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Was ist eine “umlegbare” Modernisierung?

Wann können Modernisierungskosten auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden - wann nicht?

Da unseriöse Vermieter den Mieter gerne in Unwissenheit lassen und die Begriffe “Modernisierung” und “umlegbare Modernisierung” zu ihrem Vorteil durcheinanderbringen, sollten beide Begriffe zunächst definiert werden:

Frage 1: Was ist eine “Modernisierung”?

Gesetzliche Grundlage ist der Paragraph des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuchs) Nr. 555b.
Wir schauen mal, was da steht:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Soweit sogut. Wichtiger ist:

Frage 2: Was ist eine “umlegbare Modernisierung”, also Kosten, die die Kaltmiete erhöhen können?

Antwort: Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen (§ 555b 1, 3, 4, 5 und 6 BGB), Und dies sind (siehe oben):

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


Frage 3: was bedeutet dies? Welche Beispiele gibt es für eine “umlegbare Modernisierung”?

a) Maßnahme, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b 1)
Beispiele:
Einsatz von Energiesparlampen, Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie, Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme. Keine Duldungspflicht des Mieters bei Erhöhung der Heizkosten um 2/3, Wärmedämmung der Außenfassade, des Dachbodens, der Kellerdecke, Wärmerückgewinnung, Anschluss einer mit Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung, Umstellung von Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung mit nachhaltiger Energieeinsparung, Umstellung von Öl- auf Gasheizung mit Energieeinsparung, Einbau energiesparender Isolierglasfenster, Nutzung alternativer Energien, Einbau eines Regenauffangbeckens zur Brauchwassergewinnung (Toilette, Garten)

b) Maßnahme, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (§ 555b 3)
Es handelt sich um eine Umweltmaßnahme, bei der dem Gesamt-Wasserverbrauch im Haus reduziert werden soll.
Beispiele: Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung,
Einbau dossierbarer Wasser- und Spülkästen

c) Maßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b 4)
Beispiele: Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten, Einbau eines Fahrstuhls, das bisher nur durch die Küche erreichbare Bad wird zu einem Raum mit eigenem Zugang umgebaut (LG Mannheim WuM 1987, 385)

d) Maßnahme, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b 5)
Beispiele:
Einbau von Isolierglasfenstern, Verbesserung des Schallschutzes, Erhöhung des Trittschallschutzes durch besseren Bodenbelag, Verfließen von Badezimmer und Küche, Verbesserung des Wohnungszuschnitts, wenn bisher das Bad nur über die Küche erreichbar war und das Bad einen eigenen Zugang erhält, Einbau eines Zu- und Abflussanschlusses einer Waschmaschine, Errichtung eines Balkons, Erneuerung der Elektrik, Einbau eines FI-Schutzschalters im Badezimmer, Modernisierung der sanitären Anlage, Einbau elektrischer Türöffner, Einbau einer Gegensprechanlage, Einbau eines Aufzugs, Trockenraum, Fahrradkeller, Anlegung von Stellplätzen, Installation eines Kabelanschluss mit Empfang weiterer TV- und Rundfunkprogramme nebst besserer Qualität, Einbau einer Gaszentralheizung, Einbau einer Zentralheizung statt Ofenheizung, Installation elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte mit Funkablesung, Einbau einer neuen Hauseingangstür mit Einbruchshemmung

d) Maßnahme, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind (§ 555b 6)
Beispiele:
Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung, Asbestsanierung nach Bundesimmissionsschutzgesetz
Austausch von Bleirohren gegen Zinkrohre aufgrund der Trinkwasserverordnung


Frage 4: Welche Modernisierungskosten dürfen NICHT auf den Mieter umgelegt werden?

a) Maßnahmen, die durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
Beispiele:
Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses.

b) Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Beispiele:
Ausbau des Dachgeschosses, Aufstockung, Ausbau eines Kellers zur Souterrainwohnung, Anbau eines Wohnzimmers

c) Erhaltungsmaßnahmen (= Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen) sind keine umlegbaren Modernisierungskosten:
* Instandhaltungsmaßnahmen sind Erhaltungsmaßnahmen und dienen nicht der Modernisierung sondern erhalten den vertragsmäßigen Zustand der Immobilie. Den Kostenaufwand muss der Vermieter selbst tragen.
Beispiel: Pflege der Gartenanlage, Wartung der Heizung,
* Instandsetzungsmaßnahmen beseitigen Schäden, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.

d) Bauliche Veränderungen
gehen über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Ihm wird die Wohnwertverbesserung aufgedrängt. Sie war mietvertraglich nicht vereinbart. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.
Beispiele: Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch, Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung, Anbau eines Wintergartens, Einbau einer Dachgaube

Frage 5: Was ist eine “modernisierende Instandsetzung” und welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht?

