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Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.

Praxisfall aus Landau:
So wie im konkreten Fall, in dem der Vermieter das Dach saniert, das Gebäude wärmegedämmt und die Fenster erneuert hatte.
Den Streit mit einem Mieter entschied das Landgericht Landau zu dessen Gunsten (1 S 226/07). Konsequenz: Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen wiederholen und kann die höhere Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt kassieren.

In seinem Schreiben zur Mieterhöhung sei die Stellungnahme zu den Kosten der Dachsanierung nicht detailliert genug, beanstandete das Landgericht.
Darüber hinaus fehlten Angaben zum Zustand der Wärmeisolierung vor der Modernisierung: So könnten die Mieter nicht nachvollziehen, inwiefern Heizenergie eingespart werde.
Vermieter müssten zwar kein bestimmtes Maß der Einsparung angeben. Werde ein Gebäude wärmeisoliert, sollten sie aber den Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile benennen (U-Wert vorher und nachher).

Wenn gleichzeitig Maßnahmen der Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden – wie hier bei der Sanierung der Fenster -, müssten Vermieter diese verständlich voneinander abgrenzen, weil sie verpflichtet seien, Instandhaltungskosten selbst zu tragen. Auch das sei hier nicht geschehen.

VONOVIA – Mieterhöhung nach Sanierung

NDR Panorama vom 24.04.2018 von Mareike Burgschat und Linda Luft

In Hamburg Steilshoop wird gebaut. Lange wurde in diese Blöcke nichts investiert – eigentlich schön, dass hier endlich etwas gemacht wird. Das Problem: Die Mieten werden nach den Bauarbeiten drastisch steigen. Denn es wird modernisiert. Und diese Kosten werden auf die Miete aufgeschlagen.

Erhöhungen bis zu 50 Prozent

Die gesetzliche Regelung scheint klar: Instandsetzungen muss der Vermieter selbst zahlen, Modernisierungen darf er auf die Mieter umlegen, und zwar bislang elf Prozent dieser Kosten. Doch die Unterscheidung ist oft nicht eindeutig. Ist der Austausch eines alten und maroden Fensters bloß Instandhaltung? Oder eine Modernisierung, weil auch die Dämmung besser ist? Diese Frage treibt gerade viele Mieter um, denn Ihnen wurden Mieterhöhungen von bis zu 50 Prozent angekündigt.

Angst, dass ich ausziehen muss”

Johanna Reidt © NDR Fotograf: Screenshot

Johanna Reidt sorgt sich, dass ihre Rente bald nicht mehr für die Miete reicht.

Auch Johanna Reidt soll in Zukunft mehr zahlen: über 160 Euro pro Monat. Das wird sich die Rentnerin nicht leisten können. “Dann gehen zwei Drittel meiner Rente nur für die Miete drauf. Das geht nicht. Ich habe wirklich Angst, dass ich ausziehen muss.” Sie hat sich an den Mieterverein zu Hamburg gewandt. Denn die Einschätzungen von Mietern und Vermietern, welche Baumaßnahmen notwendige Instandsetzung uns was Modernisierung ist, gehen oft weit auseinander. “Also wir bezweifeln ganz stark, dass das was Modernisierung sein soll eben wirklich Modernisierung ist. Wir kennen seit vielen Jahren Beschwerden von den Mietern über Wasser, das reinkommt, Fenster, die undicht sind, Fassaden, die undicht sind, und diese sogenannte Modernisierung ist eigentlich eine Reparatur dieser ganzen Mängel. Und dann steht da eben Modernisierung drauf, damit man da die Miete erhöhen kann”, sagt Rolf Bosse vom Mieterverein zu Hamburg.  

Die Wohnungen in Steilshoop gehören dem größten deutschen Immobilienunternehmen, der Vonovia. In ganz Deutschland gehören ihr rund  350.000 Wohnungen. Allein in diesem Jahr plant das Aktienunternehmen bundesweit eine Milliarde Euro in seine Häuser zu investieren.

Bremer Gericht: Vermieter im UnrechtPeter Vent mit Mareike Burgschat © NDR Fotograf: Screenshot

Peter Vent (l.) klagte gegen Vonovia – und bekam Recht.

Bei Vonovia-Mieter Peter Vent in Bremen sind die Bauarbeiten schon abgeschlossen. Er sollte nach den Baumaßnahmen 2015 etwa 40 Prozent mehr Miete zahlen. Er ging damit vor Gericht und bekam Recht. Das Landgericht urteilte nun schon in zweiter Instanz: Vonovia hat ihm nicht schlüssig dargelegt, wie die Kosten entstanden sind. Es war Peter Vent daher nicht möglich zu erkennen, ob sauber zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden wurde. Außerdem konnte der Energiespareffekt der Modernisierung (Fassadendämmung und Dachdämmung beispielsweise) nicht ausreichend belegt werden. Die Mieterhöhung war damit unwirksam.

