Schlagwort-Archive: Wirtschaftlichkeit

Unsinns-Beschlüsse vermeiden – durch klare Vorabinfos zu WEG-Tagesordnungspunkten (TOPs)

Mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten: genaue Bezeichnung der TOPs - Beschlußvorlagen - Stellungnahme Beirat/kritischer Miteigentümer

Oft gehen Miteigentümer in eine Eigentümerversammlung und wissen nicht genau, über was sie zu beschließen haben. Wenn sie rausgehen wissen sie nicht mehr. Nur dann ist es zu spät.

Dies ist kein Zufall – dies hat Methode: es handelt sich um strategisches “Dummhalten” der Wohnungseigentümer durch unseriöse Hausverwalter und ihre Beiräte.

Denn unseriösen Hausverwaltern manipulieren gerne.  Dabei hilft die Intransparenz.
Je weniger die Eigentümer wirklich wissen – je besser. Dies kann durch fehlende Information erzielt werden oder durch falsche oder zuviele Informationen. Im letzten Fall werden Miteigentümer vor den Versammlungen regelrecht “zugemüllt” von zahlreichen Unterlagen und dicken Stapeln Anlagen, von denen der Verwalter hofft, dass sie sowieso nicht gelesen werden.

Dem unseriösen Verwalter ist nicht daran gelegen, dass die Eigentümer wirklich verstehen, welches Thema behandelt wird.
Ziel des “Verwirrspiels”  ist es, gewisse Beschlüsse – gerne zum persönlichen Vorteil des unseriösen Verwalters oder seiner Verwalter-nahen Beiräte – von der Eigentümergemeinschaft “absegnen” zu lassen.
Wenn die Eigentüemer später verstehen, um was es wirklich ging, ist es oft zu spät: ohne Beschlußanfechtung ist der Beschluss – so unsinnig er sein mag – einen Monat nach dem Versammlungstag  meist rechtskräftig (Beschlußanfechtungsfrist: 1 Monat nach Versammlung).

Wie dem entgegenwirken?
1. Die genaue “Bezeichnung / Benennung” der Tagesordnungspunkte in der Einladung.
Das Wohnungseigentumsgesetz fordert, dass die Tagesordnungspunkte in der Einladung müssen genau “benannt” / bezeichnet werden.
D.h. der Miteigentümer soll über die Einladung nütliche Informationen zu den zu fassenden Beschlüssen erhalten, dass er sich vorbereiten, ggf. Alternativvorschläge erarbeiten und später unterbreiten, die Unterlagen prüfen und bei verhinderter Teilnahme eine Stimmvollmacht mit “Weisung” erteilen kann.
Bei Ungenauigkeit der Tagesordnungspunkt auf der Einladung drohen Ladungsfehler und die Anfechtbarkeit der WEG-Beschüsse.

Deshalb fordert das WEG-Gesetz die “Bezeichnung” des Tagesordnungspunkts. § 23 Abs. 2 gibt Auskunft:

§ 23 Wohnungseigentümerversammlung
(1) Angelegenheiten, über die nach diesem Gesetz oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.
(2) Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung “bezeichnet” ist.

Was heißt nun “bezeichnet”?
Die Grundregel: je komplexer das Thema, desto genauer sollte die Bezeichnung sein.
Und gerade damit sparen viele Hausverwalter. Aus Bequemlichkeit, mehr Flexibilität oder Absicht lassen sie die Eigentümer bewußt im Ungenauen, so dass die Anwesenden in der Versammlung manipuliert werden können und das Ausstellen einer Weisungs-Vollmacht von Abwesenden unmöglich ist.