Bei der modernisierenden Instandsetung (Reparatur) kommt neben der reinen Wiederherstellung noch ein Modernisierungseffekt hinzu.
Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass (!)  besteht.
Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.
Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.

Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen (!), die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen.
Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten.

Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren und mit einer  Wärmedämmung versehen.
Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten größtenteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.

Beispiel; Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster.
Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen (!). Andernfalls müsste der Vermieter für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen.
Kosten die neuen Isolierglasfenster 1000 €, diejenigen für Holzfenster 400 €, kann der Vermieter in Bezug auf den Unterschiedsbetrag von 600 € 11 % jährlich auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB).

Unsere Empfehlung:
Prüfen Sie bei einer anstehenden Mieterhöhung aufgrund einer angeblich “umlegbaren Modernisierung” ob die durchgeführten Maßnahmen wirkich umgelegt werden können.
Unseriöse Vermieter vermischen gerne umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.

Wenn zB der Garten neu bepflanzt wird – dann sind die Kosten vom Vermieter zu tragen!
Wenn neue Regenrinnen anfgebracht werden… dann hat dies nichts mit einer “umlagefähigen Modernisierung zu tun” – auch wenn zeitgleich eine Wärmedämmung angebracht wird.
Wenn einwandfreie Doppelglasfenster ausgetauscht werden gegen 3-fach-Glas-Fenster – dann sind dies ebenfalls Kosten, die beim Vermieter verbleiben sollten.

Schauen Sie sich die Sanierungsmaßnahmen gerne genau an. Machen Sie Photos vom Zustand vorher, nachher und während der Arbeiten. Stellen Sie Fragen, wenn Sie etwas nicht verstehen. Je wacher und kritischer sich die Mieter zeigen, desto höher die Hürde für den Vermieter unkorrekt abzurechnen.

 

Report München: Unbarmherzig! Die Kirchen als Vermieter und Verpächter (Video 7 min)

Die Kirche ist kein Sozialamt. Gut, aber dass die Kirche als Vermieter oft mehr die Rendite im Sinn hat als in die Barmherzigkeit, das ist dann doch vielen Metern schwer zu vermitteln. Katholische oder evangelische Kirche macht in diesem Zusammenhang überhaupt keinen Unterschied. Wenn es ums Geld geht eben oft auch nur um Soll und Haben.

Sebastian Kemnitzer und Anna Tillack. Diese Menschen hier hadern mit ihren Vermietern: der katholischen und der evangelischen Kirche. Noch ist er der Pächter von diesem verwinkelten Grundstück.  Armin Steinert hält hier ein paar Enten und diese 20 Bienenvölker. Eigentlich nicht so richtig brauchbar für eine andere Nutzung. Doch plötzlich wieder Pfarrverband mehr Geld.  Fünfmal so viel….. “Wenn die darauf bestehen, dann werde ich hier das Bienenhaus abreißen müssen und das sind wieder einmal einige Bienenvölker weniger.”

Armin Steinert fühlt sich ungerecht behandelt, nun soll er für das Grundstück zig-mal soviel wie ein Landwirt zahlen. “Es ist mir unerklärlich, ich halte es für Wucher.”

60 km weiter. Augsburg. Klassische Musik – nur noch im Wohnzimmer. Ihr Konzert-Abo mussten die Rentner kündigen. Der kirchliche Träger hat das Haus sanieren lassen mit einer Mietsteigerung im Monat von 200 €. Ein Schock! “Ich weiss nicht, was sollen wir tun? Sollen wir ausziehen, sollen wir gehen? Da waren wir völlig am Boden zerstört.”
Zwar kommt ein Brief und es gibt eine Info-Veranstaltung. Der Sohn begleitet seine Eltern und stellt Fragen. Doch die werden einfach weggebügelt, sagt er. Man sei eben ein Wirtschaftsunternehmen und damit Punkt. “Erstaunt hat mich eigentlich der Umstand, dass es insbesondere ein kirchlicher Träger ist und dass es aus dieser Richtung mittlerweile genauso riecht wie in unserer gesamten Geschäftswelt auch: nur noch Profit.”

