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Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.
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VONOVIA – Mieterhöhung nach Sanierung

NDR Panorama vom 24.04.2018 von Mareike Burgschat und Linda Luft

In Hamburg Steilshoop wird gebaut. Lange wurde in diese Blöcke nichts investiert – eigentlich schön, dass hier endlich etwas gemacht wird. Das Problem: Die Mieten werden nach den Bauarbeiten drastisch steigen. Denn es wird modernisiert. Und diese Kosten werden auf die Miete aufgeschlagen.

Erhöhungen bis zu 50 Prozent

Die gesetzliche Regelung scheint klar: Instandsetzungen muss der Vermieter selbst zahlen, Modernisierungen darf er auf die Mieter umlegen, und zwar bislang elf Prozent dieser Kosten. Doch die Unterscheidung ist oft nicht eindeutig. Ist der Austausch eines alten und maroden Fensters bloß Instandhaltung? Oder eine Modernisierung, weil auch die Dämmung besser ist? Diese Frage treibt gerade viele Mieter um, denn Ihnen wurden Mieterhöhungen von bis zu 50 Prozent angekündigt.

Angst, dass ich ausziehen muss”

Johanna Reidt © NDR Fotograf: Screenshot

Johanna Reidt sorgt sich, dass ihre Rente bald nicht mehr für die Miete reicht.

Auch Johanna Reidt soll in Zukunft mehr zahlen: über 160 Euro pro Monat. Das wird sich die Rentnerin nicht leisten können. “Dann gehen zwei Drittel meiner Rente nur für die Miete drauf. Das geht nicht. Ich habe wirklich Angst, dass ich ausziehen muss.” Sie hat sich an den Mieterverein zu Hamburg gewandt. Denn die Einschätzungen von Mietern und Vermietern, welche Baumaßnahmen notwendige Instandsetzung uns was Modernisierung ist, gehen oft weit auseinander. “Also wir bezweifeln ganz stark, dass das was Modernisierung sein soll eben wirklich Modernisierung ist. Wir kennen seit vielen Jahren Beschwerden von den Mietern über Wasser, das reinkommt, Fenster, die undicht sind, Fassaden, die undicht sind, und diese sogenannte Modernisierung ist eigentlich eine Reparatur dieser ganzen Mängel. Und dann steht da eben Modernisierung drauf, damit man da die Miete erhöhen kann”, sagt Rolf Bosse vom Mieterverein zu Hamburg.  

Die Wohnungen in Steilshoop gehören dem größten deutschen Immobilienunternehmen, der Vonovia. In ganz Deutschland gehören ihr rund  350.000 Wohnungen. Allein in diesem Jahr plant das Aktienunternehmen bundesweit eine Milliarde Euro in seine Häuser zu investieren.

Bremer Gericht: Vermieter im UnrechtPeter Vent mit Mareike Burgschat © NDR Fotograf: Screenshot

Peter Vent (l.) klagte gegen Vonovia – und bekam Recht.

Bei Vonovia-Mieter Peter Vent in Bremen sind die Bauarbeiten schon abgeschlossen. Er sollte nach den Baumaßnahmen 2015 etwa 40 Prozent mehr Miete zahlen. Er ging damit vor Gericht und bekam Recht. Das Landgericht urteilte nun schon in zweiter Instanz: Vonovia hat ihm nicht schlüssig dargelegt, wie die Kosten entstanden sind. Es war Peter Vent daher nicht möglich zu erkennen, ob sauber zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungskosten unterschieden wurde. Außerdem konnte der Energiespareffekt der Modernisierung (Fassadendämmung und Dachdämmung beispielsweise) nicht ausreichend belegt werden. Die Mieterhöhung war damit unwirksam.

Vonovia weist Vorwürfe zurück

Vonovia hat daraufhin reagiert: Sie schreiben uns, seit September 2017 hätten sie ihre Auflistungen der Baumaßnahmen entsprechend angepasst, “so dass die vom Gericht monierten fehlenden Angaben seither enthalten sind und der aktuellen Rechtsprechung entsprechen. Wir werden auch künftig unsere Anschreiben an die gültige Rechtsprechung anpassen.” Den Vorwurf, Instandsetzungs- und Modernsisierungskosten zu vermischen, weisen sie vehement zurück.