Wie sind Tagesordnungspunkte lt. WEG-Gesetz zu formulieren?
Die Beschlusspunkte sind stichwortartig zu nennen.
Es soll erkennbar sein, über welches Thema diskutiert wird und ob gegebenenfalls hierzu ein Beschluss gefasst werden soll.
Die Miteigentümer sollen durch die Tagesordnung informiert werden und Sie sollen Gelegenheit erhalten zu überlegen, ob sie eine Teilnahme für notwendig erachten.
Die Beschlussgegenstände dürfen nicht zu allgemein bezeichnet werden.
An die Tagesordnung dürfen jedoch auch keine zu hohen Anforderungen gestellt werden, sie müssen nicht schon ausführliche Beschlussanträge beinhalten, auch wenn dies sehr hilfreich ist.

Praxisbeispiele wo die TOP-Bezeichnung reicht:
TOP “Bericht der Verwaltung über das abgelaufene Wirtschaftsjahr”
TOP “Genehmigung der Jahresabrechnung 2017”
TOP “Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr”
TOP “Beschluss über die Genehmigung des aktuellen Wirtschaftsplans”
TOP “Wahl des Hausmeisters” – wenn ein Hausmeister eingestellt werden soll

Praxisbeispiele wo die TOP-Bezeichnung NICHT reicht:
TOP “Wohngelderhöhung” – Auf der Eigentümerversammlung soll der Kostenverteilungsschlüssel für das kommende Wirtschaftsjahr dahingehend geändert werden, dass auf bestimmte Miteigentumsanteile ein höherer Anteil entfällt. Die Tagesordnung sieht vor “Wohngelderhöhung”.  Die Angabe ist zu unbestimmt, denn sie lässt nicht erkennen, dass das Wohngeld nur zu Lasten bestimmter Eigentümer erhöht werden soll.

TOP “Änderung Hausordnung” – Die Eigentümergemeinschaft will ihre Hausordnung in einem Punkt ändern. Auf der Tagesordnung steht jedoch nur “Änderung der Hausordnung”. 
Die Angabe ist zu unbestimmt, denn sie lässt nicht erkennen, welche Regelung der Hausordnung geändert werden soll.

TOP “Reparaturen und Neuanschaffungen” – wenn es konkret um die Reparatur der Heizungs-und Wasserleitungen oder die Anschaffung einer Klingelanlage mit Videokameras geht

TOP “Beschluss über ergänzende und weiterführende Beschlüsse zur Sanierung” – wenn im Rahmen einer größeren Sanierungsmaßnahme über weitere konkrete Einzelmaßnahmen beschlossen werden soll..

Fazit: das WEG-Gesetz fordert mit der Vorgabe der “Bestimmtheit” der Tagesordnungspunkte wirklich nur Minimalanforderungen ein. Auch bei Beachtung dieser Vorgaben hat ein unseriöser Hausverwalter noch genügend Möglichkeiten, die Eigentümer zu manipulieren, verwirren und  unvorteilhafte Beschlüsse durchwinken zu lassen.
Für mehr Transparenz helfen vor allem “Beschußvorschläge”, die den Eigentümern die grobe Richtung der zu fassenden Beschlüsse aufweisen.

2. “Beschlussvorschläge/-vorlagen”: mehr VorabInfos zu Beschlüssen
Wie der Teufel das Weihwasser, so scheuen unseriöse Hausverwalter Beschlußvorlagen/-vorschläge.
Der Grund: es handelt sich um vorformulierte Vorschläge zu den zu beschließenden Beschlüssen. Nochmals…. es handelt sich um “Vorschläge”, die während der Versammlung durchaus abgeändert werden können. Trotzdem wird in den meisten Fällen in der vorgeschlagenen Richtung beschlossen.

Praxisbeispiel:
TOP “Änderung des Verteilungsschlüssels Müllentsorgung nach Wohneinheiten (Antrag von Herrn Müller)”  (Info: Tagesordnungspunkt ist genug bezeichnet).
Der Beschlussvorschlag für diesen TOP: “Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen, dass ab dem 01.01. des kommenden Jahres die Kosten für die Müllentsorgung nicht mehr nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden, sondern nach Wohneinheiten.”