Wir fragen beim Bistum Augsburg nach. Dort erklärt man uns, das Haus sei nun energetisch saniert. Ausserdem sei die Miete nicht sofort angehoben worden. “Wir haben Vereinbarungen mit jeder Mietpartei getroffen, in der die Maßnahme beschrieben worden ist und auch die wirtschaftliche Auswirkung dargestellt worden ist. Wenn es im Extremfall 40% ist – das ist durchaus ein Wert den man verdauen muss, keine Frage…”

Passen diese Beispiele aber zum Selbstverständnis der Kirche?
Wir zeigen sie einem, der selbst Teil der katholischen Kirche ist und viele Wohnungen vermietet: der Münchener Pfarrer Rainer Maria Schießler.
Wenn ich eine Mieterhöhung vornehmen muss, dann wird mit Leuten diskutiert. Da werde ich ihnen meine nackten Zahlen zeige… schau’, dass müssen wir jetzt so und so anpassen…. Dann muss aber die Verträglichkeit für uns oberstes Gesetz sein. Gerade wenn ich das sehe mit diesem Rentnerehepaar, … Mensch, dass sind alte Leute, die sind vielleicht schon 40 Jahr drin…!”

Hier landen Fälle bei denen die Mieter mit ihrem Vermieter, der Kirche, unzufrieden sind: beim Deutschen Mieterbund. “Es gibt regional immer wieder Fälle, wo die Kirche versucht exorbitant hohe Mieterhöhungen geltend zu machen. Hier gelingt es dann meistens mit Hilfe des örtlichen Mietervereins, aber auch der Öffentlichkeit, diese Mieterhöhungen zurückzuschrauben. Weil die Kirche einfach sieht und akzeptiert, dass sie sich so nicht verhalten kann. Dass diese sozial schlicht unmöglich ist.”……….

Vergelt’s Gott – Der verborgene Reichtum der katholischen Kirche (Video 45 min)

Ein Film von Stefan Tiyavorabun

Das Kreuz mit dem Geld. Wie reich ist die katholische Kirche?
Ich überschaue das Vermögen des Erzbistums Freising nicht. Das kann ich nicht.
Die Kirche in Erklärungsnot. An der Basis rumort es.
“Da werden Immobilien hin und her geschoben. Da blickt ja keiner durch. Das ist ein Netzwerk. Und da muss aufgeräumt werden.”
Erst recht nach dem Luxusskandal von Limburg.
Es geht um das bestgehütete Geheimnis der katholischen Kirche: ihr Geld.
Also Transparenz bei den Kirchenfinanzen…. man kann sagen… geht gegen null.”

Unsere Suche nach Antworten wird uns an unerwartete Orte führen: nach Amsterdam, in eine Steueroase, wird fragwürdige Geldströme und verborgene Finanzgeflechte offenbaren und aus bisher geheimen Regierungsprotokollen werden wir erfahren, warum der Staat noch immer Hunderte Millionen Abfindung an die Kirchen zahlt.
“Das können Sie schon in der Heiligen Schrift nachlesen, dass Jesus seinen Jüngern an die Hand legt: Sei vernünftig und sei klug wie Geschäftsleute die genau gucken müssen, was sie im Portemonnaie haben und was nicht.”
Was aber hat die katholische Kirche in ihrem Portemonnaie?…..

Die Architektur prunkvoll, die Ausstattung prachtvoll, Gottesdienst im Kölner Dom. Ritual und Routine in der katholischen Kirche. Ebenso wie der obligatorische Appel: “Wir bitten um eine großherzige Spende.” Der Klingelbeutel geht um, wie seit Jahrhunderten. Aber hat die Kirche von heute nicht genug Geld? Das interessiert immer mehr Gläubige. Den vielen großherzigen Spendern kommt das Vermögen der Kirche wie ein Mysterium vor.
Der Domschatz, in der Krypta unter dem Kirchenschatz. Ein Teil davon ist zugänglich. Funkelndes Gold, unschätzbar der kirchenhistorische Rang, nicht aber der materielle Wert, denn der Schein trügt: Gold nur auf der Oberfläche. Darunter Holz. Hier geht es nur um ein paar Millionen. Allenfalls ein Bruchteil dessen, was die beiden großen Kirchen von ihren Gläubigen und vom Staat kassieren.