Doch viele Aufstellungen der Modernisierungskosten sind von vor September 2017. Und so schöpfen jetzt viele andere Mieter Hoffnung, dass auch ihre Mieterhöhungen unwirksam sind.

Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Erwarte Einsparung durch die Wärmedämmung? Wärmebedarfsrechnung erhalten?

Ankündigung einer Wärmedämm-Maßnahme durch den Vermieter

Obwohl seit langem bekannt ist, dass eine Fassadendämmung meistens unwirtschaftlich ist nutzen viele Vermieter weiterhin die gesetzliche Möglichkeit einer Wärmedämmung und diese Kosen auf den Mieter umzulegen. Angeblich sollen so der Wohnwert gesteigert und die Heizkosten des Mieters gesenkt werden.

Von unseriösen Vermietern oft versehentlich vergessen, sind Kosten, die beispielsweise durch eine parallel laufende Erneuerung der Außenfassade anfallen, nicht dem Mieter angelastet werden, da diese unter den Bereich der Instandhaltung fallen. Hierzu könnte man zum Beispiel auch den Austausch der Dachrinne zählen oder Reparaturen am Dach – diese Kosten sind nicht umlagefähig.

Wird durch eine durchgeführte Wärmedämmung von Außenwänden, Fenstern und gegebenenfalls dem Dach eine spürbare Einsparung an Kosten für Heizenergie erzielt, so ist der Vermieter berechtigt, eine Mieterhöhung nach einer Wärmedämmung gemäß § 559 BGB zu fordern.
Die Mieterhöhung bei Modernisierung muss jedoch wie jede andere Mieterhöhung auch im Vorfeld dem Mieter angekündigt werden und dieser muss dieser Mieterhöhung zustimmen: den Umfang der zu erwartenden Modernisierung und auch die im Anschluss an die Wärmedämmung zu erwartende Mieterhöhung müssen dem Mieter vor Baubeginn schriftlich mitgeteilt werden.

Innerhalb dieser Ankündigung ist der Vermieter zusätzlich dazu verpflichtet (!), dem Mieter die zu erwartende Einsparung durch die Wärmedämmung offen zu legen.

Die endgültige Mieterhöhung nach Wärmedämmung erfolgt jedoch erst nach Abschluss der Baumaßnahmen, wobei die endgültige Mieterhöhung nicht um mehr als 10 Prozent höher ausfallen darf, als in der Ankündigung erwartet. Kündigt der Vermieter also an, dass die Mieterhöhung 40,00 Euro betragen wird, so darf er von dieser Aussage maximal 10 % abweichen. (maximale Erhöhung = 44,00 Euro)

Der Mieter muss in der Regel einer Modernisierung und der danach folgenden Mieterhöhung zustimmen, sofern sich durch die Baumaßnahmen die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern und eine spürbare Einsparung beispielsweise an Heizenergie stattfindet.
Da dieses für den Mieter nur schwer zu beurteilen ist, muss der Vermieter diese Einsparungen durch eine Wärmebedarfsberechnung belegen.

Bestehen trotz einer ausführlichen Aufstellung noch Zweifel an der Richtigkeit der geplanten Modernisierung und der daraus folgenden Mieterhöhung nach der Dämmung, so ist es empfehlenswert, seine Zustimmung nur unter Vorbehalt zu geben und gegebenenfalls Widerspruch gegen die Mieterhöhung einzulegen.
Zusätzlich können ein Anwalt oder der Mieterschutzbund beziehungsweise der Mieterverein hilfreich zur Seite stehen.

Was ist eine “umlegbare” Modernisierung?

Wann können Modernisierungskosten auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden - wann nicht?

Da unseriöse Vermieter den Mieter gerne in Unwissenheit lassen und die Begriffe “Modernisierung” und “umlegbare Modernisierung” zu ihrem Vorteil durcheinanderbringen, sollten beide Begriffe zunächst definiert werden:

Frage 1: Was ist eine “Modernisierung”?

Gesetzliche Grundlage ist der Paragraph des BGB (Bürgerlichen Gesetzbuchs) Nr. 555b.
Wir schauen mal, was da steht:

§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Soweit sogut. Wichtiger ist:

Frage 2: Was ist eine “umlegbare Modernisierung”, also Kosten, die die Kaltmiete erhöhen können?

