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Verwalterhonorar für Parkplatz – entgegen der Teilungserklärung

Scheinbar hatte der WEG-Verwalter bei Vertragsabschluss die Teilungserklärung nicht richtig studiert, oder sie zu seinen Gunsten ausgelegt und sich darauf verlassen, dass die Beiräte sie nicht genau kennen würden – jedenfalls wird seit Beginn der Verwaltertätigkeit – entgegen der Teilungserklärung – ein Honorar für die Verwaltung der PKW-Stellplätze in der Tiefgarage berechnet.
Auszug aus der Teilungserklärung mit der Definition des “Teileigentums”:

“Teileigentum ist das Sondereigentuman den nicht zu Wohnzwecken dienenden Garageneinstellplätzen der Tiefgarage I und II in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigenum, zu dem es gehört;”

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Auszug aus der Teilungserklärung mit dem Hinweis, dass für die Parkplätze k e i n   Verwalterhonorar erhoben wird:

“Auf die Teileigentumsrechte entfällt kein Verwalterhonorar”

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Auszug aus dem Verwaltervertrag:

“Für die Gesamtheit aller Leistungen wird ein Verwalterhonorar in Höhe von 22,50 Euro je  Wohnung sowie 2,50 Euro pro Tiefgaragenplatz jeweils zzgl. Mehrwertsteuer monatlich vereinbart.”

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Auszug aus der Jahresabrechnung eines PKW-Stellplatzes: Gesamthonorar für die Parkplatz-Verwaltung. 1.985,52 €. Verwalterhonorar des Einzel-Parkplatzes: 38,18 €.
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Durch das Ignorieren der Teilungserklärung in ihrem Sinne berechnet diese Verwaltung zusätzlich 1.985,52 € im Jahr.

Honorarerhöhung im Wirtschaftsplan versteckt – bei Nichtakzeptanz: Kündigung

Normalerweise wird die Erhöhung des Verwalterhonorars entweder in der Eigentümerversammlung als Beschluss verabschiedet – oder sie wird im Verwaltervertrag an einen Index gekoppelt, z.B. den Preisindex, Tariferhöhungen usw.
In beiden Fällen ist diese Erhöhung schriftliche festgehalten und beziffert und dadurch klar.

Unklar ist jedoch folgender Praxisfall:
Bei der Durchsicht des Verwaltervertags stoßen Miteigentümer erstaunt auf folgenden Passus:
“Eine Gebührenerhöhung während der Vertragslaufzeit bedarf der mehrheitlichen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Diese ist durch Beschlußfassung des jeweiligen Wirtschaftsplans, im Rahmen der allgemeinen Kostensteigerung, zu genehmigen.” honorarerhöhung im wp2

Anders ausgedrückt: im jährlich erstellten Wirtschaftsplan darf unauffällig eine zum Vorjahr erhöhte Kostenposition “Verwalterhonorar”  aufgeführt werden.
Festgestellt werden, ob sich der Betrag dieser Position verändert hat, lässt sich nur im direkten Vergleich mit dem Wirtschaftsplan des Vorjahrs.
Hierfür gibt es aber in der Regel keinen Grund – und wird selten gemacht.

Denn Sinn und Zweck des Wirtschaftsplans ist nicht, dort eine versteckte Honorarerhöhung des Verwalters unterzubringen, sondern – siehe § 28 des Wohnungseigentumsgesetz – dort die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Beitragszahlung der vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung zu beziffern.

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Den Wirtschaftsplan für seine Zwecke zu missbrauchen, ist der schäbige Trick eines unseriösen Hausverwalters.

Aber nicht genug:
Ein Wirtschaftsplan wird normalerweise korrekt erstellt und deshalb selten bemängelt.
Eine versteckte Honorarerhöhung des Verwalters wird deshalb auch nicht auffallen.

Für den unwahrscheinlichen Fall, dass sein Trick auffällt, hält sich dieser unseriöse Verwalter eine Hintertür auf:
“Sollte einer Anpassung nicht zugestimmt werden, steht dem Verwalter ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ende des laufenden Wirtschaftsjahres zu.”honorarerhöhung kuendigung

D. h.: fällt der Trick auf und ist die Eigentümergemeinschaft mit der versteckten Honorarerhöhung des Verwalters nicht einverstanden – hat dieser das Recht alles “hinzuwerfen” und zum Jahresende zu kündigen.

Empfohlene Gegenmaßnahmen:
1. Fordern Sie eine Kopie des Verwaltervertrags vor der Unterzeichnung und nach der Unterzeichnung durch den neuen Verwalter an. Lassen Sie ihn ggf. fachmännisch prüfen.
2. Bitten Sie den Verwalter um Erklärung dieses Passuses und um Streichung.
Eine alternative wäre der Beschluss durch die Gemeinschaft. Bei einer guten Verwaltertätigkeit wird diese sicher keiner Erhöhung des Honorars im Wege stehen.