Wirtschaftsplan angemessen und korrekt berechnen

Von überhöhten Rücklagen wird abgeraten - sie könnten Begehrlichkeiten wecken

Der Wirtschaftsplan

Gesetzliche Grundlage:  Das Wohnungseigentumsgesetz

$ 28 Wirtschaftsplan, Rechnungslegung

(1) Der Verwalter hat jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen.
Der Wirtschaftsplan enthält:
1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums;
2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung.
3. die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung

(2) Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, nach Abruf durch den Verwalter dem beschlossenen Wirtschaftsplan entsprechende Vorschüsse zu leisten.
(3) Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aufzustellen.
(4) Die Wohnungseigentümer können durch Mehrheitsbeschluß jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen.
(5) Über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung und die Rechnungslegung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit.

Sinn und Zweck
Eine wichtige Aufgabe jeder Hausverwaltung ist die Erstellung eines Wirtschaftsplans, dem die Einschätzung der zu erwartenden Ausgaben der Gemeinschaft zugrunde liegt.

Im Wirtschaftsplan wird der Finanzbedarf des kommenden Jahres ermittelt.
Bei der Aufstellung ist der Hausverwaltung ein vorsorglicher Ermessensspielraum einzuräumen, so dass die Wohngemeinschaft nicht in Liquiditätsprobleme kommt, fällige Rechnungen nicht bezahlt werden können oder Kosten für Kontoüberziehungen anfallen.

Um diese Ziele zu erreichen sind gewisse Sicherheitspolster einzuplanen:
Voraussehbare Kostensteigerungen z.B. kommunalen Gebühren wie Wasser, Abwasser und Müllbeseitigung sind ebenso einzuplanen wie bereits erkennbare anstehende Reparaturen und Instandhaltungen.

Wird der vom Hausverwalter vorgelegte Wirtschaftsplan durch eine Beschlussfassung der Eigentümer genehmigt (einfache Mehrheit genügt), so werden die festgesetzten Vorauszahlungen für alle Eigentümer verbindlich.

Berechnung
Aus diesem Schätzwert der erwarteten Gesamtausgeben der Eigentümergemeinschaft leiten sich die Planwerte je Eigentümer / je Wohneinheit ab, woraus – dividiert durch 12 – die Abschlagszahlungen für das künftige, monatlich zu zahlende Hausgeld errechnet wird.

Praxis-Tipp
Wohnungseigentümer sollten jedoch eine gewisse Großzügigkeit bei der Bewertung der Planansätze der Hausverwaltung zeigen. D. h. im Zweifelsfall sind etwas höhere Planwerte zu niedrigen Planwerten vorzuziehen.
Zur Erinnerung: es handelt sich um Abschlags- und Vorauszahlungen auf die später folgende Jahresabrechnung. Sollten der Eigentümer höhere Hausgelder bezahlt haben als seine Jahresabrechnung später ausweist, so erhält er die Differenz als Überzahlung zurück.

Anlässlich der Genehmigung des Wirtschaftsplans sollte immer die Höhe der Instandhaltungsrücklage mit überprüft werden. Sind in der Rücklage sehr hohe Beträge, die für die Instandhaltungsplanung in dieser Höhe nicht erforderlich sind, so sollte eine zeitweise Aussetzung der Zuführung im Wirtschaftsplan vorgesehen werden.

! Die Erfahrung zeigt, dass zu hohe Rücklagen zu leichtfertiger und großzügiger und oftmals auch unkontrollierter Ausgabe verführen.

Besser ist eine eher knappe Bemessung und die Ergänzung durch eine Sonderumlage im erforderlichen Einzelfall.

Immer wieder wird bekannt, dass sich unseriöse Hausverwalter mit den Rücklagen mehrerer Wohneinlagen unauffindbar abgesetzt haben oder Gelder über unsinnige Ausgaben/überhöhte Sanierungsmaßnahmen verschwunden sind….