Allein die katholische Kirche empfängt offiziell 5,5 Milliarden Euro Kirchensteuer. Dazu geschätzt und hochgerechnet jährlich 200 Millionen aus allgemeinen Steuergeldern. 16 Milliarden für Krankenhäuser, 2,8 Milliarden für Kitas, 1,8 Milliarden für Schulen, 15 Millionen für Militärbischöfe sowie 3 Millionen für den Katholiken-Tag. Dazu Hunderte Millionen für Kirchenbauten, Religions- und kirchliche Hochschullehrer.

Eine offizielle Summe gibt es nicht – vieles bleibt im Dunkeln.
Der Wirtschaftsrechtler Prof. Hans-Peter Schwintowski von der Berliner Humboldt-Universität hat allerdings schon viele Wirtschaftsbereiche durchleuchtet. Seine Einschätzung: “Die Einnahmenseite der Kirche ist sehr sehr komfortabel und sehr sicher, das ist die Kirchensteuer, das sind die Staatliche Zuwendungen aus alter Zeit und das sind die großen staatlichen Zuwendungen, die man zusätzlich bekommt für soziale Zwecke, für Kitas beispielsweise oder für die Charitas. Sehr sehr große Summen. Ein außerordentlich gutes, ausfinanziertes Unternehmen ist diese Kirche.

Aber wie hoch ist ihr Vermögen? Das höchste deutsche Gremium, die Bischofskonferenz, weiß keine Auskunft und verweist auf 27 selbständige Bistümer. Das mitgliederstärkste und eines der reichsten: das Erzbistum Köln. An der Verwaltungsspitze Prilat Stefan Heße.
“Wie reicht ist denn das Erzbistum?”
“Das haben wir ja in Teilen veröffentlicht. Und wir gehen jetzt einen nächsten Schritt weiter und werden dann einen Geschäftsbericht nach HGB-Richtlinien veröffentlichen.”
“Können Sie mir denn ungefähr sagen, wo Sie stehen im Moment?”
“Das kann ich Ihnen im Moment nicht sagen.”

Hausgeldabrechnung: Verteilung von Aufzugskosten

Wie ist mit den Kosten von Wartung, Reparatur für Aufzüge vorzugehen? Was kann umgelegt werden? Ein Artikel der LBS

Das tägliche Auf und Ab: Wenn Gerichte sich mit Personenliften befassen müssen (BILD)

Berlin (ots) – Wir benutzen ihn fast täglich und machen uns in der Regel keine Gedanken darüber. Der Aufzug gehört in vielen Büro- und Wohngebäuden schlichtweg zum Alltag. Nur wenn er mal stecken bleibt oder wegen Wartungsarbeiten tagelang ausfällt, werden wir uns dessen so richtig bewusst. Was die wenigsten Menschen wissen dürften: Es gibt in Deutschland auch eine umfangreiche Rechtsprechung zu diesem Thema, die der Infodienst Recht und Steuern der LBS in seiner Extra-Ausgabe vorstellt.

Meistens geht es bei den Lift-Fällen, die vor den Schranken der Gerichte landen, ums Geld. Also um die Frage, wer sich alles an den Wartungskosten beteiligen muss und ob der Einbau eines Aufzuges zur Erhöhung der Miete führen kann. Manchmal sind es auch Probleme mit der Verkehrssicherungspflicht – dann nämlich, wenn ein Lift nicht so funktioniert, wie er soll, und wenn dabei Menschen zu Schaden kommen.

Kann man eigentlich von jemandem verlangen, dass er die Aufzugkosten mitträgt, obwohl er gar keinen Nutzen davon hat? Hier ist die Rechtsprechung im Laufe der Jahre zu der Überzeugung gekommen, dass Erdgeschossbewohner in jedem Falle zahlen müssen.
Zwar werden sie in der Regel selten damit fahren (vielleicht nur dann, wenn es einen Keller oder einen Dachboden gibt), aber der Lift ist nun mal ein Bestandteil des gesamten Objekts.
Ähnlich wie ein Gemeinschaftsgarten, den ja auch nicht alle in gleichem Umfang nutzen. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 103/06) wies mit dieser Begründung die Klage von Bewohnern einer Seniorenanlage zurück, die ihr Appartement im Erdgeschoss hatten und deswegen nicht bezahlen wollten. Die Umlage benachteilige den Mieter “nicht unangemessen”, befanden die Richter.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter nicht einmal theoretisch die Chance hat, einen Lift zu nutzen, weil er nämlich in einem anderen Gebäudeteil wohnt. So ging es einem Mieter in Berlin, dessen Wohnung im vierten Stock eines Quergebäudes lag, während der Aufzug nur das Vorderhaus bediente. Es schien dem Betroffenen dann doch ungerecht, dass er trotzdem einen finanziellen Anteil leisten sollte. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 128/08) befreite ihn davon. Es sei in der Rechtsprechung “anerkannt”, dass die komplett “ausgeschlossenen” Mieter nicht beteiligt werden dürfen.