Antwort: Umlegbare Modernisierungsmaßnahmen sind danach bauliche Veränderungen (§ 555b 1, 3, 4, 5 und 6 BGB), Und dies sind (siehe oben):

  1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
  2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
  3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
  4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
  5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
  6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
  7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.


Frage 3: was bedeutet dies? Welche Beispiele gibt es für eine “umlegbare Modernisierung”?

a) Maßnahme, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird (energetische Modernisierung, § 555b 1)
Beispiele:
Einsatz von Energiesparlampen, Warmwasseraufbereitung mit Solarenergie, Umstellung der Heizung von zentraler Ölheizung auf Fernwärme. Keine Duldungspflicht des Mieters bei Erhöhung der Heizkosten um 2/3, Wärmedämmung der Außenfassade, des Dachbodens, der Kellerdecke, Wärmerückgewinnung, Anschluss einer mit Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung, Umstellung von Nachtstromspeicherheizung auf Gaszentralheizung mit nachhaltiger Energieeinsparung, Umstellung von Öl- auf Gasheizung mit Energieeinsparung, Einbau energiesparender Isolierglasfenster, Nutzung alternativer Energien, Einbau eines Regenauffangbeckens zur Brauchwassergewinnung (Toilette, Garten)

b) Maßnahme, durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (§ 555b 3)
Es handelt sich um eine Umweltmaßnahme, bei der dem Gesamt-Wasserverbrauch im Haus reduziert werden soll.
Beispiele: Einbau von Wasseruhren zwecks verbrauchsorientierter Verbrauchserfassung,
Einbau dossierbarer Wasser- und Spülkästen

c) Maßnahme, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555b 4)
Beispiele: Einbau einer neuen Heizung, Einbau von Bad oder Toiletten, Einbau eines Fahrstuhls, das bisher nur durch die Küche erreichbare Bad wird zu einem Raum mit eigenem Zugang umgebaut (LG Mannheim WuM 1987, 385)

d) Maßnahme, die die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern (§ 555b 5)
Beispiele:
Einbau von Isolierglasfenstern, Verbesserung des Schallschutzes, Erhöhung des Trittschallschutzes durch besseren Bodenbelag, Verfließen von Badezimmer und Küche, Verbesserung des Wohnungszuschnitts, wenn bisher das Bad nur über die Küche erreichbar war und das Bad einen eigenen Zugang erhält, Einbau eines Zu- und Abflussanschlusses einer Waschmaschine, Errichtung eines Balkons, Erneuerung der Elektrik, Einbau eines FI-Schutzschalters im Badezimmer, Modernisierung der sanitären Anlage, Einbau elektrischer Türöffner, Einbau einer Gegensprechanlage, Einbau eines Aufzugs, Trockenraum, Fahrradkeller, Anlegung von Stellplätzen, Installation eines Kabelanschluss mit Empfang weiterer TV- und Rundfunkprogramme nebst besserer Qualität, Einbau einer Gaszentralheizung, Einbau einer Zentralheizung statt Ofenheizung, Installation elektronischer Verbrauchserfassungsgeräte mit Funkablesung, Einbau einer neuen Hauseingangstür mit Einbruchshemmung

d) Maßnahme, die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind (§ 555b 6)
Beispiele:
Austausch eines veralteten Heizungskessels nach Vorgabe der Energieeinsparverordnung, Asbestsanierung nach Bundesimmissionsschutzgesetz
Austausch von Bleirohren gegen Zinkrohre aufgrund der Trinkwasserverordnung


Frage 4: Welche Modernisierungskosten dürfen NICHT auf den Mieter umgelegt werden?

a) Maßnahmen, die durch die nicht erneuerbare Primärenergie (Heizöl, Gas) nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird
Beispiele:
Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses.

b) Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Beispiele:
Ausbau des Dachgeschosses, Aufstockung, Ausbau eines Kellers zur Souterrainwohnung, Anbau eines Wohnzimmers

c) Erhaltungsmaßnahmen (= Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahmen) sind keine umlegbaren Modernisierungskosten:
* Instandhaltungsmaßnahmen sind Erhaltungsmaßnahmen und dienen nicht der Modernisierung sondern erhalten den vertragsmäßigen Zustand der Immobilie. Den Kostenaufwand muss der Vermieter selbst tragen.
Beispiel: Pflege der Gartenanlage, Wartung der Heizung,
* Instandsetzungsmaßnahmen beseitigen Schäden, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Die Instandsetzung erfolgt durch Reparatur oder Ersatzbeschaffung.
Beispiele: Neueindeckung des Daches infolge eines Sturmschadens, Reparatur der Heizung.