Der Vorteil für die Eigentümer liegt auf der Hand: Neben der Benennung des Tagesordnungspunkts durch wenige Stichworte, erfährt er deutlich mehr über den anstehenden Beschluss. Er ist deutlich besser informiert, kann unterstützende oder Gegenargumente erarbeiten und vor allem bei Terminverhinderung eine Weisungs-Stimmvollmacht erteilen.
Wichtig für Vollmachten: ohne die Detailinformationen des Beschlußvorschlags ist es ihm kaum möglich eine “Weisung” zu erteilen, also die Bitte, gemäß seinem Wunsch abzustimmen. In diesem Fall bleibt nur die klassische “Pauschal-Vollmacht”, d.h. ein Eigentümer stimmt in seinem Sinne nach seinem eigenen Ermessen.

Der Nachteil für den unseriösen Hausverwalter liegt auch auf der Hand: es lässt sich weniger manipulieren. Die “Stimmung” bzw. “Stimmungsmache” in der Eigentümerversammlung kann  weniger gut ausgenutzt werden.
Das typische Argument, Beschlussvorlagen zu vermeiden: man wäre dann inhaltlich gebunden, unflexibel usw.
Deshalb: bitten Sie Ihren WEG-Hausverwalter um Beschlußvorlagen zu den Tagesordnungspunkten. Dies sollte ein Leichtes für jeden Verwalter sein.
Wenn er sich weigert, haben Sie allen Grund ihn näher im Auge zu behalten – der Verwalter wird für dieses Verhalten seine Gründe haben….

Eine noch wichtigere Hilfe für mehr Transparenz zu Tagesordnungspunkten ist die vom Verwalter unabhängige Stellungnahme engagierter und kritischer Miteigentümer.

3. Stellungnahme des Beirats/kritischen Miteigentümers
Diese steht In der Horror-Pyramide eines unseriösen Hausverwalters ganz oben. Schlimmer geht’s nicht. Ein seriöser Verwalter hat hiermit wiederum k e i n  Problem.

Praxisbeispiel:
TOP “Änderung des Verteilungsschlüssels Müllentsorgung (Antrag von Herrn Müller)”  (Info: Tagesordnungspunkt ist genug bezeichnet).
Der Beschlussvorschlag für diesen TOP: “Die Eigentümergemeinschaft möge beschließen, dass ab dem 01.01. des kommenden Jahres die Kosten für die Müllentsorgung nicht mehr nach Miteigentumsanteilen (MEA) verteilt werden, sondern nach Wohneinheiten.”
Stellungnahme des Beirats:
Da die Größe der Wohnungen in unserer Eigentümergemeinschaft sehr unterschiedlich ist, wäre eine Änderung der Kostenverteilung ungerecht, das dies kleine Wohnungen benachteiligen würde. Der Beirat empfiehlt deshalb, dem Antrag von Herrn Müller nicht stattzugeben und nicht für eine Änderung des Verteilungsschlüssels zu stimmen.”

Eine Stellungnahme setzt voraus, dass die Tagesordnungspunkte bekannt sind, bevor die Einladung versendet wird.  Normalerweise sollte die Tagesordnung mit allen Beiratsmitgliedern vorab durchgesprochen werden. Sind einzelne Beiräte als kritisch bekannt, versuchen unseriöse Hausverwalter mit Verwalter-nahen Beiräten dies zu unterbinden: die kritischen Beiräte werden von den Beiratssitzungen ausgeschlossen, erhalten auch auf Nachfrage keine Infos – oder es werden ohne ihr Wissen “in letzter Minute” noch weitere TOPs von Verwalter-nahen Miteigentümer in die Einladung aufgenommen. So werden diese kritischen Beiräte über den wirklichen Inhalt der Einladung erst per postalischer Zusendung informiert.