Manchmal bereitet der nachträgliche Einbau eines Aufzugs Ärger – zum Beispiel deswegen, weil es vor Ort eine Erhaltungsverordnung gibt, die mietpreiserhöhende Modernisierungen verbietet. Genau das war das Problem in Berlin-Pankow. Zwar war grundsätzlich schon ein Lift genehmigt, beim nachträglichen Wunsch eines weiteren Zwischenhalts stellte sich die Behörde jedoch quer. Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Aktenzeichen OVG 10 B 9.11) wollte jedoch im konkreten Fall nicht so streng sein. Es sei hier ja nur darum gegangen, den zeitgemäßen Ausstattungsstandard einer Wohnung zu sichern. Zudem handle es sich hier nicht um ein Gebiet mit überdurchschnittlich hoher Verdrängungsgefahr für Altmieter.

Auch Aufzüge werden alt. Es ist eine logische Folge dieser Erkenntnis, dass bei einem mehrere Jahrzehnte alten Objekt nicht alle technischen Neuerungen eingebaut sein können.
Im Raum Frankfurt etwa stoppte ein Lift in einem Parkhaus 40 Zentimeter, bevor er das Bodenniveau erreicht hatte. Eine ältere Dame stürzte, verletzte sich schwer und verklagte den Betreiber wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Das Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 3 U 169/12) sah dies nicht so. Der Eigentümer des Objekts könne nachweisen, dass der Lift regelmäßig fachkundig gewartet worden sei, letztmals zwei Tage vor dem Unfall. Mehr dürfe man nicht erwarten. Es handle sich um eine technische Störung, wie sie immer wieder mal vorkommen könne.

Eine besonders unangenehme Nachricht erhielt eine gehbehinderte Frau, die im vierten Stock eines Mehrparteienhauses wohnte, von ihrem Vermieter. Der Lift sei nach Ansicht der Aufsichtsbehörde bald nicht mehr zu betreiben (unter anderem wegen fehlender Notrufeinrichtungen) und solle deswegen modernisiert werden. Allerdings müsse sich die Mieterin daran beteiligen, selbst wenn das nicht in ihrem Vertrag vorgesehen sei.
Das Amtsgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 48 C 15468/10) stellte sich jedoch voll auf die Seite der Mieterin: Sie habe erstens ein Recht auf Weiterbetrieb des Aufzuges und müsse sich zweitens an den dafür nötigen Kosten nicht beteiligen.

Muss eine private Pflegekasse für die Wartungskosten eines Treppenliftes aufkommen?
So stellte es sich jedenfalls eine Klägerin vor, die einige Jahre zuvor bereits einen Zuschuss der Kasse für den Einbau dieses Hilfsmittels erhalten hatte. Nun war sie der Überzeugung, auch die Wartung müsse bezahlt werden.
Das Landessozialgericht Baden-Württemberg (Aktenzeichen L 4 P 2397/10) lehnte dies ab. Es handle sich um kein Hilfsmittel im Sinne der Pflegeversicherung, sondern um eine Maßnahme zur behindertengerechten Ausstattung einer Wohnung. Dafür sei der Höchstbetrag durch die Antrag¬stellerin bereits ausgeschöpft.

Mieter müssen grundsätzlich nicht alle laufenden Kosten eines Aufzugs tragen, sondern (unter anderem) nur den Strom, die Prüfung der Betriebsbereitschaft und die Pflege.
Bei größeren Reparaturen ist der Eigentümer gefragt.
Das Problem: Manchmal sind beide Kategorien gar nicht auseinander zu halten, weil mit einer Lift-Firma ein Vollwartungsvertrag besteht, in dem alles enthalten ist.
Aber auch hier fand das Amtsgericht Bonn (Aktenzeichen 8 C 451/06) eine Lösung.
Es schlug in einem Rechtsstreit vor, dass von den Gesamtkosten 35 Prozent abgezogen werden sollten und nur der Restbetrag auf die Mieter umgelegt werde.

