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Informationspflicht und Stellungnahme des Beirats gegenüber den Miteigentümern

Abrechnung, Wirtschaftsplan und Kostenvoranschläge

Der WEG-Verwaltungseirat ist die ständige Vertretung der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Hausverwalter.  Er vertritt die Interessen der Gemeinschaft und darf sich nicht zum “Spielball” oder “Handlanger” des Verwalters machen.
Im Gegenteil: er sollte kritisch gegenüber der Verwaltung eingestellt sein, die als Dienstleister für die Wohnungseigentümergemeinschaft tätig ist.

Seine Aufgabe ist es den Verwalter zu unterstützen – aber nicht für ihn zu entscheiden.
Der Beirat hat  k e i n e  Entscheidungsbefugnis, auch wenn es manche Hausverwaltungen mit einem Verwalter-nahen Beirat gerne so sehen und WEG-relevante Entscheidungen von der Eigentümergemeinschaft auf den 3-köpfigen Verwaltungsbeirat transferieren möchten.
Deshalb sind Beschlüsse, bei denen z.B. der Beirat nach der Jahresversammlung über die Beauftragung von Dienstleistern entscheiden soll als ggf. anfechtbar anzusehen.

Weiter soll er prüfend tätig sein betreffend: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Kostenvoranschläge soll er mit seiner Stellungnahme versehen.
Aufgrund seiner besonderen Position, die ihm Zugang zu Informationen ermöglicht, die für andere Miteigentümer nicht zugänglich sind, hat der Beirat dazu die Pflicht, die Eigentümergemeinschaft  über wichtige Dinge zu informieren, von denen er Kenntnis gewonnen hat. Der Beirat hat somit eine Informationspflicht und er sollte eine Stellungnahme abgeben.

So hat das Kammergericht Berlin hat mit Beschluss vom 31. März 2009 – 24 W 183/07 entschieden, dass eine Kenntnis des Verwaltungsbeirats unter Umständen den übrigen Eigentümern zugerechnet werden kann.
D.h.:  hat der Verwaltungsbeirat von wichtigen Dingen Kenntnis erlangt, so kann unter Umständen vorausgesetzt werden, dass die übrigen Miteigentümer den gleichen Kenntnisstand haben, da sie zuvor vom Beirat in Kenntnis gesetzt (informiert) worden sind.

Dies ist insbesondere für die Geltendmachung von Schadenersatzansprüche oder der Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund relevant. Sollte wegen einer mangelnden Aufklärung der übrigen Eigentümer durch den Verwaltungsbeirat ein Schaden der WEG entstehen, besteht hier eine Ersatzpflicht.

Die Begründung des Kammergerichts:
“Nach § 29 Abs. 3 WEG ist es u.a. Aufgabe des Verwaltungsbeirats, die Rechnungs- und Belegprüfung des Wohnungseigentumsverwalters durchzuführen und mit einer Stellungnahme zu versehen.

Wohnungseigentumsgesetz – § 29 Verwaltungsbeirat:
(3) Der Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge sollen, bevor über sie die Wohnungseigentümerversammlung beschließt, vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit dessen Stellungnahme versehen werden.

Diese Tätigkeit schließt ein, die Wohnungseigentümergemeinschaft in angemessener Zeit zu informieren, wenn ihm bei Prüfung der vom Verwalter vorgelegten Unterlagen Tatsachen bekannt werden, die eine Abberufung des Verwalters und eine Kündigung des Verwaltervertrages rechtfertigen könnten. Er kann dazu die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung veranlassen oder selber gemäß § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung der Wohnungseigentümer einberufen, wenn der Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen.

Aufgrund dieser organschaftlichen Befugnisse des Verwaltungsbeirats erscheint es angemessen, die Antragsgegner so zu behandeln, als ob die Wohnungseigentümergemeinschaft informiert gewesen wäre, sofern der Verwaltungsbeirat diese nicht in angemessener Zeit einberufen hat, nachdem er selbst Kenntnis erlangt hat (so für die Kenntnis der Generalversammlung einer Genossenschaft bei entsprechender Kenntnis des Aufsichtsrats BGH NJW 1984, 2689-2690 und BGH NJW-RR 2007, 690-692 und für die Wissenszurechnung eines Mitglieds des für die Kündigung zuständigen Organs BGH, Urt.v. 05.04.1990, Az.: IX ZR 16/89, dokumentiert bei juris).
Dem Verwaltungsbeirat steht aber eine Überlegungsfrist zu. Diese ist vorliegend nach Auffassung des Senats nicht überschritten, so dass es im Ergebnis bei der vom Landgericht getroffenen Einschätzung bleibt.”