Lässt sich die kritische Stellungnahme schon nicht vermeiden, so bemüht sich der unseriöse Verwalter, der durch diese Stellungnahme die Durchsetzung seiner eigenen Interessen in Gefahr sieht, den Ruf des Kritikers zu schädigen. Auch hier hilfreich zur Seite: die Verwalter-nahen Miteigentümer und Beiräte, ebenfalls an der Durchsetzung ihrer persönlichen Interessen interessiert.

So negativ diese Verhalten unseröser Hausverwalter auch ist – es ist auch eine “Offenbarung”. Dem klarsichtigen Miteigentümer sollte auffallen, was gespielt wird.
Die erste Frage, wie immer: WEM NUTZT ES? 
Ist die heftige Kritik an dem kritischen Miteigentümer nachvollziehbar? Ist das Verhalten des Verwalters fair und sachlich – oder nur agressiv und polemisch?
Welche perönlichen Interessen haben Verwalter und Verwalter-nahe Beiräte an der Durchsetzung dieses Beschlusses? Welcher Vorteil, welcher Nachteil ergibt sich aus dem Beschluß für die Gemeinschaft?

Eigentümergemeinschaften in Sachen Wirtschaftlichkeit auf Steinzeit-Niveau!

Durch unnötige oder überteuerte, intransparente Kosten, Begünstigung von verwalternahen Miteigentümern und Beiräten

Jede Dönerbude ist betriebswirtschaftlich besser aufgestellt – Grund sind Nachlässigkeit, Korruption und Gruppendruck

Wohnungseigentümer mögen im Privatbereich sorgfältig und abwägende mit Ausgaben umgehen – sobald es die Eigentümergemeinschaft betrifft scheinen normale Verhaltens. und Denkweisen außer Kraft gesetzt, Prioritäten verändert, wirtschaftliche Aspekte völlig ignoriert und Grundzüge betriebswirtschaftliche Abläufe bleiben unbeachtet.
Oder: in der Gemeinschaft hört das Denken auf.

Es wird vertraut: auf den Verwalter, die Beiräte und Gott. Irgendwer wird’s schon richten.
Kein Wunder, dass in keinem anderen Bereich, in dem wirtschaftliche Entscheidungen getroffen werden, so viel Mißbrauch und Willkür möglich. 
Eigentümergemeinschaften sind ein Eldorado für überteuerte und unsinnige Ausgaben und Beauftragungen, Vettenwirtschaft, Kumpanei und Korruption, unkorrekt erstellte Hausgeldabrechnungen, vertuschte und unberechtigte Kosten, Selbstbedienung bzw. Zuwendung “in Naturalien” (neue Fenster, neue Türen, Erstattungen diverser Art) zugunsten von Hausverwalter und dem Verwaltungsbeirat.

Doch großes Entrüsten und Erstaunen immer dann, wenn Mißbrauch und Abzocke aufgedeckt werden. Aber welche Verantwortung tragen die Wohnungseigentümer selber?
Es ist der Unwille und die zu große Bequemlichkeit, sich mit den Plänen und Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft befassen zu wollen, selber aktiv zu werden und Vorschläge einzubringen.

Die Antwort auf die Frage: Wie würde der Verwalter als Privatperson entscheiden? Würde auch er dieses überteuerte Angebot in Auftrag geben? – führt zu mehr Klarheit.
Aspekte der Wirtschaftlichkeit von Entscheidungen und Kosten werden nicht hinterfragt, mit allem ist man einverstanden, um sich mit dem Verwalter gutzustellen und “nicht negativ aufzufallen”. 

Der Gruppenzwang und Gruppendruck ist einer der Gründe, warum das selbständige Denken bei intelligenten Menschen versagt. Kultiviert wird dieser Gruppendruck durch einen unseriösen Hausverwalter, unterstützt von unseriösen, nur auf ihren persönlichen Vorteil bedachten Beiräten.

