Verwalter verändert willkürlich und ohne nötigen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft den Heizkostenverteilungsschüssel

Praxisfall:
Ein Wohnhaus mit 12 Wohneinheiten wurde über eine Heizöl-Zentralheizung beheizt.
Die Kosten der Heizung wurden auf die Eigentümer verteilt, nach einem bestimmten, seit Jahrzehnten festgelegten Verhältnis, genannt “Verteilungsschlüssel”:

50% der Heizkosten wurden nach der Größe der Wohnung berechnet, d.h. 50% der Gesamtkosten wurden allen Eigentümern im Verhältnis der Größe ihre Wohnung in Rechnung gestellt, egal wie viel sie heizten.
Weitere 50% wurden nach dem Verbrauch berechnet. Hierzu hatte ein externe Firma Wärmemessgeräte an den Heizungen angebracht. Der Verbrauch wurde jährlich abgelesen.

In der jährlichen Heizkostenabrechnung wurde die Verteilung wie folgt ausgewiesen:

Für eine Änderung des Verteilungsschüssel bedarf es eines Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Der zu fassende Beschluss muss zunächst in der Einladung als “Tagesordnungspunkt” bekanntgegeben werden. Erst wenn sich die Eigentümergemeinschaft dafür stimmt und einen entsprechenden Beschluss formuliert, ist die Entscheidung gültig. Zuvor zu prüfen ist, ob ein Mehrheitsbeschluss reicht oder ob Einstimmigkeit erforderlich ist.

Bei der Durchsicht alter Jahresabrechnungen staunte ein Eigentümer nicht schlecht, als er  feststellte, dass sich der Heizkostenverteilungsschlüssel von einem Jahr aufs andere geändert hatte – ohne dass ihm ein Beschluss bekannt war.
Wurde im Vorjahr noch das Verhältnis 50% – 50% ausgewiesen, war es im Folgejahr 30% – 70%. D.h. der Heizverbrauch wurde mit 70% , die restlichen 30% wurden nach der Größe der Wohnung bzw. dem Miteigentumsanteil berechnet.

Die Änderung hatte für diesen Eigentümer zu höheren Heizkosten geführt: seine  Dachgeschoßwohnung war durch die fehlende Wärmedämmung auf dem Dach sehr schlecht isoliert. Dadurch, dass der Heizverbrauch höher in die Abrechnung einfloss (neu 70% statt zuvor 50%), hatten sich die Kosten erhöht.

Die Rücksprache mit dem Verwalter sollte Klärung bringen.
Auf die Frage, wie es zu dem neuen Heizkostenschlüssel käme, log diese unverfrohren: “Die Heizkosten waren immer schon auf 30/70. Haben Sie daran etwas auszusetzen?”

Alle Angaben zu den Heizkosten werden jährlich einer Firma zugesendet, die die Heizkostenabrechnung für die Eigentümergemeinschaft erstellt.
Über diese Firma wurde schließlich bekannt, dass der Heizkosten-Verteilungsschüssel in der Tat geändert worden war. Vom Verwalter.
Willkürlich und ohne Absprache mit den Eigentümern.

Der Grund: ein dem Verwalter nahe stehender Miteigentümer und Beiratsvorsitzender (!), hatte sich eine Änderung des Verteilungsschlüssels gewünscht.
Er heizte wenig und besaß eine von oben und unten durch andere Wohnungen gut isolierte Wohnung in der 1. Etage.
Die Kosten wollte er weiter senken. Möglich wurde diese durch die Änderung des  Verteilungsschlüssel auf 30%-70%: die “Fixkosten” waren auf 30% reduziert – und Heizverbrauch (70%) hatte er wenig.

Der Verwalter teilte mit: “die Veränderung der Heizkostenaufteilung wurde mir seinerzeit durch Herrn T. als Beiratsvorsitzenden vorgegeben.”

Wie kann es sein, dass ein Verwalter gültiges Recht ignoriert, um einem einzelnen Miteigentümer gefällig zu sein?
Dass es sich bei diesem Miteigentümer um einen “Beiratsvorsitzenden” handelt, also jemanden, der gewählt wurde, die Interessen der Eigentümer zu vertreten und die Abrechnung zu prüfen, macht es noch schlimmer.

Weiter erdreistet sich der Verwalter zu erklären, “auf die Veränderung wurde, wie Ihnen Herr T. mitteilte, in der Versammlung hingewiesen. Auf den Aufteilungsschlüssel gehe ich im Übrigen jedes Jahr ein.”

Einen “Hinweis” des Beiratsvorsitzenden T. hat es  n i e gegeben – und würde auch nicht einen notwendigen Beschluss mit Mehrheit oder Einstimmigkeit ersetzen!

Noch reicht das “Eingehen” auf den Verteilungsschlüssel nicht, um hinter dem Rücken der Eigentümer und ohne Beschluss eine komplette Änderung des Schlüssels durchzusetzen!
Erneut zeigt sich wie willkürlich und nach “Gutsherrenart” der Verwalter handelt.

Dass weder “Hinweis” noch “Änderung” protokolliert wurden, gibt dieser unseriöse Verwalter schließlich zu: “Sofern Sie ein Fehlen im Protokoll kritisieren, muss ich Ihnen hier zustimmen.”

Dieser Verwalter missachtet das Wohnungseigentumsgesetz, sein Verhalten entspricht keiner ordnungsgemäßen Verwaltung.
Er handelt willkürlich, lügt mehrfach und bevorteilt einen ihm persönlich nahe stehenden Miteigentümer.

Dieser Verwalter ist heute noch hauptberuflich als Verwalter tätig und betreut zahlreiche, ahnungslose Eigentümergemeinschaften.