d) Bauliche Veränderungen
gehen über die normale Instandhaltung und Instandsetzung, die modernisierende Instandsetzung und die Modernisierung hinaus. Sie liegen nicht unbedingt im absolut notwendigen Interesse des Mieters. Vielmehr erhöhen sie den Wert der Immobilie zu Gunsten des Eigentümers. Der Mieter profitiert allenfalls indirekt davon. Ihm wird die Wohnwertverbesserung aufgedrängt. Sie war mietvertraglich nicht vereinbart. Insofern trägt der Vermieter die Kosten. Will er auch den Mieter an den Kosten beteiligen, muss er mit dem Mieter eine entsprechende Kostenbeteiligung vereinbaren.
Beispiele: Einbau einer Klimaanlage mit Wanddurchbruch, Luxusmaßnahmen: Einbau eines zweiten Fahrstuhls, Verwendung besonders hochwertiger Materialien wie exklusive Teppichböden ohne Gebrauchswerterhöhung, Anbau eines Wintergartens, Einbau einer Dachgaube

Frage 5: Was ist eine “modernisierende Instandsetzung” und welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden – und welche nicht?

Bei der modernisierenden Instandsetung (Reparatur) kommt neben der reinen Wiederherstellung noch ein Modernisierungseffekt hinzu.
Voraussetzung ist mithin, dass ein Reparaturanlass (!)  besteht.
Modernisierungen ohne Reparaturanlass sind insoweit reine Modernisierungsmaßnahmen. Zusätzlich zur Reparatur muss ein Modernisierungseffekt auftreten, der in der Regel eine technische Verbesserung, die Erhöhung des Wohnwertes oder eine Energieeinsparung zum Ziel hat.
Beispiele: Sanierung der Fassade mit Dämmung, Neueinbau sanitärer Einrichtungen.

Der Vermieter muss vom Gesamtkostenaufwand einer Modernisierungsmaßnahme die Kosten abziehen (!), die er für Erhaltungsmaßnahmen hätte aufwenden müssen.
Erhaltungsmaßnahmen gehen zu seinen Lasten.

Beispiel: Der Vermieter lässt die Außenfassade des Gebäudes sanieren und mit einer  Wärmedämmung versehen.
Soweit die Außenfassade aufgrund ihres Alters sanierungsbedürftig war, muss sich der Vermieter die Kosten größtenteils als Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen anrechnen lassen. Den Kostenaufwand für die Erhaltung der Fassade hätte er früher oder später sowieso aufwenden müssen.

Beispiel; Ersatz alter, verzogener Holzfenster durch neue, isolierverglaste Fenster.
Von den Kosten für die neuen Fenster sind die hypothetischen Kosten für neue, der bisherigen Holzqualität entsprechende Fenster in Abzug zu bringen (!). Andernfalls müsste der Vermieter für die Herrichtung des vertragsgemäßen Zustandes seiner Wohnung die Kosten selbst bezahlen.
Kosten die neuen Isolierglasfenster 1000 €, diejenigen für Holzfenster 400 €, kann der Vermieter in Bezug auf den Unterschiedsbetrag von 600 € 11 % jährlich auf den Mieter umlegen (§ 559 BGB).

Unsere Empfehlung:
Prüfen Sie bei einer anstehenden Mieterhöhung aufgrund einer angeblich “umlegbaren Modernisierung” ob die durchgeführten Maßnahmen wirkich umgelegt werden können.
Unseriöse Vermieter vermischen gerne umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten.

Wenn zB der Garten neu bepflanzt wird – dann sind die Kosten vom Vermieter zu tragen!
Wenn neue Regenrinnen anfgebracht werden… dann hat dies nichts mit einer “umlagefähigen Modernisierung zu tun” – auch wenn zeitgleich eine Wärmedämmung angebracht wird.
Wenn einwandfreie Doppelglasfenster ausgetauscht werden gegen 3-fach-Glas-Fenster – dann sind dies ebenfalls Kosten, die beim Vermieter verbleiben sollten.