Wer nicht auffallen möchte, zweifelt nicht an Aussagen und Behauptungen der Verwaltung, so wirr sie sein mögen.  Er wagt es nicht Kostenvoranschläge in Frage zu stellen, er stimmt allen Vorschlägen und Beschlüssen zu.
Auf Wirtschaftlichkeit kommt es da nicht mehr an – eher darauf, sich nicht angreifbar zu machen, durch Vorwürfe, den Hausfrieden zu stören” oder in der Eigentümerversammlung als “Querulant” bezeichnet zu werden. Besonders ausgenutzt wird die Labilität älterer und betagter Wohnungseigentümer, die einen großen Anteil stellen. Wer körperlich oder psychisch durch das Alter geschwächt ist, wird Konflikte scheuen. Dies ist den Profiteuren bekannt, dies nutzen sie gezielt aus.

Denn die Aggressivität derjenigen, die durch berechtigte Kritik auf ihren finanziellen Vorteil verzichten müssten ist nicht zu unterschätzen. Gerne wird an einem Miteigentümer ein Beispiel statuiert, um öffentlich zu zeigen, wie mit Kritik und Kritikern umgegangen wird.
Ginge es nach dem Willen mancher Hausverwaltern und Beiräte – würden sie die Lynchjustiz einführen.

Doch je ungehaltener sich Verwalter und Beiräte zeigen, je berechtigter ist die vorgebrachte Kritik! Trotzdem ziehen es viele Eigentümer vor, nicht aufzufallen und allem zuzustimmen.
Auf diese Weise werden jedes Jahr viele Millionen € für unsinnige Geldausgaben und Fehlentscheidungen ausgegeben. Oder: “Das Geld ist nicht weg – es ist nur woanders.”

Erst wenn die Eigentümer sich gegen unkorrekte Abrechnungen und den Selbstbedienungsdrang vieler Verwalter und Beiräte auflehnen, wird es Platz für Transparenz und Wirtschaftlichkeit geben.

Modernisierung: Kosten detailliert? Heizkostenersparnis benannt? Trennung zu “Reparaturen”?

Modernisierungs-Mieterhöhung: Mieter gewinnt vor dem Landgericht Landau Az. 1 S 226/07

Angekündigte Modernisierung durch den Vermieter: ist die Darstellung der Kosten detailliert? Wir die Einsparung der Heizkosten genannt und ist dies nachvollziehbar? Wird bei den Kosten zwischen “Instandhaltung” (Reparaturen) und auf den Mieter umlegbaren “Modernisierungskosten” getrennt?

Wichtig. Der Mieter muss ihren Grund anhand der Erläuterung des Vermieters nachvollziehen können.

Hat ein Vermieter das Gebäude modernisiert und auf diese Weise den Wohnwert verbessert und/oder Energie eingespart, kann er die Miete erhöhen. Die Zustimmung der Mieter ist dafür nicht notwendig. Allerdings muss der Vermieter in der schriftlichen Ankündigung der Mieterhöhung deren Gründe so erläutern, dass die Mieter dies überprüfen (!)  können.
Andernfalls scheitert das Mieterhöhungsverlangen, auch wenn dessen objektive Voraussetzungen gegeben sind.

Praxisfall aus Landau:
So wie im konkreten Fall, in dem der Vermieter das Dach saniert, das Gebäude wärmegedämmt und die Fenster erneuert hatte.
Den Streit mit einem Mieter entschied das Landgericht Landau zu dessen Gunsten (1 S 226/07). Konsequenz: Der Vermieter muss das Mieterhöhungsverlangen wiederholen und kann die höhere Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt kassieren.

In seinem Schreiben zur Mieterhöhung sei die Stellungnahme zu den Kosten der Dachsanierung nicht detailliert genug, beanstandete das Landgericht.
Darüber hinaus fehlten Angaben zum Zustand der Wärmeisolierung vor der Modernisierung: So könnten die Mieter nicht nachvollziehen, inwiefern Heizenergie eingespart werde.
Vermieter müssten zwar kein bestimmtes Maß der Einsparung angeben. Werde ein Gebäude wärmeisoliert, sollten sie aber den Wärmedurchgangskoeffizienten der renovierten Außenbauteile benennen (U-Wert vorher und nachher).