Vonovia weist Vorwürfe zurück

Vonovia hat daraufhin reagiert: Sie schreiben uns, seit September 2017 hätten sie ihre Auflistungen der Baumaßnahmen entsprechend angepasst, “so dass die vom Gericht monierten fehlenden Angaben seither enthalten sind und der aktuellen Rechtsprechung entsprechen. Wir werden auch künftig unsere Anschreiben an die gültige Rechtsprechung anpassen.” Den Vorwurf, Instandsetzungs- und Modernsisierungskosten zu vermischen, weisen sie vehement zurück.

Doch viele Aufstellungen der Modernisierungskosten sind von vor September 2017. Und so schöpfen jetzt viele andere Mieter Hoffnung, dass auch ihre Mieterhöhungen unwirksam sind.

Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Nebenkostenabrechnung: was darf umgelegt werden? Wie reagieren bei Fehlern?

Nach Eigentümerwechsel überhöhte Hausmeisterkosten - SWR Marktcheck - (Video 12min)

20 Millionen Nebenkostenabrechnungen werden jährlich erstellt.
Beispiel: Großraum Stuttgart, ein Mietshaus mit 5 Parteien. Doch seit das Haus vor kurzem an eine Immobiliengesellschaft verkauft wurde – ist das Wohnen teurer geworden und plötzlich wird aus dem jahrelangen Guthaben auf der Abrechnung eine Nachzahlung.
Denn mit dem Besitzer wechselt auch der Hausmeisterservice. Die Kosten stiegen um fast das dreifache!
Wichtig: der Vermieter hat die Wirtschaftlichkeit zu berücksichtigen.

Größere Reparaturen dürfen auch nicht in der Nebenkostenabrechnung erscheinen.
Achtung: es ist zu prüfen, ob der Vermieter keinen Wartungsvertrag abgeschlossen hat, der Reparaturen mit einschließt.
Bei plötzlich und unerwartet hohem Stromverbrauch: bitten Sie den Stromanbieter um eine “Befundsprüfung”, d.h. der Stromanbieter soll mithelfen, den gestiegenen Verbrauch (hier: 7 x so hoch) aufzuklären und einen technischen Defekt des Stromzählers auszuschließen.

Erwarte Einsparung durch die Wärmedämmung? Wärmebedarfsrechnung erhalten?

Ankündigung einer Wärmedämm-Maßnahme durch den Vermieter

Obwohl seit langem bekannt ist, dass eine Fassadendämmung meistens unwirtschaftlich ist nutzen viele Vermieter weiterhin die gesetzliche Möglichkeit einer Wärmedämmung und diese Kosen auf den Mieter umzulegen. Angeblich sollen so der Wohnwert gesteigert und die Heizkosten des Mieters gesenkt werden.

Von unseriösen Vermietern oft versehentlich vergessen, sind Kosten, die beispielsweise durch eine parallel laufende Erneuerung der Außenfassade anfallen, nicht dem Mieter angelastet werden, da diese unter den Bereich der Instandhaltung fallen. Hierzu könnte man zum Beispiel auch den Austausch der Dachrinne zählen oder Reparaturen am Dach – diese Kosten sind nicht umlagefähig.

Wird durch eine durchgeführte Wärmedämmung von Außenwänden, Fenstern und gegebenenfalls dem Dach eine spürbare Einsparung an Kosten für Heizenergie erzielt, so ist der Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung nach einer Wärmedämmung gemäß § 559 BGB zu fordern.
Die Mieterhöhung bei Modernisierung muss jedoch wie jede andere Mieterhöhung auch im Vorfeld dem Mieter angekündigt werden und dieser muss dieser Mieterhöhung zustimmen: den Umfang der zu erwartenden Modernisierung und auch die im Anschluss an die Wärmedämmung zu erwartende Mieterhöhung müssen dem Mieter vor Baubeginn schriftlich mitgeteilt werden.

Innerhalb dieser Ankündigung ist der Vermieter zusätzlich dazu verpflichtet (!), dem Mieter die zu erwartende Einsparung durch die Wärmedämmung offen zu legen.

Die endgültige Mieterhöhung nach Wärmedämmung erfolgt jedoch erst nach Abschluss der Baumaßnahmen, wobei die endgültige Mieterhöhung nicht um mehr als 10 Prozent höher ausfallen darf, als in der Ankündigung erwartet. Kündigt der Vermieter also an, dass die Mieterhöhung 40,00 Euro betragen wird, so darf er von dieser Aussage maximal 10 % abweichen. (maximale Erhöhung = 44,00 Euro)

Der Mieter muss in der Regel einer Modernisierung und der danach folgenden Mieterhöhung zustimmen, sofern sich durch die Baumaßnahmen die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern und eine spürbare Einsparung beispielsweise an Heizenergie stattfindet.
Da dieses für den Mieter nur schwer zu beurteilen ist, muss der Vermieter diese Einsparungen durch eine Wärmebedarfsberechnung belegen.

Bestehen trotz einer ausführlichen Aufstellung noch Zweifel an der Richtigkeit der geplanten Modernisierung und der daraus folgenden Mieterhöhung nach der Dämmung, so ist es empfehlenswert, seine Zustimmung nur unter Vorbehalt zu geben und gegebenenfalls Widerspruch gegen die Mieterhöhung einzulegen.
Zusätzlich können ein Anwalt oder der Mieterschutzbund beziehungsweise der Mieterverein hilfreich zur Seite stehen.