Schauen Sie sich die Sanierungsmaßnahmen gerne genau an. Machen Sie Photos vom Zustand vorher, nachher und während der Arbeiten. Stellen Sie Fragen, wenn Sie etwas nicht verstehen. Je wacher und kritischer sich die Mieter zeigen, desto höher die Hürde für den Vermieter unkorrekt abzurechnen.

 

“Eine Million für den lieben Gott”

Auch finanziert über Mieterhöhungen zu Lasten von Rentnern, Alleinstehenden und jungen Familien

Text von Helga Meister (“kursiv gehalten”), veröffentlicht unter www.wz.de am 02.04.2015

“Die Erfolgsgeschichte der Düsseldorfer Immobilienfirma Rheinwohnungsbau, die sogar einen Heiligen in ihrer Historie aufweist.
Im Oktober 2003 wurde der Ordensgründer des Steyler Missionswerkes, Arnold Janssen, von Papst Johannes Paul II. als „Bahnbrecher der modernen Missionsbewegung in Europa“ heiliggesprochen. Doch dieser Orden war nicht nur fromm, sondern dachte auch ans Geld. Er verdiente mit dem Erlös aus Zeitschriften derartig viel, dass er Wohnungen in Berlin baute. 1931 gründete er die „Heimwohl AG Mivremia“, Vorgänger der heutigen Rheinwohnungsbau.
Dieser Investor hat heute eine Bilanz von über 229 Millionen Euro und Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung von über 41 Millionen Euro. 70,1 Prozent der Anteile gehören dem Kölner Erzbistum. Geschäftsführer der Rheinwohnungsbau ist Thomas Hummelsbeck. Er sagt: „Es gibt zwei Sorten von Immobilien-Investoren. Die einen entwickeln ein Grundstück und stoßen es ab. Oder sie bauen es fertig und verkaufen es an einen Investor. Deren Philosophie ist es, zu kaufen, zu entwickeln, zu verkaufen und einen guten Schnitt zu machen. Und es gibt Unternehmen, die den Bestand halten. Dazu gehören wir.“


Anmerkung zu diesem Artikel: der Wohnungsbestand wird gehalten – die Mieter müssen gehen. Regelmäßige Erhöhung der Kaltmieten, nicht nachvollziehbare Modernisierungs-Sanierungsmaßnahmen und für den Mieter einhergehende noch weniger nachvollziehbare, erneute Mieterhöhungen zwingen jahrelange Mieter ihre Wohnungen zu verlassen.

Das einzige Entgegenkommen des Vermieters: ausnahmsweise verkürzte Kündigungsfristen für diese “Auszugwilligen”.
Die Alternative: eine Mieterhöhung von monatlich über 100  € für eine 70 m2-Wohnung aufgrund von angebliche so wirkungsvollen Wärmedämmsanierungsmaßnahmen.
Betroffen hiervon sind selbst hochbetagte Rentner, Witwen und Mieter seit Jahrzehnten.
Bitten um eine Härtefall-Berücksichtigung werden ignoriert. Diese werden vom Vermieter und Hauptgesellschafter, dem Bistum Köln, abgelehnt.

Da es sich um bei dem Vermietungsunternehmen um eine GmbH handelt… wer steckt hinter diesem Vermieter? Das Handelsregister gibt Auskunft:

70 % Erzbistum Köln
18 % Aachener Siedlungsgesellschaft mbH
5 % Hille & Müller GmbH
5 % Rhein Lippe Wohnen GmbH
2 % Hein. Lehmann GmbH

Anteilshalter ist demnach zu 70% das Bistum Köln. Aber wem gehört der zweitgrößte Anteil von 18 %? Laut Handelsregister sind es die Bistümer Köln, Paderborn, Trier, Münster und Aachen:

42 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Köln
16 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Paderborn
14 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Trier
11 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Münster
9 % Erzbischhöflicher Stuhl zu Aachen
9 % Bistum Essen
Zusammengefasst liegt die Beteiligung der katholischen Kirche bei diesem Vermieter bei 88%.

Christliche Nächstenliebe d.h. Rücksicht und behutsamer Umgang mit einkommensschwächeren Mietern oder Rentern sucht man leider vergeblich. Es geht ums Geldverdienen, schnell und ausnahmslos.