Im Regelfall müssen Eigentümer, wenn sie größere Modernisierungen an einem Objekt vornehmen wollen, dies den Mietern vorher ankündigen. Ein Hausbesitzer in Berlin hatte das nicht ordnungsgemäß getan und einen Aufzug einfach ungefragt in das Gebäude einbauen lassen. Deswegen wollte eine Mieterin aus dem zweiten Stock die Mieterhöhung für diese Maßnahme nicht mittragen. Doch der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 164/10) widersprach der Mieterin. Sie müsse bezahlen, denn der Gebrauchswert der Mietsache sei durch den Umbau unstreitig nachhaltig erhöht worden.

https://www.presseportal.de/pm/35604/2532849


Wir meinen: “Vollwartungsverträge” sind für unseriöse Hausverwalter sehr lukrativ, da sich die Handwerksfirmen oft in besonderer Weise finanziell bedanken.
Oder anders ausgedrückt: manche Hausverwaltung stellt eine Vollwartungsvertrag in Aussicht und hält gleichzeitig die Hand auf, in der sich später mehrere Hundert Euro befinden.
Die Eigentümer erfahren von solchen Praktiken nichts.

Ob ein “Vollwartungsvertrag”  abgeschlossen wurde oder nicht – diese Frage sollte dem Verwalter gestellt werden. Auch sollten die Kostenberechnungen, ob ein normaler Wartungsvertrag sinnvoller wäre oder Vollwartungsvertrag, genau hinterfragt werden.
Zu oft werden von unseriösen Hausverwaltern gemäß ihrer Sichtweise “schöngerechnet”.

Kath. Kirche – der größte Immobilienbesitzer Deutschands? – (Video 3 Min)

ARD: Wie reicht ist die katholische Kirche?

Möglichst groß sollen sei sein, die Gotteshäuser bei der katholischen Kirche. Wie der Kölner Dom, weil das die Menschen näher zu Gott bringt. Bescheidenheit – eher keine Eigenschaft der katholischen Kirche. Es ist kein Geheimnis, dass die Katholiken in Deutschland viel Geld haben. Aber wieviel genau, das ist schon schwieriger. “Die größte Einnahme für die katholische und evangelische Kirche ist die Kirchensteuer, das heißt eine freiwillige Abgabe der Mitglieder derer die zur Kirche gehören. Sie beträgt 9 % der Lohnsteuer und wird über den Staat eingezogen. Es ist keine Subventionssteuer des Staates, sondern der Beitrag des Gläubigen für seine Kirche.”

Die Einnahmen aus der Kirchensteuer sind derzeit so hoch wie nie zuvor. Im letzten Jahr erhielt die katholische Kirche 5,2 Milliarden Euro. Die gute Wirtschaftslage spült der Kirche das Geld in die Kassen. Doch intern regiert trotzdem ein harter Sparkurs, denn die Zahl der Mitglieder sinkt rapide, während hohe Personalkosten bleiben. Doch die Kirchensteuer ist nicht die einzige Einnahmequelle der Kirche. Im Kölner Erzbistum beträgt der Anteil der Kirchensteuer am Haushalt 79%.

Zusätzlich hat die Kirche auch noch Einnahmen aus eigenen Immobilien die ihr vererbt wurden. Kenner sagen, die Kirche sei der größte Immobilienbesitzer Deutschlands. Bestätigen will sie das jedoch nicht.

“Man muss sagen, wir kriegen nur indirekt einen kleinen Widerschein davon mit, dass in den Bistumshaushalten auch immer Einnahmen der Kirche verzeichnet sind. Das Erzbistum Köln hat da zum Beispiel 40, 50 oder sogar 80 Millionen Euro an Einnahmen die reinkommen, sozusagen als Ertrag aus Immobilien, aus irgendwelchen Aktiengeschäften oder sonst was. Was da an Besitz ist wird nicht offengelegt und das schon seit Jahrzehnten nicht. Doch was passiert mit der Kirchensteuer der Mitglieder? Eine öffentliche Kontrolle der Kirchen findet nicht statt. Doch es gibt ein inner-kirchliches Gremium, dass die Verwendung genehmigt: “Deshalb hat das Bistum selber einen Rat, die auch schauen, woher kommt’s wohin geht’s, die den Haushaltsplan machen Haushaltsplan machen und so insgesamt dafür eine gewissen Öffentlichkeit herstellen. Der bischöfliche Stuhl bekommt keine Kirchensteuer. Also unterliegt der auch keiner irgendwie gearteten innerkirchlichen oder sonstigen öffentlichen Kontrolle.”

