Das Hamburger Abendblatt schreibt:

Darf der Hausverwalter größere Reparaturen vom Hausgeldkonto veranlassen, ohne Zustimmung der Eigentümer?
Insbesondere, wenn die Eigentümerversammlung beschlossen hat, Geld für ein anderes Vorhaben anzusparen? Und müssen wir alle die Reparatur eines separaten Eingangs bezahlen, der nach Aussage unseres neuen Verwalters und der Eigentümerin zum Außenbereich der Anlage gehören soll. Der frühere Verwalter hatte uns die Information gegeben, die Wohnung und alles was zu ihr gehöre, seien Sondereigentum. Wie ist die Rechtslage?

Die Befugnisse des Verwalters richten sich grundsätzlich nach dem Verwaltervertrag und der erteilten Vollmacht. In der Regel ist hierbei ein Maximalbetrag als Verfügungsrahmen festgelegt, über welchen der Verwalter ohne Rücksprache bei Instandhaltungen und Instandsetzungen verfügen darf.

Nur bei Notfällen (Gefahr im Verzug) ist er berechtigt, Notmaßnahmen über diesen Betrag hinaus zu beauftragen.
Weiter ist er nur berechtigt, Maßnahmen aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen, wenn er hierzu per Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bevollmächtigt wurde. Nun zu Ihrer zweiten Frage: Hier gilt grundsätzlich die Teilungserklärung, in der die Kostenlast für Instandhaltungsmaßnahmen geregelt ist. In der Regel gilt das von Ihnen Geschriebene. Im Außenbereich tragen die Eigentümer für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums die Kosten im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Gemäß Wohnungseigentumsgesetz § 16 (4) können im Einzelfall Aufwendungen durch Beschluss nach dem Maßstab des Gebrauchs verteilt werden. Dieser Maßstab muss aber der Verursachung Rechnung tragen. Dieser Einzelfall ist vor Ausführung der Maßnahmen per Beschluss zu bestimmen.

Text von Ralf Michels, Hamburger Abendblatt, 05.07.2011