Die Ordensbrüder des Steyler Missionswerkes, auf das sich dieses Vermietungsunternehmen gerne bezieht, würde sich wahrscheinlich im Grabe herumdrehen.
Ebenso diejenigen, die ihre Immobilen/Häuser/Wohnungen der katholischen Kirche in gutem Glauben preiswert verkauften oder – schlimmer noch – vererbten.
Und für diejenigen, die sich mit dem Gedanken tragen, die dies zu tun oder die kath. Kirche als Erben einzusetzen: lassen Sie es.
Dass ein Immobilienunternehmen wirtschaftlich handeln muss steht außer Frage.
Aber dies kann auch moderat und mit Rücksicht auf die Betroffenen geschehen.


“Die Düsseldorfer Immobilienfirmen sind Konkurrenten auf einem florierenden Markt. Dies belegt die Geschichte dieser Firmen. So hat die Düsseldorfer Wohnungsgenossenschaft (DWG) 2013 die 75,1- prozentige Mehrheit an der Rheinbahn Immobiliengesellschaft erworben
und damit auf einen Schlag 830 Wohnungen und sieben Gewerbeeinheiten gewonnen. Sie hat nun über 7500 Wohnungen. Wie sieht’s bei anderen Wohnungsgesellschaften aus? Die Düsseldorfer Bau- und Spargenossenschaft (DüBS) will „Klein-Korea“ nicht nur sanieren, sondern auch abreißen und neu bauen. Sie hat 2000 Wohnungen in ihrem Besitz.
Die Wogedo ist eine Genossenschaft, ihr

Wohnungsbestand liegt bei 4500 Einheiten. Ausgerechnet in ihrem „Stammland“ Vennhausen hat sie Probleme mit der Waldschänke, die sie abreißen lassen will.

Die Rheinwohnungsbau aber baut und baut und baut, und zwar neu. Erst jüngst wurde Richtfest am Kuthsweg in Lierenfeld gefeiert, wo ein langer Gebäuderiegel mit 41 Wohnungen und einer Kita entsteht. Und an der Pariser Straße steht das Richtfest kurz bevor. Zugleich macht die Wohnungsgesellschaft der katholischen Kirche durch zwei Besonderheiten von sich reden. Thomas
Hummelsbeck erklärt nicht ohne Stolz: Kein anderes Düsseldorfer Unternehmen ist so energetisch interessiert wie seine Firma. Er sagt: „Wir waren die Ersten mit einem Passivwohnhaus. Und wir sind die Einzigen mit einem christlichen Hintergrund.“

Seit 1956 ist die Gesellschaft im Düsseldorfer Handelsregister eingetragen. 2013 hatte sie 6138 Wohnungen, Rücklagen von 59,47 Millionen Euro und einen Jahresüberschuss von 4,848 Millionen Euro. Die Zahlen machen dem Kölner Erzbischof Freude, denn er bekommt jedes Jahr aus der Dividenden-Ausschüttung eine Million Euro; die Rheinwohnungsbau schüttete 2014 an die Gesellschafter insgesamt 1,56 Millionen Euro aus.

Derzeit errichtet Hummelsbeck im ehemaligen Komplex des Dominikus-Krankenhauses zwischen Pariser – und Kribbenstraße 97 Mietwohnungen und 20 Eigentumswohnungen sowie Wohngruppen für Demente und eine große Kita für U3-Plätze.
Hummelsbeck ist kontaktfreudig. So arbeitet er mit der Diakonie, also dem evangelischen Partner. „Wir haben keine Berührungsängste. Das Dorothee-Sölle-Haus liegt nicht weit von uns entfernt und hat Kapazitäten frei.“ Hummelsbeck investiert in Heerdt gut 30 Millionen Euro.
Aber Hummelsbeck ist nicht nur Firmenchef, sondern auch Brauchtumsfreund. Er gehört in Lörick zu einer uralten Schützenfamilie.
Der Urgroßvater sei Schützenoberst und der letzte Hauptmann der freiwilligen Feuerwehr gewesen. Opa und Vater waren Schützenchefs. Im letzten Jahr fungierte er mit seiner Frau Roswitha als Regimentskönigspaar und hatte Tochter Mona als Jungschützenkönigin zur Seite.”