Die Finanzen der katholischen Kirche – ein gut gehütetes Geheimnis. Doch von ihrem Geld gibt die deutsche Kirche auch etwas ab:  der Vatikan selbst profitiert. Er bekommt von der deutschen Kirche mehrere Millionen Euro pro Jahr.

“Eine Million für den lieben Gott”

Auch finanziert über Mieterhöhungen zu Lasten von Rentnern, Alleinstehenden und jungen Familien

Text von Helga Meister (“kursiv gehalten”), veröffentlicht unter www.wz.de am 02.04.2015

“Die Erfolgsgeschichte der Düsseldorfer Immobilienfirma Rheinwohnungsbau, die sogar einen Heiligen in ihrer Historie aufweist.
Im Oktober 2003 wurde der Ordensgründer des Steyler Missionswerkes, Arnold Janssen, von Papst Johannes Paul II. als „Bahnbrecher der modernen Missionsbewegung in Europa“ heiliggesprochen. Doch dieser Orden war nicht nur fromm, sondern dachte auch ans Geld. Er verdiente mit dem Erlös aus Zeitschriften derartig viel, dass er Wohnungen in Berlin baute. 1931 gründete er die „Heimwohl AG Mivremia“, Vorgänger der heutigen Rheinwohnungsbau.
Dieser Investor hat heute eine Bilanz von über 229 Millionen Euro und Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von über 41 Millionen Euro. 70,1 Prozent der Anteile gehören dem Kölner Erzbistum. Geschäftsführer der Rheinwohnungsbau ist Thomas Hummelsbeck. Er sagt: „Es gibt zwei Sorten von Immobilien-Investoren. Die einen entwickeln ein Grundstück und stoßen es ab. Oder sie bauen es fertig und verkaufen es an einen Investor. Deren Philosophie ist es, zu kaufen, zu entwickeln, zu verkaufen und einen guten Schnitt zu machen. Und es gibt Unternehmen, die den Bestand halten. Dazu gehören wir.“


Anmerkung zu diesem Artikel: der Wohnungsbestand wird gehalten – die Mieter müssen gehen. Regelmäßige Erhöhung der Kaltmieten, nicht nachvollziehbare Modernisierungs-Sanierungsmaßnahmen und für den Mieter einhergehende noch weniger nachvollziehbare, erneute Mieterhöhungen zwingen jahrelange Mieter ihre Wohnungen zu verlassen.

Das einzige Entgegenkommen des Vermieters: ausnahmsweise verkürzte Kündigungsfristen für diese “Auszugwilligen”.
Die Alternative: eine Mieterhöhung von monatlich über 100  € für eine 70 m2-Wohnung aufgrund von angebliche so wirkungsvollen Wärmedämmsanierungsmaßnahmen.
Betroffen hiervon sind selbst hochbetagte Rentner, Witwen und Mieter seit Jahrzehnten.
Bitten um eine Härtefall-Berücksichtigung werden ignoriert. Diese werden vom Vermieter und Hauptgesellschafter, dem Bistum Köln, abgelehnt.

Da es sich um bei dem Vermietungsunternehmen um eine GmbH handelt… wer steckt hinter diesem Vermieter? Das Handelsregister gibt Auskunft:

70 % Erzbistum Köln
18 % Aachener Siedlungsgesellschaft mbH
5 % Hille & Müller GmbH
5 % Rhein Lippe Wohnen GmbH
2 % Hein. Lehmann GmbH

Anteilshalter ist demnach zu 70% das Bistum Köln. Aber wem gehört der zweitgrößte Anteil von 18 %? Laut Handelsregister sind es die Bistümer Köln, Paderborn, Trier, Münster und Aachen:

42 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Köln
16 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Paderborn
14 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Trier
11 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Münster
9 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Aachen
9 % Bistum Essen
Zusammengefasst liegt die Beteiligung der katholischen Kirche bei diesem Vermieter bei 88%.

Christliche Nächstenliebe d.h. Rücksicht und behutsamer Umgang mit einkommensschwächeren Mietern oder Rentern sucht man leider vergeblich. Es geht ums Geldverdienen, schnell und ausnahmslos.

