Schmankel für den Verwaltungsbeirat: private Energieberatung für seine Wohnung – zu Lasten der Eigentümergemeinschaft. Abgesegnet wurde die Abrechnung von den Beiräten und Nutznießern…

Praxisfall:
Die Jahresabrechnung des Wohnungseigentumsverwalters wird in der Regel von den Verwaltungsbeiräten geprüft. Nach dieser Prüfung werden die übrigen Miteigentümer gebeten diese Abrechnung per Beschluss als korrekt und richtig anzuerkennen.

Es lohnt sich aber auch für Nicht-Beiräte Einblick in die Jahresabrechnung zu nehmen. Besonders interessant wird es, wenn private Entgegenkommen von Seiten des Verwalters jedoch zu finanziellen Lasten der Wohnungseigentümergemeinschaft auftauchen.

So auch in diesem Fall, wo einige Nicht-Beiräte erstaunt eine Rechnung der Verbraucherzentrale vorfanden. Inhalt: Energieberatung der Privatwohnung eines Beirats. Ausgestellt war die Rechnung zu dem nicht wie zu erwarten auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sondern auf den Namen des Beirats.

“Leistung: am 16.03.20xx – Energieberatung bei Ihnen zu Hause. Kosten inkl. MwSt. xx €”

Soweit so gut. Aber was macht eine private Rechnung im Belegordner der Hausgeldabrechnung der WEG?
Die Antwort zeigt der unten aufgesetzte, buchhalterische Stempel: diese Rechnung ließ die Hausverwaltung in die Abrechnung der WEG mit einfließen.

Auf die Empörung einiger Eigentümer hin, wurde dieser Punkt auf der kommenden WEG-Versammlung im Rahmen der Jahresabrechnung besprochen.

Auf dieser Versammlung sah die Hausverwaltung sich immer noch nicht im Unrecht. Unterstützt wurde sie von dem zweiten Beirat, Herrn B., der sich nicht nur ebenfalls Privatrechnungen hatte bezahlen lassen. Er verteidigte auch die angeblich so korrekte Abrechnung der Verwaltung, denn…. er habe sie geprüft und alles habe seine Richtigkeit!

Speziell auf die Engieberatungs-Rechnung angesprochen, entgegnete der erste Beirat, Herr. R., es habe sich um eine Beratung gehandelt, die das gesamte Haus betreffe und somit von allen Miteigentümern zu zahlen sei. Eine dreiste Lüge, denn Informationen, Unterlagen usw. die dies belegen könnten besaß er nicht. Überhaupt konnte er sich an nichts und gar nichts mehr erinnern.

Da die Rechnung der Verbraucherzentrale auf den Namen und die Adresse des Beirats ausgestellt war und da die Gemeinschaft von der privaten Energieberatung des Beirats keinerlei Nutzen zieht – warum sollte die Gemeinschaft dann die Rechnung zahlen?

 

Aber die Verwaltung setzt noch einen drauf, indem sie bewußt unkorrekt zu Protokoll gibt:

“Energieberatung bei Herrn R. am 16.11.20xx – xx €
Am 16.03.20xx hatte die Verbraucherzentrale einen Besuch bei Herrn R.
Thema des Gesprächs war eine Energieberatung.
Ob dieses Beratungsgespräch mit der Energieverbrauchsoptimierung für die gesamte WEG oder einem individuellen Anliegen von Herrn R. zu tun hatte, ist der Verwaltung nicht bekannt. Herr R. hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.”

Wieder eine glatte Lüge: die im Protokoll von der Verwaltung aufgeworfene Frage,
“Ob dieses Beratungsgespräch mit der Energieverbrauchsoptimierung für die gesamte WEG oder einem individuellen Anliegen von Herrn R. zu tun hatte, ist der Verwaltung nicht bekannt. ….” – stellt sich überhaupt nicht.
Die Antwort ist nämlich allen bekannt, auch der Verwaltung und wurde bereits in der Versammlung festgestellt:
Es handelte sich um eine Privatrechnung – ohne Einbeziehung oder Interesse für die Gemeinschaft.

Weiter: “Herr R. hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.”
Nein, auch dies ist falsch wiedergegeben: Herr R. hat in der Versammlung genau das Gegenteil erklärt: er hätte keinerlei Unterlagen oder Informationen und könne deshalb auch nichts zur Verfügung stellen.
Diese Aussage verdreht die Verwaltung dreist  und behauptet ins Gegenteil “hat sich bereit erklärt, das Protokoll allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen”.
– Es gab nichts, was hätte zur Verfügung gestellt werden können und dies wurde so auch klar und deutlich in der WEG-Versammlung vermittelt.

