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Rechnung eines WEG-Verwalters – ohne Angabe seiner Kontoverbindung

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Der Ausweis der Kontoverbindung auf einer Rechnung ist zwar keine gesetzliche Anforderung – wirkt aber eigenartig, wenn er fehlt.

Wenn WEG-Hausverwalter eine Rechnung an die Eigentümergemeinschaft schreiben wird diese Rechnung das Büro des Verwalters nie verlassen.
Der Verwalter schreibt sich sozusagen “selber” eine Rechnung und der einzige Weg, den dieses Schriftstück hinter sich legen wird ist der Weg vom Drucker zum Ordner der Jahresabrechnung. Denn per Einzugsermächtigung bucht der Verwalter den Rechnungsbetrag vom Konto der Eigentümergemeinschaft ab, noch bevor diese von der Existenz der Rechnung überhaupt erfahren.

Kaum jemand wird dies Rechnung je prüfen, wenige engagierte Miteigentümer ausgenommen, und dies erst nach Monaten…
. Trotzdem – warum wird alles erwähnt, nur nicht die Kontoverbindung des Verwalters. Möchte er sie geheimhalten? Warum?
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Honorar-Nachweis des WEG-Verwalters: Rechnung nicht vorhanden oder eigentümlich ausgestellt

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Der Verwalter arbeitet als Dienstleister und sollte als solcher für seine Tätigkeit eine Rechnung erstellen. Die gesetzlichen Anforderungen an eine Rechnung sind.

Rechnungsanforderungen:

  • vollständiger Name und vollständige Anschrift des leistenden Unternehmers
  • vollständiger Name und vollständige Anschrift des Kunden (Leistungsempfänger)
  • die Steuernummer oder die Umsatzsteuer-Identifikationsnummer des Unternehmers
  • das Ausstellungsdatum
  • eine einmalig von dem Unternehmer vergebene Rechnungsnummer
  • die Menge der erbrachten Dienstleistungen
  • die Art der erbrachten Dienstleistungen
  • Zeitpunkt der Lieferung und Vereinnahmung des Entgelts, wenn diese nicht identisch sind
  • das Entgelt, aufgeschlüsselt nach Steuersätzen bzw. mit einem Hinweis auf Steuerbefreiung
  • Aufschlüsselung von Entgeltminderungen
  • angewandter Steuersatz und der auf das Entgelt entfallende Betrag
  • ein Hinweis über die Aufbewahrungspflicht, wenn der Unternehmer eine Werkslieferung oder sonstige Leistung in Zusammenhang mit einen Grundstück ausführt

Warum, fragt man sich dann, stellen viele Hausverwalter k e i n e  Rechnung aus und verweisen bei Nachfrage lediglich auf ihren Vertrag? Müssten nicht auch WEG-Verwalter verpflichtet sein Rechnungen für die von ihnen erbrachten Leistungen zu stellen?
Warum sind diese Rechnungen so gut wie nie in den Abrechnungsunterlagen der Hausverwaltung zu finden?

Auffallend ist, dass sehr oft die Angabe des Bankkontos der Hausverwaltung fehlt.
Die WEG-Verwalter ziehen ihr Honorar meist monatlich mit dem Hausgeld per Einzugsermächtigung ein. Hierdurch vermeiden sie die Bekanntgabe ihres Firmenkontos.

Beispiel:
Die untenstehende Honorarberechnung wurde in den Unterlagen der Jahresabrechnung einer Eigentümergemeinschaft vorgefunden. Es handelt sich um eine

“Anlage zur Berechnung des Verwalterentgelts”
“Gemäß Verwaltervertrag berechnen wir Ihnen das Verwalterentgelt wir folgt:
7 Wohneinheiten – 12 Monate – Gesamtbetrag 2.249,10 €.
Die Summe entspricht einem Verwalterentgelt von 22.50 € netto je Wohneinheit monatlich.
Diese Anlage zur Berechnung des Verwalterentgelts gilt nicht als Rechnung..”honorar_kasch_kl

In diesem Fall wurde nachgehakt der WEG-Verwalter um eine korrekt ausgestellt Rechnung gebeten: “Bezüglich der Verwaltergebühr bitten wir um eine Rechnung.”

Die abweisende Antwort des WEG-Verwalters:
“Eine Rechnung zum Verwalterentgelt können wir nicht stellen, weil dies dazu führen würde, dass wir die ausgewiesene Umsatzsteuer doppelt ans Finanzamt abführen müßten, da diese bereits im Verwaltervertrag ausgewiesen und auf dieser Grundlage abgeführt werden. Die Entgeltberechnung entspricht dem vertraglich vereinbarten Verwalterentgelt und dürfte als Beleg ausreichend sein.”antwort hv

Ist für uns nicht nachvollziehbar. Könnte die von einem fachkundigen Leser dieser Internetseite bestätigt oder dementiert werden?