Die Ordensbrüder des Steyler Missionswerkes, auf das sich dieses Vermietungsunternehmen gerne bezieht, würde sich wahrscheinlich im Grabe herumdrehen.
Ebenso diejenigen, die ihre Immobilen/Häuser/Wohnungen der katholischen Kirche in gutem Glauben preiswert verkauften oder – schlimmer noch – vererbten.
Und für diejenigen, die sich mit dem Gedanken tragen, die dies zu tun oder die kath. Kirche als Erben einzusetzen: lassen Sie es.
Dass ein Immobilienunternehmen wirtschaftlich handeln muss steht außer Frage.
Aber dies kann auch moderat und mit Rücksicht auf die Betroffenen geschehen.


“Die Düsseldorfer Immobilienfirmen sind Konkurrenten auf einem florierenden Markt. Dies belegt die Geschichte dieser Firmen. So hat die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft (DWG) 2013 die 75,1- prozentige Mehrheit an der Rheinbahn Immobiliengesellschaft erworben
und damit auf einen Schlag 830 Wohnungen und sieben Gewerbeeinheiten gewonnen. Sie hat nun über 7500 Wohnungen. Wie sieht’s bei anderen Wohnungsgesellschaften aus? Die Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft (DüBS) will „Klein-Korea“ nicht nur sanieren, sondern auch abreißen und neu bauen. Sie hat 2000 Wohnungen in ihrem Besitz.
Die Wogedo ist eine Genossenschaft, ihr

Wohnungsbestand liegt bei 4500 Einheiten. Ausgerechnet in ihrem „Stammland“ Vennhausen hat sie Probleme mit der Waldschänke, die sie abreißen lassen will.

Die Rheinwohnungsbau aber baut und baut und baut, und zwar neu. Erst jüngst wurde Richtfest am Kuthsweg in Lierenfeld gefeiert, wo ein langer Gebäuderiegel mit 41 Wohnungen und einer Kita entsteht. Und an der Pariser Straße steht das Richtfest kurz bevor. Zugleich macht die Wohnungsgesellschaft der katholischen Kirche durch zwei Besonderheiten von sich reden. Thomas
Hummelsbeck erklärt nicht ohne Stolz: Kein anderes Düsseldorfer Unternehmen ist so energetisch interessiert wie seine Firma. Er sagt: „Wir waren die Ersten mit einem Passivwohnhaus. Und wir sind die Einzigen mit einem christlichen Hintergrund.“

Seit 1956 ist die Gesellschaft im Düsseldorfer Handelsregister eingetragen. 2013 hatte sie 6138 Wohnungen, Rücklagen von 59,47 Millionen Euro und einen Jahresüberschuss von 4,848 Millionen Euro. Die Zahlen machen dem Kölner Erzbischof Freude, denn er bekommt jedes Jahr aus der Dividenden-Ausschüttung eine Million Euro; die Rheinwohnungsbau schüttete 2014 an die Gesellschafter insgesamt 1,56 Millionen Euro aus.

Derzeit errichtet Hummelsbeck im ehemaligen Komplex des Dominikus-Krankenhauses zwischen Pariser – und Kribbenstraße 97 Mietwohnungen und 20 Eigentumswohnungen sowie Wohngruppen für Demente und eine große Kita für U3-Plätze.
Hummelsbeck ist kontaktfreudig. So arbeitet er mit der Diakonie, also dem evangelischen Partner. „Wir haben keine Berührungsängste. Das Dorothee-Sölle-Haus liegt nicht weit von uns entfernt und hat Kapazitäten frei.“ Hummelsbeck investiert in Heerdt gut 30 Millionen Euro.
Aber Hummelsbeck ist nicht nur Firmenchef, sondern auch Brauchtumsfreund. Er gehört in Lörick zu einer uralten Schützenfamilie.
Der Urgroßvater sei Schützenoberst und der letzte Hauptmann der freiwilligen Feuerwehr gewesen. Opa und Vater waren Schützenchefs. Im letzten Jahr fungierte er mit seiner Frau Roswitha als Regimentskönigspaar und hatte Tochter Mona als Jungschützenkönigin zur Seite.”

Text von Helga Meister (“kursiv gehalten”), veröffentlicht unter www.wz.de am 02.04.2015

http://www.wz.de/lokales/duesseldorf/eine-million-fuer-den-lieben-gott…