Wenn gleichzeitig Maßnahmen der Instandhaltung (Reparaturen) und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt würden – wie hier bei der Sanierung der Fenster -, müssten Vermieter diese verständlich voneinander abgrenzen, weil sie verpflichtet seien, Instandhaltungskosten selbst zu tragen. Auch das sei hier nicht geschehen.

Mieterhöhungen der VONOVIA sind unwirksam

"Modernisierung" oder "Instandsetzung" - NDR Sendung Buten un Binnen vom 22.3.2018 - Video 2 Min.

Das Landgericht Bremen hat in zweiter Instanz entschieden, das Mieterhöhungen der Vonovia unwirksam sind.
Ein Mieter hatte geklagt, weil nicht deutlich war, ob es bei den umfangreichen Bauarbeiten um Instandhaltung oder Modernisierung ging.

“Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen vornimmt muss er darstellen, was er tut und muss vor allem darstellen, wie konkret Energie eingespart wird bei dem Mieter.”
Wenn gebaut wird ist oft die Frage, welche Arbeiten der “Instandhaltung” zuzurechnen sind – und welche der “Modernisierung”. Denn 11% der Kosten dürfen auf die Mieten aufgeschlagen werden, was zu deutlichen Mieterhöhungen führt.

“Es ist so dass der Vermieter immer versucht, möglich viel in die “Modernisierung” zu stecken oder es so zu deklarieren, weil die “Instandsetzung” vom Mieter nicht zu bezahlen ist.”

Unnötige Kosten durch Heizkosten-Zwischenabrechnungen

Ohne Beauftragung, ohne Notwendigkeit und ohne des Miteigentümers beauftragt der Verwalter eine nicht verwertbare Zwischenabrechnung

Praxisfall:
in einer Wohnung werden Wasser, Müll und Allgemeinstrom mit dem Verteilungsschlüssel “Personentage” abgerechnet. Bei einer Belegung von 1 Person sind dies 365 Personentage, bei 2 Personen 2 x 365 = 730 Personentage. Die Kosten werden im Verhältnis der “Personentage” verteilt. Dadurch sollen die Kosten so “verbrauchsabhängig” wie möglich verteilt  werden.
Um die richtigen Zahlen zu ermitteln, bittet die Hausverwaltung jährlich um Mitteilung der Personentage jeder Wohneinheit.
In diesem Fall wurde der Hausverwaltung vom Eigentümer der Wohnung mitgeteilt:
01.01. – 31.07. = Belegung mit 2 Personen
01.08. – 15.09. = keine Bewohner
16.09. – 31.12. = Belegung mit 1 Person

Umso erstaunter entdeckt der Wohnungseigentümer in der Hausgeldabrechnung nicht nur 3 verschiedene Abrechnungen für drei Perioden (185,26 €, 43,41 € und 123,37 €) sondern pro Heizkostenabrechnung eine zusätzliche Kostenposition für “Direktkosten – Kostenaufteilung”. Und zwar:
01.01. – 31.07. = 17,85 €
01.08. – 15.09. = 35,70 €
16.09. – 31.12. = 17,85 €

Wie kommt es dazu?
Die Hausverwaltung antwortet: “Die Heizkostenverordnung verpflichtet uns dazu bei Bekanntwerden eines Nutzerwechsel die entsprechende Aufteilung zu veranlassen
Die Heizkostenabrechnung ist daher korrekt erfolgt.”