Text von Helga Meister (“kursiv gehalten”), veröffentlicht unter www.wz.de am 02.04.2015

http://www.wz.de/lokales/duesseldorf/eine-million-fuer-den-lieben-gott…

Diese Rechte haben Mieter bei einer Modernisierung

Es lohnt sich, seine Rechte und die Härtefallbestimmungen zu kennen

Ein Artikel der Frankfurter Rundschau von Sandra Ketterer, dpa

Will der Vermieter eine Immobilie modernisieren, kann der Mieter dagegen meist nur wenig machen. Es gibt aber Ausnahmen. Es lohnt sich, seine Rechte und die Härtefallbestimmungen zu kennen.

Wird ein Balkon nachträglich installiert, können Vermieter die Kosten für eine solche Modernisierung in der Regel auf ihre Mieter umlegen.

Die lang gewünschte Dusche, schalldichte Fenster oder der ersehnte Balkon – es gibt viele Modernisierungen, über die sich Mieter freuen. Dafür sind sie auch bereit, mehr Miete zu zahlen. Doch meist gibt es Streit. In bestimmten Härtefällen haben Mieter das Recht auf ihrer Seite.

Wann sprechen Experten von einer “Modernisierung”?
„Es muss sich um eine bauliche Veränderung handeln“, sagt Inka Marie Storm vom Eigentümerverband Haus und Grund in Berlin. Dazu gehört die energetische Sanierung, etwa die Dämmung der Fassade. Zudem gilt das, wenn der Vermieter die Möglichkeit hat, den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig zu erhöhen, etwa durch einen neu angebauten Balkon oder einen Fahrstuhl für ein Mehrparteienhaus. Außerdem ist es der Fall, wenn der Vermieter neue gesetzliche Vorgaben umsetzen muss – etwa Rauchmelder oder modernere Wasserzähler anbringen. Anschließend darf der Vermieter elf Prozent seiner Kosten dauerhaft auf die Miete umlegen.

Müssen Mieter eine Modernisierung dulden?
Grundsätzlich ja. „Ob der Mieter damit einverstanden ist oder nicht, spielt keine Rolle“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin. Er könne aber eventuell anzweifeln, dass es sich bei der angekündigten Maßnahme tatsächlich um eine Modernisierung handelt.
Denn der Vermieter muss klar zwischen Modernisierung und Instandsetzung unterscheiden. „Wenn der Mieter zehn Jahre in der Wohnung wohnt und der Teppich neu gemacht werden muss, ist das eine Instandsetzungsmaßnahme“, erklärt Storm. Für reine Instandsetzungen kann der Vermieter keine Mieterhöhung durchsetzen.

Bis wann muss der Vermieter den Mieter informieren?
Der Vermieter muss die Modernisierung drei Monate vor ihrem Beginn schriftlich ankündigen. Dabei müsse er darlegen, welchen Umfang die Maßnahme hat, wann sie beginnt sowie die Zeiträume für die einzelnen Arbeiten und wie lange diese dauern. „Bei einer neuen Heizungsanlage zum Beispiel ist es für den Mieter wichtig zu wissen, ob nur der Kessel im Keller ausgetauscht wird oder ob auch die Heizkörper in den Wohnungen ausgetauscht werden“, sagt Storm.

Der Vermieter muss aber auch die voraussichtliche Mieterhöhung angeben und – falls erforderlich – Veränderungen bei den Betriebskosten. Und er muss den Mieter auf Form und Frist möglicher Härteeinwände hinweisen. „Tut er das nicht, ist der Mieter nicht an die Fristen für seine Einwände gebunden“, erklärt Beate Heilmann von der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht im Deutschen Anwaltverein.

Gibt es Härtegründe, die der Mieter anführen kann?
Unter Umständen. Beispielsweise, wenn umfangreiche Maßnahmen beginnen sollen, kurz bevor der Mieter auszieht, sagt Ropertz. Oder wenn sich durch einen Einbau einer Dusche der Grundschnitt der Wohnung verschlechtern würde – etwa die Küche kleiner wird. Meist fallen jedoch nur Gründe ins Gewicht wie eine schwere Krankheit des Mieters oder eines Mitbewohners, erklärt Heilmann. Sie erzählt von einem Fall, in dem im Mietshaus die Heizung komplett erneuert werden sollte, einschließlich neuer Rohre in den Wohnungen. „Eine Mieterin betreute aber ihre pflegebedürftige Mutter in ihrer Wohnung, während die Wände aufgestemmt werden sollten“, sagt Heilmann. Der Vermieter sei der Frau entgegen gekommen: Er habe für die Zeit der Maßnahme die Kosten für einen Tagespflegeplatz übernommen.

