüstete sich der Verwalter mit einem angeblich an der Universität einer Landeshauptstadt verliehenen Titel, liess sich in Fachzeitschriften, im Internet und auf seinem Briefpapier entsprechend ausweisen. Und doch war er unfähig, diesen akademischen Titel korrekt zu  s c h r e i b e n .

Nein, dieser Text zeigt die Handschrift des neuen Verwalters, übrigens eines ausgewiesenen Hochstaplers der weder “Diplom Betriebswirt” war noch bei “Haus- und Grund” tätig gewesen war.
Hinzu kommen Unregelmäßigkeiten seiner Verwaltung, so dass diese neu gewählten Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft,  die ihn gerade vertrauensvoll gewählt hatte, in den nächsten Monaten in vielfacher Hinsicht schaden würde.

Dieser Verwalter ist heute noch hauptberuflich tätig, wenn auch nicht mehr in dieser WEG.