Falsch.
1. Wie kommt eine Verwaltung dazu, scheinbar auf Grundlage der zuvor übermittelten Informationen zu den “Personentagen” selbständige Mutmaßungen zu einem Mieterwechsel anzustellen?
– Die Verwaltung wurde hierzu nie informiert. Lediglich die die gewünschten Angaben zu den Personentagen wurden vom Eigentümer korrekt mitgeteilt

2. K e i n e  Heizkostenverordnung “verpflichtet” eine Hausverwaltung – ohne Wissen und Einverständnis des Wohnungseigentümers bzw. Mieters – eine Heizkosten-Zwischenabrechnung (auf Kosten des Eigentümers oder Mieters)  zu veranlassen.
Diese Behauptung der Verwaltung ist Unsinn.

3. W e n n  eine Zwischenabrechnung gewünscht wird und erfolgt, dann sollte sie so erfolgen wie es die Heizkostenverordnung vorsieht: unter Berücksichtigung der Verbrauchskosten des Bewohners: “Zweck der Zwischenablesung ist es, die Verbrauchskosten der Nutzer auch dann
möglichst gerecht und nach dem Grundsatz des Verursachers aufzuteilen, wenn während der laufenden Heizperiode ein Mieterwechsel stattfindet.”

Auch diese Berücksichtigung fand bei diesen Zwischenablesungen nicht statt: die Zwischenablesungen wurden n i c h t  nach Verbrauch erstellt (- wie auch, die Wohnung wurde vom Ablesedienst nur zum Jahresende betreten), sondern nach der “Gradtagszahlen-Methode” die von der Heizkostenverordnung nur in Ausnahmefällen, als Notlösung vorgesehen ist: “Gemäß § 9 b Absatz 3 der Heizkostenverordnung kann eine Kostenaufteilung auch nach der Gradtagszahlen-Methode erfolgen, wenn dies zu einem genaueren
Ergebnis führt, bzw. die Werte der (Zwischen)ablesung abrechnungstechnisch
nicht korrekt verwendet werden können.”

4.  Weiter ignoriert die Hausverwaltung, dass die Heizkostenverordnung sehr wohl Ausnahmen zuläßt. Hierzu gehört, dass im Mietvertrag auch eine andere Berechnung der Heizkosten (wie hier z.B. pauschal) vorgesehen sein kann. Ziel ist es ja durch eine möglichst genaue Kostenverteilung den Mieter zu vor Kosten zu schützen. Haben jedoch Mieter und Vermieter eine Pauschale für Heizkosten vereinbart, dann ist diese Vereinbarung gültig.
Und über den Inhalt der Mietverträge kann diese Hausverwaltung keine Kenntnis haben.

Zusammenfassung:
diese Hausverwaltung überschritt ihre Kompetenzen indem ohne Wissen/Einverständnis von Eigentümer und Mieter – und ohne den Mietvertrag zu kennen – auf Mutmaßungen zu einem Nutzerwechsel in Eigeninitiative Heizkosten-Zwischenabrechnungen initiierte.
Ihre Erklärungen bezüglich der der Heizkostenverordnung (“die Heizkostenverordnung verpflichtet uns…) sind unsinnig.
Die Kosten dieser Zwischenablesungen sind von der Verwaltung zu erstatten.


Auszug aus der Heizkostenverordnung: § 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel:
Link: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__9b.html

Wirtschaftlichkeit außer Acht gelassen: überteuertes Angebot für unnötige neue Klingelanlage

Wenn der WEG-Hausverwalter nicht wirtschaftlich sinnvoll denkt

Dass Hausverwalter nicht immer qualifiziert sind ist bekannt. Es ist auch bekannt, dass viele faul und bequem sind und ihr Geld am liebsten im Schlaf verdienen würden.

Nun gehört zu den Aufgaben eines Verwalters Angebote für nötige Instandhaltungsmaßnahmen einzuholen und sie in der anstehenden Eigentümerversammlung vorzustellen. Darf man aber erwarten, dass diese Angebote auch Sinn machen?