Die Wohnung wird zu teuer – kann das eine Modernisierung verhindern?
Nein. „Mit diesem Argument kann allenfalls nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die Mieterhöhung selbst bekämpft werden“, erklärt Ropertz. Der Mieter müsse vorher in Textform Einwand erheben – also per Mail, Fax oder Brief. Dafür hat er höchstens einen Monat Zeit, nachdem der Vermieter die Modernisierung angekündigt hat, erklärt Heilmann. Das Problem: „Welche Mietkosten zulässig sind, ist strittig.“
Das Landgericht Berlin urteilte laut Heilmann, dass der Härtefall eintrete, wenn mehr als 33 Prozent des Nettoeinkommens aller Haushaltsmitglieder für die Miete aufgewendet werden. Andere Gerichte haben den Wert laut Heilmann höher angesetzt.

Gibt es Verträge, die eine Mieterhöhung danach ausschließen?
Ja. „Hat der Mieter einen Staffelmietvertrag unterschrieben, darf der Vermieter die Miete nicht wegen einer Modernisierung zusätzlich erhöhen“, erklärt Storm. Zumindest nicht bis zum Ablauf der Staffelmiete. Gleiches gelte für Indexmietverträge, „außer im Fall von Gesetzesänderungen, die der Vermieter umsetzen muss“.

(Von Sandra Ketterer, dpa)

VONOVIA: Modernisieren statt Instandhalten

Ein Betrag des WDR Lokalzeit vom 15.03.2017 - 4 Min,

Modernisieren statt instandhalten

Jahrelang hatte die Vonovia nichts an der Wohnung von Stefan F. (Name geändert) aus Witten gemacht. Schimmel machte sich breit und so drohte Stefan F. mit Mietkürzungen. Eigentlich hätte Vonovia die Wohnung instand setzen müssen: Neue Fenster, neuer Putz usw. Stattdessen wird jetzt modernisiert: Fassaden dämmen & neue Fenster. Die Folge: Mieterhöhung wegen energetischer Sanierung um 50%.

 

NDR | Panorama: Wärmedämmung -Wie man (lästige) Mieter los wird (Video 7 min)

Dreifach verglaste Fenster, Wärmedämmung,ein hauseigenes Blockheizkraftwerk - das klingt gut. Doch die energetische Sanierung dient oft dazu, lästige Mieter loszuwerden.

Alle Tricks sind recht: unter dem Deckmantel der “Wärmedämmung” werden Mieten extrem erhöht und Mieter gezwungen auszuziehen.
Zur Erinnerung: die Wärmedämmung wird angebracht, damit der Mieter weniger heizen muss. Die Heizkostenersparnis ist aber nur ein Bruchteil des vorgegebenen und von der Dämmstoff-Lobby verbreiteten Einsparung. Kurz: viele Kosten, wenig Nutzen – und alles zu Lasten der Mieter, die danach – Dank Wärmedämmung – ausziehen müssen.
Video. Dauer: 7 Min.

Unsere Erfahrung:
Da Vermieter davon ausgehen können, dass die Mieter die Modernisierungskosten nicht prüfen, gibt es nicht wenige Vermieter, die noch zusätzlich  Moderniesierungs- bzw. Wärmedämmungs-ferne Kosten, also normale Instandhaltungskosten wie neue Beete für den Vorgarten, neue Regenrohre usw., die normalerweise nur vom Vermieter gezahlt werden müssten, miteinfliessen lassen.

NDR: Risiken und Nachteile der Wärmedämmung (Video 45 min)

"Wahnsinn Wärmedämmung"

Wärmedämmung an Fassaden führt häufig zu Schimmelpilzbildung und begünstigt unkontrollierbare Hausbrände.
Wenn Feuchtigkeit in wärmegedämmte Fassaden eindringt, kann dies ernste Folgen für Mieter und Eigentümer haben. Ein neues Arbeitsgebiet für Fassadenkletterer: das Schließen von Vogellöchern. Welche Risiken birgt die Wärmedämmung noch in sich?

Themen: Wärmebundsysteme, Kunstklinker mit Wärmedämmung, Schwarzschimmel hinter der Dämmschicht, einkondensierte Feuchte, Risse zwischen Klinker und Mörtel…