Verwalterhonorar für Parkplatz – entgegen der Teilungserklärung

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Scheinbar hatte der WEG-Verwalter bei Vertragsabschluss die Teilungserklärung nicht richtig studiert, oder sie zu seinen Gunsten ausgelegt und sich darauf verlassen, dass die Beiräte sie nicht genau kennen würden – jedenfalls wird seit Beginn der Verwaltertätigkeit – entgegen der Teilungserklärung – ein Honorar für die Verwaltung der PKW-Stellplätze in der Tiefgarage berechnet.
Auszug aus der Teilungserklärung mit der Definition des “Teileigentums”:

“Teileigentum ist das Sondereigentuman den nicht zu Wohnzwecken dienenden Garageneinstellplätzen der Tiefgarage I und II in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigenum, zu dem es gehört;”

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Auszug aus der Teilungserklärung mit dem Hinweis, dass für die Parkplätze k e i n   Verwalterhonorar erhoben wird:

“Auf die Teileigentumsrechte entfällt kein Verwalterhonorar”

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Auszug aus dem Verwaltervertrag:

“Für die Gesamtheit aller Leistungen wird ein Verwalterhonorar in Höhe von 22,50 Euro je  Wohnung sowie 2,50 Euro pro Tiefgaragenplatz jeweils zzgl. Mehrwertsteuer monatlich vereinbart.”

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Auszug aus der Jahresabrechnung eines PKW-Stellplatzes: Gesamthonorar für die Parkplatz-Verwaltung. 1.985,52 €. Verwalterhonorar des Einzel-Parkplatzes: 38,18 €.
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Durch das Ignorieren der Teilungserklärung in ihrem Sinne berechnet diese Verwaltung zusätzlich 1.985,52 € im Jahr.

Honorarerhöhung im Wirtschaftsplan versteckt – bei Nichtakzeptanz: Kündigung

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Normalerweise wird die Erhöhung des Verwalterhonorars entweder in der Eigentümerversammlung als Beschluss verabschiedet – oder sie wird im Verwaltervertrag an einen Index gekoppelt, z.B. den Preisindex, Tariferhöhungen usw.
In beiden Fällen ist diese Erhöhung schriftliche festgehalten und beziffert und dadurch klar.

Unklar ist jedoch folgender Praxisfall:
Bei der Durchsicht des Verwaltervertags stoßen Miteigentümer erstaunt auf folgenden Passus:
“Eine Gebührenerhöhung während der Vertragslaufzeit bedarf der mehrheitlichen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Diese ist durch Beschlußfassung des jeweiligen Wirtschaftsplans, im Rahmen der allgemeinen Kostensteigerung, zu genehmigen.” honorarerhöhung im wp2

Anders ausgedrückt: im jährlich erstellten Wirtschaftsplan darf unauffällig eine zum Vorjahr erhöhte Kostenposition “Verwalterhonorar”  aufgeführt werden.
Festgestellt werden, ob sich der Betrag dieser Position verändert hat, lässt sich nur im direkten Vergleich mit dem Wirtschaftsplan des Vorjahrs.
Hierfür gibt es aber in der Regel keinen Grund – und wird selten gemacht.

Denn Sinn und Zweck des Wirtschaftsplans ist nicht, dort eine versteckte Honorarerhöhung des Verwalters unterzubringen, sondern – siehe § 28 des Wohnungseigentumsgesetz – dort die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Beitragszahlung der vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung zu beziffern.

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Den Wirtschaftsplan für seine Zwecke zu missbrauchen, ist der schäbige Trick eines unseriösen Hausverwalters.

Aber nicht genug:
Ein Wirtschaftsplan wird normalerweise korrekt erstellt und deshalb selten bemängelt.
Eine versteckte Honorarerhöhung des Verwalters wird deshalb auch nicht auffallen.

Für den unwahrscheinlichen Fall, dass sein Trick auffällt, hält sich dieser unseriöse Verwalter eine Hintertür auf:
“Sollte einer Anpassung nicht zugestimmt werden, steht dem Verwalter ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ende des laufenden Wirtschaftsjahres zu.”honorarerhöhung kuendigung

D. h.: fällt der Trick auf und ist die Eigentümergemeinschaft mit der versteckten Honorarerhöhung des Verwalters nicht einverstanden – hat dieser das Recht alles “hinzuwerfen” und zum Jahresende zu kündigen.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Fordern Sie eine Kopie des Verwaltervertrags vor der Unterzeichnung und nach der Unterzeichnung durch den neuen Verwalter an. Lassen Sie ihn ggf. fachmännisch prüfen.
2. Bitten Sie den Verwalter um Erklärung dieses Passuses und um Streichung.
Eine alternative wäre der Beschluss durch die Gemeinschaft. Bei einer guten Verwaltertätigkeit wird diese sicher keiner Erhöhung des Honorars im Wege stehen.