Praxisbeispiel:
Es handelt sich um eine WEG mit ca. 20 Parteien. Die Wohnungen sind recht klein, die Miteigentümer größtenteils ältere Menschen, die von kleinen Renten leben. Die finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft ist schwierig: nur mit Mühe wir die jährliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage gezahlt, eine Erhöhung der Zuführung nicht umsetzbar, größeren Sanierungen sind aus finanziellen Gründen nicht möglich. Seit ca. 10 Jahren spart die WEG auf ein neues Dach, der aktuellen Stand der Rücklage beträgt ca. 70.000 €, ein Stand, der die Erneuerung des Dachs noch nicht ermöglicht.

Die Siedle-Klingelanlage ist in die Jahre gekommen, aber funktioniert einwandfrei
Die Namensschilder werden durch das Drehen von kleinen Schrauben in einer Kunststoffvorrichtung ausgetauscht. Im Laufe der Jahre, der Ein- und Auszüge und des Wechsels der Namensschilder hat sich die Plastikhalterung dieser kleinen Schrauben abgenutzt und der Namensschild-Austausch wurde erschwert. Dies bemerkten einige Miteigentümer und erwähnten es beiläufig während der Eigentümerversammlung des Vorjahres.

 

 

 

 

 

 

Da in dieser WEG bis dato eine Beiratsbesprechung bezüglich der Einladung der nächsten WEG-Versammlung nicht üblich war, wurden die Eigentümer- inkl. Beiräte – immer erst durch die Einladung über die zu fassenden Beschlüsse informiert.

Was genau den Mitarbeiter der Hausverwaltung  bewegte ist unklar.
Aber er präsentierte unter TOP 7 der Einladung den Tagesordnungspunkt:
“Beschlußfassung: Einbau einer Gegensprechanlage mit Kamera (Kosten ca. € 13.400)”

Er hatte allen Ernstes ein Angebot für einen Komplettaustausch zugunsten einer Sprechanlage mit Farbmonitor, Kosten 13.400 €, eingeholt!

Sofort nach Erhalt der Einladung bemühte sich ein Beirat um eine Alternative.
Nach Rücksprache mit einem ortsansäßigen Elektriker teilte dieser mit, dass man wahrscheinlich das Modul austauschen könne. Die Kosten wären erheblich geringer: Materialkosten 137 € + MwSt plus Arbeitslohn.

Der Verwalter hatte sich nicht die Mühe gemacht, das Problem selber zu erforschen und eine preiswerte Alternative zu finden. Er handelt scheinbar so wie er es von anderen Eigentümergemeinschaften gewohnt war und wo auch nicht auf die Wirtschaftlichkeit eines Beschlusses geachtet wurde.
Auch die schwierige finanzielle Situation dieser WEG wurde ignoriert. Dieser Verwalter ist seit Jahren für seine Unmotiviertheit, sein träges und bequemes Verhalten bekannt.

In diesem Fall mussten die Eigentümer schnellstens aktiv werden, um Schaden von der Gemeinschaft abzuhalten. Schaden, verursacht durch den Verwalter, durch von ihm vorgeschlagene Unsinns-Beschlüsse.
Wer betreut eigentlich wen?

Die wichtige Frage ist einmal wieder: WEM NUTZT ES?
Der Eigentümergemeinschaft? – Sicher nicht.
Dem Anbieter des Angebots über 13.400€? – Bestimmt. Es handelt es sich um ein gerade gegründetes Unternehmen, noch in der Unternehmensform UG. Vielleicht handelt es ich um einen guten Bekannten des Hausverwalters….
Der Hausverwalter: ggf. auch. Trotz der hohen Summe hat er nur ein einziges Angebot eingereicht und hätte dies gerne zugunsten des Anbieters “durchgewunken”.
Der Elektroinstallateur mit seiner neu gegründeten UG hätte sich für die Erteilung eines solchen Auftrags sicher sehr dankbar gezeigt………