Durch falsche Wiedergabe und die unnötige Fragestellung versucht die Verwaltung von den Tatsachen und von ihrer Verantwortung in dieser Sache bewußt abzulenken.

Versagen der Hausverwaltung:
1. Eine private Rechnung, ausgestellt auf den Namen eines Miteigentümers und inhaltlich rein zu Gunsten des Miteigentümers hat in der Abrechnung einer WEG nichts zu tun.
2. Die Verwaltung nimmt die Beiräte in Schutz
3. Und erstellt ein in zweifacher Hinsicht fehlerhaftes und verfälschtes Protokoll.

Versagen der Beiräte:
Beide Beiräte ließen sich Privatrechnungen in die WEG-Jahresabrechnung einfließen, beide “prüften” im Auftrag und stellvertretend für die übrigen Miteigentümer diese Abrechnung. Sie hielten dieses Verhalten für korrekt und die Jahresabrechnung für einwandfrei.

 

Die Angelegenheit ging später, mit weiteren Unregelmässigkeiten dieser WEG-Verwaltung, zum Amtsgericht. Auszug aus dem Urteil (290a C 9422/12):

Im Rechtsstreit…. hat das Amtsgericht…. auf der mündliche Verhandlung vom ….durch die Richterin am Amtsgericht ….für Recht erkannt:…
Der Beschluss zu TOP 1 wird insofern für ungültig erklärt, als dass in den Einzelabrechnungen die …. Kosten der Energieberatung von xx € … auf alle Wohnungseigentümer statt auf den Wohnungseigentümer R. umgelegt worden sind.

T a t b e s t a n d
Der klagende Eigentümer  …. beanstandet angeblich zu Unrecht vom WEG-Konto beglichene und auf alle Wohnungseigentümer umgelegte Rechnungen…..
Ferner rügt er verbuchte Kosten von xx € für eine Energieberatung beim Beklagten Herrn R……..Die Klägerin ist der Ansicht, die von ihr beanstandeten Positionen seien zu Unrecht vom WEG-Konto beglichen worden…..
Im Übrigen seien rein private Kosten abgebucht worden, die den Sondereigentümern allein in Rechnung zustellen seien.
Der klagende Eigentümer beantragt sinngemäß, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom ….. TOP 1 und TOP 3.1 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten tragen vor, die beanstandeten Kosten seien abzurechnen, da sie gezahlt worden seien.

E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e
Die Klage hat im Tenor bezeichneten Umfang Erfolg….
Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, in der alle tatsächlich in dem betreffenden Wirtschaftsjahr erzielten Einnahmen und erfolgten Ausgaben einzustellen sind, auch wenn diese möglicherweise zu Unrecht getätigt worden sind.
Daher kann im Rahmen der Abrechnung offen bleiben, ob die von der Klägerin beanstandete Position zu Recht vom Konto beglichen wurde oder nicht.

Die Einzelrechnungen sind hinsichtlich …. der Energieberatung zu beanstanden….
In den Einzelabrechnungen sind die anfallenden Kosten nach dem jeweils geltenden Verteilungsschlüssel umzulegen.
Eine Sonderbelastung einzelner Wohnungseigentümer kann nur dann erfolgen, wenn die einzelnen Positionen diesen Wohnungseigentümern eindeutig zugeordnet werden können, sei es dass Forderungen tituliert, anerkannt sind oder sonst eindeutig den einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden können. Denn anderenfalls würden die Wohnungseigentümer sich durch die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung eine Anspruchsgrundlage gegenüber dem entsprechenden Wohnungseigentümer verschaffen, wozu ihnen jedoch die Beschlusskompetenz fehlt.

Kurz: durch die eindeutige Zuordnung der Rechnung (Name, Adresse des Beirats) wird sie diesem Miteigentümer zugeordnet. Eine Aufteilung der Kosten zu Lasten der Eigentümergemeinschaft ist nicht zulässig.
Es wurde daraufhin eine neue Abrechnung erstellt.
Diese Urteil wurde den Eigentümern  jedoch nie bekanntgegeben noch auf einer der folgenden Eigentümerversammlungen – unter der Regie eines neuen Verwalters – thematisiert oder besprochen. Die meisten Eigentümer wissen immer noch nichts von diesem Urteil.
Die WEG-Verwaltung ist nach wie vor und in großem Umfang tätig.