Verwaltervertrag: Versteckte Honorarerhöhung im Wirtschaftsplan

Wie wichtig es ist, den Verwaltervertrag zu kennen

Wie fädelt man als Verwalter unauffällig eine Honorarerhöhung ein? – Indem man sie im Wirtschaftsplan versteckt und diesen per Beschluss verabschieden läßt.

Auszug aus dem Verwaltervertrag:
“Einer Gebührenerhöhung während der Vertragslaufzeit bedarf der mehrheitlichen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Diese ist durch Beschlussfassung des jeweiligen Wirtschaftsplanes, im Rahmen der allgemeinen Kostensteigerung, zu genehmigen.
Sollte einer Anpassung nicht zugestimmt werden, steht dem Verwalter ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ende des laufenden Wirtschaftsjahres zu.”

Dies heißt,
a)  der Verwalter kann einen veränderten, erhöhten Betrag für seine Arbeiten in den Wirtschaftsplan einsetzen. Sobald der Wirtschaftsplan genehmigt wird – und das ist meistens der Fall – wird auch gleichzeitig die versteckte Honorarerhöhung genehmigt.

b) Der Verwalter braucht nicht auf eine geplante Honorarerhöhung aufmerksam zu machen oder sie bei der Eigentümergemeinschaft  “beantragen” – er setzt sie in den Wirtschaftsplan rein und wartet, dass er beschlossen wird.

c) Dieser Verwalter lässt die Eigentümer im Glauben, wie würden eine bewusste Entscheidung treffen: “bedarf der mehrheitlichen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft”.
Die Zustimmung, die erteilt wird, gilt jedoch dem Wirtschaftsplan – nicht der Verwaltererhöhung.

d) Schließlich “steht dem Verwalter ein außerordentliches Kündigungsrecht zum Ende des laufenden Wirtschaftsjahres zu.”
D.h. sollte die versteckte Taktik des Verwalters auffallen oder den Eigentümern der neue Honorarbetrag zu hoch sein, so kann der Verwalter sehr kurzfristig gehen.
Findet die WEG-Versammlung z.B.  erst im Herbst statt, kann der Verwalter zum 31.12. des Jahres kündigen. Die Eigentümer werden so zusätzlich unter Druck gesetzt, da sie in der Kürze der Zeit kaum neuen Verwalter finden werden….

Wirtschaftsplan wird den Wünschen angepasst

Die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist im Wohnungseigentumsgesetz verankert und wie folgt beschrieben:

“Der Wirtschaftsplan enthält:
1. die voraussichtlichen (!) Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;…
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der … vorgesehenen Instandhaltungsrücklage”

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Dies hinderte manche Verwalter jedoch nicht daran – auf Wunsch der Beiräte – die “voraussichtlichen” Kosten zu ignorieren.

Hierzu: die Erstellung eines Wirtschaftsplans ist keine Lust-und-Laune-vielleicht-oder-auch-nicht Veranstaltung.
Er muss erstellt werden und er muss Sinn machen.
Beiräte die dies nicht einsehen, sollten ihren Hut nehmen und gehen.

Ziel einer realistischen Einschätzung der Zahlen des Wirtschaftsplan ist, das Hausgeld entsprechend hoch anzusetzen und Nachzahlungen im Rahmen des Möglichen zu vermeiden.

Ein Negativbeispiel ist folgende WEG:
die Eigentümer hatten sich auf eine bestimme Höhe des Hausgeldes mit dem Verwalter “geeinigt”. Dies ist ok, wenn jedes Jahr Guthaben ausgezahlt werden – war in dieser WEG jedoch nicht der Fall.

Beispiel der letzten Abrechnung:
Gesamtausgaben des Jahres 2013: 82.365 €
Von 26 Einheiten hatten 6 Eigentümer Guthaben und 20 Eigentümer Nachzahlungen.
Die Nachzahlungen allein beliefen sich auf 11.282 €., durchschnittlich 564 €.

Normalerweise steigen die Ausgaben jedes Jahr.
Um Nachzahlungen zu vermeiden sollte der neue Wirtschaftsplan immer über den Gesamtausgaben des Vorjahres liegen.
Daraufhin wurde ein neuer Wirtschaftsplan erstellt.
Bzw. übernommen, denn er war seit Jahren gleich und betrug jährlich 80.796 € (zur Erinnerung: die Höhe des Hausgeldes sollte ja gleich bleiben).
Somit lag der neue Wirtschaftsplan unter (!) der Gesamtausgaben des Vorjahres.

Ist das noch zu verantworten? Ist dies der Sinn eines Wirtschaftsplan?
Wer kommt für Aussenstände auf, die nicht mehr einzutreiben sind?